柳州市首次成立业主大会选举业主委员会工作程序

柳州市首次成立业主大会选举业主委员会工作程序一、 提出申请。在一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑面 积达到百分之五十以上的， 应有 10 名以上的业主联名向城区建设局提 出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会； 物业实际使用的建筑面积达到 30％以上不足 50％，但使用已超过 1 年的，应有 20％的业主联名向城区建设局提出申请，并提供相关必要 的证明材料，要求成立首次业主大会。 二、 发出成立筹备组的通知。城区建设局在接到书面报告后 5 个 工作日内，验核材料，确定符合成立业主大会条件后，以城区建设局 的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主 大会会议筹备组（以下简称“筹备组” ）的通知。筹备组报名时间为 5 个工作日。 筹备组成员必须是该物业管理区域内的业主，开发建设单位尚有 产权的，还必须包括开发建设单位。开发建设单位书面推荐代表参加 筹备组（开发建设单位弃权的除外） 。 筹备组成员人数宜为 5 人以上的单数。 筹备组应当在城区建设局、街道办事处、社区居委会的指导和监 督下开展业主大会会议的筹备工作。 筹备组未依法开展工作的，城区建设局对选举产生的业主委员会 不予备案。 三、 确定筹备组成员。报名截止后 3 个工作日内，城区建设局对 参加筹备组的报名人员进行业主身份验核，并组织全部报名人员召开 会议，确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员超过预定人数的，城区建设局应将所有 报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票 选举的方式确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继 续征集业主报名参加（延长期限为 5 个工作日） 。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。 四、 筹备组成员名单公示。城区建设局在物业管理区域公示筹备 组成员名单。公示期为 3 日。 五、 第一次筹备组会议。确定正式的筹备组成员名单后 3 个工作 日内，城区建设局会同街道办事处、社区居委会及时召开第一次筹备 组会议，并安排、布置工作，筹备组推选一名组长负责筹备组工作。 筹备组可组建宣传、文书、票务、异议处理等小组开展工作。 六、 筹备组的工作。城区建设局在物业管理区域公告筹备组成员 名单，筹备组自公告之日起成立。筹备组负责做好以下筹备工作： 1、 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好 会务准备工作； 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意 见的形式； 但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。 筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。 2、 参照行政主管部门的示范文本， 《业主大会议事规则》 拟定 （草 案）《管理规约》 、 （草案） ； 3、 确认业主身份和业主专有部分建筑面积数及物业管理区域总 建筑面积、总业主人数，以幢（栋）等形式建立业主名册； 4、 根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选 举办法》 ，并确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人 员名单； 5、 组织每栋业主选举栋长（可视具体情况而定） ； 6、 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 七、 业主委员会候选人报名及征求《管理规约（草案） 、 》 《业主 大会议事规则（草案》和《业主委员会委员选举办法》的修改意见。 以筹备组的名义发出业主委员会候选人报名的通知并发放候选人报名 表，通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取和递 交报名表的时间和地点等事项。2业主委员会候选人报名时间为 5 日。 筹备组在物业管理区域内征求全体业主对《管理规约（草案） 、 》 《业主大会议事规则（草案） 》和《业主委员会委员选举办法》的修改 意见。 八、 验核委员候选人的业主身份。筹备组在城区建设局的监督指 导下，按照通知中的资格条件要求进行验核（主要验核报名的候选人 是否是本物业管理区域内的业主，是否有违反国家法律法规的行为， 是否模范履行业主义务等） 。 筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情 况如实报送城区建设局，城区建设局验核完毕后，由筹备组将候选人 报名材料在物业管理区域内公示，公示期为 5 日。如有业主对候选人 的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备 组应在城区建设局的监督指导下予以核实，在正式公布候选人名单之 前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定 正式的业主委员会委员候选人，并公布正式候选人名单。 九、 印制选票和表决票，制作投票箱。筹备组应当于业主大会会 议召开前，印制好选票和表决票，做好选票和表决票印制数量登记， 制作选票和表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数 量制作投票箱。 投票箱只能有一个投票口， 且投票入口不得超过 2cm ×5cm，箱门贴上封条。 十、 发出召开业主大会的通知。筹备组应当于业主大会会议召开 15 日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布： 1、 业主大会会议议程； 2、 管理规约（草案） ； 3、 业主大会议事规则（草案） ； 4、 业主委员会正式候选人资格表； 5、 表决票和选票式样； 6、 业主名册及票权数情况； 7、 其他表决事项。3有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其 他方式送达业主。 十一、业主大会的召开。筹备组组建若干发放组及唱票组、计票 组、监票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候 选人应回避） 。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形 式，组织召开首次业主大会会议。 （一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行： 1、发放选票和表决票。发放组将选票和表决票送达每户业主，确 认业主身份。业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。如收到 选票或表决票的是非业主时，应交待非业主及时转交或告知业主。 2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进 行。 （1）流动投票。选票和表决票发放同时，业主如愿意立即投票， 可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签 字。 （2）集中投票。筹备组集中一个时段在管理区域出入口或社区居 委会等处设立投票箱。业主将填好的选票或表决票，持业主身份的有 效证明到指定的投票箱进行投票。筹备组应当组织人员（候选人应回 避）在投票点做好验核业主身份、签收选票或表决票及登记等工作。 社区居委会在现场全程监督。 业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票。代理人 须出示业主身份有效证明、书面委托书及本人合法的有效证件。 投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主 代表和城区建设局、街道办事处、社区居委会见证下对所有的投票箱 共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损 投票箱。 投票时间不宜超过 7 日。但投票截止时，回收选票未达到法定票 数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。 3、计票。投票结束后，在城区建设局、街道办事处、社区居委会 的指导监督下，由监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结 果。4（二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以 下程序进行： 1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对 身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出示业主 身份有效证明、书面委托书，以及本人合法的有效证件。 筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣 布大会开始。 2、宣布会议议程，介绍委员候选人，宣读《管理规约》《业主大 、 会议事规则》和《业主委员会委员选举办法》及注意事项。 3、 发放选票和表决票。 发放组核对业主身份后发放选票和表决票， 业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。 4、投票。业主填写好选票和表决票后，自行投放到会场设置的投 票箱内。 5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱 票、验票，统计投票结果。 十二、确定业主委员会委员。根据业主大会投票的结果确定业主 委员会委员。获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的业主委员会候选人当选为正式 的业主委员会委员。 十三、确定《业主大会议事规则》《管理规约》等表决事项是否 、 通过。对《业主大会议事规则》《管理规约》等的表决统计，获得专 、 有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意， 《业主大会议事规则》《管理规约》才能正式通过。 、 十四、公示选举和表决结果。筹备组将业主大会对业主委员会委 员的选举结果和对《业主大会议事规则》《管理规约》等的表决结果 、 在本物业管理区域内公告。 十五、召开首次业主委员会会议。自公告之日起，筹备组组长应 在 3 日内负责召集业主委员会委员，召开第一次业主委员会会议，选5举主任 1 名、副主任 1-2 名。 十六、业主委员会备案。业主委员会自选举产生之日起 30 日内， 向城区建设局备案。备案须提交下列材料： 1、 柳州市业主委员会成立备案申请书； 2、 首次业主大会会议议程； 3、 业主大会会议纪要； 4、 业主委员会委员名单、报名表，产权证明和身份证复印件； 5、 已通过的《业主大会议事规则》《管理规约》等； 、 6、 其他材料。 十七、刻制印章。业主委员会取得城区建设局的备案证明后，告 知街道办事处和社区居委会，持备案证及相关证明到公安局指定部门 刻制印章。 十八、业主委员会成立通告。印章刻制后 3 日内，业主委员会应 将《业主委员会成立通告》 、业主委员会备案证（复印件）《业主大会 、 议事规则》《管理规约》在物业管理区域内通告。筹备组自行解散。 、 十九、资料存档。业主大会选举和表决工作结束后，业主委员会 应将涉及选举和表决全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要 的工作进行数码拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均应在物业管理区域公告栏或其 他显著位置张贴。 2、物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位， 推选出一名业主代表参加业主大会会议。涉及投票选举或表决的，须 由业主本人亲自表决签名。63、首次成立业主大会选举业主委员会流程图10 名以上或 20%以上的业主联名提交要求成立首次业主大会的报告成立业主大会筹备组业主大会筹备组开展筹备工作召开首次业主大会选举产生首届业主委员会向城区建设局备案业主委员会成立公告7柳州市业主委员会换届选举工作程序一、 换届申请。业主委员会应当在任期届满之前提前 60 日，以 书面形式将任期履行职责情况和换届申请报告城区建设局。 业主委员会任期届满没有进行换届的， 可由 10 名以上的业主书面 联名向城区建设局提出换届申请。 二、 发出成立业主委员会换届选举筹备组的通知 城区建设局在接到书面报告后 5 个工作日内，以城区建设局的名义在物业管理区 域张贴公告， 向全体业主发出报名参加业主委员会换届选举筹备组 （以 下简称筹备组）的通知并同时公布本届业主委员会履行职责情况。 三、 确定筹备组成员 筹备组由本届业主委员会委员及非委员业主组成。业主委员会任期届满未换届的，筹备组直接由业主组成。 如果符合条件的报名人员超过预定人数的，城区建设局应将所有 报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票 选举的方式确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继 续征集业主报名参加（延长期限为 5 个工作日） 。如延长期限过后，仍 未达到预定人数的，则暂停指导。 筹备组成员名单需公示，公示期为 3 日。公示期满后由城区建设 局公告筹备组成员名单。本届业主委员会主任担任筹备组组长，负责 具体的换届选举工作。业主委员会任期届满的，筹备组组长从筹备组 成员中推荐产生。 筹备组成员人数宜为 5 人以上的单数。 筹备组应当在城区建设局、街道办事处、社区居委会的监督指导 下开展业主大会会议的筹备工作。 筹备组未依法开展工作的，城区建设局对选举产生的业主委员会 不予备案。8四、 组织业主委员会候选人报名。筹备组发出业主委员会委员候 选人报名通知，发放候选人报名表，业主委员会委员候选人报名时间 为 5 日。 五、 验核候选人身份，公布正式名单。筹备组按照候选人的条件 要求进行验核（主要验核报名的是否是本物业管理区域内的业主，是 否有违反国家法律法规的行为，是否模范履行业主义务等） 。 筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情 况如实报送城区建设局。城区建设局验核完毕后，由筹备组将候选人 报名材料在物业管理区域内公示，公示期为 5 日。如有业主对候选人 的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备 组应在城区建设局的监督指导下予以核实，在正式公告候选人名单之 前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定 正式候选人，并公布正式候选人名单。 六、 印制选票， 制作投票箱。 筹备组应当于业主大会会议召开前， 印制好选票，做好选票印制数量登记，制作选票发放签收登记表和投 票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。投票箱只能有一个投票 口，且投票入口不得超过 2cm×5cm，箱门贴上封条。 七、 发出召开业主大会的通知。筹备组应当于业主大会会议召开 15 日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布： 1. 业主委员会正式候选人名单、资格表； 2. 选票式样； 3. 业主大会会议议程。 有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其 他方式送达业主。 八、业主大会的召开。筹备组组建若干发放组及监票组、唱票组、 计票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候选人 应回避） 。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，9组织召开首次业主大会会议。 （一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行： 1、发放选票。发放组将选票送达每户业主，确认业主身份。业 主须在选票发放签收登记表上签字。如收到选票是非业主时，应交待 非业主及时转交或告知业主。 2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式 进行。 （1）流动投票。选票发放同时，业主如愿意立即投票，可将填好 的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。 （2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区出入口或社区居委会 等处设立投票箱。业主将填好的选票，持业主身份有效证明到指定的 投票箱进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、 签收选票及登记等工作 （候选人应回避） 社区居委会在现场全程监督。 。 业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人 须出示业主身份证明、书面委托书及本人合法的有效证件。 投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主 代表和城区建设局、街道办事处、社区居委会见证下对所有的投票箱 共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损 投票箱。 投票时间不宜超过 7 日。但投票截止时，回收选票未达到法定票 数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。 3、计票。投票结束后，在城区建设局、街道办事处、社区居委会 的指导监督下，由唱票组、监票组、计票组进行公开唱票、验票，统 计投票结果。 （二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以 下程序进行： 1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对 身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出具业主 书面委托书、业主身份证明，及本人合法的有效证件。 筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣 布大会开始。102、介绍委员候选人，宣读注意事项。 3、发放选票。发放组核对业主身份后发放选票，业主须在选票发 放签收登记表上签字。 4、 投票。 业主填写好选票后， 自行投放持到会场设置的投票箱内。 5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱 票、验票，统计投票结果。 九、确定业主委员会委员。根据业主大会投票的结果确定新一届 业主委员会委员。获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意 且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人当选为正式的业主 委员会委员。 十、公示选举结果。筹备组将业主大会的选举结果在本物业管理 区域内公告，新一届业主委员会自公告之日起成立。原业主委员会不 再履行业主委员会的职责。 十一、业主委员会会议。新一届业主委员会产生后 3 日内由筹备 组组长召开第一次业主委员会会议，选举主任 1 名、副主任 1-2 名。 筹备组自行解散。 十二、工作交接。原业主委员会应在新一届业主委员会产生后 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其它属于业主大会所有的财物等 移交给新一届业主委员会，并做好交接登记手续。 十三、业主委员会备案。新一届业主委员会自换届选举产生之日 起 30 日内，向城区建设局备案。备案须提交下列材料： 1、 柳州市业主委员会换届备案申请书； 2、 委员报名表、产权证明、身份证明复印件； 3、 业主大会会议纪要； 4、 其他材料。11十四、业主委员会成立通告。备案后 3 日内，业主委员会应将 《业主委员会换届通告》 、业主委员会备案证（复印件）等在物业管理 区域内公布，并告知街道办事处和社区居委会。 十五、资料存档。业主大会选举工作结束后，业主委员会应将涉 及选举全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要的工作进行数 码拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均应在物业管理区域公告栏或其 他显著位置张贴。 2、物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位， 推选出一名业主代表参加业主大会会议。涉及投票选举或表决的，须 由业主本人亲自表决签名。 3、业主委员会换届选举流程图本届业主委员会或 10 名以上业主向城区建设局提交换届申请报告本届业委会（或换届筹备组）开展召开业主大会会议前准备工作召开业主大会进行选举12产生新一届业主委员会向城区建设局备案业主委员会换届通告13业主委员会委员选举办法（柳州市示范文本）第一条 本办法。 第二条 第三条根据《物业管理条例》《业主大会规程》《柳州市物业 、 、业主大会管理办法》等有关规定，结合本小区（或大厦）实际，制定 由业主大会筹备组在 XX 区建设局、街道办事处、社区居 业主委员会委员的投票选举按照业主拥有的专有部分物委会的指导下开展业主委员会筹备（换届）选举工作。 业建筑面积和业主人数共同确定。物业建筑面积原则上按照每 1 平方 米为一个计算单位，不足 1 平方米的部分四舍五入。每位业主持 1 张 选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。单个业主拥有多个或者数 人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。 第四条 本办法所称业主，是指房屋所有权人。 业主身份的认定以房屋所有权证记载的房屋所有权人为主。房屋 已出售并交付使用但尚未领取房屋所有权证的，商品房买卖合同和购 房发票中的购房人可以视为业主。一套房屋的业主有两人以上的，应 当推选其中一人参加业主大会会议。 房屋所有权证、商品房买卖合同和购房发票应核对原件，收复印 件一份以备存档。复印件上应有经办人签名和经办日期。若房屋所有 权证原件因各种原因提供不了的，可以出具柳州市房产档案馆的证明 材料。 业主为法人的，应书面授权委派一名代表参加业主大会。 业主为无民事行为能力的，可以由监护人（或代理人）代为行使 权利，但监护人（或代理人）不能任业主委员会委员。 已设抵押和被查封的房屋所有权人依然是业主。 第五条 名，委员 业主委员会成员由 x 名组成，其中设主任一名，副主任 名。 （委员成员数应满足 5 人或 5 人以上单数的要求）14第六条 第七条选举采用记名投票方式，实行差额选举。差额数按应选 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获人数的 20%确定。 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人人数超过 x 名时，候选 人以得票权数多的前 x 名当选，业主委员会成员定为 x 人。 第八条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人人数为超过 5 名但达不 到预定人数时，业主委员会成员可按最大单数定，以得票权数多的当 选。 第九条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人的人数不足 5 名（不含 5 名）时，不足部分的委员名额另行选举。另行选举时，根据在第一 次投票时得票权多少的顺序，依照候选名额应多于应选名额的三分之 一至一倍的差额比例，确定候选人名单。如果只选一人，候选人应为 二人。 第十条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人的人数为 0 名时，本次 选举无结果，选举工作结束。 第十一条 业主委员会委员（候选人）必须同时具备以下条件： 1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，有必要的时间及能力履行职责。 第十二条 第十三条 业主委员会候选人的产生采取自荐方式，凡符合第十 经筹备组审核并报城区建设局验核后，产生业主委员 一条规定条件者均可报名。 会委员候选人，在小区内公示___天。凡认为候选人不符合第十一条规15定的均可在公示期内以书面形式向筹备组、__________居委会、XX 区 建设局反映，由其进行核实。 第十四条 公示期满，由筹备组将选票发给全体业主以书面征求 业主意见（或由筹备组筹备召开集体讨论形式的业主大会） 。实际居住 者不是业主的，应告知业主。 第十五条 书面征求意见的，业主填好选票后，应持业主身份有 效证明到指定的投票箱投票（集体讨论的，业主应持业主身份有效证 明到指定地点参加业主大会，现场投票） 。 第十六条 第十七条 第十八条 业主可委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、 业主对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃 投票结束后，工作人员将所有投票箱集中到中心会场 委托人业主身份有效证明及本人身份证。 权，也可以另选其他产权人。 统一开箱，公开验票，对投票人数和票权数加以核对，当场统计投票 结果，并由监票人在选举结果统计表上签字。唱票人、监票人由业主 代表组成。 第十九条 人。 第二十条 选举所投的票权数超过本小区总投票权数的 1/2，本 次选举有效，当选的委员必须经专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的 业主同意且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意方能通过。 第二十一条 每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等 于或少于应选人数有效。 候选人以得票权多的当选。出现得票权第___名并列时，抽签决定 （或再次投票表决） 。 第二十二条 选举设立中心投票箱，对老、弱、病、残和其他原因 不便到场投票的业主，由 3 名监票员上门接受投票。选举工作设总监票员 1 人、监票员 人，总计票员 116第二十三条 新一届业主委员会产生后 3 日内召开第一次业主委 员会会议，选举主任、副主任。 第二十四条 选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由筹 备组负责解释。17XX 管理规约（柳州市示范文本）（说明：此示范文本仅作为参考，各物业管理区域可根据实际情况在法律法规允 许的范围内进行修订）为维护全体业主的合法权益，保障本小区（大厦）物业安全合理 使用，维护小区（大厦）的公共秩序，建立全体业主必须遵守的共同 行为准则，建设整洁美观、生活有序、和睦相处的小区（大厦） ，制订 本规约。 第一章 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 坐落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业类型＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二章 业主的权利 一、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。 二、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 三、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 四、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议。 五、参加业主大会会议，行使投票权。 六、选举业主委员会委员，并享有被选举权。 七、监督业主委员会的工作。 八、监督物业管理企业履行物业服务合同。 九、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知 情权和监督权，并监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的18管理和使用。 十、 全体业主对未按法定程序选聘的物业管理企业， 以及未取得物 价部门批准的物业服务收费标准，可以拒绝交纳物业服务费。 十一、法律法规规定的其他权利。 第三章 业主的义务 一、业主必须按规定交纳应支付的物业服务费、专项维修资金。 1、业主应当于每月＿＿＿ 日前交纳物业服务费，业主与物业使 用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，包 括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。 2、业主应当按规定自行交纳专项维修资金。 二、业主在本小区（大厦）内不得有违反共用场所管理的行为： 1、不得擅自占用公共走道、大堂、绿地、屋面等共用部位，共用 设施设备。 2、不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合 法使用共用部位、共用设施设备。 3、不得损坏路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基 （栏）等共用设施设备。 4、不得制造超标准噪声，破坏公众安宁；不得聚众喧闹。 5、不得乱堆放杂物；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品， 但自用生活性燃料除外。 6、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。 7、法律、法规规定禁止的其他行为。 三、业主在本小区（大厦）内不得有违反环境卫生管理的行为： 1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写乱画等行为； 2、遵守市容及环境卫生保洁规定，自觉将家居杂物、垃圾投放到 指定的场地，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾19和杂物。 3、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小 品、体育设施等。不得向绿地、花草树木泼污水和有害物质。 4、业主未经市容局批准不得擅自饲养家禽家畜；饲养动物，不得 扰民，并告知物业管理企业。 5、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场 地，请自行清除，污染、破坏地面，需恢复原样。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他 。 四、业主在本小区（大厦）内必须遵守的治安、消防管理的行为： 1、 不得利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的 活动，对违法犯罪人员和行为及时举报。 2、业主出租房屋，应符合法律法规和有关规定，并告知物业管理 企业，协助物业管理企业通知承租人履行非业主使用人的义务。 3、爱护各种防火设施设备，遵守防火各项规定，发现火灾隐患， 应及时通知物业管理企业处理。 4、楼层防火门应保持关闭状态，不可私自加锁或长期打开。 5、管理好电炉、燃气用具，使用电炉、燃气炉时请勿外出。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他 。 五、业主在本小区（大厦）内必须遵守的交通管理行为 1、不得随意停放车辆，车辆应当停放在停车场或物业管理公司指 定的停放点保管。 2、严禁鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机。 3、严禁货车进入小区内停放（为小区业主运送货物临时停放的除 外） ，以免影响小区内的交通安全、防止汽车制造废气污染小区环境和 损坏小区道路。204、除救护车、公安消防车、清洁车、工程抢险车等特殊车辆外， 其他机动车进入小区（大厦） ，应当严格遵守小区（大厦）的交通管理 规则。 5、法律、法规规定禁止的其他行为。 5、其他……。 六、有关安装空调、装饰装修的约定。 1、 应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置， 并注意安装牢固， 防止跌落。发现有不牢固的情况，应当及时加固。 2、空调机冷凝水应当接入统一管道，不得随处滴漏。 3、空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，经排除故障或更 换再使用。 4、业主对房屋进行装修，应当遵守有关规定，不得对房屋内外承 重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、 占。 5、业主如需安装空调和对房屋等进行装饰装修的，应事先告知物 业管理企业，并与其签定装饰装修管理服务协议。物业管理企业应当 告知业主禁止行为和注意事项。业主装饰装修时违反禁止行为和注意 事项的，自行承担责任。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他……。 七、业主承诺在与其他物业使用人建立使用、修缮、改造物业法 律关系时，应告知对方本规约的规定。 八、其它……。 第四章 违约处理 一、业主未按规定交纳物业服务费，处每日 3‰的违约金；无正 当理由超过 ＿＿＿个月不交的，物业管理企业可以采取批评、规劝、 公示等催缴措施；逾期仍未交纳的，由物业管理企业依法向人民法院21起诉。 二、业主违反业主义务中第三、四、五、六、七条的，相关业主、 物业管理企业有权制止。拒绝纠正的，物业管理企业可以采取措施督 促改正；造成损失的，受损方有权要求赔偿，相关业主和物业管理企 业也可依据本规约向人民法院提起诉讼。 三、业主违规安装空调和装饰装修房屋的，物业管理企业应当督 促业主改正并将情况告知相关主管部门。造成他人房屋被损坏，包括 渗、漏、堵等，拒绝维修和拒绝配合修缮的，业主负责修缮费。 四、占用共用部位、共用设施设备收益的业主（包括建设单位） 拒绝主动将净收益用于补充专项维修资金，占为己有的，相关业主、 业主委员会可以向人民法院起诉。 五、建设单位不按规定配置物业管理用房的，物业管理企业应当 向行政主管部门报告，由行政主管部门依法处理。 六、物业使用人违反《管理规约》的规定，有关业主承担连带责 任。 七、其他……。 第五章 其他事项 一、本规约由业主大会制定。 二、本规约自业主大会通过之日起生效。本规约规定与法律、法 规相抵触的，抵触部分自然无效。 三、已生效的管理规约对本小区（大厦）所有业主、物业使用人 和物业管理企业具有约束力。 四、房屋共用部位、共用设施设备的内容包括如下： 1、共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾房等。 2、共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压 水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、22路灯、沟渠、池、井，以及无上盖的共用配套设施设备等。 第六章 附 则 本规约从业主大会通过之日起生效。 生效日期：＿＿＿＿业主大会 年 月 日23XX 业主大会议事规则(柳州市示范文本)（说明：此示范文本仅作为参考，各物业管理区域可根据实际情况在法律法规允 许的范围内进行修订完善）为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会议 事活动，根据国务院颁布的《物业管理条例》及有关规定，制定本业 主大会议事规则。 物业名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 坐落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业类型＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第一章 业主大会 一、本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 二、本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理 体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序， 创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 三、本业主大会依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具 有约束力。 四、本业主大会设立 XX 业主委员会作为业主大会的执行机构。业 主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 五、本业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物 业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并自觉接受城 区建设局和街道办事处、社区居民委员会的监督和指导。24第二章 议事内容 一、业主大会的议事内容： （一）制定、修改《管理规约》和《业主大会议事规则》 ； （二）选举、更换业主委员会委员，决定业主委员会委员报酬， 监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业服务企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案； （五）听取和审查业主委员会的工作报告； （六）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案； （七）决定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度； （八） 决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 收益方案； （九）改变和撤消业主委员会不适当的决定； （十）……。 二、业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责） ： （一）负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议， 并向业主大会报告工作； （二）代表业主大会监督物业管理工作的日常运行； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 同； （四）制定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案； （五）制定《管理规约》和《业主大会议事规则》草案或修改方 案，报业主大会审议决定； （六）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度的方案，报业主大会审议决定；25（七） 制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 收益方案，报业主大会审议决定； （八）制定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会审议决定； （九）根据业主大会决定的专项维修资金使用、续筹方案，使用 和续筹专项维修资金； （十）监督《管理规约》的实施，依据《管理规约》 ，对违反《管 理规约》规定的业主，进行处理； （十一）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的 业主，限期交纳物业服务费用。 （十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助 物业服务企业履行物业服务合同。 （十三）……。 第三章 业主投票权的确定 一、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重 建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 对制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设 施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解 聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重 大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。 二、业主大会召开前，应确定物业管理区域内的总投票权数，本 物业管理区域内的总建筑面积（不含公用部分、有争议的产权面积） 为总投票权数；26三、业主投票权按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人 数共同确定。 物业建筑面积原则上按照每 1 平方米为一个计算单位，不足 1 平 方米的部分四舍五入。每位业主持 1 张选票，选票中标明专有部分物 业建筑面积。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的， 其业主投票权人数按一人计算。 四、业主行使投票权的，在填好选票（表决票）后，应持证明本 人业主身份的有效证明（房屋所有权证、购房发票、购房合同等）到 指定的投票点投票。 五、业主委托代理人行使投票权的，应提供业主的书面委托书、业 主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明等，代理人在授权范围 内行使投票权。 六、 已送达业主的投票， 业主在规定时间内未投的， 视为同意 “少 数人意见服从多数人意见” 。 七、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业 主大会，并参与投票及选举活动。第四章 议事方式一、业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年 ＿月 召开＿次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （一）50%以上业主委员会委员提议； （二）20%以上业主提议； （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 （五）…..。27二、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征 求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主 参加。 三、业主大会议事采用以下第＿种方式： （一）集体现场讨论形式：物业管理区域内的全体业主直接参加 业主大会，进行投票表决。 （二）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达 个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。 四、征求、回收业主意见 （一）设投票箱：在物业管理区域内分设一个投票箱，由业主自 行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。 （二）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在 规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的，视为同意“少 数人意见服从多数人意见” 。 五、业主大会授权业主委员会的议事方式： （一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行 机构，对业主大会负责。 （二）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员 会应当自选举产生之日起 3 日内召开第一次业主委员会会议，推选产 生业主委员会主任、副主任。 （三）业主委员会设委员 ＿名，其中主任 1 名，副主任＿名，主 任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会每 届任期 年，委员任期届满可连选连任。 （四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主 委员会会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员人数半 数以上同意，不同意见应当记录在案。会议进行表决时，每位委员有28一票表决权。 第五章 表决程序 一、业主大会会议的召开。组织召开业主大会有如下情形： （一）业主委员会成立前，在城区建设局的指导下，由业主代表、 建设单位组成的业主大会筹备组作为召集人负责组织业主大会的召 开。 （二）业主委员会成立后，由本届业主委员会作为召集人组织召 开业主大会。 （三）业主委员会任期届满，未召开业主大会选举新一届业主委 员会的，在城区建设局的指导下，由换届选举筹备组作为召集人组织 业主大会的召开。 二、大会筹备工作。召集人作好开会前的准备工作。根据业主的 提议，草拟议案、制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会 的会议通知和有关材料告知社区居民委员会、街道办事处、城区建设 局。 三、发布公告。业主大会召开会议前 15 日召集人应当将召开会议 的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 四、征询意见。召集人发放征询意见表和选票，将业主大会议事内 容书面征询物业管理区域内全体业主意见。 五、回收统计意见。召集人通过设投票箱回收物业管理区域内业 主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决。召集人发放和回收征 询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。 六、通报大会议事决定。业主大会会议内容和过程应当由业主委 员会或筹备组作书面记录并存档，记录人、主任（或组长）应在记录 上签名。29召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意 见情况和选票统计结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。 召集人将业主大会的议事决定自会议结束后＿ 日内以书面形式 在物业管理区域内公告，并将有关材料送所在社区居民委员会、街道 办事处、城区建设局备案。 七、业主委员会的议事程序： （一）业主委员会会议有定期会议和特别会议；定期会议每＿至 少召开一次；有 1/3 以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开特 别会议。 （二）发布公告、下发通知。每次业主委员会会议应当在会议召 开 3～7 日前将业主委员会会议通知、 议事内容以书面形式在物业管理 区域内公告。同时，通知全体业主委员会委员，并送达有关材料。 （三）审议内容。业主委员会在业主大会授权的范围内对事项进 行审议。 （四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会 议记录上签名存档。 （五）通报议事决定。会议结束后 2 日内，业主委员会在公告栏 通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。 （六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务企业 执行会议决定。 第六章 业主委员会一、业主委员会委员任职条件： (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主： (二)遵守国家有关法律、法规；30(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，交 纳物业管理费； (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五)具有一定组织能力： (六)具备必要的工作时问； (七)具备高中以上文化程度; (八)年龄在 70 岁以下； (九)……。 二、业主委员会委员职责： （一）维护全体业主合法权益； （二）模范带头履行业主义务； （三）参加业主委员会会议； （四）收集和反馈业主意见； （五）对议事内容发表意见，进行表决； （六）执行业主大会的决定； （七）对业主委员会的决议承担责任。 业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重 损失的，参加决议的委员应承担赔偿责任，但在表决中对决议有异议 并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。 （八）„„ 三、业主委员会委员资格的终止。 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委 员资格终止： （一）因物业转让，灭失等原因不再是业主的； （二）无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的； （三）因疾病原因丧失履行职责能力的；31（四）不执行业主大会决议、不履行业主委员会职责、不为业主 办事、工作不作为的； （五）借工作之便以权谋私的； （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （七）不履行业主义务的； （八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应在物业管理区域内公告，业主委 员会应当做好记录、存档并告知城区建设局、街道办事处、社区居委 会。 业主委员会委员资格终止的，应在终止之日起 3 日内将保管的资 料、印章移交给业主委员会。 四、业主委员会委员的代理。 业主委员会委员因故不能参加业主委员会会议的，应当请假，也 可以书面委托其他业主作为代理人参加业主委员会会议。 业主委员会会议由主任召集、主持。主任因故缺席时，应委托副 主任召集、主持。 五、业主委员会委员的任期。 业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。 六、业主委员会备案。 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，按要求向城区建设局 备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。 七、业主委员会换届。 业主委员会任期届满前 60 日内，应当召开业主大会会议进行业主 委员会的换届选举。 前一届业主委员会的工作至届满时为止；原业主委员会应当在其32任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主 大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接登记手续。 新一届业主委员会未产生的，本届业主委员会到届满时自然终止。 业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、 印章及其他属于业主大会所有的财物暂时移交给街道办事处，待新一 届业主委员会成立后再办理转交手续。 八、业主委员会不履职情况的处理。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织 召开会议职责的，城区建设局、街道办事处、社区居民委员会有权要 求其按规定召开。拒绝召开的，城区建设局应当责令业主委员会限期 召开。 业主委员会任期届满 2 个月前，应当书面报告社区居民委员会、 街道办事处、城区建设局，在其指导监督下，召开业主大会会议进行 业主委员会的换届选举；业主委员会在规定时间内不组织换届选举工 作的，城区建设局责令限期组织换届选举工作；逾期仍不组织的，其 他业主可向城区建设局申请指导成立换届选举筹备组，组织换届选举 工作，选举新一届业主委员会，开展正常工作。 九、业主委员会财务管理制度。 （一）业主委员会委员津贴。 业主委员会委员为业主服务，可根据付出的劳动程度享受一定的 津贴，但须经业主大会同意。 （二）业主大会、业主委员会委员活动经费。 业主大会和业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担。承 担的方式： 1、每一业主每月交纳 ＿元； 2、 利用共用部位、 共用设施设备经营收益支付。 按收益的＿% （不33超过于 50%）合计＿元，用作经费开支。经费开支包括：业主大会、 业主委员会会议开支；有关人员的报酬；必要的日常办公等费用。 （三）经费收支帐目由业主委员会负责管理，业主委员会应当制 定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将 年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后 7 日 内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 （四）业主委员会应当制定财务管理制度，报业主大会决定。 第七章 其他事项 一、本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括 尚未出售物业的建设单位等。 二、本业主大会成立由落选的委员候选人和业主代表共同组成业 主委员会监事会（５～７人） ，列席和旁听业主委员会会议，代表全体 业主对业主委员会的工作进行监督。 三、本规则未规定的事项，按照有关规定执行。 四、本议事规则从业主大会通过之日起生效。 具体生效时间： ________业主大会 ______年___月___日34关于要求指导成立首次业主大会的申请书XX 区建设局： 住宅区 （大厦、 工业区） 已于 总建筑面积 筑面积为 平方米，总业主户数为 平方米，已经交付使用的有 年 套。现有 月交付使用。 的业主提人。已交付使用的建出要求成立首次业主大会、选举产生首届业主委员会，我们认为已具 备成立业主大会的条件，请贵单位派员指导。 物业详细地址： 联系人： 联系电话：申请人： （单位盖章） （个人签名） 年 月 日附件：1、申请人的联名签名原件（要求有申请事项、产权坐落、产权 人姓名、产权人签字） 。 2、申请人的业主身份证明材料。35关于报名参加首次业主大会筹备组的通知________全体业主： 现有 XXX 等人提出成立首次业主大会、业主委员会的申请。 为了顺利筹备业主大会，保障业主的合法权益，根据《物业管理 条例》 （国务院令第 504 号）《业主大会规程》 、 （建住房[2003]131 号） 、 《广西物业管理条例》 《柳州市物业业主大会管理办法》 、 （柳政发 [2005]61 号）等有关规定，我局将于年 配合，踊跃参与，共同做好这项工作。 现将报名参加业主大会筹备组成员的有关事宜通知如下： 一、筹备组成员报名条件： 1、遵守国家法律、法规； 2 具有完全民事行为能力； 3、业主身份有效证明； 4、有必要的工作时间。 二、报名方法 采取自荐方式。 符合报名条件的业主， 请到 领取报名表。 三、报名时间、地点 报名时间为 5 个工作日， 200 年 从 午 时止，逾期无效。 请欲报名参加业主大会筹备组成员的业主，在规定的时间内，将报 名表、产权证明、身份证（复印件） （带原件核查）交到 证。 。 业主为单位产权的，还须提供单位出具的书面委托书和代表人身份 月 日上午 时至 月 日下 （电话： ） 月 日起指导小区业主开展 成立业主大会及选举产生业主委员会的筹备工作，希望广大业主积极36四、筹备组成员构成 业主大会筹备组人数为 主代表组成。 五、筹备组成员成员确定 已在规定时间内提交报名材料的业主、建设单位代表请于 200 年 月 日 时到 参加确定业主大会筹备组成员的会议。 业主因有事不能来参加会议的，应书面请假并委托其他业主代表参 加；届时不参加的，则视为放弃。如业主成员人数众多，则采用抽签方 式（或投票表决方式)确定筹备组成员成员。 六、联系方式 联系地点： 联系人： 电话： 人，其中建设单位代表 名，其余由业特此通知XX 区建设局 年 月 日37业主大会筹备组报名表姓 名 性别 年龄 职称 学历 职务政治面貌 毕业院校 工作单位 身份证号码 是否有必要的时间参加筹备工作 房屋 坐落 产权 人 产权 证明备注 填写人应对以上填写内容真实性和有效性负责核实人：核实日期：38关于 XX 业主大会筹备组成员名单的公示________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）等规定，在我局和 XX 街道办事处、XX 社区居委会的指导和监 督下，从报名参加筹备组的业主中拟定下列人员为首次业主大会筹备 组的成员，现予以公示，公示期为 7 日。如有异议，请在 XX 年 XX 月 XX 日以前以书面形式签署真实姓名送交我局。 业主大会筹备组成员名单（排名不分先后） ： 姓名（名称） 拥有房屋坐落XX 区建设局 年 月 日39关于 XX 业主大会筹备组成员名单的通告________全体业主： 首次业主大会筹备组成员名单已于 XX 年 XX 月 XX 日在本物业 管理区域公示，现公示期已到，我局在公示期间未接到任何异议（或 异议不成立） 。现宣布 XX 首次业主大会筹备组正式成立。 筹备组在我局的指导和监督下，负责以下工作： 1、 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好 会务准备工作； 2、按照行政主管部门的示范文本，拟定《业主大会议事规则》 （草 案）《管理规约》 、 （草案） ； 4. 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 5. 根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选举 办法》 ，并确定表决票或选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员 名单。 6. 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组在业主委员会正式成立后自行解散。 业主大会筹备组成员共 单如下（排名不分先后） ： 组长： 副组长： 组员： 人，办公地点设在： ，成员名XX 区建设局 二○○ 年 月 日40关于业主委员会委员候选人报名的通知________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）和《关于加强柳州市物业业主大会建设的通知》 （柳建物业字 [2005]2 号） 等的规定， 在 区建设局、 _______街道办事处、 ______ 社区居委会的指导、监督下，本着公开、公平、公正和诚实信用的原 则，将由全体业主投票选举产生首届 XX 业主委员会。现准备进行业 主委员会委员候选人的报名工作，希望广大业主踊跃报名参与。 一、 业主委员会委员候选人应具备以下各项条件： 1、拥有本物业管理区域内的房屋产权； 2、具有完全民事行为能力； 3、遵守国家有关法律法规； 4、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，缴纳 物业服务费； 5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 6、具有一定组织能力； 7、具备必要的工作时间。 二、业主委员会委员候选人报名方法： 采取自荐及 10 名以上业主同意推荐的方式。 符合上述条件的业主， 到________领取 《柳州市业主委员会委员候 选人推荐报名表》 。 填表要求： 1、报名表一式两份、一寸免冠照片两张。 2、须有 10 名以上业主联名推荐，并签署姓名（单位业主须加盖公 章） 、栋号房号及联系电话。 三、报名时间、地点：41报名时间：从____年__月__日__时至____年___月__日__时止，逾 期无效。 报名地点： XX 业主大会筹备组。 详细地址： 明和身份证（复印件，带原件验核。 四、联系方式： XX 业主大会筹备组 ________ XX 业主大会筹备组 _______年____月____日 电话：_______ 联系人： 。 报名材料： 《柳州市物业业主委员会委员候选人报名表》 、产权证42柳州市业主委员会委员候选人推荐报名表(单位业主)产权单位 房屋坐落 委托代理人情况 姓 学 名 历 性 别 民 族 出生年月 政治面貌 职 务 贴相片处工作单位在职/退休联系电话个人工作 经历推荐人楼座房号产权证号联系电话推荐人 签名委员资格 核验情况 备注：组长：年月日43柳州市业主委员会委员候选人推荐报名表(个人业主)姓 名 性 别 出生年月房屋坐落 学 历 民 族 政治面貌 职 务 贴相片处工作单位在职/退休联系电话工作经历推荐人楼座房号产权证号联系电话推荐人 签名委员资格 核验情况 备注：组长：年月日44首届业主委员会委员候选人名单公示________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）等的规定，在______区建设局、______街道办事处 ______社区居 委会的指导监督下，现将符合第一届业主委员会委员候选人条件的候 选人进行公示。 如对下述业主委员会委员候选人有异议，请在本通告张贴之日起 5 日内，于____年__月＿日到____年＿月＿日，以书面形式（签署真 实姓名）报告____社区居委会。 业主委员会候选人名单：（附：上述委员候选人推荐报名表）XX 业主大会筹备组 ____年___月___日45关于征求对《管理规约》等修改意见的通知________小区（大厦）全体业主： 业主大会筹备组根据有关规定已经拟定出本小区（大厦） 《管理 规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》 、 、 ，现征求广大业 主意见， 请大家于 备组。 年 月 日之前以书面形式将修改意见报到筹附件：1、 《管理规约》 2、 《业主大会议事规则》 3、 《业主委员会选举办法》XX 业主大会筹备组 年 月 日46关于召开业主大会会议的通知________小区全体业主： 有关成立业主大会的筹备工作已基本就绪。现决定 日至 年 月 年 月日发《业主委员会委员选票》和《表决票》 ，请大家尊重自己作为业主的权利，行使好投票权，按照要求填好选票和表决 票，于 年 月 日将选票和表决票投入筹备组设立的选票箱内。业主大会召开时间： 地点： 请大家相互转告，准时参加。附件：1、 《管理规约》 2、 《业主大会议事规则》 3、 《业主委员会选举办法》 4、 《业主委员会候选人名单》及各《业主委员会委员候选人报 名表》 5、 《业主委员会委员选票》式样 6、 《表决票》式样XX 业主大会筹备组 年 月 日47表 决 票房屋坐落： 产权面积： 业主签名： -----------------------------------------------------------------------------------装订线填写表决票前请仔细阅读“填写说明” 。 表决事项 管理规约 业主大会议事规则[填写说明]： 1、请在议题对应的赞成栏或反对栏对应下方的空格栏内打“○” ，多填、不填或填 写其他符号的，视为弃权票。 2、如业主在投票前想改动表决意见的，可领取空白表决票重新填写。涂改的表决 票无效。 3、表决票应由业主或业主委托的代理人填写。收到表决票的是实际居住者而不是 业主的，应及时告知或转交给业主。 4、业主投票时应持有本人身份证明的合法有效证件（如身份证、驾驶证等） 、本人 产权证明（产权证、购房合同、购房发票等） ；委托他人投票的，受托人应持有以下资 料：①委托书；②委托人业主产权证明；③委托人身份证明的合法有效证件；④受托人 本人身份证明的合法有效证件。 6、业主所持投票权按拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，不足 一平方米的部分四舍五入。例如：某业主的房屋建筑面积为 126.8 平方米，则该业主所 持投票权为 127。 6、为增强投票的保密性，表决票下端可对折至装订线。平方米所持投票权：赞成反对投票时间： 年 月 投票地点：日~ 年 月 日，每天时~ 时48业主委员会委员选票房屋坐落： 产权面积： 平方米 业主签名： 所持投票权：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------装订线 填写选票前请仔细阅读“填写说明” 。委员候选人名单按姓氏字母顺序排列 候选人姓名 赞成打“○” 候选人姓名 赞成打“○”填写说明：1、如赞成，请在各候选人姓名对应的赞成栏内打“○” ，反对则不必填写，另选他人的，要在 空白栏内填上另选人姓名，并在赞成栏内打“○” 。不填或填写其他符号的，视为弃权票。 2、 本届业主委员会委员名额为 名， 每位业主赞成的候选人数少于或等于 名的， 该选票有效， 多于 名的，该选票无效。 3、如业主在投票前想改动表决意见的，可领取空白选票重新填写。涂改的选票无效。 4、选票应由业主或业主委托的代理人填写。收到选票的是实际居住者而不是业主的，应及时告 知或转交给业主。 5、 业主投票时应持有本人身份证明的合法有效证件 （如身份证、驾驶证等） 本人产权证明 、 （产 权证、购房合同、购房发票等） ；委托他人投票的，受托人应持有以下资料：①委托书；②委托人业 主产权证明；③委托人身份证明的合法有效证件；④受托人本人身份证明的合法有效证件。 6、业主所持投票权按拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，不足一平方米的部 分四舍五入。例如：某业主的房屋建筑面积为 126.8 平方米，则该业主所持投票权为 127。 7、为增强投票的保密性，表决票下端可对折至装订线。 投票时间： 年 月 投票地点： 日~ 年 月 日，每天 时~ 时49业主委员会委员选举结果统计物业管理区域名称： 总建筑面积： 总产权户数：候选人姓名赞成户数 赞成户数占 总户数比例平方米 统计日期：赞成面积数 赞成面积数占总 建筑面积比例排 名唱票人： 验票人： 统计人：50表决结果统计物业管理区域名称： 总建筑面积： 总产权户数：表决项目赞成户数平方米 统计日期：赞成户数占 总户数比例 赞成面积数 赞成面积数占总 建筑面积比例唱票人： 验票人： 统计人：51业主委员会委员名单公示________小区全体业主： 经选举，本次业主大会产生 序 号 姓 名 名业主委员会委员，名单如下： 专有面积数 同意人数现予以公示，公示期为 5 日。对以上公示如有异议的单位或个人 请于年 月 日前，以书面形式并签署真实姓名及联系地址直接送 XX 区建设局。XX 业主大会筹备组 年 月 日52业主委员会成立公告________小区全体业主： 根据《物业管理条例》《业主大会规程》《柳州市物业业主大会 、 、 管理办法》等规定，在 XX 区建设局、XX 街道办事处、XX 社区居委 会的指导和监督下，在小区全体业主积极参与下，经过前段时间的选 举，第 届业主委员会已通过城区建设局备案，现宣布正式成立。 本届业主委员会成员有： 主任 共 名。 本届业主委员会将认真履行职责，配合并监督物业服务企业做好 小区的物业管理工作。 业主大会已按照法定程序通过 《管理规约》 、 《业主大会议事规则》 。 根据有关法规，业主大会做出的决定对全体业主具有约束力，请全体 业主共同遵守《管理规约》 ，并协助和支持本届业主委员会开展工作， 共同维护好我们的家园。 本届业主委员会任期两年，从 附：业主委员会备案证 《管理规约》 《业主大会议事规则》 年 月 日始至 年 月 日止。 ， 副主任 ， 委员 ，第届 XX 业主委员会（盖章） 年 月 日53关于延长候选人报名时间的通知＿＿＿＿＿全体业主： 由于在＿年＿月＿日＿时至＿年＿月＿日＿时＿天的报名期限 内，业主报名参加业主委员会候选人的人数尚未达到选举所需人数。 为了能顺利进行本次选举活动，经筹备组讨论，决定延长候选人报名 的时间。报名时间、地点如下： 时间：＿年＿月＿日＿时至＿年＿月＿日＿时 报名地点：_______ 联系人：_________ 电话：___________________筹备组 _____年__月__日54选票、表决票发放签收登记表小区序号 单元 房号栋业主姓名 产权面积 业主签名 领取时间 联系电话55投票登记表小区序号 单元 房号栋业主姓名 产权面积 业主签名 受托人签名 工作人员登记56物业管理区域基本情况表幢号单元数层数业主人数专有部分面积 总数人口总数自住数出租数其他部分 总物业管理区域57XX 小区业主名册栋（幢）序号 单元 房号 业主姓名 产权面积 （ m2） 产权证号 联系电话 产权证号 居住人数 自住/出租 备注

柳州市首次成立业主大会选举业主委员会工作程序一、 提出申请。在一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑面 积达到百分之五十以上的， 应有 10 名以上的业主联名向城区建设局提 出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会； 物业实际使用的建筑面积达到 30％以上不足 50％，但使用已超过 1 年的，应有 20％的业主联名向城区建设局提出申请，并提供相关必要 的证明材料，要求成立首次业主大会。 二、 发出成立筹备组的通知。城区建设局在接到书面报告后 5 个 工作日内，验核材料，确定符合成立业主大会条件后，以城区建设局 的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主 大会会议筹备组（以下简称“筹备组” ）的通知。筹备组报名时间为 5 个工作日。 筹备组成员必须是该物业管理区域内的业主，开发建设单位尚有 产权的，还必须包括开发建设单位。开发建设单位书面推荐代表参加 筹备组（开发建设单位弃权的除外） 。 筹备组成员人数宜为 5 人以上的单数。 筹备组应当在城区建设局、街道办事处、社区居委会的指导和监 督下开展业主大会会议的筹备工作。 筹备组未依法开展工作的，城区建设局对选举产生的业主委员会 不予备案。 三、 确定筹备组成员。报名截止后 3 个工作日内，城区建设局对 参加筹备组的报名人员进行业主身份验核，并组织全部报名人员召开 会议，确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员超过预定人数的，城区建设局应将所有 报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票 选举的方式确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继 续征集业主报名参加（延长期限为 5 个工作日） 。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。 四、 筹备组成员名单公示。城区建设局在物业管理区域公示筹备 组成员名单。公示期为 3 日。 五、 第一次筹备组会议。确定正式的筹备组成员名单后 3 个工作 日内，城区建设局会同街道办事处、社区居委会及时召开第一次筹备 组会议，并安排、布置工作，筹备组推选一名组长负责筹备组工作。 筹备组可组建宣传、文书、票务、异议处理等小组开展工作。 六、 筹备组的工作。城区建设局在物业管理区域公告筹备组成员 名单，筹备组自公告之日起成立。筹备组负责做好以下筹备工作： 1、 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好 会务准备工作； 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意 见的形式； 但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。 筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。 2、 参照行政主管部门的示范文本， 《业主大会议事规则》 拟定 （草 案）《管理规约》 、 （草案） ； 3、 确认业主身份和业主专有部分建筑面积数及物业管理区域总 建筑面积、总业主人数，以幢（栋）等形式建立业主名册； 4、 根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选 举办法》 ，并确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人 员名单； 5、 组织每栋业主选举栋长（可视具体情况而定） ； 6、 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 七、 业主委员会候选人报名及征求《管理规约（草案） 、 》 《业主 大会议事规则（草案》和《业主委员会委员选举办法》的修改意见。 以筹备组的名义发出业主委员会候选人报名的通知并发放候选人报名 表，通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取和递 交报名表的时间和地点等事项。2业主委员会候选人报名时间为 5 日。 筹备组在物业管理区域内征求全体业主对《管理规约（草案） 、 》 《业主大会议事规则（草案） 》和《业主委员会委员选举办法》的修改 意见。 八、 验核委员候选人的业主身份。筹备组在城区建设局的监督指 导下，按照通知中的资格条件要求进行验核（主要验核报名的候选人 是否是本物业管理区域内的业主，是否有违反国家法律法规的行为， 是否模范履行业主义务等） 。 筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情 况如实报送城区建设局，城区建设局验核完毕后，由筹备组将候选人 报名材料在物业管理区域内公示，公示期为 5 日。如有业主对候选人 的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备 组应在城区建设局的监督指导下予以核实，在正式公布候选人名单之 前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定 正式的业主委员会委员候选人，并公布正式候选人名单。 九、 印制选票和表决票，制作投票箱。筹备组应当于业主大会会 议召开前，印制好选票和表决票，做好选票和表决票印制数量登记， 制作选票和表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数 量制作投票箱。 投票箱只能有一个投票口， 且投票入口不得超过 2cm ×5cm，箱门贴上封条。 十、 发出召开业主大会的通知。筹备组应当于业主大会会议召开 15 日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布： 1、 业主大会会议议程； 2、 管理规约（草案） ； 3、 业主大会议事规则（草案） ； 4、 业主委员会正式候选人资格表； 5、 表决票和选票式样； 6、 业主名册及票权数情况； 7、 其他表决事项。3有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其 他方式送达业主。 十一、业主大会的召开。筹备组组建若干发放组及唱票组、计票 组、监票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候 选人应回避） 。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形 式，组织召开首次业主大会会议。 （一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行： 1、发放选票和表决票。发放组将选票和表决票送达每户业主，确 认业主身份。业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。如收到 选票或表决票的是非业主时，应交待非业主及时转交或告知业主。 2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进 行。 （1）流动投票。选票和表决票发放同时，业主如愿意立即投票， 可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签 字。 （2）集中投票。筹备组集中一个时段在管理区域出入口或社区居 委会等处设立投票箱。业主将填好的选票或表决票，持业主身份的有 效证明到指定的投票箱进行投票。筹备组应当组织人员（候选人应回 避）在投票点做好验核业主身份、签收选票或表决票及登记等工作。 社区居委会在现场全程监督。 业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票。代理人 须出示业主身份有效证明、书面委托书及本人合法的有效证件。 投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主 代表和城区建设局、街道办事处、社区居委会见证下对所有的投票箱 共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损 投票箱。 投票时间不宜超过 7 日。但投票截止时，回收选票未达到法定票 数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。 3、计票。投票结束后，在城区建设局、街道办事处、社区居委会 的指导监督下，由监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结 果。4（二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以 下程序进行： 1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对 身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出示业主 身份有效证明、书面委托书，以及本人合法的有效证件。 筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣 布大会开始。 2、宣布会议议程，介绍委员候选人，宣读《管理规约》《业主大 、 会议事规则》和《业主委员会委员选举办法》及注意事项。 3、 发放选票和表决票。 发放组核对业主身份后发放选票和表决票， 业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。 4、投票。业主填写好选票和表决票后，自行投放到会场设置的投 票箱内。 5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱 票、验票，统计投票结果。 十二、确定业主委员会委员。根据业主大会投票的结果确定业主 委员会委员。获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的业主委员会候选人当选为正式 的业主委员会委员。 十三、确定《业主大会议事规则》《管理规约》等表决事项是否 、 通过。对《业主大会议事规则》《管理规约》等的表决统计，获得专 、 有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意， 《业主大会议事规则》《管理规约》才能正式通过。 、 十四、公示选举和表决结果。筹备组将业主大会对业主委员会委 员的选举结果和对《业主大会议事规则》《管理规约》等的表决结果 、 在本物业管理区域内公告。 十五、召开首次业主委员会会议。自公告之日起，筹备组组长应 在 3 日内负责召集业主委员会委员，召开第一次业主委员会会议，选5举主任 1 名、副主任 1-2 名。 十六、业主委员会备案。业主委员会自选举产生之日起 30 日内， 向城区建设局备案。备案须提交下列材料： 1、 柳州市业主委员会成立备案申请书； 2、 首次业主大会会议议程； 3、 业主大会会议纪要； 4、 业主委员会委员名单、报名表，产权证明和身份证复印件； 5、 已通过的《业主大会议事规则》《管理规约》等； 、 6、 其他材料。 十七、刻制印章。业主委员会取得城区建设局的备案证明后，告 知街道办事处和社区居委会，持备案证及相关证明到公安局指定部门 刻制印章。 十八、业主委员会成立通告。印章刻制后 3 日内，业主委员会应 将《业主委员会成立通告》 、业主委员会备案证（复印件）《业主大会 、 议事规则》《管理规约》在物业管理区域内通告。筹备组自行解散。 、 十九、资料存档。业主大会选举和表决工作结束后，业主委员会 应将涉及选举和表决全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要 的工作进行数码拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均应在物业管理区域公告栏或其 他显著位置张贴。 2、物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位， 推选出一名业主代表参加业主大会会议。涉及投票选举或表决的，须 由业主本人亲自表决签名。63、首次成立业主大会选举业主委员会流程图10 名以上或 20%以上的业主联名提交要求成立首次业主大会的报告成立业主大会筹备组业主大会筹备组开展筹备工作召开首次业主大会选举产生首届业主委员会向城区建设局备案业主委员会成立公告7柳州市业主委员会换届选举工作程序一、 换届申请。业主委员会应当在任期届满之前提前 60 日，以 书面形式将任期履行职责情况和换届申请报告城区建设局。 业主委员会任期届满没有进行换届的， 可由 10 名以上的业主书面 联名向城区建设局提出换届申请。 二、 发出成立业主委员会换届选举筹备组的通知 城区建设局在接到书面报告后 5 个工作日内，以城区建设局的名义在物业管理区 域张贴公告， 向全体业主发出报名参加业主委员会换届选举筹备组 （以 下简称筹备组）的通知并同时公布本届业主委员会履行职责情况。 三、 确定筹备组成员 筹备组由本届业主委员会委员及非委员业主组成。业主委员会任期届满未换届的，筹备组直接由业主组成。 如果符合条件的报名人员超过预定人数的，城区建设局应将所有 报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票 选举的方式确定筹备组成员。 如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继 续征集业主报名参加（延长期限为 5 个工作日） 。如延长期限过后，仍 未达到预定人数的，则暂停指导。 筹备组成员名单需公示，公示期为 3 日。公示期满后由城区建设 局公告筹备组成员名单。本届业主委员会主任担任筹备组组长，负责 具体的换届选举工作。业主委员会任期届满的，筹备组组长从筹备组 成员中推荐产生。 筹备组成员人数宜为 5 人以上的单数。 筹备组应当在城区建设局、街道办事处、社区居委会的监督指导 下开展业主大会会议的筹备工作。 筹备组未依法开展工作的，城区建设局对选举产生的业主委员会 不予备案。8四、 组织业主委员会候选人报名。筹备组发出业主委员会委员候 选人报名通知，发放候选人报名表，业主委员会委员候选人报名时间 为 5 日。 五、 验核候选人身份，公布正式名单。筹备组按照候选人的条件 要求进行验核（主要验核报名的是否是本物业管理区域内的业主，是 否有违反国家法律法规的行为，是否模范履行业主义务等） 。 筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情 况如实报送城区建设局。城区建设局验核完毕后，由筹备组将候选人 报名材料在物业管理区域内公示，公示期为 5 日。如有业主对候选人 的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备 组应在城区建设局的监督指导下予以核实，在正式公告候选人名单之 前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定 正式候选人，并公布正式候选人名单。 六、 印制选票， 制作投票箱。 筹备组应当于业主大会会议召开前， 印制好选票，做好选票印制数量登记，制作选票发放签收登记表和投 票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。投票箱只能有一个投票 口，且投票入口不得超过 2cm×5cm，箱门贴上封条。 七、 发出召开业主大会的通知。筹备组应当于业主大会会议召开 15 日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布： 1. 业主委员会正式候选人名单、资格表； 2. 选票式样； 3. 业主大会会议议程。 有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其 他方式送达业主。 八、业主大会的召开。筹备组组建若干发放组及监票组、唱票组、 计票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候选人 应回避） 。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，9组织召开首次业主大会会议。 （一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行： 1、发放选票。发放组将选票送达每户业主，确认业主身份。业 主须在选票发放签收登记表上签字。如收到选票是非业主时，应交待 非业主及时转交或告知业主。 2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式 进行。 （1）流动投票。选票发放同时，业主如愿意立即投票，可将填好 的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。 （2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区出入口或社区居委会 等处设立投票箱。业主将填好的选票，持业主身份有效证明到指定的 投票箱进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、 签收选票及登记等工作 （候选人应回避） 社区居委会在现场全程监督。 。 业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人 须出示业主身份证明、书面委托书及本人合法的有效证件。 投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主 代表和城区建设局、街道办事处、社区居委会见证下对所有的投票箱 共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损 投票箱。 投票时间不宜超过 7 日。但投票截止时，回收选票未达到法定票 数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。 3、计票。投票结束后，在城区建设局、街道办事处、社区居委会 的指导监督下，由唱票组、监票组、计票组进行公开唱票、验票，统 计投票结果。 （二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以 下程序进行： 1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对 身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出具业主 书面委托书、业主身份证明，及本人合法的有效证件。 筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣 布大会开始。102、介绍委员候选人，宣读注意事项。 3、发放选票。发放组核对业主身份后发放选票，业主须在选票发 放签收登记表上签字。 4、 投票。 业主填写好选票后， 自行投放持到会场设置的投票箱内。 5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱 票、验票，统计投票结果。 九、确定业主委员会委员。根据业主大会投票的结果确定新一届 业主委员会委员。获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意 且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人当选为正式的业主 委员会委员。 十、公示选举结果。筹备组将业主大会的选举结果在本物业管理 区域内公告，新一届业主委员会自公告之日起成立。原业主委员会不 再履行业主委员会的职责。 十一、业主委员会会议。新一届业主委员会产生后 3 日内由筹备 组组长召开第一次业主委员会会议，选举主任 1 名、副主任 1-2 名。 筹备组自行解散。 十二、工作交接。原业主委员会应在新一届业主委员会产生后 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其它属于业主大会所有的财物等 移交给新一届业主委员会，并做好交接登记手续。 十三、业主委员会备案。新一届业主委员会自换届选举产生之日 起 30 日内，向城区建设局备案。备案须提交下列材料： 1、 柳州市业主委员会换届备案申请书； 2、 委员报名表、产权证明、身份证明复印件； 3、 业主大会会议纪要； 4、 其他材料。11十四、业主委员会成立通告。备案后 3 日内，业主委员会应将 《业主委员会换届通告》 、业主委员会备案证（复印件）等在物业管理 区域内公布，并告知街道办事处和社区居委会。 十五、资料存档。业主大会选举工作结束后，业主委员会应将涉 及选举全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要的工作进行数 码拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均应在物业管理区域公告栏或其 他显著位置张贴。 2、物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位， 推选出一名业主代表参加业主大会会议。涉及投票选举或表决的，须 由业主本人亲自表决签名。 3、业主委员会换届选举流程图本届业主委员会或 10 名以上业主向城区建设局提交换届申请报告本届业委会（或换届筹备组）开展召开业主大会会议前准备工作召开业主大会进行选举12产生新一届业主委员会向城区建设局备案业主委员会换届通告13业主委员会委员选举办法（柳州市示范文本）第一条 本办法。 第二条 第三条根据《物业管理条例》《业主大会规程》《柳州市物业 、 、业主大会管理办法》等有关规定，结合本小区（或大厦）实际，制定 由业主大会筹备组在 XX 区建设局、街道办事处、社区居 业主委员会委员的投票选举按照业主拥有的专有部分物委会的指导下开展业主委员会筹备（换届）选举工作。 业建筑面积和业主人数共同确定。物业建筑面积原则上按照每 1 平方 米为一个计算单位，不足 1 平方米的部分四舍五入。每位业主持 1 张 选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。单个业主拥有多个或者数 人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。 第四条 本办法所称业主，是指房屋所有权人。 业主身份的认定以房屋所有权证记载的房屋所有权人为主。房屋 已出售并交付使用但尚未领取房屋所有权证的，商品房买卖合同和购 房发票中的购房人可以视为业主。一套房屋的业主有两人以上的，应 当推选其中一人参加业主大会会议。 房屋所有权证、商品房买卖合同和购房发票应核对原件，收复印 件一份以备存档。复印件上应有经办人签名和经办日期。若房屋所有 权证原件因各种原因提供不了的，可以出具柳州市房产档案馆的证明 材料。 业主为法人的，应书面授权委派一名代表参加业主大会。 业主为无民事行为能力的，可以由监护人（或代理人）代为行使 权利，但监护人（或代理人）不能任业主委员会委员。 已设抵押和被查封的房屋所有权人依然是业主。 第五条 名，委员 业主委员会成员由 x 名组成，其中设主任一名，副主任 名。 （委员成员数应满足 5 人或 5 人以上单数的要求）14第六条 第七条选举采用记名投票方式，实行差额选举。差额数按应选 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获人数的 20%确定。 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人人数超过 x 名时，候选 人以得票权数多的前 x 名当选，业主委员会成员定为 x 人。 第八条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人人数为超过 5 名但达不 到预定人数时，业主委员会成员可按最大单数定，以得票权数多的当 选。 第九条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人的人数不足 5 名（不含 5 名）时，不足部分的委员名额另行选举。另行选举时，根据在第一 次投票时得票权多少的顺序，依照候选名额应多于应选名额的三分之 一至一倍的差额比例，确定候选人名单。如果只选一人，候选人应为 二人。 第十条 获得专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主同意且获 得占总业主人数 1/2 以上的业主同意的候选人的人数为 0 名时，本次 选举无结果，选举工作结束。 第十一条 业主委员会委员（候选人）必须同时具备以下条件： 1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，有必要的时间及能力履行职责。 第十二条 第十三条 业主委员会候选人的产生采取自荐方式，凡符合第十 经筹备组审核并报城区建设局验核后，产生业主委员 一条规定条件者均可报名。 会委员候选人，在小区内公示___天。凡认为候选人不符合第十一条规15定的均可在公示期内以书面形式向筹备组、__________居委会、XX 区 建设局反映，由其进行核实。 第十四条 公示期满，由筹备组将选票发给全体业主以书面征求 业主意见（或由筹备组筹备召开集体讨论形式的业主大会） 。实际居住 者不是业主的，应告知业主。 第十五条 书面征求意见的，业主填好选票后，应持业主身份有 效证明到指定的投票箱投票（集体讨论的，业主应持业主身份有效证 明到指定地点参加业主大会，现场投票） 。 第十六条 第十七条 第十八条 业主可委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、 业主对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃 投票结束后，工作人员将所有投票箱集中到中心会场 委托人业主身份有效证明及本人身份证。 权，也可以另选其他产权人。 统一开箱，公开验票，对投票人数和票权数加以核对，当场统计投票 结果，并由监票人在选举结果统计表上签字。唱票人、监票人由业主 代表组成。 第十九条 人。 第二十条 选举所投的票权数超过本小区总投票权数的 1/2，本 次选举有效，当选的委员必须经专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的 业主同意且获得占总业主人数 1/2 以上的业主同意方能通过。 第二十一条 每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等 于或少于应选人数有效。 候选人以得票权多的当选。出现得票权第___名并列时，抽签决定 （或再次投票表决） 。 第二十二条 选举设立中心投票箱，对老、弱、病、残和其他原因 不便到场投票的业主，由 3 名监票员上门接受投票。选举工作设总监票员 1 人、监票员 人，总计票员 116第二十三条 新一届业主委员会产生后 3 日内召开第一次业主委 员会会议，选举主任、副主任。 第二十四条 选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由筹 备组负责解释。17XX 管理规约（柳州市示范文本）（说明：此示范文本仅作为参考，各物业管理区域可根据实际情况在法律法规允 许的范围内进行修订）为维护全体业主的合法权益，保障本小区（大厦）物业安全合理 使用，维护小区（大厦）的公共秩序，建立全体业主必须遵守的共同 行为准则，建设整洁美观、生活有序、和睦相处的小区（大厦） ，制订 本规约。 第一章 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 坐落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业类型＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二章 业主的权利 一、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。 二、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 三、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 四、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议。 五、参加业主大会会议，行使投票权。 六、选举业主委员会委员，并享有被选举权。 七、监督业主委员会的工作。 八、监督物业管理企业履行物业服务合同。 九、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知 情权和监督权，并监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的18管理和使用。 十、 全体业主对未按法定程序选聘的物业管理企业， 以及未取得物 价部门批准的物业服务收费标准，可以拒绝交纳物业服务费。 十一、法律法规规定的其他权利。 第三章 业主的义务 一、业主必须按规定交纳应支付的物业服务费、专项维修资金。 1、业主应当于每月＿＿＿ 日前交纳物业服务费，业主与物业使 用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，包 括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。 2、业主应当按规定自行交纳专项维修资金。 二、业主在本小区（大厦）内不得有违反共用场所管理的行为： 1、不得擅自占用公共走道、大堂、绿地、屋面等共用部位，共用 设施设备。 2、不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合 法使用共用部位、共用设施设备。 3、不得损坏路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基 （栏）等共用设施设备。 4、不得制造超标准噪声，破坏公众安宁；不得聚众喧闹。 5、不得乱堆放杂物；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品， 但自用生活性燃料除外。 6、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。 7、法律、法规规定禁止的其他行为。 三、业主在本小区（大厦）内不得有违反环境卫生管理的行为： 1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写乱画等行为； 2、遵守市容及环境卫生保洁规定，自觉将家居杂物、垃圾投放到 指定的场地，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾19和杂物。 3、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小 品、体育设施等。不得向绿地、花草树木泼污水和有害物质。 4、业主未经市容局批准不得擅自饲养家禽家畜；饲养动物，不得 扰民，并告知物业管理企业。 5、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场 地，请自行清除，污染、破坏地面，需恢复原样。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他 。 四、业主在本小区（大厦）内必须遵守的治安、消防管理的行为： 1、 不得利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的 活动，对违法犯罪人员和行为及时举报。 2、业主出租房屋，应符合法律法规和有关规定，并告知物业管理 企业，协助物业管理企业通知承租人履行非业主使用人的义务。 3、爱护各种防火设施设备，遵守防火各项规定，发现火灾隐患， 应及时通知物业管理企业处理。 4、楼层防火门应保持关闭状态，不可私自加锁或长期打开。 5、管理好电炉、燃气用具，使用电炉、燃气炉时请勿外出。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他 。 五、业主在本小区（大厦）内必须遵守的交通管理行为 1、不得随意停放车辆，车辆应当停放在停车场或物业管理公司指 定的停放点保管。 2、严禁鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机。 3、严禁货车进入小区内停放（为小区业主运送货物临时停放的除 外） ，以免影响小区内的交通安全、防止汽车制造废气污染小区环境和 损坏小区道路。204、除救护车、公安消防车、清洁车、工程抢险车等特殊车辆外， 其他机动车进入小区（大厦） ，应当严格遵守小区（大厦）的交通管理 规则。 5、法律、法规规定禁止的其他行为。 5、其他……。 六、有关安装空调、装饰装修的约定。 1、 应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置， 并注意安装牢固， 防止跌落。发现有不牢固的情况，应当及时加固。 2、空调机冷凝水应当接入统一管道，不得随处滴漏。 3、空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，经排除故障或更 换再使用。 4、业主对房屋进行装修，应当遵守有关规定，不得对房屋内外承 重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、 占。 5、业主如需安装空调和对房屋等进行装饰装修的，应事先告知物 业管理企业，并与其签定装饰装修管理服务协议。物业管理企业应当 告知业主禁止行为和注意事项。业主装饰装修时违反禁止行为和注意 事项的，自行承担责任。 6、法律、法规规定禁止的其他行为。 7、其他……。 七、业主承诺在与其他物业使用人建立使用、修缮、改造物业法 律关系时，应告知对方本规约的规定。 八、其它……。 第四章 违约处理 一、业主未按规定交纳物业服务费，处每日 3‰的违约金；无正 当理由超过 ＿＿＿个月不交的，物业管理企业可以采取批评、规劝、 公示等催缴措施；逾期仍未交纳的，由物业管理企业依法向人民法院21起诉。 二、业主违反业主义务中第三、四、五、六、七条的，相关业主、 物业管理企业有权制止。拒绝纠正的，物业管理企业可以采取措施督 促改正；造成损失的，受损方有权要求赔偿，相关业主和物业管理企 业也可依据本规约向人民法院提起诉讼。 三、业主违规安装空调和装饰装修房屋的，物业管理企业应当督 促业主改正并将情况告知相关主管部门。造成他人房屋被损坏，包括 渗、漏、堵等，拒绝维修和拒绝配合修缮的，业主负责修缮费。 四、占用共用部位、共用设施设备收益的业主（包括建设单位） 拒绝主动将净收益用于补充专项维修资金，占为己有的，相关业主、 业主委员会可以向人民法院起诉。 五、建设单位不按规定配置物业管理用房的，物业管理企业应当 向行政主管部门报告，由行政主管部门依法处理。 六、物业使用人违反《管理规约》的规定，有关业主承担连带责 任。 七、其他……。 第五章 其他事项 一、本规约由业主大会制定。 二、本规约自业主大会通过之日起生效。本规约规定与法律、法 规相抵触的，抵触部分自然无效。 三、已生效的管理规约对本小区（大厦）所有业主、物业使用人 和物业管理企业具有约束力。 四、房屋共用部位、共用设施设备的内容包括如下： 1、共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾房等。 2、共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压 水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、22路灯、沟渠、池、井，以及无上盖的共用配套设施设备等。 第六章 附 则 本规约从业主大会通过之日起生效。 生效日期：＿＿＿＿业主大会 年 月 日23XX 业主大会议事规则(柳州市示范文本)（说明：此示范文本仅作为参考，各物业管理区域可根据实际情况在法律法规允 许的范围内进行修订完善）为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会议 事活动，根据国务院颁布的《物业管理条例》及有关规定，制定本业 主大会议事规则。 物业名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 坐落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业类型＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第一章 业主大会 一、本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 二、本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理 体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序， 创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 三、本业主大会依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具 有约束力。 四、本业主大会设立 XX 业主委员会作为业主大会的执行机构。业 主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 五、本业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物 业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并自觉接受城 区建设局和街道办事处、社区居民委员会的监督和指导。24第二章 议事内容 一、业主大会的议事内容： （一）制定、修改《管理规约》和《业主大会议事规则》 ； （二）选举、更换业主委员会委员，决定业主委员会委员报酬， 监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业服务企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案； （五）听取和审查业主委员会的工作报告； （六）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案； （七）决定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度； （八） 决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 收益方案； （九）改变和撤消业主委员会不适当的决定； （十）……。 二、业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责） ： （一）负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议， 并向业主大会报告工作； （二）代表业主大会监督物业管理工作的日常运行； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 同； （四）制定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案； （五）制定《管理规约》和《业主大会议事规则》草案或修改方 案，报业主大会审议决定； （六）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度的方案，报业主大会审议决定；25（七） 制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 收益方案，报业主大会审议决定； （八）制定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会审议决定； （九）根据业主大会决定的专项维修资金使用、续筹方案，使用 和续筹专项维修资金； （十）监督《管理规约》的实施，依据《管理规约》 ，对违反《管 理规约》规定的业主，进行处理； （十一）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的 业主，限期交纳物业服务费用。 （十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助 物业服务企业履行物业服务合同。 （十三）……。 第三章 业主投票权的确定 一、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重 建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 对制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设 施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解 聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重 大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。 二、业主大会召开前，应确定物业管理区域内的总投票权数，本 物业管理区域内的总建筑面积（不含公用部分、有争议的产权面积） 为总投票权数；26三、业主投票权按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人 数共同确定。 物业建筑面积原则上按照每 1 平方米为一个计算单位，不足 1 平 方米的部分四舍五入。每位业主持 1 张选票，选票中标明专有部分物 业建筑面积。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的， 其业主投票权人数按一人计算。 四、业主行使投票权的，在填好选票（表决票）后，应持证明本 人业主身份的有效证明（房屋所有权证、购房发票、购房合同等）到 指定的投票点投票。 五、业主委托代理人行使投票权的，应提供业主的书面委托书、业 主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明等，代理人在授权范围 内行使投票权。 六、 已送达业主的投票， 业主在规定时间内未投的， 视为同意 “少 数人意见服从多数人意见” 。 七、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业 主大会，并参与投票及选举活动。第四章 议事方式一、业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年 ＿月 召开＿次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （一）50%以上业主委员会委员提议； （二）20%以上业主提议； （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 （五）…..。27二、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征 求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主 参加。 三、业主大会议事采用以下第＿种方式： （一）集体现场讨论形式：物业管理区域内的全体业主直接参加 业主大会，进行投票表决。 （二）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达 个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。 四、征求、回收业主意见 （一）设投票箱：在物业管理区域内分设一个投票箱，由业主自 行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。 （二）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在 规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的，视为同意“少 数人意见服从多数人意见” 。 五、业主大会授权业主委员会的议事方式： （一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行 机构，对业主大会负责。 （二）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员 会应当自选举产生之日起 3 日内召开第一次业主委员会会议，推选产 生业主委员会主任、副主任。 （三）业主委员会设委员 ＿名，其中主任 1 名，副主任＿名，主 任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会每 届任期 年，委员任期届满可连选连任。 （四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主 委员会会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员人数半 数以上同意，不同意见应当记录在案。会议进行表决时，每位委员有28一票表决权。 第五章 表决程序 一、业主大会会议的召开。组织召开业主大会有如下情形： （一）业主委员会成立前，在城区建设局的指导下，由业主代表、 建设单位组成的业主大会筹备组作为召集人负责组织业主大会的召 开。 （二）业主委员会成立后，由本届业主委员会作为召集人组织召 开业主大会。 （三）业主委员会任期届满，未召开业主大会选举新一届业主委 员会的，在城区建设局的指导下，由换届选举筹备组作为召集人组织 业主大会的召开。 二、大会筹备工作。召集人作好开会前的准备工作。根据业主的 提议，草拟议案、制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会 的会议通知和有关材料告知社区居民委员会、街道办事处、城区建设 局。 三、发布公告。业主大会召开会议前 15 日召集人应当将召开会议 的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 四、征询意见。召集人发放征询意见表和选票，将业主大会议事内 容书面征询物业管理区域内全体业主意见。 五、回收统计意见。召集人通过设投票箱回收物业管理区域内业 主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决。召集人发放和回收征 询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。 六、通报大会议事决定。业主大会会议内容和过程应当由业主委 员会或筹备组作书面记录并存档，记录人、主任（或组长）应在记录 上签名。29召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意 见情况和选票统计结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。 召集人将业主大会的议事决定自会议结束后＿ 日内以书面形式 在物业管理区域内公告，并将有关材料送所在社区居民委员会、街道 办事处、城区建设局备案。 七、业主委员会的议事程序： （一）业主委员会会议有定期会议和特别会议；定期会议每＿至 少召开一次；有 1/3 以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开特 别会议。 （二）发布公告、下发通知。每次业主委员会会议应当在会议召 开 3～7 日前将业主委员会会议通知、 议事内容以书面形式在物业管理 区域内公告。同时，通知全体业主委员会委员，并送达有关材料。 （三）审议内容。业主委员会在业主大会授权的范围内对事项进 行审议。 （四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会 议记录上签名存档。 （五）通报议事决定。会议结束后 2 日内，业主委员会在公告栏 通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。 （六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务企业 执行会议决定。 第六章 业主委员会一、业主委员会委员任职条件： (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主： (二)遵守国家有关法律、法规；30(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，交 纳物业管理费； (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五)具有一定组织能力： (六)具备必要的工作时问； (七)具备高中以上文化程度; (八)年龄在 70 岁以下； (九)……。 二、业主委员会委员职责： （一）维护全体业主合法权益； （二）模范带头履行业主义务； （三）参加业主委员会会议； （四）收集和反馈业主意见； （五）对议事内容发表意见，进行表决； （六）执行业主大会的决定； （七）对业主委员会的决议承担责任。 业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重 损失的，参加决议的委员应承担赔偿责任，但在表决中对决议有异议 并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。 （八）„„ 三、业主委员会委员资格的终止。 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委 员资格终止： （一）因物业转让，灭失等原因不再是业主的； （二）无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的； （三）因疾病原因丧失履行职责能力的；31（四）不执行业主大会决议、不履行业主委员会职责、不为业主 办事、工作不作为的； （五）借工作之便以权谋私的； （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （七）不履行业主义务的； （八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应在物业管理区域内公告，业主委 员会应当做好记录、存档并告知城区建设局、街道办事处、社区居委 会。 业主委员会委员资格终止的，应在终止之日起 3 日内将保管的资 料、印章移交给业主委员会。 四、业主委员会委员的代理。 业主委员会委员因故不能参加业主委员会会议的，应当请假，也 可以书面委托其他业主作为代理人参加业主委员会会议。 业主委员会会议由主任召集、主持。主任因故缺席时，应委托副 主任召集、主持。 五、业主委员会委员的任期。 业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。 六、业主委员会备案。 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，按要求向城区建设局 备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。 七、业主委员会换届。 业主委员会任期届满前 60 日内，应当召开业主大会会议进行业主 委员会的换届选举。 前一届业主委员会的工作至届满时为止；原业主委员会应当在其32任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主 大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接登记手续。 新一届业主委员会未产生的，本届业主委员会到届满时自然终止。 业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、 印章及其他属于业主大会所有的财物暂时移交给街道办事处，待新一 届业主委员会成立后再办理转交手续。 八、业主委员会不履职情况的处理。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织 召开会议职责的，城区建设局、街道办事处、社区居民委员会有权要 求其按规定召开。拒绝召开的，城区建设局应当责令业主委员会限期 召开。 业主委员会任期届满 2 个月前，应当书面报告社区居民委员会、 街道办事处、城区建设局，在其指导监督下，召开业主大会会议进行 业主委员会的换届选举；业主委员会在规定时间内不组织换届选举工 作的，城区建设局责令限期组织换届选举工作；逾期仍不组织的，其 他业主可向城区建设局申请指导成立换届选举筹备组，组织换届选举 工作，选举新一届业主委员会，开展正常工作。 九、业主委员会财务管理制度。 （一）业主委员会委员津贴。 业主委员会委员为业主服务，可根据付出的劳动程度享受一定的 津贴，但须经业主大会同意。 （二）业主大会、业主委员会委员活动经费。 业主大会和业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担。承 担的方式： 1、每一业主每月交纳 ＿元； 2、 利用共用部位、 共用设施设备经营收益支付。 按收益的＿% （不33超过于 50%）合计＿元，用作经费开支。经费开支包括：业主大会、 业主委员会会议开支；有关人员的报酬；必要的日常办公等费用。 （三）经费收支帐目由业主委员会负责管理，业主委员会应当制 定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将 年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后 7 日 内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 （四）业主委员会应当制定财务管理制度，报业主大会决定。 第七章 其他事项 一、本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括 尚未出售物业的建设单位等。 二、本业主大会成立由落选的委员候选人和业主代表共同组成业 主委员会监事会（５～７人） ，列席和旁听业主委员会会议，代表全体 业主对业主委员会的工作进行监督。 三、本规则未规定的事项，按照有关规定执行。 四、本议事规则从业主大会通过之日起生效。 具体生效时间： ________业主大会 ______年___月___日34关于要求指导成立首次业主大会的申请书XX 区建设局： 住宅区 （大厦、 工业区） 已于 总建筑面积 筑面积为 平方米，总业主户数为 平方米，已经交付使用的有 年 套。现有 月交付使用。 的业主提人。已交付使用的建出要求成立首次业主大会、选举产生首届业主委员会，我们认为已具 备成立业主大会的条件，请贵单位派员指导。 物业详细地址： 联系人： 联系电话：申请人： （单位盖章） （个人签名） 年 月 日附件：1、申请人的联名签名原件（要求有申请事项、产权坐落、产权 人姓名、产权人签字） 。 2、申请人的业主身份证明材料。35关于报名参加首次业主大会筹备组的通知________全体业主： 现有 XXX 等人提出成立首次业主大会、业主委员会的申请。 为了顺利筹备业主大会，保障业主的合法权益，根据《物业管理 条例》 （国务院令第 504 号）《业主大会规程》 、 （建住房[2003]131 号） 、 《广西物业管理条例》 《柳州市物业业主大会管理办法》 、 （柳政发 [2005]61 号）等有关规定，我局将于年 配合，踊跃参与，共同做好这项工作。 现将报名参加业主大会筹备组成员的有关事宜通知如下： 一、筹备组成员报名条件： 1、遵守国家法律、法规； 2 具有完全民事行为能力； 3、业主身份有效证明； 4、有必要的工作时间。 二、报名方法 采取自荐方式。 符合报名条件的业主， 请到 领取报名表。 三、报名时间、地点 报名时间为 5 个工作日， 200 年 从 午 时止，逾期无效。 请欲报名参加业主大会筹备组成员的业主，在规定的时间内，将报 名表、产权证明、身份证（复印件） （带原件核查）交到 证。 。 业主为单位产权的，还须提供单位出具的书面委托书和代表人身份 月 日上午 时至 月 日下 （电话： ） 月 日起指导小区业主开展 成立业主大会及选举产生业主委员会的筹备工作，希望广大业主积极36四、筹备组成员构成 业主大会筹备组人数为 主代表组成。 五、筹备组成员成员确定 已在规定时间内提交报名材料的业主、建设单位代表请于 200 年 月 日 时到 参加确定业主大会筹备组成员的会议。 业主因有事不能来参加会议的，应书面请假并委托其他业主代表参 加；届时不参加的，则视为放弃。如业主成员人数众多，则采用抽签方 式（或投票表决方式)确定筹备组成员成员。 六、联系方式 联系地点： 联系人： 电话： 人，其中建设单位代表 名，其余由业特此通知XX 区建设局 年 月 日37业主大会筹备组报名表姓 名 性别 年龄 职称 学历 职务政治面貌 毕业院校 工作单位 身份证号码 是否有必要的时间参加筹备工作 房屋 坐落 产权 人 产权 证明备注 填写人应对以上填写内容真实性和有效性负责核实人：核实日期：38关于 XX 业主大会筹备组成员名单的公示________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）等规定，在我局和 XX 街道办事处、XX 社区居委会的指导和监 督下，从报名参加筹备组的业主中拟定下列人员为首次业主大会筹备 组的成员，现予以公示，公示期为 7 日。如有异议，请在 XX 年 XX 月 XX 日以前以书面形式签署真实姓名送交我局。 业主大会筹备组成员名单（排名不分先后） ： 姓名（名称） 拥有房屋坐落XX 区建设局 年 月 日39关于 XX 业主大会筹备组成员名单的通告________全体业主： 首次业主大会筹备组成员名单已于 XX 年 XX 月 XX 日在本物业 管理区域公示，现公示期已到，我局在公示期间未接到任何异议（或 异议不成立） 。现宣布 XX 首次业主大会筹备组正式成立。 筹备组在我局的指导和监督下，负责以下工作： 1、 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好 会务准备工作； 2、按照行政主管部门的示范文本，拟定《业主大会议事规则》 （草 案）《管理规约》 、 （草案） ； 4. 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 5. 根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选举 办法》 ，并确定表决票或选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员 名单。 6. 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组在业主委员会正式成立后自行解散。 业主大会筹备组成员共 单如下（排名不分先后） ： 组长： 副组长： 组员： 人，办公地点设在： ，成员名XX 区建设局 二○○ 年 月 日40关于业主委员会委员候选人报名的通知________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）和《关于加强柳州市物业业主大会建设的通知》 （柳建物业字 [2005]2 号） 等的规定， 在 区建设局、 _______街道办事处、 ______ 社区居委会的指导、监督下，本着公开、公平、公正和诚实信用的原 则，将由全体业主投票选举产生首届 XX 业主委员会。现准备进行业 主委员会委员候选人的报名工作，希望广大业主踊跃报名参与。 一、 业主委员会委员候选人应具备以下各项条件： 1、拥有本物业管理区域内的房屋产权； 2、具有完全民事行为能力； 3、遵守国家有关法律法规； 4、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，缴纳 物业服务费； 5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 6、具有一定组织能力； 7、具备必要的工作时间。 二、业主委员会委员候选人报名方法： 采取自荐及 10 名以上业主同意推荐的方式。 符合上述条件的业主， 到________领取 《柳州市业主委员会委员候 选人推荐报名表》 。 填表要求： 1、报名表一式两份、一寸免冠照片两张。 2、须有 10 名以上业主联名推荐，并签署姓名（单位业主须加盖公 章） 、栋号房号及联系电话。 三、报名时间、地点：41报名时间：从____年__月__日__时至____年___月__日__时止，逾 期无效。 报名地点： XX 业主大会筹备组。 详细地址： 明和身份证（复印件，带原件验核。 四、联系方式： XX 业主大会筹备组 ________ XX 业主大会筹备组 _______年____月____日 电话：_______ 联系人： 。 报名材料： 《柳州市物业业主委员会委员候选人报名表》 、产权证42柳州市业主委员会委员候选人推荐报名表(单位业主)产权单位 房屋坐落 委托代理人情况 姓 学 名 历 性 别 民 族 出生年月 政治面貌 职 务 贴相片处工作单位在职/退休联系电话个人工作 经历推荐人楼座房号产权证号联系电话推荐人 签名委员资格 核验情况 备注：组长：年月日43柳州市业主委员会委员候选人推荐报名表(个人业主)姓 名 性 别 出生年月房屋坐落 学 历 民 族 政治面貌 职 务 贴相片处工作单位在职/退休联系电话工作经历推荐人楼座房号产权证号联系电话推荐人 签名委员资格 核验情况 备注：组长：年月日44首届业主委员会委员候选人名单公示________全体业主： 根据《物业管理条例》(国务院令第 504 号)、 《业主大会规程》(建 住房[2003]131 号)、 《柳州市物业业主大会管理办法》 （柳政发[2005]61 号）等的规定，在______区建设局、______街道办事处 ______社区居 委会的指导监督下，现将符合第一届业主委员会委员候选人条件的候 选人进行公示。 如对下述业主委员会委员候选人有异议，请在本通告张贴之日起 5 日内，于____年__月＿日到____年＿月＿日，以书面形式（签署真 实姓名）报告____社区居委会。 业主委员会候选人名单：（附：上述委员候选人推荐报名表）XX 业主大会筹备组 ____年___月___日45关于征求对《管理规约》等修改意见的通知________小区（大厦）全体业主： 业主大会筹备组根据有关规定已经拟定出本小区（大厦） 《管理 规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》 、 、 ，现征求广大业 主意见， 请大家于 备组。 年 月 日之前以书面形式将修改意见报到筹附件：1、 《管理规约》 2、 《业主大会议事规则》 3、 《业主委员会选举办法》XX 业主大会筹备组 年 月 日46关于召开业主大会会议的通知________小区全体业主： 有关成立业主大会的筹备工作已基本就绪。现决定 日至 年 月 年 月日发《业主委员会委员选票》和《表决票》 ，请大家尊重自己作为业主的权利，行使好投票权，按照要求填好选票和表决 票，于 年 月 日将选票和表决票投入筹备组设立的选票箱内。业主大会召开时间： 地点： 请大家相互转告，准时参加。附件：1、 《管理规约》 2、 《业主大会议事规则》 3、 《业主委员会选举办法》 4、 《业主委员会候选人名单》及各《业主委员会委员候选人报 名表》 5、 《业主委员会委员选票》式样 6、 《表决票》式样XX 业主大会筹备组 年 月 日47表 决 票房屋坐落： 产权面积： 业主签名： -----------------------------------------------------------------------------------装订线填写表决票前请仔细阅读“填写说明” 。 表决事项 管理规约 业主大会议事规则[填写说明]： 1、请在议题对应的赞成栏或反对栏对应下方的空格栏内打“○” ，多填、不填或填 写其他符号的，视为弃权票。 2、如业主在投票前想改动表决意见的，可领取空白表决票重新填写。涂改的表决 票无效。 3、表决票应由业主或业主委托的代理人填写。收到表决票的是实际居住者而不是 业主的，应及时告知或转交给业主。 4、业主投票时应持有本人身份证明的合法有效证件（如身份证、驾驶证等） 、本人 产权证明（产权证、购房合同、购房发票等） ；委托他人投票的，受托人应持有以下资 料：①委托书；②委托人业主产权证明；③委托人身份证明的合法有效证件；④受托人 本人身份证明的合法有效证件。 6、业主所持投票权按拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，不足 一平方米的部分四舍五入。例如：某业主的房屋建筑面积为 126.8 平方米，则该业主所 持投票权为 127。 6、为增强投票的保密性，表决票下端可对折至装订线。平方米所持投票权：赞成反对投票时间： 年 月 投票地点：日~ 年 月 日，每天时~ 时48业主委员会委员选票房屋坐落： 产权面积： 平方米 业主签名： 所持投票权：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------装订线 填写选票前请仔细阅读“填写说明” 。委员候选人名单按姓氏字母顺序排列 候选人姓名 赞成打“○” 候选人姓名 赞成打“○”填写说明：1、如赞成，请在各候选人姓名对应的赞成栏内打“○” ，反对则不必填写，另选他人的，要在 空白栏内填上另选人姓名，并在赞成栏内打“○” 。不填或填写其他符号的，视为弃权票。 2、 本届业主委员会委员名额为 名， 每位业主赞成的候选人数少于或等于 名的， 该选票有效， 多于 名的，该选票无效。 3、如业主在投票前想改动表决意见的，可领取空白选票重新填写。涂改的选票无效。 4、选票应由业主或业主委托的代理人填写。收到选票的是实际居住者而不是业主的，应及时告 知或转交给业主。 5、 业主投票时应持有本人身份证明的合法有效证件 （如身份证、驾驶证等） 本人产权证明 、 （产 权证、购房合同、购房发票等） ；委托他人投票的，受托人应持有以下资料：①委托书；②委托人业 主产权证明；③委托人身份证明的合法有效证件；④受托人本人身份证明的合法有效证件。 6、业主所持投票权按拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，不足一平方米的部 分四舍五入。例如：某业主的房屋建筑面积为 126.8 平方米，则该业主所持投票权为 127。 7、为增强投票的保密性，表决票下端可对折至装订线。 投票时间： 年 月 投票地点： 日~ 年 月 日，每天 时~ 时49业主委员会委员选举结果统计物业管理区域名称： 总建筑面积： 总产权户数：候选人姓名赞成户数 赞成户数占 总户数比例平方米 统计日期：赞成面积数 赞成面积数占总 建筑面积比例排 名唱票人： 验票人： 统计人：50表决结果统计物业管理区域名称： 总建筑面积： 总产权户数：表决项目赞成户数平方米 统计日期：赞成户数占 总户数比例 赞成面积数 赞成面积数占总 建筑面积比例唱票人： 验票人： 统计人：51业主委员会委员名单公示________小区全体业主： 经选举，本次业主大会产生 序 号 姓 名 名业主委员会委员，名单如下： 专有面积数 同意人数现予以公示，公示期为 5 日。对以上公示如有异议的单位或个人 请于年 月 日前，以书面形式并签署真实姓名及联系地址直接送 XX 区建设局。XX 业主大会筹备组 年 月 日52业主委员会成立公告________小区全体业主： 根据《物业管理条例》《业主大会规程》《柳州市物业业主大会 、 、 管理办法》等规定，在 XX 区建设局、XX 街道办事处、XX 社区居委 会的指导和监督下，在小区全体业主积极参与下，经过前段时间的选 举，第 届业主委员会已通过城区建设局备案，现宣布正式成立。 本届业主委员会成员有： 主任 共 名。 本届业主委员会将认真履行职责，配合并监督物业服务企业做好 小区的物业管理工作。 业主大会已按照法定程序通过 《管理规约》 、 《业主大会议事规则》 。 根据有关法规，业主大会做出的决定对全体业主具有约束力，请全体 业主共同遵守《管理规约》 ，并协助和支持本届业主委员会开展工作， 共同维护好我们的家园。 本届业主委员会任期两年，从 附：业主委员会备案证 《管理规约》 《业主大会议事规则》 年 月 日始至 年 月 日止。 ， 副主任 ， 委员 ，第届 XX 业主委员会（盖章） 年 月 日53关于延长候选人报名时间的通知＿＿＿＿＿全体业主： 由于在＿年＿月＿日＿时至＿年＿月＿日＿时＿天的报名期限 内，业主报名参加业主委员会候选人的人数尚未达到选举所需人数。 为了能顺利进行本次选举活动，经筹备组讨论，决定延长候选人报名 的时间。报名时间、地点如下： 时间：＿年＿月＿日＿时至＿年＿月＿日＿时 报名地点：_______ 联系人：_________ 电话：___________________筹备组 _____年__月__日54选票、表决票发放签收登记表小区序号 单元 房号栋业主姓名 产权面积 业主签名 领取时间 联系电话55投票登记表小区序号 单元 房号栋业主姓名 产权面积 业主签名 受托人签名 工作人员登记56物业管理区域基本情况表幢号单元数层数业主人数专有部分面积 总数人口总数自住数出租数其他部分 总物业管理区域57XX 小区业主名册栋（幢）序号 单元 房号 业主姓名 产权面积 （ m2） 产权证号 联系电话 产权证号 居住人数 自住/出租 备注