乡村旅游升级换代
面对国民旅游休闲市场的快速壮大，城市居民对农家乐乡村游的需求日益增加，而农家乐乡村游也面临着业态的升级换代。原有经营成功的农户面临着扩大规模迎接更大市场，经营困境者更想改变原有业态模式寻求新的转机，通过土地流转等方式得到了土地经营权的开发商也试图在农家乐乡村游市场大展拳脚，更有大中城市里面的文化型投资者对到乡间进行精品乡村休闲业态投资抱有浓厚兴趣。新的市场需求和经营者的强烈投资愿望推动着农家乐乡村游升级换代，吐故纳新，推出新业态发展新市场。
一、农家乐乡村游为何要升级换代？
农家乐作为乡村旅游的典型代表,近年来发展迅速,既为新农村建设、城乡一体化、"三农"问题的解决探索出了一条新的道路,又促进了城市居民休闲娱乐的多样化，为人们脱离城市喧嚣、回归乡土情提供了广阔的平台。但在农家乐乡村游火热发展的今天，传统的农家乐已进入了瓶颈期，新的市场环境倒逼着农家乐的升级换代。
1、同质竞争激烈
虽然近年来各地农家乐如雨后春笋般地涌现,但多数仅仅停留在"吃农家饭、住农家院、看农家景"的初级阶段，乡村旅游产品、业态单一，缺少文化主题和个性特色，同时服务意识不高，缺乏营销手段，导致同质竞争激烈，乡村旅游人均消费较低，多数农家乐经营惨淡。
2、基础建设落后
乡村道路、水电、污水和垃圾处理、信息通讯、停车场等基础设施建设水平不高，旅游标识系统、旅游咨询中心、旅游厕所等乡村旅游服务体系不够健全，长期以来农家乐给游客环境不整洁、卫生不过关、设施不齐备的印象。
3、规模扩大需求
现有许多经营成功的农家乐乡村游经营者，扩大了经营规模，或城市开发商凭借土地流
转的优惠政策，新取得了乡村旅游的建设用地，因此要突破原有作坊式、夫妻店的经营模式，要谋求一种新业态。
4、市场环境转变
农家乐乡村游的核心服务对象是城市居民，他们每天生活在钢筋混泥土的城堡中，希望定期到山清水秀的地方走走转转，感受浓郁的乡村气息，在风景秀丽的地方充分的放松心情。而传统农家乐卖点单一，仅仅能满足游客对环境的需求，难以满足对休闲、度假、商务、养生等多元功能的需求，更难以跟上旅游业文化引领、大众休闲的大环境。
二、农家乐乡村游升级换代如何做？
1、业态多元化
传统农家乐虽然数量众多，但业态形式单一，同质竞争激烈，导致多数经营惨淡，效益低下。农家乐乡村游升级换代必须走多元化的道路，创新旅游业态。引进乡村酒店、汽车营地、葡萄酒庄、创意农园、教育农园等国际新业态，并制定相应的基本要求和评定标准，同时也根据地区的自然条件和市场环境创新符合本地需求的业态。例如一地的自然环境、水文气候适宜养老养生，就将绿色、养生理念融入于乡村旅游，按照养生山吧的模式经营；在国际游客的聚居区，可专门按国际先进标准打造国际驿站；在畜牧养殖区，以田园景观或广阔放牧场为依托，发展乡野牧场。加强乡村旅游与休闲度假旅游、生态旅游、康体健身旅游、文化艺术旅游等专项旅游产品的融合。
2、景观主题化
农家乐乡村游要在主题、特色上下功夫，当前农家乐最大的不足就是没有特色，千篇一律，造成回头客很少，档次偏低。因此农家乐乡村游的升级换代要改变这种被动的局面。而如何才能做到有特色？答案是因地制宜。依托自然景观或是通过人为打造，创造优美的特色主题景观环境，比如，有蔬果种植的地方，突出观赏价值，重点开发观光采摘、农事劳作、休闲农业等；有湖光山色的地方，以亲水为核心进行布局；有文化和历史价值的地方，则应围绕文化和历史产物的发现、再造和整合做文章。选好主题后，再按照"进行统一规划、统一布局，打造整体风格的景观效果，根据"一户一园，一园一景"的原则，通过建筑形式和活
动等表现出来，形成规模效应，营造小而精，精而特的风格。同时农家乐的环境也要定期的维护和更新，吸引众人眼球，给常来的游客新鲜感，每次来都有新感觉。
3、娱乐原真化
在升级换代的过程中要不断丰富农家乐活动，给"乐"字加砝码，但不能走大城市游乐项目的路子，"农字当头，原汁原味"才是农家乐的魅力之魂。既要添加一些本土特色娱乐项目，例如展示乡间织布、竹编、皮影等传统手工艺品制作，并让游客参与体验；在少数民族地区开展特色婚俗、节庆活动。又要迎合本地市场的需求，例如对北方缺水地区进行水塘、水景建设，开展各式各样的亲水游；东北地区开展冬季温室采摘娱乐活动；在南方为游客营造堆雪人、做雪雕的场所。还要安排日常表演，定期多搞活动，抓住机遇利用周边的节事开发自身特色旅游项目，或者独创一些别具风味的活动，扩大影响，给游客创造一个良好的游玩环境。
4、品牌区域化
活动丰富了，游客来的多了，更要注意服务质量的提升和品牌打造了。对于农家乐乡村游，更需要特别强调服务意识，不断提升经营理念，学习经营方法，按照统一的标准提供服务，力争创建星级农家乐，这也是一项无形品牌。经营者要保持民风淳朴的特质，切忌小聪明，不能开始尝到了甜头就降低标准，以次充好，挂羊头卖狗肉，否则就会慢慢失去客源，尤其是那些失望的回头客。而一旦服务跟上，就要向品牌化的方向发展，进行适当的营销推广，要在本土区域内形成一定的影响力和知名度，吸引更多的周边游客，扩大市场范围。
三、农家乐乡村游升级换代的10种业态创新模式
（一）乡村酒店
乡村酒店是介于农家乐和商务酒店之间的一种新型酒店，是高于农家乐的服务标准，又借鉴了商务酒店的标准规范而成一体的酒店，既沿袭了农家乐的乡村农家特色，吸引了游客，又在酒店建设、经营管理、人才培训上融入了商务酒店服务规范和标准，使广大游客到乡村寻求乡土文化的同时，又享受到城市商务酒店的服务。
乡村酒店兼具休闲、娱乐、求知、教育功能，将农业景观、生态景观、田园景观与住
宿、餐饮设施进行结合，为游客提供乡村休闲体验。根据其功能活动及主题风格特色主要分为温泉康复疗养型、特色餐饮型、体验农事型、餐饮会议型、采摘休闲型、田园风格型、拓展登山型、特殊风格建筑型等。
相关案例：四川茶马世家乡村酒店 案例地址：四川省成都市蒲江县成佳镇 占地面积：60亩
茶马世家乡村酒店位于中国绿茶之乡——中国四川省
成都市蒲江县成佳镇，坐落在风光旑旎的长滩湖畔，曾是
茶马古道上的重要驿站，距酒店2公里处至今保留着一段
完好的茶马古道。酒店建筑具有中国传统古建筑风格，是
一家集餐饮、住宿、娱乐、休闲、度假、会务为一体的四
星级乡村酒店。
酒店古朴雅致的建筑群依山而建，楼阁、长廊、庭院、
假山、小桥流水，通幽曲径等建筑元素都被巧妙布局，加
之绿树掩映，茶园环抱，充分体现了地方特色和乡村文化。
该酒店突出农事劳作体验和传统农家饮食文化，推出以山
野菜、乡土农家菜、河鲜、石磨豆花、养生药膳等为主题
的生态饮食。
自2009年营业以来，成功接待了多方客人和各类大型、
小型会议。酒店占地60亩，建筑面积4000平方米，现有别
墅两幢、标准客房13间、床位33个，能容纳50-200人的
大小会议室各一个，餐厅日接待量500人，是旅游休闲度假
的好去处。
（二）采摘篱园
采摘篱园是能提供观赏和采摘特色蔬菜、果品或其他特色农作物等休闲活动的高新农业实验基地或种植基地，具有观赏、游览、采摘、学习和科普等综合功能的综合型园地。在通过蔬果采摘发展旅业的同时，兼具生产销售多方位获得土地经济效益。
相关案例：大连常青树休闲农庄 案例地址：辽宁省大连庄河市光明山镇小营村前刘屯 占地面积：1200亩
常青树休闲农庄始建于2009年，规划占地1200亩。一期工程占地面积233亩，投资860万元，已经建成高标准日光温室33栋，以大棚草莓、大樱桃、多种花卉、甜瓜、蔬菜等为主。二期工程占地面积447亩，投资1000万元，
在建高标准日光温室86栋，以发展葡萄、蓝莓、油桃
为主；三期工程现占地面积500余亩，计划投资2600
万元，拟建高标准日光温室200栋，以蓝莓为主。
常青树休闲农庄建设初期是单纯的传统设施农业
产业项目，经过创行合一规划，增加采摘、休闲、观光、
娱乐功能，增添餐饮、休闲、娱乐设施，将设施农业与
休闲观光有机结合，拓宽产品市场，拉长产业链条，增
加产品附加值，拉动当地水果大棚向高层次、多功能发
展，取得较好经济效益和社会效益，在发展过程中，通
过完善服务硬质设施，提高服务管理接待，多品种栽植
实现四季常熟常青等措施积极发展采摘旅游，同时通过
增加农家餐饮，增设住宿休闲设施等满足游客多种需求
的同时扩大化发展旅游经济。
农庄改建两年后，就已形成较高知名度和影响力，每到周末，小长假，游客纷纷涌入，草莓以高出同期一倍以上的价格，仍得到游客的青睐，每500克150元的大樱桃被游客采摘一空，受此拉动，光明山地区的草莓乃至庄河草莓售价普遍比上年同期上涨一倍左右。
（三）生态渔村
生态渔村是依托乡村良好的自然生态、村容风貌和渔业特色产业，以"鱼、渔"和水体景观为主题旅游吸引物，可提供特色餐饮、观光游览、休闲娱乐等服务的乡村旅游接待场所。是以近几年从传统渔业刚刚衍生出来的观光休闲渔业，集养殖、游钓、休闲、娱乐、旅游观光、渔业特色餐饮于一体，实现了第一产业与第三产业结合、资源开发和环境保护彼此相互协调的目标，是传统渔业功能和生态链延伸的一种很好的表现形式，是一种通过对渔业资源、环境资源和人力资源的优化配置和合理利用，把现代渔业和休闲、旅游、观光及海洋与渔业知识文化的传授有机结合起来，实现一、二、三产业的相互结合和转移，从而创造出更大的经济效益和社会效益。
相关案例：浙江湖州市荻港渔庄 案例地址：浙江省湖州市南浔区和孚镇荻港村 占地面积：605亩
荻港渔庄位于浙江省湖州市南浔区和孚镇荻港村，与荻港古村毗连，处和孚漾南岸，距市区12公里。周边交通十分便捷，距省城杭州仅百余公里。有宣杭铁路、104国道、318国道、杭宁、申嘉湖等高速公路可直达，杭湖锡线航道穿村而过，1小时交通圈内与本区南浔古镇、安吉风景区、莫干山等知名景点相串连，具有明显的区位优势
荻港渔庄座落于"鱼米乡、水成网"的南浔区和孚镇荻港村，荻港历史源远流长，旅游资源丰富，是联合国教科文组织和粮农组织命名的桑基鱼塘的集聚地。曾有"上有天堂，下有苏杭，天堂中央，渔乡荻港"之说。荻港渔庄占地面积605亩，园区内外有1000亩的淡水鱼养殖区，有200多亩果蔬基地。拥有员工300多人，餐位3000多个，10多个大小会议室及各项配套设施。荻港渔庄婚庆的设施设备及软件服务都是一流的。
荻港渔庄立足乡村，集"千年鱼文化、百年陈家菜"于一体，荻港陈家菜是国民党元老陈果夫的私房菜，不仅是远近闻名的鱼汤饭的必备菜，也是湖州著名"百鱼宴"的雏形。荻港的桑叶茶是独一无二的，具有4700多年的食用历史，"湖桑茶"以"桑基鱼塘"原生态种植的桑树鲜嫩叶为原料，"桑基鱼塘"是一种传统的"桑叶养蚕——蚕粪喂鱼——塘泥肥桑"的原生态生物链养植模式，无论在功效及富含的活性物质都比一般的桑叶更胜一筹，常饮"湖桑茶"有利于养生保健，是人类的一种健康饮品。
在此之外，创行合一建议渔庄打造水乡独特的文化体验基地，让游客享受渔庄独特的精神文化大餐。又开辟了"湖州笔道艺术馆""禅茶馆
""蚕桑丝绸馆""渔乡风俗馆"四个馆挖掘本地文化
经典，不仅作为展馆介绍内容，而且让游客在体验
中得到精神的享受。另配套有淡水鱼展示区、小吃
一条街等场所，让游客休闲养生于湖州风土人情，
文化历史的氛围之中。
荻港渔庄获得了国家级休闲旅游示范基地、
休闲渔业示范基地、休闲文化创意品牌等荣誉称
号。荻港渔庄的目标是打造一座人间天堂的生态
旅游休闲度假区，让湖州的本土文化链接世界。
（四）休闲农庄
休闲农庄须占地百亩以上，以农业生产和乡村生活为依托，以农耕文化为核心，利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验以及住宿、餐饮等基本服务。休闲农庄的开发，要注重当地农业文化和民俗文化内涵的挖掘，以文化来支撑旅游脉络。规划中，文化内涵在农庄中的分量，与农庄所具有的吸引力是成正比的，休闲农庄的主题必须与地域文化密切相连。
相关案例：厦门市同安区丽田园农家乐 案例地址：厦门市同安区莲花镇云洋村 占地面积：150亩
厦门市同安区丽田园农家乐专业合作社成立于2010年6月11日，位于同安区北边的莲花镇云洋村，距城区8公里，省道206线穿村而过，其占地10万平方的农庄山清水秀，山环水绕，素有闽南小漓江之称。这里翠竹绕岸，农舍点缀，独木桥横，稻穗摇曳，农夫荷锄，牧童戏水，风光俊朗清逸，极富闽南田园气息。乘竹筏游览小漓江，赏田园景致，看山水风光，品农家菜肴，购特色产品，是一处难求的令人迷醉的田园农庄。村民勤劳、纯朴、好客，经济收入依靠农耕，生产主要以发展果蔬，畜禽养殖为主，日常生活、房屋建筑等都还保留着传统的闽南风俗习惯。
丽田园农家乐专业合作社创立以来，精心运作，与社员扭成一股绳，同心协力，实行制度化条例化进行计划生产，销售，服务。合作社原以提供村民信息技术、从事乡村旅游、农家菜经营、特色农业种植、农耕体验、一村一品销售等项目为主，现又增加了闽台小吃，已发展成一个具有广泛影响的创新型合作社，带动更多的社员创业、不断提高社员收入水平。一段时间来，合作社的功能、作用、效益得到了体现，丽田园农家乐的"新概念旅游"，已在闽台、省内外享有盛名，社会影响力与日俱增，发展以来，丽田园农家乐愈受欢迎，极具吸引游客和食客，日游客量可达数千人。丽田园农家乐专业合作社现有三大类二十七项新概念旅游主项目，根据创行合一规划今后还将继续推陈出新，打造更多的新概念旅游项目供大家游玩。
丽田园农家乐专业合作社发展至今获得了全国休闲农业与乡村旅游示范点称号、福建省休闲农业示范点称号、厦门市"岛外十佳农庄"称号、厦门市岛外十佳农庄"至尊五强"称号、厦门十佳个性店称号、淘宝聚划算"最值得消费者信赖商户"称号、2013年度厦门岛外"最受游客喜爱的景区点"称号。
展望未来，合作社发展目标已定，合作社将以新概念旅游、特色农业种植、农家菜经营、乡村旅游、一村一品销售做为未来主导生产物，形成真正意义的农业产业化，农产品品牌化，让农业的规模生产优势充分的体现出来，增加合作社社员，让更多的农民参加合作社的发展壮大中，合作社的致富的同时，让入社的社员们随之更受益，实现共同富裕。
（五）山水人家
山水人家指具有一定规模，以自然山水景观为资源实质、以游山玩水为代表活动，能够为游客提供集观光、娱乐、住宿、餐饮、购物等多功能于一体的山水环境度假场所。山水人家依托山水自然风光，着重于"人家"的乡村文明体验。
相关案例：江苏大石山旅游农庄 案例地址：江苏溧阳溧城镇西郊大山下 占地面积：200亩
大石山旅游农庄占地面积200亩，另有珍稀白茶、时令有机鲜果2000亩。碧水蓝天，四季常青，目前已经建成集成餐饮、住宿、会议、生态旅游、居住度假、休闲娱乐、康体养身、高产、高质、高经济效益农业于一体的全国农业旅游示范点。具有得天独厚的地理位置、高端的产品品质、齐全的配套设施、宜居的生态环境等多重优势，是江苏少有的"城市山居度假区"。
大石山旅游农庄以江南水乡风情，农庄设计，别具一格，
临水建筑为原型，远离都市尘嚣，空气清新，背山面水，景
色优美。新建临水餐厅3000m2，拥有大小包厢18个，豪华
宴会大厅1个可同时容纳600人用餐，大小会议室2个。另
外，农庄设有农产品购物中心、休闲娱乐场所（新建休闲茶
座、水上步行球、水上游船、垂钓中心等等）。农庄客房内
部设施齐全，有按四星级标准配备的豪华套房、特色家庭别
墅套房30套。
农庄开业以来，经营状况良好，结合农庄地质优势，提
升农庄整体形象，于2011年投资建设温泉酒店，酒店整体
设计为简约自然的古朴风格，以时光倒流般的形式吸引游客
感受传统中国雅致建筑的魅力，酒店总投资3亿元，整个酒
店建筑面积约25000m2，酒店依山傍水而建，坐拥1000多
亩自然青翠，群山怀抱，南眺大石山，毗邻104国道、宁杭
高速及宁杭高铁,交通便捷。暂别喧嚣都市，另辟乐活天地，
大石山温泉度假酒店无疑是上佳之选。
酒店后期准备装修成精致典雅、低碳环保、现代化设施
一应俱全的温泉酒店。置身于考究的SPA水疗室、露天泡
池和标准泳池之中，感受潺潺玉泉的轻抚，接受日月精华的
洗涤，做一次悠哉汤客；回味于精致美味的各色养生菜，品尝农庄特色佳肴，享受饮食文化的洗礼；浴后食毕，高雅温馨的标准客房，酒店建筑备具特色，室内设计别具一格，拥有豪华商务客房200个，提供宁谧舒适的休息环境。
（六）养生山吧
养生山吧是指依托山地资源，以绿色健康、修身养生为经营理念，可从事颐养身心、健康休闲、舒适度假的活动场所。它将绿色、养生理念融入于乡村旅游发展，以自然生态、环境保护为出发点，提供符合人体安全、健康的宜憩、颐养、健康的产品，并引导社会公众节约和环境意识。
相关案例：龙王垭养生山庄 案例地址：湖北竹溪县 占地面积：75亩
龙王垭养生庄是湖北龙王垭茶业公司依托万亩茶园，按照四星标准建设的集餐饮、
住宿、
会务、品茶、养生休闲等功能为一体的酒店，总投资5700万元，是湖北省目前投资规模最大、也是唯一的完全依托农业发展起来的旅游项目，被誉为"鄂茶第一庄"。
龙王垭养生山庄是由国家农业产业化重点龙头企业湖北龙王垭茶叶有限公司与武汉格维酒店管理有限公司（武汉格维酒店管理有限公司是中国首家专业第三方管理公司，湖北省旅游局饭店协会唯一常务理事单位、湖北省烹协酒店行业协会唯一常务理事 单位）联合投资打造的竹溪首家标准化四星级旅游酒店。
龙王垭生养生山庄是竹溪县建设"能源竹溪、生态竹溪、人文竹溪、宜居竹溪"和发展旅游业的重要建设项目之一，是一家集避暑、旅游观光、茶文化体验、特色餐饮、住宿、会议、垂钓、娱乐、健身、休闲为一体的综合性旅游度假酒店。养生山庄远离都市的喧嚣，春天茶树吐绿、山花烂漫；夏天云遮雾绕、处处盈翠；秋天天高气爽、赤霞映日；冬天雪花飞舞、银装素裹。山庄建筑集亭、廊、湖、眺台、人文景观为一体，实为亲朋好友聚会、会议接待、商务宴请、旅游、避暑、养生、休闲的首选胜地，为竹溪茶产业的发展打造新的展示平台，为竹溪旅游休闲增加新的空间，为提升生态竹溪新形象，增添新亮点。
（七）民族风苑
民族风苑以少数民族建筑、服饰、风俗生活形式和宗教信仰与生产方式等为依托，集中展示少数民族风情，以提供少数民族风情体验为特色的旅游休闲娱乐综合接待场所。
相关案例：郝巴郎歌舞庄园 案例地址：新疆伊宁市伊犁河 占地面积：88亩
郝巴郎歌舞庄园位于新疆伊宁市伊犁河大桥以东，总投资９００余万元，占地８８亩。该庄园建造历时两年半，以浓郁的维吾尔族文化为设计风格。
郝巴郎在园建设计建造时不仅体现了民族传统，还添加了充满现代气息的各种元素，建筑外观就融合了欧式建筑的典雅大方。走进主楼，就能发现建筑内部体现了维吾尔族装饰的明快与富丽，创造出了一种独特浓郁的文化氛围。
庄园简直可以说是一座浓缩的维吾尔族风情博物馆。来这里休闲、就餐的客人在享受维吾尔传统美食，体验高品位就餐环境的同时又可以了解到维吾尔族人的文化和民俗风情。那些皮鼓、手鼓，还有热瓦普讲述着一个个久远的故事，也传递着主人的深情厚意。时空仿佛在这里翻转，梦境与现实在这座建筑内重叠，
让人们感觉置身于隐藏在沙漠翰海深处的南疆古城。
（八）乡野牧场
乡野牧场是以畜牧养殖，及乡村田园景观或广阔放牧场为依托，提供结合放牧、竞技、观光、游览等畜牧体验及特色野味，特色民宿等畜牧业特色风格体验服务的休闲娱乐综合型场所，一般具有地形平坦，视野宽旷的景观特点。
相关案例：台湾飞牛牧场 案例地址：台湾苗栗县通霄镇南和里 占地面积：1800亩 飞牛牧场位于苗栗县通霄镇南和里，座落在远离尘嚣的山野之中，经营面积120公顷，现有服务设施面积计50公顷，前身为中部青年酪农村，区内林木青葱翠绿、繁花茂盛，飞牛牧场青葱的绿野上有低矮的房舍和成群的乳牛，提供都市民众休闲活动，让人亲近大自然，享受自然之美，飞牛牧场也提供DIY的课程让游客体验手作的乐趣。
上世纪70年代中期，政府辅导刚从美国受完酪农专业训练回国的有志青年,在苗栗县通霄镇南和里的保安林地旁,一个俗称九层窝,种满相思树林的山坡地，开垦为中部青年酪农村，作为全台专业乳牛养殖示范区,这是现在飞牛牧场的前身。地形上，背倚着火炎山丘陵地，登高向西远眺则可隐约看见台湾海峡，而后山更有一条颇具历史意义的挑盐古道。在1985年将中部青年酪农村转型为休闲牧场，结合了日本牧场设计与美国的景观设计，造就了今日的美景。牧场主要的自然生态资源为乳牛及蝴蝶，在标志设计上以飞牛二字做为结合，更以天空、草原和牛奶的颜色调和出飞牛牧场独特标志来。1995年正式对外开放，提供国民一个具有乡野气息的旅游场所。
飞牛牧场因为有饲养牛群，场方利用这些牛只的排泄物来改良土壤，并广泛地种植有机蔬菜。在3公顷余的有机园区里，可食用无水污染及空气污染的自然条件下，目前种植一般家庭使用的绿叶蔬菜及香草植物，供园区内的餐厅使用。场内专业乳牛的饲养管理，呈现多重变化的视觉享受，并饶富教育性、知识性。目前规划完成的区域有蝴蝶园、草原活动区、有机农园区、童玩区及牧场区。在这里可充分体验酪农生活，并了解到乳牛的生态，并在榨乳区中有机会亲自体验牛乳的生产过程。
（九）浪漫花谷
浪漫花谷是以大面积种植专类或各类花卉形成梦幻、耀眼视觉冲击，营造浪漫、兴奋的氛围景观以供观光旅游的场所。浪漫花谷的营造可根据园区的地形地貌，在植物的种植设计上坚持落叶、常绿相结合，观花、观果相搭配，乔、灌、草和地被相协调的原则，使得景观三季花不同，四季景不败，加上雾化的效果打造一个理想梦幻的花卉园区，在开阔的地方大量采用席地的花卉呈现一个花的海洋。
相关案例：乐天花谷 案例地址：重庆市垫江县沙坪镇 占地面积：600余亩
垫江乐天花谷位于重庆市垫江县沙坪镇，距垫江县城10公里，当前流转土地面积600余亩（在扩建中）。花谷内分为十大板块：四季花卉观赏区、玫瑰七彩花带、圣托尼里小镇、玫瑰园、熏衣草园、向日葵园、水上游乐中心、乐天教堂、花漾城堡摄影基地和综合服务配套区。该园区以"花漾乐天、美丽乡村"为主题。
以爱情为主题的乐天花谷四季花海，春天有樱花、桃花、金盏菊、虞美人；夏天有薰衣草、向日葵、孔雀草、百日草；秋天有波斯菊、蛇目菊、千日红、美女樱、翠菊、冬天有三色草、雏菊、梅花，创造了四季花海格局。
在乐天花谷的玫瑰园中，世界十大珍稀玫瑰就占有6个品种。向日葵园占地面积100亩左右，其中除栽种传统可以食用的普通向日葵外，另增加了重瓣向日葵和红色向日葵品种。薰衣草园占地面积100亩左右，主要是甜心薰衣草，产自英国，颜色为紫色；水上游乐园100亩左右。
谷中还修建了著名的泰坦尼克号船头、沙滩、情人桥、光景廊桥和热带风情游泳池等摄影景观。乐天花谷还开发了花卉大餐，以园中出产的玫瑰、百日草花、金鸡菊等入菜，烹饪出"情比金坚"、"沐浴爱河"等健康花卉菜品。
（十）国际驿站
国际驿站以家庭(户)为基本旅游接待单位，并形成一定规模的经营主体。它所接待的群体以国际游客为主，游客居住国际驿站可亲身体验当地人们的日常生产、生活过程，可参与中国传统或当地传统节日及其他特色活动，参与人们日常休闲及娱乐活动，可观赏独具中国或地方特色的自然和人文景观等，获得物质和精神上的纯中国乡土旅游体验。
相关案例：北京长城老院子酒店
案例地址：北京市延庆县八达岭镇岔道古城（八达
岭长城脚下）
北京长城老院子酒店位于北京市延庆县八达岭镇岔道古城26号，岔道村位于八达岭长城脚下，是北京市第六批文物保护单位，地处八达岭长城核心，是游览八达岭长城的必经之地，自2006年被列为市级新农村建设试点以来，岔道村从抓古城改造入手，培育旅游主导产业。2008年"老院子"开始破土动工，投资一百余万元建成使用，2009年正式接待游客。老北京四合院建筑风格的文化酒店，酒店风格和装饰设施均为明清古建风格。酒店地处八达岭长城脚下，步行即可到达八达岭长城，周边景点有残长城、十三陵、八达岭野生动物园、龙庆峡、古崖居、温泉等。
酒店拥有各类客房，其中包括中式大床标准间、中式双床标准间和中式豪华套房等。酒店内配置宽带有线和无线网络，中西餐，特色烤羊宴等丰富餐点，能满足不同客人的口味。
"老院子"与平常的农家院不同，有着独特的装饰风格和经营理念。整体布局为老北京四合院建筑风格，内设所有装饰的硬件设施均为复古风格。双鱼吉庆柜、龙凤呈祥古木床，床上铺的是印有百子图的大红缎子面的床单，墙上挂的是水墨山水画、京剧脸谱、仿古挂件，桌上摆的是檀香首饰盒、紫砂茶具，无处不流露着浓浓的民族特色。
在硬件设施配套的同时，经营者悉心钻研民俗接待礼仪，菜谱安排、厨艺提升、计算机应用、外语培训。由于服务细心到位、菜品能够满足来宾个性需求，"老院子"的生意一天比一天红火。每当旅游旺季到来的时候，"老院子"里的客房入住率达80%以上，其中外宾占一半以上。
2009年下旬，"老院子"酒店被国家旅游局授予"国际驿站"的招牌，成为延庆县八达岭镇有此特色金字招牌的唯一民俗院。
农业产业园
一、农业产业园如何实现“农旅双链”发展?
2013年11月，中央政府网发布《关于2014年国家农业综合开发现代农业园区试点项目申报有关事宜的通知》(国农办[2013]233号)，《通知》提出，政府将在农业基础设施建设、农业龙头企业发展、农业园区及产业基地建设、农业科技开发应用、信息网络建设、农村生态建设及环境保护、农产品加工、农产品流通、农业税费减免等方面多层面、多角度给予优惠政策。随着时间的延续，政策优惠的幅度及执行的力度将越来越大，这给现代农业园项目建设提供了良好的政策环境。
一、为什么要发展农业产业园
产业园区作为区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。我国是农业大国，市场需求促使传统农业面临转型，农业产业园正是传统农业转型过程中的必然产物，发展农业产业园对农业经济的发展起着举足轻重的作用：
典型示范的作用。农业产业园发挥了传统农业向现代农业转变的典型示范作用，探索传统农业向高产、高效、优质的现代化农业的发展路子，发挥了为农业服务的整体服务功能。农业产业园是现代农业的展示窗口，是农业科技成果转化的孵化器，是生态型安全食品的生产基地;是现代农业信息、技术、品种的博览园，是提高农村经济效益和农民收入的必然选择。农业产业园以环境优美、设施先进、技术领先、品种优新、高效开放为特点，代表现代和谐农业的发展方向，是实现社会主义新农村建设的亮点工程。
现代农业的抓手。农业产业园是现代农业发展的重要载体和抓手，借鉴工业园区的经营管理理念，依托园区这一载体，推动农业生产要素向园区集中、优势产业向园区集聚，推进农业产业化、多功能化经营，是农业现代化的必由之路，是加快新农村建设、促进农民增收的重要手段，也是落实科学发展观，促进经济发展方式转变的根本途径。
产业聚集的载体。发展产业化是实现农业现代化的必由之路，规模化生产是农业产业化的内在要求。一家一户的分散经营、农业企业的单打独斗已不适应新阶段农业发展形势的要求，发展现代农业，必须打破区域界限，突破规模优势，走农业区域化布局、一体化经营、
合作化生产的路子。产业园区通过大力发展产业化经营，为发展现代农业增添了新的注脚。一是实施品牌战略，不断提高农产品的质量和市场竞争力。二是通过龙头企业带动，不断凝聚农业产业化发展的驱动力。三是促进产业升级，不断吸纳农民成为产业工人
二、我国农业产业园发展趋势
产业园作为一种新型发展模式，已经在很多领域壮大成为经济发展的龙头，我国作为农业大国，市场的需求使得农业向产业园的形式转型，发展农业产业园对农业经济的发展起到至关重要的作用。在我国，农业产业园已经有了一定的发展基础。现阶段，我国农业产业园发展总趋势可以概括为以下几点：
1、园区生产方式由设施农业向大田农业转化
农业产业园区在开始建设时候，基本以设施农业为主，它具有科技含量高和产出高的优点，但是由于投入较高，加之我国农业科技研发水平的限制，这种生产方式难以在我国大多数地区推广。近年来，农业产业园的生产方式正在由设施农业开始逐步向大田农业转化，涵盖了种植业、畜牧业、加工业等各个产业，空间不断扩大，辐射范围越来越广，生产方式越来越多样化。
2、园区产业从单一化向多元化转变
开始建设的农业产业园区基本以单一产业为主，下一步将逐步实现产业多元化、产业一体化、产业链条化。旅游规划实现从种植业、养殖业、加工业、营销业、旅游业等多链条相结合的方向发展。
3、园区功能从单一示范向带动区域经济龙头转变
园区传统的功能主要是生产功能和示范功能，正逐步向第二和第三产业延伸，实现第一、二、三产业联合，使园区成为区域经济发展的龙头。
4、园区投资从单一主体向多元投资主体转变
农业园区在建设初期，基本由各级政府投资，但这种投资方式很难实现可持续发展。近年来，各农业产业园区通过利用各方面的力量筹集资金，基本形成政府投资、企业投资、园区自筹、银行贷款的投资体制。融资渠道越来越宽，融资数量越来越大，从而有力地促进了农业产业园的良性发展。
5、园区建设主体从政府为主体向企业为主体转变
农业产业园区在本质上看是一种经济组织。在我国农业产业园区建设的初级阶段，政府积极
介入并大力支持十分必要和重要。但从长远看，政府必须逐步从中退出，一方面让企业尤其是民营企业进入农业产业园区，在该领域发展壮大。另一方面可以减轻政府财政负担，并提高资源配置效率。
三、农业产业园区建设与管理经验
近年来，随着农业资源的不断开发与利用，农业科技对于农业发展的重要性显得越来越突出。科技兴农已成为当今世界各国尤其是发展中国家发展农业行之有效的重要手段，也是世界农业发展史上的一场“绿色革命”，它使一些发展中国家和地区在建立科学工业园区的同时，开始着手建立农业科技园区。从90年代后，我国出现了不同类型与不同特点的农业产业园区。
1、农业产业园区开发案例
(1)中国台湾新竹科学工业园区
在中国台湾新竹科学工业园区出现了第一家园艺科技公司——新高生物科技公司，主要任务是组织稀有或特殊的植物，使一些价格昂贵或珍贵的植物变成大众化的植物商品。除了做生物技术的研究开发外，新高生物科技公司的另一重要贡献是采用突破传统农业经营方式的技术，使农产品生产“工厂化”，利用工厂良好的技术以达到产量、质量稳定，供货迅速的效果，从而在推广应用后使农民大为受惠。国内农业园的发展必须依靠科技进步，发展高产、优质、高效农业，走低耗、可持续发展的现代化农业之路，这必然要求广泛采用生物技术、电子技术、航天及核技术等高新技术，创办农业高新技术产业、武装农业，重点发展有重大突破和具有广泛应用前景的产业，加速农业科技成果转化和高新技术在农业领域内的商品化、产业化和国际化。
(2)山东聊城农业科技园
山东省聊城地区农业科技园由中国科学院黄淮海平原农业开发办公室和聊城市政府牵头组建，占地8.1万亩，分为核心区(1000亩)和试验区(8万亩)两部分。其性质是：以科学技术为先导，以企业化管理为手段，以公有制为主体，多种经济成分并存，开展研究、试验、示范、推广、生产、经营、培训等多种活动的新型农业试验综合区。目的是探讨农业发展的政策、组织方式、资金投入形式和市场机制作用。通过政策引导和科技投入，创造科技兴农的良好环境，实现农业稳产、高产。建设步骤是通过核心区建设，展示农业高新技术园的优越性，吸引试验区农户参加，最终以不同形式组成园区的统一经济实体。
(3)陕西省杨陵农科城
1986年由陕西省政府、西北农业大学、陕西农科院、咸阳市政府联合筹建，是一个总面积达2600多公顷的农业实验基地，拥有万名农业专家和农业技术人员，是我国建成的唯一的“农科城”，也是我国最大的农业科教基地和促进西北农村经济发展的战略要地。杨陵农业示范区的产业化项目主要包括动植物基因工程，动植物细胞工程，农畜良种工程，酶工程，生化工程和多样化食品、饲料开发、生产技术，生物环境工程及农业保护、抗旱、土壤改良、节水灌溉与区域综合农业资源保护开发和再生资源转化利用技术，治理技术，农业生物农药和遥感核辐射及计算机软件技术，农用精细化工技术，节能高效的新材料、新工艺、新技术、新产品等。
(4)天津翠屏湖农业科技开发园
位于天津市蓟县东南的翠屏半岛中部，占地238亩，目的是通过试验、示范、交流、培训、咨询等手段，建成一个集科研、服务、观赏于一体的新型农业高新技术园区，园区内设有植物、动物、生物、化学、土壤等5个实验室和4个教室及300平方米的温室、育苗室等设施，还建立了一个农业良种繁育中试区。几年来，以科技兴农为宗旨，采取边建设边发挥功能的原则，先后为多项农业科研成果开发项目服务，共培养推广了新红星系列苹果、人参等400多种经济作物，与农业科研单位共建了高档食用菌中试车间，以蓟县为基地，推广小麦模式化栽培技术，提供菌种，收购产品，初步形成了技工贸一条龙的全程服务体系。
(5)海南岛美亭农业综合开发试验区
由民源海南公司(北京市科委管辖并提供资金)、中国科学院(提供技术、人才)、澄迈县美亭乡(提供土地、劳动力万亩)3家合作兴办，占地5万亩，其目标是利用海南特有的优势，引进农业高新技术，建立研究、试验、示范、推广体系，发展技贸工农一体化、产供销一条龙的综合性农业试验区。试验区成立管理委员会和开发投资总公司，分别与400多户农民签定合作试验合同，以公司为龙头，对土地实行统一规划、管理，使用期为50年。
(6)江西省南昌市水产工程高新技术园区
该高新技术园区由南昌市政府主办，包括南昌市水产科研所、市水产技术中心、市饲料厂、市水产供销公司等单位。目的是集科研、加工、销售、服务一体，开发珍珠蚌人工繁殖、珍珠系列产品、鱼病医疗技术、鱼产品加工技术等现代化科技成果。
(7)广东东莞市农业新技术综合园区
由东莞市政府主办，占地1万亩，其宗旨是集科研、培训、生产、加工和旅游为一体，在统一规划的前提下，由各农业部门根据自身的业务特点，在园内建设各种农业科技样板，
进行独立经营。开发形式包括通过外引内联，进行合作、合资，或由外商独资经营。
(8)福建泉州马甲农业高新技术园区
由爱国华侨吴庆星筹办，从1998年起，在泉州市鲤城区马甲镇创办教育、科研、生产一体化系列工程，经福建省政府批准在此基础上设立马甲畜牧品种试验区。随着试验区高新技术含量的提高，1999年12月福建省政府又批准该区为省级农业高新技术园区，是一个集教学、科研、生产为一体，包括农、林、畜、果、渔综合开发及配套项目的高新技术园区，已开发面积3.75平方公里，完成投资2亿多元。
(9)厦门闽台农业高新技术园区
位于厦门特区，占地540亩，是由福建省农业科学院和厦门市农业科学研究所联合主办的科研生产联合体。其宗旨是利用厦门特区对台、对外联系的有利条件，以农业高新技术为重点进行引进、创新和开发，促进农业高新技术的商品化和产业化，并建成一个既有科学内容，又有艺术外貌的农业高新技术园区。园区由生物技术实验区、优良品种引种试验区、科技成果园区、生物科学游览区、农业高新技术培训区和农技贸商业区等6个分区组成，具有研究、引进、创新、开发、经营、贸易、培训、游览、学术交流与科技合作等多种功能。
(10)福建安溪清水岩农业大观园
由安溪县政府、福建农科院和福建省政府协助合办，占地万亩，其宗旨是以清水岩庙宇及风景区为依托，创办旅游业与农业相结合的农业大观园。园区分“观光果园”和“农林茶果观光园”两部分，并根据不同地形种植水果20多种，还设有茶花园、观叶植物园、自然大鸟笼、缆车道等旅游观光点和旅游度假、旅游宾馆、度假村、花果店。
(11)上海嘉定四大现代农业示范区
由上海市政府、嘉定区政府、上海农科院合建的现代农业示范区。嘉定区四大现代农业示范区的规划和建设，以高效农业、生态农业、科技农业、观光农业为特色，突出了高起点、高新技术和高效益的特征。在示范区内，引进先进的滴灌、喷灌、避污、温室暖棚等农业设施。每亩建设费在6000-8000元左右，以高投入确保高产出。示范区还通过农科结合，引进国内外名特果蔬、洁净蔬菜、观光果园、立体农业等技术含量较高、生态效益良好的农业项目，以高新技术促进农林牧渔大农业的综合开发。示范区还以各种完备的社会化服务，实现产销结合、贸工农一体化经营，并探索建立农业企业集团。
(12)珠海经济特区的农业
它有三“特”。一“特”为创汇农业，主要是向港澳市场出口鲜活产品，换取外汇。为此，珠海建成了100多个创汇农业基地。现有的农林、水果、畜牧、园艺和园林等科研机构，
实行科研与生产场所合一的建制，引进和繁殖国际市场上畅销的品种，然后在农业基地进行大规模科研试验和商品生产。二“特”为窗口农业。珠海农业基地与美、英、荷、德、日、泰、中国港澳地区等建立了经济和技术联系，海外先进的农业技术已在珠海生根、开花和结果，并通过与内地的横向联系向各省区扩散成熟的农业技术。三“特”为旅游农业。珠海有些农业区建设了一些旅游设施，增加了农业的艺术性和观赏性，成为旅游农业区，吸引了广大游客。仅月月有花香、季季有鲜果的白湖度假村，一年就可接待数十万游客。旅游农业使农副产品就地消化，创汇增值，减少了许多环节，从而获得了较高的收益。为使农业今后有更大的发展，珠海市制定了一系列科技兴农的重要措施，包括增加农业科技投资;建立农业科技示范基地，建立科技兴农的社会支援体制等
2、农业产业园区开发模式
综上所述，以农业高新技术开发为主要内容的农业科技开发园区、试验区、园区，依据其性质、结构、规模的不同，可分为4种不同类型的农业高新技术园模式。
第一种是以科技开发为主的模式。这种模式的特点是园区内资源丰富，有一定的资源优势，集科研、生产、经营、培训于一体，但科技含量较低，往往以引进适用技术为主，针对本地区的资源条件，实施农业科技开发，提高当地资源利用率。此类模式由于土地面积大，经济成分相对复杂，经济结合度较小，管理体制多样，其中包括引进外资、进行中外合资经营。它是一种科技开发型的农业试验、推广和开发基地。
第二种是科技的引进、研究、开发、培训并重的模式。此类模式涉及科技领域较广，层次较高，主要依靠自身的科技力量，引进、创新、开发外来的高新技术成果，促进新成果、新技术的商品化和产业化，并通过典型示范、推广和学术交流，参与市场的竞争，形成新的农业生产力。此类模式由于土地面积较少，技术含量较高，通常以设施农业、机械化农业为主经营形式，并有较完善的科研实验仪器、基础设施和较强的科研队伍，组织结构比较紧密，经济成分比较单纯，容易形成统一的经济实体。它实际上是一种综合性的农业高新技术园区。
第三种是科技开发与旅游业结合的模式。这种模式与以上两种不同，通常以风景区、旅游区、名胜古迹为依托，或在具有开发潜力的观光旅游区，利用农业科技渗透，发挥旅游规划资源的优势，提高观光旅游资源的利用率。此模式集游览、观光、采摘、憩息、休养于一体。农业科技开发多数以良种为主，以品种齐全、质优见长。此类模式实质上就是目前风行世界的观光农业和农业技术公园。
第四种是以单行业科技开发为主的模式。这种模式在性质、功能、组织、结构上与第一种类似，不同之处在于它只是某一行业的科技系列开发，因而具有涉及的科技领域较窄、
开发项目单一的特点。
根据目前各类园区的技术量，可把上述第一、第四种模式定义为“农业科技实验园区”，第二种模式定义为“农业科技园”或“农业高新技术园”(主要视其技术层次而定)，第三种模式定义为“农业观光园”。
四、我国农业产业园区存在的主要问题
产业园在现阶段经济发展中的重要作用已不言而喻，旅游规划在农业经济的发展中的助力也渐渐被人们发觉。现阶段，我国农业产业园已经逐步发展起来，但由于发展时间较短，规模较大等因素，我国农业产业园发展还不够成熟，因此在发展过程中还存在一些问题。
1.政策滞后
国家对农业科技园区建设缺乏统一的宏观指导，政策滞后于发展。目前，我国农业科技园区建设基本处于自由发展，多部门介入的阶段。各部门积极性虽然得到发挥，但却出现了缺乏统一的宏观管理和政策引导的现象。使得一些地方出现盲目发展，一哄而上，规划布局不合理，重复建设等问题。不仅造成建设资金的大量浪费，而且影响农业资源区域优势的发挥。
2.产业链条短
基本上是以传统农业为主，产业综合效益没有发挥出来。要想使农业产业园区发展良好，效益高，一定要形成完备的产业链。从种植到加工，再到渠道和品牌，企业必须能够实现完全的控制，这样才能保证自己产品的安全，也才能实现品牌的持续增值。与食品安全相关的现代农业企业一定要拥有自己独立的产品源头，并对源头拥有绝对的控制权，产、供、销一体化，增加抵御风险的能力。
3.缺乏特色
部分园区内建设和示范内容过多，重点不突出，没有自身特色。这样的形式导致园区间内容重复，建设内容分散，使有限的资金得不到充分发挥，园区的示范、推广等作用也没有表现出来。例如，湖北省黄冈市15个农业科技园区中，以经营大棚蔬菜为主的园区占8个，而且大棚蔬菜品种也基本趋同。现代农业产业园的发展一定要结合当地实际情况，不能盲目上马。缺乏特色、与当地经济发展水平不相适应、与区域资源不匹配的农业产业园均难以有持久的生产力。农业产业园项目的前期规划、定位、核心发展目标十分重要。
发展农业产业园，是现代农业发展的大势所趋。而要将其建设好，就要注意避免这些问题的发生。农业产业园建设好了会为农业经济的发展增加助力，没有建设好也只能是资金和资源的浪费而已。所以投资商和建设者一定要注意对农业产业园本质的把握，避免不恰当操作对自身的经济财产造成损失。
五、“农旅双链模式”发展农业产业园区
1、“农旅结合”模式是双赢创新
旅游依托农业开拓新的领域，扩大发展空间。农业借助旅游增长活力，提高知名度增加收入，相互借重，实现双赢，是发展模式的创新。
我国是农业大国，以农业为主导的贫困地区往往给当地政府财政带来巨大压力，农业生产无法形成规模化运作，农产品没有品牌，打不开销路，人们缺少其他的收入来源，生活水平提升缓慢等等。这些问题困扰着当地政府与农民，如何抓住改革开放新时期的历史机遇，寻找农村发展的突破口，成为了公众共同关注的问题。
“农旅双链”模式的优点是两条产业链能够同时运转，但运转过程中，不同阶段各有侧重点，其效应的显现也有一个先后过程，我们称之为“两步曲”。
第一步曲：旅游加快发展阶段
由于旅游业对经济具有巨大的带动作用，因此第一步首先要大力发展旅游业。在该阶段要借旅游规划发展良势，形成人群集聚效应，加大旅游商品品牌的宣传力度，使目的地形成特色农产品的销售。
例：灵山景区发展第一阶段
位于葫芦岛连山区山神庙子乡，为省级森林公园，植物种类繁多，还盛产梨、山楂、李子、桑葚、苹果、枣等水果，并设有采摘区和农业示范园区。灵山景区开放后的初期就以发展旅游为主，3-5年后是旅游的加速发展阶段。在该阶段通过主推“灵果汇”休闲度假业和做好宣传“灵果”品牌旅游商品，让“灵果”品牌随着“灵果汇”休闲度假业的火爆，红遍环渤海地区以及东北三省，为下一阶段的果品产业化发展打下扎实的基础。
第二步曲：农业产业运营期
当旅游的发展将农产品品牌正式推入国内市场后，农旅双链就会步入第二个阶段—农业产业经营期。在这个阶段，农业产业成为农民生财的第二条主渠道，品牌农业及农产品加工业正式成为当地的支柱产业之一。同时特色农业的发展反过来也能够推动旅游业的发展，从
而实现旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。
例：灵山景区发展第二阶段
灵山景区的第二个阶段在景区经营五年以后，景区旅游持续升温，上一阶段新引种的果品经过3-5年陆续成熟、挂果。借助旅游引爆的人气，将“灵山”系列果品品牌正式推入国内市场。“灵果”品牌的农业及农产品加工业正式成为山神庙子乡的支柱产业之一。同时，主导产业将坚持走“公司+基地+商标+农户”的产业化扶贫之路，开始引领农民走产业化发展之路。
2、七大卖点——突破商业运营模式
一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。
二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。
三卖生态：强调的是一种生态环境，一种低碳环保、有机乐活的理念。充分发挥都市农业净化、美化、绿化环境的作用，为城市输送新鲜的空气，建立人与自然、城市与农业和谐的生态环境，使城市充满生机和活力。
四卖生产：对于农业型休闲庄园，农业仍然是其长期发展的主导产业，应奠定其主导产业的基础。因此从产业化角度考虑，发展一要脱离初级农产品的发展模式，延伸农业产业链条;二要通过农产品的研发、种植、深加工、包装、储藏、物流运输、销售等一系列活动实现产业化的发展，形成农庄的核心产业基础。
五卖生活：开发休闲农庄度假项目并结合休闲地产项目，让久居都市的游客在乡野田间享受一种慢节奏、自然品质的生活方式，而这正是市场的需求。
六卖项目：是卖市场升值后形成的溢价区间。这里面积很大，里面有很多具体项目，有些项目做初期开发，然后再把它卖掉，这就是卖市场升值以后的溢价空间。
七卖综合：形成多产业融合。农业产业是农业型休闲庄园的核心产业基础，但不是唯一。休闲农业项目能够整合资源，向旅游业、地产业等方向发展，实现产业融合。对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。
六、农业产业园区的产业政策与制度创新
园区经济运行机制是指本区经济系统在实现其整体功能和目标的过程中表现出来的各要素之间的内在联系和相互作用关系。一个健全、灵活和畅通的运行机制，是该区经济实现可持续发展的关键。根据本区经济系统的构成，其经济运行机制主要由开发主体机制、要素配置机制、企业聚集机制等组成。这些机制既相互区别，又相互联系，共同作用于系统中的各要素，推动系统协调、有序、稳定运转，最终实现园区的经济发展目标。
(一)农业产业园区开发主体机制
由于农业产业园区规模比较大，小则数千亩，大则几百平方公里，包括农业、森林、水库、文化等景观农业产业园区是一个由技术、人才、资金、土地、信息、市场、管理等要素组成的系统。其内部可以组成多样化的产业组织主体，比如旅游景区、休闲度假、生态工业等，故而有多样化的开发模式。
主要运作模式有以下三种。
(1)新型合作经济组织+农户+基地+标准
鼓励农户进行生态农业活动，符合生产标准的农户联合起来组成合作社、农民协会等新型合作经济组织，新型合作经济组织作为一个法人、实体，通过与入会(社)农户签订生产供销合同，组织、约束农户按照农业标准、技术规程的要求进行农产品生产，合作社负责统一的加工、包装、储运、销售工作等。
(2)企业+农户+基地+标准
由农产品加工企业根据所需农产品的质量标准，与符合生产标准要求的农户签订购销合同，共同组织农业标准化生产。
(3)公司+基地+农户+基地+标准
由开发公司组织质量标准认证或者注册商标，根据质量标准要求制定生产标准，组织农民在基地进行生产，公司规划建设基地，管理农户的生产，负责产品标准的贯彻实施和最终的产品销售。
(二)农业产业园区要素配置机制
农业产业园区是一个由技术、人才、资金、土地、信息、市场、管理等要素组成的系统。要素配置机制是园区经济运行机制的核心。要素的配置过程，实质就是经济系统不断与外界进行物质、能量和信息交换的过程，也是园区成长的过程。园区要素配置机制的选择决定着其产业的聚集速度和整体运行效率。要素配置机制包括资金筹集机制、风险投资机制、人才
激励机制等。
1、实行财税扶持政策
从财政上要安排一定的专项资金和财政贴息对园区加以扶持，解决园区发展资金短缺的问题。在一定时期内要继续对园区企业实行税收优惠政策，并逐步对综合利用工业副产品、下脚料所生产的产品减征一定比例的税收。所有减免的税款，作为政府扶持基金，由企业专项用于新技术开发，不得用于集体福利和职工分配，或者允许经济实体在税前从园区经营额中提取一定比例的技术改进费等。在工商注册上给予照顾，应赋予一些带动作用大的龙头企业以出口经营自主权等。
2、资金筹集机制
资金是维护园区经济运行的“血液”。加强旅游规划园区基本建设、技术改造和科研教育等专项投入，建立园区固定投资渠道;对于园区重点发展领域，政策性银行要给予必要的投资强度;鼓励多种形式、多种主体的联合投资，鼓励跨地区、跨部门进行投资，特别要鼓励和引导集体、个体和社会其他方面的投资。园区内高新技术企业的生产、经营性基本建设项目，要按照统一规划安排建设，不纳入固定资产投资规模，并简化审批手续，优先安排施工。深化投资体制改革，在市场准入、行政许可等方面为推动农业产业园区支柱产业多元化提供方便。对于投资较大的项目，核准或审批方面政府应给予方便。整合各部门产业发展资金并多方筹措资金，设立园区发展专项资金，主要采取贷款贴息等方式重点支持园区的发展，用于购置先进的生产、环保设备，开发新产品和绿色食品生产加工基地。改善政府产业发展资金管理模式，健全政府投资决策机制。统筹协调政府各有关部门投资项目的规划、资金筹措和项目审批，建立健全专家评议制、项目公示制和责任追究制。
融资渠道主要包括以下几种：
(1)政府性投资：向各级政府争取建设资金。主要用于园区基础研究、政府计划项目和基础设施建设等，包括直接投资和间接投资两种。直接投资是政府投资的主要方式。政府通过预算拨款投资于园区基础设施，或以专项增款支持某项技术开发。间接投资是指政府通过一系列间接手段来支持园区的发展，主要包括：①合同与代购，政府与区内的企业、研究机构或大学签订合同以及收购其科研成果或技术产品;②政府贴息与担保，政府通过银行贷款，既可以发挥金融工具的作用，又能实施政府优惠利率或贴息等扶持政策;③补贴与奖励，政府为企业的研究开发项目提供配套补贴和额外奖励。
(2)商业性贷款：指建设项目或投资企业向国内银行、非银行金融机构以及某些非金融机构借入的各种用于投资的贷款。对于收益性较好的旅游项目，商业银行贷款是重要的资金
来源。
(3)企业投资：指企业作为独立自主的市场经济实体，具有完整健全的投资决策权和实施权，主要依据市场供求、价格、利率、税收等经济信息的变化，从自身的经济利益出发来自主选择投资方向、决定投资规模，并且作为独立的市场责任主体，独立承担投资的后果。
(4)项目融资：项目融资指具有无追索或有限追索性质的项目融资。项目融资与传统融资的主要区别在于，贷款人按照传统的融资方式把资金贷给借款人，然后由借款人把借来的资金投资于兴建的某个项目，偿还债款的义务由借款人承担，贷款人所看重的是借款人的信用、经营情况、资本结构、资产负债程度等，而不是他所经营项目的成败，因为借款人尚有其它资产可供还债之用。
3、实施金融扶持
运用信贷手段，鼓励和扶持园区的发展，尽力安排其开发建设所需资金;鼓励园区通过多渠道、多层次、多形式筹措发展资金，通过扩大债券、股票上市逐步提高直接融资能力，支持园区的发展。在条件具备时，经批准可建立园区的风险投资基金和共同发展基金以及非银行金融机构，或创办风险投资公司，增强投融资能力，支持风险较大的高新产品开发。银行对高新技术企业予以贷款支持，并每年从收回的技术改造贷款中，划出一定数额用于新技术开发。银行每年给园区安排发行长期债券的一定额度，用于向社会筹集资金，支持新技术开发。建立政府、企业、银行三方联席会议制度，为企业融资提供平台。政府金融机构要把园区新支柱产业作为新的信贷投入点和利润增长点，在贷款额度、期限、利率等方面适当优惠。要加大信贷结构调整，增加信贷额度和投放比例，实施贷款倾斜支持，在清算、汇兑、征信管理等方面提供优质服务。鼓励发展信托、融资租赁、抵押、典当、信用担保等非银行金融机构和中介机构，支持符合条件的大型企业集团设立财务公司，拓宽企业融资渠道。县政府和相关部门要支持企业利用短期融资券、资产证券及各类基金解决融资问题。鼓励民间资本投资金融业，鼓励发展各种民间借贷合作组织，鼓励民资合股组建支持园区产业发展的投资公司，对于景区建设、宾馆建设、产业基地建设等项目可采取股份制形式融资。
4、园区土地利用政策
调整土地政策，推进土地高效配置。对园区的建设用地，可成片征用，逐步开发;允许农村集体以土地使用权入股或联营形式兴办各类企业;允许采取异地交换、只租不征等形式开发建设。拥有土地使用权的单位和个人，可以将土地折成股份，在企业中参股、入股或与企业联营，参与企业分红。在园区征地过程中，可以采用土地分期付款的方法，如首期付给农民30%的土地款，剩下的70%由园区开发公司与村、组签订协议，分期付款，并按银行
贷款利率付给利息。
园区开发必须在政策上创新，才能赢得投资者的认可;需要敢于打破条条框框的限制，敢于突破政策法规的“雷区”，超前了解政策信息、超前做出调整反应、超前应用与突破、超前获取政策支持，在具体工作中抢先贯彻落实中央、省、市、县的优惠政策，最大限度地利用资源。
对土地资源开发利用，依据土地利用总体规划，实施土地用途管制制度，明确土地承包者的生态环境保护责任，加强生态用地保护。建设项目确需要生态用地的，应严格依法报批和补偿，加强对交通、能源、水利等重大基础设施建设的生态环境保护监管，建设线路和施工场址的科学选比，防止水土流失。
园区开发的土地由政府统征后按市场经济原则向投资商转让，通过拍卖获取巨大土地差价收益。园区开发需要为投资商优先提供所需用地，用地按建设面积实行限期有偿使用制度。可以考虑将用地期限定为40年。建设项目与总体规划一致的项目，可优先安排用地;产业建设项目与总体规划不协调的，应该禁止进入。
可以考虑用比较优惠的价格供应土地。如申请投资开发的投资商，投资2000万元以上5000万元以下的，可享受应交土地使用出让金的30%优惠;投资5000万元以上8000万元以下的可享受应交土地使用出让金的50%优惠，投资8000万元以上的可享受应交土地使用出让金的70%优惠。
(三)农业产业园区企业(产业)集聚机制
1、什么是企业(产业)集聚机制
园区企业(产业)集聚机制也叫企业(产业)“嵌入”式增长机制，是指企业在内外力作用下向区内集聚。根据园区企业(产业)聚集行为的动力和原因，可将企业(产业)向区内的聚集分为两种，即政府导控的聚集和市场导控的聚集。前者经常会导致若干不相关企业的空间集中，后者才会形成经典式的产业聚集整合。
2、园区企业产业集聚的分类
政府导控的企业(产业)聚集
政府导控的企业(产业)聚集是指各级政府为了达到某一发展战略目标，通过政策或经济手段对资源和经济要素的流动和转移方向进行诱导和控制，达到间接调节资源和要素加速聚集的目的，从而使企业(产业)向某一区域集中。这一特殊的功能是市场所无法做到或不能替代的。其优点是聚集速度快，见效迅速;缺点是产业关联度低，难以形成主导产业和产业集群，缺乏持久发展能力，更缺乏自组织能力。
市场导控的企业(产业)聚集
市场导控的企业(产业)聚集是指依靠与生产有关的力量和与需求有关的力量相互作用形成特殊的区位优势，促使企业自主地从高成本区位向低成本区位转移而形成企业(产业)集聚。在市场机制下，企业是空间聚集的真正主体，在价值规律、供求机制的作用下，劳动力、资金等生产要素会自发地向经济高速增长的地区转移，以获得较高的要素收益率。企业(产业)聚集过程实际上也是资源与要素的重新配置过程。在不存在人为的空间转移障碍的条件下，生产要素的流动都会遵循效率原则进行整合，资金和劳动力将从低效益部门和地区向高效益部门或地区流动，从而改善资源配置，提高整合效率。这种转移的动力来自于聚集所带来的乘数效应。乘数效应是通过产业的内在联系和集约规模经济实现的，当一种具有推动作用的新产业在园区投资后，围绕该产业很容易形成与之相关的产业链。产业的聚集会吸引周围地区的资源、经济要素、企业向园区集中。
4、园区企业集聚现象的产生条件
无论是政府导控的企业聚集还是市场导控的企业聚集，控制要素转移的主体只能是园区企业。从主体角度看，生产要素或资源向优势地理区位的集中过程实质上是他们谋求因选址不同而获得生产率优势的过程。尽管在某些特定的园区，这种优势是靠政府转移支付的方式间接获得的，如财政补贴、税收减免等，但在供求市场上仍表现为产品的利益差距。对所有企业而言，只有在存在利益关系的前提下，才可能出现要素的流动和产业的聚集，这也符合“经济人”的假设。因此，从这个意义上讲，园区企业集聚是基于本区可能带来的各种“利益”。一是区位比较利益。这是企业空间决策的最基本的标准。二是企业和产业的互补利益。企业因分工和专业化等原因，只有利益互补才可能将比较利益转化为现实利益，这种互补利益来源于集聚经济效益。三是集合利益。由于相关或不相关的企业集中在同一区域所形成的特殊利益，包括来源于集中化后大量交易带来的运输费用和交易费用的下降、来源于集中后每个企业都可以充分享受的公共产品的外部经济利益，以及专业化分工和大量集合所带来的强抗风险能力。集合利益构成了园区企业最重要的吸引力。四是空间竞争下的选择利益。在市场经济条件下，除了部门内部的竞争、部门间的竞争外，还存在地理空间的竞争(如市场份额竞争)以及对地理位置的竞争(如生产基地与原材料基地的竞争)。在充分竞争的前提下，生产要素总是流向预期收益率高的地理区位，企业也将在利益驱动下选择聚集经济最显著的区位，这种选择的结果使企业获得了源于自身竞争优势的利益。
5、园区企业集聚的“传导者”和“阻碍者”
当然，园区企业聚集能否顺利，除了企业本身具有完备和充分的决策主体，面对来自园区的各种利益能够做出理性反应外，还取决于是否存在统一的要素市场体系，是否存在制度障碍。因为前者是企业聚集的传导者，没有要素市场，资源和生产要素就不能实现真正意义上的最佳区位选择，企业也就不可能随资源和要素的流动而向园区聚集;后者是企业聚集的“阻碍者”，如果存在制度障碍，即使园区的各种利益具有很大的诱惑力，但在地方政府本位主义的干预下，也不会有企业向优势区位的聚集。如在资金分割的状态下，最具流动性的资金要素也难以冲破自我封闭或相互封闭的地方保护主义屏障，流向预期收益率高的区位。
乡村旅游升级换代
面对国民旅游休闲市场的快速壮大，城市居民对农家乐乡村游的需求日益增加，而农家乐乡村游也面临着业态的升级换代。原有经营成功的农户面临着扩大规模迎接更大市场，经营困境者更想改变原有业态模式寻求新的转机，通过土地流转等方式得到了土地经营权的开发商也试图在农家乐乡村游市场大展拳脚，更有大中城市里面的文化型投资者对到乡间进行精品乡村休闲业态投资抱有浓厚兴趣。新的市场需求和经营者的强烈投资愿望推动着农家乐乡村游升级换代，吐故纳新，推出新业态发展新市场。
一、农家乐乡村游为何要升级换代？
农家乐作为乡村旅游的典型代表,近年来发展迅速,既为新农村建设、城乡一体化、"三农"问题的解决探索出了一条新的道路,又促进了城市居民休闲娱乐的多样化，为人们脱离城市喧嚣、回归乡土情提供了广阔的平台。但在农家乐乡村游火热发展的今天，传统的农家乐已进入了瓶颈期，新的市场环境倒逼着农家乐的升级换代。
1、同质竞争激烈
虽然近年来各地农家乐如雨后春笋般地涌现,但多数仅仅停留在"吃农家饭、住农家院、看农家景"的初级阶段，乡村旅游产品、业态单一，缺少文化主题和个性特色，同时服务意识不高，缺乏营销手段，导致同质竞争激烈，乡村旅游人均消费较低，多数农家乐经营惨淡。
2、基础建设落后
乡村道路、水电、污水和垃圾处理、信息通讯、停车场等基础设施建设水平不高，旅游标识系统、旅游咨询中心、旅游厕所等乡村旅游服务体系不够健全，长期以来农家乐给游客环境不整洁、卫生不过关、设施不齐备的印象。
3、规模扩大需求
现有许多经营成功的农家乐乡村游经营者，扩大了经营规模，或城市开发商凭借土地流
转的优惠政策，新取得了乡村旅游的建设用地，因此要突破原有作坊式、夫妻店的经营模式，要谋求一种新业态。
4、市场环境转变
农家乐乡村游的核心服务对象是城市居民，他们每天生活在钢筋混泥土的城堡中，希望定期到山清水秀的地方走走转转，感受浓郁的乡村气息，在风景秀丽的地方充分的放松心情。而传统农家乐卖点单一，仅仅能满足游客对环境的需求，难以满足对休闲、度假、商务、养生等多元功能的需求，更难以跟上旅游业文化引领、大众休闲的大环境。
二、农家乐乡村游升级换代如何做？
1、业态多元化
传统农家乐虽然数量众多，但业态形式单一，同质竞争激烈，导致多数经营惨淡，效益低下。农家乐乡村游升级换代必须走多元化的道路，创新旅游业态。引进乡村酒店、汽车营地、葡萄酒庄、创意农园、教育农园等国际新业态，并制定相应的基本要求和评定标准，同时也根据地区的自然条件和市场环境创新符合本地需求的业态。例如一地的自然环境、水文气候适宜养老养生，就将绿色、养生理念融入于乡村旅游，按照养生山吧的模式经营；在国际游客的聚居区，可专门按国际先进标准打造国际驿站；在畜牧养殖区，以田园景观或广阔放牧场为依托，发展乡野牧场。加强乡村旅游与休闲度假旅游、生态旅游、康体健身旅游、文化艺术旅游等专项旅游产品的融合。
2、景观主题化
农家乐乡村游要在主题、特色上下功夫，当前农家乐最大的不足就是没有特色，千篇一律，造成回头客很少，档次偏低。因此农家乐乡村游的升级换代要改变这种被动的局面。而如何才能做到有特色？答案是因地制宜。依托自然景观或是通过人为打造，创造优美的特色主题景观环境，比如，有蔬果种植的地方，突出观赏价值，重点开发观光采摘、农事劳作、休闲农业等；有湖光山色的地方，以亲水为核心进行布局；有文化和历史价值的地方，则应围绕文化和历史产物的发现、再造和整合做文章。选好主题后，再按照"进行统一规划、统一布局，打造整体风格的景观效果，根据"一户一园，一园一景"的原则，通过建筑形式和活
动等表现出来，形成规模效应，营造小而精，精而特的风格。同时农家乐的环境也要定期的维护和更新，吸引众人眼球，给常来的游客新鲜感，每次来都有新感觉。
3、娱乐原真化
在升级换代的过程中要不断丰富农家乐活动，给"乐"字加砝码，但不能走大城市游乐项目的路子，"农字当头，原汁原味"才是农家乐的魅力之魂。既要添加一些本土特色娱乐项目，例如展示乡间织布、竹编、皮影等传统手工艺品制作，并让游客参与体验；在少数民族地区开展特色婚俗、节庆活动。又要迎合本地市场的需求，例如对北方缺水地区进行水塘、水景建设，开展各式各样的亲水游；东北地区开展冬季温室采摘娱乐活动；在南方为游客营造堆雪人、做雪雕的场所。还要安排日常表演，定期多搞活动，抓住机遇利用周边的节事开发自身特色旅游项目，或者独创一些别具风味的活动，扩大影响，给游客创造一个良好的游玩环境。
4、品牌区域化
活动丰富了，游客来的多了，更要注意服务质量的提升和品牌打造了。对于农家乐乡村游，更需要特别强调服务意识，不断提升经营理念，学习经营方法，按照统一的标准提供服务，力争创建星级农家乐，这也是一项无形品牌。经营者要保持民风淳朴的特质，切忌小聪明，不能开始尝到了甜头就降低标准，以次充好，挂羊头卖狗肉，否则就会慢慢失去客源，尤其是那些失望的回头客。而一旦服务跟上，就要向品牌化的方向发展，进行适当的营销推广，要在本土区域内形成一定的影响力和知名度，吸引更多的周边游客，扩大市场范围。
三、农家乐乡村游升级换代的10种业态创新模式
（一）乡村酒店
乡村酒店是介于农家乐和商务酒店之间的一种新型酒店，是高于农家乐的服务标准，又借鉴了商务酒店的标准规范而成一体的酒店，既沿袭了农家乐的乡村农家特色，吸引了游客，又在酒店建设、经营管理、人才培训上融入了商务酒店服务规范和标准，使广大游客到乡村寻求乡土文化的同时，又享受到城市商务酒店的服务。
乡村酒店兼具休闲、娱乐、求知、教育功能，将农业景观、生态景观、田园景观与住
宿、餐饮设施进行结合，为游客提供乡村休闲体验。根据其功能活动及主题风格特色主要分为温泉康复疗养型、特色餐饮型、体验农事型、餐饮会议型、采摘休闲型、田园风格型、拓展登山型、特殊风格建筑型等。
相关案例：四川茶马世家乡村酒店 案例地址：四川省成都市蒲江县成佳镇 占地面积：60亩
茶马世家乡村酒店位于中国绿茶之乡——中国四川省
成都市蒲江县成佳镇，坐落在风光旑旎的长滩湖畔，曾是
茶马古道上的重要驿站，距酒店2公里处至今保留着一段
完好的茶马古道。酒店建筑具有中国传统古建筑风格，是
一家集餐饮、住宿、娱乐、休闲、度假、会务为一体的四
星级乡村酒店。
酒店古朴雅致的建筑群依山而建，楼阁、长廊、庭院、
假山、小桥流水，通幽曲径等建筑元素都被巧妙布局，加
之绿树掩映，茶园环抱，充分体现了地方特色和乡村文化。
该酒店突出农事劳作体验和传统农家饮食文化，推出以山
野菜、乡土农家菜、河鲜、石磨豆花、养生药膳等为主题
的生态饮食。
自2009年营业以来，成功接待了多方客人和各类大型、
小型会议。酒店占地60亩，建筑面积4000平方米，现有别
墅两幢、标准客房13间、床位33个，能容纳50-200人的
大小会议室各一个，餐厅日接待量500人，是旅游休闲度假
的好去处。
（二）采摘篱园
采摘篱园是能提供观赏和采摘特色蔬菜、果品或其他特色农作物等休闲活动的高新农业实验基地或种植基地，具有观赏、游览、采摘、学习和科普等综合功能的综合型园地。在通过蔬果采摘发展旅业的同时，兼具生产销售多方位获得土地经济效益。
相关案例：大连常青树休闲农庄 案例地址：辽宁省大连庄河市光明山镇小营村前刘屯 占地面积：1200亩
常青树休闲农庄始建于2009年，规划占地1200亩。一期工程占地面积233亩，投资860万元，已经建成高标准日光温室33栋，以大棚草莓、大樱桃、多种花卉、甜瓜、蔬菜等为主。二期工程占地面积447亩，投资1000万元，
在建高标准日光温室86栋，以发展葡萄、蓝莓、油桃
为主；三期工程现占地面积500余亩，计划投资2600
万元，拟建高标准日光温室200栋，以蓝莓为主。
常青树休闲农庄建设初期是单纯的传统设施农业
产业项目，经过创行合一规划，增加采摘、休闲、观光、
娱乐功能，增添餐饮、休闲、娱乐设施，将设施农业与
休闲观光有机结合，拓宽产品市场，拉长产业链条，增
加产品附加值，拉动当地水果大棚向高层次、多功能发
展，取得较好经济效益和社会效益，在发展过程中，通
过完善服务硬质设施，提高服务管理接待，多品种栽植
实现四季常熟常青等措施积极发展采摘旅游，同时通过
增加农家餐饮，增设住宿休闲设施等满足游客多种需求
的同时扩大化发展旅游经济。
农庄改建两年后，就已形成较高知名度和影响力，每到周末，小长假，游客纷纷涌入，草莓以高出同期一倍以上的价格，仍得到游客的青睐，每500克150元的大樱桃被游客采摘一空，受此拉动，光明山地区的草莓乃至庄河草莓售价普遍比上年同期上涨一倍左右。
（三）生态渔村
生态渔村是依托乡村良好的自然生态、村容风貌和渔业特色产业，以"鱼、渔"和水体景观为主题旅游吸引物，可提供特色餐饮、观光游览、休闲娱乐等服务的乡村旅游接待场所。是以近几年从传统渔业刚刚衍生出来的观光休闲渔业，集养殖、游钓、休闲、娱乐、旅游观光、渔业特色餐饮于一体，实现了第一产业与第三产业结合、资源开发和环境保护彼此相互协调的目标，是传统渔业功能和生态链延伸的一种很好的表现形式，是一种通过对渔业资源、环境资源和人力资源的优化配置和合理利用，把现代渔业和休闲、旅游、观光及海洋与渔业知识文化的传授有机结合起来，实现一、二、三产业的相互结合和转移，从而创造出更大的经济效益和社会效益。
相关案例：浙江湖州市荻港渔庄 案例地址：浙江省湖州市南浔区和孚镇荻港村 占地面积：605亩
荻港渔庄位于浙江省湖州市南浔区和孚镇荻港村，与荻港古村毗连，处和孚漾南岸，距市区12公里。周边交通十分便捷，距省城杭州仅百余公里。有宣杭铁路、104国道、318国道、杭宁、申嘉湖等高速公路可直达，杭湖锡线航道穿村而过，1小时交通圈内与本区南浔古镇、安吉风景区、莫干山等知名景点相串连，具有明显的区位优势
荻港渔庄座落于"鱼米乡、水成网"的南浔区和孚镇荻港村，荻港历史源远流长，旅游资源丰富，是联合国教科文组织和粮农组织命名的桑基鱼塘的集聚地。曾有"上有天堂，下有苏杭，天堂中央，渔乡荻港"之说。荻港渔庄占地面积605亩，园区内外有1000亩的淡水鱼养殖区，有200多亩果蔬基地。拥有员工300多人，餐位3000多个，10多个大小会议室及各项配套设施。荻港渔庄婚庆的设施设备及软件服务都是一流的。
荻港渔庄立足乡村，集"千年鱼文化、百年陈家菜"于一体，荻港陈家菜是国民党元老陈果夫的私房菜，不仅是远近闻名的鱼汤饭的必备菜，也是湖州著名"百鱼宴"的雏形。荻港的桑叶茶是独一无二的，具有4700多年的食用历史，"湖桑茶"以"桑基鱼塘"原生态种植的桑树鲜嫩叶为原料，"桑基鱼塘"是一种传统的"桑叶养蚕——蚕粪喂鱼——塘泥肥桑"的原生态生物链养植模式，无论在功效及富含的活性物质都比一般的桑叶更胜一筹，常饮"湖桑茶"有利于养生保健，是人类的一种健康饮品。
在此之外，创行合一建议渔庄打造水乡独特的文化体验基地，让游客享受渔庄独特的精神文化大餐。又开辟了"湖州笔道艺术馆""禅茶馆
""蚕桑丝绸馆""渔乡风俗馆"四个馆挖掘本地文化
经典，不仅作为展馆介绍内容，而且让游客在体验
中得到精神的享受。另配套有淡水鱼展示区、小吃
一条街等场所，让游客休闲养生于湖州风土人情，
文化历史的氛围之中。
荻港渔庄获得了国家级休闲旅游示范基地、
休闲渔业示范基地、休闲文化创意品牌等荣誉称
号。荻港渔庄的目标是打造一座人间天堂的生态
旅游休闲度假区，让湖州的本土文化链接世界。
（四）休闲农庄
休闲农庄须占地百亩以上，以农业生产和乡村生活为依托，以农耕文化为核心，利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验以及住宿、餐饮等基本服务。休闲农庄的开发，要注重当地农业文化和民俗文化内涵的挖掘，以文化来支撑旅游脉络。规划中，文化内涵在农庄中的分量，与农庄所具有的吸引力是成正比的，休闲农庄的主题必须与地域文化密切相连。
相关案例：厦门市同安区丽田园农家乐 案例地址：厦门市同安区莲花镇云洋村 占地面积：150亩
厦门市同安区丽田园农家乐专业合作社成立于2010年6月11日，位于同安区北边的莲花镇云洋村，距城区8公里，省道206线穿村而过，其占地10万平方的农庄山清水秀，山环水绕，素有闽南小漓江之称。这里翠竹绕岸，农舍点缀，独木桥横，稻穗摇曳，农夫荷锄，牧童戏水，风光俊朗清逸，极富闽南田园气息。乘竹筏游览小漓江，赏田园景致，看山水风光，品农家菜肴，购特色产品，是一处难求的令人迷醉的田园农庄。村民勤劳、纯朴、好客，经济收入依靠农耕，生产主要以发展果蔬，畜禽养殖为主，日常生活、房屋建筑等都还保留着传统的闽南风俗习惯。
丽田园农家乐专业合作社创立以来，精心运作，与社员扭成一股绳，同心协力，实行制度化条例化进行计划生产，销售，服务。合作社原以提供村民信息技术、从事乡村旅游、农家菜经营、特色农业种植、农耕体验、一村一品销售等项目为主，现又增加了闽台小吃，已发展成一个具有广泛影响的创新型合作社，带动更多的社员创业、不断提高社员收入水平。一段时间来，合作社的功能、作用、效益得到了体现，丽田园农家乐的"新概念旅游"，已在闽台、省内外享有盛名，社会影响力与日俱增，发展以来，丽田园农家乐愈受欢迎，极具吸引游客和食客，日游客量可达数千人。丽田园农家乐专业合作社现有三大类二十七项新概念旅游主项目，根据创行合一规划今后还将继续推陈出新，打造更多的新概念旅游项目供大家游玩。
丽田园农家乐专业合作社发展至今获得了全国休闲农业与乡村旅游示范点称号、福建省休闲农业示范点称号、厦门市"岛外十佳农庄"称号、厦门市岛外十佳农庄"至尊五强"称号、厦门十佳个性店称号、淘宝聚划算"最值得消费者信赖商户"称号、2013年度厦门岛外"最受游客喜爱的景区点"称号。
展望未来，合作社发展目标已定，合作社将以新概念旅游、特色农业种植、农家菜经营、乡村旅游、一村一品销售做为未来主导生产物，形成真正意义的农业产业化，农产品品牌化，让农业的规模生产优势充分的体现出来，增加合作社社员，让更多的农民参加合作社的发展壮大中，合作社的致富的同时，让入社的社员们随之更受益，实现共同富裕。
（五）山水人家
山水人家指具有一定规模，以自然山水景观为资源实质、以游山玩水为代表活动，能够为游客提供集观光、娱乐、住宿、餐饮、购物等多功能于一体的山水环境度假场所。山水人家依托山水自然风光，着重于"人家"的乡村文明体验。
相关案例：江苏大石山旅游农庄 案例地址：江苏溧阳溧城镇西郊大山下 占地面积：200亩
大石山旅游农庄占地面积200亩，另有珍稀白茶、时令有机鲜果2000亩。碧水蓝天，四季常青，目前已经建成集成餐饮、住宿、会议、生态旅游、居住度假、休闲娱乐、康体养身、高产、高质、高经济效益农业于一体的全国农业旅游示范点。具有得天独厚的地理位置、高端的产品品质、齐全的配套设施、宜居的生态环境等多重优势，是江苏少有的"城市山居度假区"。
大石山旅游农庄以江南水乡风情，农庄设计，别具一格，
临水建筑为原型，远离都市尘嚣，空气清新，背山面水，景
色优美。新建临水餐厅3000m2，拥有大小包厢18个，豪华
宴会大厅1个可同时容纳600人用餐，大小会议室2个。另
外，农庄设有农产品购物中心、休闲娱乐场所（新建休闲茶
座、水上步行球、水上游船、垂钓中心等等）。农庄客房内
部设施齐全，有按四星级标准配备的豪华套房、特色家庭别
墅套房30套。
农庄开业以来，经营状况良好，结合农庄地质优势，提
升农庄整体形象，于2011年投资建设温泉酒店，酒店整体
设计为简约自然的古朴风格，以时光倒流般的形式吸引游客
感受传统中国雅致建筑的魅力，酒店总投资3亿元，整个酒
店建筑面积约25000m2，酒店依山傍水而建，坐拥1000多
亩自然青翠，群山怀抱，南眺大石山，毗邻104国道、宁杭
高速及宁杭高铁,交通便捷。暂别喧嚣都市，另辟乐活天地，
大石山温泉度假酒店无疑是上佳之选。
酒店后期准备装修成精致典雅、低碳环保、现代化设施
一应俱全的温泉酒店。置身于考究的SPA水疗室、露天泡
池和标准泳池之中，感受潺潺玉泉的轻抚，接受日月精华的
洗涤，做一次悠哉汤客；回味于精致美味的各色养生菜，品尝农庄特色佳肴，享受饮食文化的洗礼；浴后食毕，高雅温馨的标准客房，酒店建筑备具特色，室内设计别具一格，拥有豪华商务客房200个，提供宁谧舒适的休息环境。
（六）养生山吧
养生山吧是指依托山地资源，以绿色健康、修身养生为经营理念，可从事颐养身心、健康休闲、舒适度假的活动场所。它将绿色、养生理念融入于乡村旅游发展，以自然生态、环境保护为出发点，提供符合人体安全、健康的宜憩、颐养、健康的产品，并引导社会公众节约和环境意识。
相关案例：龙王垭养生山庄 案例地址：湖北竹溪县 占地面积：75亩
龙王垭养生庄是湖北龙王垭茶业公司依托万亩茶园，按照四星标准建设的集餐饮、
住宿、
会务、品茶、养生休闲等功能为一体的酒店，总投资5700万元，是湖北省目前投资规模最大、也是唯一的完全依托农业发展起来的旅游项目，被誉为"鄂茶第一庄"。
龙王垭养生山庄是由国家农业产业化重点龙头企业湖北龙王垭茶叶有限公司与武汉格维酒店管理有限公司（武汉格维酒店管理有限公司是中国首家专业第三方管理公司，湖北省旅游局饭店协会唯一常务理事单位、湖北省烹协酒店行业协会唯一常务理事 单位）联合投资打造的竹溪首家标准化四星级旅游酒店。
龙王垭生养生山庄是竹溪县建设"能源竹溪、生态竹溪、人文竹溪、宜居竹溪"和发展旅游业的重要建设项目之一，是一家集避暑、旅游观光、茶文化体验、特色餐饮、住宿、会议、垂钓、娱乐、健身、休闲为一体的综合性旅游度假酒店。养生山庄远离都市的喧嚣，春天茶树吐绿、山花烂漫；夏天云遮雾绕、处处盈翠；秋天天高气爽、赤霞映日；冬天雪花飞舞、银装素裹。山庄建筑集亭、廊、湖、眺台、人文景观为一体，实为亲朋好友聚会、会议接待、商务宴请、旅游、避暑、养生、休闲的首选胜地，为竹溪茶产业的发展打造新的展示平台，为竹溪旅游休闲增加新的空间，为提升生态竹溪新形象，增添新亮点。
（七）民族风苑
民族风苑以少数民族建筑、服饰、风俗生活形式和宗教信仰与生产方式等为依托，集中展示少数民族风情，以提供少数民族风情体验为特色的旅游休闲娱乐综合接待场所。
相关案例：郝巴郎歌舞庄园 案例地址：新疆伊宁市伊犁河 占地面积：88亩
郝巴郎歌舞庄园位于新疆伊宁市伊犁河大桥以东，总投资９００余万元，占地８８亩。该庄园建造历时两年半，以浓郁的维吾尔族文化为设计风格。
郝巴郎在园建设计建造时不仅体现了民族传统，还添加了充满现代气息的各种元素，建筑外观就融合了欧式建筑的典雅大方。走进主楼，就能发现建筑内部体现了维吾尔族装饰的明快与富丽，创造出了一种独特浓郁的文化氛围。
庄园简直可以说是一座浓缩的维吾尔族风情博物馆。来这里休闲、就餐的客人在享受维吾尔传统美食，体验高品位就餐环境的同时又可以了解到维吾尔族人的文化和民俗风情。那些皮鼓、手鼓，还有热瓦普讲述着一个个久远的故事，也传递着主人的深情厚意。时空仿佛在这里翻转，梦境与现实在这座建筑内重叠，
让人们感觉置身于隐藏在沙漠翰海深处的南疆古城。
（八）乡野牧场
乡野牧场是以畜牧养殖，及乡村田园景观或广阔放牧场为依托，提供结合放牧、竞技、观光、游览等畜牧体验及特色野味，特色民宿等畜牧业特色风格体验服务的休闲娱乐综合型场所，一般具有地形平坦，视野宽旷的景观特点。
相关案例：台湾飞牛牧场 案例地址：台湾苗栗县通霄镇南和里 占地面积：1800亩 飞牛牧场位于苗栗县通霄镇南和里，座落在远离尘嚣的山野之中，经营面积120公顷，现有服务设施面积计50公顷，前身为中部青年酪农村，区内林木青葱翠绿、繁花茂盛，飞牛牧场青葱的绿野上有低矮的房舍和成群的乳牛，提供都市民众休闲活动，让人亲近大自然，享受自然之美，飞牛牧场也提供DIY的课程让游客体验手作的乐趣。
上世纪70年代中期，政府辅导刚从美国受完酪农专业训练回国的有志青年,在苗栗县通霄镇南和里的保安林地旁,一个俗称九层窝,种满相思树林的山坡地，开垦为中部青年酪农村，作为全台专业乳牛养殖示范区,这是现在飞牛牧场的前身。地形上，背倚着火炎山丘陵地，登高向西远眺则可隐约看见台湾海峡，而后山更有一条颇具历史意义的挑盐古道。在1985年将中部青年酪农村转型为休闲牧场，结合了日本牧场设计与美国的景观设计，造就了今日的美景。牧场主要的自然生态资源为乳牛及蝴蝶，在标志设计上以飞牛二字做为结合，更以天空、草原和牛奶的颜色调和出飞牛牧场独特标志来。1995年正式对外开放，提供国民一个具有乡野气息的旅游场所。
飞牛牧场因为有饲养牛群，场方利用这些牛只的排泄物来改良土壤，并广泛地种植有机蔬菜。在3公顷余的有机园区里，可食用无水污染及空气污染的自然条件下，目前种植一般家庭使用的绿叶蔬菜及香草植物，供园区内的餐厅使用。场内专业乳牛的饲养管理，呈现多重变化的视觉享受，并饶富教育性、知识性。目前规划完成的区域有蝴蝶园、草原活动区、有机农园区、童玩区及牧场区。在这里可充分体验酪农生活，并了解到乳牛的生态，并在榨乳区中有机会亲自体验牛乳的生产过程。
（九）浪漫花谷
浪漫花谷是以大面积种植专类或各类花卉形成梦幻、耀眼视觉冲击，营造浪漫、兴奋的氛围景观以供观光旅游的场所。浪漫花谷的营造可根据园区的地形地貌，在植物的种植设计上坚持落叶、常绿相结合，观花、观果相搭配，乔、灌、草和地被相协调的原则，使得景观三季花不同，四季景不败，加上雾化的效果打造一个理想梦幻的花卉园区，在开阔的地方大量采用席地的花卉呈现一个花的海洋。
相关案例：乐天花谷 案例地址：重庆市垫江县沙坪镇 占地面积：600余亩
垫江乐天花谷位于重庆市垫江县沙坪镇，距垫江县城10公里，当前流转土地面积600余亩（在扩建中）。花谷内分为十大板块：四季花卉观赏区、玫瑰七彩花带、圣托尼里小镇、玫瑰园、熏衣草园、向日葵园、水上游乐中心、乐天教堂、花漾城堡摄影基地和综合服务配套区。该园区以"花漾乐天、美丽乡村"为主题。
以爱情为主题的乐天花谷四季花海，春天有樱花、桃花、金盏菊、虞美人；夏天有薰衣草、向日葵、孔雀草、百日草；秋天有波斯菊、蛇目菊、千日红、美女樱、翠菊、冬天有三色草、雏菊、梅花，创造了四季花海格局。
在乐天花谷的玫瑰园中，世界十大珍稀玫瑰就占有6个品种。向日葵园占地面积100亩左右，其中除栽种传统可以食用的普通向日葵外，另增加了重瓣向日葵和红色向日葵品种。薰衣草园占地面积100亩左右，主要是甜心薰衣草，产自英国，颜色为紫色；水上游乐园100亩左右。
谷中还修建了著名的泰坦尼克号船头、沙滩、情人桥、光景廊桥和热带风情游泳池等摄影景观。乐天花谷还开发了花卉大餐，以园中出产的玫瑰、百日草花、金鸡菊等入菜，烹饪出"情比金坚"、"沐浴爱河"等健康花卉菜品。
（十）国际驿站
国际驿站以家庭(户)为基本旅游接待单位，并形成一定规模的经营主体。它所接待的群体以国际游客为主，游客居住国际驿站可亲身体验当地人们的日常生产、生活过程，可参与中国传统或当地传统节日及其他特色活动，参与人们日常休闲及娱乐活动，可观赏独具中国或地方特色的自然和人文景观等，获得物质和精神上的纯中国乡土旅游体验。
相关案例：北京长城老院子酒店
案例地址：北京市延庆县八达岭镇岔道古城（八达
岭长城脚下）
北京长城老院子酒店位于北京市延庆县八达岭镇岔道古城26号，岔道村位于八达岭长城脚下，是北京市第六批文物保护单位，地处八达岭长城核心，是游览八达岭长城的必经之地，自2006年被列为市级新农村建设试点以来，岔道村从抓古城改造入手，培育旅游主导产业。2008年"老院子"开始破土动工，投资一百余万元建成使用，2009年正式接待游客。老北京四合院建筑风格的文化酒店，酒店风格和装饰设施均为明清古建风格。酒店地处八达岭长城脚下，步行即可到达八达岭长城，周边景点有残长城、十三陵、八达岭野生动物园、龙庆峡、古崖居、温泉等。
酒店拥有各类客房，其中包括中式大床标准间、中式双床标准间和中式豪华套房等。酒店内配置宽带有线和无线网络，中西餐，特色烤羊宴等丰富餐点，能满足不同客人的口味。
"老院子"与平常的农家院不同，有着独特的装饰风格和经营理念。整体布局为老北京四合院建筑风格，内设所有装饰的硬件设施均为复古风格。双鱼吉庆柜、龙凤呈祥古木床，床上铺的是印有百子图的大红缎子面的床单，墙上挂的是水墨山水画、京剧脸谱、仿古挂件，桌上摆的是檀香首饰盒、紫砂茶具，无处不流露着浓浓的民族特色。
在硬件设施配套的同时，经营者悉心钻研民俗接待礼仪，菜谱安排、厨艺提升、计算机应用、外语培训。由于服务细心到位、菜品能够满足来宾个性需求，"老院子"的生意一天比一天红火。每当旅游旺季到来的时候，"老院子"里的客房入住率达80%以上，其中外宾占一半以上。
2009年下旬，"老院子"酒店被国家旅游局授予"国际驿站"的招牌，成为延庆县八达岭镇有此特色金字招牌的唯一民俗院。
农业产业园
一、农业产业园如何实现“农旅双链”发展?
2013年11月，中央政府网发布《关于2014年国家农业综合开发现代农业园区试点项目申报有关事宜的通知》(国农办[2013]233号)，《通知》提出，政府将在农业基础设施建设、农业龙头企业发展、农业园区及产业基地建设、农业科技开发应用、信息网络建设、农村生态建设及环境保护、农产品加工、农产品流通、农业税费减免等方面多层面、多角度给予优惠政策。随着时间的延续，政策优惠的幅度及执行的力度将越来越大，这给现代农业园项目建设提供了良好的政策环境。
一、为什么要发展农业产业园
产业园区作为区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。我国是农业大国，市场需求促使传统农业面临转型，农业产业园正是传统农业转型过程中的必然产物，发展农业产业园对农业经济的发展起着举足轻重的作用：
典型示范的作用。农业产业园发挥了传统农业向现代农业转变的典型示范作用，探索传统农业向高产、高效、优质的现代化农业的发展路子，发挥了为农业服务的整体服务功能。农业产业园是现代农业的展示窗口，是农业科技成果转化的孵化器，是生态型安全食品的生产基地;是现代农业信息、技术、品种的博览园，是提高农村经济效益和农民收入的必然选择。农业产业园以环境优美、设施先进、技术领先、品种优新、高效开放为特点，代表现代和谐农业的发展方向，是实现社会主义新农村建设的亮点工程。
现代农业的抓手。农业产业园是现代农业发展的重要载体和抓手，借鉴工业园区的经营管理理念，依托园区这一载体，推动农业生产要素向园区集中、优势产业向园区集聚，推进农业产业化、多功能化经营，是农业现代化的必由之路，是加快新农村建设、促进农民增收的重要手段，也是落实科学发展观，促进经济发展方式转变的根本途径。
产业聚集的载体。发展产业化是实现农业现代化的必由之路，规模化生产是农业产业化的内在要求。一家一户的分散经营、农业企业的单打独斗已不适应新阶段农业发展形势的要求，发展现代农业，必须打破区域界限，突破规模优势，走农业区域化布局、一体化经营、
合作化生产的路子。产业园区通过大力发展产业化经营，为发展现代农业增添了新的注脚。一是实施品牌战略，不断提高农产品的质量和市场竞争力。二是通过龙头企业带动，不断凝聚农业产业化发展的驱动力。三是促进产业升级，不断吸纳农民成为产业工人
二、我国农业产业园发展趋势
产业园作为一种新型发展模式，已经在很多领域壮大成为经济发展的龙头，我国作为农业大国，市场的需求使得农业向产业园的形式转型，发展农业产业园对农业经济的发展起到至关重要的作用。在我国，农业产业园已经有了一定的发展基础。现阶段，我国农业产业园发展总趋势可以概括为以下几点：
1、园区生产方式由设施农业向大田农业转化
农业产业园区在开始建设时候，基本以设施农业为主，它具有科技含量高和产出高的优点，但是由于投入较高，加之我国农业科技研发水平的限制，这种生产方式难以在我国大多数地区推广。近年来，农业产业园的生产方式正在由设施农业开始逐步向大田农业转化，涵盖了种植业、畜牧业、加工业等各个产业，空间不断扩大，辐射范围越来越广，生产方式越来越多样化。
2、园区产业从单一化向多元化转变
开始建设的农业产业园区基本以单一产业为主，下一步将逐步实现产业多元化、产业一体化、产业链条化。旅游规划实现从种植业、养殖业、加工业、营销业、旅游业等多链条相结合的方向发展。
3、园区功能从单一示范向带动区域经济龙头转变
园区传统的功能主要是生产功能和示范功能，正逐步向第二和第三产业延伸，实现第一、二、三产业联合，使园区成为区域经济发展的龙头。
4、园区投资从单一主体向多元投资主体转变
农业园区在建设初期，基本由各级政府投资，但这种投资方式很难实现可持续发展。近年来，各农业产业园区通过利用各方面的力量筹集资金，基本形成政府投资、企业投资、园区自筹、银行贷款的投资体制。融资渠道越来越宽，融资数量越来越大，从而有力地促进了农业产业园的良性发展。
5、园区建设主体从政府为主体向企业为主体转变
农业产业园区在本质上看是一种经济组织。在我国农业产业园区建设的初级阶段，政府积极
介入并大力支持十分必要和重要。但从长远看，政府必须逐步从中退出，一方面让企业尤其是民营企业进入农业产业园区，在该领域发展壮大。另一方面可以减轻政府财政负担，并提高资源配置效率。
三、农业产业园区建设与管理经验
近年来，随着农业资源的不断开发与利用，农业科技对于农业发展的重要性显得越来越突出。科技兴农已成为当今世界各国尤其是发展中国家发展农业行之有效的重要手段，也是世界农业发展史上的一场“绿色革命”，它使一些发展中国家和地区在建立科学工业园区的同时，开始着手建立农业科技园区。从90年代后，我国出现了不同类型与不同特点的农业产业园区。
1、农业产业园区开发案例
(1)中国台湾新竹科学工业园区
在中国台湾新竹科学工业园区出现了第一家园艺科技公司——新高生物科技公司，主要任务是组织稀有或特殊的植物，使一些价格昂贵或珍贵的植物变成大众化的植物商品。除了做生物技术的研究开发外，新高生物科技公司的另一重要贡献是采用突破传统农业经营方式的技术，使农产品生产“工厂化”，利用工厂良好的技术以达到产量、质量稳定，供货迅速的效果，从而在推广应用后使农民大为受惠。国内农业园的发展必须依靠科技进步，发展高产、优质、高效农业，走低耗、可持续发展的现代化农业之路，这必然要求广泛采用生物技术、电子技术、航天及核技术等高新技术，创办农业高新技术产业、武装农业，重点发展有重大突破和具有广泛应用前景的产业，加速农业科技成果转化和高新技术在农业领域内的商品化、产业化和国际化。
(2)山东聊城农业科技园
山东省聊城地区农业科技园由中国科学院黄淮海平原农业开发办公室和聊城市政府牵头组建，占地8.1万亩，分为核心区(1000亩)和试验区(8万亩)两部分。其性质是：以科学技术为先导，以企业化管理为手段，以公有制为主体，多种经济成分并存，开展研究、试验、示范、推广、生产、经营、培训等多种活动的新型农业试验综合区。目的是探讨农业发展的政策、组织方式、资金投入形式和市场机制作用。通过政策引导和科技投入，创造科技兴农的良好环境，实现农业稳产、高产。建设步骤是通过核心区建设，展示农业高新技术园的优越性，吸引试验区农户参加，最终以不同形式组成园区的统一经济实体。
(3)陕西省杨陵农科城
1986年由陕西省政府、西北农业大学、陕西农科院、咸阳市政府联合筹建，是一个总面积达2600多公顷的农业实验基地，拥有万名农业专家和农业技术人员，是我国建成的唯一的“农科城”，也是我国最大的农业科教基地和促进西北农村经济发展的战略要地。杨陵农业示范区的产业化项目主要包括动植物基因工程，动植物细胞工程，农畜良种工程，酶工程，生化工程和多样化食品、饲料开发、生产技术，生物环境工程及农业保护、抗旱、土壤改良、节水灌溉与区域综合农业资源保护开发和再生资源转化利用技术，治理技术，农业生物农药和遥感核辐射及计算机软件技术，农用精细化工技术，节能高效的新材料、新工艺、新技术、新产品等。
(4)天津翠屏湖农业科技开发园
位于天津市蓟县东南的翠屏半岛中部，占地238亩，目的是通过试验、示范、交流、培训、咨询等手段，建成一个集科研、服务、观赏于一体的新型农业高新技术园区，园区内设有植物、动物、生物、化学、土壤等5个实验室和4个教室及300平方米的温室、育苗室等设施，还建立了一个农业良种繁育中试区。几年来，以科技兴农为宗旨，采取边建设边发挥功能的原则，先后为多项农业科研成果开发项目服务，共培养推广了新红星系列苹果、人参等400多种经济作物，与农业科研单位共建了高档食用菌中试车间，以蓟县为基地，推广小麦模式化栽培技术，提供菌种，收购产品，初步形成了技工贸一条龙的全程服务体系。
(5)海南岛美亭农业综合开发试验区
由民源海南公司(北京市科委管辖并提供资金)、中国科学院(提供技术、人才)、澄迈县美亭乡(提供土地、劳动力万亩)3家合作兴办，占地5万亩，其目标是利用海南特有的优势，引进农业高新技术，建立研究、试验、示范、推广体系，发展技贸工农一体化、产供销一条龙的综合性农业试验区。试验区成立管理委员会和开发投资总公司，分别与400多户农民签定合作试验合同，以公司为龙头，对土地实行统一规划、管理，使用期为50年。
(6)江西省南昌市水产工程高新技术园区
该高新技术园区由南昌市政府主办，包括南昌市水产科研所、市水产技术中心、市饲料厂、市水产供销公司等单位。目的是集科研、加工、销售、服务一体，开发珍珠蚌人工繁殖、珍珠系列产品、鱼病医疗技术、鱼产品加工技术等现代化科技成果。
(7)广东东莞市农业新技术综合园区
由东莞市政府主办，占地1万亩，其宗旨是集科研、培训、生产、加工和旅游为一体，在统一规划的前提下，由各农业部门根据自身的业务特点，在园内建设各种农业科技样板，
进行独立经营。开发形式包括通过外引内联，进行合作、合资，或由外商独资经营。
(8)福建泉州马甲农业高新技术园区
由爱国华侨吴庆星筹办，从1998年起，在泉州市鲤城区马甲镇创办教育、科研、生产一体化系列工程，经福建省政府批准在此基础上设立马甲畜牧品种试验区。随着试验区高新技术含量的提高，1999年12月福建省政府又批准该区为省级农业高新技术园区，是一个集教学、科研、生产为一体，包括农、林、畜、果、渔综合开发及配套项目的高新技术园区，已开发面积3.75平方公里，完成投资2亿多元。
(9)厦门闽台农业高新技术园区
位于厦门特区，占地540亩，是由福建省农业科学院和厦门市农业科学研究所联合主办的科研生产联合体。其宗旨是利用厦门特区对台、对外联系的有利条件，以农业高新技术为重点进行引进、创新和开发，促进农业高新技术的商品化和产业化，并建成一个既有科学内容，又有艺术外貌的农业高新技术园区。园区由生物技术实验区、优良品种引种试验区、科技成果园区、生物科学游览区、农业高新技术培训区和农技贸商业区等6个分区组成，具有研究、引进、创新、开发、经营、贸易、培训、游览、学术交流与科技合作等多种功能。
(10)福建安溪清水岩农业大观园
由安溪县政府、福建农科院和福建省政府协助合办，占地万亩，其宗旨是以清水岩庙宇及风景区为依托，创办旅游业与农业相结合的农业大观园。园区分“观光果园”和“农林茶果观光园”两部分，并根据不同地形种植水果20多种，还设有茶花园、观叶植物园、自然大鸟笼、缆车道等旅游观光点和旅游度假、旅游宾馆、度假村、花果店。
(11)上海嘉定四大现代农业示范区
由上海市政府、嘉定区政府、上海农科院合建的现代农业示范区。嘉定区四大现代农业示范区的规划和建设，以高效农业、生态农业、科技农业、观光农业为特色，突出了高起点、高新技术和高效益的特征。在示范区内，引进先进的滴灌、喷灌、避污、温室暖棚等农业设施。每亩建设费在6000-8000元左右，以高投入确保高产出。示范区还通过农科结合，引进国内外名特果蔬、洁净蔬菜、观光果园、立体农业等技术含量较高、生态效益良好的农业项目，以高新技术促进农林牧渔大农业的综合开发。示范区还以各种完备的社会化服务，实现产销结合、贸工农一体化经营，并探索建立农业企业集团。
(12)珠海经济特区的农业
它有三“特”。一“特”为创汇农业，主要是向港澳市场出口鲜活产品，换取外汇。为此，珠海建成了100多个创汇农业基地。现有的农林、水果、畜牧、园艺和园林等科研机构，
实行科研与生产场所合一的建制，引进和繁殖国际市场上畅销的品种，然后在农业基地进行大规模科研试验和商品生产。二“特”为窗口农业。珠海农业基地与美、英、荷、德、日、泰、中国港澳地区等建立了经济和技术联系，海外先进的农业技术已在珠海生根、开花和结果，并通过与内地的横向联系向各省区扩散成熟的农业技术。三“特”为旅游农业。珠海有些农业区建设了一些旅游设施，增加了农业的艺术性和观赏性，成为旅游农业区，吸引了广大游客。仅月月有花香、季季有鲜果的白湖度假村，一年就可接待数十万游客。旅游农业使农副产品就地消化，创汇增值，减少了许多环节，从而获得了较高的收益。为使农业今后有更大的发展，珠海市制定了一系列科技兴农的重要措施，包括增加农业科技投资;建立农业科技示范基地，建立科技兴农的社会支援体制等
2、农业产业园区开发模式
综上所述，以农业高新技术开发为主要内容的农业科技开发园区、试验区、园区，依据其性质、结构、规模的不同，可分为4种不同类型的农业高新技术园模式。
第一种是以科技开发为主的模式。这种模式的特点是园区内资源丰富，有一定的资源优势，集科研、生产、经营、培训于一体，但科技含量较低，往往以引进适用技术为主，针对本地区的资源条件，实施农业科技开发，提高当地资源利用率。此类模式由于土地面积大，经济成分相对复杂，经济结合度较小，管理体制多样，其中包括引进外资、进行中外合资经营。它是一种科技开发型的农业试验、推广和开发基地。
第二种是科技的引进、研究、开发、培训并重的模式。此类模式涉及科技领域较广，层次较高，主要依靠自身的科技力量，引进、创新、开发外来的高新技术成果，促进新成果、新技术的商品化和产业化，并通过典型示范、推广和学术交流，参与市场的竞争，形成新的农业生产力。此类模式由于土地面积较少，技术含量较高，通常以设施农业、机械化农业为主经营形式，并有较完善的科研实验仪器、基础设施和较强的科研队伍，组织结构比较紧密，经济成分比较单纯，容易形成统一的经济实体。它实际上是一种综合性的农业高新技术园区。
第三种是科技开发与旅游业结合的模式。这种模式与以上两种不同，通常以风景区、旅游区、名胜古迹为依托，或在具有开发潜力的观光旅游区，利用农业科技渗透，发挥旅游规划资源的优势，提高观光旅游资源的利用率。此模式集游览、观光、采摘、憩息、休养于一体。农业科技开发多数以良种为主，以品种齐全、质优见长。此类模式实质上就是目前风行世界的观光农业和农业技术公园。
第四种是以单行业科技开发为主的模式。这种模式在性质、功能、组织、结构上与第一种类似，不同之处在于它只是某一行业的科技系列开发，因而具有涉及的科技领域较窄、
开发项目单一的特点。
根据目前各类园区的技术量，可把上述第一、第四种模式定义为“农业科技实验园区”，第二种模式定义为“农业科技园”或“农业高新技术园”(主要视其技术层次而定)，第三种模式定义为“农业观光园”。
四、我国农业产业园区存在的主要问题
产业园在现阶段经济发展中的重要作用已不言而喻，旅游规划在农业经济的发展中的助力也渐渐被人们发觉。现阶段，我国农业产业园已经逐步发展起来，但由于发展时间较短，规模较大等因素，我国农业产业园发展还不够成熟，因此在发展过程中还存在一些问题。
1.政策滞后
国家对农业科技园区建设缺乏统一的宏观指导，政策滞后于发展。目前，我国农业科技园区建设基本处于自由发展，多部门介入的阶段。各部门积极性虽然得到发挥，但却出现了缺乏统一的宏观管理和政策引导的现象。使得一些地方出现盲目发展，一哄而上，规划布局不合理，重复建设等问题。不仅造成建设资金的大量浪费，而且影响农业资源区域优势的发挥。
2.产业链条短
基本上是以传统农业为主，产业综合效益没有发挥出来。要想使农业产业园区发展良好，效益高，一定要形成完备的产业链。从种植到加工，再到渠道和品牌，企业必须能够实现完全的控制，这样才能保证自己产品的安全，也才能实现品牌的持续增值。与食品安全相关的现代农业企业一定要拥有自己独立的产品源头，并对源头拥有绝对的控制权，产、供、销一体化，增加抵御风险的能力。
3.缺乏特色
部分园区内建设和示范内容过多，重点不突出，没有自身特色。这样的形式导致园区间内容重复，建设内容分散，使有限的资金得不到充分发挥，园区的示范、推广等作用也没有表现出来。例如，湖北省黄冈市15个农业科技园区中，以经营大棚蔬菜为主的园区占8个，而且大棚蔬菜品种也基本趋同。现代农业产业园的发展一定要结合当地实际情况，不能盲目上马。缺乏特色、与当地经济发展水平不相适应、与区域资源不匹配的农业产业园均难以有持久的生产力。农业产业园项目的前期规划、定位、核心发展目标十分重要。
发展农业产业园，是现代农业发展的大势所趋。而要将其建设好，就要注意避免这些问题的发生。农业产业园建设好了会为农业经济的发展增加助力，没有建设好也只能是资金和资源的浪费而已。所以投资商和建设者一定要注意对农业产业园本质的把握，避免不恰当操作对自身的经济财产造成损失。
五、“农旅双链模式”发展农业产业园区
1、“农旅结合”模式是双赢创新
旅游依托农业开拓新的领域，扩大发展空间。农业借助旅游增长活力，提高知名度增加收入，相互借重，实现双赢，是发展模式的创新。
我国是农业大国，以农业为主导的贫困地区往往给当地政府财政带来巨大压力，农业生产无法形成规模化运作，农产品没有品牌，打不开销路，人们缺少其他的收入来源，生活水平提升缓慢等等。这些问题困扰着当地政府与农民，如何抓住改革开放新时期的历史机遇，寻找农村发展的突破口，成为了公众共同关注的问题。
“农旅双链”模式的优点是两条产业链能够同时运转，但运转过程中，不同阶段各有侧重点，其效应的显现也有一个先后过程，我们称之为“两步曲”。
第一步曲：旅游加快发展阶段
由于旅游业对经济具有巨大的带动作用，因此第一步首先要大力发展旅游业。在该阶段要借旅游规划发展良势，形成人群集聚效应，加大旅游商品品牌的宣传力度，使目的地形成特色农产品的销售。
例：灵山景区发展第一阶段
位于葫芦岛连山区山神庙子乡，为省级森林公园，植物种类繁多，还盛产梨、山楂、李子、桑葚、苹果、枣等水果，并设有采摘区和农业示范园区。灵山景区开放后的初期就以发展旅游为主，3-5年后是旅游的加速发展阶段。在该阶段通过主推“灵果汇”休闲度假业和做好宣传“灵果”品牌旅游商品，让“灵果”品牌随着“灵果汇”休闲度假业的火爆，红遍环渤海地区以及东北三省，为下一阶段的果品产业化发展打下扎实的基础。
第二步曲：农业产业运营期
当旅游的发展将农产品品牌正式推入国内市场后，农旅双链就会步入第二个阶段—农业产业经营期。在这个阶段，农业产业成为农民生财的第二条主渠道，品牌农业及农产品加工业正式成为当地的支柱产业之一。同时特色农业的发展反过来也能够推动旅游业的发展，从
而实现旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。
例：灵山景区发展第二阶段
灵山景区的第二个阶段在景区经营五年以后，景区旅游持续升温，上一阶段新引种的果品经过3-5年陆续成熟、挂果。借助旅游引爆的人气，将“灵山”系列果品品牌正式推入国内市场。“灵果”品牌的农业及农产品加工业正式成为山神庙子乡的支柱产业之一。同时，主导产业将坚持走“公司+基地+商标+农户”的产业化扶贫之路，开始引领农民走产业化发展之路。
2、七大卖点——突破商业运营模式
一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。
二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。
三卖生态：强调的是一种生态环境，一种低碳环保、有机乐活的理念。充分发挥都市农业净化、美化、绿化环境的作用，为城市输送新鲜的空气，建立人与自然、城市与农业和谐的生态环境，使城市充满生机和活力。
四卖生产：对于农业型休闲庄园，农业仍然是其长期发展的主导产业，应奠定其主导产业的基础。因此从产业化角度考虑，发展一要脱离初级农产品的发展模式，延伸农业产业链条;二要通过农产品的研发、种植、深加工、包装、储藏、物流运输、销售等一系列活动实现产业化的发展，形成农庄的核心产业基础。
五卖生活：开发休闲农庄度假项目并结合休闲地产项目，让久居都市的游客在乡野田间享受一种慢节奏、自然品质的生活方式，而这正是市场的需求。
六卖项目：是卖市场升值后形成的溢价区间。这里面积很大，里面有很多具体项目，有些项目做初期开发，然后再把它卖掉，这就是卖市场升值以后的溢价空间。
七卖综合：形成多产业融合。农业产业是农业型休闲庄园的核心产业基础，但不是唯一。休闲农业项目能够整合资源，向旅游业、地产业等方向发展，实现产业融合。对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。
六、农业产业园区的产业政策与制度创新
园区经济运行机制是指本区经济系统在实现其整体功能和目标的过程中表现出来的各要素之间的内在联系和相互作用关系。一个健全、灵活和畅通的运行机制，是该区经济实现可持续发展的关键。根据本区经济系统的构成，其经济运行机制主要由开发主体机制、要素配置机制、企业聚集机制等组成。这些机制既相互区别，又相互联系，共同作用于系统中的各要素，推动系统协调、有序、稳定运转，最终实现园区的经济发展目标。
(一)农业产业园区开发主体机制
由于农业产业园区规模比较大，小则数千亩，大则几百平方公里，包括农业、森林、水库、文化等景观农业产业园区是一个由技术、人才、资金、土地、信息、市场、管理等要素组成的系统。其内部可以组成多样化的产业组织主体，比如旅游景区、休闲度假、生态工业等，故而有多样化的开发模式。
主要运作模式有以下三种。
(1)新型合作经济组织+农户+基地+标准
鼓励农户进行生态农业活动，符合生产标准的农户联合起来组成合作社、农民协会等新型合作经济组织，新型合作经济组织作为一个法人、实体，通过与入会(社)农户签订生产供销合同，组织、约束农户按照农业标准、技术规程的要求进行农产品生产，合作社负责统一的加工、包装、储运、销售工作等。
(2)企业+农户+基地+标准
由农产品加工企业根据所需农产品的质量标准，与符合生产标准要求的农户签订购销合同，共同组织农业标准化生产。
(3)公司+基地+农户+基地+标准
由开发公司组织质量标准认证或者注册商标，根据质量标准要求制定生产标准，组织农民在基地进行生产，公司规划建设基地，管理农户的生产，负责产品标准的贯彻实施和最终的产品销售。
(二)农业产业园区要素配置机制
农业产业园区是一个由技术、人才、资金、土地、信息、市场、管理等要素组成的系统。要素配置机制是园区经济运行机制的核心。要素的配置过程，实质就是经济系统不断与外界进行物质、能量和信息交换的过程，也是园区成长的过程。园区要素配置机制的选择决定着其产业的聚集速度和整体运行效率。要素配置机制包括资金筹集机制、风险投资机制、人才
激励机制等。
1、实行财税扶持政策
从财政上要安排一定的专项资金和财政贴息对园区加以扶持，解决园区发展资金短缺的问题。在一定时期内要继续对园区企业实行税收优惠政策，并逐步对综合利用工业副产品、下脚料所生产的产品减征一定比例的税收。所有减免的税款，作为政府扶持基金，由企业专项用于新技术开发，不得用于集体福利和职工分配，或者允许经济实体在税前从园区经营额中提取一定比例的技术改进费等。在工商注册上给予照顾，应赋予一些带动作用大的龙头企业以出口经营自主权等。
2、资金筹集机制
资金是维护园区经济运行的“血液”。加强旅游规划园区基本建设、技术改造和科研教育等专项投入，建立园区固定投资渠道;对于园区重点发展领域，政策性银行要给予必要的投资强度;鼓励多种形式、多种主体的联合投资，鼓励跨地区、跨部门进行投资，特别要鼓励和引导集体、个体和社会其他方面的投资。园区内高新技术企业的生产、经营性基本建设项目，要按照统一规划安排建设，不纳入固定资产投资规模，并简化审批手续，优先安排施工。深化投资体制改革，在市场准入、行政许可等方面为推动农业产业园区支柱产业多元化提供方便。对于投资较大的项目，核准或审批方面政府应给予方便。整合各部门产业发展资金并多方筹措资金，设立园区发展专项资金，主要采取贷款贴息等方式重点支持园区的发展，用于购置先进的生产、环保设备，开发新产品和绿色食品生产加工基地。改善政府产业发展资金管理模式，健全政府投资决策机制。统筹协调政府各有关部门投资项目的规划、资金筹措和项目审批，建立健全专家评议制、项目公示制和责任追究制。
融资渠道主要包括以下几种：
(1)政府性投资：向各级政府争取建设资金。主要用于园区基础研究、政府计划项目和基础设施建设等，包括直接投资和间接投资两种。直接投资是政府投资的主要方式。政府通过预算拨款投资于园区基础设施，或以专项增款支持某项技术开发。间接投资是指政府通过一系列间接手段来支持园区的发展，主要包括：①合同与代购，政府与区内的企业、研究机构或大学签订合同以及收购其科研成果或技术产品;②政府贴息与担保，政府通过银行贷款，既可以发挥金融工具的作用，又能实施政府优惠利率或贴息等扶持政策;③补贴与奖励，政府为企业的研究开发项目提供配套补贴和额外奖励。
(2)商业性贷款：指建设项目或投资企业向国内银行、非银行金融机构以及某些非金融机构借入的各种用于投资的贷款。对于收益性较好的旅游项目，商业银行贷款是重要的资金
来源。
(3)企业投资：指企业作为独立自主的市场经济实体，具有完整健全的投资决策权和实施权，主要依据市场供求、价格、利率、税收等经济信息的变化，从自身的经济利益出发来自主选择投资方向、决定投资规模，并且作为独立的市场责任主体，独立承担投资的后果。
(4)项目融资：项目融资指具有无追索或有限追索性质的项目融资。项目融资与传统融资的主要区别在于，贷款人按照传统的融资方式把资金贷给借款人，然后由借款人把借来的资金投资于兴建的某个项目，偿还债款的义务由借款人承担，贷款人所看重的是借款人的信用、经营情况、资本结构、资产负债程度等，而不是他所经营项目的成败，因为借款人尚有其它资产可供还债之用。
3、实施金融扶持
运用信贷手段，鼓励和扶持园区的发展，尽力安排其开发建设所需资金;鼓励园区通过多渠道、多层次、多形式筹措发展资金，通过扩大债券、股票上市逐步提高直接融资能力，支持园区的发展。在条件具备时，经批准可建立园区的风险投资基金和共同发展基金以及非银行金融机构，或创办风险投资公司，增强投融资能力，支持风险较大的高新产品开发。银行对高新技术企业予以贷款支持，并每年从收回的技术改造贷款中，划出一定数额用于新技术开发。银行每年给园区安排发行长期债券的一定额度，用于向社会筹集资金，支持新技术开发。建立政府、企业、银行三方联席会议制度，为企业融资提供平台。政府金融机构要把园区新支柱产业作为新的信贷投入点和利润增长点，在贷款额度、期限、利率等方面适当优惠。要加大信贷结构调整，增加信贷额度和投放比例，实施贷款倾斜支持，在清算、汇兑、征信管理等方面提供优质服务。鼓励发展信托、融资租赁、抵押、典当、信用担保等非银行金融机构和中介机构，支持符合条件的大型企业集团设立财务公司，拓宽企业融资渠道。县政府和相关部门要支持企业利用短期融资券、资产证券及各类基金解决融资问题。鼓励民间资本投资金融业，鼓励发展各种民间借贷合作组织，鼓励民资合股组建支持园区产业发展的投资公司，对于景区建设、宾馆建设、产业基地建设等项目可采取股份制形式融资。
4、园区土地利用政策
调整土地政策，推进土地高效配置。对园区的建设用地，可成片征用，逐步开发;允许农村集体以土地使用权入股或联营形式兴办各类企业;允许采取异地交换、只租不征等形式开发建设。拥有土地使用权的单位和个人，可以将土地折成股份，在企业中参股、入股或与企业联营，参与企业分红。在园区征地过程中，可以采用土地分期付款的方法，如首期付给农民30%的土地款，剩下的70%由园区开发公司与村、组签订协议，分期付款，并按银行
贷款利率付给利息。
园区开发必须在政策上创新，才能赢得投资者的认可;需要敢于打破条条框框的限制，敢于突破政策法规的“雷区”，超前了解政策信息、超前做出调整反应、超前应用与突破、超前获取政策支持，在具体工作中抢先贯彻落实中央、省、市、县的优惠政策，最大限度地利用资源。
对土地资源开发利用，依据土地利用总体规划，实施土地用途管制制度，明确土地承包者的生态环境保护责任，加强生态用地保护。建设项目确需要生态用地的，应严格依法报批和补偿，加强对交通、能源、水利等重大基础设施建设的生态环境保护监管，建设线路和施工场址的科学选比，防止水土流失。
园区开发的土地由政府统征后按市场经济原则向投资商转让，通过拍卖获取巨大土地差价收益。园区开发需要为投资商优先提供所需用地，用地按建设面积实行限期有偿使用制度。可以考虑将用地期限定为40年。建设项目与总体规划一致的项目，可优先安排用地;产业建设项目与总体规划不协调的，应该禁止进入。
可以考虑用比较优惠的价格供应土地。如申请投资开发的投资商，投资2000万元以上5000万元以下的，可享受应交土地使用出让金的30%优惠;投资5000万元以上8000万元以下的可享受应交土地使用出让金的50%优惠，投资8000万元以上的可享受应交土地使用出让金的70%优惠。
(三)农业产业园区企业(产业)集聚机制
1、什么是企业(产业)集聚机制
园区企业(产业)集聚机制也叫企业(产业)“嵌入”式增长机制，是指企业在内外力作用下向区内集聚。根据园区企业(产业)聚集行为的动力和原因，可将企业(产业)向区内的聚集分为两种，即政府导控的聚集和市场导控的聚集。前者经常会导致若干不相关企业的空间集中，后者才会形成经典式的产业聚集整合。
2、园区企业产业集聚的分类
政府导控的企业(产业)聚集
政府导控的企业(产业)聚集是指各级政府为了达到某一发展战略目标，通过政策或经济手段对资源和经济要素的流动和转移方向进行诱导和控制，达到间接调节资源和要素加速聚集的目的，从而使企业(产业)向某一区域集中。这一特殊的功能是市场所无法做到或不能替代的。其优点是聚集速度快，见效迅速;缺点是产业关联度低，难以形成主导产业和产业集群，缺乏持久发展能力，更缺乏自组织能力。
市场导控的企业(产业)聚集
市场导控的企业(产业)聚集是指依靠与生产有关的力量和与需求有关的力量相互作用形成特殊的区位优势，促使企业自主地从高成本区位向低成本区位转移而形成企业(产业)集聚。在市场机制下，企业是空间聚集的真正主体，在价值规律、供求机制的作用下，劳动力、资金等生产要素会自发地向经济高速增长的地区转移，以获得较高的要素收益率。企业(产业)聚集过程实际上也是资源与要素的重新配置过程。在不存在人为的空间转移障碍的条件下，生产要素的流动都会遵循效率原则进行整合，资金和劳动力将从低效益部门和地区向高效益部门或地区流动，从而改善资源配置，提高整合效率。这种转移的动力来自于聚集所带来的乘数效应。乘数效应是通过产业的内在联系和集约规模经济实现的，当一种具有推动作用的新产业在园区投资后，围绕该产业很容易形成与之相关的产业链。产业的聚集会吸引周围地区的资源、经济要素、企业向园区集中。
4、园区企业集聚现象的产生条件
无论是政府导控的企业聚集还是市场导控的企业聚集，控制要素转移的主体只能是园区企业。从主体角度看，生产要素或资源向优势地理区位的集中过程实质上是他们谋求因选址不同而获得生产率优势的过程。尽管在某些特定的园区，这种优势是靠政府转移支付的方式间接获得的，如财政补贴、税收减免等，但在供求市场上仍表现为产品的利益差距。对所有企业而言，只有在存在利益关系的前提下，才可能出现要素的流动和产业的聚集，这也符合“经济人”的假设。因此，从这个意义上讲，园区企业集聚是基于本区可能带来的各种“利益”。一是区位比较利益。这是企业空间决策的最基本的标准。二是企业和产业的互补利益。企业因分工和专业化等原因，只有利益互补才可能将比较利益转化为现实利益，这种互补利益来源于集聚经济效益。三是集合利益。由于相关或不相关的企业集中在同一区域所形成的特殊利益，包括来源于集中化后大量交易带来的运输费用和交易费用的下降、来源于集中后每个企业都可以充分享受的公共产品的外部经济利益，以及专业化分工和大量集合所带来的强抗风险能力。集合利益构成了园区企业最重要的吸引力。四是空间竞争下的选择利益。在市场经济条件下，除了部门内部的竞争、部门间的竞争外，还存在地理空间的竞争(如市场份额竞争)以及对地理位置的竞争(如生产基地与原材料基地的竞争)。在充分竞争的前提下，生产要素总是流向预期收益率高的地理区位，企业也将在利益驱动下选择聚集经济最显著的区位，这种选择的结果使企业获得了源于自身竞争优势的利益。
5、园区企业集聚的“传导者”和“阻碍者”
当然，园区企业聚集能否顺利，除了企业本身具有完备和充分的决策主体，面对来自园区的各种利益能够做出理性反应外，还取决于是否存在统一的要素市场体系，是否存在制度障碍。因为前者是企业聚集的传导者，没有要素市场，资源和生产要素就不能实现真正意义上的最佳区位选择，企业也就不可能随资源和要素的流动而向园区聚集;后者是企业聚集的“阻碍者”，如果存在制度障碍，即使园区的各种利益具有很大的诱惑力，但在地方政府本位主义的干预下，也不会有企业向优势区位的聚集。如在资金分割的状态下，最具流动性的资金要素也难以冲破自我封闭或相互封闭的地方保护主义屏障，流向预期收益率高的区位。