2017-09-06
房地产开发企业销售开发产品时，通常要代有关部门和单位向购房者收取费用，如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产开发企业先代收，然后再转交给委托部门和单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于房地产开发企业代收费用的税务处理，大家是不是经常觉得“蓝瘦”“香菇”，别害怕，下面华政小编将从增值税、企业所得税、土地增值税三大税种进行政策梳理分析，拨开代收费用的神秘面纱，云开天明。
财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1. 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2. 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
3. 所收款项全额上缴财政。第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： ①. 代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业 性收费。
②. 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。附件2规定（二）不征收增值税项目。
4. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以 及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
小编提示：
除了上述规定列举的不作为价外费用的代收费用和代收的住宅专项维修资金不征收增值税外，其他的代收费用都应作为价外费用，并入增值税的征税范围。华政小编悄悄提示您，因代收费用名目众多，在房地产
开发企业日常经常活动中经常发生，要对此多加注意，以免因为疏忽而造成违反《中华人民共和国税收征管法》面临税收处罚的不利情形。
根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
小编提示：
房地产开发企业代收的费用是否需要缴纳企业所得税的关键在于是否将代收费用计入开发产品价或者开具发票。
1. 将代收费用计入房价开发产品价或者由房地产开发企业开具发票，那么就需要将相关的代收费用计入开发
产品销售收入；
2. 未纳入开发产品价并由其他收取部门、单位开具发票的，则可以将代收费用视为代收转付处理，不计入房
地产开发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
小编提示：
代收费用不是县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时一并代收的，需要按以下情况分别处理：
1. 有充分证据证明该费用属于代收转付的，不计入房地产开发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。
2. 其他无法直接判断的代收费用，应作为转让房地产所取得的收入计算缴纳土地增值税；实际支付的代收费用，在计算扣
除项目金额时，可予以扣除。
2017-09-06
房地产开发企业销售开发产品时，通常要代有关部门和单位向购房者收取费用，如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产开发企业先代收，然后再转交给委托部门和单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于房地产开发企业代收费用的税务处理，大家是不是经常觉得“蓝瘦”“香菇”，别害怕，下面华政小编将从增值税、企业所得税、土地增值税三大税种进行政策梳理分析，拨开代收费用的神秘面纱，云开天明。
财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1. 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2. 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
3. 所收款项全额上缴财政。第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： ①. 代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业 性收费。
②. 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。附件2规定（二）不征收增值税项目。
4. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以 及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
小编提示：
除了上述规定列举的不作为价外费用的代收费用和代收的住宅专项维修资金不征收增值税外，其他的代收费用都应作为价外费用，并入增值税的征税范围。华政小编悄悄提示您，因代收费用名目众多，在房地产
开发企业日常经常活动中经常发生，要对此多加注意，以免因为疏忽而造成违反《中华人民共和国税收征管法》面临税收处罚的不利情形。
根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
小编提示：
房地产开发企业代收的费用是否需要缴纳企业所得税的关键在于是否将代收费用计入开发产品价或者开具发票。
1. 将代收费用计入房价开发产品价或者由房地产开发企业开具发票，那么就需要将相关的代收费用计入开发
产品销售收入；
2. 未纳入开发产品价并由其他收取部门、单位开具发票的，则可以将代收费用视为代收转付处理，不计入房
地产开发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
小编提示：
代收费用不是县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时一并代收的，需要按以下情况分别处理：
1. 有充分证据证明该费用属于代收转付的，不计入房地产开发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。
2. 其他无法直接判断的代收费用，应作为转让房地产所取得的收入计算缴纳土地增值税；实际支付的代收费用，在计算扣
除项目金额时，可予以扣除。