摘要:二十一世纪以来，房地产业在我国迅猛发展，在短短的几年内，一跃成为我国经济发展的支柱产业，为促进我国国民经济发展发挥着非常重要的作用。由于房地产企业是高投入、高收益产业，再加上，国家相继颁布一系列鼓励优惠政策，以至于房地产市场竞争日益激烈，给房地产企业会计核算带来了严峻的挑战。本文从企业统计数据、会计信息风险披露机制以及费用资本化制度三个方面挖掘我国房地产企业会计核算存在的问题，并针对上述三个问题制定可行性对策。同时，随着我国经济形势发展的变化，使得我国关于房地产企业税收法律、法规日益增多，税收问题直接关系到我国社会经济的可持续发展，因此，房地产企业应不断完善和创新税务处理方法，确保推进我国房地产企业的进一步壮大与发展。 关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策 一、我国房地产企业会计核算存在的问题 1.缺乏明确的统计数据 与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。 2.缺乏完善的会计信息风险披露机制 风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。 3.缺乏规范的费用资本化制度 房地产企业投资金额较大且资本运转周期较长，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。 二、加强我国房地产企业会计核算的对策 1.完善各项会计核算制度 完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。 2.加大会计信息风险披露力度 我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。 三、房地产企业税务处理的有效方法 税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面： 1.计提资产减值 计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。 2.成本核算 房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。 四、加强我国房地产企业税务管理的措施 一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。 股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。 薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。 加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。 在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。 参考文献: [1]王其霞:浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济,2010,(19). [2]祝晓辉:房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J]. 财经界(学术版),2011,(09). [3]刘曙光:房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版),2012,(02) . [4]刘东波:房地产企业所得税税务筹划探析[J].财会通讯, 2011,(02). [5]蒋立君:新税务体制下的房地产企业投资与销售的纳税筹划分析[J].财经界(学术版), 2010,(12). [6]王小玉:房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊,2010,(02).
摘要:二十一世纪以来，房地产业在我国迅猛发展，在短短的几年内，一跃成为我国经济发展的支柱产业，为促进我国国民经济发展发挥着非常重要的作用。由于房地产企业是高投入、高收益产业，再加上，国家相继颁布一系列鼓励优惠政策，以至于房地产市场竞争日益激烈，给房地产企业会计核算带来了严峻的挑战。本文从企业统计数据、会计信息风险披露机制以及费用资本化制度三个方面挖掘我国房地产企业会计核算存在的问题，并针对上述三个问题制定可行性对策。同时，随着我国经济形势发展的变化，使得我国关于房地产企业税收法律、法规日益增多，税收问题直接关系到我国社会经济的可持续发展，因此，房地产企业应不断完善和创新税务处理方法，确保推进我国房地产企业的进一步壮大与发展。 关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策 一、我国房地产企业会计核算存在的问题 1.缺乏明确的统计数据 与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。 2.缺乏完善的会计信息风险披露机制 风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。 3.缺乏规范的费用资本化制度 房地产企业投资金额较大且资本运转周期较长，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。 二、加强我国房地产企业会计核算的对策 1.完善各项会计核算制度 完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。 2.加大会计信息风险披露力度 我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。 三、房地产企业税务处理的有效方法 税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面： 1.计提资产减值 计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。 2.成本核算 房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。 四、加强我国房地产企业税务管理的措施 一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。 股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。 薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。 加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。 在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。 参考文献: [1]王其霞:浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济,2010,(19). [2]祝晓辉:房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J]. 财经界(学术版),2011,(09). [3]刘曙光:房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版),2012,(02) . [4]刘东波:房地产企业所得税税务筹划探析[J].财会通讯, 2011,(02). [5]蒋立君:新税务体制下的房地产企业投资与销售的纳税筹划分析[J].财经界(学术版), 2010,(12). [6]王小玉:房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊,2010,(02).