0评论 2016-06-28 10:30:25来源：中国税务报
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条明确,自2016年5月1日起,“计征契税的成交价格不含增值税”。第五条明确,“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
“计征契税的成交价格不含增值税”,意味着营改增后个人购房缴纳契税的计税依据有所下降。
房地产开发企业为一般纳税人的,销售新项目(2016年5月1日及以后取得《建筑工程施工许可证》的项目),不动产的“成交价格”除以111%的余额为不含增值税的价格,即契税的计税依据;销售老项目(2016年4月30日及以前取得《建筑工程施工许可证》的项目),不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
房地产开发企业为小规模纳税人的,不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
除房地产开发企业以外的纳税人转让不动产的,一般纳税人不动产的“成交价格”除以111%的余额为契税的计税依据;小规模纳税人不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
个人转让不动产,适用全额纳税的,转让不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据;适用差额纳税的,转让不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据;适用免征增值税的,以转让合同或发票金额为契税的计税依据。
营改增后,销售不动产的发票主管税务机关为国税机关,而契税的主管税务机关为地税机关,目前国税、地税机关对纳税人的信息尚未联网,地税机关仅凭发票,无法识别售房人的身份、新老项目、纳税人缴纳增值税选择计税方法及是否属于免税销售等。若销售不动产的纳税人自主向地税机关申报其身份,并说明其转让不动产选择适用的计算方法,那么也可能因为缺乏后续信息沟通、核对机制,使得纳税人申报说明的事项难以快速、便捷地核查确认。
由于个人购房只能取得普通发票,而现行销售不动产的普通发票上的金额为含税金额(价税合计),不能直观地看出销项税额和不含税销售额,因此财税〔2016〕43号文件关于“计征契税的成交价格不含增值税”的政策可能难以执行。
因此,笔者建议尽快出台细则明确契税计税依据的识别、操作办法。在细则出台前,比较好的解决办法是,根据不同情形,在普通发票的备注栏注明“一般计税”“简易计税”“免增值税”等字样,个人申报契税时就可按发票金额,在除以111%(“一般计税”方式下使用)、105%(“简易计税”方式下使用)、100%(“免增值税”时使用),既可以避免多缴税款,又利于地税机关审核。
作者单位:四川省合江县地税局
0评论 2016-06-28 10:30:25来源：中国税务报
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条明确,自2016年5月1日起,“计征契税的成交价格不含增值税”。第五条明确,“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
“计征契税的成交价格不含增值税”,意味着营改增后个人购房缴纳契税的计税依据有所下降。
房地产开发企业为一般纳税人的,销售新项目(2016年5月1日及以后取得《建筑工程施工许可证》的项目),不动产的“成交价格”除以111%的余额为不含增值税的价格,即契税的计税依据;销售老项目(2016年4月30日及以前取得《建筑工程施工许可证》的项目),不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
房地产开发企业为小规模纳税人的,不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
除房地产开发企业以外的纳税人转让不动产的,一般纳税人不动产的“成交价格”除以111%的余额为契税的计税依据;小规模纳税人不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。
个人转让不动产,适用全额纳税的,转让不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据;适用差额纳税的,转让不动产的“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据;适用免征增值税的,以转让合同或发票金额为契税的计税依据。
营改增后,销售不动产的发票主管税务机关为国税机关,而契税的主管税务机关为地税机关,目前国税、地税机关对纳税人的信息尚未联网,地税机关仅凭发票,无法识别售房人的身份、新老项目、纳税人缴纳增值税选择计税方法及是否属于免税销售等。若销售不动产的纳税人自主向地税机关申报其身份,并说明其转让不动产选择适用的计算方法,那么也可能因为缺乏后续信息沟通、核对机制,使得纳税人申报说明的事项难以快速、便捷地核查确认。
由于个人购房只能取得普通发票,而现行销售不动产的普通发票上的金额为含税金额(价税合计),不能直观地看出销项税额和不含税销售额,因此财税〔2016〕43号文件关于“计征契税的成交价格不含增值税”的政策可能难以执行。
因此,笔者建议尽快出台细则明确契税计税依据的识别、操作办法。在细则出台前,比较好的解决办法是,根据不同情形,在普通发票的备注栏注明“一般计税”“简易计税”“免增值税”等字样,个人申报契税时就可按发票金额,在除以111%(“一般计税”方式下使用)、105%(“简易计税”方式下使用)、100%(“免增值税”时使用),既可以避免多缴税款,又利于地税机关审核。
作者单位:四川省合江县地税局