南京审计学院
自学考试助学专业
毕 业 论 文
题目：
学生姓名： 汪枫
班 级： 12会审独本班
准考证号： [1**********]4
专 业： 会计与审计
指导教师：
二O 一三年 六月 二十日
一、引言
我国房地产业自1998年复苏以来，全国房地产开发投资每年以超出20％的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27％以上，增长速度远高于GDP 的增长。2003年房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29．7％。2004年以来由于宏观调控因素的影响，房地产开发投资增长速度虽然逐月下降，但根据国家统计局统计数据，全国累计完成房地产开发投资6 055亿元，同比仍增长了28．6％。房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中，为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。从1989年万科在深交所上市以来，经过十几年的艰难发展，截至到2004年8月，沪深两市共有房地产上市公司6l 家，开发区类公司18家(参考天相行业分类) 。
在房地产业如此繁荣的情况下，房地产上市公司的经营情况又怎么样呢? 本文将对房地产上市公司的整体经营业绩和风险情况做出分析，以期对上市房地产公司有一个清晰正确的认识。
从1998年到2001年，房地产上市公司平均每股收益从O ．179元下降到O ．157元、O ．141元、0．073元；平均净资产收益率从
7．35％下降到了6．74％、5．93％、3．10％。2002年，69家上市公司的平均每股收益也仅为O ．10元；约有五分之一的公司利润总额是负值，利润额在2亿元以上的有4家，有14家利润是负 值，还有几家的利润在零的边缘；净资产收益绝大多数都低于
7％。2003年，全国房地产业出现了高速增长，房地产投资首次超过了1万亿元，施工面积和竣工面积同比增长34．1％和29．1％；在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别比2002年仅增加了15．3％、9．4％、14．9％；利润总额比 2002年平均增长了140．8万元，然而资本成本较2002年平均增长了950万元，增长幅度超过了利润增长的幅度。2004年，按中报显示，业绩仍不容人乐观。对证券部门公布的投资价值在前十五位的公司进行统计，其净资产收益率平均为8．07％，平均每股收益为0．22元，低于同期沪深股市的平均水平，如果把所有房地产上市公司进行统计，将会更低。
这两年房屋销售出现了较大程度的增长。截至2013年5月份，全国商品房销售面积累计达3.9亿平米，同比增长35.58%。1-5月份的销售高增长主要有两个原因：1、2012年同期的基数较低。2、1-5月份房屋成交延续了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地产板块预收账款总额达5711亿元，与2012年年末相比增长16.07%，龙头公司预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是2012年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位。此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的前提下，目前重点公司预收款已锁定2013年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。 若下半年行业供给和需求保持稳定，将为行业2014年业绩增长奠定基础；若下半年行业受资金紧张影响，供给和需求出现下降，由于上市公司大多为行业中的优秀公司，资金、品牌、管理水平等方面的优势将使其在行业调控和激烈的竞争中生存下
去。而资金紧张、开发和管理能力较差的小型企业将可能加速退出市场，这将使大中型公司市场集中度提高，从而保持业绩稳定。 二：知名企业业绩销售 2013年，房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。
中国指数研究院监测数据显示，销售业绩行业领先的52 家品牌房企中已有26 家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600 亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长，发展势头良好。
企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计，具体以企业公告为准：
1.CREIS 中指数据在各地的销售监测数据；
2. 企业已经发布的业绩公告；
3. 参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统
计；
4. 企业销售额以商品房为统计口径。
品牌房企抢占市场先机，销售业绩高速增长
[业绩：品牌房企业绩争先，十大品牌房企上半年销售业绩达历史最高水平]
2013 年上半年，品牌房地产企业依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应，实现了良的销售业绩，为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础。
万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额843 亿元，销售面积726 万平方米，行业领导地位持续稳固；绿地集团以653 亿元紧随其后，销售表现十分抢眼；保利地产通过均衡布局全国各大区域，重点深耕核心城市，并凭借其完善的产品线和灵活的销售策略在2013 年上半年共实现销售金额648亿元，销售面积581 万平方米，位列第三；重点布局区域核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643 亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470 亿元的销售额居于第五位。
竞争格局：标杆企业市场地位更加巩固，企业竞争日趋激烈 在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业的市场份额进一步提升，且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013 年1-5 月份，万科、保利、中海三家房地产企业的市场份额分别为2.71%、
1.98%，2.00%，2012 年末分别提升了0.52、0.41、0.61 个百分点，龙头企业规模优势进一步凸显。在万科、保利、中海、绿地四家企业上演第一梯队之间激烈角逐的同时，销售额在300 亿以上的企业之间的竞争也日益强化。
2013 年上半年，销售额在300 亿以上的企业由去年同期的6 家扩大至现在的9 家，华润、碧桂园、世茂三家房地产企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十，且销售金额差距甚小。调控以来，华润置地加快布局全国，调整产品结构，加大中小户型刚需产品推盘力度，持续实现销售业绩的高速增长，2013年上半年，企业共实现销售金额348 亿元，较去年同期增长49.36%；碧桂园启动的“全民营销”策略有效促进了销售业绩的快速增长，2013 年上半年企业销售额同比增长速度高达97.81%。此外，佳兆业与融创等企业销售额同比增长50%以上，下半年的销售表现亦值得期待。
以万科、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2013 年上半年的销售变化态势：1 月份，房地产市场延续了2012 年以来的暖冬态势，十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”，销售额均值高达82.52 亿元，为同
期历史最高水平，较上年增长了214.47%，万科销售金额为190.7 亿元，融创、保利两家企业则实现了同比920.34%与580.34%的大幅增长，2 月份的销售业绩虽然环比有所回落，但销售金额均值仍同比大幅增长43.84%。3 月份，在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放，十大品牌房企加大了推盘力度，销售业绩亦实现了同比大幅增长，销售额增长速度继续保持在40%以上；4 月份以来，随着调控细则的进一步落实，房地产场进入常态发展，业绩增长速度进一步回落，2 季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在20%以下。
从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”，与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5 月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8 家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。
1 十大企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖
从十大品牌房企2013 年上半年的销售额增长速度来看，融创增速最快，达124.40%，成长能力领跑规模以上企业，而碧桂园2013 年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外，华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了50%左右；而万科、
保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在30%
以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在20%左右。
相对2012 年的全年销售业绩来看，除恒大目前的销售金额不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销售业绩的50%左右。按照目前销售态势来看，十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。品牌房企秉持“量入为出”拿地策略，投资节奏稳重有进。
2013 年上半年，房地产企业资金状况有所缓解，1-5 月份，房地产开发企业到位资金45115 亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款8051 亿元，增长27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增长18.2%和14.3%；定金及预收款则同比增长57.9%。
可见，随着销售回款与国内贷款的相对充裕，房地产企业资金状况较为理想，从而引发了全国房地产市场的投资热情，2013 年1-5 月份全国房地产开发投资26798 亿元，同比增长20.6%。品牌房企在调控依旧未见明显放松的背景下，依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策路：
投资：拿地热情迅速回升，“量入为出”、稳中有进
从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看，品牌企业在土地市场延续2012 年下半年的积极态度，拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013 年1-6 月份，共新增土地储备4012 万平方米，同比增长29.7%；逐月来看，由于2012 年1 月仅恒大一家企业拿下15 宗地块，共计840 万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过 340 万平方米），因而较高的基数导致2013 年1 月份十家企业同比下降30.0%。
尽管自2012 年底销售情况明显好转，但受季节性因素及“国五条”调控政策对预期的影响，品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步进入小高峰，二季度拿地规划面积总量则同比增长58.1%，拿地规摸显著增加。
从品牌房企2013 年年初的计划拿地金额看，各企业拿地预期则较为谨慎。其中，中海地产计划拿地金额为240 亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012 年实际拿地额；保利计划拿地金额为300 亿元，明显低于去年实际水平及四年来均值；世茂、
雅居乐今年拿地计划有明显增加，主要原因在于去年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。从十家品牌企业土地购置金额的实际情况来看，品牌房企采取了“量入为出”的拿地策路，随着销售回流现金的状况来调整土地投资节奏。2012 年上半年，十家品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012 年12 月达到高点。而2013 年一季度受国五条调控预期的影响，品牌房企土地投资热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企4 月份开始加大投资力度，在土地市场表现活跃，迎来投资的小高峰，2013上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。
企业投资亮点：一二线优质地块成争夺焦点，联合拿地实现双赢
随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争的焦点。从十大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012 年下半年以来，十大品牌企业在一二线城市的拿地规摸占比稳步提升，2013 年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。其中，重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业，更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。除了丰富的销售回款补充现金流之外，品牌企业一方面凭借一季度相对宽松的融资环境获得充裕的现金，另一方面则力争寻找合作伙伴联合购地，保障增加优质项目的同时减少拿地成本、保存资金实力，使其在拿地方
面更具竞争优势，也于2013 年上半年在多个城市频现新的总价地王。
在2013 年5 月份以来，一方面受美国计划退出QE3 影响，导致境外融资成本和难度增加，而另一方国内受央行开始整顿影子银行的紧缩环境影响，房地产企业融资的难度都将加大，房地产企业将不得不面临资金链的可持续周转问题。联合拿地从早先“抱团减压”逐步演变为目前的“强强联合”，既是调控之下抱团取暖分解风险，也是品牌房企之间的优势互补，更是为了灵活应对市场变化、达到资源优化整合的双赢选择。
2013 年3 月29 日，保利地产、安徽新华投资集团联合拿下高新区KMB-1 地块，单价220 万/亩，总价16066.6 万元，楼面地价1099 元/平米，为保利首次携手本土房企联合拿地从而获取土地成本优势、快速实现本土化的举措；6 月27 日，万科、保利两家房企在重庆合作竞得商业地块的方式则是两家品牌企业分享资源、联手进军重庆商业地产的举措。
品牌房企在调控下以其精准的市场把控能力适时调整销售
和投资策略，业绩表现突出。但随着各地房价上涨压力的持续加大和土地投资热情的相对高涨，品牌房企仍需警惕2013 年下半年调控政策变化的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。
三：实例分析
以万科为例，公告显示，6月单月万科共实现销售面积111.6万平方米，环比降幅为8.97%，同比下降8.82%；实现销售额为134.9亿元，环比下降4.73%，同比增加1.28%。2013年前6个月万科累计实现销售面积716.4万平方米，销售金额为836.7亿元，同比分别增加18.9%及33.79%。同时，公司上半年的销售情况增幅也明显大于上年同期， 2012年1-6月，万科销售面积602.5万平方米，同比仅增长了6.54%，销售金额625.4亿元，较2011年下降4.74%。虽然时隔9个月万科首次出现单月销售面积同比下滑，但并未影响到市场对公司下半年销售的看好。 中投证券研究报告指出，万科1-6月新增44个项目，获取权益建筑面积为1139万平米，大幅超过销售面积，奠定了持续增长基础，同时国内项目与2012 年平均拿地成本相比下降了16.7%，为2447元/平方米，可以使公司继续强化低成本优势。 中投证券认为，如果公司去化率达到7成以上，万科2013年度的销售额就有望获得20%的增幅，达到1700亿元，完成公司今年的销售目标。
公开资料显示，万科2013年6月的单月去化率达到62%，较今年前5个月不到60%的均值有所上升。
从销售均价来看，公司6月份的销售均价为12088 元/平方米，1-6月的销售均价达到11679元/平方米，而公司2012年平均销售均价10900元/平方米。某知名券商分析师表示：“预计公司下半年毛利率会持续回升，而且会以比较合理的速度和幅度回升。”
值得注意的是，2013年6月份，万科在土地市场新增5个项目，新增建筑面积达到168万平米，土地权益投资为32.39亿元，公司1-6月累计土地权益投资282.36亿元，较去年同期53.9亿元明显增大。
今年上半年，房地产企业的业绩表现抢眼。据克而瑞最新
发布“2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50”排行榜显示，万科、恒大分居销售额、销售面积榜首，绿地、中海、保利齐头并进。另外，碧桂园的业绩增长幅度最高，达97%。
上半年，万科、恒大、绿地、中海以及保利的业绩表现尤
为突出，持续成为行业领军企业。领军企业延续一季度强劲势头，业绩成倍增长。具体来看，2013年上半年，万科持续加大推案和营销力度，以830亿元的销售额再度领跑，相较2012年上半年610亿元同比增长36%。绿地集团以653亿元位居榜单第二位，但其同比增幅达到45%，赶超中海和保利，成功在港借壳上市使企业业绩和规模有更大的拓展空间。
中海和保利则仅以微小差距紧随其后。其中，中海地产上
半年销售业绩达到645亿元，同环比分别增长19%，上半年已经完成全年目标的81%。保利地产依旧依靠高周转策略在业绩
表现上一路高歌猛进，上半年销售业绩达到635亿元，同比增长29%。
面积榜单方面，恒大地产依靠6月份的强劲销售赶超万科，重登面积榜榜首。今年上半年，恒大销售面积达到729万平方米，同比增幅达到16%，而金额482亿元，基本完成年度千亿元目标的一半。
碧桂园、世茂这两家企业在今年上半年业绩再度快速提升，同比增长幅度均较为显著。
碧桂园今年上半年销售额总计340亿元，同比上涨97%。
企业从去年开始着力对营销策略进行变革，倡导“全员营销”模式，并不断进行完善。目前，碧桂园参与营销的人员主要分为四类：营销部所有员工、横向部门、广大业主、外拓人士。在碧桂园全民营销的带动下，企业的销售业绩实现快速增长。
世茂房地产上半年销售额为325亿元，同比提升44%，该
企业也在营销方面进行了战略优化。首先，世茂对营销构架进行了调整，由垂直模式转换为矩阵式管理模式，将原来的三大区域模式重新拆分成“7+1”模式，下放销售权。模式的转变让公司对当地市场的变化能更快做出应对，从而进行调整。
综合上述两榜数据分析，2013年上半年，龙头房企集中度继续维持高位。克而瑞数据显示，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点，龙头品牌房企的销售金额集中度继续维持高位。销售面积集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企业市场份额从
9.10%上升至9.85%，增加0.75个百分点。TOP20企业市场份额提升力度较大，同比增加了1.07个百分点。
报告最后指出，加快推案节奏、加速回笼资金是极其必要
的，但在一味注重用杠杆来撬动企业业绩的同时，也需要做好风险控制，来应对时刻会到来的行业危机。 日前，万科发布销售数据显示，今年前5月，万科销售金额实现701.8亿元，同比增幅达到42.6%。除万科外，目前已经公告或透露前5月销售数字的融创、保利等，销售业绩也有明显增长。
据披露的数显显示，5月万科实现销售面积122.6万平方米，销售金额141.6亿元，环比有10%以上的增长。
1-5月，万科累计销售604.8万平方米，销售金额701.8亿元，同比分别增长26%和42.6%。
分析显示，万科销售金额涨幅明显超过销售面积增长，主要基于销售均价的上升。去年前5月，万科全国销售均价为10252元/平方米; 今年前5月销售均价上涨至11604元/平方米，每平方米单价上涨1352元。
数字还显示，万科5月份共买入8宗地块，分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市，合计花费金额36.43亿元，其中4个项目采取了合作方式。而自 1月份披露销售简报以来，万科5个月的时间内共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，占销售收入的比例也达到了35.64%。
此外，此前已经披露前5月各月销售数据的融创的业绩也相当可观。6月初，融创发布消息，前5月实现合约销售金额187.4
亿元，同比增幅高达111%。对比融创今年450亿元的销售目标，目前完成率已经达到41.6%。而旭辉控股前5月销售56.9亿元，同比增长约126%，完成全年销售目标的46%。另有媒体曾报道，保利地产前5月销售额已突破500亿元，全年有望冲击1200亿元的销售规模。
6月4日，富瑞发表研究报告指出，虽然5月主要城市成交量有所下降，但发展商的合约销售成绩大致优于4月。
此外，内地成交量及房价正在温和上升，预期5月销售回升有助于大部分在香港上市的内地房地产股挽回市场信心。
该报告调查数据显示，5月内地一线城市的地价按月上涨25%，按年更大升328%至每平方米5100元，10个主要一二线城市地价已连续第八个月上升，主要是由于较宽松的货币政策、市场信心正面及稀少的优质地皮原因导致。
业内人士表示，政策环境总体趋于稳定，未来内地房地产股表现会继续跑赢大市。但随着调控持续，在一线城市项目较多的企业，销售压力可能将持续增加。
中国指数研究院最新数据显示，2013年上半年万科实现销售金额830亿元，稳居销售榜首位，绿地、保利分列业绩榜单的第二和第三位。
报告显示，2013年上半年，多家品牌房企销售业绩大涨。其中，万科继续稳居行业领头地位，绿地、保利紧随其后，另有26家品牌房企销售额突破百亿。行业人士认为，随着房地产市场的回暖、企业去库存压力减小，部分品牌房企在上半年采取“提
价策略”。其中万科、龙湖、世茂三家房企销售均价较上年同期增长了10%以上。
房企业绩大增前四名破600亿
2013年上半年年初，楼市延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。
3月底，楼市“国五条”细则在各地相继执行，北京等城市房地产市场迅速降温，但销售量和房价仍逐月上涨。据中国指数研究院最新数据显示，2013年上半年，房地产市场销售业绩行业领先的52家品牌房企中，有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长。
资料显示，万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额830亿元，销售面积726万平米，行业领导地位持续稳固。另外，绿地、保利销售业绩达到653亿元和648亿元，分列业绩榜单的第二和第三。重点布局核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470亿元的销售额居于第五位。
百城房价13月连涨品牌房企“提价”
对于恒大和万科的销售，我们不必过多质疑。比如在万科内部有个要求，就是销售当月必须完成销售目标的6成，这就使得其销售价格必须把握整体市场行情。在比如，恒大以597万平方米的销售面积蝉联销售面积排行榜首位，主要归功于恒大在二、三线城市所有项目开盘一概8.5折的低价促销。此外二线城市整体价格偏低，刚性需求很大。
所以整体来看，是大地产商的日子好过了，小地产商的日子则不那么好过，市场份额更集中了。
地产调控的目的是遏制不断上涨的房价，并不是打压房地产行业的正常发展，所以以销售量上升和降价完成规模销售的房地产商，可谓识时务者为俊杰。而且也只有大地产商们进行规模调整，才可能对整个市场进行有效的市场价格示范效应。目前的房地产市场，还是处于挤泡沫阶段。
五：业绩的持久发展
１．美联储降息将加大人民币升值压力，从而进一步增加中国房产、地产的投资吸引力；我国央行加息和紧缩银根，对于房地产市场可能产生较大的不利影响，分开来看，加息影响有限，而提高首付比例的政策力度应该也有限。
２．房地产相关政策比较明朗的方向是保障性住房政府管，商品住宅市场管，决定房地产开发公司命运的还会是市场供需关系。
３．市场表现方面，房地产市场景气程度依然较高，我们认为，住宅、商业地产、工业地产都仍然有旺盛的投资和自用需求，
各类房地产价格上升的可能远大于下降的可能。商品住宅、商业地产开发企业更容易受益于市场景气。
４．近期房地产板块走势弱于大盘，除了前期上涨较大之外，另一个重要的原因是投资者对于房地产市场的信心降低。我们认为，目前已知的各种因素仍将推动中国的房价、地价上涨，房地产上市公司的业绩增长可以持续，一旦这种预期得到证实，市场将重拾对行业的信心。
５．我们对于房地产板块依然给予“增持”评级，上市公司中，名副其实的行业龙头万科Ａ，区域强者中华企业、金地集团，商业地产龙头金融界、陆家嘴，经营状况良好且相对具有估值优势的深振业Ａ、深长城、苏州高新，以及大股东背景深厚、资产注入预期较强的中粮地产、保利地产，我们给予“增持”评级，建议投资者持续关注，把握市场机遇。
、行业运行情况
１．近一季度（６月１９日－９月１９日），上证综指上涨２６．４％，申万房地产指数上涨２５．１％，其中前两个月由于中报显示业绩大幅增长的刺激房地产板块明显强于大盘，后一个月由于之前涨幅较大以及政府房地产相关政策的出台降低市场信心，房地产板块走势弱于大盘。
２．季度内，中国人民银行三次加息，５年以上期贷款利率达到７．８３％，三次提高准备金率，９月２５日后达到１
２．５％；９月１８日，美联储四年来首次降息，联邦基金目标利率降至４．７５％，联储贴现率降至５．２５％。
３．８月１３日颁布的国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，保障类住房收益群体由“最低收入”扩大到“低收入”，面积限定在５０－６０平方米，政府土地出让金收入用于廉租房建设的比例由５％提高到１０％；８月２４日召开的全国城市住房工作会议决定全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，重申城市新开工住房建设中，９０平方米以下住房面积必须达到７０％以上，廉租房、经适房、中小套型普通商品住房土地供应量不得低于７０％。９月１２日国土资源部下发通知，规定土地闲置费原则上将按出让或划拨土地价款的２０％进行征收。
４．８月份，“国房景气指数”为１０４．４８，比７月份上升０．４８点，同比上升１．１７点；１－８月份，全国房地产开发企业资金来源增长３５．１％，其中利用外资增长６
５．９％，全国房地产开发企业完成土地开发面积增长１
５．３％，全国房屋施工面积增长２２．７％，全国商品房空置面积同比下降２．０％，其中空置商品住宅下降９．３％。从去年３月到今年８月的走势来看，房地产景气度稳中有升，但是土地开发面积持续减少，同时商品房空置面积持续增加。
５．在公布中报的申万房地产板块１０４家房地产上市公司中，主营业务收入总额、主营业务利润总额、净利润总额分别同比增长４７％、５２％、７１％，明显高于全体上市公司平均水平。其中主营业务收入同比增长１００％以上的有２９家，净利润同比增长１００％以上的有３０家，毛利率增长１０％以上的
有４１家。但同时，申万房地产板块０７年平均动态ＰＥ已达到６１．５倍，也明显高于市场平均水平。
、我们的评论
１．宏观经济层面，ＧＤＰ和贸易顺差持续高速增长，人民币持续升值，对于房地产市场是有利因素，这些因素在未来至少两至三年的时间内会一直存在。
近来美国爆发的次贷危机对美国甚至全球产生了巨大影响，引发了国际股市的震荡和美国房价的下跌，也引起国内对于房地产市场的担忧。我们认为，这次危机不会对中国房地产市场产生直接影响。美国房价已经开始下跌是事实，但美国乃至全球经济是否会出现全面衰退并不确定，中国经济的增长出现拐点的可能更小，因此美国的次贷危机并不会直接影响对中国房地产的需求，相反美联储降息造成的人民币升值预期却能更直接地推动中国房地产的投资需求，对于房地产开发企业无疑是利好因素。 ２．房地产政策层面，政策导向可以概括为引导合理需求，防止价格过快上涨。国务院２４号文件和全国住房工作会议定调今后的工作重点在于保障性住房供应，也就是赋予商品住宅市场足够的自由，允许市场依靠自身调节机制发展。
对市场影响较大的是政府引导小户型住房开发，我们认为这种导向的影响是深远的。分阶段来看，最初由于市场供应不足而需求强烈，这种小户型供应肯定会受到市场的追捧，因此并不一定导致开发商毛利率的降低；之后随着供应量的增加，市场竞争加剧，有可能引起产业集中度提高；最终随着供应结构的改变，居民购房习惯会产生改变，我们认为这符合城市化发展规律，开
发商的利益并不会因为这种转变而受损。相对来讲，我们更看好实力强大，竞争能力强，抗风险能力高的龙头企业。
政府对于土地调控力度加大，主要表现在对开发上“囤地”行为的治理，这一方面能够促进市场供应的增加，缓解供求矛盾，另一方面对于一过高价格购入大量土地但没有足够能力尽快开发的企业会造成较大压力。总的来看，这种规范市场秩序的政策对于市场长期发展是有利的。
银行紧缩银根对于房地产市场是不利影响，但影响有限。一方面贷款利率提高会增加房地产开发企业的资金压力，但当前房地产企业尤其是上市公司资金来源较多，所受影响并不大；另一方面如果全面提高而二手房甚至新房贷款首付比例对住宅需求的打击会比较大，但目前来看最可能出现的是二手房首付比例提高至４０％，按此力度执行市场仍然可以接受。
３．商品住宅方面，我们更看好一线城市中的北京、上海、广州以及二线城市中的重庆、成都、长沙、武汉、西安等热点区域。其中北京房屋销售价格指数连续四个月保持９％以上的快速增长，上海房价再次进入上升通道并呈加速上升趋势，广州房价今年以来一直保持５％以上的增长，重庆房价明显开始加速上涨，成都、长沙连续保持６％以上的增长，武汉、西安都呈温和加速上升趋势。这些城市的共同特点是区域中心，经济发展领先，居住条件各有相对明显的吸引力，并且房价的上升空间还比较大。一线城市中我们唯一持保留态度的是深圳市，由于今年以来该地区房价上涨幅度过大，已引起了政府的高度关注，我们认为该地区的房价保持这种上涨势头的可能性不大，反而未来受到严
厉调控的可能较大，相关上市公司今后一直两年在该地区项目依靠价格上涨带来的业绩增长不可过高期望。
上市公司中，万科Ａ拥有全国范围内的大规模土地储备，在上述各大城市拥有合计６００多万平方米土地储备；金地集团近期过挂牌方式获得大量新增储备，在上述各城市的土地储备和未结算建筑面积分别达到３３０万平方米和１５０万平方米；中华企业在上海拥有５９０万平米的大规模土地储备，未结算项目建筑面积６１３万平方米。我们看好这些公司未来的业绩增长。 ４．商业地产方面，随着城市化进程的推进，超大城市、区域中心城市中的商业地产因土地的稀缺性而具有更确定的升值预期。同时，商业地产由于其较好的流动性，具有很高的投资价值，商业地产正在吸引包括外资在内越来越多投资者的关注。我们认为，相对于商品住宅，商业地产更具投资价值，且受到政策打压的可能性较小，在人民币升值和流动性过剩背景下，商业地产发展前景十分广阔。
上市公司中，金融街、陆家嘴分别占据北京、上海的金融中心区域，将直接受益于商业地产的升值。金融街立足北京黄金地带，展开全国商业地产布局，其中北京地区项目储备将筑面积约７８万平方米，惠州约２２５万平方米，天津约５７万平方米，南昌约３２万平方米，上述项目储备中商业地产面积超过２００万平方米；陆家嘴位于上海的在建、拟建金融办公楼项目７个，总建筑面积约６０万平方米，商业项目８个，总建筑面积约４５万平方米；研发楼项目７个，总建筑面积约３０万平方米，社区项目２个，总建筑面积约１６万平方米，展馆及酒店项目３个，
权益建筑面积约２４万平方米。我们看好这两家公司未来至少两至三年的发展。
５．工业地产方面，中国正在进入重工业时代，世界制造中心加快向中国转移，而大型制造企业的特点之一就是大面积的工厂，工业用地的需求将迎来新的增长。国家对于各地工业用地的审批和后期监督控制力度加强，使得工业用地的稀缺性日益明显。但是工业地产经营的一个特点是签约时间长，租金相对固定，因此对于企业来说依靠地价上涨产生的内生性增长并不明显。 上市公司中，建议长期关注张江高科、苏州高新、浦东金桥、海泰发展等，这些公司的共同特点是主要开发高新技术开发区或工业园区为主，土地成本较低，受政府支持较大，具有长期稳定发展能力。
、投资建议
１．房地产板块由于前期涨幅过大，目前已经进入休整期，截至９月２１日板块０７年整体市盈率仍达到６０．３倍，远高于Ａ股平均水平。然而同时我们也看到，房地产板块整体业绩增长水平也高于市场平均，并且这种增长更多依赖房地产市场景气带来的主营收入增长，而非投资收益。基于对房地产行业未来景气的看好，我们认为该行业的持续成长预期不变，当市场对这种业绩成长恢复信心，板块内的优质公司会再次受到充沛资金的追捧，届时板块将经历好比从“金茂大厦”到“环球金融中心”的再次拔高。考虑到板块的调整已经进行一段时间，积蓄的力量很可能在四季度爆发，投资者应把握市场趋势，抓住机遇。我们对板块仍给予“增持”评级。
２．对于名副其实的行业龙头万科Ａ，区域强者中华企业、金地集团，商业地产龙头金融界、陆家嘴，经营状况良好且相对具有估值优势的深振业Ａ、深长城、苏州高新，以及大股东背景深厚、资产注入预期较强的中粮地产、保利地产给予中长期“增持”评级，建议投资者持续关注。
南京审计学院
自学考试助学专业
毕 业 论 文
题目：
学生姓名： 汪枫
班 级： 12会审独本班
准考证号： [1**********]4
专 业： 会计与审计
指导教师：
二O 一三年 六月 二十日
一、引言
我国房地产业自1998年复苏以来，全国房地产开发投资每年以超出20％的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27％以上，增长速度远高于GDP 的增长。2003年房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29．7％。2004年以来由于宏观调控因素的影响，房地产开发投资增长速度虽然逐月下降，但根据国家统计局统计数据，全国累计完成房地产开发投资6 055亿元，同比仍增长了28．6％。房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中，为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。从1989年万科在深交所上市以来，经过十几年的艰难发展，截至到2004年8月，沪深两市共有房地产上市公司6l 家，开发区类公司18家(参考天相行业分类) 。
在房地产业如此繁荣的情况下，房地产上市公司的经营情况又怎么样呢? 本文将对房地产上市公司的整体经营业绩和风险情况做出分析，以期对上市房地产公司有一个清晰正确的认识。
从1998年到2001年，房地产上市公司平均每股收益从O ．179元下降到O ．157元、O ．141元、0．073元；平均净资产收益率从
7．35％下降到了6．74％、5．93％、3．10％。2002年，69家上市公司的平均每股收益也仅为O ．10元；约有五分之一的公司利润总额是负值，利润额在2亿元以上的有4家，有14家利润是负 值，还有几家的利润在零的边缘；净资产收益绝大多数都低于
7％。2003年，全国房地产业出现了高速增长，房地产投资首次超过了1万亿元，施工面积和竣工面积同比增长34．1％和29．1％；在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别比2002年仅增加了15．3％、9．4％、14．9％；利润总额比 2002年平均增长了140．8万元，然而资本成本较2002年平均增长了950万元，增长幅度超过了利润增长的幅度。2004年，按中报显示，业绩仍不容人乐观。对证券部门公布的投资价值在前十五位的公司进行统计，其净资产收益率平均为8．07％，平均每股收益为0．22元，低于同期沪深股市的平均水平，如果把所有房地产上市公司进行统计，将会更低。
这两年房屋销售出现了较大程度的增长。截至2013年5月份，全国商品房销售面积累计达3.9亿平米，同比增长35.58%。1-5月份的销售高增长主要有两个原因：1、2012年同期的基数较低。2、1-5月份房屋成交延续了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地产板块预收账款总额达5711亿元，与2012年年末相比增长16.07%，龙头公司预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是2012年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位。此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的前提下，目前重点公司预收款已锁定2013年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。 若下半年行业供给和需求保持稳定，将为行业2014年业绩增长奠定基础；若下半年行业受资金紧张影响，供给和需求出现下降，由于上市公司大多为行业中的优秀公司，资金、品牌、管理水平等方面的优势将使其在行业调控和激烈的竞争中生存下
去。而资金紧张、开发和管理能力较差的小型企业将可能加速退出市场，这将使大中型公司市场集中度提高，从而保持业绩稳定。 二：知名企业业绩销售 2013年，房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。
中国指数研究院监测数据显示，销售业绩行业领先的52 家品牌房企中已有26 家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600 亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长，发展势头良好。
企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计，具体以企业公告为准：
1.CREIS 中指数据在各地的销售监测数据；
2. 企业已经发布的业绩公告；
3. 参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统
计；
4. 企业销售额以商品房为统计口径。
品牌房企抢占市场先机，销售业绩高速增长
[业绩：品牌房企业绩争先，十大品牌房企上半年销售业绩达历史最高水平]
2013 年上半年，品牌房地产企业依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应，实现了良的销售业绩，为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础。
万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额843 亿元，销售面积726 万平方米，行业领导地位持续稳固；绿地集团以653 亿元紧随其后，销售表现十分抢眼；保利地产通过均衡布局全国各大区域，重点深耕核心城市，并凭借其完善的产品线和灵活的销售策略在2013 年上半年共实现销售金额648亿元，销售面积581 万平方米，位列第三；重点布局区域核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643 亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470 亿元的销售额居于第五位。
竞争格局：标杆企业市场地位更加巩固，企业竞争日趋激烈 在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业的市场份额进一步提升，且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013 年1-5 月份，万科、保利、中海三家房地产企业的市场份额分别为2.71%、
1.98%，2.00%，2012 年末分别提升了0.52、0.41、0.61 个百分点，龙头企业规模优势进一步凸显。在万科、保利、中海、绿地四家企业上演第一梯队之间激烈角逐的同时，销售额在300 亿以上的企业之间的竞争也日益强化。
2013 年上半年，销售额在300 亿以上的企业由去年同期的6 家扩大至现在的9 家，华润、碧桂园、世茂三家房地产企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十，且销售金额差距甚小。调控以来，华润置地加快布局全国，调整产品结构，加大中小户型刚需产品推盘力度，持续实现销售业绩的高速增长，2013年上半年，企业共实现销售金额348 亿元，较去年同期增长49.36%；碧桂园启动的“全民营销”策略有效促进了销售业绩的快速增长，2013 年上半年企业销售额同比增长速度高达97.81%。此外，佳兆业与融创等企业销售额同比增长50%以上，下半年的销售表现亦值得期待。
以万科、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2013 年上半年的销售变化态势：1 月份，房地产市场延续了2012 年以来的暖冬态势，十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”，销售额均值高达82.52 亿元，为同
期历史最高水平，较上年增长了214.47%，万科销售金额为190.7 亿元，融创、保利两家企业则实现了同比920.34%与580.34%的大幅增长，2 月份的销售业绩虽然环比有所回落，但销售金额均值仍同比大幅增长43.84%。3 月份，在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放，十大品牌房企加大了推盘力度，销售业绩亦实现了同比大幅增长，销售额增长速度继续保持在40%以上；4 月份以来，随着调控细则的进一步落实，房地产场进入常态发展，业绩增长速度进一步回落，2 季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在20%以下。
从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”，与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5 月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8 家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。
1 十大企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖
从十大品牌房企2013 年上半年的销售额增长速度来看，融创增速最快，达124.40%，成长能力领跑规模以上企业，而碧桂园2013 年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外，华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了50%左右；而万科、
保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在30%
以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在20%左右。
相对2012 年的全年销售业绩来看，除恒大目前的销售金额不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销售业绩的50%左右。按照目前销售态势来看，十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。品牌房企秉持“量入为出”拿地策略，投资节奏稳重有进。
2013 年上半年，房地产企业资金状况有所缓解，1-5 月份，房地产开发企业到位资金45115 亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款8051 亿元，增长27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增长18.2%和14.3%；定金及预收款则同比增长57.9%。
可见，随着销售回款与国内贷款的相对充裕，房地产企业资金状况较为理想，从而引发了全国房地产市场的投资热情，2013 年1-5 月份全国房地产开发投资26798 亿元，同比增长20.6%。品牌房企在调控依旧未见明显放松的背景下，依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策路：
投资：拿地热情迅速回升，“量入为出”、稳中有进
从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看，品牌企业在土地市场延续2012 年下半年的积极态度，拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013 年1-6 月份，共新增土地储备4012 万平方米，同比增长29.7%；逐月来看，由于2012 年1 月仅恒大一家企业拿下15 宗地块，共计840 万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过 340 万平方米），因而较高的基数导致2013 年1 月份十家企业同比下降30.0%。
尽管自2012 年底销售情况明显好转，但受季节性因素及“国五条”调控政策对预期的影响，品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步进入小高峰，二季度拿地规划面积总量则同比增长58.1%，拿地规摸显著增加。
从品牌房企2013 年年初的计划拿地金额看，各企业拿地预期则较为谨慎。其中，中海地产计划拿地金额为240 亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012 年实际拿地额；保利计划拿地金额为300 亿元，明显低于去年实际水平及四年来均值；世茂、
雅居乐今年拿地计划有明显增加，主要原因在于去年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。从十家品牌企业土地购置金额的实际情况来看，品牌房企采取了“量入为出”的拿地策路，随着销售回流现金的状况来调整土地投资节奏。2012 年上半年，十家品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012 年12 月达到高点。而2013 年一季度受国五条调控预期的影响，品牌房企土地投资热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企4 月份开始加大投资力度，在土地市场表现活跃，迎来投资的小高峰，2013上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。
企业投资亮点：一二线优质地块成争夺焦点，联合拿地实现双赢
随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争的焦点。从十大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012 年下半年以来，十大品牌企业在一二线城市的拿地规摸占比稳步提升，2013 年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。其中，重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业，更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。除了丰富的销售回款补充现金流之外，品牌企业一方面凭借一季度相对宽松的融资环境获得充裕的现金，另一方面则力争寻找合作伙伴联合购地，保障增加优质项目的同时减少拿地成本、保存资金实力，使其在拿地方
面更具竞争优势，也于2013 年上半年在多个城市频现新的总价地王。
在2013 年5 月份以来，一方面受美国计划退出QE3 影响，导致境外融资成本和难度增加，而另一方国内受央行开始整顿影子银行的紧缩环境影响，房地产企业融资的难度都将加大，房地产企业将不得不面临资金链的可持续周转问题。联合拿地从早先“抱团减压”逐步演变为目前的“强强联合”，既是调控之下抱团取暖分解风险，也是品牌房企之间的优势互补，更是为了灵活应对市场变化、达到资源优化整合的双赢选择。
2013 年3 月29 日，保利地产、安徽新华投资集团联合拿下高新区KMB-1 地块，单价220 万/亩，总价16066.6 万元，楼面地价1099 元/平米，为保利首次携手本土房企联合拿地从而获取土地成本优势、快速实现本土化的举措；6 月27 日，万科、保利两家房企在重庆合作竞得商业地块的方式则是两家品牌企业分享资源、联手进军重庆商业地产的举措。
品牌房企在调控下以其精准的市场把控能力适时调整销售
和投资策略，业绩表现突出。但随着各地房价上涨压力的持续加大和土地投资热情的相对高涨，品牌房企仍需警惕2013 年下半年调控政策变化的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。
三：实例分析
以万科为例，公告显示，6月单月万科共实现销售面积111.6万平方米，环比降幅为8.97%，同比下降8.82%；实现销售额为134.9亿元，环比下降4.73%，同比增加1.28%。2013年前6个月万科累计实现销售面积716.4万平方米，销售金额为836.7亿元，同比分别增加18.9%及33.79%。同时，公司上半年的销售情况增幅也明显大于上年同期， 2012年1-6月，万科销售面积602.5万平方米，同比仅增长了6.54%，销售金额625.4亿元，较2011年下降4.74%。虽然时隔9个月万科首次出现单月销售面积同比下滑，但并未影响到市场对公司下半年销售的看好。 中投证券研究报告指出，万科1-6月新增44个项目，获取权益建筑面积为1139万平米，大幅超过销售面积，奠定了持续增长基础，同时国内项目与2012 年平均拿地成本相比下降了16.7%，为2447元/平方米，可以使公司继续强化低成本优势。 中投证券认为，如果公司去化率达到7成以上，万科2013年度的销售额就有望获得20%的增幅，达到1700亿元，完成公司今年的销售目标。
公开资料显示，万科2013年6月的单月去化率达到62%，较今年前5个月不到60%的均值有所上升。
从销售均价来看，公司6月份的销售均价为12088 元/平方米，1-6月的销售均价达到11679元/平方米，而公司2012年平均销售均价10900元/平方米。某知名券商分析师表示：“预计公司下半年毛利率会持续回升，而且会以比较合理的速度和幅度回升。”
值得注意的是，2013年6月份，万科在土地市场新增5个项目，新增建筑面积达到168万平米，土地权益投资为32.39亿元，公司1-6月累计土地权益投资282.36亿元，较去年同期53.9亿元明显增大。
今年上半年，房地产企业的业绩表现抢眼。据克而瑞最新
发布“2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50”排行榜显示，万科、恒大分居销售额、销售面积榜首，绿地、中海、保利齐头并进。另外，碧桂园的业绩增长幅度最高，达97%。
上半年，万科、恒大、绿地、中海以及保利的业绩表现尤
为突出，持续成为行业领军企业。领军企业延续一季度强劲势头，业绩成倍增长。具体来看，2013年上半年，万科持续加大推案和营销力度，以830亿元的销售额再度领跑，相较2012年上半年610亿元同比增长36%。绿地集团以653亿元位居榜单第二位，但其同比增幅达到45%，赶超中海和保利，成功在港借壳上市使企业业绩和规模有更大的拓展空间。
中海和保利则仅以微小差距紧随其后。其中，中海地产上
半年销售业绩达到645亿元，同环比分别增长19%，上半年已经完成全年目标的81%。保利地产依旧依靠高周转策略在业绩
表现上一路高歌猛进，上半年销售业绩达到635亿元，同比增长29%。
面积榜单方面，恒大地产依靠6月份的强劲销售赶超万科，重登面积榜榜首。今年上半年，恒大销售面积达到729万平方米，同比增幅达到16%，而金额482亿元，基本完成年度千亿元目标的一半。
碧桂园、世茂这两家企业在今年上半年业绩再度快速提升，同比增长幅度均较为显著。
碧桂园今年上半年销售额总计340亿元，同比上涨97%。
企业从去年开始着力对营销策略进行变革，倡导“全员营销”模式，并不断进行完善。目前，碧桂园参与营销的人员主要分为四类：营销部所有员工、横向部门、广大业主、外拓人士。在碧桂园全民营销的带动下，企业的销售业绩实现快速增长。
世茂房地产上半年销售额为325亿元，同比提升44%，该
企业也在营销方面进行了战略优化。首先，世茂对营销构架进行了调整，由垂直模式转换为矩阵式管理模式，将原来的三大区域模式重新拆分成“7+1”模式，下放销售权。模式的转变让公司对当地市场的变化能更快做出应对，从而进行调整。
综合上述两榜数据分析，2013年上半年，龙头房企集中度继续维持高位。克而瑞数据显示，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点，龙头品牌房企的销售金额集中度继续维持高位。销售面积集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企业市场份额从
9.10%上升至9.85%，增加0.75个百分点。TOP20企业市场份额提升力度较大，同比增加了1.07个百分点。
报告最后指出，加快推案节奏、加速回笼资金是极其必要
的，但在一味注重用杠杆来撬动企业业绩的同时，也需要做好风险控制，来应对时刻会到来的行业危机。 日前，万科发布销售数据显示，今年前5月，万科销售金额实现701.8亿元，同比增幅达到42.6%。除万科外，目前已经公告或透露前5月销售数字的融创、保利等，销售业绩也有明显增长。
据披露的数显显示，5月万科实现销售面积122.6万平方米，销售金额141.6亿元，环比有10%以上的增长。
1-5月，万科累计销售604.8万平方米，销售金额701.8亿元，同比分别增长26%和42.6%。
分析显示，万科销售金额涨幅明显超过销售面积增长，主要基于销售均价的上升。去年前5月，万科全国销售均价为10252元/平方米; 今年前5月销售均价上涨至11604元/平方米，每平方米单价上涨1352元。
数字还显示，万科5月份共买入8宗地块，分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市，合计花费金额36.43亿元，其中4个项目采取了合作方式。而自 1月份披露销售简报以来，万科5个月的时间内共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，占销售收入的比例也达到了35.64%。
此外，此前已经披露前5月各月销售数据的融创的业绩也相当可观。6月初，融创发布消息，前5月实现合约销售金额187.4
亿元，同比增幅高达111%。对比融创今年450亿元的销售目标，目前完成率已经达到41.6%。而旭辉控股前5月销售56.9亿元，同比增长约126%，完成全年销售目标的46%。另有媒体曾报道，保利地产前5月销售额已突破500亿元，全年有望冲击1200亿元的销售规模。
6月4日，富瑞发表研究报告指出，虽然5月主要城市成交量有所下降，但发展商的合约销售成绩大致优于4月。
此外，内地成交量及房价正在温和上升，预期5月销售回升有助于大部分在香港上市的内地房地产股挽回市场信心。
该报告调查数据显示，5月内地一线城市的地价按月上涨25%，按年更大升328%至每平方米5100元，10个主要一二线城市地价已连续第八个月上升，主要是由于较宽松的货币政策、市场信心正面及稀少的优质地皮原因导致。
业内人士表示，政策环境总体趋于稳定，未来内地房地产股表现会继续跑赢大市。但随着调控持续，在一线城市项目较多的企业，销售压力可能将持续增加。
中国指数研究院最新数据显示，2013年上半年万科实现销售金额830亿元，稳居销售榜首位，绿地、保利分列业绩榜单的第二和第三位。
报告显示，2013年上半年，多家品牌房企销售业绩大涨。其中，万科继续稳居行业领头地位，绿地、保利紧随其后，另有26家品牌房企销售额突破百亿。行业人士认为，随着房地产市场的回暖、企业去库存压力减小，部分品牌房企在上半年采取“提
价策略”。其中万科、龙湖、世茂三家房企销售均价较上年同期增长了10%以上。
房企业绩大增前四名破600亿
2013年上半年年初，楼市延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。
3月底，楼市“国五条”细则在各地相继执行，北京等城市房地产市场迅速降温，但销售量和房价仍逐月上涨。据中国指数研究院最新数据显示，2013年上半年，房地产市场销售业绩行业领先的52家品牌房企中，有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长。
资料显示，万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额830亿元，销售面积726万平米，行业领导地位持续稳固。另外，绿地、保利销售业绩达到653亿元和648亿元，分列业绩榜单的第二和第三。重点布局核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470亿元的销售额居于第五位。
百城房价13月连涨品牌房企“提价”
对于恒大和万科的销售，我们不必过多质疑。比如在万科内部有个要求，就是销售当月必须完成销售目标的6成，这就使得其销售价格必须把握整体市场行情。在比如，恒大以597万平方米的销售面积蝉联销售面积排行榜首位，主要归功于恒大在二、三线城市所有项目开盘一概8.5折的低价促销。此外二线城市整体价格偏低，刚性需求很大。
所以整体来看，是大地产商的日子好过了，小地产商的日子则不那么好过，市场份额更集中了。
地产调控的目的是遏制不断上涨的房价，并不是打压房地产行业的正常发展，所以以销售量上升和降价完成规模销售的房地产商，可谓识时务者为俊杰。而且也只有大地产商们进行规模调整，才可能对整个市场进行有效的市场价格示范效应。目前的房地产市场，还是处于挤泡沫阶段。
五：业绩的持久发展
１．美联储降息将加大人民币升值压力，从而进一步增加中国房产、地产的投资吸引力；我国央行加息和紧缩银根，对于房地产市场可能产生较大的不利影响，分开来看，加息影响有限，而提高首付比例的政策力度应该也有限。
２．房地产相关政策比较明朗的方向是保障性住房政府管，商品住宅市场管，决定房地产开发公司命运的还会是市场供需关系。
３．市场表现方面，房地产市场景气程度依然较高，我们认为，住宅、商业地产、工业地产都仍然有旺盛的投资和自用需求，
各类房地产价格上升的可能远大于下降的可能。商品住宅、商业地产开发企业更容易受益于市场景气。
４．近期房地产板块走势弱于大盘，除了前期上涨较大之外，另一个重要的原因是投资者对于房地产市场的信心降低。我们认为，目前已知的各种因素仍将推动中国的房价、地价上涨，房地产上市公司的业绩增长可以持续，一旦这种预期得到证实，市场将重拾对行业的信心。
５．我们对于房地产板块依然给予“增持”评级，上市公司中，名副其实的行业龙头万科Ａ，区域强者中华企业、金地集团，商业地产龙头金融界、陆家嘴，经营状况良好且相对具有估值优势的深振业Ａ、深长城、苏州高新，以及大股东背景深厚、资产注入预期较强的中粮地产、保利地产，我们给予“增持”评级，建议投资者持续关注，把握市场机遇。
、行业运行情况
１．近一季度（６月１９日－９月１９日），上证综指上涨２６．４％，申万房地产指数上涨２５．１％，其中前两个月由于中报显示业绩大幅增长的刺激房地产板块明显强于大盘，后一个月由于之前涨幅较大以及政府房地产相关政策的出台降低市场信心，房地产板块走势弱于大盘。
２．季度内，中国人民银行三次加息，５年以上期贷款利率达到７．８３％，三次提高准备金率，９月２５日后达到１
２．５％；９月１８日，美联储四年来首次降息，联邦基金目标利率降至４．７５％，联储贴现率降至５．２５％。
３．８月１３日颁布的国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，保障类住房收益群体由“最低收入”扩大到“低收入”，面积限定在５０－６０平方米，政府土地出让金收入用于廉租房建设的比例由５％提高到１０％；８月２４日召开的全国城市住房工作会议决定全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，重申城市新开工住房建设中，９０平方米以下住房面积必须达到７０％以上，廉租房、经适房、中小套型普通商品住房土地供应量不得低于７０％。９月１２日国土资源部下发通知，规定土地闲置费原则上将按出让或划拨土地价款的２０％进行征收。
４．８月份，“国房景气指数”为１０４．４８，比７月份上升０．４８点，同比上升１．１７点；１－８月份，全国房地产开发企业资金来源增长３５．１％，其中利用外资增长６
５．９％，全国房地产开发企业完成土地开发面积增长１
５．３％，全国房屋施工面积增长２２．７％，全国商品房空置面积同比下降２．０％，其中空置商品住宅下降９．３％。从去年３月到今年８月的走势来看，房地产景气度稳中有升，但是土地开发面积持续减少，同时商品房空置面积持续增加。
５．在公布中报的申万房地产板块１０４家房地产上市公司中，主营业务收入总额、主营业务利润总额、净利润总额分别同比增长４７％、５２％、７１％，明显高于全体上市公司平均水平。其中主营业务收入同比增长１００％以上的有２９家，净利润同比增长１００％以上的有３０家，毛利率增长１０％以上的
有４１家。但同时，申万房地产板块０７年平均动态ＰＥ已达到６１．５倍，也明显高于市场平均水平。
、我们的评论
１．宏观经济层面，ＧＤＰ和贸易顺差持续高速增长，人民币持续升值，对于房地产市场是有利因素，这些因素在未来至少两至三年的时间内会一直存在。
近来美国爆发的次贷危机对美国甚至全球产生了巨大影响，引发了国际股市的震荡和美国房价的下跌，也引起国内对于房地产市场的担忧。我们认为，这次危机不会对中国房地产市场产生直接影响。美国房价已经开始下跌是事实，但美国乃至全球经济是否会出现全面衰退并不确定，中国经济的增长出现拐点的可能更小，因此美国的次贷危机并不会直接影响对中国房地产的需求，相反美联储降息造成的人民币升值预期却能更直接地推动中国房地产的投资需求，对于房地产开发企业无疑是利好因素。 ２．房地产政策层面，政策导向可以概括为引导合理需求，防止价格过快上涨。国务院２４号文件和全国住房工作会议定调今后的工作重点在于保障性住房供应，也就是赋予商品住宅市场足够的自由，允许市场依靠自身调节机制发展。
对市场影响较大的是政府引导小户型住房开发，我们认为这种导向的影响是深远的。分阶段来看，最初由于市场供应不足而需求强烈，这种小户型供应肯定会受到市场的追捧，因此并不一定导致开发商毛利率的降低；之后随着供应量的增加，市场竞争加剧，有可能引起产业集中度提高；最终随着供应结构的改变，居民购房习惯会产生改变，我们认为这符合城市化发展规律，开
发商的利益并不会因为这种转变而受损。相对来讲，我们更看好实力强大，竞争能力强，抗风险能力高的龙头企业。
政府对于土地调控力度加大，主要表现在对开发上“囤地”行为的治理，这一方面能够促进市场供应的增加，缓解供求矛盾，另一方面对于一过高价格购入大量土地但没有足够能力尽快开发的企业会造成较大压力。总的来看，这种规范市场秩序的政策对于市场长期发展是有利的。
银行紧缩银根对于房地产市场是不利影响，但影响有限。一方面贷款利率提高会增加房地产开发企业的资金压力，但当前房地产企业尤其是上市公司资金来源较多，所受影响并不大；另一方面如果全面提高而二手房甚至新房贷款首付比例对住宅需求的打击会比较大，但目前来看最可能出现的是二手房首付比例提高至４０％，按此力度执行市场仍然可以接受。
３．商品住宅方面，我们更看好一线城市中的北京、上海、广州以及二线城市中的重庆、成都、长沙、武汉、西安等热点区域。其中北京房屋销售价格指数连续四个月保持９％以上的快速增长，上海房价再次进入上升通道并呈加速上升趋势，广州房价今年以来一直保持５％以上的增长，重庆房价明显开始加速上涨，成都、长沙连续保持６％以上的增长，武汉、西安都呈温和加速上升趋势。这些城市的共同特点是区域中心，经济发展领先，居住条件各有相对明显的吸引力，并且房价的上升空间还比较大。一线城市中我们唯一持保留态度的是深圳市，由于今年以来该地区房价上涨幅度过大，已引起了政府的高度关注，我们认为该地区的房价保持这种上涨势头的可能性不大，反而未来受到严
厉调控的可能较大，相关上市公司今后一直两年在该地区项目依靠价格上涨带来的业绩增长不可过高期望。
上市公司中，万科Ａ拥有全国范围内的大规模土地储备，在上述各大城市拥有合计６００多万平方米土地储备；金地集团近期过挂牌方式获得大量新增储备，在上述各城市的土地储备和未结算建筑面积分别达到３３０万平方米和１５０万平方米；中华企业在上海拥有５９０万平米的大规模土地储备，未结算项目建筑面积６１３万平方米。我们看好这些公司未来的业绩增长。 ４．商业地产方面，随着城市化进程的推进，超大城市、区域中心城市中的商业地产因土地的稀缺性而具有更确定的升值预期。同时，商业地产由于其较好的流动性，具有很高的投资价值，商业地产正在吸引包括外资在内越来越多投资者的关注。我们认为，相对于商品住宅，商业地产更具投资价值，且受到政策打压的可能性较小，在人民币升值和流动性过剩背景下，商业地产发展前景十分广阔。
上市公司中，金融街、陆家嘴分别占据北京、上海的金融中心区域，将直接受益于商业地产的升值。金融街立足北京黄金地带，展开全国商业地产布局，其中北京地区项目储备将筑面积约７８万平方米，惠州约２２５万平方米，天津约５７万平方米，南昌约３２万平方米，上述项目储备中商业地产面积超过２００万平方米；陆家嘴位于上海的在建、拟建金融办公楼项目７个，总建筑面积约６０万平方米，商业项目８个，总建筑面积约４５万平方米；研发楼项目７个，总建筑面积约３０万平方米，社区项目２个，总建筑面积约１６万平方米，展馆及酒店项目３个，
权益建筑面积约２４万平方米。我们看好这两家公司未来至少两至三年的发展。
５．工业地产方面，中国正在进入重工业时代，世界制造中心加快向中国转移，而大型制造企业的特点之一就是大面积的工厂，工业用地的需求将迎来新的增长。国家对于各地工业用地的审批和后期监督控制力度加强，使得工业用地的稀缺性日益明显。但是工业地产经营的一个特点是签约时间长，租金相对固定，因此对于企业来说依靠地价上涨产生的内生性增长并不明显。 上市公司中，建议长期关注张江高科、苏州高新、浦东金桥、海泰发展等，这些公司的共同特点是主要开发高新技术开发区或工业园区为主，土地成本较低，受政府支持较大，具有长期稳定发展能力。
、投资建议
１．房地产板块由于前期涨幅过大，目前已经进入休整期，截至９月２１日板块０７年整体市盈率仍达到６０．３倍，远高于Ａ股平均水平。然而同时我们也看到，房地产板块整体业绩增长水平也高于市场平均，并且这种增长更多依赖房地产市场景气带来的主营收入增长，而非投资收益。基于对房地产行业未来景气的看好，我们认为该行业的持续成长预期不变，当市场对这种业绩成长恢复信心，板块内的优质公司会再次受到充沛资金的追捧，届时板块将经历好比从“金茂大厦”到“环球金融中心”的再次拔高。考虑到板块的调整已经进行一段时间，积蓄的力量很可能在四季度爆发，投资者应把握市场趋势，抓住机遇。我们对板块仍给予“增持”评级。
２．对于名副其实的行业龙头万科Ａ，区域强者中华企业、金地集团，商业地产龙头金融界、陆家嘴，经营状况良好且相对具有估值优势的深振业Ａ、深长城、苏州高新，以及大股东背景深厚、资产注入预期较强的中粮地产、保利地产给予中长期“增持”评级，建议投资者持续关注。