城市住宅
URBANHOUSING
目的,导致质量标准不能满足规定的要求,联合开发更易造成一个住宅区内品质的差异。其次,以经营土地和房产获得利润的房产开发企业,从获得土地开始就具有商品运作的特性,在住宅区营建规范的要求下,除了开发能够获得利润的商品住宅和部分商业用房外,还必须承担住宅区一定规模的“义务”配套设施的建设,显然这也是开发费用中相当可观的一部分。为了获得期望的商业利润,常常以牺牲一部分住户的利益作为代价,生活环境质量降低(人均绿地面积减少),居住密度增高(人口密度增高、住宅间距减小)的现象屡屡出现在城市住宅区中,受社会主义商品
1 背景分析
住宅区用地规模及规划设计问题探讨
周 俭 蒋丹鸿 刘 煜
【提要】住宅区的规模直接影响着住宅区的规划结构和城
市的生活空间品质。就目前我们通常采用的住宅区用地的开发与规划设计规模问题从房地产开发、居住环境品质、服务设施配套和城市街道系统等方面进行研讨。【关键词】住宅区;用地规模;市场经济;居住环境品质
的。首先是配套服务设施的制约其,,住宅区用地开发单元规模需要进一步缩小的理由也开始显现。
2 几个引起思考的问题211 房地产开发与住宅商品化
,住宅已成为一种社会,,不断变化的市场需求与大规模开发相对较长的开发时耗显然是矛盾的,在未能确切把握市场需求的情况下,一次性较大规模的开发会使某种或某几种房型在未来供过于求,造成住房空置和资金的积压,而对市场需求的预测并不是那么容易的。因此,减小单元开发规模,不断调整开发目标,紧跟市场需求,成了绝大多数房地产开发者的选择。第四,城市土地的扩展不是无限的,土地资源的不可再生性要求住宅区的开发建设更加有效和谨慎,从城市的整体可持续发展来看,较小规模的开发更便于调整也更具有适应性。
212 同质社区与邻里关系
作为城市生活中占有重要地位的住宅区,其规模大小往往受城市空间形态及布局的影响。作为城市空间形因素。,现代城市道路的路网间距一般规划为400米左右,由此形成了城市住宅区的用地单元规模一般均在十几公顷左右的规模模式。同时,现代邻里单位的规划思想和居住小区规划理论也对这一模式化的规模提供了理论基础。
所谓住宅区用地单元规模是指由城市主次道路(包括居住区级道路)围合的,并一次性取得土地、一次性进行规划设计的住宅区用地规模。自二次大战后的50年代至当今的90年代,世界各国的住宅区用地规模经历了一个从几十公顷到几公顷的发展过程,探其原因是多方面的。二战后大量的住房需求导致了政府行为的大规模住宅区的建设,但随着基本居住问题的解决以及对大规模住宅区建设带来的问题的反思,发达国家的住宅区建设逐步小规模化,主要原因是对生活质量的追求、对居住传统的怀念以及开发者对建设经济性的考虑,这种情况在我国也不例外。住宅区的单元规模已经从建国初的几十公顷缩小到今天通常采用的十几公顷,十几公顷的规模是否能再缩小?制约是多方面
我国的住宅区建设已由政府的大规模工业区配套建设,转变为全面市场化的商品住房开发,这一转变把“效益”同住宅区开发直接联系在了一起,开发效益、使用效益、社会综合效益的营取成为住区建设的直接目的,开发者由政府或单位变为以经营房地产获得利润的房地产开发企业,开发建设的目的也不再仅仅是安置城市居民居住生活。开发者与开发目的的改变直接导致了开发建设不同的需求和不同的结果。
随着城市经济的发展,城市土地的货币化转让,城市的土地价格不断上扬,十几公顷的开发地块对一般房地产开发商来说耗资不菲。首先,获得土地已经占用了大量的资金,再进行一次性整体开发实属不易,分期逐步开发或分块与其他开发商合作开发成为常见的开发模式,这直接造成一次开发的规模不会很大,甚至导致土地闲置的现象发生。而且由于先期开发的部分往往以尽快收回投资成本为
同质社区是指居住在同一住宅区内的居民具有相同或相似的社会背景、文化背景或经济收入的住宅区。同质社区的形成除有其自身的社会心理因素外,促使形成的主要因素之一是市场经济的建立和发展。我国社会主义市场经济的建立将会带来各种类型的同质社区在于同质的规模。较小的同质规模将能依然保持较大范围内的城市地域的异质化,从而有利于避免城市社会问题产生的可能性。
从住户的角度看,原先十几或几
38
城市规划
1999年第23卷第1期
CITYPLANNINGREVIEWVol123No11Jan11999
十公顷的住宅区由于是单位开发,住我国传统与现代居住地域及居住心理的结构比较
户基本来自同一工作单位,彼此邻居居住四合院、石库门 街坊、里弄、胡同 邻近的集市、茶楼、商铺
原先都认识,因此能够形成较好的居空间院落、厨房宅前里、宅边弄、宅前街城市生活性次街住氛围。而同样十几公倾规模的商品心理互助、相识大部分相识、基本认同
房住区,近万名彼此原先互不相识的邻居2互助邻里城市购房者相识2 邻里 2基本相识
基本不认同,仅仅由于选购了同一个住宅区居住而成为邻居同楼居住同区居住同区居住 ?
,住户之间彼居住楼梯间宅前小路小区道路城市道路此陌生、防备、甚至趋于冷漠的心理空间公寓式住宅
住宅群体(组团)居住小区
居住区
感觉是无法避免的。
邻里关系和睦与否是住宅区环境随着社会经济的发展现代人普遍讲究里关系的淡化以及相识型和认同型邻品质高低的重要因素,邻里交往是邻生活品质,小区内部的配套服务设施里关系的不明确。
里关系形成与和睦的重要基础。从心因服务规模的限制无论就其规模、服通常概念上居住小区内的小区级理认同的角度来看,邻里关系具有三务水平或其提供的设施项目本身都无道路不具备生活次街的特征和生活次个层次。第一层次是互助型关系,第法满足居民生活的需要,因而也难以街的功用。首先,相对独立的居住小二层次是相识型关系,第三层次是认维持日常的经营,造成了住宅区内各区级道路不能成为城市街道空间系统可型关系。三个层次各有其自身的交种设施的低效能运转,这也就是为什的补充,它封闭型的规划设计和管理往范围和地域规模,其中以第一层次么原先服务小区内部的商店往往养不;其次,的互助型关系对邻里关系的和睦有最活自己,为直接的作用,而其地域规模和交往一。,范围也最小,虽然因住宅的类型和层,小区级道路更多的是考虑对小区交通的满足,步行道路也主要作为休闲游般不会超过150。
憩性空间;第三,局部型的小区内商顷的用地规模。3 生活次街建立的探讨
业步行街在居住地区的规划中存在各立的范围或用地中,住户间不论社会街道在我国传统城市生活中一直个小区间的可达性不良问题和项目设和经济背景的差异,均能够易于形成占有相当重要的地位,邻里间的交往施设置的类似问题,同时可达性较好良好的邻里关系。在一个较大规模的以及和睦安定的居住氛围正是依靠贯的城市道路由于路网间距在400m左住宅区中,虽然可以在规划设计时划穿于住区中的街道得以确立的,所谓右,因而负担有很强的交通职能,即分成若干个较小的住宅群体以力图构“地缘”也正是指围绕着街道产生的使沿街设置了各种服务设施和空地,筑一个易于认同的空间场所,但是,人与人的人文纽带,街道本身就具有也不可能起到生活次街的作用。
由于通常概念上居住区规划追求“一重要的城市居民交往的意义。这类街4 路网研改与用地开发单元规模
个”住宅区“整体”和“完整”的模道区别于城市干道实质上是城市半公虽然城市路网与住宅区用地开发式化处理手法,以及城市整体空间结共空间,它最重要的功能就是提供邻单元规模以及生活次街的建立并不存构对被规划住宅区局部结构的制约,近几个居住街坊内人与人彼此之间发在因果关系,但是一个由城市路网划使得规划设计的住宅群体空间没有较生各种关系,开展各类可能发生的活分形成的恰当的住宅区用地规模和层为明确的界定意义,因而规划师的理动的场所。这类街道上可以有店铺,次完善的城市街道系统对住区邻里环想愿望也无法得到实现。在我们今天可以有茶馆,也可以有空地和绿地,境和城市人文环境的形成无疑是有利的许多住宅区中这已经是一种普遍的主要为居民提供生活服务设施,然而的。忽视系统完善的生活次街的建立,现象,虽然原因有各个方面,但是单它的使用对象却区别于城市商业服务直接造成了目前城市住宅区用地开发元规模的大小是一个重要的因素。
街道上的城市级店铺、茶馆,它的客单元规模过大、城市道路交通拥挤的213 设施配建与设施经营
户基本是邻近街坊内的居民。正是这现代城市问题,而更为重要的是传统住宅区规模对住宅区的生活服务种街道,这种区别与城市主街的城市居住人文环境的丧失。所以,对生活设施配建起着重要的作用。十几公顷生活次街,构筑了我国丰富、深蕴的住区的生活次街的营造,对现有城市以上的住宅区往往要求住宅区自身服住文化的物质空间环境,确立了我国路网进一步划分,完善城市交通组织务设施比较齐全,而又因为物业和保几千年和睦、融洽的传统邻里关系和体系和城市生活街道系统,是重新组安管理的需要对外则用围墙隔离,往适人宜居的住区人文环境。然而我国建城市住区宜人的人文环境的关键所往最终形成了封闭式的“大院”。这现代住宅区对物质空间层次结构的处在。建立适宜的居住型街道系统,使类在城市中星罗棋布的“小而全”的理基本是以较大规模的居住小区为单住宅区用地开发单元规模既便于组织独立居住地域现在看来有其不合理之元的,由于前文提到的种种原因,这住宅区的开发,有利于建立与发展宜处。首先就生活服务设施本身来说,
样一种处理方法自然会造成互助型邻
人的人文环境,有利于提供社区住户开
39
周俭 蒋丹鸿 刘煜 住宅区用地规模及规划设计问题探讨
城市住宅
URBANHOUSING
围住宅区内住户是它的基本客户,它可以提供给住区住户进行各类交往活动的可能,从而使城市街道(主要指
)的交往功能得以复兴,社“生活次街”
区适居宜人的人文环境也随之确立起来,其他的公共服务设施则分散在相对独立的、较小的住宅区内。脱离了
周
俭 蒋丹鸿 刘煜 住宅区用地规模及规划设计问题探讨
图1 住宅区生活次街网络结构示意
一些公共生活服务设施特别是非盈利性公共服务设施的开发建设活动,不但能减小开发成本和风险,降低商品房的价格,更能使各独立开发商把重点放到住宅区品质的提高上。同时,各类公共服务设施由于“走出了原先的围墙”,而得以增大服务规模,增多服务内容,提高服务品质,使围绕住宅区的街道生活得以复兴与发展,使聚合性得以加强。
,各种公共,扩大服
图2 备的场所,的生活性交通。
针对城市总体规划中普遍采用的
300500米的城市路网间距,城市分
务范围。减小目前住宅区单元规模,建立城市生活次街系统,把一些公共
,还应该对住宅区服务设施进行重组性的考虑。
城市居住区和居住小区的服务设施包括:非盈利性设施,即住区的公益性服务设施,如幼儿园、小学、中学、医院、邮局、中心公园、物业管理中心、住区综合管理中心等;盈利性设施,即住区日常生活必须的商业与服务性设施,如大中型超市、住区商业中心、银行、小型便民超市等。当“生活次街”设立后,根据住户的实际需求,可以把居住区两类公共服务设施进行重新组合,一些服务设施可以从目前的居住区和居住小区中划分出来独立考虑,设置在生活次街上,比如非盈利性设施中的中小学、医学、邮局、中心公园、物业管理中心、住区综合管理中心,以及盈利性设施中的大中型超市、住区商业中心、银行、小型便民超市等。这些设施可以在统一规划的要求下由各房地产开发商(土地投资者和使用者)联合营建,也可以由各房地产开发商出资由居住区开发公司(土地管理者)统一组织营建,这中间还需要规划实施管理体制的调整和配合。
居住区和居住小区的生活服务设施沿“生活次街”布置,处在城市半公共空间内,具有良好的可达性,周
服务设施从目前的住宅区中分离出来放到城市的“生活次街”中去组织,简化住宅区的内部职能,丰富城市街道生活的意义,有助于组建社区良好人文环境、提高社区生活品质、优化组合各种公共服务设施,有助于营造具有互补性、异质性、可达性、各类空间和用地合理布局的居住生活地域。
(本文是国家重大科研课题
区规划或城市控制性详细规划阶段可以在总体规划确定的生活居住区(用地)中将城市路网中平行或交叉覆盖一个300500米间距的生活居住型次要街道网络,同时也将住宅区用地规模由原来的1020公顷缩小到4公顷左右,居住人口大约在1500人左右。这样一个生活次街网络的设立以及由此形成的较小的住宅区用地开发单元规模带来的结果是:原先概念上的住宅组团因相对独立而被强化,住宅院落的空间被明确地限定,邻里交往的场所感被加强,互助型邻里关系形成的可能性更多了;原先意义上的小区级道路由于可达性增强,生活服务设施的配置也因为市场的竞争和调节因素而合理化、特色化,吸引力的增加使较大范围内的居民的接触和交往成为可能,邻里间相识和认同的机会也随之增加。
5 服务设施重组与街道生活复兴
《2000年小康住宅科技产业工程》———“城市住宅示范小区规划设计导则”的部分阶段性成果。本文部分分析依据和结论来自1997年7月上海、北京、哈尔滨三市的居民问卷
)调查统计资料。
参考文献
1 邓述平,王仲谷1居住区规划设计资
料集1建工出版社,199612 国外住宅区规划实例1建工出版社,
198113 中国小康住宅示范工程集萃1建工出
版社,199714 肯尼斯・D・贝利1现代社会研究方法1上海人民出版社,19861
5 ClareCooperMarcus,Wendy
Sarkissian1HOUSINGASIFPEO2PLEMATTERED1UniversityofCaliforniaPress,19861
6 小康住宅通讯1建设部小康办,1996219981
在对城市路网进行再划分,建立起联系与组织住区交往活动的“生活
作者工作单位:同济大学城市规划系
江门市规划局
同济大学城市规划系
40
DEVELOPMENT
XuJuzhou
environmentalquality
REALISTICVIEWONURBANLANDUSEANDITS
THEPLANNINGOFBAOCHUANHOUSINGQUARTER,
NANJING
ChenCangjie,HuHaibo,MeiYaolin
TakenBaochuanDistrictPlanningandDesignTenderingasexample,fromtheviewofestablishinghumansettlementenvironmentwithcharacteristics,thepaperexplainsbasicidealsandmeasureinplanningpractice,aswellassomekeyissuesofdistrictplanning,e.g.,har2monyofhumanbeingandenvironment,discoveryanduseofhistoricalandculturalheritage,naturalizationoflivingenvironmentandthecul2turalqualityofgeneralenvironment.
KeyWords:humansettlementenvironment,culturalheritage,natu2ralization,culturalquality.
Throughanalyzingtherelationshipbetweenlanduseandurbaneco2nomicdevelopment,thepaperproposestousethelanduseanalyzingindexandtoviewtheresourcesshortageproblemoflanduseinthetermsofscientific.Italsoexplainstheprinciplesofcoordinatingdevel2opmentbetweenlandandeconomy,interactionbetweenlandintentionandlandscale,aswellassustainabledevelopmentprinciples.KeyWords:Landuse,resourcesshortage,coordination,interaction,sustainable.
STUDYOFNEWMECHANISMOFURBANPLANNING
MANAGEMENT
YangXiuzhu
Chinesecitiesareatthestageofseriesgreatsocialandeconomicre2formswhilethecomingofthenewcentury.Theplanninghaswiththechangesinindustrialre2,andurbanization.TheThepapercommentsthatmanagementdepartmentgraspingplanningwithinthemarketeconomy,itshouldfitthechangesofgovernmentfunctionstobecomearealimportantgov2ernmentdepartment.
KeyWords:Challenges,differentiallandrent,leverrole,landuse,sharinginarationalway.
SOMELANNINGFORWATER
SIDECHeFuzhan
thepracticalexperienceofYugangandBoyainJiangxiProvince,fromtheeconomic,social,economicandplanningpoints,thepaperraisesseveralimportantproblemsforfurtherconsiderationtosetupaperfectfloodingpreventionplanningsystemduringthere2con2structionafterthedisaster,inordertoavoidmistakesinthehistory.KeyWords:Pro2disasterre2construction,Balanceofecology,changes,fundraisingandadministration,planningofre2construction.
RECONSTRUCTIONPLANINGFORRESETTLEMENTOF
LONGWANGULONGVILLAGE,WUHAN
LiuQizhi,XiaoZhizhong
Briefingthebackgroundandobjectivesofresettlementandre2construc2tion.Thepaperanalyzessomeimportantproblemsduringtheresettle2ment,andintroducesthedetailsandcharactersofLongwanggulongvillage,Shuanlietown,Wuhan.
KeyWords:Resettlement,planning,GulongVillage
ONTHECONTROLLINGOFCONSTRUCTIONSTANDARD
FORURBANHOUSINGZhengZheng,HongWen
Fromtheviewofimplementationofsustainablehumansettlementandpromotionrealestateprosperousmarket,thepaperproposestocontrolconstructionspacestandardsofhousingandtoamendtherelevantplan2ningandconstructionnormsthroughtheanalysesoflandrecoursesconditions,economicdevelopmentsituation,existinglivingcondition,familystructure,livingbehaviordemands,householdeconomiccapaci2tyandrealestatemarketrequirements.
KeyWords:Realestate,urbanhousing,spacestandards,planningnorms
PLANNINGMANAGEMENTSYSTEMAND
ORGANIZATIONALESTABLISHMENTINMEDIUMAND
SMALLCITIES
WangJianhua,ZhangYa
Planningmanagementsystemhasbeenaproblemformanymediumandsmallsizedcities.Itinfluencestheimplementationofplans.Fromthepointsoflegaladministration,strengtheningofplanningmanage2ment,thepaperdiscussesandproposestheestablishmentoforganiza2tion.
KeyWords:Mediumandsmallsizedcities,planningsystem,organi2zation.
TranslatedbyYuLi
APPROACHTOTHEAMOUNTOFLANDFORHOUSING
ANDITSPLANNINGANDDESIGN
ZhouJian,JiangDanhong,LiuLi
Thescaleofhousingareaimpactdirectlyitsplanningandqualityofcitylivingspace.Thepaperanalysistheexistinghousinglanduseanditsplanninganddesignfromtheviewsofrealestatedevelopment,livingenvironmentalquality,servicesandurbanstreetsystems.
KeyWords:Housingareas,landusescale,marketeconomy,living
64
城市住宅
URBANHOUSING
目的,导致质量标准不能满足规定的要求,联合开发更易造成一个住宅区内品质的差异。其次,以经营土地和房产获得利润的房产开发企业,从获得土地开始就具有商品运作的特性,在住宅区营建规范的要求下,除了开发能够获得利润的商品住宅和部分商业用房外,还必须承担住宅区一定规模的“义务”配套设施的建设,显然这也是开发费用中相当可观的一部分。为了获得期望的商业利润,常常以牺牲一部分住户的利益作为代价,生活环境质量降低(人均绿地面积减少),居住密度增高(人口密度增高、住宅间距减小)的现象屡屡出现在城市住宅区中,受社会主义商品
1 背景分析
住宅区用地规模及规划设计问题探讨
周 俭 蒋丹鸿 刘 煜
【提要】住宅区的规模直接影响着住宅区的规划结构和城
市的生活空间品质。就目前我们通常采用的住宅区用地的开发与规划设计规模问题从房地产开发、居住环境品质、服务设施配套和城市街道系统等方面进行研讨。【关键词】住宅区;用地规模;市场经济;居住环境品质
的。首先是配套服务设施的制约其,,住宅区用地开发单元规模需要进一步缩小的理由也开始显现。
2 几个引起思考的问题211 房地产开发与住宅商品化
,住宅已成为一种社会,,不断变化的市场需求与大规模开发相对较长的开发时耗显然是矛盾的,在未能确切把握市场需求的情况下,一次性较大规模的开发会使某种或某几种房型在未来供过于求,造成住房空置和资金的积压,而对市场需求的预测并不是那么容易的。因此,减小单元开发规模,不断调整开发目标,紧跟市场需求,成了绝大多数房地产开发者的选择。第四,城市土地的扩展不是无限的,土地资源的不可再生性要求住宅区的开发建设更加有效和谨慎,从城市的整体可持续发展来看,较小规模的开发更便于调整也更具有适应性。
212 同质社区与邻里关系
作为城市生活中占有重要地位的住宅区,其规模大小往往受城市空间形态及布局的影响。作为城市空间形因素。,现代城市道路的路网间距一般规划为400米左右,由此形成了城市住宅区的用地单元规模一般均在十几公顷左右的规模模式。同时,现代邻里单位的规划思想和居住小区规划理论也对这一模式化的规模提供了理论基础。
所谓住宅区用地单元规模是指由城市主次道路(包括居住区级道路)围合的,并一次性取得土地、一次性进行规划设计的住宅区用地规模。自二次大战后的50年代至当今的90年代,世界各国的住宅区用地规模经历了一个从几十公顷到几公顷的发展过程,探其原因是多方面的。二战后大量的住房需求导致了政府行为的大规模住宅区的建设,但随着基本居住问题的解决以及对大规模住宅区建设带来的问题的反思,发达国家的住宅区建设逐步小规模化,主要原因是对生活质量的追求、对居住传统的怀念以及开发者对建设经济性的考虑,这种情况在我国也不例外。住宅区的单元规模已经从建国初的几十公顷缩小到今天通常采用的十几公顷,十几公顷的规模是否能再缩小?制约是多方面
我国的住宅区建设已由政府的大规模工业区配套建设,转变为全面市场化的商品住房开发,这一转变把“效益”同住宅区开发直接联系在了一起,开发效益、使用效益、社会综合效益的营取成为住区建设的直接目的,开发者由政府或单位变为以经营房地产获得利润的房地产开发企业,开发建设的目的也不再仅仅是安置城市居民居住生活。开发者与开发目的的改变直接导致了开发建设不同的需求和不同的结果。
随着城市经济的发展,城市土地的货币化转让,城市的土地价格不断上扬,十几公顷的开发地块对一般房地产开发商来说耗资不菲。首先,获得土地已经占用了大量的资金,再进行一次性整体开发实属不易,分期逐步开发或分块与其他开发商合作开发成为常见的开发模式,这直接造成一次开发的规模不会很大,甚至导致土地闲置的现象发生。而且由于先期开发的部分往往以尽快收回投资成本为
同质社区是指居住在同一住宅区内的居民具有相同或相似的社会背景、文化背景或经济收入的住宅区。同质社区的形成除有其自身的社会心理因素外,促使形成的主要因素之一是市场经济的建立和发展。我国社会主义市场经济的建立将会带来各种类型的同质社区在于同质的规模。较小的同质规模将能依然保持较大范围内的城市地域的异质化,从而有利于避免城市社会问题产生的可能性。
从住户的角度看,原先十几或几
38
城市规划
1999年第23卷第1期
CITYPLANNINGREVIEWVol123No11Jan11999
十公顷的住宅区由于是单位开发,住我国传统与现代居住地域及居住心理的结构比较
户基本来自同一工作单位,彼此邻居居住四合院、石库门 街坊、里弄、胡同 邻近的集市、茶楼、商铺
原先都认识,因此能够形成较好的居空间院落、厨房宅前里、宅边弄、宅前街城市生活性次街住氛围。而同样十几公倾规模的商品心理互助、相识大部分相识、基本认同
房住区,近万名彼此原先互不相识的邻居2互助邻里城市购房者相识2 邻里 2基本相识
基本不认同,仅仅由于选购了同一个住宅区居住而成为邻居同楼居住同区居住同区居住 ?
,住户之间彼居住楼梯间宅前小路小区道路城市道路此陌生、防备、甚至趋于冷漠的心理空间公寓式住宅
住宅群体(组团)居住小区
居住区
感觉是无法避免的。
邻里关系和睦与否是住宅区环境随着社会经济的发展现代人普遍讲究里关系的淡化以及相识型和认同型邻品质高低的重要因素,邻里交往是邻生活品质,小区内部的配套服务设施里关系的不明确。
里关系形成与和睦的重要基础。从心因服务规模的限制无论就其规模、服通常概念上居住小区内的小区级理认同的角度来看,邻里关系具有三务水平或其提供的设施项目本身都无道路不具备生活次街的特征和生活次个层次。第一层次是互助型关系,第法满足居民生活的需要,因而也难以街的功用。首先,相对独立的居住小二层次是相识型关系,第三层次是认维持日常的经营,造成了住宅区内各区级道路不能成为城市街道空间系统可型关系。三个层次各有其自身的交种设施的低效能运转,这也就是为什的补充,它封闭型的规划设计和管理往范围和地域规模,其中以第一层次么原先服务小区内部的商店往往养不;其次,的互助型关系对邻里关系的和睦有最活自己,为直接的作用,而其地域规模和交往一。,范围也最小,虽然因住宅的类型和层,小区级道路更多的是考虑对小区交通的满足,步行道路也主要作为休闲游般不会超过150。
憩性空间;第三,局部型的小区内商顷的用地规模。3 生活次街建立的探讨
业步行街在居住地区的规划中存在各立的范围或用地中,住户间不论社会街道在我国传统城市生活中一直个小区间的可达性不良问题和项目设和经济背景的差异,均能够易于形成占有相当重要的地位,邻里间的交往施设置的类似问题,同时可达性较好良好的邻里关系。在一个较大规模的以及和睦安定的居住氛围正是依靠贯的城市道路由于路网间距在400m左住宅区中,虽然可以在规划设计时划穿于住区中的街道得以确立的,所谓右,因而负担有很强的交通职能,即分成若干个较小的住宅群体以力图构“地缘”也正是指围绕着街道产生的使沿街设置了各种服务设施和空地,筑一个易于认同的空间场所,但是,人与人的人文纽带,街道本身就具有也不可能起到生活次街的作用。
由于通常概念上居住区规划追求“一重要的城市居民交往的意义。这类街4 路网研改与用地开发单元规模
个”住宅区“整体”和“完整”的模道区别于城市干道实质上是城市半公虽然城市路网与住宅区用地开发式化处理手法,以及城市整体空间结共空间,它最重要的功能就是提供邻单元规模以及生活次街的建立并不存构对被规划住宅区局部结构的制约,近几个居住街坊内人与人彼此之间发在因果关系,但是一个由城市路网划使得规划设计的住宅群体空间没有较生各种关系,开展各类可能发生的活分形成的恰当的住宅区用地规模和层为明确的界定意义,因而规划师的理动的场所。这类街道上可以有店铺,次完善的城市街道系统对住区邻里环想愿望也无法得到实现。在我们今天可以有茶馆,也可以有空地和绿地,境和城市人文环境的形成无疑是有利的许多住宅区中这已经是一种普遍的主要为居民提供生活服务设施,然而的。忽视系统完善的生活次街的建立,现象,虽然原因有各个方面,但是单它的使用对象却区别于城市商业服务直接造成了目前城市住宅区用地开发元规模的大小是一个重要的因素。
街道上的城市级店铺、茶馆,它的客单元规模过大、城市道路交通拥挤的213 设施配建与设施经营
户基本是邻近街坊内的居民。正是这现代城市问题,而更为重要的是传统住宅区规模对住宅区的生活服务种街道,这种区别与城市主街的城市居住人文环境的丧失。所以,对生活设施配建起着重要的作用。十几公顷生活次街,构筑了我国丰富、深蕴的住区的生活次街的营造,对现有城市以上的住宅区往往要求住宅区自身服住文化的物质空间环境,确立了我国路网进一步划分,完善城市交通组织务设施比较齐全,而又因为物业和保几千年和睦、融洽的传统邻里关系和体系和城市生活街道系统,是重新组安管理的需要对外则用围墙隔离,往适人宜居的住区人文环境。然而我国建城市住区宜人的人文环境的关键所往最终形成了封闭式的“大院”。这现代住宅区对物质空间层次结构的处在。建立适宜的居住型街道系统,使类在城市中星罗棋布的“小而全”的理基本是以较大规模的居住小区为单住宅区用地开发单元规模既便于组织独立居住地域现在看来有其不合理之元的,由于前文提到的种种原因,这住宅区的开发,有利于建立与发展宜处。首先就生活服务设施本身来说,
样一种处理方法自然会造成互助型邻
人的人文环境,有利于提供社区住户开
39
周俭 蒋丹鸿 刘煜 住宅区用地规模及规划设计问题探讨
城市住宅
URBANHOUSING
围住宅区内住户是它的基本客户,它可以提供给住区住户进行各类交往活动的可能,从而使城市街道(主要指
)的交往功能得以复兴,社“生活次街”
区适居宜人的人文环境也随之确立起来,其他的公共服务设施则分散在相对独立的、较小的住宅区内。脱离了
周
俭 蒋丹鸿 刘煜 住宅区用地规模及规划设计问题探讨
图1 住宅区生活次街网络结构示意
一些公共生活服务设施特别是非盈利性公共服务设施的开发建设活动,不但能减小开发成本和风险,降低商品房的价格,更能使各独立开发商把重点放到住宅区品质的提高上。同时,各类公共服务设施由于“走出了原先的围墙”,而得以增大服务规模,增多服务内容,提高服务品质,使围绕住宅区的街道生活得以复兴与发展,使聚合性得以加强。
,各种公共,扩大服
图2 备的场所,的生活性交通。
针对城市总体规划中普遍采用的
300500米的城市路网间距,城市分
务范围。减小目前住宅区单元规模,建立城市生活次街系统,把一些公共
,还应该对住宅区服务设施进行重组性的考虑。
城市居住区和居住小区的服务设施包括:非盈利性设施,即住区的公益性服务设施,如幼儿园、小学、中学、医院、邮局、中心公园、物业管理中心、住区综合管理中心等;盈利性设施,即住区日常生活必须的商业与服务性设施,如大中型超市、住区商业中心、银行、小型便民超市等。当“生活次街”设立后,根据住户的实际需求,可以把居住区两类公共服务设施进行重新组合,一些服务设施可以从目前的居住区和居住小区中划分出来独立考虑,设置在生活次街上,比如非盈利性设施中的中小学、医学、邮局、中心公园、物业管理中心、住区综合管理中心,以及盈利性设施中的大中型超市、住区商业中心、银行、小型便民超市等。这些设施可以在统一规划的要求下由各房地产开发商(土地投资者和使用者)联合营建,也可以由各房地产开发商出资由居住区开发公司(土地管理者)统一组织营建,这中间还需要规划实施管理体制的调整和配合。
居住区和居住小区的生活服务设施沿“生活次街”布置,处在城市半公共空间内,具有良好的可达性,周
服务设施从目前的住宅区中分离出来放到城市的“生活次街”中去组织,简化住宅区的内部职能,丰富城市街道生活的意义,有助于组建社区良好人文环境、提高社区生活品质、优化组合各种公共服务设施,有助于营造具有互补性、异质性、可达性、各类空间和用地合理布局的居住生活地域。
(本文是国家重大科研课题
区规划或城市控制性详细规划阶段可以在总体规划确定的生活居住区(用地)中将城市路网中平行或交叉覆盖一个300500米间距的生活居住型次要街道网络,同时也将住宅区用地规模由原来的1020公顷缩小到4公顷左右,居住人口大约在1500人左右。这样一个生活次街网络的设立以及由此形成的较小的住宅区用地开发单元规模带来的结果是:原先概念上的住宅组团因相对独立而被强化,住宅院落的空间被明确地限定,邻里交往的场所感被加强,互助型邻里关系形成的可能性更多了;原先意义上的小区级道路由于可达性增强,生活服务设施的配置也因为市场的竞争和调节因素而合理化、特色化,吸引力的增加使较大范围内的居民的接触和交往成为可能,邻里间相识和认同的机会也随之增加。
5 服务设施重组与街道生活复兴
《2000年小康住宅科技产业工程》———“城市住宅示范小区规划设计导则”的部分阶段性成果。本文部分分析依据和结论来自1997年7月上海、北京、哈尔滨三市的居民问卷
)调查统计资料。
参考文献
1 邓述平,王仲谷1居住区规划设计资
料集1建工出版社,199612 国外住宅区规划实例1建工出版社,
198113 中国小康住宅示范工程集萃1建工出
版社,199714 肯尼斯・D・贝利1现代社会研究方法1上海人民出版社,19861
5 ClareCooperMarcus,Wendy
Sarkissian1HOUSINGASIFPEO2PLEMATTERED1UniversityofCaliforniaPress,19861
6 小康住宅通讯1建设部小康办,1996219981
在对城市路网进行再划分,建立起联系与组织住区交往活动的“生活
作者工作单位:同济大学城市规划系
江门市规划局
同济大学城市规划系
40
DEVELOPMENT
XuJuzhou
environmentalquality
REALISTICVIEWONURBANLANDUSEANDITS
THEPLANNINGOFBAOCHUANHOUSINGQUARTER,
NANJING
ChenCangjie,HuHaibo,MeiYaolin
TakenBaochuanDistrictPlanningandDesignTenderingasexample,fromtheviewofestablishinghumansettlementenvironmentwithcharacteristics,thepaperexplainsbasicidealsandmeasureinplanningpractice,aswellassomekeyissuesofdistrictplanning,e.g.,har2monyofhumanbeingandenvironment,discoveryanduseofhistoricalandculturalheritage,naturalizationoflivingenvironmentandthecul2turalqualityofgeneralenvironment.
KeyWords:humansettlementenvironment,culturalheritage,natu2ralization,culturalquality.
Throughanalyzingtherelationshipbetweenlanduseandurbaneco2nomicdevelopment,thepaperproposestousethelanduseanalyzingindexandtoviewtheresourcesshortageproblemoflanduseinthetermsofscientific.Italsoexplainstheprinciplesofcoordinatingdevel2opmentbetweenlandandeconomy,interactionbetweenlandintentionandlandscale,aswellassustainabledevelopmentprinciples.KeyWords:Landuse,resourcesshortage,coordination,interaction,sustainable.
STUDYOFNEWMECHANISMOFURBANPLANNING
MANAGEMENT
YangXiuzhu
Chinesecitiesareatthestageofseriesgreatsocialandeconomicre2formswhilethecomingofthenewcentury.Theplanninghaswiththechangesinindustrialre2,andurbanization.TheThepapercommentsthatmanagementdepartmentgraspingplanningwithinthemarketeconomy,itshouldfitthechangesofgovernmentfunctionstobecomearealimportantgov2ernmentdepartment.
KeyWords:Challenges,differentiallandrent,leverrole,landuse,sharinginarationalway.
SOMELANNINGFORWATER
SIDECHeFuzhan
thepracticalexperienceofYugangandBoyainJiangxiProvince,fromtheeconomic,social,economicandplanningpoints,thepaperraisesseveralimportantproblemsforfurtherconsiderationtosetupaperfectfloodingpreventionplanningsystemduringthere2con2structionafterthedisaster,inordertoavoidmistakesinthehistory.KeyWords:Pro2disasterre2construction,Balanceofecology,changes,fundraisingandadministration,planningofre2construction.
RECONSTRUCTIONPLANINGFORRESETTLEMENTOF
LONGWANGULONGVILLAGE,WUHAN
LiuQizhi,XiaoZhizhong
Briefingthebackgroundandobjectivesofresettlementandre2construc2tion.Thepaperanalyzessomeimportantproblemsduringtheresettle2ment,andintroducesthedetailsandcharactersofLongwanggulongvillage,Shuanlietown,Wuhan.
KeyWords:Resettlement,planning,GulongVillage
ONTHECONTROLLINGOFCONSTRUCTIONSTANDARD
FORURBANHOUSINGZhengZheng,HongWen
Fromtheviewofimplementationofsustainablehumansettlementandpromotionrealestateprosperousmarket,thepaperproposestocontrolconstructionspacestandardsofhousingandtoamendtherelevantplan2ningandconstructionnormsthroughtheanalysesoflandrecoursesconditions,economicdevelopmentsituation,existinglivingcondition,familystructure,livingbehaviordemands,householdeconomiccapaci2tyandrealestatemarketrequirements.
KeyWords:Realestate,urbanhousing,spacestandards,planningnorms
PLANNINGMANAGEMENTSYSTEMAND
ORGANIZATIONALESTABLISHMENTINMEDIUMAND
SMALLCITIES
WangJianhua,ZhangYa
Planningmanagementsystemhasbeenaproblemformanymediumandsmallsizedcities.Itinfluencestheimplementationofplans.Fromthepointsoflegaladministration,strengtheningofplanningmanage2ment,thepaperdiscussesandproposestheestablishmentoforganiza2tion.
KeyWords:Mediumandsmallsizedcities,planningsystem,organi2zation.
TranslatedbyYuLi
APPROACHTOTHEAMOUNTOFLANDFORHOUSING
ANDITSPLANNINGANDDESIGN
ZhouJian,JiangDanhong,LiuLi
Thescaleofhousingareaimpactdirectlyitsplanningandqualityofcitylivingspace.Thepaperanalysistheexistinghousinglanduseanditsplanninganddesignfromtheviewsofrealestatedevelopment,livingenvironmentalquality,servicesandurbanstreetsystems.
KeyWords:Housingareas,landusescale,marketeconomy,living
64