第２４卷第６期深圳大学学报（人文社会科学版）Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．６Ｎｏｖ．２００７
２００７年１１月ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｚｈｅｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ＆ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ）
深圳城中村问题的思考
罗清和，蔡腾飞
（深圳大学经济学院，广东深圳５１８０６０）
摘要：城中村是我国在城市化快速发展进程中的普遍现象，深圳的城中村是随着经济的发展而成长壮大的；它承担了廉租房的重任，降低了整个城市的运营成本，但也给深圳带来了严重的经济、社会、环境问题，改造城中村是深圳进一步发展的需要；在城中村的改造过程中，存在拆迁补偿、政策执行、村民安置、外来人员居住等难题，政府应转变思想观念，重视村民的观念更新和素质教育，建立健全社会保障制度，拓展改造资金来源，推进集体经济改革，并做好城中村的替代品———廉租房的建设工作。
关键词：深圳；城中村；改造；建议中图分类号：Ｆ１２７．６５
文献标识码：Ａ
文章编号：１０００－２６０Ｘ（２００７）０６－００２７－０５
方式已经非农业化的农村社区，是城乡二元结构在城市的体现。
随着我国城市化快速发展，城中村问题成为我国城市发展的难题。深圳的城市化速度走在全国的前列，但是随着城市化的推进，城中村制约城市发展的问题日益突出。２００４年１０月２８日，深圳市政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，预示着深圳城中村改造全面展开。
２０世纪８０年代末期，我国学者开始对城中村
问题的研究。到目前为止，国内学术界对城中村的概念还没有一致的认识。陈丽华认为城中村是指留存在城市区域内的传统乡村，随着城市化战略的实施，城市不断地扩展使得城中村农田部分也逐渐变成城建用地，留存下来的一部分乡村住宅用地成为了在城市建设之前已经存在的一方居住群体［１］；李俊夫指出城中村是指那些位于城乡规划区范围内部或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落［２］；吕宏芬，王积瑾认为城中村是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象［３］；深圳市政府在其颁布的《深圳市城中村将城中村定义为城市化过程（旧村）改造暂行规定》
中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。笔者认为，城中村是在城市化进程中，位于城市中间或边缘，以集体经济为主，物质形态和生活
深圳城中村现状及成因分析
（一）深圳城中村现状
深圳全市共有３２０个原行政村，如果把原行政村作为基本单位，在此基础上发展形成的城中村（包括旧村）以“个”为度量单位，特区内的罗湖、福田、南山和盐田４个区合计就有９１个，龙岗区有９１个，宝安区最多，为１３８个。全市城中村总建筑面积为
１０６０５万平方米，其中特区内、宝安和龙岗分别为２１３９、４３５４、４１１２万平方米，
建筑容积率分别为
收稿日期：２００７－０９－０７
作者简介：罗清和（１９６１—），男，湖北武汉人，深圳大学教授，主要从事特区经济、产业经济研究；蔡腾飞（１９８５—），男，湖北，
・２８・深圳大学学报（人文社会科学版）２００７年第２４卷
２．６７、０．９５和１．００，建筑密度分别为５３．１％、３２．５％和３３．３％，平均建筑层数分别为５．０、２．９和３．０层［４］。
深圳的城中村主要分布在特区外，但是相对于关外，特区内的建筑容积率和建筑密度均大于特区外，特区内的城中村问题更为复杂，改造难度更大。
（二）深圳城中村的成因分析
程度上直接导致了私房的抢建风潮。１９８２年深圳市政府颁布了《深圳经济特区农村社员建房的暂行规定》新村（居民点）用地面积的计算以每户，规定“
１５０平方米计算，每户住房的基底面积不得超过８０
平方米。建积可增加２０％作预留发展。这一规定解”决了征地后农民的住房问题，但是宅基地只能供自己使用，耕地又被征用了，农民的生活靠什么解决？于是，出现违建私房出租这一问题。政府执法的不严也导致了违法乱建现象普遍。２０世纪９０年代几次城中村抢建风潮皆因此而起，特别是１９９９年政府公布《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》于当年３月５日颁布实施后，虽然明确规定此日期以后所建的违法建筑一律查处，但抢搭“末班车”的心理促使原居民再度疯狂抢建，大约１０万栋违法私房在短时间内建成。这么大范围的抢建，政府也只能默认，难以一一查处。
困境”。由于城市建设的需要，农４．失地农民“
民的土地被大量征用，政府仅给每户农民保留一定量的住宅用地，没有考虑农民失去赖以生存的土地以后的出路问题。失地农民一方面失去了生活的来源和保障，另一方面又缺乏必要的文化知识和专业技能，在深圳快速现代化的过程中，他们逐渐被沦为看客。在这种情况下，农民只能通过“种地”来维持生存，违法建私房屡禁不止。
１．城市的发展与城市用地的扩张。城市的发展
与城市用地的扩张是深圳城中村形成的主要外部原因。１９８０年深圳经济特区成立之前，深圳是一个以农业为主的小镇，１９７９年全市建成区面积仅为３平方公里。特区成立之后，深圳的经济开始快速增长，城市用地也不断扩张。２０００—２００５年深圳全市建成区面积为３３０．５平方公里、４３５平方公里、４９５．２８平方公里、５１６平方公里、５５１平方公里、７１３平方公里［５］。
城市建成区扩大，占用了原来城市周边大量的农业用地，大部分土地被征作城市建设用地，失地农民应该得到妥善的安置和合理的补偿，但城市在快速的扩张中，根本没有时间慢慢吸收、消化原用的农村部落。对农民的拆迁补偿是一个复杂的问题，涉及到农民、政府、开发商方面的利益，要协调好这３方面的利益并不是一件容易的事情，需要长时间的谈判。因此，为了降低城市扩张的成本，深圳选择了绕过村落进行城市建设，农地被大量的征用，而原来的村落被保存下来。随着城市建设的进一步推进，原来的农村村落逐渐被包围，原来廉价的农地价格猛涨，此时再回头和农民谈拆迁补偿的问题，难度更大，很多村落被保存下来，为城中村问题埋下了伏笔。
深圳城中村的清与浊
（一）城中村的价值体现
２．外来人口的急剧增加。与经济发展相对应，深
圳的人口增长速度尤其是外来人口的增长速度迅猛。１９８０年特区成立之初，深圳市（原宝安县）总人口
１．城中村担当了深圳廉租房的角色。廉租房作
为准公共产品，是一个大城市重要的功能组成部分，任何一个城市都需要一些低成本生活区来满足中低收入者生存的需要。建设、提供廉租房是许多国家或地区政府的重要职责，而深圳市政府却迟迟没有把廉租房的建设列入政府议程。外来人口的不断增加，产生了对廉租房的巨大需求，这一需求被村民发现了，便自筹资金建设了大量的出租屋。这些出租屋无意中担任了深圳廉租房的角色，解决了千千万万中低收入者的居住问题。完全依靠民间资金解决廉租房问题，使政府得以节省宝贵的财政资金用于经济建设，这是世界任何一个国家或地区的廉租房都难以比肩的成就。
３３．２９万，户籍人口３２．０９万，暂住人口１．２万，其中绝
大部分是农业人口。截至２００６年底，深圳共有人口
８４６．４３万人，其中户籍人口１９６．８３万，非户籍人口６４９．６万［６］。
外来人口增加，人们对廉租房的需求也大大增加。和许多大城市不同，深圳市政府并没有为低收入群体提供大量的廉租房，而生活成本相对较低的城中村刚好承担了廉租房的重任，满足了这部分人的需求。深圳市政府的《城市暂住人员住房问题研究》在城中村居显示：有４８．７％暂住人员住在城中村中。
住的人员不仅仅有外来农民工，大量初来深圳的城市白领阶层也居住在城中村内。
２．城中村对深圳经济发展的贡献。深圳城中村
是伴随着特区经济快速发展而发展起来的，与其他城市相比，，
第６期罗清和，蔡腾飞：深圳城中村问题的思考・２９・
区，这使得创业者和打工者无论在哪里上班都能找到廉价的城中村出租屋，极大地降低了他们在深圳生活的成本。这些创业者和打工者为深圳经济的发展做出了很大的贡献，同时也间接降低了深圳企业和整个城市的运营成本，对缓解城市交通压力起了一定作用。
深圳房价一直居高不下，城中村的房屋没有进入市场流通，因此城中村的出租屋租金一直保持在一个比较稳定且廉价的水平。村民敏锐的市场意识使他们不断抢建、改造出租屋，增加房屋供给，使短期的廉租房供给弹性提高，供给量大大增加，对稳定深圳房价发挥了一定的积极作用。
（二）城中村存在的问题
了不良的影响：优越的家庭条件使他们没有生活的后顾之忧，部分青年游手好闲、好逸恶劳，这种现象的存在，不利于特区的精神文明建设。另外，村民们为了维护自己的利益，同村或者几个村一起结成共同的利益联盟，给政府的管理和政策的实施带来极大的困难。
脏、乱、差”的代名３．环境方面。城中村是城市“
词。绝大部分城中村城市规划落后，缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章，污水随意排放，垃圾成堆，蚊蝇滋生，生活条件恶劣。高密度的建筑和人口，使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患，一旦发生火灾和疫情，消防车和救护车将无法通行。
改造城中村面临的困难
（一）政策执行难
城中村村民安于现状，担心城中村改造之后失去赖以生存的土地和房屋，极力抵制政府的各项政城中村问题的特策，使政策的执行受到巨大的阻力。
殊性决定了改造政策不能全部强制执行，很多政策必须通过说服教育的方式征得村民的同意后才能执行。很多村民把政府放在自己利益的对立面上，工作人员经常遭到村民的非议、谩骂甚至人身攻击。同时，政府对城中村改造的工作人员缺乏必要的激励机制，工作人员的积极性不高也影响了政策的执行。
（二）拆迁补偿难
城中村改造过程是政府、村民、房地产开发商３方利益博弈的过程。一方面，村民接受改造的机会成本较大，要想让他们接受改造政府必须付出高额的补偿金，增加政府的财政负担；另一方面，城中村分布在不同的区域，级差地租不同使拆迁补偿的标准无法统一，难以做到绝对公平，在补偿问题上出现很多新的矛盾。不确定的风险和交易成本也增加了房地产商开发城中村的成本，甚至令开发商望而却步，要在村民、政府、开发商三者之间找出一个利益平衡点是一项非常困难的工作。
困境”（三）产生新的失地农民“
城中村改造之后意味着村民失去了赖以生存的土地和房屋，由于他们大多数文化素质偏低，年龄偏大，重新接受新技能培训的困难比较大，城中村改造之后村民无法融入社会，难以找到满意的工作，因而。城中村改造之后，１．经济方面。城中村的存在造成了土地利用的
不经济。大量的城中村分布在深圳各区，占用了宝贵的城市建设用地。有些村（如岗厦村）位于深圳的中商品心地段，这类土地极差地租较高，如投资商业、房开发等会带来更高的收入，但这类土地却被环境极差的城中村所占据，房子只供出租，不进入市场流通，市场价值不能得到正常体现，无法获得较高的收益，造成土地利用不经济。
城中村的土地不但自身的正常价值不能实现，而且也会降低周边土地的价值。深圳许多城中村位于城市功能区的核心区域，严重影响了周边土地价值的提升。如罗湖区的湖贝村位于罗湖区的核心商贸区，与主干道深南大道仅５０米之隔，它严重影响了该片区的整体规划，它的存在使中兴路无法打通，导致中兴路大片土地的价值得不到正常体现。
首先是治安问题。由于业主追求租２．社会方面。
金的最大化，城中村的出租屋只要出钱就可以租住，租住城中村的人大多数收入不高，流动性很强，随时可以从这个村搬到另外一个村；城中村的建筑杂乱而稠密，出租屋租金低、隐蔽性强，管理松散、人口密度大，这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便。据深圳市公安部门的不完全统计，目前全市发生在出租屋的案件占到全市发案率的７０％，而外来流动人口的发案率又占到全市的９０％。无疑，城中村成为滋生犯罪的“温床”。
其次是城中村村民的素质问题。城中村的居民，绝大部分都有数量不等的私房出租，他们不用工作，每天打打麻将，喝喝茶就可以获得丰厚的收入，成为名副其实的“食租阶层”。优越的生活条件使他们不，
・３０・深圳大学学报（人文社会科学版）２００７年第２４卷
了享受市民待遇之外，如何解决他们的就业问题是摆在政府面前新的难题。
改造的阻力就不会消失。建立健全社会保障制度，首先可以在一定程度上消除失地农民的后顾之忧。村民失去赖以生存的土地和出租屋之后，部分村民由于年龄大或缺少必要的技能而无法融入到城市体系当中，他们担心城中村改造之后的生存问题，健全的
改造城中村的政策建议
（一）政府工作人员应转变思想观念
城中村改造的本质是城市更新，这首先需要政府工作人员观念的更新。城中村改造不仅仅是简单的经济问题和法律问题，改造涉及到政府、村民、开发商之间的利益博弈，在三者之间找出一个利益平衡点难度甚大。城中村有其自身发展和消亡的规律，改造工作不能一蹴而就，政府应在考察城中村发展规律的基础上制定改造计划，做好两个规划：一是城市整体规划与部署，二是做好每个城中村的规划，根据城中村的具体情况选择适宜的改造模式。因此改造工作要放长进度，有步骤、有计划的逐步推进，切忌急于求成。
在对城中村问题的认识上，政府应肯定其积极简单地将城中村称为作用，辨证地看待城中村问题。
城市的“毒瘤”，忽视城中村对深圳经济发展的贡献，把城中村放在政府的对立面上，只会增强村民的抵触心理，增加改造工作难度。政府应该重塑在村民心中的形象，在改造过程中充分考虑到村民的合理利益，做到以人为本，使村民自愿地接受改造。
（二）在改造城中村的同时重视村民观念的改造和技能培训
城中村是城市中的“孤岛”，在一定程度上与外界隔离，村民的观念与外界差别很大。２００４年，深圳虽然实行全面城市化，城中村的农民全部转变为市民，但是村民们仍然保留着传统的思想观念。城中村改造的任务不仅仅是拆除违章乱建之物，更重要的是在改造过程中注重村民思想观念的更新。在城中村改造的过程中，政府应通过教育、培训等方式用先进的城市文化塑造村民的思想观念，使他们的生活方式、价值取向和行为方式与城市文明尽快融合。此外，政府应重视村民技能的培训和素质的提高，为村民提供免费的教育，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖，融入到城市中，成为真正的“市民”。
（三）建立健全社会保障机制
社会保障是是城中村改造的关键和实质性问，
社会保障制度可以消除村民的顾虑，减小改造的阻力。其次可以体现市民待遇，增强村民和市民之间地位平等的感觉。市民和村民之间的一个重大的差别就是依附在城市户口上的各种权利，其中一个重要方面就是享有社会保障。村民被纳入社会保障制度保障的范围就在主要方面获得了市民身份附属的权利，可以增强心理上的优越感，消除与市民之间的隔阂，避免两个阶层的对立。
建立健全的社会保障制度需要资金，政府可以多方面筹集资金，考虑建立以政府投入为主，村集体投入为辅，村民个人投入为补充的社会保障投入机制，为村民建立健全的家庭养老保障、就业保障、最低生活保障、医疗保障、住房保障体系，使村民老有所依，有稳定的收入来源和健康稳定的生活。
多途径拓展改造资金来源（四）多渠道、
城中村改造需要巨额的资金投入，仅仅依靠政府出资会造成政府巨大的财政负担，因此要多渠道融资。参照全国各大城市城中村改造的经验，目前主要有３种融资方式：一是政府主导方式，以政府出资为主，政府设立专项改造资金；二是村集体主导模式，以村集体出资为主，政府在提供科学的改造规划，并对公共基础设施建设给予资金支持；三是市场主导模式，吸引开发商参与城中村改造。根据实际情况，原则上深圳应鼓励村集体在政府的规划下出资自发改造，并适当进行市场化运作，政府充当监督者和服务者的角色，最大限度的节省财政资金。
（五）推进集体经济改革
建立现代化的企业制度是城中村集体经济发展的必然选择。在确保集体资产不流失的前提下，依照产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的原则，“
将模糊的集体产权清晰化，引入高素质人才，逐步建立起现代化的管理制度，剥离股份公司的社会管理职能，使其成为真正的市场主体。政府应该协助村集体建立现代化的企业制度，协助村集体成立专门的改革机构，做好思想宣传工作，调动村民参与改革的股份合作章程》积极性和主动性，协助起草《，清算集，，。
第６期罗清和，蔡腾飞：深圳城中村问题的思考・３１・
城中村问题是中国加快城市化进程中存在的普
（六）加快廉租房建设
解决外来中低收入者的居住问题是深圳保持经济快速发展的重要问题，城中村被改造后，外来中低收入者在哪里住？一种情况是他们继续寻找便宜的出租屋，利益驱使会使城市周边的地区抢建私房，重蹈城中村的覆辙；另一种情况是中低收入者迫于生活压力离开深圳，去其他城市谋求生计，这样一来将对深圳经济的发展产生严重的负面影响。
城中村被改造之后，最好的替代品就是廉租房，香港在这方面取得了一定的经验。不过，在廉租房建设上，我们认为深圳不能完全参照香港由政府主导建设的模式。相对于香港而言，深圳的中低收入者有几百万之众，廉租房需求量巨大，由政府主导建设会对政府造成过重的财政负担。由于廉租房承担的特殊角色，不能完全按市场化运作，因此，可以考虑在政府监管下进行适当的市场化运作，充分利用社会廉租房建设资金，政府对廉租房租金进行价格监督。
的地点有多种选择，首先是对城中村就地拆除改造，降低建筑密度，改造成现代化的廉租房小区，规范管理；其次是开发新的廉租房楼群，以市场化运作为主，政府限制房租价格并给予开发商一定的补贴。
参考文献：
城中村”地名建设刍议［Ｊ］．中国地名，２００１，（６）．［１］陈丽华．“
遍现象，尤其是像深圳这样在较短时间内发展起来的新兴城市，由于缺乏城市建设经验以及其他多方面的原因，使得城中村改造更加困难。但是，只要政府高度重视，更新观念，认真对待城中村改造过程中出现的各种问题，制定科学的规划，采取相应的应对措施，城中村问题可以得到很好的解决。作为全国改革开放的试验田，深圳应该在城中村改造上做出有益的尝试，探索城中村改造的新模式，为其他城市的城中村改造提供经验。
［２］李俊夫．城中村的改造［Ｍ］．北京：科学出版社．２００４．６．
城中村”的成因及对策研［３］吕宏芬，王积瑾．城镇化进程中“
究［Ｊ］．农村经济，２００５，（４）．
劳动力与城中村［４］蒋学民，王梅，胡振宇．深圳市产业发展、
改造互动关系研究［Ｒ］．深圳综合开发研究院，２００６．
［５］广东省统计局．广东统计年鉴２００６［Ｍ］．北京：中国统计出
版社，２００６．
［６］深圳统计局．深圳市２００６年国民经济和社会发展统计公
报［Ｒ］．２００７．
责任编辑：陈红】【
ＯｕｒＲｅｆｌｅｃｔｉｏｎｓｏｎｔｈｅＨｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇＳｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ
ｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎ
ＬｕｏＱｉｎｇ－ｈｅ，ＣａｉＴｅｎｇ－ｆｅｉ
（Ｓｃｈ００１ｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＳｈｅｎｚｈｅｎＵｎｉｖ．，Ｓｈｅｎｚｈｅｎ５１８０６０，Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｈｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓａｒｅｃｏｍｍｏｎｐｈｅｎｏｍｅｎａｉｎｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａ．Ｔｈｅｈｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎｈａｖｅｂｅｅｎｇｒｏｗｉｎｇａｌｏｎｇｗｉｔｈｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｐｅｒｆｏｒｍｉｎｇｔｈｅｔａｓｋｏｆｌｏｗ－ｐｒｉｃｅｄｗｅｌｆａｒｅｈｏｕｓｅｓａｎｄｃｏｎｓｅｑｕｅｎｔｌｙｈａｖｅｒｅｄｕｃｅｄｔｈｅｏｐｅｒａｔｉｎｇｃｏｓｔｓｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｂｕｔａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，ｔｈｅｙｈａｖｅａｌｓｏｂｒｏｕｇｈｔｓｏｍｅｅｃｏｎｏｍｉｃ，ｓｏｃｉａｌ，ａｎｄｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｐｒｏｂｌｅｍｓ．ＴｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｔｈｅｓｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎｉｓｔｈｅｎｅｅｄｆｏｒｆｕｒｔｈｅｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｔｈｅｒｅａｒｅｍａｎｙｄｉｆｆｉｃｕｌｔｐｒｏｂｌｅｍｓｔｏｂｅｓｏｌｖｅｄｉｎｔｈｅｉｒｒｅｆｏｒｍｐｒｏｃｅｓｓ，ｓｕｃｈａｓｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｏｆｄｅｍｏｌｉｔｉｏｎ，ｐｏｌｉｃｙｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ，ｒｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓ，ｒｅｓｉｄｅｎｃｅｏｆｍｉｇｒａｎｔｗｏｒｋｅｒｓ，ｅｔｃ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓａｔｄｉｆｆｅｒｅｎｔｌｅｖｅｌｓｓｈｏｕｌｄｃｈａｎｇｅｔｈｅｉｒｔｈｉｎｋｉｎｇｍｏｄｅｓｓｏｔｈａｔｔｈｅｙｗｉｌｌｐａｙｍｏｒｅａｔｔｅｎｔｉｏｎｔｏｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔｕｐｄａｔｉｎｇａｎｄｑｕａｌｉｔｙｅｄｕｃａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈｉｎｇａｎｄｉｍｐｒｏｖｉｎｇａｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍ，ｗｉｄｅｎｉｎｇｔｈｅｆｉｎａｎｃｉａｌｃｈａｎｎｅｌｆｏｒｔｈｅｒｅｆｏｒｍｆｕｎｄｓ，ｐｒｏｍｏｔｉｎｇｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｄｏｉｎｇａｇｏｏｄｊｏｂｉｎｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｓｕｂｓｔｉｔｕｔｅｆｏｒ
——ｌｏｗ－ｒｅｎｔｗｅｌｆａｒｅｈｏｕｓｅｓ．ｔｈｅｓｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ—
；；
第２４卷第６期深圳大学学报（人文社会科学版）Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．６Ｎｏｖ．２００７
２００７年１１月ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｚｈｅｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ＆ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ）
深圳城中村问题的思考
罗清和，蔡腾飞
（深圳大学经济学院，广东深圳５１８０６０）
摘要：城中村是我国在城市化快速发展进程中的普遍现象，深圳的城中村是随着经济的发展而成长壮大的；它承担了廉租房的重任，降低了整个城市的运营成本，但也给深圳带来了严重的经济、社会、环境问题，改造城中村是深圳进一步发展的需要；在城中村的改造过程中，存在拆迁补偿、政策执行、村民安置、外来人员居住等难题，政府应转变思想观念，重视村民的观念更新和素质教育，建立健全社会保障制度，拓展改造资金来源，推进集体经济改革，并做好城中村的替代品———廉租房的建设工作。
关键词：深圳；城中村；改造；建议中图分类号：Ｆ１２７．６５
文献标识码：Ａ
文章编号：１０００－２６０Ｘ（２００７）０６－００２７－０５
方式已经非农业化的农村社区，是城乡二元结构在城市的体现。
随着我国城市化快速发展，城中村问题成为我国城市发展的难题。深圳的城市化速度走在全国的前列，但是随着城市化的推进，城中村制约城市发展的问题日益突出。２００４年１０月２８日，深圳市政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，预示着深圳城中村改造全面展开。
２０世纪８０年代末期，我国学者开始对城中村
问题的研究。到目前为止，国内学术界对城中村的概念还没有一致的认识。陈丽华认为城中村是指留存在城市区域内的传统乡村，随着城市化战略的实施，城市不断地扩展使得城中村农田部分也逐渐变成城建用地，留存下来的一部分乡村住宅用地成为了在城市建设之前已经存在的一方居住群体［１］；李俊夫指出城中村是指那些位于城乡规划区范围内部或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落［２］；吕宏芬，王积瑾认为城中村是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象［３］；深圳市政府在其颁布的《深圳市城中村将城中村定义为城市化过程（旧村）改造暂行规定》
中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。笔者认为，城中村是在城市化进程中，位于城市中间或边缘，以集体经济为主，物质形态和生活
深圳城中村现状及成因分析
（一）深圳城中村现状
深圳全市共有３２０个原行政村，如果把原行政村作为基本单位，在此基础上发展形成的城中村（包括旧村）以“个”为度量单位，特区内的罗湖、福田、南山和盐田４个区合计就有９１个，龙岗区有９１个，宝安区最多，为１３８个。全市城中村总建筑面积为
１０６０５万平方米，其中特区内、宝安和龙岗分别为２１３９、４３５４、４１１２万平方米，
建筑容积率分别为
收稿日期：２００７－０９－０７
作者简介：罗清和（１９６１—），男，湖北武汉人，深圳大学教授，主要从事特区经济、产业经济研究；蔡腾飞（１９８５—），男，湖北，
・２８・深圳大学学报（人文社会科学版）２００７年第２４卷
２．６７、０．９５和１．００，建筑密度分别为５３．１％、３２．５％和３３．３％，平均建筑层数分别为５．０、２．９和３．０层［４］。
深圳的城中村主要分布在特区外，但是相对于关外，特区内的建筑容积率和建筑密度均大于特区外，特区内的城中村问题更为复杂，改造难度更大。
（二）深圳城中村的成因分析
程度上直接导致了私房的抢建风潮。１９８２年深圳市政府颁布了《深圳经济特区农村社员建房的暂行规定》新村（居民点）用地面积的计算以每户，规定“
１５０平方米计算，每户住房的基底面积不得超过８０
平方米。建积可增加２０％作预留发展。这一规定解”决了征地后农民的住房问题，但是宅基地只能供自己使用，耕地又被征用了，农民的生活靠什么解决？于是，出现违建私房出租这一问题。政府执法的不严也导致了违法乱建现象普遍。２０世纪９０年代几次城中村抢建风潮皆因此而起，特别是１９９９年政府公布《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》于当年３月５日颁布实施后，虽然明确规定此日期以后所建的违法建筑一律查处，但抢搭“末班车”的心理促使原居民再度疯狂抢建，大约１０万栋违法私房在短时间内建成。这么大范围的抢建，政府也只能默认，难以一一查处。
困境”。由于城市建设的需要，农４．失地农民“
民的土地被大量征用，政府仅给每户农民保留一定量的住宅用地，没有考虑农民失去赖以生存的土地以后的出路问题。失地农民一方面失去了生活的来源和保障，另一方面又缺乏必要的文化知识和专业技能，在深圳快速现代化的过程中，他们逐渐被沦为看客。在这种情况下，农民只能通过“种地”来维持生存，违法建私房屡禁不止。
１．城市的发展与城市用地的扩张。城市的发展
与城市用地的扩张是深圳城中村形成的主要外部原因。１９８０年深圳经济特区成立之前，深圳是一个以农业为主的小镇，１９７９年全市建成区面积仅为３平方公里。特区成立之后，深圳的经济开始快速增长，城市用地也不断扩张。２０００—２００５年深圳全市建成区面积为３３０．５平方公里、４３５平方公里、４９５．２８平方公里、５１６平方公里、５５１平方公里、７１３平方公里［５］。
城市建成区扩大，占用了原来城市周边大量的农业用地，大部分土地被征作城市建设用地，失地农民应该得到妥善的安置和合理的补偿，但城市在快速的扩张中，根本没有时间慢慢吸收、消化原用的农村部落。对农民的拆迁补偿是一个复杂的问题，涉及到农民、政府、开发商方面的利益，要协调好这３方面的利益并不是一件容易的事情，需要长时间的谈判。因此，为了降低城市扩张的成本，深圳选择了绕过村落进行城市建设，农地被大量的征用，而原来的村落被保存下来。随着城市建设的进一步推进，原来的农村村落逐渐被包围，原来廉价的农地价格猛涨，此时再回头和农民谈拆迁补偿的问题，难度更大，很多村落被保存下来，为城中村问题埋下了伏笔。
深圳城中村的清与浊
（一）城中村的价值体现
２．外来人口的急剧增加。与经济发展相对应，深
圳的人口增长速度尤其是外来人口的增长速度迅猛。１９８０年特区成立之初，深圳市（原宝安县）总人口
１．城中村担当了深圳廉租房的角色。廉租房作
为准公共产品，是一个大城市重要的功能组成部分，任何一个城市都需要一些低成本生活区来满足中低收入者生存的需要。建设、提供廉租房是许多国家或地区政府的重要职责，而深圳市政府却迟迟没有把廉租房的建设列入政府议程。外来人口的不断增加，产生了对廉租房的巨大需求，这一需求被村民发现了，便自筹资金建设了大量的出租屋。这些出租屋无意中担任了深圳廉租房的角色，解决了千千万万中低收入者的居住问题。完全依靠民间资金解决廉租房问题，使政府得以节省宝贵的财政资金用于经济建设，这是世界任何一个国家或地区的廉租房都难以比肩的成就。
３３．２９万，户籍人口３２．０９万，暂住人口１．２万，其中绝
大部分是农业人口。截至２００６年底，深圳共有人口
８４６．４３万人，其中户籍人口１９６．８３万，非户籍人口６４９．６万［６］。
外来人口增加，人们对廉租房的需求也大大增加。和许多大城市不同，深圳市政府并没有为低收入群体提供大量的廉租房，而生活成本相对较低的城中村刚好承担了廉租房的重任，满足了这部分人的需求。深圳市政府的《城市暂住人员住房问题研究》在城中村居显示：有４８．７％暂住人员住在城中村中。
住的人员不仅仅有外来农民工，大量初来深圳的城市白领阶层也居住在城中村内。
２．城中村对深圳经济发展的贡献。深圳城中村
是伴随着特区经济快速发展而发展起来的，与其他城市相比，，
第６期罗清和，蔡腾飞：深圳城中村问题的思考・２９・
区，这使得创业者和打工者无论在哪里上班都能找到廉价的城中村出租屋，极大地降低了他们在深圳生活的成本。这些创业者和打工者为深圳经济的发展做出了很大的贡献，同时也间接降低了深圳企业和整个城市的运营成本，对缓解城市交通压力起了一定作用。
深圳房价一直居高不下，城中村的房屋没有进入市场流通，因此城中村的出租屋租金一直保持在一个比较稳定且廉价的水平。村民敏锐的市场意识使他们不断抢建、改造出租屋，增加房屋供给，使短期的廉租房供给弹性提高，供给量大大增加，对稳定深圳房价发挥了一定的积极作用。
（二）城中村存在的问题
了不良的影响：优越的家庭条件使他们没有生活的后顾之忧，部分青年游手好闲、好逸恶劳，这种现象的存在，不利于特区的精神文明建设。另外，村民们为了维护自己的利益，同村或者几个村一起结成共同的利益联盟，给政府的管理和政策的实施带来极大的困难。
脏、乱、差”的代名３．环境方面。城中村是城市“
词。绝大部分城中村城市规划落后，缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章，污水随意排放，垃圾成堆，蚊蝇滋生，生活条件恶劣。高密度的建筑和人口，使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患，一旦发生火灾和疫情，消防车和救护车将无法通行。
改造城中村面临的困难
（一）政策执行难
城中村村民安于现状，担心城中村改造之后失去赖以生存的土地和房屋，极力抵制政府的各项政城中村问题的特策，使政策的执行受到巨大的阻力。
殊性决定了改造政策不能全部强制执行，很多政策必须通过说服教育的方式征得村民的同意后才能执行。很多村民把政府放在自己利益的对立面上，工作人员经常遭到村民的非议、谩骂甚至人身攻击。同时，政府对城中村改造的工作人员缺乏必要的激励机制，工作人员的积极性不高也影响了政策的执行。
（二）拆迁补偿难
城中村改造过程是政府、村民、房地产开发商３方利益博弈的过程。一方面，村民接受改造的机会成本较大，要想让他们接受改造政府必须付出高额的补偿金，增加政府的财政负担；另一方面，城中村分布在不同的区域，级差地租不同使拆迁补偿的标准无法统一，难以做到绝对公平，在补偿问题上出现很多新的矛盾。不确定的风险和交易成本也增加了房地产商开发城中村的成本，甚至令开发商望而却步，要在村民、政府、开发商三者之间找出一个利益平衡点是一项非常困难的工作。
困境”（三）产生新的失地农民“
城中村改造之后意味着村民失去了赖以生存的土地和房屋，由于他们大多数文化素质偏低，年龄偏大，重新接受新技能培训的困难比较大，城中村改造之后村民无法融入社会，难以找到满意的工作，因而。城中村改造之后，１．经济方面。城中村的存在造成了土地利用的
不经济。大量的城中村分布在深圳各区，占用了宝贵的城市建设用地。有些村（如岗厦村）位于深圳的中商品心地段，这类土地极差地租较高，如投资商业、房开发等会带来更高的收入，但这类土地却被环境极差的城中村所占据，房子只供出租，不进入市场流通，市场价值不能得到正常体现，无法获得较高的收益，造成土地利用不经济。
城中村的土地不但自身的正常价值不能实现，而且也会降低周边土地的价值。深圳许多城中村位于城市功能区的核心区域，严重影响了周边土地价值的提升。如罗湖区的湖贝村位于罗湖区的核心商贸区，与主干道深南大道仅５０米之隔，它严重影响了该片区的整体规划，它的存在使中兴路无法打通，导致中兴路大片土地的价值得不到正常体现。
首先是治安问题。由于业主追求租２．社会方面。
金的最大化，城中村的出租屋只要出钱就可以租住，租住城中村的人大多数收入不高，流动性很强，随时可以从这个村搬到另外一个村；城中村的建筑杂乱而稠密，出租屋租金低、隐蔽性强，管理松散、人口密度大，这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便。据深圳市公安部门的不完全统计，目前全市发生在出租屋的案件占到全市发案率的７０％，而外来流动人口的发案率又占到全市的９０％。无疑，城中村成为滋生犯罪的“温床”。
其次是城中村村民的素质问题。城中村的居民，绝大部分都有数量不等的私房出租，他们不用工作，每天打打麻将，喝喝茶就可以获得丰厚的收入，成为名副其实的“食租阶层”。优越的生活条件使他们不，
・３０・深圳大学学报（人文社会科学版）２００７年第２４卷
了享受市民待遇之外，如何解决他们的就业问题是摆在政府面前新的难题。
改造的阻力就不会消失。建立健全社会保障制度，首先可以在一定程度上消除失地农民的后顾之忧。村民失去赖以生存的土地和出租屋之后，部分村民由于年龄大或缺少必要的技能而无法融入到城市体系当中，他们担心城中村改造之后的生存问题，健全的
改造城中村的政策建议
（一）政府工作人员应转变思想观念
城中村改造的本质是城市更新，这首先需要政府工作人员观念的更新。城中村改造不仅仅是简单的经济问题和法律问题，改造涉及到政府、村民、开发商之间的利益博弈，在三者之间找出一个利益平衡点难度甚大。城中村有其自身发展和消亡的规律，改造工作不能一蹴而就，政府应在考察城中村发展规律的基础上制定改造计划，做好两个规划：一是城市整体规划与部署，二是做好每个城中村的规划，根据城中村的具体情况选择适宜的改造模式。因此改造工作要放长进度，有步骤、有计划的逐步推进，切忌急于求成。
在对城中村问题的认识上，政府应肯定其积极简单地将城中村称为作用，辨证地看待城中村问题。
城市的“毒瘤”，忽视城中村对深圳经济发展的贡献，把城中村放在政府的对立面上，只会增强村民的抵触心理，增加改造工作难度。政府应该重塑在村民心中的形象，在改造过程中充分考虑到村民的合理利益，做到以人为本，使村民自愿地接受改造。
（二）在改造城中村的同时重视村民观念的改造和技能培训
城中村是城市中的“孤岛”，在一定程度上与外界隔离，村民的观念与外界差别很大。２００４年，深圳虽然实行全面城市化，城中村的农民全部转变为市民，但是村民们仍然保留着传统的思想观念。城中村改造的任务不仅仅是拆除违章乱建之物，更重要的是在改造过程中注重村民思想观念的更新。在城中村改造的过程中，政府应通过教育、培训等方式用先进的城市文化塑造村民的思想观念，使他们的生活方式、价值取向和行为方式与城市文明尽快融合。此外，政府应重视村民技能的培训和素质的提高，为村民提供免费的教育，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖，融入到城市中，成为真正的“市民”。
（三）建立健全社会保障机制
社会保障是是城中村改造的关键和实质性问，
社会保障制度可以消除村民的顾虑，减小改造的阻力。其次可以体现市民待遇，增强村民和市民之间地位平等的感觉。市民和村民之间的一个重大的差别就是依附在城市户口上的各种权利，其中一个重要方面就是享有社会保障。村民被纳入社会保障制度保障的范围就在主要方面获得了市民身份附属的权利，可以增强心理上的优越感，消除与市民之间的隔阂，避免两个阶层的对立。
建立健全的社会保障制度需要资金，政府可以多方面筹集资金，考虑建立以政府投入为主，村集体投入为辅，村民个人投入为补充的社会保障投入机制，为村民建立健全的家庭养老保障、就业保障、最低生活保障、医疗保障、住房保障体系，使村民老有所依，有稳定的收入来源和健康稳定的生活。
多途径拓展改造资金来源（四）多渠道、
城中村改造需要巨额的资金投入，仅仅依靠政府出资会造成政府巨大的财政负担，因此要多渠道融资。参照全国各大城市城中村改造的经验，目前主要有３种融资方式：一是政府主导方式，以政府出资为主，政府设立专项改造资金；二是村集体主导模式，以村集体出资为主，政府在提供科学的改造规划，并对公共基础设施建设给予资金支持；三是市场主导模式，吸引开发商参与城中村改造。根据实际情况，原则上深圳应鼓励村集体在政府的规划下出资自发改造，并适当进行市场化运作，政府充当监督者和服务者的角色，最大限度的节省财政资金。
（五）推进集体经济改革
建立现代化的企业制度是城中村集体经济发展的必然选择。在确保集体资产不流失的前提下，依照产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的原则，“
将模糊的集体产权清晰化，引入高素质人才，逐步建立起现代化的管理制度，剥离股份公司的社会管理职能，使其成为真正的市场主体。政府应该协助村集体建立现代化的企业制度，协助村集体成立专门的改革机构，做好思想宣传工作，调动村民参与改革的股份合作章程》积极性和主动性，协助起草《，清算集，，。
第６期罗清和，蔡腾飞：深圳城中村问题的思考・３１・
城中村问题是中国加快城市化进程中存在的普
（六）加快廉租房建设
解决外来中低收入者的居住问题是深圳保持经济快速发展的重要问题，城中村被改造后，外来中低收入者在哪里住？一种情况是他们继续寻找便宜的出租屋，利益驱使会使城市周边的地区抢建私房，重蹈城中村的覆辙；另一种情况是中低收入者迫于生活压力离开深圳，去其他城市谋求生计，这样一来将对深圳经济的发展产生严重的负面影响。
城中村被改造之后，最好的替代品就是廉租房，香港在这方面取得了一定的经验。不过，在廉租房建设上，我们认为深圳不能完全参照香港由政府主导建设的模式。相对于香港而言，深圳的中低收入者有几百万之众，廉租房需求量巨大，由政府主导建设会对政府造成过重的财政负担。由于廉租房承担的特殊角色，不能完全按市场化运作，因此，可以考虑在政府监管下进行适当的市场化运作，充分利用社会廉租房建设资金，政府对廉租房租金进行价格监督。
的地点有多种选择，首先是对城中村就地拆除改造，降低建筑密度，改造成现代化的廉租房小区，规范管理；其次是开发新的廉租房楼群，以市场化运作为主，政府限制房租价格并给予开发商一定的补贴。
参考文献：
城中村”地名建设刍议［Ｊ］．中国地名，２００１，（６）．［１］陈丽华．“
遍现象，尤其是像深圳这样在较短时间内发展起来的新兴城市，由于缺乏城市建设经验以及其他多方面的原因，使得城中村改造更加困难。但是，只要政府高度重视，更新观念，认真对待城中村改造过程中出现的各种问题，制定科学的规划，采取相应的应对措施，城中村问题可以得到很好的解决。作为全国改革开放的试验田，深圳应该在城中村改造上做出有益的尝试，探索城中村改造的新模式，为其他城市的城中村改造提供经验。
［２］李俊夫．城中村的改造［Ｍ］．北京：科学出版社．２００４．６．
城中村”的成因及对策研［３］吕宏芬，王积瑾．城镇化进程中“
究［Ｊ］．农村经济，２００５，（４）．
劳动力与城中村［４］蒋学民，王梅，胡振宇．深圳市产业发展、
改造互动关系研究［Ｒ］．深圳综合开发研究院，２００６．
［５］广东省统计局．广东统计年鉴２００６［Ｍ］．北京：中国统计出
版社，２００６．
［６］深圳统计局．深圳市２００６年国民经济和社会发展统计公
报［Ｒ］．２００７．
责任编辑：陈红】【
ＯｕｒＲｅｆｌｅｃｔｉｏｎｓｏｎｔｈｅＨｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇＳｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ
ｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎ
ＬｕｏＱｉｎｇ－ｈｅ，ＣａｉＴｅｎｇ－ｆｅｉ
（Ｓｃｈ００１ｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＳｈｅｎｚｈｅｎＵｎｉｖ．，Ｓｈｅｎｚｈｅｎ５１８０６０，Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｈｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓａｒｅｃｏｍｍｏｎｐｈｅｎｏｍｅｎａｉｎｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａ．Ｔｈｅｈｏｕｓｅ－ｒｅｎｔｉｎｇｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎｈａｖｅｂｅｅｎｇｒｏｗｉｎｇａｌｏｎｇｗｉｔｈｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｐｅｒｆｏｒｍｉｎｇｔｈｅｔａｓｋｏｆｌｏｗ－ｐｒｉｃｅｄｗｅｌｆａｒｅｈｏｕｓｅｓａｎｄｃｏｎｓｅｑｕｅｎｔｌｙｈａｖｅｒｅｄｕｃｅｄｔｈｅｏｐｅｒａｔｉｎｇｃｏｓｔｓｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｂｕｔａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，ｔｈｅｙｈａｖｅａｌｓｏｂｒｏｕｇｈｔｓｏｍｅｅｃｏｎｏｍｉｃ，ｓｏｃｉａｌ，ａｎｄｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｐｒｏｂｌｅｍｓ．ＴｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｔｈｅｓｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓｉｎＳｈｅｎｚｈｅｎｉｓｔｈｅｎｅｅｄｆｏｒｆｕｒｔｈｅｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｔｈｅｒｅａｒｅｍａｎｙｄｉｆｆｉｃｕｌｔｐｒｏｂｌｅｍｓｔｏｂｅｓｏｌｖｅｄｉｎｔｈｅｉｒｒｅｆｏｒｍｐｒｏｃｅｓｓ，ｓｕｃｈａｓｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｏｆｄｅｍｏｌｉｔｉｏｎ，ｐｏｌｉｃｙｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ，ｒｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓ，ｒｅｓｉｄｅｎｃｅｏｆｍｉｇｒａｎｔｗｏｒｋｅｒｓ，ｅｔｃ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓａｔｄｉｆｆｅｒｅｎｔｌｅｖｅｌｓｓｈｏｕｌｄｃｈａｎｇｅｔｈｅｉｒｔｈｉｎｋｉｎｇｍｏｄｅｓｓｏｔｈａｔｔｈｅｙｗｉｌｌｐａｙｍｏｒｅａｔｔｅｎｔｉｏｎｔｏｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔｕｐｄａｔｉｎｇａｎｄｑｕａｌｉｔｙｅｄｕｃａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈｉｎｇａｎｄｉｍｐｒｏｖｉｎｇａｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍ，ｗｉｄｅｎｉｎｇｔｈｅｆｉｎａｎｃｉａｌｃｈａｎｎｅｌｆｏｒｔｈｅｒｅｆｏｒｍｆｕｎｄｓ，ｐｒｏｍｏｔｉｎｇｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｄｏｉｎｇａｇｏｏｄｊｏｂｉｎｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｓｕｂｓｔｉｔｕｔｅｆｏｒ
——ｌｏｗ－ｒｅｎｔｗｅｌｆａｒｅｈｏｕｓｅｓ．ｔｈｅｓｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｓ—
；；