北京城市学院2014届毕业论文
北京市住宅小区车位管理调研分析
学生姓名： 学 号： 班 级： 专 业： 学 部： 指导教师：
徐瑞增 [1**********]
工商管理(涉外物业管理)
涉外物业管理 经济管理 程存峰
二零一四年四月
北京市住宅小区车位管理调研分析
The Beijing residential area parking management research analysis
学生： 徐瑞增 班级 工商管理（涉外物业管理） 学号： [1**********]
学部： 经济管理 专业： 工商管理（涉外物业管理） 指导教师： 程存峰
职称：
工作单位：
毕业论文完成时间： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月
摘 要
21世纪在人民生活水平的不断提高，汽车制造业的逐渐成熟和公路网的不断完善下使得许多人尝到了拥有私家车的甜头，更多的人拥有了购买私家车和养护私家车的能力。在这一大背景下，私家车数量急剧上升。但是一般已建成的小区的停车位的数量是很难有较大的改变的，这也就造成了物业服务企业在管理小区停车位时会出现很多新的问题。
简单的以北京市为例，根据法制晚报2012年2月份的一次调查，北京市机动车保守估计已经突破500万大关。然而，同年北京市公布备案的停车位连80万都不到。如果机动车和停车位的配比按1:0.7进行计算的话，根据北京市第六次人口普查报告，北京市小区大约可以提供230万左右的停车位。如果按照这个计算的话北京市500万辆机动车大概只有300万个左右的停车位，至少有200万辆车没有停车位供给他们停车。而作为物业服务企业，尽我们最大的可能帮助业主是我们应该做的。作为物业服务企业的我写这篇论文的目的就在于希望可以为物业服务企业在管理停车位上尽自己的微薄之力。这篇论文的目的在于对业主尽最大努力，发挥每一个停车位最大作用，利用有限的空间，开发出更多的停车位。利用所学到的停车位服务管理知识，使更多的业主对我们的工作满意。
关键词：物业管理；停车位管理；业主满意度；业主停车位模型体系；停车位盈
利方案
Abstract
In the 21st century in the continuous improvement of people's living standards, the continuous improvement of the auto industry gradually mature and road network under the left many people reap the benefits of having a private cars, more people have buying private cars and curing the ability of private cars. In this context, a sharp rise in the number of private cars. But in general the number of completed residential parking space is hard to have bigger change, this also caused the realty service enterprise in the management of parking Spaces will be a lot of new problems. Simple in Beijing as an example, according to the legal evening news in February 2012, a survey of the Beijing motor vehicle hit the 5 million mark a conservative estimate has. In the same year, however, Beijing announced record even less than 800000 parking Spaces. If the ratio of motor vehicles and parking Spaces by 1:0. 7 to calculate, according to the sixth census report in Beijing, Beijing area can provide about 2.3 million parking Spaces. If calculated according to the Beijing 5 million vehicles probably only about 3 million parking Spaces, at least 2 million car parking supply they stop. As a realty service enterprise, do our utmost to help the owner is what we should do. As I write this essay of realty service enterprise is hope can for the purpose of the realty service enterprise in the management of parking Spaces on do little of their own power. The purpose of this paper is to try our best to owners and give play to the role of each parking space biggest, use of limited space, to develop more parking Spaces. Using the learned knowledge of parking service management, make the owner of more satisfied with our work.
Keywords：The property management Parking management The owner satisfaction The owner parking space model system Parking space profit plan
目 录
绪论 .......................................................................................................................... 1 一、综合调研信息分析 .......................................................................................... 1
1.调研时间（成果在附录二中） ........................................................... 1 2.调研成果 ............................................................................................... 2 3.小区类型分析 ....................................................................................... 2 4.数据表中小区地理位置分布 ............................................................... 2 5.小区停车位配比 ................................................................................... 2 6.小区停车位紧张状况 ........................................................................... 3
二、从调研成果看北京市很多地方停车位不足的原因分析 .............................. 3
（一）住宅小区规划的停车位不足 .............................................................. 3 （二）有车一族的急剧增加 .......................................................................... 3 （三）停车位资源利用的不充分 .................................................................. 3 三、调研住宅小区过程中发现的停车位不足带来的隐患 .................................. 4
(一)汽车刮蹭事故增加 .................................................................................... 4 (二)物业服务企业所管项目的消防通道被占用 ............................................ 4 (三)业主随意停车引起纠纷 ............................................................................ 5 (四)案例说明停车位管理不善带来的问题 .................................................... 5
1.停车场设施问题 ................................................................................... 5 2.停车位管理回访电话存在不及时或没有 .......................................... 6 3.停车位管理及其附近监视器不足和损坏的问题 ............................... 6
四、引入马斯洛的需要层次模型分析物业车位管理的良性循环 ...................... 6 五、解决停车位管理的一些方法 .......................................................................... 7
1.量化收费指标 ....................................................................................... 7 2.停车位资源共享 ................................................................................... 8 3.物业服务企业和交管部门沟通后允许部分地区占道停车 ............... 8 4.现在存在很多地方停车有时间性 ....................................................... 8
六、利用停车位信息管理系统解决北京市住宅小区停车位管理上的难题 ...... 8
(一)北京市住宅小区停车位信息管理系统 .................................................... 8 (二)按以下步骤进行设计工作 ........................................................................ 9
参考文献 ................................................................................................................ 12 致谢 ........................................................................................................................ 14 附录1 ..................................................................................................................... 15 附录2 ..................................................................................................................... 22 附录3 ..................................................................................................................... 23 附录4 ..................................................................................................................... 24
绪论
我写的这篇论文题目为《北京市住宅小区车位管理调研分析》。本篇论文的主要意义是为了在北京市一些停车位比较紧张的地方通过良好的物业管理使得停车位的利用率得到提高，进而减少一些物业服务企业与业主的纠纷，使得物业可以更好的为业主提供服务。同时，通过物业良好的管理，有利于提高所服务对象的舒适度和满意度。这有利于提高物业服务企业的物业缴费率，有利于提高物业企业的盈利。
这篇论文的主要目的在于通过我自己的努力和我本身对物业行业的认知,对于物业服务企业停车位的管理提出自己的方案，同时尽可能的提出一些我个人认为比较新颖的解决的办法，希望在理论上可以解决一些存在停车位不足的地方的停车位不足的为题.同时我还会实地调研物业项目，汇总调研数据，分析调研资料。配合一些分析模型解决问题。最后，我尽可能利用浅显的利用大学时学过的管理信息系统的知识，做出一个停车位管理信息系统的一个简单的流程图。简单的弄清楚物业管理停车场的简单的流程和模式。其次我还会通过信息管理系统简单的列出物业服务企业，业主和停车场三者之间的关系，以便于更好的解释物业管理停车位管理信息系统的流程图。
一、综合调研信息分析
1.调研时间（成果在附录二中）
2.调研成果
3.小区类型分析
调研小组获取的数据中将住房按房龄划分：老旧小区房龄10年以上,新建小区指房龄在10年以下，新建小区从房价和房屋品质又分成新建普通住宅、新建高档住宅，公寓只做比较，别墅普遍有自家车库，不再本论题研究之列。从图表看来老旧小区3例、新建普通住宅6例、新建高档小区5例，所采数据中符合北京住宅的构成，能够反映北京停车状况。 4.数据表中小区地理位置分布
从调研的小区住宅项目的地理分布上看，涵盖了北京的几个有代表性的居住地的情况，调研小区分布较为合理。
5.小区停车位配比
停车位配比指的是小区所住业主户数与停车位总数比值，从小区情况一览表及柱状图中可以发现，有两个高峰值，第一个高峰值基本是老旧小区，其停车位配比小于1：0.5，停车位数量上先天不足。第二个高峰值基本是新建普通小区或中高档小区，其停车位数量项目明显有所增加。
6.小区停车位紧张状况
从所采集的数据看到，停车位充足或较充足的小区包括公寓仅有5个，而停车位紧张或非常紧张的小区却占到了10个，可以肯定地说北京小区多数的停车状况处于紧张和十分紧张的状态，这就印证了小区问题和矛盾的很大部分在于停车管理，处理好停车问题，相当于消防隐患、小区秩序、邻里关系等等物业管理的问题就迎刃而解。
二、从调研成果看北京市很多地方停车位不足的原因分析
（一）住宅小区规划的停车位不足
最近一次北京市提高住宅小区以及改建小区停车位配套标准是1999年。北京市通过行政规定,北京市三环以外的普通住宅小区可以按规定享受每两户拥有1个停车位的配置.如果是政府定义的中高档的住宅小区的话,每户可以享受一个停车位的标准配置，高档公寓和别墅每户才只能享受1.3个停车位标准配置。近15年以来这个标准一直都没有更改。虽然很多开发商为了提高经济效益自发的在一些楼盘提高了每户的标准配置。可是一些年限比较长的小区和一些先天不足未提高的小区的停车位严重不足是显而易见的。
（二）有车一族的急剧增加
21世纪在人民生活水平的不断提高，汽车制造业的逐渐成熟和公路网的不断完善下使得许多人尝到了拥有私家车的甜头和私家车带给他们的方便快捷。经济发展使得更多的人拥有了购买私家车的能力和养护私家车的能力。在这一大背景下，私家车数量急剧上升。而且根据我的调研，近一些年来，许多家庭已经不满足于一家一车了，很多家庭因为各种各样的原因已经一家两辆车，更有一些家庭环境比较好的家庭一家多车了。各式各样的的政策也在一定程度上从而促进了停车位的紧张。
（三）停车位资源利用的不充分
在北京，靠近城里的有六个区，统称北京城六区。在城六区中有一部分的停
车位出现白天没地方停，晚上没车放。很多住宅小区也同样面临着这个问题。同样，在很多停车位成规模的地方存在停车位的购买停，车位的购买使得每一个停车位都是有主的，这也就大大的限制了停车位的有效的利用率。进而使得一部分停车位愈加的紧张。
三、调研住宅小区过程中发现的停车位不足带来的隐患
小区内停车位不足，业主只能见缝插针，哪里有地方就停在哪里。这样做虽然方便，但是却带来诸多隐患，最终受害者依然是广大的业主。
(一)汽车刮蹭事故增加
在我们调研的御景园小区就曾发生过这样事情。因为道路两边停车太多，留给车通行的路过于狭窄，业主的车不小心剐蹭。该事件最终经由物业公司的协调，走车场保险，事情得以解决。
因为没有充足停车位，只能占道停车的小区不止御景园一个，在我们调研的小区中还有石佛营东里、芳群园一期，西马金润等小区也发生过停车剐蹭问题。可见，因为停车位紧张而造成汽车剐蹭的问题已经非常普遍。在走访中，我们还了解到部分小区没有完善的车场保险制度，汽车发生刮蹭，如果找不到责任人，业主会怪罪于物业或只能自行修复。
(二)物业服务企业所管项目的消防通道被占用
在我调研北京市住宅小区的过程中曾经听一些物业服务企业的工作人员告诉我2012年5月份大概20号左右，在北京市昌平区水库路随缘小区9号楼9层一间住户家中发生了爆炸，住户所在房间的一间阳台发生塌落事件，旁边居民根据住户房间不断冒出的火光判断发生火灾事故。很多在周围的居民纷纷打电话报警。根据在现场的居民描述,消防车、警车、救护车大约在20分钟左右到达的小区外.但是发现消防车无法进入小区内部。因为随缘小区在大门正中间跟许多小区一样违规设立了一个小型的收费亭，大型车辆例如救火车根本无法过去。因此耽误了整个消防大概1个多小时的时间
安全大于天。如果不是消防通道被占用，就不可能造成随缘的惨剧。在调研过程中我们亲眼看到不少小区，有不同程度的消防通道被占用的问题，这也为我们敲响了警钟，小区停车位再紧张，也不能占用应急通道，也不能拿生命开玩笑，可见在停车位异常紧张的北京做好停车管理是多么重要。
(三)业主随意停车引起纠纷
昌平金隅万科城停车位配比为2:1，小区入住率非常高，加之部分业主家里拥
有两辆车或以上，停车位显得异常不足，曾经发生过这样的事情，园区内一业主午夜回家，转了一大圈没找到车位，一气之下将车停在园区机动车道路中间，保安见状急忙上前劝阻，让其离开道路，该业主坚持只有安排到停车位才开走，对于物业公司的保安人员来说这是一场非常艰难的谈判，在园区内造成了极大影响。
我在调研中也听到这样的一个真实的事例，有一个项目业主的地下车位过于
紧张，实在是找不到停车位。自家车无法停车入位，联系物业解决问题，物业没能及时联系到可以停放的车位，急切的业主找朋友开来多部车将小区各大门堵塞，以表抗议，同时引起了物业与业主之间，业主与业主之间的矛盾。虽然该业主的做法欠妥，但如何提高物业服务企业服务于业主的水平，切实做好停车管理是刻不容缓的事情。
(四)案例说明停车位管理不善带来的问题
(1)项目介绍：
远洋沁山水位于北京市较为中心的地带，周围建设有地铁站玉泉路站，根据
调研其总建筑面积约为32万平方千米。作为一个建成年代比较新的中高档的住宅小区，他拥有比较良好的物业管理公司。远洋沁山水物业服务中心的很多物业服务人员很多都是来自于中国物业的无冕之王--万科物业。该住宅小区曾于2010年其间竞选过北京市五星级小区评比范围。我有幸在实习期参与过其中一部分评选北京市五星级小区的工作。当时竞选时主要的难题之一就是住宅小区停车位管理的相关问题。例如停车位存在不足的情况，物业服务企业停车位管理时间太短，很多工作还未做好。部分两期，三期的停车位正在施工，工期很紧等等诸如此类的问题。
(2)问题介绍
远洋沁山水小区的停车位存在很多的问题，其中一些问题难以避免，但是还
是有许多问题是物业公司可以解决的。
1.停车场设施问题
停车场有些地方的设施因为人为破坏或者是使用时间过长存在着一部分损坏
的现象，其中大部分问题并没有引起物业相关巡视人员的重视。造成的结果就是问题没有及时的上报从而导致问题没有得到及时的处理。虽然巡视人员在巡视过程中解决了一些问题，但是有一些问题因为是小问题或者是问题过于隐蔽而被巡视人员忽视。也不仅仅造成了租户在工作和生活过程中的不便，同时这些问题还有可能变成安全隐患。这些安全隐患如果造成了一些安全事故的话，很有可能会
非常的严重。并且这个项目有一些特殊的地方，他仅仅一期项目竣工，所以这个项目和地产方面的联系非常的紧密。如果改进设施的时间比较早的话可以与远洋地产的人员进行沟通，获得他们的支持，由他们解决一部分的费用，甚至费用有可能由他们全部解决。
2.停车位管理回访电话存在不及时或没有
在北京远洋基业物业管理有限公司下属远洋·沁山水物业的一份停车位调查
报告中指出远洋·沁山水小区的物业服务人员在处理完问题后并没有达到对租户100%的回访电话。同时也存在少量的回访电话未能在规定时间内及时反馈给租户。这也就容易造成住户与物业的矛盾。
3.停车位管理及其附近监视器不足和损坏的问题
远洋·沁山水小区物业实时监控的摄像头仅有不足40个。大部分摄像头监视
的是主要电梯，各主要门口，路口。这就使得监视器的数量越发的显得不够。远洋·沁山水小区拥有一些内部的监视器，对小区的安保并没有多大的贡献。使得这部分监视器经常做无用功。监视器的不足会倒是很多的问题，首先就是园区的监视存在许多的死角。遇到下雨，刮风等自然灾害，再加上人为损坏使得监视器难以全年保持全开。从而造成更多的死角。这同样会造成一些安全隐患。
4.远洋·沁山水小区物业服务人员停车位管理工作存在无作为的现象的问题：
远洋·沁山水小区物业管理的服务人员在工作中因为工作没有明确的标准，
流程，并且没有经历过系统的，完善的，长时间的上岗前培训。导致住户、物业各自都对物业服务应该达到的水准都有自己的描述。这也间接导致了物业服务人员工作允许存在无作为的现象。租户与物业双方的沟通存在巨大地差距。久而久之，小矛盾累积成大的矛盾，使得矛盾难以调和。
四、引入马斯洛的需要层次模型分析物业车位管理的良性循环
这篇论文我采用美国的心理学家马斯洛的需要层次模型来解释停车位问题的
解决会为物业管理进入良性的循环奠定坚实的基础。
面对业主、物业服务企业的需求不断变化。业主的法律意识不断地增强。物
业服务方面法律、法规的相继出台和完善。物业服务行业在物业服务管理过程中正不断地朝着法制化、规范化、业主需求细化的方向发展，这有利于物业服务企业的不断地发展。同时也有利于业主权益的保障。然而，这为了物业服务企业更多的，更准确的把握业主的需求提出了挑战。根据马斯洛需求层次模型的原理，
结合当前物业停车位管理的特点，我们认为，我改变的马斯洛需求层次模型使得新的物业服务可以更加的贴近的客户需求。
（1）首先，满足住户最基本的要求，也就是满足客户对物业企业最简单的要
求。对于业主物业管理企业提供最基本的停车位的需求保障。对物业服务企业停车位管理相关的人员，例如物业秩序维护部门和停车管理员。我们应当提供提供合理的，完善的，更加富有人性化的培训。提高物业服务企业与停车位管理有关的人员的整体素质和业务能力。提升物业管理企业物业服务人员整体的服务水平。
（2）其次，在业主的停车位的基本需求得到保证的前提下，争取为业主提供
一个人文化的工作和生活环境。使得业主对由于停车位的管理感性的认识。使业主在物业服务企业所管理的停车位都在人文化的环境中，更加的舒适。
（3）再其次，满足了业主的一些需求，物业管理企业会得到业主的认可。然
后可以根据业主自身的意愿，为他们提供一些增值的更加人性化的服务。不但可以为物业管理企业增加一定的额外的收入，还可以使高端的业主在物业服务管理良好的条件下得生活可以更加的舒适。
（4）物业服务企业提供一些看不见，摸不着但是却很实用的服务。增进物业
与业主之间心与心的距离。好的物业服务同样可以赢得业主的尊重。
（5）一个良性的循环使得物业服务企业可以得到良性的发展。实现自我的需
要。
总结而言，马斯洛的需要层次模型的主要的意义在于告诉我们物业服务企业
通过满足业主最基本的需求的前提下，提供给一些有需求业主的增值服务，提高物业服务企业的经济效益。进而使得物业服务企业可以有更多的精力和金钱为业主提供更好的人文环境，进而形成一个良性的循环。
五、解决停车位管理的一些方法
1.量化收费指标
加强车场管理，保证应急通道安全。在调研中，我们发现在停车位严重不足
的金隅万科城，物业管理工作人员通过多种方式努力与业主协商，达成停车管理共识，目前大家基本遵循这样的规定，若有车位，门卫让您进去，自行找地方停车。若小区车位已满，门卫会禁止您驶入小区。业主只能自行停在附近的路边。这样做，首先保证了小区内的安全，消除隐患，同时物业也积极与昌平区交管局协商，夜晚将车停在小区周围的马路上，不会被贴条，这样使得业主安心遵守停车规矩。
2.停车位资源共享
通过错时停车的办法，合理利用车位资源。北京椿树园小区与周边大厦协议
停车，白天小区内空车位多，可以将附近大厦里的车停进来；夜晚，小区里车位不够用，将附近大厦空余的车位利用起来。
3.物业服务企业和交管部门沟通后允许部分地区占道停车
根据调研等实际了解的情况来看，北京市很多的住宅小区停车位存在着不同
程度的不足的问题。
根据我的调研经历很严重的地方造成了两种情况比较多。第一是业主不得不
将汽车停到很多不安全的地方，这种业主几乎每天晚上都会担心车辆被破坏。更为奇特的是，现有的很多地方即使不能保证业主车辆的安全，仍然或多或少的收取停车费用，多一些的几乎与小区停车位费用相当。第二是每天在住宅小区乱停车，而且有的因为物业服务企业管理不善使得这些现象变成了一种正常的现象，极其容易引起纠纷。
根据我的调研，北京市的中心城区住宅小区满足不了业主的停车需求已经不
能算是少有的现象了。至少一半以上的小区都存在或多或少的停车位不足的问题。如果周边有大型购物中心或者是超市的话，周边不计违章马路上几乎停满了车。就以北京金源购物中心的周边住宅小区为例，双向四车道常年两车道，严重的时候甚至连两个车道都很难满足。而北京金源购物中心的停车场即使是在北京市也属于大型的停车场，而且是免费的。这种情况下离满足业主需求仍然存在非常大的差距。
4.现在存在很多地方停车有时间性
简单的说就是全天停车分时段拥挤。如果好好利用空闲时段的停车位，可以
极大地缓解周围拥挤地段的停车位不足的情况，还可以给很多停车位管理单位和服务单位很多经济的收入，使得他们可以有更好的经济实力改善停车场，进而形成了一个良性的循环，可持续发展的循环。
六、利用停车位信息管理系统解决北京市住宅小区停车位管理上的
难题
(一)北京市住宅小区停车位信息管理系统
随着物业管理信息化管理的普及和物业服务行业人员综合素质的不断提高以
及物业行业朝阳行业的不断体现，大部分的物业服务企业都拥有购买成品信息化管理系统的综合财力。而少部分杰出的物业以及一些大型的物业都拥有开发适应
本公司服务管理的信息化管理系统的技术实力。许多物业管理企业在停车位管理上正面临着诸如不及时，不准确此类的问题。物业服务管理的数据和业务越来越庞大，而计算机就是一种高效的管理系统，这就需要我们把物业停车位的管理与计算机结合起来，从而物业停车位管理系统应运而生。运用管理信息系统的知识及时对信息进行整理，将提高物业服务企业各项工作的效率和质量，促进停车位的销售， 业主车辆的进出；减少很多物业服务企业总结性的工作，使物业服务企业的的职工可以用更多的时间和精力来服务于业主，服务于企业；改善经营管理，堵塞漏洞，保证顾客和物业服务企业的的经济效益。同时节省了大量的人力、物力，改善了员工的并且能够快速反映出反馈信息分析，使管理人员快速对市场的变化做出相应的决策，加快物业服务企业的经营管理效率，提高工作与工作员之间的整合效率，大大提高整个物业服务企业的运作效率。
(二)按以下步骤进行设计工作
(1)提出计划及设想，制定方案:确定所要设计北京市住宅小区停车位系统的总的目标，给出功能，性能，可靠性等需求方面的标准。完成该系统的可行性研究，估计可利用的资源（物质，人力），计划出完成任务的实际时间。
(2)提出并确定明确人员的分工：明确人员分工，小组正式启动。
(3)根据分工明确需求分析，个人工作：根据用户提出的需求进行分析并给出明确的，详细的工作流程，编写出可行性分析报告。
(4)根据工作需求设计信息系统概要：把各个人员工作寻找到的需求转换成信息管理系统中的体系结构模块，注意体系结构模块要和需求相对应。
(5)根据模块进行详细的设计：对每个人员负责的模块和需要个人，小组完成的工作进行具体的描述，阐释。为以后编写流程图提供准备。
物业停车位信息管理系统可行性的分析
经济上的可行性
物业停车位信息管理系统随着信息管理系统知识的不断完善，进步和物业服务企业经济效益的逐渐加强，使得大多数物业服务企业拥有购买和开发信息系统的能力。物业停车位信息管理系统的使用又可以减免很多不必要的费用。如人员专业的培训费用和员工使用的个数。信息化的管理最大的优点在于可以提高每一名员工的工作效率。通过信息系统本身的优势为物业服务企业节省了人力资源、物力资源、经济成本等。系统所带来的经济收益也是显而易见的及其可观如果物业车位信息管理系统被需要的物业服务企业采用的话，不仅可以加快停车位正规划管理的建设。还可以提供更多的更准确的信息，提高取得信息的速度和信息收集的速度，对企业长远的发展有不可忽视的作用。
管理上的可行性
该系统是用比较科学的管理方法管理停车位，相应的信息化管理的水平也已经成熟，各项规章制度通过借鉴也已经可以达到比较完善的水平。如果物业服务企业运用物业停车位信息管理系统的话，可以使物业服务企业停车位管理完全信息化管理，减少管理成本，减少人工成本，提高员工工作效率，发挥企业优势，进而使企业在管理上，服务上优于对手。
技术上的可行性
随着物业服务企业的收益不断增加和信息管理技术的不断发展，特别是网络技术和网络硬件水平的不断的升级完善。大多数物业服务企业都具有独立开发信息化管理系统的软件或者是购买信息系统软件的能力。现有的开发软件的技术正在不断的普及和平价化。物业服务企业只要提出设想，提出一些具体的要求就可以由企业或者是个人完成物业车位信息管理系统的开发。而不断更新换代的的计算机等设备使得硬件也得到了有效的保障。
停车位,业主,物业三者之间的关系
业管理停车位价格制定流程图
参考文献
［1］戴佳芳 住宅物业停车位权属分析 上海房地 2011
［2］张洪涛 物业小区停车位权属研究 上海社会科学院2009
［3］唐婷 对后勤物业停车管理的思考 才智 2012
［4］李洪涛 摇到车位的业主被献爱心 中国消费者报 2009
［5］何勇 济南市居住区停车位建设管理研究 天津大学 2012
［6］连奕.物业管理的实践北京燕山出版社2012.7
［7］贺澄君.物业服务人员素质培训.石油工业出版社 2008
［8］谢红伟.物业管理人才开发管理住宅产业 2007
［9］覃庆祥. 试论如何提高物业管理企业服务品质[J]. 企业导报. 2012(
［10］[美] Michael N. DeMers著， 地理信息系统基本原理（第二版）. 北京：电子工业出版社，2001
［11］Michael F. Worboys. GIS: A Computing Perspective. Taylor & Franics Ltd, London, Britain,2010
［12］
［13］
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
致谢
一篇调研型的论文，在经过多次走访物业服务企业和老师的多次指导下，完成了这篇论文。再此我要特别的感谢的指导老师程存峰老师和我们班的专业秘书老师李霞老师。
程存峰老师对我的指导是特别用心的，多次指导我修改我的论文，程老师非常忙。白天几乎没有休息的时间，每次都是当天的深夜批改我的论文，争取第二天给我。而且修改我的论文从来都是非常细心的，即使一个标点符号出现问题，程老师都会第一时间看见并指出让我修改。总之，没有程老师的多次的指导，我这篇论文将会下降数个档次。
李霞老师是我见过的最负责任的老师，最负责任的专业秘书。没有李霞老师4年期间每年帮我们联系物业企业实习的话，我很难在这篇论文中实地了解这么多的数据。而且李霞老师在我们写论文期间几乎是任何时候都能找到她，无论什么时候发短信或者是打电话李老师都会细心地给我解答问题。李霞老师是我见过的最负责的老师。
再此，衷心的感谢那些帮助过我的老师和同学们。
北京城市学院2014届毕业论文
附录1
调查问卷（空白） 此处填写问卷标题 停车位调查问卷
问卷正文
第1题 您小区的车位够用么？ [单选]
第2题 您居住在几环？ [单选]
第3题 您小区目前的房价水平： [单选]
第7题 小区的车位以租为主OR以买为主？ [单选]
第9题 您觉得停车主要问题有哪些呢？ [多选题]
选项
小计
比例
北京车太多 停车位不足 违章停车严重 管理不到位 停车不合理 法律法规不健全 停车场利用不完善 说不清，请留下您宝贵意见 本题有效填写人次
第10题 您认为是否有停车位改良的必要？ [单选]
第11题 您认为在住宅区的停车位最重要的一点是什么？ [单选]
第12题 您小区是哪种停车现状？ [单选]
第13题 您认为哪种停车位比较适合北京的现状（借上图） [单选]
第14题 您小区的车位配比是（车位和车的比例关系） [单选]
选项
小计
比例
无停车位
5%以下（约20个车配有1个车位） 5%~10%（约10个车配有一个车位） 10%~30%（约10个车配有3个车位）
30%~50%（约10个车配有3~5个车位) 50%~70%（约10个车配有5~7个车位） 70%~100%（约一个车配有0.7~一个车位） 100%以上（车位富裕，基本未停满） 本题有效填写人次
第15题 您小区有空车位吗？ [单选]
第16题 您小区有空车位吗？ [单选]
第18题 对于小区存在空车位的原因，您认为是 [单选]
第19题 对于小区没有空车位的现象 [单选]
第20题 对于小区没有空车位的现象 [单选]
第21题 您认为限制车牌号不会抑制车位不够用的现象 [单选]
第22题 您认为投资车位合理吗？ [单选]
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
附录2
调查问卷结果统计
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
附录3
访谈提纲1
访谈提纲1正文
访谈提纲2
访谈提纲2正文
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
附录4
访谈记录1
访谈记录1内容
访谈记录2
访谈记录2内容
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
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北京市住宅小区车位管理调研分析
学生姓名： 学 号： 班 级： 专 业： 学 部： 指导教师：
徐瑞增 [1**********]
工商管理(涉外物业管理)
涉外物业管理 经济管理 程存峰
二零一四年四月
北京市住宅小区车位管理调研分析
The Beijing residential area parking management research analysis
学生： 徐瑞增 班级 工商管理（涉外物业管理） 学号： [1**********]
学部： 经济管理 专业： 工商管理（涉外物业管理） 指导教师： 程存峰
职称：
工作单位：
毕业论文完成时间： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月
摘 要
21世纪在人民生活水平的不断提高，汽车制造业的逐渐成熟和公路网的不断完善下使得许多人尝到了拥有私家车的甜头，更多的人拥有了购买私家车和养护私家车的能力。在这一大背景下，私家车数量急剧上升。但是一般已建成的小区的停车位的数量是很难有较大的改变的，这也就造成了物业服务企业在管理小区停车位时会出现很多新的问题。
简单的以北京市为例，根据法制晚报2012年2月份的一次调查，北京市机动车保守估计已经突破500万大关。然而，同年北京市公布备案的停车位连80万都不到。如果机动车和停车位的配比按1:0.7进行计算的话，根据北京市第六次人口普查报告，北京市小区大约可以提供230万左右的停车位。如果按照这个计算的话北京市500万辆机动车大概只有300万个左右的停车位，至少有200万辆车没有停车位供给他们停车。而作为物业服务企业，尽我们最大的可能帮助业主是我们应该做的。作为物业服务企业的我写这篇论文的目的就在于希望可以为物业服务企业在管理停车位上尽自己的微薄之力。这篇论文的目的在于对业主尽最大努力，发挥每一个停车位最大作用，利用有限的空间，开发出更多的停车位。利用所学到的停车位服务管理知识，使更多的业主对我们的工作满意。
关键词：物业管理；停车位管理；业主满意度；业主停车位模型体系；停车位盈
利方案
Abstract
In the 21st century in the continuous improvement of people's living standards, the continuous improvement of the auto industry gradually mature and road network under the left many people reap the benefits of having a private cars, more people have buying private cars and curing the ability of private cars. In this context, a sharp rise in the number of private cars. But in general the number of completed residential parking space is hard to have bigger change, this also caused the realty service enterprise in the management of parking Spaces will be a lot of new problems. Simple in Beijing as an example, according to the legal evening news in February 2012, a survey of the Beijing motor vehicle hit the 5 million mark a conservative estimate has. In the same year, however, Beijing announced record even less than 800000 parking Spaces. If the ratio of motor vehicles and parking Spaces by 1:0. 7 to calculate, according to the sixth census report in Beijing, Beijing area can provide about 2.3 million parking Spaces. If calculated according to the Beijing 5 million vehicles probably only about 3 million parking Spaces, at least 2 million car parking supply they stop. As a realty service enterprise, do our utmost to help the owner is what we should do. As I write this essay of realty service enterprise is hope can for the purpose of the realty service enterprise in the management of parking Spaces on do little of their own power. The purpose of this paper is to try our best to owners and give play to the role of each parking space biggest, use of limited space, to develop more parking Spaces. Using the learned knowledge of parking service management, make the owner of more satisfied with our work.
Keywords：The property management Parking management The owner satisfaction The owner parking space model system Parking space profit plan
目 录
绪论 .......................................................................................................................... 1 一、综合调研信息分析 .......................................................................................... 1
1.调研时间（成果在附录二中） ........................................................... 1 2.调研成果 ............................................................................................... 2 3.小区类型分析 ....................................................................................... 2 4.数据表中小区地理位置分布 ............................................................... 2 5.小区停车位配比 ................................................................................... 2 6.小区停车位紧张状况 ........................................................................... 3
二、从调研成果看北京市很多地方停车位不足的原因分析 .............................. 3
（一）住宅小区规划的停车位不足 .............................................................. 3 （二）有车一族的急剧增加 .......................................................................... 3 （三）停车位资源利用的不充分 .................................................................. 3 三、调研住宅小区过程中发现的停车位不足带来的隐患 .................................. 4
(一)汽车刮蹭事故增加 .................................................................................... 4 (二)物业服务企业所管项目的消防通道被占用 ............................................ 4 (三)业主随意停车引起纠纷 ............................................................................ 5 (四)案例说明停车位管理不善带来的问题 .................................................... 5
1.停车场设施问题 ................................................................................... 5 2.停车位管理回访电话存在不及时或没有 .......................................... 6 3.停车位管理及其附近监视器不足和损坏的问题 ............................... 6
四、引入马斯洛的需要层次模型分析物业车位管理的良性循环 ...................... 6 五、解决停车位管理的一些方法 .......................................................................... 7
1.量化收费指标 ....................................................................................... 7 2.停车位资源共享 ................................................................................... 8 3.物业服务企业和交管部门沟通后允许部分地区占道停车 ............... 8 4.现在存在很多地方停车有时间性 ....................................................... 8
六、利用停车位信息管理系统解决北京市住宅小区停车位管理上的难题 ...... 8
(一)北京市住宅小区停车位信息管理系统 .................................................... 8 (二)按以下步骤进行设计工作 ........................................................................ 9
参考文献 ................................................................................................................ 12 致谢 ........................................................................................................................ 14 附录1 ..................................................................................................................... 15 附录2 ..................................................................................................................... 22 附录3 ..................................................................................................................... 23 附录4 ..................................................................................................................... 24
绪论
我写的这篇论文题目为《北京市住宅小区车位管理调研分析》。本篇论文的主要意义是为了在北京市一些停车位比较紧张的地方通过良好的物业管理使得停车位的利用率得到提高，进而减少一些物业服务企业与业主的纠纷，使得物业可以更好的为业主提供服务。同时，通过物业良好的管理，有利于提高所服务对象的舒适度和满意度。这有利于提高物业服务企业的物业缴费率，有利于提高物业企业的盈利。
这篇论文的主要目的在于通过我自己的努力和我本身对物业行业的认知,对于物业服务企业停车位的管理提出自己的方案，同时尽可能的提出一些我个人认为比较新颖的解决的办法，希望在理论上可以解决一些存在停车位不足的地方的停车位不足的为题.同时我还会实地调研物业项目，汇总调研数据，分析调研资料。配合一些分析模型解决问题。最后，我尽可能利用浅显的利用大学时学过的管理信息系统的知识，做出一个停车位管理信息系统的一个简单的流程图。简单的弄清楚物业管理停车场的简单的流程和模式。其次我还会通过信息管理系统简单的列出物业服务企业，业主和停车场三者之间的关系，以便于更好的解释物业管理停车位管理信息系统的流程图。
一、综合调研信息分析
1.调研时间（成果在附录二中）
2.调研成果
3.小区类型分析
调研小组获取的数据中将住房按房龄划分：老旧小区房龄10年以上,新建小区指房龄在10年以下，新建小区从房价和房屋品质又分成新建普通住宅、新建高档住宅，公寓只做比较，别墅普遍有自家车库，不再本论题研究之列。从图表看来老旧小区3例、新建普通住宅6例、新建高档小区5例，所采数据中符合北京住宅的构成，能够反映北京停车状况。 4.数据表中小区地理位置分布
从调研的小区住宅项目的地理分布上看，涵盖了北京的几个有代表性的居住地的情况，调研小区分布较为合理。
5.小区停车位配比
停车位配比指的是小区所住业主户数与停车位总数比值，从小区情况一览表及柱状图中可以发现，有两个高峰值，第一个高峰值基本是老旧小区，其停车位配比小于1：0.5，停车位数量上先天不足。第二个高峰值基本是新建普通小区或中高档小区，其停车位数量项目明显有所增加。
6.小区停车位紧张状况
从所采集的数据看到，停车位充足或较充足的小区包括公寓仅有5个，而停车位紧张或非常紧张的小区却占到了10个，可以肯定地说北京小区多数的停车状况处于紧张和十分紧张的状态，这就印证了小区问题和矛盾的很大部分在于停车管理，处理好停车问题，相当于消防隐患、小区秩序、邻里关系等等物业管理的问题就迎刃而解。
二、从调研成果看北京市很多地方停车位不足的原因分析
（一）住宅小区规划的停车位不足
最近一次北京市提高住宅小区以及改建小区停车位配套标准是1999年。北京市通过行政规定,北京市三环以外的普通住宅小区可以按规定享受每两户拥有1个停车位的配置.如果是政府定义的中高档的住宅小区的话,每户可以享受一个停车位的标准配置，高档公寓和别墅每户才只能享受1.3个停车位标准配置。近15年以来这个标准一直都没有更改。虽然很多开发商为了提高经济效益自发的在一些楼盘提高了每户的标准配置。可是一些年限比较长的小区和一些先天不足未提高的小区的停车位严重不足是显而易见的。
（二）有车一族的急剧增加
21世纪在人民生活水平的不断提高，汽车制造业的逐渐成熟和公路网的不断完善下使得许多人尝到了拥有私家车的甜头和私家车带给他们的方便快捷。经济发展使得更多的人拥有了购买私家车的能力和养护私家车的能力。在这一大背景下，私家车数量急剧上升。而且根据我的调研，近一些年来，许多家庭已经不满足于一家一车了，很多家庭因为各种各样的原因已经一家两辆车，更有一些家庭环境比较好的家庭一家多车了。各式各样的的政策也在一定程度上从而促进了停车位的紧张。
（三）停车位资源利用的不充分
在北京，靠近城里的有六个区，统称北京城六区。在城六区中有一部分的停
车位出现白天没地方停，晚上没车放。很多住宅小区也同样面临着这个问题。同样，在很多停车位成规模的地方存在停车位的购买停，车位的购买使得每一个停车位都是有主的，这也就大大的限制了停车位的有效的利用率。进而使得一部分停车位愈加的紧张。
三、调研住宅小区过程中发现的停车位不足带来的隐患
小区内停车位不足，业主只能见缝插针，哪里有地方就停在哪里。这样做虽然方便，但是却带来诸多隐患，最终受害者依然是广大的业主。
(一)汽车刮蹭事故增加
在我们调研的御景园小区就曾发生过这样事情。因为道路两边停车太多，留给车通行的路过于狭窄，业主的车不小心剐蹭。该事件最终经由物业公司的协调，走车场保险，事情得以解决。
因为没有充足停车位，只能占道停车的小区不止御景园一个，在我们调研的小区中还有石佛营东里、芳群园一期，西马金润等小区也发生过停车剐蹭问题。可见，因为停车位紧张而造成汽车剐蹭的问题已经非常普遍。在走访中，我们还了解到部分小区没有完善的车场保险制度，汽车发生刮蹭，如果找不到责任人，业主会怪罪于物业或只能自行修复。
(二)物业服务企业所管项目的消防通道被占用
在我调研北京市住宅小区的过程中曾经听一些物业服务企业的工作人员告诉我2012年5月份大概20号左右，在北京市昌平区水库路随缘小区9号楼9层一间住户家中发生了爆炸，住户所在房间的一间阳台发生塌落事件，旁边居民根据住户房间不断冒出的火光判断发生火灾事故。很多在周围的居民纷纷打电话报警。根据在现场的居民描述,消防车、警车、救护车大约在20分钟左右到达的小区外.但是发现消防车无法进入小区内部。因为随缘小区在大门正中间跟许多小区一样违规设立了一个小型的收费亭，大型车辆例如救火车根本无法过去。因此耽误了整个消防大概1个多小时的时间
安全大于天。如果不是消防通道被占用，就不可能造成随缘的惨剧。在调研过程中我们亲眼看到不少小区，有不同程度的消防通道被占用的问题，这也为我们敲响了警钟，小区停车位再紧张，也不能占用应急通道，也不能拿生命开玩笑，可见在停车位异常紧张的北京做好停车管理是多么重要。
(三)业主随意停车引起纠纷
昌平金隅万科城停车位配比为2:1，小区入住率非常高，加之部分业主家里拥
有两辆车或以上，停车位显得异常不足，曾经发生过这样的事情，园区内一业主午夜回家，转了一大圈没找到车位，一气之下将车停在园区机动车道路中间，保安见状急忙上前劝阻，让其离开道路，该业主坚持只有安排到停车位才开走，对于物业公司的保安人员来说这是一场非常艰难的谈判，在园区内造成了极大影响。
我在调研中也听到这样的一个真实的事例，有一个项目业主的地下车位过于
紧张，实在是找不到停车位。自家车无法停车入位，联系物业解决问题，物业没能及时联系到可以停放的车位，急切的业主找朋友开来多部车将小区各大门堵塞，以表抗议，同时引起了物业与业主之间，业主与业主之间的矛盾。虽然该业主的做法欠妥，但如何提高物业服务企业服务于业主的水平，切实做好停车管理是刻不容缓的事情。
(四)案例说明停车位管理不善带来的问题
(1)项目介绍：
远洋沁山水位于北京市较为中心的地带，周围建设有地铁站玉泉路站，根据
调研其总建筑面积约为32万平方千米。作为一个建成年代比较新的中高档的住宅小区，他拥有比较良好的物业管理公司。远洋沁山水物业服务中心的很多物业服务人员很多都是来自于中国物业的无冕之王--万科物业。该住宅小区曾于2010年其间竞选过北京市五星级小区评比范围。我有幸在实习期参与过其中一部分评选北京市五星级小区的工作。当时竞选时主要的难题之一就是住宅小区停车位管理的相关问题。例如停车位存在不足的情况，物业服务企业停车位管理时间太短，很多工作还未做好。部分两期，三期的停车位正在施工，工期很紧等等诸如此类的问题。
(2)问题介绍
远洋沁山水小区的停车位存在很多的问题，其中一些问题难以避免，但是还
是有许多问题是物业公司可以解决的。
1.停车场设施问题
停车场有些地方的设施因为人为破坏或者是使用时间过长存在着一部分损坏
的现象，其中大部分问题并没有引起物业相关巡视人员的重视。造成的结果就是问题没有及时的上报从而导致问题没有得到及时的处理。虽然巡视人员在巡视过程中解决了一些问题，但是有一些问题因为是小问题或者是问题过于隐蔽而被巡视人员忽视。也不仅仅造成了租户在工作和生活过程中的不便，同时这些问题还有可能变成安全隐患。这些安全隐患如果造成了一些安全事故的话，很有可能会
非常的严重。并且这个项目有一些特殊的地方，他仅仅一期项目竣工，所以这个项目和地产方面的联系非常的紧密。如果改进设施的时间比较早的话可以与远洋地产的人员进行沟通，获得他们的支持，由他们解决一部分的费用，甚至费用有可能由他们全部解决。
2.停车位管理回访电话存在不及时或没有
在北京远洋基业物业管理有限公司下属远洋·沁山水物业的一份停车位调查
报告中指出远洋·沁山水小区的物业服务人员在处理完问题后并没有达到对租户100%的回访电话。同时也存在少量的回访电话未能在规定时间内及时反馈给租户。这也就容易造成住户与物业的矛盾。
3.停车位管理及其附近监视器不足和损坏的问题
远洋·沁山水小区物业实时监控的摄像头仅有不足40个。大部分摄像头监视
的是主要电梯，各主要门口，路口。这就使得监视器的数量越发的显得不够。远洋·沁山水小区拥有一些内部的监视器，对小区的安保并没有多大的贡献。使得这部分监视器经常做无用功。监视器的不足会倒是很多的问题，首先就是园区的监视存在许多的死角。遇到下雨，刮风等自然灾害，再加上人为损坏使得监视器难以全年保持全开。从而造成更多的死角。这同样会造成一些安全隐患。
4.远洋·沁山水小区物业服务人员停车位管理工作存在无作为的现象的问题：
远洋·沁山水小区物业管理的服务人员在工作中因为工作没有明确的标准，
流程，并且没有经历过系统的，完善的，长时间的上岗前培训。导致住户、物业各自都对物业服务应该达到的水准都有自己的描述。这也间接导致了物业服务人员工作允许存在无作为的现象。租户与物业双方的沟通存在巨大地差距。久而久之，小矛盾累积成大的矛盾，使得矛盾难以调和。
四、引入马斯洛的需要层次模型分析物业车位管理的良性循环
这篇论文我采用美国的心理学家马斯洛的需要层次模型来解释停车位问题的
解决会为物业管理进入良性的循环奠定坚实的基础。
面对业主、物业服务企业的需求不断变化。业主的法律意识不断地增强。物
业服务方面法律、法规的相继出台和完善。物业服务行业在物业服务管理过程中正不断地朝着法制化、规范化、业主需求细化的方向发展，这有利于物业服务企业的不断地发展。同时也有利于业主权益的保障。然而，这为了物业服务企业更多的，更准确的把握业主的需求提出了挑战。根据马斯洛需求层次模型的原理，
结合当前物业停车位管理的特点，我们认为，我改变的马斯洛需求层次模型使得新的物业服务可以更加的贴近的客户需求。
（1）首先，满足住户最基本的要求，也就是满足客户对物业企业最简单的要
求。对于业主物业管理企业提供最基本的停车位的需求保障。对物业服务企业停车位管理相关的人员，例如物业秩序维护部门和停车管理员。我们应当提供提供合理的，完善的，更加富有人性化的培训。提高物业服务企业与停车位管理有关的人员的整体素质和业务能力。提升物业管理企业物业服务人员整体的服务水平。
（2）其次，在业主的停车位的基本需求得到保证的前提下，争取为业主提供
一个人文化的工作和生活环境。使得业主对由于停车位的管理感性的认识。使业主在物业服务企业所管理的停车位都在人文化的环境中，更加的舒适。
（3）再其次，满足了业主的一些需求，物业管理企业会得到业主的认可。然
后可以根据业主自身的意愿，为他们提供一些增值的更加人性化的服务。不但可以为物业管理企业增加一定的额外的收入，还可以使高端的业主在物业服务管理良好的条件下得生活可以更加的舒适。
（4）物业服务企业提供一些看不见，摸不着但是却很实用的服务。增进物业
与业主之间心与心的距离。好的物业服务同样可以赢得业主的尊重。
（5）一个良性的循环使得物业服务企业可以得到良性的发展。实现自我的需
要。
总结而言，马斯洛的需要层次模型的主要的意义在于告诉我们物业服务企业
通过满足业主最基本的需求的前提下，提供给一些有需求业主的增值服务，提高物业服务企业的经济效益。进而使得物业服务企业可以有更多的精力和金钱为业主提供更好的人文环境，进而形成一个良性的循环。
五、解决停车位管理的一些方法
1.量化收费指标
加强车场管理，保证应急通道安全。在调研中，我们发现在停车位严重不足
的金隅万科城，物业管理工作人员通过多种方式努力与业主协商，达成停车管理共识，目前大家基本遵循这样的规定，若有车位，门卫让您进去，自行找地方停车。若小区车位已满，门卫会禁止您驶入小区。业主只能自行停在附近的路边。这样做，首先保证了小区内的安全，消除隐患，同时物业也积极与昌平区交管局协商，夜晚将车停在小区周围的马路上，不会被贴条，这样使得业主安心遵守停车规矩。
2.停车位资源共享
通过错时停车的办法，合理利用车位资源。北京椿树园小区与周边大厦协议
停车，白天小区内空车位多，可以将附近大厦里的车停进来；夜晚，小区里车位不够用，将附近大厦空余的车位利用起来。
3.物业服务企业和交管部门沟通后允许部分地区占道停车
根据调研等实际了解的情况来看，北京市很多的住宅小区停车位存在着不同
程度的不足的问题。
根据我的调研经历很严重的地方造成了两种情况比较多。第一是业主不得不
将汽车停到很多不安全的地方，这种业主几乎每天晚上都会担心车辆被破坏。更为奇特的是，现有的很多地方即使不能保证业主车辆的安全，仍然或多或少的收取停车费用，多一些的几乎与小区停车位费用相当。第二是每天在住宅小区乱停车，而且有的因为物业服务企业管理不善使得这些现象变成了一种正常的现象，极其容易引起纠纷。
根据我的调研，北京市的中心城区住宅小区满足不了业主的停车需求已经不
能算是少有的现象了。至少一半以上的小区都存在或多或少的停车位不足的问题。如果周边有大型购物中心或者是超市的话，周边不计违章马路上几乎停满了车。就以北京金源购物中心的周边住宅小区为例，双向四车道常年两车道，严重的时候甚至连两个车道都很难满足。而北京金源购物中心的停车场即使是在北京市也属于大型的停车场，而且是免费的。这种情况下离满足业主需求仍然存在非常大的差距。
4.现在存在很多地方停车有时间性
简单的说就是全天停车分时段拥挤。如果好好利用空闲时段的停车位，可以
极大地缓解周围拥挤地段的停车位不足的情况，还可以给很多停车位管理单位和服务单位很多经济的收入，使得他们可以有更好的经济实力改善停车场，进而形成了一个良性的循环，可持续发展的循环。
六、利用停车位信息管理系统解决北京市住宅小区停车位管理上的
难题
(一)北京市住宅小区停车位信息管理系统
随着物业管理信息化管理的普及和物业服务行业人员综合素质的不断提高以
及物业行业朝阳行业的不断体现，大部分的物业服务企业都拥有购买成品信息化管理系统的综合财力。而少部分杰出的物业以及一些大型的物业都拥有开发适应
本公司服务管理的信息化管理系统的技术实力。许多物业管理企业在停车位管理上正面临着诸如不及时，不准确此类的问题。物业服务管理的数据和业务越来越庞大，而计算机就是一种高效的管理系统，这就需要我们把物业停车位的管理与计算机结合起来，从而物业停车位管理系统应运而生。运用管理信息系统的知识及时对信息进行整理，将提高物业服务企业各项工作的效率和质量，促进停车位的销售， 业主车辆的进出；减少很多物业服务企业总结性的工作，使物业服务企业的的职工可以用更多的时间和精力来服务于业主，服务于企业；改善经营管理，堵塞漏洞，保证顾客和物业服务企业的的经济效益。同时节省了大量的人力、物力，改善了员工的并且能够快速反映出反馈信息分析，使管理人员快速对市场的变化做出相应的决策，加快物业服务企业的经营管理效率，提高工作与工作员之间的整合效率，大大提高整个物业服务企业的运作效率。
(二)按以下步骤进行设计工作
(1)提出计划及设想，制定方案:确定所要设计北京市住宅小区停车位系统的总的目标，给出功能，性能，可靠性等需求方面的标准。完成该系统的可行性研究，估计可利用的资源（物质，人力），计划出完成任务的实际时间。
(2)提出并确定明确人员的分工：明确人员分工，小组正式启动。
(3)根据分工明确需求分析，个人工作：根据用户提出的需求进行分析并给出明确的，详细的工作流程，编写出可行性分析报告。
(4)根据工作需求设计信息系统概要：把各个人员工作寻找到的需求转换成信息管理系统中的体系结构模块，注意体系结构模块要和需求相对应。
(5)根据模块进行详细的设计：对每个人员负责的模块和需要个人，小组完成的工作进行具体的描述，阐释。为以后编写流程图提供准备。
物业停车位信息管理系统可行性的分析
经济上的可行性
物业停车位信息管理系统随着信息管理系统知识的不断完善，进步和物业服务企业经济效益的逐渐加强，使得大多数物业服务企业拥有购买和开发信息系统的能力。物业停车位信息管理系统的使用又可以减免很多不必要的费用。如人员专业的培训费用和员工使用的个数。信息化的管理最大的优点在于可以提高每一名员工的工作效率。通过信息系统本身的优势为物业服务企业节省了人力资源、物力资源、经济成本等。系统所带来的经济收益也是显而易见的及其可观如果物业车位信息管理系统被需要的物业服务企业采用的话，不仅可以加快停车位正规划管理的建设。还可以提供更多的更准确的信息，提高取得信息的速度和信息收集的速度，对企业长远的发展有不可忽视的作用。
管理上的可行性
该系统是用比较科学的管理方法管理停车位，相应的信息化管理的水平也已经成熟，各项规章制度通过借鉴也已经可以达到比较完善的水平。如果物业服务企业运用物业停车位信息管理系统的话，可以使物业服务企业停车位管理完全信息化管理，减少管理成本，减少人工成本，提高员工工作效率，发挥企业优势，进而使企业在管理上，服务上优于对手。
技术上的可行性
随着物业服务企业的收益不断增加和信息管理技术的不断发展，特别是网络技术和网络硬件水平的不断的升级完善。大多数物业服务企业都具有独立开发信息化管理系统的软件或者是购买信息系统软件的能力。现有的开发软件的技术正在不断的普及和平价化。物业服务企业只要提出设想，提出一些具体的要求就可以由企业或者是个人完成物业车位信息管理系统的开发。而不断更新换代的的计算机等设备使得硬件也得到了有效的保障。
停车位,业主,物业三者之间的关系
业管理停车位价格制定流程图
参考文献
［1］戴佳芳 住宅物业停车位权属分析 上海房地 2011
［2］张洪涛 物业小区停车位权属研究 上海社会科学院2009
［3］唐婷 对后勤物业停车管理的思考 才智 2012
［4］李洪涛 摇到车位的业主被献爱心 中国消费者报 2009
［5］何勇 济南市居住区停车位建设管理研究 天津大学 2012
［6］连奕.物业管理的实践北京燕山出版社2012.7
［7］贺澄君.物业服务人员素质培训.石油工业出版社 2008
［8］谢红伟.物业管理人才开发管理住宅产业 2007
［9］覃庆祥. 试论如何提高物业管理企业服务品质[J]. 企业导报. 2012(
［10］[美] Michael N. DeMers著， 地理信息系统基本原理（第二版）. 北京：电子工业出版社，2001
［11］Michael F. Worboys. GIS: A Computing Perspective. Taylor & Franics Ltd, London, Britain,2010
［12］
［13］
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
致谢
一篇调研型的论文，在经过多次走访物业服务企业和老师的多次指导下，完成了这篇论文。再此我要特别的感谢的指导老师程存峰老师和我们班的专业秘书老师李霞老师。
程存峰老师对我的指导是特别用心的，多次指导我修改我的论文，程老师非常忙。白天几乎没有休息的时间，每次都是当天的深夜批改我的论文，争取第二天给我。而且修改我的论文从来都是非常细心的，即使一个标点符号出现问题，程老师都会第一时间看见并指出让我修改。总之，没有程老师的多次的指导，我这篇论文将会下降数个档次。
李霞老师是我见过的最负责任的老师，最负责任的专业秘书。没有李霞老师4年期间每年帮我们联系物业企业实习的话，我很难在这篇论文中实地了解这么多的数据。而且李霞老师在我们写论文期间几乎是任何时候都能找到她，无论什么时候发短信或者是打电话李老师都会细心地给我解答问题。李霞老师是我见过的最负责的老师。
再此，衷心的感谢那些帮助过我的老师和同学们。
北京城市学院2014届毕业论文
附录1
调查问卷（空白） 此处填写问卷标题 停车位调查问卷
问卷正文
第1题 您小区的车位够用么？ [单选]
第2题 您居住在几环？ [单选]
第3题 您小区目前的房价水平： [单选]
第7题 小区的车位以租为主OR以买为主？ [单选]
第9题 您觉得停车主要问题有哪些呢？ [多选题]
选项
小计
比例
北京车太多 停车位不足 违章停车严重 管理不到位 停车不合理 法律法规不健全 停车场利用不完善 说不清，请留下您宝贵意见 本题有效填写人次
第10题 您认为是否有停车位改良的必要？ [单选]
第11题 您认为在住宅区的停车位最重要的一点是什么？ [单选]
第12题 您小区是哪种停车现状？ [单选]
第13题 您认为哪种停车位比较适合北京的现状（借上图） [单选]
第14题 您小区的车位配比是（车位和车的比例关系） [单选]
选项
小计
比例
无停车位
5%以下（约20个车配有1个车位） 5%~10%（约10个车配有一个车位） 10%~30%（约10个车配有3个车位）
30%~50%（约10个车配有3~5个车位) 50%~70%（约10个车配有5~7个车位） 70%~100%（约一个车配有0.7~一个车位） 100%以上（车位富裕，基本未停满） 本题有效填写人次
第15题 您小区有空车位吗？ [单选]
第16题 您小区有空车位吗？ [单选]
第18题 对于小区存在空车位的原因，您认为是 [单选]
第19题 对于小区没有空车位的现象 [单选]
第20题 对于小区没有空车位的现象 [单选]
第21题 您认为限制车牌号不会抑制车位不够用的现象 [单选]
第22题 您认为投资车位合理吗？ [单选]
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附录2
调查问卷结果统计
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
附录3
访谈提纲1
访谈提纲1正文
访谈提纲2
访谈提纲2正文
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》
附录4
访谈记录1
访谈记录1内容
访谈记录2
访谈记录2内容
具体格式请参考《毕业设计撰写规范》