……项目
可 行 性 报 告
第一章项目概况
一、地理位置
本项目位于芙蓉区„„，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。
二、规划设计
1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。
2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。
三、项目进度安排
本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。
第二章 项目建设基本条件
一、项目选址
本项目位于芙蓉区„„，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。
二、市政建设配套条件
1、生活给水
可从解放西路现有市政供水管DN300及长江滨江路上各引一条
DN150的给水管道进入本工程，形成一个环状管网，充分的满足本项目日用水量需求。
2、排水系统
生活污水采用由长沙市建委、环保局、公安局推广应用的生活污水净化处理装置处理后排入市政下水道，污水量为给水量的0.85倍。
3、供配电系统
本工程拟由城市电网引一回10KV 电源作为主电源，电缆引入。在三层设置10KV 高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。10KV 高压配电系统为单母线放射式供电。
4、天然气
本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。
第三章规划设计
一、规划特点
1、舒适生活原则
住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。
2、平面布局
本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。
3、形体塑造
根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；采用阳
光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。
二、建筑设计
（二）主要机电设备
1、电源：拟在大楼负二层设一配变电所，10KV 电源由解放西路引来，供电容量为703kw 。10kv 电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。
2、应急电源
本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW ，应急电源与市电机械闭锁运行。
3、变电所
大楼共设2个变电所，1B 变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KV A ，供本楼住宅用电；2B 变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KV A ，供本楼非居住用电。
4、通信
住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100㎡计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。
5、电梯
大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg ，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。
第四章 投资概算与资金筹措
一、项目总投资概算
（一）概算组成
1、土建部分：主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。其中外装修为：外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。面装修：设备用房及车库为水泥豆石地面；公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；公共建筑为高级内墙漆；设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。
2、安装部分：给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。
3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。 （二）概算依据
1、该工程的方案及设计说明；
2、建筑、装饰工程执行长沙市99年建筑、装饰工程计价定额； 3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、 绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算；
4、税费、规费按有关文件规定计算； 5、不可预见费按建安费的5%估算；
6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85‟计算。 （三）投资概算内容： 本项目总投资万元 其中：土地及拆迁费万元
建安费用万元 工程其他费用万元
3000万元借款利息两年 万元 管理费 万元 销售及广告费用 万元 单位完全建设成本：万元÷2/㎡=元/平方米 详见附表一
二、资金筹措
本项目总投资万元，自筹资金万元，拟向银行贷款万元。 本项目建设工期18个月，前期动拆迁6个月，工程建设一年后即可进行预售，预计销售期2年，我公司贷款3000万元，按季付息，预计30个月后开始还付本金。 详见附表二
第五章 市场分析及销售策划
长沙是我国四个直辖市之一，位于长江中上游，是西南地区经济和工业重镇。早在19世纪就已成为西南地区的商业中心，是西南地区对外通商的重要口岸。长沙市现有土地面积8.2万平方公里，全市总人口3259.69万人。其中市区人口达420万，市区人口密度较为集中。1998年长沙市积极
贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策，全市经济保持平稳增长。长沙经济快速发展，投资环境不断改善，已成为一片投资热点地区。目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业，出台了一系列房改政策，我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。
二、芙蓉区房地产市场状况分析
1、芙蓉区房地产市场概述
渝中半岛地处长沙中心，辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区，交通便捷，同时芙蓉区自身有着深厚的历史积淀，唯其如此，长期以来芙蓉区已成为我市的政治、经济、金融中心，特别在解放碑商圈更集中了长沙百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构；在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都，也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。
3、芙蓉区房地产市场预测：
自90年代以来，在一系列优惠政策的吸引下，许多投资开发商纷纷在芙蓉区半岛投资开发，一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起，但偏
重于发展商业设施及高档写字间，而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视，少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高，通风、采光、视野不足等缺陷，随着我市居民生活水平的不断提高，这一块已形成一个巨大的市场空白。
近两年来，住宅消费中出现了由郊区向市区，尤其是市中心回流的趋势，体现了一体“家居靠近工作地，节省交通时间，用更多的时
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第一章项目概况
一、地理位置
本项目位于芙蓉区„„，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。
二、规划设计
1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。
2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。
三、项目进度安排
本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。
第二章 项目建设基本条件
一、项目选址
本项目位于芙蓉区„„，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。
二、市政建设配套条件
1、生活给水
可从解放西路现有市政供水管DN300及长江滨江路上各引一条
DN150的给水管道进入本工程，形成一个环状管网，充分的满足本项目日用水量需求。
2、排水系统
生活污水采用由长沙市建委、环保局、公安局推广应用的生活污水净化处理装置处理后排入市政下水道，污水量为给水量的0.85倍。
3、供配电系统
本工程拟由城市电网引一回10KV 电源作为主电源，电缆引入。在三层设置10KV 高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。10KV 高压配电系统为单母线放射式供电。
4、天然气
本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。
第三章规划设计
一、规划特点
1、舒适生活原则
住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。
2、平面布局
本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。
3、形体塑造
根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；采用阳
光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。
二、建筑设计
（二）主要机电设备
1、电源：拟在大楼负二层设一配变电所，10KV 电源由解放西路引来，供电容量为703kw 。10kv 电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。
2、应急电源
本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW ，应急电源与市电机械闭锁运行。
3、变电所
大楼共设2个变电所，1B 变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KV A ，供本楼住宅用电；2B 变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KV A ，供本楼非居住用电。
4、通信
住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100㎡计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。
5、电梯
大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg ，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。
第四章 投资概算与资金筹措
一、项目总投资概算
（一）概算组成
1、土建部分：主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。其中外装修为：外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。面装修：设备用房及车库为水泥豆石地面；公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；公共建筑为高级内墙漆；设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。
2、安装部分：给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。
3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。 （二）概算依据
1、该工程的方案及设计说明；
2、建筑、装饰工程执行长沙市99年建筑、装饰工程计价定额； 3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、 绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算；
4、税费、规费按有关文件规定计算； 5、不可预见费按建安费的5%估算；
6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85‟计算。 （三）投资概算内容： 本项目总投资万元 其中：土地及拆迁费万元
建安费用万元 工程其他费用万元
3000万元借款利息两年 万元 管理费 万元 销售及广告费用 万元 单位完全建设成本：万元÷2/㎡=元/平方米 详见附表一
二、资金筹措
本项目总投资万元，自筹资金万元，拟向银行贷款万元。 本项目建设工期18个月，前期动拆迁6个月，工程建设一年后即可进行预售，预计销售期2年，我公司贷款3000万元，按季付息，预计30个月后开始还付本金。 详见附表二
第五章 市场分析及销售策划
长沙是我国四个直辖市之一，位于长江中上游，是西南地区经济和工业重镇。早在19世纪就已成为西南地区的商业中心，是西南地区对外通商的重要口岸。长沙市现有土地面积8.2万平方公里，全市总人口3259.69万人。其中市区人口达420万，市区人口密度较为集中。1998年长沙市积极
贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策，全市经济保持平稳增长。长沙经济快速发展，投资环境不断改善，已成为一片投资热点地区。目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业，出台了一系列房改政策，我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。
二、芙蓉区房地产市场状况分析
1、芙蓉区房地产市场概述
渝中半岛地处长沙中心，辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区，交通便捷，同时芙蓉区自身有着深厚的历史积淀，唯其如此，长期以来芙蓉区已成为我市的政治、经济、金融中心，特别在解放碑商圈更集中了长沙百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构；在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都，也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。
3、芙蓉区房地产市场预测：
自90年代以来，在一系列优惠政策的吸引下，许多投资开发商纷纷在芙蓉区半岛投资开发，一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起，但偏
重于发展商业设施及高档写字间，而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视，少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高，通风、采光、视野不足等缺陷，随着我市居民生活水平的不断提高，这一块已形成一个巨大的市场空白。
近两年来，住宅消费中出现了由郊区向市区，尤其是市中心回流的趋势，体现了一体“家居靠近工作地，节省交通时间，用更多的时