总 目 录
第二部分 图纸
第一部分 说明书
导言 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
项目概况 用地现状分析 规划定位与发展规模 规划构思 土地利用规划 地块划分与细分 指标控制 综合交通规划 绿地与开敞空间规划 公共服务设施规划 综合防灾规划 环境保护规划 城市设计引导 规划实施建议
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 区位图
上位规划-城镇总体规划图上位规划-土地利用规划图土地利用现状图 用地权属图 地形分析图 规划结构分析图 土地利用规划图 用地编码图 绿地系统规划图 公共服务设施规划图 道路交通规划图 建筑密度控制图 建筑限高控制图 开发强度控制图 城市设计意向
第一部分 说明书
惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划
说明书
第一章 项目概况
1. 区位分析与规划范围
1.1 区位分析
规划区位于广东省惠州市惠东县稔山半岛西北部，东距汕头270公里，是环大亚湾的门户地带，交通区位优越，区域位置条件突出。目前国家批准环大亚湾滨海新区建设，稔山镇将成为环大亚湾旅游体系中的重要节点。
规划基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的过境国道。县道为210县道和213县道，210县道是稔平半岛环岛路的一部分；213县道为沟通惠东县城与铁涌镇的主要干道。
优越的地理区位、良好的自然条件以及便捷的对外交通体系为基地的未来发展创造了重大机遇和良好的发展条件。
1.2 规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划总用地面积961.96公顷。
2. 规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年） （2） 建设部《城市规划编制办法》（2006年版）
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）
（4）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年） （5）《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)2002年版 （6）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分） （7）《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）
（8）《惠州市城市规划标准与准则》（2007年） （9）《广东省环境保护规划纲要》（2006—2020年） （10）《稔山镇土地利用总体规划》（2010-2020年） （11）《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）
（12）《惠东县稔山镇总体规划（2008—2025年）》实施评估报告 （13） 其他相关规范及规划
3. 规划期限
本次规划与镇总体规划期限保持一致，规划期限为2013-2025年。
4. 规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改
善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
第二章 用地现状分析
1. 基本概况
1.1 规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划总用地面积961.96公顷。
2. 地理位置
本项目用地位于惠州市惠东县稔山镇镇域东南部，现状镇区南部、324国道以西、范和河以南、范和港以东的地区。
3. 气候条件
稔山镇地处沿海丘陵地区，东为山地，南临大亚湾，属于南亚热带季风气候，常年气候温和，日照时间长，降水量充沛，利于农作物生长。年平均气温为20，最高月平均气温出现在六、七月，最低月平均气温在一、二月份，有历史记记录的最高气温为37.5，最低气温为0.4。平均降雨量为1920mm，年平均温度为86%，绝对温度为22.4%，相对温度为80%。常年主导风向为东南风和东北风，夏秋季多台风。
4. 水文条件
本项目选址位于范和港，潮汐属于不规则半日混合型，每日均出现两次高潮和两次低潮，但潮高和
潮时不等，历年最高潮位：2.76米，平均潮位：1.33米，最低潮位：0.23米，最大潮差：2.02米，平均潮差1.35米。
5. 工程地质条件
利用GIS软件进行高程、坡度、坡向对地形地貌进行综合分析，稔山海滨城片区整体呈东南高西北低的地势，山地分布在东南滨海沿线，呈带状分布，滨海及北部片区地势平坦，适宜建设。项目用地内最高峰270m,位于用地南部沿线。东区最高峰180m,东南有一片呈指状分布的山脉，最高指峰80 m,最低指峰 50m。项目用地范围内， 0—12度的平缓用地主要集中在沿海及北部已建设用地范围内，坡度总体在4度以下，坡度较大的用地主要集中在东南沿线的山地，总体在20度以上，东北地区坡度总体在3—12度左右。
6. 土地利用现状
项目规划总用地面积961.96公顷，主要包括水域、农林用地、其他非建设用地及城市建设用地。城市建设用地主要为工业用地及道路用地，其中工业用地为59.17公顷。非建设用地主要为水域、农林用地与其他非建设用地，占总用地的83.32%。其中水域面积为52.61公顷，农林用地面积485.40公顷，其他非建设用地面积为263.51公顷。
现状建设用地平衡表
7. 现状建设情况
7.1 建筑物现状
规划区内用地以非建设用地为主，建筑物较少，其中沿广汕公路及县道210两旁的建筑物以商业、
工业建筑为主，建筑质量良好。
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其中范和村与芙蓉村建筑状况良好，其他村庄建筑状况整体较好，局部较差。
7.2 道路交通现状
规划区内现状道路交通较为便利，以广汕公路、县道210及县道213为主，村庄内现状道路为较窄，宽度仅有2~4米，不成体系。
7.3 公共服务设施、市政公用设施现状
规划区内现状配套有一定的公共服务设施及市政公用设施，主要包括派出所一处（范和派出所）、小学四所（文峰小学、芙蓉小学、革新小学、青洲小学）、加油站一处、110Kv变电站一处。
7.4 外部建设情况及环境条件分析
规划区北起范和河，与镇区隔河相望；南至稔山镇镇域南端镇界，向南均为山体，生态环境良好；西临海滨城西片区，现状已经完成了一定量的建设；西南部临范和港海域；东北部依城镇外环路，东南部临山，建设量较少。
第四章 规划定位与发展规模
1. 规划目标及定位
1.1 规划目标
强化功能整合，混合开发，打造一个融合海、山、水、田、古村风光为一体的具有国际水平的多功能旅游目的地，稔平半岛的旅游新名片，稔山镇提升经济的引擎之地，环大亚湾滨海新区的重要旅游地。
2.2 规划定位
环大亚湾滨海新区及稔平半岛的重要旅游目的地； 稔山镇的旅游服务、休闲娱乐中心；
独具特色的游、居、业一体的生态宜居海滨城。
2发展规模
2.1用地规模
规划区总用地面积约961.96公顷，村庄用地约为83.62公顷，现状林地和水域等非建设用地
面积约为150.79公顷。根据现状地形坡度分析，为营造良好的生态自然环境，建设生态休闲度假胜地，本规划将尽量保留重要的生态基质和景观要素，限制人工开发。
2.2人口规模
按照片区开发强度及人口容量计算，居住用地规模为182.97公顷，人口密度取值为250人/公顷，采用下列公式：
人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷） 城镇人口规模约为4.57万人。
村庄建设用地规模为83.62公顷，人口密度取值为130人/公顷，采用下列公式： 人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷） 村庄人口规模约为1.09万人。
承载人口规模约为4.57+1.09= 5.66万人。
第五章 规划构思
1.规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
2.规划理念
（1）与上层次规划——《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）衔接。
承接与体现总体规划思想，并根据市场及社会经济发展的新形势新情况，进行适当的深化和优化调整。
（2）体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
提高公共绿地资源的均质性、可达性。医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务半径。规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。
（3）体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。
保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连续性。保护城市空间环境特色。 （4）节约土地，紧凑集约发展。
提升与体现土地的经济价值。在保护环境品质的前提下，适当提高土地开发强度。利用市场规律，通过市场配置的基础性作用以及规划的引导作用，实现土地及空间资源的高效利用。充分发挥交通可达性的经济价值。
（5）提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。
平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及提高综合效益和效率。 （6）公交导向的发展。
采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利于环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。 （7）提升城市现代服务业功能，增强服务与经济辐射能力。
（8）加强防灾，化解风险。预防、减少山区城市可能发生的各种灾害，降低灾害风险。 （9）更大的灵活性与适应性。
提高规划的灵活性以适应市场变化存在许多不确定因素，规划控制方案具有灵活性，借助于市场机制实现优化目标，以实现功能的有机性。容许相互协调的多种功能共生。
3.规划结构
规划区按照 “一轴、三心、五组团”的总体空间结构进行空间布局。
一轴--城镇发展轴：沿广汕公路与县道210由北向南逐步发展；
三心--行政文化中心，综合服务中心，商务休闲中心；
五组团—农业生态保护组团；市政生活服务组团，集聚工业发展组团，临山居住休闲组团，滨海商务娱乐组团。
（1）农业生态保护组团：位于规划区西北部，北临范和古村落，组团内保留大面积农田，以古村
落文化保护及田园风光体验为主；
（2）市政生活服务组团：位于规划区北部、广汕公路两侧，以城镇生活服务为主，融行政管理、商业金融、文体娱乐、医疗卫生、居住、公园等与一体；
（3）集聚工业发展组团：位于广汕公路以东，规划一类工业用地，为城镇总体规划中布置的海滨城工业园；
（4）临山居住休闲组团：位于规划区东南部，北面为县道210，东南面临山，为朝向海的山地，规划有面积较大的如来公园，山林生态环境优越，以低强度开发的小型特色养生休闲旅游产业为主；
（5）滨海商务娱乐组团：西面临范和港，东部为县道210，临海设置大面积公园绿地，形成滨海绿色长廊及公共开敞空间，滨海大道二边以绿化、商务会议及旅游服务业为主，为本片区主要的滨海旅游区，靠县道210一带规划滨海居住地产。
第六章 土地利用规划
1. 规划用地汇总
本次规划确定地块的用地性质以居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地、市政公用设施用地、绿地、村庄建设用地等为主。规划总用地961.96公顷，其中城镇建设用地面积为727.55公顷，占规划总用地75.63%；村庄建设用地面积为83.62公顷，占规划总用地比例8.69%；非建设用地面积为153.79公顷，占规划总用地比例15.68%。
2. 城镇建设用地规划
2.1 居住用地（R）
1）居住用地现状
规划区以村庄建设用地为主，尚未形成配套较全的城镇居住用地。 （2）居住用地布局
规划居住用地面积为209.44公顷，占城镇建设用地的31.10%。居住用地结合公共服务设施、滨水景观、公共绿地、道路绿化等要素，主要分布在规划区靠近镇区中心的北端及规划区南部沿山地带。基本形成滨海居住组团、大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团、北部居住组团、芙蓉村及范和村组团。
滨海居住组团：位于西南部海边，主要是集中开发的新型居住片区，开发建设强度按中高控制。 大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团：位于东南部山边，为村庄改造居住片区，每个村庄预留有发展用地，开发建设强度按中低控制。
北部居住组团:位于北部，为集中开发的新型居住片区与村庄改造居住片区的混合区，村庄预留有发展用地，开发建设强度按中高控制。
芙蓉村及范和村组团：位于规划区西北部，为村庄改造居住片区，开发建设强度按中低控制。
2.2 工业用地（M）
（1）工业用地现状
规划区内沿广汕公路及县道210现状分布有少量工业用地，总面积约为84.27公顷。 （2）工业用地布局
规划针对目前现状工业用地的分布以及已征未建工业用地的情况，按照“工业进园、集约发展”的原则，在规划区东北部广汕公路以东形成工业片区。规划以一类工业用地为主，面积为84.27公顷，占总建设用地的12.52％。
2.3 公共管理与公共服务设施用地（A）
规划公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、文化设施用地、体育用地与医疗卫生用地，主要集中在规划区北部的行政文化中心及滨海地带，总面积约为32.42公顷，占城镇建设用地的4.81%。其中行政办公用地面积约为5.18公顷；文化设施用地面积约为16.27公顷，文化活动用地为主；教育科研用地面积约为8.12公顷，以中小学用地为主；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生用地面积约为0.83公顷。
2.4 商业服务业设施用地
商业服务业用地包括商业用地与公用设施营业网点用地，总面积约为110.98公顷，占城市建设用地的16.48%。
规划商业服务业用地以餐饮业用地及艺术传媒产业用地为主，其中餐饮业用地主要沿广汕公路与县道210及其交叉口分布，用地面积约为30.09公顷；艺术传媒产业用地主要分布在沿海及伴山地带，用地面积约为36.77公顷。
2.5 道路与交通设施用地（S）
规划道路广场用地包括城市道路用地及交通场站用地，总面积约为134.14公顷，占城镇建设用地的18.61％，占总用地的14.08%。其中道路用地面积约为131.95公顷；交通场站用地包括公共交通场站用地和社会停车场用地，用地面积分别为0.15公顷和2.04公顷。
2.6 市政公用设施用地(U)
规划市政公用设施用地主要包括供应设施用地与环境设施用地，总用地面积约为4.14公顷，占城镇建设用地的0.61％。其中供电用地3.14公顷；供燃气用地0.30公顷；环卫设施用地0.28公顷。
2.7 绿地(G)
规划绿地包括公园绿地、防护绿地和广场用地，面积约为145.4公顷，占城市建设用地的21.59％，占总用地的14.75%。其中公园绿地面积约为97.98公顷；防护绿地主要结合道路布置，面积约为46.39公顷；广场用地面积约为1.03公顷。
3. 村庄建设用地
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，现状建设面积约为60.85公顷。规划在现状基础上对村庄进行整治，同时考虑村庄发展，除范和村因为周边为基本农田，没有安排村庄规划发展用地，其余村庄规划增加了发展用地，村庄规划建设面积约为83.88公顷，占规划总用地的12.46%。
4. 非建设用地
4.1 水域（E1）
规划区内主要由河流组成，面积约为20.25公顷，占规划总用地的2.11%。
4.2 农林用地（E2）
规划区内农林用地包括基本农田和一般农用地，主要分布在规划区北部，面积约为108.05公顷，
占规划总用地的11.23%。
4.3 其他非建设用地（E9）
规划区内其他非建设用地主要由规划区南端的山地组成，面积约为22.49公顷，占规划总用地的2.34%。
第七章 地块划分与细分
1.地块划分
1.1 地块划分依据
（1）保证土地使用性质没有相互干扰； （2）尊重现有土地权属情况； （3）结合现状道路边界； （4）结合自然地理界线；
（5）利于修建性详细规划编制和土地出让； （6）遵守上层次及其他专项规划的要求。
1.2地块划分概况
本区地块采用规划区代码、规划管理单元代码、地块编号三级划分体系，规划区共划分为十个规划管理单元，细分为146个地块。
2.地块编码
地块编码原则上按一个独立用地性质、独立用地权属的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。地块编码采用三级编码办法，即“规划区代码+规划管理单元代码+地块编号”组成。规划区代码用“RS-S”， 代表“稔山镇--南部滨海城片区”；规划管理单元代码即01、02、03等；第三、第四位数字代表地块编号，地块编号按从上到下、从左到右的顺序编号。如RS-S-0101即表示稔山镇南部滨海城片区01规划管理单元01号地块。地块是城镇规划建设、土地批租的最小单位。
3.地块细分与合并规定
1.地块细分指将本次规划划定的一个地块进行更细划分，而形成细分地块；地块合并指将本次规划划定的两个以上相邻地块合并使用。
2.对公共绿地，防护绿地、公共停车场、广场、公共设施等用地不能进行细分。 3.土地细分或合并时，不准改变原有用地性质及其相关规定。
4.土地细分或合并时，不得减少已定位的配套公共设施用地和建设规模。 5.土地细分后各细分地块开发量的总和不得突破该地块原定的总开发量。
6.地块内部路网与地块细分界线必须同时确定。原则上内部道路的中心线成为细分地块的征地界线，并且，各细分地块不临次干路与支路时，则至少有一段界线是内部道路中心线，并在该段上设置车行出入口。
7.地块合并时，除特别规定外，支路以下的路网可由城市规划行政主管部门根据具体情况作适当调整。
第八章 指标控制
1. 控制体系内容
本次规划的控制体系的内容可分为以下几类：
（1）土地使用控制：用地性质、用地面积、土地使用兼容性。 （2）环境容量控制：容积率、建筑密度、绿地率、人口密度。 （3）建筑建造控制：建筑高度、建筑间距、建筑后退。 （4）交通活动控制：交通出入口方位、停车位（面积）。
（5）城市设计指引：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；
（6）配套设施控制：公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。
以上控制内容可分为规定性内容和指导性内容两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体布置为布局引导，为
修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。
2. 规定性指标
2.1 用地性质
按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定的土地利用类别分类；在“地块控制指标一览表”中土地使用性质栏下规定的是地块的主导性质，原则上各类用地不得任意改变其用途。同时考虑到开发建设的各种不确定因素，为保障土地利用具有一定程度的灵活性，土地利用性质可以在兼容性规定许可的范围内有条件（或无条件）地变更，但任何更改均需按法定程序经规划主管部门批准。
2.2 用地面积
规划地块划定的面积，本次规划的用地面积一般为地块的净用地面积。
2.3 开发强度
各街区、地块开发的建设用地使用强度控制指标：包括地面以上总建筑面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、建筑间距、绿地率等，必须符合法定图则的规定。一般情况下指标上限按照下表进行控制：
本规划区内地块的容积率和建筑高度均为上限指标；建筑密度控制中，工业用地以下限控制；绿地率控制中，工业用地以上限控制；其他用地以上限控制。规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑密度、容积率和绝对高度不得超过图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限制，同时应符合《惠州市城市规划标准与准则》的有关规定。
2.3.1建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的建筑密度为地块的净建筑密度。
2.3.2容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的容积率为地块的净容积率。。
2.3.3 建筑控制高度：建筑物室外地坪至女儿墙顶的高度，以上限控制。
地块内建筑高度不得超过规定的指标。建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。如因实际需要，需变更地块中建筑高度时，应符合《惠州市城市规划标准与准则》的有关规定的要求，同时应注重环境承载力因素，注重城镇整体空间和建筑群体形态的城镇设计，并将修改结果报规划行政主管部门审核批准。
沿城市道路两侧新建、扩建、改建建筑物的建筑高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）与建筑退让距离（S）之和的1. 5倍，即：H≤1.5（W＋S）。
2.3.4 绿地率：一定地块内，绿地面积与建筑用地面积的比例（用百分比表示）。绿地率控制中，工业用地以下限控制，其他用地以上限控制。
2.5 建筑后退控制
2.5.1 建筑退让相邻用地界线
建筑退让相邻用地界线距离，应满足消防、日照、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范以及由城市规划主管部门制定的相关规划要求。
（1）住宅建筑退让相邻用地界线的距离应符合下表的规定：
住宅建筑退让用地界线表
当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于24米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。
当住宅相邻公园、绿地、广场及水面等开敞空间或在其他特殊情况下，住宅建筑退让用地界线的距离可根据该地区的相关规划要求确定。
（2）非居住建筑退后用地界线的距离应符合下表规定：
非居住建筑退后用地界线距离
2.5.2 建筑退让道路红线
（1）建筑退让道路红线（指建[构]筑物临道路一侧的外墙面距道路红线的距离）应符合表的规定。 非居住建筑退后用地界线距离
（2）建筑退让道路红线除满足上述规定外，还须满足城镇绿地和市政工程管线规划确定的沿道路控制宽度规定，若两者不一致时，则择宽退让。
（3）建筑退让道路红线部分可以与建设用地同时设计和建设，但须遵守以下规定： 用地内除规划允许建设绿化小品外，不得修建围墙、门房以及任何其它建筑物、构筑物。 （4）凡新建、改建、扩建建设工程时，自身应配置的附属设备用房及设施（如：电力开闭所、配电房、通信、联通、有线电视、计算机网络等音频及视频信息网交接间，天然气调压间或调压器，供水泵房、储水池、水箱、水表间，垃圾收集间，污水处理池等），不得超出建筑红线；消防结合器、消火栓、室外消防环管、各类检查井等，不得超越道路红线。
（5）道路交叉口处当道路局部放宽时，建筑退让道路红线按原道路等级确定。
（6）重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划管理部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。
建筑退让道路红线表
2.6 建筑间距
相邻建筑物外侧垂直投影之间的最小距离。
任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。住宅建筑的间距应符合《惠州市城市规划标准与准则》的相关规定。
幼儿园的主要房间与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。幼儿园的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。
民用建筑间距控制应满足下表：
3.指导性指标
3.1人口容量
即规划地块内部每公顷居住用地的居住人数，通常以上限控制。
城市居住人口平均密度控制在250人/公顷，村庄居住人口平均密度控制在130人/公顷。
3.2环境设计控制要求
3.2.1重点地区景观设计 （1）建筑物应当符合城市道路和广场的界面变化要求，临城市道路或广场的立面应当为主要立面，立面造型和屋顶应当力求丰富，与城市街道和广场景观相协调。
（2）住宅建筑临城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式外挑式防盗网；禁止在居民住宅楼内新办餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对环境有较大影响的项目。
3.2.2建设场地环境设计
新建建筑的设计方案文件中，应根据城市规划的要求编制室外场地的环境设计平面图。
较大规模的公共建筑宜设置相应的休闲广场，广场设置小品、绿化、休息座椅、广场灯及夜景照明
系统等配套设施。
建筑物前广场、人行道及商场入口踏步铺设材质及形式要协调一致，并应与绿化、小品等统一考虑，并统一施工、统一验收。
3.2.3建筑立面设计
新建成建筑物应讲究建筑艺术，造型美观，建筑物外墙饰面应淡雅，并与周围环境相协调。住宅建筑立面设计要注重自身建筑特征和与周边住宅群立面的协调和谐，具有鲜明的组团特色和明显的识别性。
3.2.4建筑围墙景观控制
宾馆、酒店等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一面不应修建围墙。
沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度不得大于1.8米，并应为通透式围墙，其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。
4.用地兼容性控制
4.1 一般地段土地兼容性规定
规划确定的每个地块的土地使用性质原则上不得改动，但考虑到土地的适用性与土地的市场需求，为保障土地利用一定程度的灵活性，土地使用可具有一定兼容性，在兼容性规定许可的范围内可有条件(或无条件)地变更。一般地段土地兼容性按照《惠州市城市规划管理技术规定》进行控制。土地使用性质变更，重要地段的必须经城市人民政府审核同意，一般地段须报规划行政主管部门核准同意。
第九章 综合交通规划
1. 规划理念
1.提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。
平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及提高综合效益和效率。
2.公交导向的发展。
采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利于
环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。
2. 道路交通规划
2.1 路网结构
2.2.1对外交通
基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的324国道的一段。210县道是稔平半岛环岛路的一部分；213
县道为沟通惠东县城与吉隆镇的主要干道。 对区域内324国道和210县道进行升级改造，规划将324国道接驳路段道路红线拓宽为50米，210县道红线拓宽为40米，使得规划区对外交通将越来越便利。
2.2.2内部交通
规划区域内总体地势平缓，西南侧有部分山地，通过对地形的分析研究，在规划区形成北侧以广汕公路为轴，西南侧以与山体近乎平行的210县道为轴形成主干路网+次干道+支路的方格网道路结构体系。
2.2 道路等级
道路网按照片区主干路、片区次干路、支路三级控制。 片区主干路：贯穿规划区，与对外交通相连接。
片区次干路：半环或枝状布局，与片区主干路相连接。 支 路：连接片区主、次干路与各用地。
2.3道路断面规划
各道路的红线和断面按《规划道路横断面布置一览表》的要求控制。
片区主干道红线宽度分50米和40米两种，机动车道展宽分别为31米和24米；
片区次干道共计三种类型，其中道路红线宽度为30米的有两种， 36米的一种，三种类型机动车道展宽均为16米；
片区支路红线宽度为20米，机动车道宽12米。
规划道路横断面布置一览表
2.4 转弯半径要求
结合规范确定道路交叉口转弯半径与机动车限制开口控制的相关要求 （1）中心线的平曲线半径尽可能选用大于或等于不设超高最小半径。
（2）平面交叉口缘石半径应满足城市道路交叉口设计的有关规范，规划区范围内道路交叉口的转弯半径均须≥12米，满足消防规范的要求。
规划区内的道路交叉均采用平面交叉形式。主干路与次干路之间的交叉口，应进行相应的拓宽处理。（3）片区主干路的规划建设用地机动车限制开口与交叉口距离为80米，次干路为50米，支路为30米。
道路交叉口转弯半径技术标准表
道路交叉口控制形式一览表
2.5 路网评价指标
本次规划道路用地面积为131.95公顷，占建设用地的面积的18.14%，
3. 公共交通规划
本次规划在区北广汕公路西布置一个公交首末站，总占地面积约为4000平方米。
公交车停靠站：沿区内次干路设置港湾式停靠站，直线段长度不应小于25米，宽度不宜小于3.5米。
4. 停车场规划
4.1停车配建
配建停车场（库）的停车位指标根据稔山镇实际，参照《惠州市城市规划标准与准则》的规定，借鉴其他城市相关规定，片区内新建、改建、扩建的建筑总面积大于500平方米的建筑物，必须设置配建停车场(库)，用来停放本单位自用车以及所吸引的外来车辆，其面积必须符合有关图纸所列表项的规定。配建停车场面积原则上在本地块所属用地内解决，特殊情况也可多个地块合并建设停车场。
规划配建停车场（库）一览表
4.2 社会停车场规划
根据预测得到规划年末的社会停车场面积需求约为3.20公顷，本次规划在商业及公园用地周边布置8个社会停车场，总占地面积约为2.04公顷，社会停车场宜采用多层建筑。
5.3 竖向规划
5.3.1现状地形
规划区内地势总体比较低洼且较平缓，且规划区内依山伴水，东南及东北部靠近山麓地势较高、西北侧大部分地势平坦且邻近海域。本次的竖向设计按照尽量利用原有地形、局部适当改造的原则进行规划，通过对各个地块的现状地形、排水情况及防洪除涝要求进行分析，合理确定相应的地平标高。
5.3.2 场地竖向
建设场地分台地布置应考虑地形坡度、坡向和风向等因素的影响，以适应建筑布置的要求；居地用地分台地布置时，宜采用小台地形式；防护工程宜与具有防护功能的专用绿地结合设置。
建筑：室内地坪高于室外地坪。建筑室内地坪标高保证在沉降后仍高出室外地形15－30cm；室外地坪纵坡不得小于0.3%，并且不得坡向建筑墙脚。
广场、停车场：广场坡度以≥0.3%，≤3%为宜，0.5%－1.5%最佳； 停车场坡度0.2%－0.5% 运动场坡度0.2%－0.5%
草坪、休息绿地：坡度最小0.3%，最大10%。
5.3.3 道路竖向
综合考虑地形、防洪排涝、排水和工程管网的布线要求，道路纵坡控制在0.1%-5%之间。
规划区内地势平缓，道路竖向规划重点考虑排水问题，道路纵坡控制在0.1%—5.0%之间。与主要道路（海滨大道、稔山大道、广汕公路等）的衔接点是区内道路竖向设计的主要控制点；区内路网满足相关的经济技术，道路平缓、安全、舒适，涉及当中主要控制指标：机动车道纵坡一般≤5%，坡度超过4% ，必须限制其坡长。
人行道纵坡以≤5%为宜，＞8%行走费力，宜采用踏级。 交叉口纵坡≤2%。
第十章 绿地与开敞空间规划
1、规划原则
1.体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
提高公共绿地资源的均质性、可达性。医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务半径。规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。
2.体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。 保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连续性。保护城市空间环境特色。
2、布局结构及理念
绿地系统规划以建设环境优美的生态度假区为目标，建设体系完善、重点突出的绿化空间。规划沿滨水边缘区设置滨水绿化带，营造丰富多样的亲水空间，并在区域内设置多个公园与街头绿地节点，与
道路绿地等构成完整的绿地系统。规划区将形成以道路绿地“线”为骨架、以公园、水体“面”为主体、以“点”为基础的“点、线、面”有机结合的网络化生态绿地系统。
3、绿地与开敞空间规划
本规划区绿地总面积145.4公顷，其中公园绿地97.98公顷，防护绿地46.39公顷，广场用地1.03 公顷。
公园绿地：规划区内的公园绿地主要分为街头绿地和公园，其中公园面积约97.98公顷，街头绿地面积约1.03公顷。尊重自然生态环境，塑造绿色生态空间。充分利用规划区内山海河资源，临海沿 线规划为开敞公共绿地。规划公园四个。
防护绿地：规划区内的防护绿地主要为道路防护绿地、滨水防护绿地、工业防护绿地。 广场绿地：规划2个广场绿地。
第十一章 公共服务设施规划
1、规划原则
（1）高起点、高标准，着重考虑公益性的公共服务设施。
（2）结合现状设施和规划人口规模，合理布置各种设施，做到配套完善、数量恰当、分布均匀。 （3）将相关设施集中布置，充分发挥土地的集约效应。
（4）本规划未涉及的其他配套公共服务设施参照国家及地方有关规定执行。
2.规划配套等级
公共服务设施按片区级、居住小区和组团三级配置。
1、片区级公共服务设施
片区级公共服务设施主要为规划区内的综合服务配套设施。指行政管理、派出所、商业中心、酒店等，位于规划区中部。
2、居住小区级公共服务设施
居住小区级公共服务设施主要结合规划区内的居住区设置，为居民生活配套。在居住用地范围内，按照居住区人口配建商业服务设施、金融邮电设施、物业管理设施、教育设施、医疗卫生设施。包括满足居民日常生活基本需要的各类小学、幼儿园、综合文化活动中心等设施。
3、居住组团级公共服务设施
居住组团级公共服务设施主要为居民生活配套，包括卫生站、老年人活动中心等设施，结合其它设施一起布置。
3.公共服务设施规划
本次规划依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008~2025），按照片区级、居住小区级进行配套，配套规模为5.66万人。考虑旅游地产片区的发展需求，适当强化商业服务业、旅游娱乐设施的配套功能。
规划依据《城市居住区规划设计规范》及《惠州市城市规划标准与准则》进行生活配套公共服务设
施规划。规划公共设施用地包括教育设施、医疗卫生、文化体育设施、商业服务、交通设施、行政管理社区服务等，主要分布在规划区中部广汕公路沿线规划中心部分，总面积约为320.56公顷，占建设用地的44.06%。保留小学4处，规划中学1处、幼儿园8个，卫生院1个，社区卫生所4个，文化娱乐1处，社区文化中心2个，居民健身设施8个，商业服务包括旅馆用地若干，加油站3个，菜市场4个，超市和邮政所各两个，社区服务中心和派出所各1个，社区服务站8个，社区居委会4个。其中商业服务业设施用地面积约为110.98公顷；旅馆业设施用地16.75公顷；艺术传媒用地面积约36.77公顷；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生设施用地面积约为0.83公顷。
1、公共服务设施按照使用功能分为八类：（1）教育设施；（2）医疗卫生设施；（3）文化娱乐设施；（4）体育设施；（5）交通设施；（6）行政管理与社区服务设施；（7）商业设施；（8）市政公用设施。
2、公共服务设施按片区级、居住小区和组团三级配置。居住小区级以上的公共服务设施的用地规模不得随意变更。落实到相关地块内的居住小区级以下的公共设施项目及其用地规模和建筑面积不得随
意删减，但可在修建性详规或实施过程中在地块内调整其相对位置。
3、片区级、居住小区级公共服务设施的设置水平，必须以居住人口规模相适应，公共服务设施项 目的安排应按照《惠州市城市规划标准与准则》表4.3的规定。
4、其他相关的配套设施，商业金融、旅馆用地等，通过出让土地，采用谁投资谁受益的原则进行 建设。
5、本次规划按照片区级、居住小区级进行配套，配套规模为5.66万人。考虑片区的发展需求，适 当强化商业服务业、旅游休闲业设施的配套功能。
6、区级设施包括沿城镇主次干路（海滨大道、稔山大道、广汕公路等）两侧布置的商业设施、行 政管理设施、派出所、旅游设施等。
7、居住小区级公共服务设施，分教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务等。 8、教育设施：规划安排1所中学、4所小学和8所幼儿园。
9、文化体育设施：规划安排一处文化体育活动中心，独立用地安排；各居住组团分别设置一处文
化活动站，共8个；规划建设8处居民健身设施，结合各居住组团内的公共绿地分别设置一处居民健身设施。
10、商业服务设施：居住小区级设施主要安排各种商店、餐饮、娱乐、肉菜市场等设施，为片区居 民提供日常生活配套。其中肉菜市场按每1.5－2.0万人设一处，共4处。各居住综合组团内部安排一定量的沿街商业设施。
11、金融邮电设施：居住小区级设施主要安排储蓄所、保险公司、信用社等。安排邮政所2处。 12、社区服务设施：规划安排4处社区健康服务中心。
13、行政管理设施：规划安排1处社区服务中心、4处社区居委会、8处社区服务站以及8处社区警务室。
第十二章 综合防灾规划
1. 抗震系统规划
1.1 抗震设防标准
惠东县稔山镇的建设工程一般按地震基本烈度6度设防，医院、学校、政府办公楼等重要建筑按照7度设防。
1.2 规划原则
（1）分级设防原则：提高对重点工程、重点基础设施的抗震设施标准。
（2）迅速疏散原则：合理组织抗震疏散通道和疏散场地，最大限度减少地震损失。
1.3 抗震规划
（1）疏散通道
规划区内疏散通道主要为规划区主干路，通向各疏散场地和郊外旷地或通向长途交通设施，其他干路为次疏散通道。
（2）疏散场地
根据惠州市地震基本烈度6度设防，人均避震疏散面积不少于3平方米，片区疏散场地服务半径应小于500米。片区内公园、绿地、学校体育场、停车场和街头广场及其他空旷场地作为避灾人口的疏散场地，防灾疏散场地应设立明确的标识。
（3）生命线工程
规划生命线系统，包括政府机关、供水、供电、通讯、交通、医疗、救护、消防站等作为重点设防部门。要求生命线系统的工程按各自抗震要求施工，并制定出应急方案，保证地震时能正常运行或及时修复。
2. 消防系统规划
（1）消防站
依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年），稔山镇规划设置3处消防站，每个占地不少于2500平方米。
规划海滨城片区设置二级普通消防站一个，占地面积3500平方米，位于工业大道东段南侧，主要防护包括本规划区在内的海滨城片区。
（2）消防栓设置
室外消火栓按规范设置。直线段间距不大于120米，转弯处和大型公建入口处应增设。宽度超过60米的路，应于路两边设置消火栓，消火栓距道边不应超过2米，距建筑物外墙不应小于5米。每个消火栓应有1个直径为150mm或100mm和两个直径65mm的栓口，为保证消防流量，要求城镇道路下布
置消火栓的给水管管径不小于DN250。每个消火栓的用水量按10～15L／s计算。
（3）消防通道规划
本规划区消防通道以稔山大道、县道210、广汕公路为主。消防车通道宽度不应小于3.5米，净高不应小于4米，消防车道穿过门洞时，净宽和净高不应小于4米。消防通道和疏散道路要统一考虑，并与避难所结合起来。
3. 防洪系统规划
3.1 防洪、防潮及排涝标准
（1）防洪标准：防洪标准为50年一遇，防潮标准采用50年一遇，防山洪10年一遇。
（2）排涝标准：规划建成区按20年一遇24小时暴雨不成灾标准控制地面高程。涝区按10年一遇24小时暴雨产生的迳流量一天排除，农作区按10年一遇24小时暴雨2～3天排干计算，河流、鱼塘等经作区按2天排干计算。
3.2 防洪防潮排涝规划
（1）规划区内主要面临防潮压力。规划结合沿海道路的建设，实施堤路结合的方式，按50年一遇标准建设防潮海堤。全面提高规划区抵御海潮的能力。
（2）积极进行范和河、芙蓉河整治和疏浚工作，加强内河涌的管理，严禁乱占河道。疏浚河床，增加排涝能力，降低涝水位。
（3）各涝区蓄、截、排全面统筹规划，先蓄、截和自排，最后才采取电排措施，力求减少电排负
担。
3.3 山洪防治
山洪灾害一般是由暴雨形成的，山体风化的石灰岩、花岗岩易形成滑坡，由于高山的斜坡只能保留少量水分，山区内地面产流快，汇流迅速，极易突发成灾。
规划区东面靠山，面朝范和港，地势外围高中间低，因此山洪防治非常重要。
应根据地形、地质条件及沟壑发育情况，因地制宜， 选择拦蓄、排泄等工程措施，对区域内的山体，应加大植被种植和保护力度，增加其涵养水的能力，结合雨水规划，在山体周边设置截洪沟。对规划区内存在的斜坡应不定期进行保育维护，尽量采用植被型斜坡，增加雨水下渗量。
建设过程中，应减少硬性地面，增加可透水铺装面积，在山地可适当增加自然渗透排水的面积，为减少雨水产生的迅时最大流量创造有利条件。
对山洪影响区，要根据气候条件，建立和健全雨量观测和预警预报系统，以便向公众发出山泥倾泻警告。
第十三章 环境保护规划
1. 现状概述
1.1大气环境现状
规划区内自然植被良好，空气环境质量良好。
1.2声环境现状
广深高速公路车辆较多，两旁有一定的噪声污染。 规划区内工业区噪声相对影响一般。
1.3水环境现状
规划区内范和河、芙蓉河为稔山镇的二级水源保护区，长期以来仅作为附近村民的灌溉、渔业养殖、港口停靠使用，污染较少，水质情况较好。
2. 规划原则
2.1可持续发展原则
根据规划区的自然资源和环境承受能力，在大生态环境基本平衡的前提下，让自然生态系统与人工生态系统互相渗透，实现城镇的可持续发展。
2.2分区控制原则
依据稔山镇的总体规划，结合本规划区的特点，划分城镇大气环境保护区、噪声环境保护区和地面水体资源保护区，并且采取积极的措施保护和利用水资源。
3. 环境保护规划
3.1大气环境规划
规划区按照《环境空气质量标准》(GB3095-1996) 和《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025）规
定的环境空气质量分区要求全部执行二级标准。
3.2声环境规划
规划区属于居住绿化区，执行区域环境噪声1类标准区， 依照《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）和《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》（GB／T15190－94），环境噪声不超过昼间55dB(A)，夜间45dB(A)。
3.3水环境规划
依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年），规划区内范和河、芙蓉河为二级水源保护区，水质标准执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的III类标准。规划区内其他水体皆按照《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)的要求执行Ⅲ类地表水环境质量标准。
按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》、《广东省饮用水源水质保护条例》和《广东省水资源管理条例》，饮用水地表水源各级保护区及准保护区内均禁止一切破坏水环境生态平衡的活动以及破坏水源林、护岸林、与水源保护相关植被的活动；禁止向水域倾倒工业废渣、城市垃圾、粪便及其它废弃物；运输有毒有害物质、油类、粪便的船舶和车辆一般不准进入保护区，必须进入者应事先申请并经有关部门批准、登记并设置防渗、防溢、防漏设施；禁止使用剧毒和高残留农药，不得滥用化肥，不得使用炸药、毒品捕杀鱼类。
各级水源保护区分别遵守下列规定： 二级保护区内
不准新建、扩建向水体排放污染物的建设项目。改建项目必须削减污染物排放量； 原有排污口必须削减污水排放量，保证保护区内水质满足规定的水质标准； 禁止设立装卸垃圾、粪便、油类和有毒物品的码头。
水源保护区具体管理细则和要求按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》、《广东省饮用水源水质保护条例》、《广东省水资源管理条例》及其它相关法规执行。为保障饮用水安全，应优先保护饮用水水源，加大力度严厉打击危害饮用水源安全的环境违法行为，防范水污染事故发生，并大力推进污染减排工作，使饮用水源得到有效的保护。
4. 环境卫生规划
生活垃圾的处理：应采用定点收集，集中无害处理，并宜发展综合利用。规划期末共设置2座垃圾压缩站。
家庭生活垃圾收集：应该实施家庭垃圾分类袋装化，按照服务半径不超过70米的标准设置供居民使用的垃圾收集点。
商业垃圾收集：沿街每500米应设置一个垃圾箱，在商业中心设置垃圾收集站，对商业垃圾进行分类收集。
医疗废弃物：必须单独收集、运输并用焚烧法处理，避免与一般垃圾相混。
建筑垃圾：宜以填埋方式为主。对施工产生的余泥尽可能就地回填或申报有关管理部门及时运走，堆放到合适的地方 。
公厕规划：规划区内设公厕13座，每座建筑面积50-100平方米。
垃圾压缩站规划：规划垃圾压缩站2个，每个用地面积不小于700 平方米，与周围建筑物的间隔不小于5米。
基层环卫管理站、环卫车辆清洗站、环卫作息场所等环卫管理用房，规划用地面积800-1000平方米，结合二个垃圾压缩站一并布置二处。
第十四章 规划实施建议
1. 规划管理措施
1.1 地块界线
由于山地、林地的限制，地块划分比较零碎，地块的用地面积较小，在实际规划管理过程中，可根据开发建设的实际情况，把细分地块合并进行管理。
1.2 土地使用性质兼容性
确定地块土地使用性质的兼容范围，并明确取舍原则。对于混合用地，各类用地性质应明确合理的配比范围。
2. 城乡统筹
2.1 村庄现状概况
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其中范和村与芙蓉村建设状况良好，其他村庄建设状况一般。
2.2 村庄发展措施
通过推进村庄周边建设项目的发展，解决村民现状的日常生活、饮用水、交通出行、基础设施、公共设施等问题。
通过推进村庄周边建设项目的发展，为村庄的闲置劳动力提供除耕种外的更多务工方式，从而带动村庄的经济发展，改善村民的生活水平。
3. 保障措施
3.1 政策保障
（1）鼓励开发的优惠政策
片区的开发关键是旅游接待和公共设施的建设、绿化空间和景观的营造、开发资金的安排。因此，要制定相应的优惠政策鼓励相关开发行为：
⏹ 鼓励公建、绿化共享的优惠
在项目开发中，对整体开发的公共设施、绿化空间作出共享的，可以在税收、土地出让金、容积率方面给予一定的优惠。
⏹ 对龙头项目的优惠政策
对酒店等龙头项目，可采取分期付款的方式缴纳土地出让金，享受一定的税收优惠。 ⏹ 鼓励公益项目的优惠政策
对有利于地区发展的社会支撑项目（教育、医疗等）或者基础设施项目，对成本低价作折扣上的优惠。
⏹ 其他优惠政策
为保障地区开发的资金，对于一次性缴纳土地出让金的给予适当折扣优惠，或适当减免城市配套费；对投资总额大、占地规模大的项目给予土地出让金或者税收上的优惠。
（2）开发补偿政策
要尊重村民的意愿，补偿标准要公平、公正、合理，同时要降低开发商的风险，采用灵活的方式进行协商。在开发过程中，要尊重村民意愿，让他们自己选择补偿方式。
3.2 投融资保障
片区开发建设周期长、投资量大的特点，结合当地财政状况，采取多渠道融资的方式： （1）土地出让收益——直接出让土地储备中心储备的建设用地获取的收益； （2）财政资金——政府预算支出用于支持下片区开发建设； （3）金融机构贷款——补充不足的资金缺口；
（4）项目融资——对片区开发中可转化为市场运营的商业项目和住宅建设，通过BOT、TOT等方式
进行项目融资。
在上述四种融资方式中，以“土地出让收益”作为主要的融资方式，“以地养地”进行滚动式开发。主要是考虑到该项资金来源渠道既具有实效、稳定的主动性，又具有现实可控性和操作性。
图纸目录
01区位图
02上位规划-城镇总体规划图 03上位规划-土地利用规划图 04土地利用现状图 05用地权属图 06地形分析图 07规划结构分析图 08土地利用规划图 09用地编码图 10绿地系统规划图 11公共服务设施规划图 12道路系统规划图 13建筑密度控制图 14建筑限高控制图 15开发强度控制图 16城市设计意向
总 目 录
第二部分 图纸
第一部分 说明书
导言 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
项目概况 用地现状分析 规划定位与发展规模 规划构思 土地利用规划 地块划分与细分 指标控制 综合交通规划 绿地与开敞空间规划 公共服务设施规划 综合防灾规划 环境保护规划 城市设计引导 规划实施建议
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 区位图
上位规划-城镇总体规划图上位规划-土地利用规划图土地利用现状图 用地权属图 地形分析图 规划结构分析图 土地利用规划图 用地编码图 绿地系统规划图 公共服务设施规划图 道路交通规划图 建筑密度控制图 建筑限高控制图 开发强度控制图 城市设计意向
第一部分 说明书
惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划
说明书
第一章 项目概况
1. 区位分析与规划范围
1.1 区位分析
规划区位于广东省惠州市惠东县稔山半岛西北部，东距汕头270公里，是环大亚湾的门户地带，交通区位优越，区域位置条件突出。目前国家批准环大亚湾滨海新区建设，稔山镇将成为环大亚湾旅游体系中的重要节点。
规划基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的过境国道。县道为210县道和213县道，210县道是稔平半岛环岛路的一部分；213县道为沟通惠东县城与铁涌镇的主要干道。
优越的地理区位、良好的自然条件以及便捷的对外交通体系为基地的未来发展创造了重大机遇和良好的发展条件。
1.2 规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划总用地面积961.96公顷。
2. 规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年） （2） 建设部《城市规划编制办法》（2006年版）
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）
（4）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年） （5）《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)2002年版 （6）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分） （7）《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）
（8）《惠州市城市规划标准与准则》（2007年） （9）《广东省环境保护规划纲要》（2006—2020年） （10）《稔山镇土地利用总体规划》（2010-2020年） （11）《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）
（12）《惠东县稔山镇总体规划（2008—2025年）》实施评估报告 （13） 其他相关规范及规划
3. 规划期限
本次规划与镇总体规划期限保持一致，规划期限为2013-2025年。
4. 规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改
善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
第二章 用地现状分析
1. 基本概况
1.1 规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划总用地面积961.96公顷。
2. 地理位置
本项目用地位于惠州市惠东县稔山镇镇域东南部，现状镇区南部、324国道以西、范和河以南、范和港以东的地区。
3. 气候条件
稔山镇地处沿海丘陵地区，东为山地，南临大亚湾，属于南亚热带季风气候，常年气候温和，日照时间长，降水量充沛，利于农作物生长。年平均气温为20，最高月平均气温出现在六、七月，最低月平均气温在一、二月份，有历史记记录的最高气温为37.5，最低气温为0.4。平均降雨量为1920mm，年平均温度为86%，绝对温度为22.4%，相对温度为80%。常年主导风向为东南风和东北风，夏秋季多台风。
4. 水文条件
本项目选址位于范和港，潮汐属于不规则半日混合型，每日均出现两次高潮和两次低潮，但潮高和
潮时不等，历年最高潮位：2.76米，平均潮位：1.33米，最低潮位：0.23米，最大潮差：2.02米，平均潮差1.35米。
5. 工程地质条件
利用GIS软件进行高程、坡度、坡向对地形地貌进行综合分析，稔山海滨城片区整体呈东南高西北低的地势，山地分布在东南滨海沿线，呈带状分布，滨海及北部片区地势平坦，适宜建设。项目用地内最高峰270m,位于用地南部沿线。东区最高峰180m,东南有一片呈指状分布的山脉，最高指峰80 m,最低指峰 50m。项目用地范围内， 0—12度的平缓用地主要集中在沿海及北部已建设用地范围内，坡度总体在4度以下，坡度较大的用地主要集中在东南沿线的山地，总体在20度以上，东北地区坡度总体在3—12度左右。
6. 土地利用现状
项目规划总用地面积961.96公顷，主要包括水域、农林用地、其他非建设用地及城市建设用地。城市建设用地主要为工业用地及道路用地，其中工业用地为59.17公顷。非建设用地主要为水域、农林用地与其他非建设用地，占总用地的83.32%。其中水域面积为52.61公顷，农林用地面积485.40公顷，其他非建设用地面积为263.51公顷。
现状建设用地平衡表
7. 现状建设情况
7.1 建筑物现状
规划区内用地以非建设用地为主，建筑物较少，其中沿广汕公路及县道210两旁的建筑物以商业、
工业建筑为主，建筑质量良好。
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其中范和村与芙蓉村建筑状况良好，其他村庄建筑状况整体较好，局部较差。
7.2 道路交通现状
规划区内现状道路交通较为便利，以广汕公路、县道210及县道213为主，村庄内现状道路为较窄，宽度仅有2~4米，不成体系。
7.3 公共服务设施、市政公用设施现状
规划区内现状配套有一定的公共服务设施及市政公用设施，主要包括派出所一处（范和派出所）、小学四所（文峰小学、芙蓉小学、革新小学、青洲小学）、加油站一处、110Kv变电站一处。
7.4 外部建设情况及环境条件分析
规划区北起范和河，与镇区隔河相望；南至稔山镇镇域南端镇界，向南均为山体，生态环境良好；西临海滨城西片区，现状已经完成了一定量的建设；西南部临范和港海域；东北部依城镇外环路，东南部临山，建设量较少。
第四章 规划定位与发展规模
1. 规划目标及定位
1.1 规划目标
强化功能整合，混合开发，打造一个融合海、山、水、田、古村风光为一体的具有国际水平的多功能旅游目的地，稔平半岛的旅游新名片，稔山镇提升经济的引擎之地，环大亚湾滨海新区的重要旅游地。
2.2 规划定位
环大亚湾滨海新区及稔平半岛的重要旅游目的地； 稔山镇的旅游服务、休闲娱乐中心；
独具特色的游、居、业一体的生态宜居海滨城。
2发展规模
2.1用地规模
规划区总用地面积约961.96公顷，村庄用地约为83.62公顷，现状林地和水域等非建设用地
面积约为150.79公顷。根据现状地形坡度分析，为营造良好的生态自然环境，建设生态休闲度假胜地，本规划将尽量保留重要的生态基质和景观要素，限制人工开发。
2.2人口规模
按照片区开发强度及人口容量计算，居住用地规模为182.97公顷，人口密度取值为250人/公顷，采用下列公式：
人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷） 城镇人口规模约为4.57万人。
村庄建设用地规模为83.62公顷，人口密度取值为130人/公顷，采用下列公式： 人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷） 村庄人口规模约为1.09万人。
承载人口规模约为4.57+1.09= 5.66万人。
第五章 规划构思
1.规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
2.规划理念
（1）与上层次规划——《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）衔接。
承接与体现总体规划思想，并根据市场及社会经济发展的新形势新情况，进行适当的深化和优化调整。
（2）体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
提高公共绿地资源的均质性、可达性。医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务半径。规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。
（3）体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。
保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连续性。保护城市空间环境特色。 （4）节约土地，紧凑集约发展。
提升与体现土地的经济价值。在保护环境品质的前提下，适当提高土地开发强度。利用市场规律，通过市场配置的基础性作用以及规划的引导作用，实现土地及空间资源的高效利用。充分发挥交通可达性的经济价值。
（5）提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。
平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及提高综合效益和效率。 （6）公交导向的发展。
采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利于环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。 （7）提升城市现代服务业功能，增强服务与经济辐射能力。
（8）加强防灾，化解风险。预防、减少山区城市可能发生的各种灾害，降低灾害风险。 （9）更大的灵活性与适应性。
提高规划的灵活性以适应市场变化存在许多不确定因素，规划控制方案具有灵活性，借助于市场机制实现优化目标，以实现功能的有机性。容许相互协调的多种功能共生。
3.规划结构
规划区按照 “一轴、三心、五组团”的总体空间结构进行空间布局。
一轴--城镇发展轴：沿广汕公路与县道210由北向南逐步发展；
三心--行政文化中心，综合服务中心，商务休闲中心；
五组团—农业生态保护组团；市政生活服务组团，集聚工业发展组团，临山居住休闲组团，滨海商务娱乐组团。
（1）农业生态保护组团：位于规划区西北部，北临范和古村落，组团内保留大面积农田，以古村
落文化保护及田园风光体验为主；
（2）市政生活服务组团：位于规划区北部、广汕公路两侧，以城镇生活服务为主，融行政管理、商业金融、文体娱乐、医疗卫生、居住、公园等与一体；
（3）集聚工业发展组团：位于广汕公路以东，规划一类工业用地，为城镇总体规划中布置的海滨城工业园；
（4）临山居住休闲组团：位于规划区东南部，北面为县道210，东南面临山，为朝向海的山地，规划有面积较大的如来公园，山林生态环境优越，以低强度开发的小型特色养生休闲旅游产业为主；
（5）滨海商务娱乐组团：西面临范和港，东部为县道210，临海设置大面积公园绿地，形成滨海绿色长廊及公共开敞空间，滨海大道二边以绿化、商务会议及旅游服务业为主，为本片区主要的滨海旅游区，靠县道210一带规划滨海居住地产。
第六章 土地利用规划
1. 规划用地汇总
本次规划确定地块的用地性质以居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地、市政公用设施用地、绿地、村庄建设用地等为主。规划总用地961.96公顷，其中城镇建设用地面积为727.55公顷，占规划总用地75.63%；村庄建设用地面积为83.62公顷，占规划总用地比例8.69%；非建设用地面积为153.79公顷，占规划总用地比例15.68%。
2. 城镇建设用地规划
2.1 居住用地（R）
1）居住用地现状
规划区以村庄建设用地为主，尚未形成配套较全的城镇居住用地。 （2）居住用地布局
规划居住用地面积为209.44公顷，占城镇建设用地的31.10%。居住用地结合公共服务设施、滨水景观、公共绿地、道路绿化等要素，主要分布在规划区靠近镇区中心的北端及规划区南部沿山地带。基本形成滨海居住组团、大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团、北部居住组团、芙蓉村及范和村组团。
滨海居住组团：位于西南部海边，主要是集中开发的新型居住片区，开发建设强度按中高控制。 大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团：位于东南部山边，为村庄改造居住片区，每个村庄预留有发展用地，开发建设强度按中低控制。
北部居住组团:位于北部，为集中开发的新型居住片区与村庄改造居住片区的混合区，村庄预留有发展用地，开发建设强度按中高控制。
芙蓉村及范和村组团：位于规划区西北部，为村庄改造居住片区，开发建设强度按中低控制。
2.2 工业用地（M）
（1）工业用地现状
规划区内沿广汕公路及县道210现状分布有少量工业用地，总面积约为84.27公顷。 （2）工业用地布局
规划针对目前现状工业用地的分布以及已征未建工业用地的情况，按照“工业进园、集约发展”的原则，在规划区东北部广汕公路以东形成工业片区。规划以一类工业用地为主，面积为84.27公顷，占总建设用地的12.52％。
2.3 公共管理与公共服务设施用地（A）
规划公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、文化设施用地、体育用地与医疗卫生用地，主要集中在规划区北部的行政文化中心及滨海地带，总面积约为32.42公顷，占城镇建设用地的4.81%。其中行政办公用地面积约为5.18公顷；文化设施用地面积约为16.27公顷，文化活动用地为主；教育科研用地面积约为8.12公顷，以中小学用地为主；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生用地面积约为0.83公顷。
2.4 商业服务业设施用地
商业服务业用地包括商业用地与公用设施营业网点用地，总面积约为110.98公顷，占城市建设用地的16.48%。
规划商业服务业用地以餐饮业用地及艺术传媒产业用地为主，其中餐饮业用地主要沿广汕公路与县道210及其交叉口分布，用地面积约为30.09公顷；艺术传媒产业用地主要分布在沿海及伴山地带，用地面积约为36.77公顷。
2.5 道路与交通设施用地（S）
规划道路广场用地包括城市道路用地及交通场站用地，总面积约为134.14公顷，占城镇建设用地的18.61％，占总用地的14.08%。其中道路用地面积约为131.95公顷；交通场站用地包括公共交通场站用地和社会停车场用地，用地面积分别为0.15公顷和2.04公顷。
2.6 市政公用设施用地(U)
规划市政公用设施用地主要包括供应设施用地与环境设施用地，总用地面积约为4.14公顷，占城镇建设用地的0.61％。其中供电用地3.14公顷；供燃气用地0.30公顷；环卫设施用地0.28公顷。
2.7 绿地(G)
规划绿地包括公园绿地、防护绿地和广场用地，面积约为145.4公顷，占城市建设用地的21.59％，占总用地的14.75%。其中公园绿地面积约为97.98公顷；防护绿地主要结合道路布置，面积约为46.39公顷；广场用地面积约为1.03公顷。
3. 村庄建设用地
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，现状建设面积约为60.85公顷。规划在现状基础上对村庄进行整治，同时考虑村庄发展，除范和村因为周边为基本农田，没有安排村庄规划发展用地，其余村庄规划增加了发展用地，村庄规划建设面积约为83.88公顷，占规划总用地的12.46%。
4. 非建设用地
4.1 水域（E1）
规划区内主要由河流组成，面积约为20.25公顷，占规划总用地的2.11%。
4.2 农林用地（E2）
规划区内农林用地包括基本农田和一般农用地，主要分布在规划区北部，面积约为108.05公顷，
占规划总用地的11.23%。
4.3 其他非建设用地（E9）
规划区内其他非建设用地主要由规划区南端的山地组成，面积约为22.49公顷，占规划总用地的2.34%。
第七章 地块划分与细分
1.地块划分
1.1 地块划分依据
（1）保证土地使用性质没有相互干扰； （2）尊重现有土地权属情况； （3）结合现状道路边界； （4）结合自然地理界线；
（5）利于修建性详细规划编制和土地出让； （6）遵守上层次及其他专项规划的要求。
1.2地块划分概况
本区地块采用规划区代码、规划管理单元代码、地块编号三级划分体系，规划区共划分为十个规划管理单元，细分为146个地块。
2.地块编码
地块编码原则上按一个独立用地性质、独立用地权属的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。地块编码采用三级编码办法，即“规划区代码+规划管理单元代码+地块编号”组成。规划区代码用“RS-S”， 代表“稔山镇--南部滨海城片区”；规划管理单元代码即01、02、03等；第三、第四位数字代表地块编号，地块编号按从上到下、从左到右的顺序编号。如RS-S-0101即表示稔山镇南部滨海城片区01规划管理单元01号地块。地块是城镇规划建设、土地批租的最小单位。
3.地块细分与合并规定
1.地块细分指将本次规划划定的一个地块进行更细划分，而形成细分地块；地块合并指将本次规划划定的两个以上相邻地块合并使用。
2.对公共绿地，防护绿地、公共停车场、广场、公共设施等用地不能进行细分。 3.土地细分或合并时，不准改变原有用地性质及其相关规定。
4.土地细分或合并时，不得减少已定位的配套公共设施用地和建设规模。 5.土地细分后各细分地块开发量的总和不得突破该地块原定的总开发量。
6.地块内部路网与地块细分界线必须同时确定。原则上内部道路的中心线成为细分地块的征地界线，并且，各细分地块不临次干路与支路时，则至少有一段界线是内部道路中心线，并在该段上设置车行出入口。
7.地块合并时，除特别规定外，支路以下的路网可由城市规划行政主管部门根据具体情况作适当调整。
第八章 指标控制
1. 控制体系内容
本次规划的控制体系的内容可分为以下几类：
（1）土地使用控制：用地性质、用地面积、土地使用兼容性。 （2）环境容量控制：容积率、建筑密度、绿地率、人口密度。 （3）建筑建造控制：建筑高度、建筑间距、建筑后退。 （4）交通活动控制：交通出入口方位、停车位（面积）。
（5）城市设计指引：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；
（6）配套设施控制：公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。
以上控制内容可分为规定性内容和指导性内容两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体布置为布局引导，为
修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。
2. 规定性指标
2.1 用地性质
按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定的土地利用类别分类；在“地块控制指标一览表”中土地使用性质栏下规定的是地块的主导性质，原则上各类用地不得任意改变其用途。同时考虑到开发建设的各种不确定因素，为保障土地利用具有一定程度的灵活性，土地利用性质可以在兼容性规定许可的范围内有条件（或无条件）地变更，但任何更改均需按法定程序经规划主管部门批准。
2.2 用地面积
规划地块划定的面积，本次规划的用地面积一般为地块的净用地面积。
2.3 开发强度
各街区、地块开发的建设用地使用强度控制指标：包括地面以上总建筑面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、建筑间距、绿地率等，必须符合法定图则的规定。一般情况下指标上限按照下表进行控制：
本规划区内地块的容积率和建筑高度均为上限指标；建筑密度控制中，工业用地以下限控制；绿地率控制中，工业用地以上限控制；其他用地以上限控制。规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑密度、容积率和绝对高度不得超过图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限制，同时应符合《惠州市城市规划标准与准则》的有关规定。
2.3.1建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的建筑密度为地块的净建筑密度。
2.3.2容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的容积率为地块的净容积率。。
2.3.3 建筑控制高度：建筑物室外地坪至女儿墙顶的高度，以上限控制。
地块内建筑高度不得超过规定的指标。建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。如因实际需要，需变更地块中建筑高度时，应符合《惠州市城市规划标准与准则》的有关规定的要求，同时应注重环境承载力因素，注重城镇整体空间和建筑群体形态的城镇设计，并将修改结果报规划行政主管部门审核批准。
沿城市道路两侧新建、扩建、改建建筑物的建筑高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）与建筑退让距离（S）之和的1. 5倍，即：H≤1.5（W＋S）。
2.3.4 绿地率：一定地块内，绿地面积与建筑用地面积的比例（用百分比表示）。绿地率控制中，工业用地以下限控制，其他用地以上限控制。
2.5 建筑后退控制
2.5.1 建筑退让相邻用地界线
建筑退让相邻用地界线距离，应满足消防、日照、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范以及由城市规划主管部门制定的相关规划要求。
（1）住宅建筑退让相邻用地界线的距离应符合下表的规定：
住宅建筑退让用地界线表
当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于24米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。
当住宅相邻公园、绿地、广场及水面等开敞空间或在其他特殊情况下，住宅建筑退让用地界线的距离可根据该地区的相关规划要求确定。
（2）非居住建筑退后用地界线的距离应符合下表规定：
非居住建筑退后用地界线距离
2.5.2 建筑退让道路红线
（1）建筑退让道路红线（指建[构]筑物临道路一侧的外墙面距道路红线的距离）应符合表的规定。 非居住建筑退后用地界线距离
（2）建筑退让道路红线除满足上述规定外，还须满足城镇绿地和市政工程管线规划确定的沿道路控制宽度规定，若两者不一致时，则择宽退让。
（3）建筑退让道路红线部分可以与建设用地同时设计和建设，但须遵守以下规定： 用地内除规划允许建设绿化小品外，不得修建围墙、门房以及任何其它建筑物、构筑物。 （4）凡新建、改建、扩建建设工程时，自身应配置的附属设备用房及设施（如：电力开闭所、配电房、通信、联通、有线电视、计算机网络等音频及视频信息网交接间，天然气调压间或调压器，供水泵房、储水池、水箱、水表间，垃圾收集间，污水处理池等），不得超出建筑红线；消防结合器、消火栓、室外消防环管、各类检查井等，不得超越道路红线。
（5）道路交叉口处当道路局部放宽时，建筑退让道路红线按原道路等级确定。
（6）重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划管理部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。
建筑退让道路红线表
2.6 建筑间距
相邻建筑物外侧垂直投影之间的最小距离。
任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。住宅建筑的间距应符合《惠州市城市规划标准与准则》的相关规定。
幼儿园的主要房间与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。幼儿园的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。
民用建筑间距控制应满足下表：
3.指导性指标
3.1人口容量
即规划地块内部每公顷居住用地的居住人数，通常以上限控制。
城市居住人口平均密度控制在250人/公顷，村庄居住人口平均密度控制在130人/公顷。
3.2环境设计控制要求
3.2.1重点地区景观设计 （1）建筑物应当符合城市道路和广场的界面变化要求，临城市道路或广场的立面应当为主要立面，立面造型和屋顶应当力求丰富，与城市街道和广场景观相协调。
（2）住宅建筑临城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式外挑式防盗网；禁止在居民住宅楼内新办餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对环境有较大影响的项目。
3.2.2建设场地环境设计
新建建筑的设计方案文件中，应根据城市规划的要求编制室外场地的环境设计平面图。
较大规模的公共建筑宜设置相应的休闲广场，广场设置小品、绿化、休息座椅、广场灯及夜景照明
系统等配套设施。
建筑物前广场、人行道及商场入口踏步铺设材质及形式要协调一致，并应与绿化、小品等统一考虑，并统一施工、统一验收。
3.2.3建筑立面设计
新建成建筑物应讲究建筑艺术，造型美观，建筑物外墙饰面应淡雅，并与周围环境相协调。住宅建筑立面设计要注重自身建筑特征和与周边住宅群立面的协调和谐，具有鲜明的组团特色和明显的识别性。
3.2.4建筑围墙景观控制
宾馆、酒店等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一面不应修建围墙。
沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度不得大于1.8米，并应为通透式围墙，其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。
4.用地兼容性控制
4.1 一般地段土地兼容性规定
规划确定的每个地块的土地使用性质原则上不得改动，但考虑到土地的适用性与土地的市场需求，为保障土地利用一定程度的灵活性，土地使用可具有一定兼容性，在兼容性规定许可的范围内可有条件(或无条件)地变更。一般地段土地兼容性按照《惠州市城市规划管理技术规定》进行控制。土地使用性质变更，重要地段的必须经城市人民政府审核同意，一般地段须报规划行政主管部门核准同意。
第九章 综合交通规划
1. 规划理念
1.提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。
平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及提高综合效益和效率。
2.公交导向的发展。
采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利于
环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。
2. 道路交通规划
2.1 路网结构
2.2.1对外交通
基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的324国道的一段。210县道是稔平半岛环岛路的一部分；213
县道为沟通惠东县城与吉隆镇的主要干道。 对区域内324国道和210县道进行升级改造，规划将324国道接驳路段道路红线拓宽为50米，210县道红线拓宽为40米，使得规划区对外交通将越来越便利。
2.2.2内部交通
规划区域内总体地势平缓，西南侧有部分山地，通过对地形的分析研究，在规划区形成北侧以广汕公路为轴，西南侧以与山体近乎平行的210县道为轴形成主干路网+次干道+支路的方格网道路结构体系。
2.2 道路等级
道路网按照片区主干路、片区次干路、支路三级控制。 片区主干路：贯穿规划区，与对外交通相连接。
片区次干路：半环或枝状布局，与片区主干路相连接。 支 路：连接片区主、次干路与各用地。
2.3道路断面规划
各道路的红线和断面按《规划道路横断面布置一览表》的要求控制。
片区主干道红线宽度分50米和40米两种，机动车道展宽分别为31米和24米；
片区次干道共计三种类型，其中道路红线宽度为30米的有两种， 36米的一种，三种类型机动车道展宽均为16米；
片区支路红线宽度为20米，机动车道宽12米。
规划道路横断面布置一览表
2.4 转弯半径要求
结合规范确定道路交叉口转弯半径与机动车限制开口控制的相关要求 （1）中心线的平曲线半径尽可能选用大于或等于不设超高最小半径。
（2）平面交叉口缘石半径应满足城市道路交叉口设计的有关规范，规划区范围内道路交叉口的转弯半径均须≥12米，满足消防规范的要求。
规划区内的道路交叉均采用平面交叉形式。主干路与次干路之间的交叉口，应进行相应的拓宽处理。（3）片区主干路的规划建设用地机动车限制开口与交叉口距离为80米，次干路为50米，支路为30米。
道路交叉口转弯半径技术标准表
道路交叉口控制形式一览表
2.5 路网评价指标
本次规划道路用地面积为131.95公顷，占建设用地的面积的18.14%，
3. 公共交通规划
本次规划在区北广汕公路西布置一个公交首末站，总占地面积约为4000平方米。
公交车停靠站：沿区内次干路设置港湾式停靠站，直线段长度不应小于25米，宽度不宜小于3.5米。
4. 停车场规划
4.1停车配建
配建停车场（库）的停车位指标根据稔山镇实际，参照《惠州市城市规划标准与准则》的规定，借鉴其他城市相关规定，片区内新建、改建、扩建的建筑总面积大于500平方米的建筑物，必须设置配建停车场(库)，用来停放本单位自用车以及所吸引的外来车辆，其面积必须符合有关图纸所列表项的规定。配建停车场面积原则上在本地块所属用地内解决，特殊情况也可多个地块合并建设停车场。
规划配建停车场（库）一览表
4.2 社会停车场规划
根据预测得到规划年末的社会停车场面积需求约为3.20公顷，本次规划在商业及公园用地周边布置8个社会停车场，总占地面积约为2.04公顷，社会停车场宜采用多层建筑。
5.3 竖向规划
5.3.1现状地形
规划区内地势总体比较低洼且较平缓，且规划区内依山伴水，东南及东北部靠近山麓地势较高、西北侧大部分地势平坦且邻近海域。本次的竖向设计按照尽量利用原有地形、局部适当改造的原则进行规划，通过对各个地块的现状地形、排水情况及防洪除涝要求进行分析，合理确定相应的地平标高。
5.3.2 场地竖向
建设场地分台地布置应考虑地形坡度、坡向和风向等因素的影响，以适应建筑布置的要求；居地用地分台地布置时，宜采用小台地形式；防护工程宜与具有防护功能的专用绿地结合设置。
建筑：室内地坪高于室外地坪。建筑室内地坪标高保证在沉降后仍高出室外地形15－30cm；室外地坪纵坡不得小于0.3%，并且不得坡向建筑墙脚。
广场、停车场：广场坡度以≥0.3%，≤3%为宜，0.5%－1.5%最佳； 停车场坡度0.2%－0.5% 运动场坡度0.2%－0.5%
草坪、休息绿地：坡度最小0.3%，最大10%。
5.3.3 道路竖向
综合考虑地形、防洪排涝、排水和工程管网的布线要求，道路纵坡控制在0.1%-5%之间。
规划区内地势平缓，道路竖向规划重点考虑排水问题，道路纵坡控制在0.1%—5.0%之间。与主要道路（海滨大道、稔山大道、广汕公路等）的衔接点是区内道路竖向设计的主要控制点；区内路网满足相关的经济技术，道路平缓、安全、舒适，涉及当中主要控制指标：机动车道纵坡一般≤5%，坡度超过4% ，必须限制其坡长。
人行道纵坡以≤5%为宜，＞8%行走费力，宜采用踏级。 交叉口纵坡≤2%。
第十章 绿地与开敞空间规划
1、规划原则
1.体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
提高公共绿地资源的均质性、可达性。医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务半径。规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。
2.体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。 保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连续性。保护城市空间环境特色。
2、布局结构及理念
绿地系统规划以建设环境优美的生态度假区为目标，建设体系完善、重点突出的绿化空间。规划沿滨水边缘区设置滨水绿化带，营造丰富多样的亲水空间，并在区域内设置多个公园与街头绿地节点，与
道路绿地等构成完整的绿地系统。规划区将形成以道路绿地“线”为骨架、以公园、水体“面”为主体、以“点”为基础的“点、线、面”有机结合的网络化生态绿地系统。
3、绿地与开敞空间规划
本规划区绿地总面积145.4公顷，其中公园绿地97.98公顷，防护绿地46.39公顷，广场用地1.03 公顷。
公园绿地：规划区内的公园绿地主要分为街头绿地和公园，其中公园面积约97.98公顷，街头绿地面积约1.03公顷。尊重自然生态环境，塑造绿色生态空间。充分利用规划区内山海河资源，临海沿 线规划为开敞公共绿地。规划公园四个。
防护绿地：规划区内的防护绿地主要为道路防护绿地、滨水防护绿地、工业防护绿地。 广场绿地：规划2个广场绿地。
第十一章 公共服务设施规划
1、规划原则
（1）高起点、高标准，着重考虑公益性的公共服务设施。
（2）结合现状设施和规划人口规模，合理布置各种设施，做到配套完善、数量恰当、分布均匀。 （3）将相关设施集中布置，充分发挥土地的集约效应。
（4）本规划未涉及的其他配套公共服务设施参照国家及地方有关规定执行。
2.规划配套等级
公共服务设施按片区级、居住小区和组团三级配置。
1、片区级公共服务设施
片区级公共服务设施主要为规划区内的综合服务配套设施。指行政管理、派出所、商业中心、酒店等，位于规划区中部。
2、居住小区级公共服务设施
居住小区级公共服务设施主要结合规划区内的居住区设置，为居民生活配套。在居住用地范围内，按照居住区人口配建商业服务设施、金融邮电设施、物业管理设施、教育设施、医疗卫生设施。包括满足居民日常生活基本需要的各类小学、幼儿园、综合文化活动中心等设施。
3、居住组团级公共服务设施
居住组团级公共服务设施主要为居民生活配套，包括卫生站、老年人活动中心等设施，结合其它设施一起布置。
3.公共服务设施规划
本次规划依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008~2025），按照片区级、居住小区级进行配套，配套规模为5.66万人。考虑旅游地产片区的发展需求，适当强化商业服务业、旅游娱乐设施的配套功能。
规划依据《城市居住区规划设计规范》及《惠州市城市规划标准与准则》进行生活配套公共服务设
施规划。规划公共设施用地包括教育设施、医疗卫生、文化体育设施、商业服务、交通设施、行政管理社区服务等，主要分布在规划区中部广汕公路沿线规划中心部分，总面积约为320.56公顷，占建设用地的44.06%。保留小学4处，规划中学1处、幼儿园8个，卫生院1个，社区卫生所4个，文化娱乐1处，社区文化中心2个，居民健身设施8个，商业服务包括旅馆用地若干，加油站3个，菜市场4个，超市和邮政所各两个，社区服务中心和派出所各1个，社区服务站8个，社区居委会4个。其中商业服务业设施用地面积约为110.98公顷；旅馆业设施用地16.75公顷；艺术传媒用地面积约36.77公顷；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生设施用地面积约为0.83公顷。
1、公共服务设施按照使用功能分为八类：（1）教育设施；（2）医疗卫生设施；（3）文化娱乐设施；（4）体育设施；（5）交通设施；（6）行政管理与社区服务设施；（7）商业设施；（8）市政公用设施。
2、公共服务设施按片区级、居住小区和组团三级配置。居住小区级以上的公共服务设施的用地规模不得随意变更。落实到相关地块内的居住小区级以下的公共设施项目及其用地规模和建筑面积不得随
意删减，但可在修建性详规或实施过程中在地块内调整其相对位置。
3、片区级、居住小区级公共服务设施的设置水平，必须以居住人口规模相适应，公共服务设施项 目的安排应按照《惠州市城市规划标准与准则》表4.3的规定。
4、其他相关的配套设施，商业金融、旅馆用地等，通过出让土地，采用谁投资谁受益的原则进行 建设。
5、本次规划按照片区级、居住小区级进行配套，配套规模为5.66万人。考虑片区的发展需求，适 当强化商业服务业、旅游休闲业设施的配套功能。
6、区级设施包括沿城镇主次干路（海滨大道、稔山大道、广汕公路等）两侧布置的商业设施、行 政管理设施、派出所、旅游设施等。
7、居住小区级公共服务设施，分教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务等。 8、教育设施：规划安排1所中学、4所小学和8所幼儿园。
9、文化体育设施：规划安排一处文化体育活动中心，独立用地安排；各居住组团分别设置一处文
化活动站，共8个；规划建设8处居民健身设施，结合各居住组团内的公共绿地分别设置一处居民健身设施。
10、商业服务设施：居住小区级设施主要安排各种商店、餐饮、娱乐、肉菜市场等设施，为片区居 民提供日常生活配套。其中肉菜市场按每1.5－2.0万人设一处，共4处。各居住综合组团内部安排一定量的沿街商业设施。
11、金融邮电设施：居住小区级设施主要安排储蓄所、保险公司、信用社等。安排邮政所2处。 12、社区服务设施：规划安排4处社区健康服务中心。
13、行政管理设施：规划安排1处社区服务中心、4处社区居委会、8处社区服务站以及8处社区警务室。
第十二章 综合防灾规划
1. 抗震系统规划
1.1 抗震设防标准
惠东县稔山镇的建设工程一般按地震基本烈度6度设防，医院、学校、政府办公楼等重要建筑按照7度设防。
1.2 规划原则
（1）分级设防原则：提高对重点工程、重点基础设施的抗震设施标准。
（2）迅速疏散原则：合理组织抗震疏散通道和疏散场地，最大限度减少地震损失。
1.3 抗震规划
（1）疏散通道
规划区内疏散通道主要为规划区主干路，通向各疏散场地和郊外旷地或通向长途交通设施，其他干路为次疏散通道。
（2）疏散场地
根据惠州市地震基本烈度6度设防，人均避震疏散面积不少于3平方米，片区疏散场地服务半径应小于500米。片区内公园、绿地、学校体育场、停车场和街头广场及其他空旷场地作为避灾人口的疏散场地，防灾疏散场地应设立明确的标识。
（3）生命线工程
规划生命线系统，包括政府机关、供水、供电、通讯、交通、医疗、救护、消防站等作为重点设防部门。要求生命线系统的工程按各自抗震要求施工，并制定出应急方案，保证地震时能正常运行或及时修复。
2. 消防系统规划
（1）消防站
依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年），稔山镇规划设置3处消防站，每个占地不少于2500平方米。
规划海滨城片区设置二级普通消防站一个，占地面积3500平方米，位于工业大道东段南侧，主要防护包括本规划区在内的海滨城片区。
（2）消防栓设置
室外消火栓按规范设置。直线段间距不大于120米，转弯处和大型公建入口处应增设。宽度超过60米的路，应于路两边设置消火栓，消火栓距道边不应超过2米，距建筑物外墙不应小于5米。每个消火栓应有1个直径为150mm或100mm和两个直径65mm的栓口，为保证消防流量，要求城镇道路下布
置消火栓的给水管管径不小于DN250。每个消火栓的用水量按10～15L／s计算。
（3）消防通道规划
本规划区消防通道以稔山大道、县道210、广汕公路为主。消防车通道宽度不应小于3.5米，净高不应小于4米，消防车道穿过门洞时，净宽和净高不应小于4米。消防通道和疏散道路要统一考虑，并与避难所结合起来。
3. 防洪系统规划
3.1 防洪、防潮及排涝标准
（1）防洪标准：防洪标准为50年一遇，防潮标准采用50年一遇，防山洪10年一遇。
（2）排涝标准：规划建成区按20年一遇24小时暴雨不成灾标准控制地面高程。涝区按10年一遇24小时暴雨产生的迳流量一天排除，农作区按10年一遇24小时暴雨2～3天排干计算，河流、鱼塘等经作区按2天排干计算。
3.2 防洪防潮排涝规划
（1）规划区内主要面临防潮压力。规划结合沿海道路的建设，实施堤路结合的方式，按50年一遇标准建设防潮海堤。全面提高规划区抵御海潮的能力。
（2）积极进行范和河、芙蓉河整治和疏浚工作，加强内河涌的管理，严禁乱占河道。疏浚河床，增加排涝能力，降低涝水位。
（3）各涝区蓄、截、排全面统筹规划，先蓄、截和自排，最后才采取电排措施，力求减少电排负
担。
3.3 山洪防治
山洪灾害一般是由暴雨形成的，山体风化的石灰岩、花岗岩易形成滑坡，由于高山的斜坡只能保留少量水分，山区内地面产流快，汇流迅速，极易突发成灾。
规划区东面靠山，面朝范和港，地势外围高中间低，因此山洪防治非常重要。
应根据地形、地质条件及沟壑发育情况，因地制宜， 选择拦蓄、排泄等工程措施，对区域内的山体，应加大植被种植和保护力度，增加其涵养水的能力，结合雨水规划，在山体周边设置截洪沟。对规划区内存在的斜坡应不定期进行保育维护，尽量采用植被型斜坡，增加雨水下渗量。
建设过程中，应减少硬性地面，增加可透水铺装面积，在山地可适当增加自然渗透排水的面积，为减少雨水产生的迅时最大流量创造有利条件。
对山洪影响区，要根据气候条件，建立和健全雨量观测和预警预报系统，以便向公众发出山泥倾泻警告。
第十三章 环境保护规划
1. 现状概述
1.1大气环境现状
规划区内自然植被良好，空气环境质量良好。
1.2声环境现状
广深高速公路车辆较多，两旁有一定的噪声污染。 规划区内工业区噪声相对影响一般。
1.3水环境现状
规划区内范和河、芙蓉河为稔山镇的二级水源保护区，长期以来仅作为附近村民的灌溉、渔业养殖、港口停靠使用，污染较少，水质情况较好。
2. 规划原则
2.1可持续发展原则
根据规划区的自然资源和环境承受能力，在大生态环境基本平衡的前提下，让自然生态系统与人工生态系统互相渗透，实现城镇的可持续发展。
2.2分区控制原则
依据稔山镇的总体规划，结合本规划区的特点，划分城镇大气环境保护区、噪声环境保护区和地面水体资源保护区，并且采取积极的措施保护和利用水资源。
3. 环境保护规划
3.1大气环境规划
规划区按照《环境空气质量标准》(GB3095-1996) 和《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025）规
定的环境空气质量分区要求全部执行二级标准。
3.2声环境规划
规划区属于居住绿化区，执行区域环境噪声1类标准区， 依照《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）和《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》（GB／T15190－94），环境噪声不超过昼间55dB(A)，夜间45dB(A)。
3.3水环境规划
依据《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年），规划区内范和河、芙蓉河为二级水源保护区，水质标准执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的III类标准。规划区内其他水体皆按照《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)的要求执行Ⅲ类地表水环境质量标准。
按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》、《广东省饮用水源水质保护条例》和《广东省水资源管理条例》，饮用水地表水源各级保护区及准保护区内均禁止一切破坏水环境生态平衡的活动以及破坏水源林、护岸林、与水源保护相关植被的活动；禁止向水域倾倒工业废渣、城市垃圾、粪便及其它废弃物；运输有毒有害物质、油类、粪便的船舶和车辆一般不准进入保护区，必须进入者应事先申请并经有关部门批准、登记并设置防渗、防溢、防漏设施；禁止使用剧毒和高残留农药，不得滥用化肥，不得使用炸药、毒品捕杀鱼类。
各级水源保护区分别遵守下列规定： 二级保护区内
不准新建、扩建向水体排放污染物的建设项目。改建项目必须削减污染物排放量； 原有排污口必须削减污水排放量，保证保护区内水质满足规定的水质标准； 禁止设立装卸垃圾、粪便、油类和有毒物品的码头。
水源保护区具体管理细则和要求按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》、《广东省饮用水源水质保护条例》、《广东省水资源管理条例》及其它相关法规执行。为保障饮用水安全，应优先保护饮用水水源，加大力度严厉打击危害饮用水源安全的环境违法行为，防范水污染事故发生，并大力推进污染减排工作，使饮用水源得到有效的保护。
4. 环境卫生规划
生活垃圾的处理：应采用定点收集，集中无害处理，并宜发展综合利用。规划期末共设置2座垃圾压缩站。
家庭生活垃圾收集：应该实施家庭垃圾分类袋装化，按照服务半径不超过70米的标准设置供居民使用的垃圾收集点。
商业垃圾收集：沿街每500米应设置一个垃圾箱，在商业中心设置垃圾收集站，对商业垃圾进行分类收集。
医疗废弃物：必须单独收集、运输并用焚烧法处理，避免与一般垃圾相混。
建筑垃圾：宜以填埋方式为主。对施工产生的余泥尽可能就地回填或申报有关管理部门及时运走，堆放到合适的地方 。
公厕规划：规划区内设公厕13座，每座建筑面积50-100平方米。
垃圾压缩站规划：规划垃圾压缩站2个，每个用地面积不小于700 平方米，与周围建筑物的间隔不小于5米。
基层环卫管理站、环卫车辆清洗站、环卫作息场所等环卫管理用房，规划用地面积800-1000平方米，结合二个垃圾压缩站一并布置二处。
第十四章 规划实施建议
1. 规划管理措施
1.1 地块界线
由于山地、林地的限制，地块划分比较零碎，地块的用地面积较小，在实际规划管理过程中，可根据开发建设的实际情况，把细分地块合并进行管理。
1.2 土地使用性质兼容性
确定地块土地使用性质的兼容范围，并明确取舍原则。对于混合用地，各类用地性质应明确合理的配比范围。
2. 城乡统筹
2.1 村庄现状概况
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其中范和村与芙蓉村建设状况良好，其他村庄建设状况一般。
2.2 村庄发展措施
通过推进村庄周边建设项目的发展，解决村民现状的日常生活、饮用水、交通出行、基础设施、公共设施等问题。
通过推进村庄周边建设项目的发展，为村庄的闲置劳动力提供除耕种外的更多务工方式，从而带动村庄的经济发展，改善村民的生活水平。
3. 保障措施
3.1 政策保障
（1）鼓励开发的优惠政策
片区的开发关键是旅游接待和公共设施的建设、绿化空间和景观的营造、开发资金的安排。因此，要制定相应的优惠政策鼓励相关开发行为：
⏹ 鼓励公建、绿化共享的优惠
在项目开发中，对整体开发的公共设施、绿化空间作出共享的，可以在税收、土地出让金、容积率方面给予一定的优惠。
⏹ 对龙头项目的优惠政策
对酒店等龙头项目，可采取分期付款的方式缴纳土地出让金，享受一定的税收优惠。 ⏹ 鼓励公益项目的优惠政策
对有利于地区发展的社会支撑项目（教育、医疗等）或者基础设施项目，对成本低价作折扣上的优惠。
⏹ 其他优惠政策
为保障地区开发的资金，对于一次性缴纳土地出让金的给予适当折扣优惠，或适当减免城市配套费；对投资总额大、占地规模大的项目给予土地出让金或者税收上的优惠。
（2）开发补偿政策
要尊重村民的意愿，补偿标准要公平、公正、合理，同时要降低开发商的风险，采用灵活的方式进行协商。在开发过程中，要尊重村民意愿，让他们自己选择补偿方式。
3.2 投融资保障
片区开发建设周期长、投资量大的特点，结合当地财政状况，采取多渠道融资的方式： （1）土地出让收益——直接出让土地储备中心储备的建设用地获取的收益； （2）财政资金——政府预算支出用于支持下片区开发建设； （3）金融机构贷款——补充不足的资金缺口；
（4）项目融资——对片区开发中可转化为市场运营的商业项目和住宅建设，通过BOT、TOT等方式
进行项目融资。
在上述四种融资方式中，以“土地出让收益”作为主要的融资方式，“以地养地”进行滚动式开发。主要是考虑到该项资金来源渠道既具有实效、稳定的主动性，又具有现实可控性和操作性。
图纸目录
01区位图
02上位规划-城镇总体规划图 03上位规划-土地利用规划图 04土地利用现状图 05用地权属图 06地形分析图 07规划结构分析图 08土地利用规划图 09用地编码图 10绿地系统规划图 11公共服务设施规划图 12道路系统规划图 13建筑密度控制图 14建筑限高控制图 15开发强度控制图 16城市设计意向