东府办〔2011〕160号
关于印发《东莞市业主大会和业主
委员会成立若干规定》的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室
二○一一年十二月二十八日
东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定
为规范我市业主大会和业主委员会成立程序，保障业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号），结合我市实际，制定本规定。
一、镇（街）职责
镇人民政府（街道办事处）依法对辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导、协助和监督。镇（街）房管机构、社区办或社会事务办（局）承办具体指导和协助工作，村（居）委会予以协助和配合。
二、业主大会和业主委员会成立程序
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域显著位置公告。
（一）申请成立业主大会。20%以上业主可以联名向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求。接到申请后，镇人民政府（街道办事处）应在5个工作日内审查，符合《广东省物业管理条例》第十三条第一款、第二款情形之一的，应在收到申请之日起30日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。
（二）产生筹备组成员。筹备组由业主代表、建设单位以及镇人民政府（街道办事处）代表和村（居）委会代表组成，其成员为7人至15人的单数，业主代表采用业主自荐或业主推荐的方式产生，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的60%。建设单位若不参加筹备组，视为放弃权利，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务。
村（居）委会在规定时间内接受业主报名参加筹备组，若报名人数超过规定人数的，由报名人先协商，协商不成的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决；村（居）委会应当会同房管机构对自荐人及被推荐人进行身份核实。
（三）公示筹备组成员名单。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决。
（四）业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。
筹备组应当履行下列职责：
1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2．参考市房产管理局提供的范本拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
3．确定业主的身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4．确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
5．在业主中推选选票发放人、计票人和监票人；
6．依法确定首次业主大会会议表决规则；
7．制定业主委员会选举办法；
8．召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（五）产生业主委员会候选人。业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合以下规定：
1．业主委员会委员为5至15人的单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况由筹备组确定；
2．业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
3．业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生；
4．村（居）委会应当会同房管机构对业主委员会候选人进行资格审查。
5．业主委员会委员候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公告，公告无异议则视为同意。
（六）召开首届业主大会会议，应当于会议召开前15日将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并按以下规定投票表决管理规约草案、业主大会议事规则草案并选举产生业主委员会：
1．业主大会会议表决采用记名投票的方式。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
2．业主大会会议可采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。
3．业主大会会议采用集体讨论形式的，按照以下程序进行：
（1）筹备组会同村（居）委会核实到会业主身份，发放选票；
（2）按照会议议程进行选举或者表决；
（3）回收选票；
（4）现场公开计票；
（5）现场公布业主大会会议结果；
（6）公告业主大会会议结果。
4．业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（1）发放选票
各镇人民政府（街道办事处）对选票发放进行指导、监督，村（居）委会协助选票发放组发放选票，选票发放组每组至少包含1名筹备组成员。选票发放组应将选票送达每户业主；业主也可携带相关证明在规定的时间内到选票发放组的固定设点领取选票。投票表决期间业主不在物业管理区域内居住的，应当通过快递或其他有效方式将选票送达，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
（2）组织投票
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
业主收到选票后可以立即投票，并应将填好的选票投入流动投票箱内。每次投票结束后，应当立即封箱交由村（居）委会集中保管。
物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票填好投入投票箱。
邮寄的选票应当放入投票箱，在开票时当场拆封。
（3）组织计票
投票结束后，由推选出来的监票人、计票人（业主委员会候选人除外）组成监票组、计票组，进行公开验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认，必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）公告业主大会会议结果
业主大会筹备组应当自业主大会作出决定之日以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于30日。公告应当由村（居）委会加盖公章确认。
5．选举产生业主委员会委员后，业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名，副主任1-2名。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
（七）业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料到镇人民政府（街道办事处）和市房产管理局备案：
1．业主委员会备案申请表；
2．管理规约、业主大会议事规则；
3．业主大会的会议记录和会议决定；
4．业主委员会委员（候补委员）房产证（或购房合同）复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；
5．业主委员会委员（候补委员）须提交一寸彩照及个人简历表；
6．业主大会筹备期间相关公示和大会现场的照片若干。
符合规定的，市房产管理局在5个工作日内出具《业主委员会备案回执》；不符合规定的，告知理由，提出处理意见。
（八）业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
三、业主委员会委员资格自行终止的情形
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告，业主委员会不公告的，由村（居）委会进行公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任或限制人身自由的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出书面辞职的；
（五）法律、法规以及管理规约、议事规则规定的其他情况。
四、终止业主委员会委员资格的程序
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）挪用、侵占物业专项维修资金或业主委员会办公经费的；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动；
（六）未经业主大会同意，参与选聘物业服务企业、签订物业服务合同的，或擅自与物业服务企业签订合同提高物业服务收费的；
（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为；
（八）法律、法规以及管理规约、议事规则规定的其他情形。
终止业主委员会委员资格，应由业主委员会委员或业主向业主委员会提交书面意见。业主委员会须在村（居）委会的指导下于5个工作日内进行调查处理。情况属实的，业主委员会应将调查情况和拟终止业主委员会委员的提议在物业管理区域显著位置公示15日后召开业主大会，业主大会经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，作出终止业主委员会委员资格的决定；业主委员会未按要求调查处理的，业主委员会委员或业主可向属地人民政府（街道办事处）提出书面申请，由所在村（居）委会组织召开业主大会，市房产管理局给予指导。
作出终止业主委员会委员资格决定后，由业主委员会将会议结果张贴在物业服务区域显著位置，公告30日。被终止资格的委员应当自公告之日起3日内将业主委员会相关资料交回业主委员会，同时业主委员会需重新到市房产管理局进行备案。
五、业主委员会换届程序
（一）业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，其程序与选举首届业主委员会相同。
（二）业主委员会集体辞职的，按业主委员会选举程序成立新一届业主委员会。
六、业主委员会增补委员程序
（一）业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。
（二）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会增补委员后，应持原备案申请表及回执向镇人民政府（街道办事处）及市房产管理局变更备案。
七、附则
（一）管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本由省住建厅制定，相关表格样本由市房产管理局制定。
（二）本规定由市房产管理局负责解释。
（三）本规定自2012年1月15日起实施，有效期至2017 年 1月14日。原《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（东府办〔2009〕95号）同时废止。
东府办〔2011〕160号
关于印发《东莞市业主大会和业主
委员会成立若干规定》的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室
二○一一年十二月二十八日
东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定
为规范我市业主大会和业主委员会成立程序，保障业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号），结合我市实际，制定本规定。
一、镇（街）职责
镇人民政府（街道办事处）依法对辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导、协助和监督。镇（街）房管机构、社区办或社会事务办（局）承办具体指导和协助工作，村（居）委会予以协助和配合。
二、业主大会和业主委员会成立程序
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域显著位置公告。
（一）申请成立业主大会。20%以上业主可以联名向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求。接到申请后，镇人民政府（街道办事处）应在5个工作日内审查，符合《广东省物业管理条例》第十三条第一款、第二款情形之一的，应在收到申请之日起30日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。
（二）产生筹备组成员。筹备组由业主代表、建设单位以及镇人民政府（街道办事处）代表和村（居）委会代表组成，其成员为7人至15人的单数，业主代表采用业主自荐或业主推荐的方式产生，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的60%。建设单位若不参加筹备组，视为放弃权利，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务。
村（居）委会在规定时间内接受业主报名参加筹备组，若报名人数超过规定人数的，由报名人先协商，协商不成的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决；村（居）委会应当会同房管机构对自荐人及被推荐人进行身份核实。
（三）公示筹备组成员名单。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决。
（四）业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。
筹备组应当履行下列职责：
1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2．参考市房产管理局提供的范本拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
3．确定业主的身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4．确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
5．在业主中推选选票发放人、计票人和监票人；
6．依法确定首次业主大会会议表决规则；
7．制定业主委员会选举办法；
8．召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（五）产生业主委员会候选人。业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合以下规定：
1．业主委员会委员为5至15人的单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况由筹备组确定；
2．业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
3．业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生；
4．村（居）委会应当会同房管机构对业主委员会候选人进行资格审查。
5．业主委员会委员候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公告，公告无异议则视为同意。
（六）召开首届业主大会会议，应当于会议召开前15日将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并按以下规定投票表决管理规约草案、业主大会议事规则草案并选举产生业主委员会：
1．业主大会会议表决采用记名投票的方式。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
2．业主大会会议可采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。
3．业主大会会议采用集体讨论形式的，按照以下程序进行：
（1）筹备组会同村（居）委会核实到会业主身份，发放选票；
（2）按照会议议程进行选举或者表决；
（3）回收选票；
（4）现场公开计票；
（5）现场公布业主大会会议结果；
（6）公告业主大会会议结果。
4．业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（1）发放选票
各镇人民政府（街道办事处）对选票发放进行指导、监督，村（居）委会协助选票发放组发放选票，选票发放组每组至少包含1名筹备组成员。选票发放组应将选票送达每户业主；业主也可携带相关证明在规定的时间内到选票发放组的固定设点领取选票。投票表决期间业主不在物业管理区域内居住的，应当通过快递或其他有效方式将选票送达，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
（2）组织投票
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
业主收到选票后可以立即投票，并应将填好的选票投入流动投票箱内。每次投票结束后，应当立即封箱交由村（居）委会集中保管。
物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票填好投入投票箱。
邮寄的选票应当放入投票箱，在开票时当场拆封。
（3）组织计票
投票结束后，由推选出来的监票人、计票人（业主委员会候选人除外）组成监票组、计票组，进行公开验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认，必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）公告业主大会会议结果
业主大会筹备组应当自业主大会作出决定之日以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于30日。公告应当由村（居）委会加盖公章确认。
5．选举产生业主委员会委员后，业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名，副主任1-2名。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
（七）业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料到镇人民政府（街道办事处）和市房产管理局备案：
1．业主委员会备案申请表；
2．管理规约、业主大会议事规则；
3．业主大会的会议记录和会议决定；
4．业主委员会委员（候补委员）房产证（或购房合同）复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；
5．业主委员会委员（候补委员）须提交一寸彩照及个人简历表；
6．业主大会筹备期间相关公示和大会现场的照片若干。
符合规定的，市房产管理局在5个工作日内出具《业主委员会备案回执》；不符合规定的，告知理由，提出处理意见。
（八）业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
三、业主委员会委员资格自行终止的情形
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告，业主委员会不公告的，由村（居）委会进行公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任或限制人身自由的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出书面辞职的；
（五）法律、法规以及管理规约、议事规则规定的其他情况。
四、终止业主委员会委员资格的程序
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）挪用、侵占物业专项维修资金或业主委员会办公经费的；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动；
（六）未经业主大会同意，参与选聘物业服务企业、签订物业服务合同的，或擅自与物业服务企业签订合同提高物业服务收费的；
（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为；
（八）法律、法规以及管理规约、议事规则规定的其他情形。
终止业主委员会委员资格，应由业主委员会委员或业主向业主委员会提交书面意见。业主委员会须在村（居）委会的指导下于5个工作日内进行调查处理。情况属实的，业主委员会应将调查情况和拟终止业主委员会委员的提议在物业管理区域显著位置公示15日后召开业主大会，业主大会经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，作出终止业主委员会委员资格的决定；业主委员会未按要求调查处理的，业主委员会委员或业主可向属地人民政府（街道办事处）提出书面申请，由所在村（居）委会组织召开业主大会，市房产管理局给予指导。
作出终止业主委员会委员资格决定后，由业主委员会将会议结果张贴在物业服务区域显著位置，公告30日。被终止资格的委员应当自公告之日起3日内将业主委员会相关资料交回业主委员会，同时业主委员会需重新到市房产管理局进行备案。
五、业主委员会换届程序
（一）业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，其程序与选举首届业主委员会相同。
（二）业主委员会集体辞职的，按业主委员会选举程序成立新一届业主委员会。
六、业主委员会增补委员程序
（一）业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。
（二）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会增补委员后，应持原备案申请表及回执向镇人民政府（街道办事处）及市房产管理局变更备案。
七、附则
（一）管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本由省住建厅制定，相关表格样本由市房产管理局制定。
（二）本规定由市房产管理局负责解释。
（三）本规定自2012年1月15日起实施，有效期至2017 年 1月14日。原《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（东府办〔2009〕95号）同时废止。