周口商水楼盘调查报告
目录
一、商水概况
二、“周商一体化”助推商水经济发展
三、城市总计布局结构规划
四、在售楼盘调研及市场分析
五、总结分析
一、商水概况
商水县属周口市，位于河南省东南部，周口市西南部，西邻郾城区，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北与西华
、淮阳县隔沙河相望。
商水县城位于新城区街道办事处与周口市川汇区连接，有大、小3路公交车互通。全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个街道办事处、1个产业集聚区管委会，共有572个行政村，17个居委会，总面积1270平方公里，耕地面积139万亩，总人口112.7万
二、“周商一体化”助推商水经济发展
三、城市总计布局结构规划
1、城市整体规划构思
①功能提升--突出优势，错位发展
②空间脉络--延续历史、强化核心
③交通整合--外联便捷、内联合理
④形象塑造--挖掘内涵、打造品牌
2、城市空间布局结构--“两轴、两心、一环、四区”
两 轴：东拓轴与北接轴
东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移
北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功能
核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。 两心：新区行政文化办公中心和新城城区商贸中心建设形成远期 城市发展的增长极核。
一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城。将成为商水县独特的 自然环境特征。
四区：县城按城市历史的演变为四个区，分别为老城片区、新城 片区、东城片区、北部新区。
四、在售楼盘调研及市场分析
1、金水湖花园
开发商：河南吉祥置业有限公司
项目地址：商水县周商大道新世纪学校南邻
售房热线：0394-5505555
物业类型：多层、高层
销售情况：必须一次性付款，不能按揭
均价：3100元/ ㎡
总建筑面积：30万方
主力户型：90平两房，104-134三房
配套：新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专
2、美景康城
开发商：
项目地址：商水县宁洛高速与周商大道交汇处（人和医院东200米）
售房热线：0394-5848888
物业类型：小高层
销售情况：房源充足，现房，首付40%，[1**********]张 均价：2700元/ ㎡
总建筑面积：40万方
主力户型：89两房110、126三房
配套：美景天城是独享人和医院超值优惠医疗和保健及豫东南老年公寓，会所，俱乐部养生资源。全电梯景观社区，低容积率超宽楼间距，43.5%超高绿化绿四季阳光，四季美景。1200米恒温
地热温泉入户一楼赠送20平米左右私家院任意发挥生活的五彩缤纷。美景康城景观园林规划四层合一组成。
3、君约·香山
开发商：商丘市君顺房地产开发有限公司
项目地址：商水县周商大道与纬一路交汇处
售房热线：0394-5609999
物业类型：高层
均价：3100元/ ㎡
总建筑面积：13万方
主力户型：106、121三房
配套：
教育：商水二高、三高、女子职专
公建：人民医院、阳城公园
金融：建设银行、农村信用社 餐娱：川豫王府、铭鑫温泉洗浴中心、风光大盘鸡、顺福鱼肉火锅 行政：商水劳动保障局、商水县行政服务大厅、商水县产业集聚区委员会、农村土地流转服务中心、商水县生态文化投资办 社区：16000平米自建商业，计划引入商水首家大型商超，打造区域旗舰式商业中心。
4、国望五彩城
开发商：河南国望置业有限公司
项目地址：商水县备战路与行政路交叉口
售房热线：0394-5466999
物业类型：小高层 最高16层
销售情况：现房房源不多，可按揭首付30%；目前剩余房源14、15、16层
均价：2500元/ ㎡
总建筑面积：10万方
主力户型：135三房
配套：县府核心，县城中央，2分钟成熟生活圈内，幼儿园、二小、一中、超市、车站、医院、银行等一应俱全
五、总结分析
1、商水楼盘分布、类型及户型分析
商水在售楼盘大多依商周大道而建，规模普遍较大，占地约百亩以上，总建筑面积30万方左右，
12年至今开发的楼盘，法姬娜欧洲城、金色家园、金水湖花园、君约香山、印象康桥、目前还有房源在售，整体均价2800左右，北高南低的价格走势；
物业类型较全涵盖，多层、小高层、高层；
户型：市场去化较好的户型以100-120平米三房为主，两房市场供应多集中于90平米左右，飘窗元素应用较多。
2、商水房地产现状
①总体来看，房地产发展水平启动较晚你，13年下半年整体大规模开发又遇到近几年房地产整体形势影响，销售并不乐观；商
水系农业县，经济体量不大，导致商水放假长时间徘徊在2500-3000元；
②特殊地理位置，房地产项目依赖周商大道。与其它县、市不同，商水紧邻周口南区，受“周商一体化”政策影响，项目大部分以周商大道沿线开发。
③由于距离周口南区较近，其中一部分中高端需求被周口吸纳，市场在一定程度上边缘化。
④城市化水平较低，人才和资源聚集能力较弱，整体家庭收入水平有限，住房需求的成长性和迫切性不强。
商水县是周口市城市化发展边缘化的一个县区，距离周口市区较近，但近年来不是周口的发展主方向，未来重要铁路线的规划，以及周淮项的融城规划，周口行政企业单位的搬迁都背离的商水方向，商水未来发展方向不明确，因此谨慎。
汇报完毕
张杰
2016年6月10日
周口商水楼盘调查报告
目录
一、商水概况
二、“周商一体化”助推商水经济发展
三、城市总计布局结构规划
四、在售楼盘调研及市场分析
五、总结分析
一、商水概况
商水县属周口市，位于河南省东南部，周口市西南部，西邻郾城区，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北与西华
、淮阳县隔沙河相望。
商水县城位于新城区街道办事处与周口市川汇区连接，有大、小3路公交车互通。全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个街道办事处、1个产业集聚区管委会，共有572个行政村，17个居委会，总面积1270平方公里，耕地面积139万亩，总人口112.7万
二、“周商一体化”助推商水经济发展
三、城市总计布局结构规划
1、城市整体规划构思
①功能提升--突出优势，错位发展
②空间脉络--延续历史、强化核心
③交通整合--外联便捷、内联合理
④形象塑造--挖掘内涵、打造品牌
2、城市空间布局结构--“两轴、两心、一环、四区”
两 轴：东拓轴与北接轴
东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移
北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功能
核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。 两心：新区行政文化办公中心和新城城区商贸中心建设形成远期 城市发展的增长极核。
一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城。将成为商水县独特的 自然环境特征。
四区：县城按城市历史的演变为四个区，分别为老城片区、新城 片区、东城片区、北部新区。
四、在售楼盘调研及市场分析
1、金水湖花园
开发商：河南吉祥置业有限公司
项目地址：商水县周商大道新世纪学校南邻
售房热线：0394-5505555
物业类型：多层、高层
销售情况：必须一次性付款，不能按揭
均价：3100元/ ㎡
总建筑面积：30万方
主力户型：90平两房，104-134三房
配套：新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专
2、美景康城
开发商：
项目地址：商水县宁洛高速与周商大道交汇处（人和医院东200米）
售房热线：0394-5848888
物业类型：小高层
销售情况：房源充足，现房，首付40%，[1**********]张 均价：2700元/ ㎡
总建筑面积：40万方
主力户型：89两房110、126三房
配套：美景天城是独享人和医院超值优惠医疗和保健及豫东南老年公寓，会所，俱乐部养生资源。全电梯景观社区，低容积率超宽楼间距，43.5%超高绿化绿四季阳光，四季美景。1200米恒温
地热温泉入户一楼赠送20平米左右私家院任意发挥生活的五彩缤纷。美景康城景观园林规划四层合一组成。
3、君约·香山
开发商：商丘市君顺房地产开发有限公司
项目地址：商水县周商大道与纬一路交汇处
售房热线：0394-5609999
物业类型：高层
均价：3100元/ ㎡
总建筑面积：13万方
主力户型：106、121三房
配套：
教育：商水二高、三高、女子职专
公建：人民医院、阳城公园
金融：建设银行、农村信用社 餐娱：川豫王府、铭鑫温泉洗浴中心、风光大盘鸡、顺福鱼肉火锅 行政：商水劳动保障局、商水县行政服务大厅、商水县产业集聚区委员会、农村土地流转服务中心、商水县生态文化投资办 社区：16000平米自建商业，计划引入商水首家大型商超，打造区域旗舰式商业中心。
4、国望五彩城
开发商：河南国望置业有限公司
项目地址：商水县备战路与行政路交叉口
售房热线：0394-5466999
物业类型：小高层 最高16层
销售情况：现房房源不多，可按揭首付30%；目前剩余房源14、15、16层
均价：2500元/ ㎡
总建筑面积：10万方
主力户型：135三房
配套：县府核心，县城中央，2分钟成熟生活圈内，幼儿园、二小、一中、超市、车站、医院、银行等一应俱全
五、总结分析
1、商水楼盘分布、类型及户型分析
商水在售楼盘大多依商周大道而建，规模普遍较大，占地约百亩以上，总建筑面积30万方左右，
12年至今开发的楼盘，法姬娜欧洲城、金色家园、金水湖花园、君约香山、印象康桥、目前还有房源在售，整体均价2800左右，北高南低的价格走势；
物业类型较全涵盖，多层、小高层、高层；
户型：市场去化较好的户型以100-120平米三房为主，两房市场供应多集中于90平米左右，飘窗元素应用较多。
2、商水房地产现状
①总体来看，房地产发展水平启动较晚你，13年下半年整体大规模开发又遇到近几年房地产整体形势影响，销售并不乐观；商
水系农业县，经济体量不大，导致商水放假长时间徘徊在2500-3000元；
②特殊地理位置，房地产项目依赖周商大道。与其它县、市不同，商水紧邻周口南区，受“周商一体化”政策影响，项目大部分以周商大道沿线开发。
③由于距离周口南区较近，其中一部分中高端需求被周口吸纳，市场在一定程度上边缘化。
④城市化水平较低，人才和资源聚集能力较弱，整体家庭收入水平有限，住房需求的成长性和迫切性不强。
商水县是周口市城市化发展边缘化的一个县区，距离周口市区较近，但近年来不是周口的发展主方向，未来重要铁路线的规划，以及周淮项的融城规划，周口行政企业单位的搬迁都背离的商水方向，商水未来发展方向不明确，因此谨慎。
汇报完毕
张杰
2016年6月10日