篇一：论二手房买卖合同中的户籍条款
论二手房买卖合同中的户籍条款
作者：高春峰 王桃李
来源：《法制与社会》2013年第10期
摘 要 随着社会经济的发展，二手房交易越来越与民众日常生活息息相关。在二手房交易实践中，由于二手房买卖合同中的户籍条款而导致的矛盾纠纷逐渐增多。本文拟以合同附随义务为视角，着重讨论二手房买卖合同中的户籍条款的性质认定、归责原则及法律责任。关键词 二手房买卖 户籍条款 附随义务
中图分类号：d923.6文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-058-02
二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性而导致的户口迁移问题越来越突出。房屋交易一旦因户口问题发生纠纷，处理起来非常复杂。因此，在订立二手房合同之初，便应对该房屋的户籍条款予以详尽约定。然而，人们在进行交易时，由于有限理性、信息搜寻的高成本及不确定性等因素，不可能获知与交易有关的一切知识，这就决定了交易当事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表现为信息不对称。①在二手房交易活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的：出卖方对标的房屋的属性等掌握了充分的信息，处于优势地位；买受人对标的房屋的信息了解较为贫乏，且由于房屋属性多属于私人信息，通过相关途径验证相关信息成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算，处于劣势地位。实践中经常出现因二手房买卖合同未约定户籍条款，等房屋产权过户后，买受人才发现出卖人及其亲属的户籍未迁出，而出卖人又拒绝予以协助办理户籍迁出手续的案例。此种情况下，买受人该如何维护自身权益呢？笔者认为，这就需要讨论户籍条款在二手房买卖合同中的性质。
一、户籍条款附随义务性质认定
（一）二手房合同中的义务群：给付义务和附随义务
就二手房买卖合同而言，围绕房屋权属转移和支付相应对价的顺利实现存在若干义务群，主要包括给付义务和附随义务。
给付义务依其相互之间的关系划分可分为主给付义务和从给付义务。主给付义务“因债之关系的成立而发生，为债之关系所必备，并决定债之关系（尤其是契约）的类型”②，在房屋买卖合同中，卖方承担的交付房屋并转移所有权的义务，买方承担的支付价款义务即为主给付义务。主给付义务在整个合同关系中居于主导地位，它决定了合同的基本类型、性质以及当事人违约后的责任类型。从给付义务“是基于法律明文规定、当事人约定、基于诚实信用原则及补充的契约解释”而发生，“具有补助主给付义务的功能，以确保债权人的利益能够获得最大的满足”③。附随义务是基于诚实信用原则而产生，诚信原则要求人们在市场经济活动中恪守信用，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。因此附随义务的功能价值在于促进主合同义务的实现、保护他方当事人的人身或财产上的利益，以实现合同的实质正义。附随义务具有如下特点：（1）时间上的附从性。附随义务是随着当事人缔约、履约以及履约后而产生的，贯穿于合同关系始终；（2）地位上的从属性。附随义务不具有独立性，从属于主给付义务而存在；（3）效力上的强制性。附随义务以诚实信用原则为基础而产生，属于法定义务范围。它是一种强行性义务，不能通过当事人的约定而排除；（4）内容的不确定性，与给付义务相比，附随义务不是在合同成立时起便已经确定的，而是随着合同关系的发展而不断演化和产生的。
在主给付义务和附随义务的区别上，王泽鉴先生认为“主给付义务构成双务契约的对待给付，一方当事人于他方当事人未为对待给付前，得拒绝自己之给付。反之，附随义务原则上非属对待给付，不能发生同时履行抗辩权”④。附随义务与主给付义务之间区分较为明显，两者之间的关系是相互排斥，互不包容的关系。
附随义务与从给付义务的区别，德国法通说应以能否独立诉请履行作为判断标准，能够独立
诉请履行的为从给付义务，不能独立诉请履行的则为附随义务。如果出卖人不履行从给付义务，买受人可以就此诉请出卖人履行义务；如果出卖人不履行附随义务，买受人则只能就其损失诉请赔偿，但不能就附随义务独立诉请履行。
（二）二手房买卖合同中的户籍条款性质探讨
房屋买卖合同的主给付义务包括卖方交付房屋的占有使用并转移房屋所有权的义务，买方支付价款的义务，上述两项义务决定了该份合同的性质、类型；出卖人的迁移户口之义务是否约定、是否履行，当不影响房屋买卖合同的性质、类型及未为履行后责任之承担，故二手房买卖合同中的户籍条款当不为主给付义务无疑。
二手房买卖合同中的户籍条款是从给付义务还是附随义务呢？如前所述，能否独立诉请履行是两者判断的标准。在中国现行法律体系下，户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，带有强烈的行政管理色彩；若当事人诉请法院要求强行迁移户口，则法院往往以不属于其受理范围为由而不予受理，换言之，对要求合同相对方就户籍的迁移问题为或不为一定的行为，买方并无诉权。由此可见二手房买卖中的户籍条款并非属于合同的从给付义务。
由于附随义务的不确定性，在处理具体个案的时候，往往需要进行利益衡量和合同解释，以确定合同双方是否负有以及负有何种附随义务。⑤
在认定合同附随义务所应遵循的原则这一问题上，笔者认为应遵守下述几项原则：（1）当事人约定和法律规定优先的原则，有约定从约定，有法律明确规定的适用该规定；（2）诚信原则，诚信原则为附随义务的理论基础，以此认定附随义务自是应当；（3）兼顾交易习惯的原则，“交易习惯是诚信原则的具体化，„„如有交易习惯，则不妨参考之”⑥（4）利益横平原则，当某一附随义务“就权利人而言为急迫之需要，就义务人而言，仅为轻微之负担，则权衡双方利害关系，本于诚信原则，自应有产生此等附随义务之必要”⑦。我国合同法司法解释（二）第二十六条也规定当遇到不可预见的客观情势上的重大变化，通过施加一方当事人一定附随义务，赋予不利一方请求法院变更解除合同的权利，以横平双方当事人的利益，以此更好的维护契约交易之实质正义。
探讨户籍条款的属性，不能仅仅是某个单一具体原则的使用，而是需要多个原则体系上相互依赖、合理参照。在二手房交易实践中，房产中介提供的格式合同中往往会有“„„出卖人保证将该房屋上所有户口迁走”这一户籍条款，从该格式条款可以看出，在二手房买卖领域，户籍条款应为基于诚信原则而衍生出的交易习惯之一。若双方当事人在二手房买卖合同中将户籍条款明确予以约定，基于契约自由原则，则应直接适用该户籍条款；若双方当事人未予以明确约定，当发生纠纷之时，则根据利益横平原则，户籍迁移问题就房屋买受人而言实为必要，在实践中，许多当事人多为子女能够就读师资水平较好的学校而购买的学区房。若户籍迁移出现问题，则此目的似要打折扣；而就出卖人而言，户籍迁移问题依据我国《合同法》第六十条
第二款之规定应为出卖人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行的协助义务，仅对出卖人构成轻微负担。因此课以出卖方迁移户口的附随义务，亦能更好的实现实质正义。因户籍条款引发纠纷，权利人并无独立诉请。综上所述，合同户籍条款应认定为合同附随义务。
二、户籍条款附随义务违反的法律责任
（一）归责原则
二手房合同中，出卖人违反户籍迁移附随义务和违反给付义务一样，都将导致债务的不履行，应当承担法律责任。那么此附随义务之违反应适用哪种归责原则，是严格责任，还是过错责任？笔者认为，户籍迁移附随义务之违反应采过错责任作为归责原则为宜。理由基于以下几点：（1）附随义务以诚实信用原则为理论基石，诚信原则系道德价值的法律化，是隐含的价值标准，关注行为人的主观心理因素。过错责任归责原则，是指当事人违反合同规定的义务，
不履行或者不适当履行合同时，应以过错作为确定其责任构成的主观要件。依据过错原则，只要出卖方在缔约前尽到了户籍状况告知义务而买受方在明知户籍迁移不可实现的情况下仍为买卖，或者出卖方已尽了完全的迁移户口协助义务，而因不可抗力或不可归责于出卖方的原因导致户籍条款无法实现，则即使因此对买受方造成损害也无需承担责任，而应视为正常的风险承担。（2）若对户籍迁移附随义务适用严格责任归责原则，无疑将增加出卖方的负担，使合同当事人因害怕承担约定之外的义务而不敢签订合同，阻碍了市场的有序运作，不利于二手房市场的繁荣。（3）我国《合同法》对违反契约附随义务的归责原则多采取过错责任的归责原则，如总则中第42条对缔约过失责任的规定、第119条对后合同义务中的附随义务的规定，分则中第265条规定的承揽人违反照管义务的赔偿责任等的相关规定进行归责时均采过错责任原则。户籍迁移附随义务亦应类推适用过错责任归责原则。
（二）法律责任通说认为，合同中附随义务违反应该纳入合同义务违约来处理。我国合同法虽未对合同中附随义务违反的责任承担方式予以明确规定，笔者认为应比照适用合同法所规定的违约责任的承担方式。在二手房买卖中，违反户籍迁移附随义务主要应承担以下责任：
1.继续履行。继续履行强调的是未履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定要继续履行，最大限度地保证合同目的圆满实现。户籍条款的实现，说到底是出卖人将出卖前依附于标的房屋上的户籍迁出，以保证买受人在取得房屋产权后可实现户籍迁移自由的状态。若出卖人因疏忽而未履行或殆于履行，则买受人可要求出卖人继续履行。值得注意的是，在户籍迁移附随义务中继续履行的适用范围较窄，由于户籍问题不属于人民法院受理范围，即使仍存在继续履行的可能，若出卖人不予履行，无法强制其履行。
2.损害赔偿。附随义务违反救济之目的，主要是为了“补偿”违约行为所造成的损失，损害赔偿是最常用的一种救济方式。若出卖人经合理催告仍不为户籍迁移而造成买受人实际损失的，则买受人得请求损害赔偿。损害赔偿额应该包括买受人所受损失和所失利益。由于附随义务的从属性，如果要求出卖人承担超过订立合同时所能预见的风险，显然违背了公平原则。因此，应适用我国《合同法》第一百一十三条可预见性规则，一般不能超过违反义务一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3.解除合同。违反合同附随义务是否得解除合同？我国合同法对此并没有明确规定，学理上多持反对意见。笔者认为在通常情况下，违反户籍迁移附随义务不能导致房屋买卖合同的解除，但是不能一概而论。如果户籍迁移附随义务之违反已使合同目的不能实现，如买受人购买标的房屋近期将会拆迁，买受人考虑到经济利益而为买卖，但按拆迁政策经济补偿是以标的房屋户籍成员为赔偿，则在此情况下，买受人可以出卖人违反户籍条款附随义务为由而请求解除合同。当然，在行使解除合同的权利时，一定要慎重，不能一有违反户籍迁移附随义务的行为就动辄解除合同，只有在达到根本违约的程度才能援用。
注释：
①许明月，林全玲.信息不对称、附随义务与缔约过失责任.河北法学.2005（10）.②豏王泽鉴.民法概要.中国政法大学出版社.2003.166.
④王泽鉴.债法原理（第一册）.中国政法大学出版社.2001.40.
⑤豒侯国跃.合同附随义务的司法认定.法学杂志.2011.5.
⑦刘承武.论契约上附随义务基本理论体系之建立.中国文化大学法律学研究所1990年硕士论文.31.篇二：房屋买卖合同
1. 一、确认基本信息的真实性与有效性。
2. 合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情 况，需出据有法律依据的公证委托书。
3. 房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证 或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼
的小区名称填写。
4. 房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构 测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的其他条款中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。 5. 房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单
位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。
6. 二、交易金额及付款方式的约定。
有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。
7. 三、附属设施可依据三要三不要的原则。
煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭，然后买方自行开通。如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。
8. 四、签字及联系方式。
合同需要买卖双方本人签字，并尽量多留存电话，留存住址或可以邮寄到的联系地址，以保证买卖双方的正常联系。
9. 五、合同签署中不要留白和随意涂改。
如需要修改，交易双方须全部在修改处签章确认。
注意事项? 房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、 由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物(标的物是房屋的所有权或使用权)物权转移的主要和重要文件。合同规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履
? 行合同的期限等双方当事人的权利和义务。房屋买卖合同具有以下区别与其他交易 合同的特殊性：
? 房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的
同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。
? 房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益。因此，法律规定， 转让出租房屋，应提前三个月或按照租赁合同中约定事宜通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
? 房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审
查符合房屋买卖条件，办理过户手续(或产权证)后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记(或产权登记)的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。
确认房主：核实真实身份
签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度
地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。前期费用：是否结算清楚
房屋是否有历史遗留问题，如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
维修基金
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
生活费用
水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。
其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。
附属设施：验收不忘记录
一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。
付款过户：明确操作方式
购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。 迁户延迟：慎约时间责任
按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
违约责任：约定偿付时间
这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据
此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。补充协议：空白处不留白
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
链接
签约10要素
(1)当事人的名称或姓名、住所
主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作详细清楚的介绍或调查；应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
(2)标的
应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。
(3)价款
重要内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
(4)履行期限、地点、方式
主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。篇三：房屋买卖合同书(有户口迁移约定;图像固定房产等最新条款)
房屋买卖合同书
合同各方：
甲方（出卖人）： 身份证号码：
获授权代表： 身份证号码：
乙方（买受人）： 身份证号码：
获授权代表 身份证号码：
甲、乙、两方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下一致意见：
第一条 各方承诺及保证。甲方承诺并保证：拥有座落于权取得方式为，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。将诚信履行本合同书的项下的合同义务。乙方承诺并保证：将诚信履行本合同书的项下的合同义务。
第二条 标的物。甲方自愿转让的房屋座落于 ，共有权证号： 土地使用权证号： 房屋内现有装修（不包含家电、家俱等非装修设施）全部随房屋转让并不再另外计价。
第三条 价款。本合同书第二条项下标的物全部计价人民币 整。各方确认：办理房屋产权过户所需的工本费、交易手续费等杂费和契税由得税由方承担，营业税由方承担，土地出让金由 方承担。
第四条 交付与支付。1、本合同书签订时，乙方向甲方支付定金人民币均不得反悔。2、乙方需在支付定金的二十日内向甲方支付首付款人民币方，便于乙方融资，并同意乙方接管房屋着手装修、入住等事宜。各方确认：在此之前房屋的物业费、电费、自来水费等相关费用由甲方自行负责支付，乙方接管之后房屋的物业费、电费、自来水费等相关费用由乙方负责支付；甲方需在此后的六十日内负责将登记在标的物上的相关户口迁出。3、甲方将房屋产权过户给乙方后四十日内，乙方向甲方支付购房尾款人民币。
第五条 所有权转移特别约定。各方确认：本合同书项下标的物自交付后转移至乙方。
第六条 协助义务。在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证
明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。
第七条 违约责任。1、在乙方支付定金后，如甲方违约拒绝继续履行合同的，甲方需在违约之日起的五日内按双倍定金的标准支付给乙方违约金；如乙方违约拒绝继续履行合同的，乙方此前支付的定金即作为违约金，乙方不得向甲方要求返还。2、甲方在房屋产权过户给乙方后的六十日内末将登记在标的物上的相关户口迁出的，甲方需向乙方支付违约金拾万元人民币，违约金需在房屋产权过户后的七十日内支付完毕。3、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。4、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务，应继续履行该项义务并承担违约责任。5、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时，应承担违约责任。6、甲方双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任。
第八条 争议解决办法。本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁，其裁决对双方具有约束力。如需进入司法程序，应向人民法院提起诉讼。
第九条 获授权代表效力。甲、乙双方的获授权代表对本合同的签署具有与甲乙方本人签署同等效力。
第十条 附件说明。本合同附有照片张，主要内容为对标的物及附属场所、设施的图像固定。 第十一条 其他事项。1、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。2、本合同书一式二份，由甲、乙、各执一份，如登记部门要求另行签订合同文书时，各方得另行签订用于登记，但各方权利义务以本合同书为准。3、本合同书在各方签字后生效。 甲方签名：乙方签名：
年 月 日年 月 日
篇一：论二手房买卖合同中的户籍条款
论二手房买卖合同中的户籍条款
作者：高春峰 王桃李
来源：《法制与社会》2013年第10期
摘 要 随着社会经济的发展，二手房交易越来越与民众日常生活息息相关。在二手房交易实践中，由于二手房买卖合同中的户籍条款而导致的矛盾纠纷逐渐增多。本文拟以合同附随义务为视角，着重讨论二手房买卖合同中的户籍条款的性质认定、归责原则及法律责任。关键词 二手房买卖 户籍条款 附随义务
中图分类号：d923.6文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-058-02
二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性而导致的户口迁移问题越来越突出。房屋交易一旦因户口问题发生纠纷，处理起来非常复杂。因此，在订立二手房合同之初，便应对该房屋的户籍条款予以详尽约定。然而，人们在进行交易时，由于有限理性、信息搜寻的高成本及不确定性等因素，不可能获知与交易有关的一切知识，这就决定了交易当事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表现为信息不对称。①在二手房交易活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的：出卖方对标的房屋的属性等掌握了充分的信息，处于优势地位；买受人对标的房屋的信息了解较为贫乏，且由于房屋属性多属于私人信息，通过相关途径验证相关信息成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算，处于劣势地位。实践中经常出现因二手房买卖合同未约定户籍条款，等房屋产权过户后，买受人才发现出卖人及其亲属的户籍未迁出，而出卖人又拒绝予以协助办理户籍迁出手续的案例。此种情况下，买受人该如何维护自身权益呢？笔者认为，这就需要讨论户籍条款在二手房买卖合同中的性质。
一、户籍条款附随义务性质认定
（一）二手房合同中的义务群：给付义务和附随义务
就二手房买卖合同而言，围绕房屋权属转移和支付相应对价的顺利实现存在若干义务群，主要包括给付义务和附随义务。
给付义务依其相互之间的关系划分可分为主给付义务和从给付义务。主给付义务“因债之关系的成立而发生，为债之关系所必备，并决定债之关系（尤其是契约）的类型”②，在房屋买卖合同中，卖方承担的交付房屋并转移所有权的义务，买方承担的支付价款义务即为主给付义务。主给付义务在整个合同关系中居于主导地位，它决定了合同的基本类型、性质以及当事人违约后的责任类型。从给付义务“是基于法律明文规定、当事人约定、基于诚实信用原则及补充的契约解释”而发生，“具有补助主给付义务的功能，以确保债权人的利益能够获得最大的满足”③。附随义务是基于诚实信用原则而产生，诚信原则要求人们在市场经济活动中恪守信用，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。因此附随义务的功能价值在于促进主合同义务的实现、保护他方当事人的人身或财产上的利益，以实现合同的实质正义。附随义务具有如下特点：（1）时间上的附从性。附随义务是随着当事人缔约、履约以及履约后而产生的，贯穿于合同关系始终；（2）地位上的从属性。附随义务不具有独立性，从属于主给付义务而存在；（3）效力上的强制性。附随义务以诚实信用原则为基础而产生，属于法定义务范围。它是一种强行性义务，不能通过当事人的约定而排除；（4）内容的不确定性，与给付义务相比，附随义务不是在合同成立时起便已经确定的，而是随着合同关系的发展而不断演化和产生的。
在主给付义务和附随义务的区别上，王泽鉴先生认为“主给付义务构成双务契约的对待给付，一方当事人于他方当事人未为对待给付前，得拒绝自己之给付。反之，附随义务原则上非属对待给付，不能发生同时履行抗辩权”④。附随义务与主给付义务之间区分较为明显，两者之间的关系是相互排斥，互不包容的关系。
附随义务与从给付义务的区别，德国法通说应以能否独立诉请履行作为判断标准，能够独立
诉请履行的为从给付义务，不能独立诉请履行的则为附随义务。如果出卖人不履行从给付义务，买受人可以就此诉请出卖人履行义务；如果出卖人不履行附随义务，买受人则只能就其损失诉请赔偿，但不能就附随义务独立诉请履行。
（二）二手房买卖合同中的户籍条款性质探讨
房屋买卖合同的主给付义务包括卖方交付房屋的占有使用并转移房屋所有权的义务，买方支付价款的义务，上述两项义务决定了该份合同的性质、类型；出卖人的迁移户口之义务是否约定、是否履行，当不影响房屋买卖合同的性质、类型及未为履行后责任之承担，故二手房买卖合同中的户籍条款当不为主给付义务无疑。
二手房买卖合同中的户籍条款是从给付义务还是附随义务呢？如前所述，能否独立诉请履行是两者判断的标准。在中国现行法律体系下，户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，带有强烈的行政管理色彩；若当事人诉请法院要求强行迁移户口，则法院往往以不属于其受理范围为由而不予受理，换言之，对要求合同相对方就户籍的迁移问题为或不为一定的行为，买方并无诉权。由此可见二手房买卖中的户籍条款并非属于合同的从给付义务。
由于附随义务的不确定性，在处理具体个案的时候，往往需要进行利益衡量和合同解释，以确定合同双方是否负有以及负有何种附随义务。⑤
在认定合同附随义务所应遵循的原则这一问题上，笔者认为应遵守下述几项原则：（1）当事人约定和法律规定优先的原则，有约定从约定，有法律明确规定的适用该规定；（2）诚信原则，诚信原则为附随义务的理论基础，以此认定附随义务自是应当；（3）兼顾交易习惯的原则，“交易习惯是诚信原则的具体化，„„如有交易习惯，则不妨参考之”⑥（4）利益横平原则，当某一附随义务“就权利人而言为急迫之需要，就义务人而言，仅为轻微之负担，则权衡双方利害关系，本于诚信原则，自应有产生此等附随义务之必要”⑦。我国合同法司法解释（二）第二十六条也规定当遇到不可预见的客观情势上的重大变化，通过施加一方当事人一定附随义务，赋予不利一方请求法院变更解除合同的权利，以横平双方当事人的利益，以此更好的维护契约交易之实质正义。
探讨户籍条款的属性，不能仅仅是某个单一具体原则的使用，而是需要多个原则体系上相互依赖、合理参照。在二手房交易实践中，房产中介提供的格式合同中往往会有“„„出卖人保证将该房屋上所有户口迁走”这一户籍条款，从该格式条款可以看出，在二手房买卖领域，户籍条款应为基于诚信原则而衍生出的交易习惯之一。若双方当事人在二手房买卖合同中将户籍条款明确予以约定，基于契约自由原则，则应直接适用该户籍条款；若双方当事人未予以明确约定，当发生纠纷之时，则根据利益横平原则，户籍迁移问题就房屋买受人而言实为必要，在实践中，许多当事人多为子女能够就读师资水平较好的学校而购买的学区房。若户籍迁移出现问题，则此目的似要打折扣；而就出卖人而言，户籍迁移问题依据我国《合同法》第六十条
第二款之规定应为出卖人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行的协助义务，仅对出卖人构成轻微负担。因此课以出卖方迁移户口的附随义务，亦能更好的实现实质正义。因户籍条款引发纠纷，权利人并无独立诉请。综上所述，合同户籍条款应认定为合同附随义务。
二、户籍条款附随义务违反的法律责任
（一）归责原则
二手房合同中，出卖人违反户籍迁移附随义务和违反给付义务一样，都将导致债务的不履行，应当承担法律责任。那么此附随义务之违反应适用哪种归责原则，是严格责任，还是过错责任？笔者认为，户籍迁移附随义务之违反应采过错责任作为归责原则为宜。理由基于以下几点：（1）附随义务以诚实信用原则为理论基石，诚信原则系道德价值的法律化，是隐含的价值标准，关注行为人的主观心理因素。过错责任归责原则，是指当事人违反合同规定的义务，
不履行或者不适当履行合同时，应以过错作为确定其责任构成的主观要件。依据过错原则，只要出卖方在缔约前尽到了户籍状况告知义务而买受方在明知户籍迁移不可实现的情况下仍为买卖，或者出卖方已尽了完全的迁移户口协助义务，而因不可抗力或不可归责于出卖方的原因导致户籍条款无法实现，则即使因此对买受方造成损害也无需承担责任，而应视为正常的风险承担。（2）若对户籍迁移附随义务适用严格责任归责原则，无疑将增加出卖方的负担，使合同当事人因害怕承担约定之外的义务而不敢签订合同，阻碍了市场的有序运作，不利于二手房市场的繁荣。（3）我国《合同法》对违反契约附随义务的归责原则多采取过错责任的归责原则，如总则中第42条对缔约过失责任的规定、第119条对后合同义务中的附随义务的规定，分则中第265条规定的承揽人违反照管义务的赔偿责任等的相关规定进行归责时均采过错责任原则。户籍迁移附随义务亦应类推适用过错责任归责原则。
（二）法律责任通说认为，合同中附随义务违反应该纳入合同义务违约来处理。我国合同法虽未对合同中附随义务违反的责任承担方式予以明确规定，笔者认为应比照适用合同法所规定的违约责任的承担方式。在二手房买卖中，违反户籍迁移附随义务主要应承担以下责任：
1.继续履行。继续履行强调的是未履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定要继续履行，最大限度地保证合同目的圆满实现。户籍条款的实现，说到底是出卖人将出卖前依附于标的房屋上的户籍迁出，以保证买受人在取得房屋产权后可实现户籍迁移自由的状态。若出卖人因疏忽而未履行或殆于履行，则买受人可要求出卖人继续履行。值得注意的是，在户籍迁移附随义务中继续履行的适用范围较窄，由于户籍问题不属于人民法院受理范围，即使仍存在继续履行的可能，若出卖人不予履行，无法强制其履行。
2.损害赔偿。附随义务违反救济之目的，主要是为了“补偿”违约行为所造成的损失，损害赔偿是最常用的一种救济方式。若出卖人经合理催告仍不为户籍迁移而造成买受人实际损失的，则买受人得请求损害赔偿。损害赔偿额应该包括买受人所受损失和所失利益。由于附随义务的从属性，如果要求出卖人承担超过订立合同时所能预见的风险，显然违背了公平原则。因此，应适用我国《合同法》第一百一十三条可预见性规则，一般不能超过违反义务一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3.解除合同。违反合同附随义务是否得解除合同？我国合同法对此并没有明确规定，学理上多持反对意见。笔者认为在通常情况下，违反户籍迁移附随义务不能导致房屋买卖合同的解除，但是不能一概而论。如果户籍迁移附随义务之违反已使合同目的不能实现，如买受人购买标的房屋近期将会拆迁，买受人考虑到经济利益而为买卖，但按拆迁政策经济补偿是以标的房屋户籍成员为赔偿，则在此情况下，买受人可以出卖人违反户籍条款附随义务为由而请求解除合同。当然，在行使解除合同的权利时，一定要慎重，不能一有违反户籍迁移附随义务的行为就动辄解除合同，只有在达到根本违约的程度才能援用。
注释：
①许明月，林全玲.信息不对称、附随义务与缔约过失责任.河北法学.2005（10）.②豏王泽鉴.民法概要.中国政法大学出版社.2003.166.
④王泽鉴.债法原理（第一册）.中国政法大学出版社.2001.40.
⑤豒侯国跃.合同附随义务的司法认定.法学杂志.2011.5.
⑦刘承武.论契约上附随义务基本理论体系之建立.中国文化大学法律学研究所1990年硕士论文.31.篇二：房屋买卖合同
1. 一、确认基本信息的真实性与有效性。
2. 合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情 况，需出据有法律依据的公证委托书。
3. 房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证 或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼
的小区名称填写。
4. 房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构 测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的其他条款中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。 5. 房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单
位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。
6. 二、交易金额及付款方式的约定。
有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。
7. 三、附属设施可依据三要三不要的原则。
煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭，然后买方自行开通。如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。
8. 四、签字及联系方式。
合同需要买卖双方本人签字，并尽量多留存电话，留存住址或可以邮寄到的联系地址，以保证买卖双方的正常联系。
9. 五、合同签署中不要留白和随意涂改。
如需要修改，交易双方须全部在修改处签章确认。
注意事项? 房屋作为一种特殊的商品。依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、 由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物(标的物是房屋的所有权或使用权)物权转移的主要和重要文件。合同规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履
? 行合同的期限等双方当事人的权利和义务。房屋买卖合同具有以下区别与其他交易 合同的特殊性：
? 房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的
同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。
? 房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益。因此，法律规定， 转让出租房屋，应提前三个月或按照租赁合同中约定事宜通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
? 房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审
查符合房屋买卖条件，办理过户手续(或产权证)后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记(或产权登记)的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。
确认房主：核实真实身份
签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度
地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。前期费用：是否结算清楚
房屋是否有历史遗留问题，如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
维修基金
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
生活费用
水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。
其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。
附属设施：验收不忘记录
一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。
付款过户：明确操作方式
购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。 迁户延迟：慎约时间责任
按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
违约责任：约定偿付时间
这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据
此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。补充协议：空白处不留白
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
链接
签约10要素
(1)当事人的名称或姓名、住所
主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作详细清楚的介绍或调查；应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
(2)标的
应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。
(3)价款
重要内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
(4)履行期限、地点、方式
主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。篇三：房屋买卖合同书(有户口迁移约定;图像固定房产等最新条款)
房屋买卖合同书
合同各方：
甲方（出卖人）： 身份证号码：
获授权代表： 身份证号码：
乙方（买受人）： 身份证号码：
获授权代表 身份证号码：
甲、乙、两方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下一致意见：
第一条 各方承诺及保证。甲方承诺并保证：拥有座落于权取得方式为，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。将诚信履行本合同书的项下的合同义务。乙方承诺并保证：将诚信履行本合同书的项下的合同义务。
第二条 标的物。甲方自愿转让的房屋座落于 ，共有权证号： 土地使用权证号： 房屋内现有装修（不包含家电、家俱等非装修设施）全部随房屋转让并不再另外计价。
第三条 价款。本合同书第二条项下标的物全部计价人民币 整。各方确认：办理房屋产权过户所需的工本费、交易手续费等杂费和契税由得税由方承担，营业税由方承担，土地出让金由 方承担。
第四条 交付与支付。1、本合同书签订时，乙方向甲方支付定金人民币均不得反悔。2、乙方需在支付定金的二十日内向甲方支付首付款人民币方，便于乙方融资，并同意乙方接管房屋着手装修、入住等事宜。各方确认：在此之前房屋的物业费、电费、自来水费等相关费用由甲方自行负责支付，乙方接管之后房屋的物业费、电费、自来水费等相关费用由乙方负责支付；甲方需在此后的六十日内负责将登记在标的物上的相关户口迁出。3、甲方将房屋产权过户给乙方后四十日内，乙方向甲方支付购房尾款人民币。
第五条 所有权转移特别约定。各方确认：本合同书项下标的物自交付后转移至乙方。
第六条 协助义务。在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证
明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。
第七条 违约责任。1、在乙方支付定金后，如甲方违约拒绝继续履行合同的，甲方需在违约之日起的五日内按双倍定金的标准支付给乙方违约金；如乙方违约拒绝继续履行合同的，乙方此前支付的定金即作为违约金，乙方不得向甲方要求返还。2、甲方在房屋产权过户给乙方后的六十日内末将登记在标的物上的相关户口迁出的，甲方需向乙方支付违约金拾万元人民币，违约金需在房屋产权过户后的七十日内支付完毕。3、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。4、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务，应继续履行该项义务并承担违约责任。5、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时，应承担违约责任。6、甲方双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任。
第八条 争议解决办法。本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁，其裁决对双方具有约束力。如需进入司法程序，应向人民法院提起诉讼。
第九条 获授权代表效力。甲、乙双方的获授权代表对本合同的签署具有与甲乙方本人签署同等效力。
第十条 附件说明。本合同附有照片张，主要内容为对标的物及附属场所、设施的图像固定。 第十一条 其他事项。1、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。2、本合同书一式二份，由甲、乙、各执一份，如登记部门要求另行签订合同文书时，各方得另行签订用于登记，但各方权利义务以本合同书为准。3、本合同书在各方签字后生效。 甲方签名：乙方签名：
年 月 日年 月 日