2015-09-22 康辉 中国商业地产研究院 中国商业地产研究院 中国商业地产研究院360docimg_0_ 微信号
功能介绍 打造商业地产o2o系统解决方案
新华社史无前例的把房地产行业放在了比国民经济支柱还高的位置，到底有什么含义
新华社昨天下午发文《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》，在这篇看似寻常的文章中，出现了很多不同寻常的定调，这些定调给了当前经济形式下对房地产行业的定位和作用一个明确的答复，为最终结束房地产行业在国民经济中的重要地位的舆论争论画上了休止符。
在下面描述中，在括弧内的黑体字是康老师对新华社文章的个人解读， 希望能对广大朋友深刻理解新一届政府未来的房地产新政有一个抛砖引玉的作用。
新华网北京９月１８日电（记者王立彬、韩洁）国家统计局１８日发布数据显示，据测算８月份７０个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降０．４％转为上涨１．７％，为自２０１４年９月份以来首次转正。（从今年三月以来3.30楼市新政发布后，房地产数据逐渐好转，直到八月份的房价同比由负转正，确认了文章题目所说的“回暖”态势。）
二季度始，商品房和商品住宅销售额、销售面积同比增长由负转正，全国房地产用地供应环比由负转正……在数据连续“转正”背后，房地产市场在持续回暖之中稳步转型。（不仅是销售额，就是销售面积和土地供应都给“回暖”确定性的答案。）
转正、回暖：房地产新态势基本确立
“５月开始商品房和商品住宅销售额同比增速转正；６月开始商品房和商品住宅销售面积同比增速转正，都表明房地产市场的回暖态势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。房地产市场近期的积极变化，主要受益于２０１４年９月央行对首次置业和首次改善住房金融支持政策的加强，及２０１５年３月金融税收政策的调整。尤其是央行连续降息降准，推动了商品房尤其是商品住宅市场价格的上升。（确认了去年的9.30首套房新政，今年的3.30二套房新政以及连续的降准降息政策是楼市回暖的政策面支持。尤其是今年李克强总理在政府工作报告中破天荒的提出“支持居民改善性住房需求”成为本轮楼市逆转的关键节点！）
数据表明，４０个主要城市新建商品住宅价格从２０１５年２月出现总体环比持续上涨、６月份开始出现总体同比持续上涨。在价格上涨及持续上涨预期带动下，商品房和商品住宅销售量也从６月开始，由连续１６个月同比持续下降变为同比持续上涨，基本确立房地产市场回暖态势。 “这将有利于稳定房地产开发投资，促进二手住房市场交易，对缓解宏观经济下行压力，稳定地方政府财税收入，发挥积极作用。”刘洪玉说。（楼市的回暖为稳定房地产投资打好基础，更能缓解宏观经济下行压力，稳定地方政府财政收入，开始给房地产行业的定性做好缓冲准备，为后面的石破天惊的提法开始蓄势。）
全国城市地价动态监测显示，地价也出现转正、回暖迹象。五六月房地产用地供应环比由负转正，房地产用地供应降幅收窄，局部市场出现回暖迹象。“楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场上涨动力显现。商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象，带动土地市场信心提振。”全国城市地价动态监测组负责人赵松说，商品房销售面积同比增长由负转正，住宅待售面积减少显示去库存化加快，带动５月份房地产用地供应环比转负为正，６月份环比继续增加。“开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平，降幅收窄。”（面包销售好转了，面粉自然销量上升，土地市场的好转是楼市回暖的必然结果。）
分化、去化：有保有压双管齐下
在土地与住房供给约束及人口持续净流入影响下，目前北上广深一线城市及南京、苏州、厦门等主要二线城市，住房价格明显回升。８月深圳市新建商品住宅价格涨幅为全国之最，环比同比上涨速度达到７．１３％和３５．６２％。（指出一线城市和强二线城市是本轮楼市回暖的主力军。）
国家统计局数据显示，房地产去库存正在出现积极变化。５月末商品房待售面积比４月末减少１５万平方米，是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。“五六七月特别是七月以来，成交量稳定上升。价格方面，一线城市年初就上升了。二三线城市价格水平也在回升。这一点从库存上可以看出来。三季度以来企业库存持续上升局面已经改变。”国家发改委地产研究中心主任刘琳说。（压在中国楼市身上的最大的库存压力正在解除。）
赵松说，央地联动，明确的预期导向触发市场自身调节机制，积极释放库存压力风险，推动了房地产市场自身的平稳运行。土地市场出现局部回暖信号，但市场分化程度有所加深。二季度三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市。“大部分三四线城市和少量二线城市，由于２０１０－２０１３年间土地和住房供给量过大，加上部分城市人口持续净流出，新建商品住宅需求不足，住房价格处在环比同比持续下降过程中，商品房交易受价格下降影响也持续低迷。”刘洪玉说，地区分化越来越明显，针对市场冷热不均，一是要从新增供应量上进行分类调控，在供给短缺的一二线城市中适当增加土地供应、供给严重过量的三四线城市中减少甚至暂停新增土地供应。同时通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促进区域城市均衡发展。（ 房地产市场自身的平稳运行是本轮楼市回暖的内在原因，影射了2010年以来一二线城市实施的楼市“限购令”是当前楼市分化严重的“闲不住得行政调控只手”。关于“限购令”为什么会加剧这种城市间分化的原因请关注我过两天首发的文章《为什么越限购的城市房价越涨，不限购的城市房价越降？》。这段描述的结尾部分“ 通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促进区域城市均衡发展。”正是京津冀一体化的精髓，为习总书记倡导的正在如火如荼进行的京津冀协调发展做好了舆论宣传工作。）
转型、升级：由发动机变为稳定器
“从长期趋势看，我国住房市场已跨越数量短缺阶段，将从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。”刘洪玉说。（中国房地产黄金阶段的上半时是解决“有房住”的基本生存问题，而黄金阶段的下半时是解决“有什么房住”的小康问题，各种改善性需求刚刚开始，彻底驳斥了中国房地产过剩论的妖魔论调。）
２０１４年，我国ＧＤＰ构成中房地产业占６％，房地产业税收占地方政府本级财政收入约为３０％，土地出让收入相当于地方政府本级财政收入５６％，房地产业仍是国民经济最重要产业之一。（重申房地产是中国经济的支柱产业，和李克强总理去年十一月提出的双发动机的中的传统发动机提法相吻合。更重要的是土地出让金收入占财政收入的56%这个数字让房地产行业的重要性无可替代。）
“房地产业在我国经济发展中的角色，正在从增长火车头向稳定器转变。”刘洪玉说，作为ＧＤＰ占比中的大块头，未来经济发展少了房地产贡献。但这种贡献会从增长转向为稳定，即以住房投资和住房消费为主，更多地给宏观经济提供一个稳定基础。“未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”（史无前例的提出了 “未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”，其中“最大”两个字掷地有声，这一旗帜鲜明的观点，将所有妖魔化中国房地产的言论彻底击碎，这是向全党全国人民发出号令，妖魔化中国房地产行业的声音都是别有用心的敌对势力！ ）
“从土地政策上，坚持分类调控、分地施策，在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题同时，要注重经济转型中的新兴产业需求。”赵松说，要加大改革力度、激发市场活力，结合地方发展实际，加快出台总部研发、仓储物流、休闲养老、城市更新、文化旅游、设施农业等领域用地政策，支持房地产角色转换。（指出未来中国房地产行业的发展要多元化，功能化，表明房地产既有居住功能，还具有促进人类文明，社会进步，城市发展，科技创新的众多功能，给房地产行业的定义上升到全新的境界！）
洞察最高层言行，分析新经济趋势！
本文作者：康辉，北京世诺房地产研究中心首席分析师， 澳大利亚财富投资集团北京首席代表，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表四百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
以上观点仅供参考，欢迎关注微信公众号kkkkhhhh997每天带来的最新房地产评论，在线实时解答国家最新房地产动向以及北京周边最具投资价值楼盘解析！具体楼盘详细解读请私信个人微信号kkkkhhhh998的分析。
如果你觉得本文的观点能感动你，那就记住扫一扫我，也可以转发给你的朋友，每天我都会给你和你的朋友带来最新的中国经济评论，都是我的原创！
2015-09-22 康辉 中国商业地产研究院 中国商业地产研究院 中国商业地产研究院360docimg_0_ 微信号
功能介绍 打造商业地产o2o系统解决方案
新华社史无前例的把房地产行业放在了比国民经济支柱还高的位置，到底有什么含义
新华社昨天下午发文《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》，在这篇看似寻常的文章中，出现了很多不同寻常的定调，这些定调给了当前经济形式下对房地产行业的定位和作用一个明确的答复，为最终结束房地产行业在国民经济中的重要地位的舆论争论画上了休止符。
在下面描述中，在括弧内的黑体字是康老师对新华社文章的个人解读， 希望能对广大朋友深刻理解新一届政府未来的房地产新政有一个抛砖引玉的作用。
新华网北京９月１８日电（记者王立彬、韩洁）国家统计局１８日发布数据显示，据测算８月份７０个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降０．４％转为上涨１．７％，为自２０１４年９月份以来首次转正。（从今年三月以来3.30楼市新政发布后，房地产数据逐渐好转，直到八月份的房价同比由负转正，确认了文章题目所说的“回暖”态势。）
二季度始，商品房和商品住宅销售额、销售面积同比增长由负转正，全国房地产用地供应环比由负转正……在数据连续“转正”背后，房地产市场在持续回暖之中稳步转型。（不仅是销售额，就是销售面积和土地供应都给“回暖”确定性的答案。）
转正、回暖：房地产新态势基本确立
“５月开始商品房和商品住宅销售额同比增速转正；６月开始商品房和商品住宅销售面积同比增速转正，都表明房地产市场的回暖态势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。房地产市场近期的积极变化，主要受益于２０１４年９月央行对首次置业和首次改善住房金融支持政策的加强，及２０１５年３月金融税收政策的调整。尤其是央行连续降息降准，推动了商品房尤其是商品住宅市场价格的上升。（确认了去年的9.30首套房新政，今年的3.30二套房新政以及连续的降准降息政策是楼市回暖的政策面支持。尤其是今年李克强总理在政府工作报告中破天荒的提出“支持居民改善性住房需求”成为本轮楼市逆转的关键节点！）
数据表明，４０个主要城市新建商品住宅价格从２０１５年２月出现总体环比持续上涨、６月份开始出现总体同比持续上涨。在价格上涨及持续上涨预期带动下，商品房和商品住宅销售量也从６月开始，由连续１６个月同比持续下降变为同比持续上涨，基本确立房地产市场回暖态势。 “这将有利于稳定房地产开发投资，促进二手住房市场交易，对缓解宏观经济下行压力，稳定地方政府财税收入，发挥积极作用。”刘洪玉说。（楼市的回暖为稳定房地产投资打好基础，更能缓解宏观经济下行压力，稳定地方政府财政收入，开始给房地产行业的定性做好缓冲准备，为后面的石破天惊的提法开始蓄势。）
全国城市地价动态监测显示，地价也出现转正、回暖迹象。五六月房地产用地供应环比由负转正，房地产用地供应降幅收窄，局部市场出现回暖迹象。“楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场上涨动力显现。商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象，带动土地市场信心提振。”全国城市地价动态监测组负责人赵松说，商品房销售面积同比增长由负转正，住宅待售面积减少显示去库存化加快，带动５月份房地产用地供应环比转负为正，６月份环比继续增加。“开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平，降幅收窄。”（面包销售好转了，面粉自然销量上升，土地市场的好转是楼市回暖的必然结果。）
分化、去化：有保有压双管齐下
在土地与住房供给约束及人口持续净流入影响下，目前北上广深一线城市及南京、苏州、厦门等主要二线城市，住房价格明显回升。８月深圳市新建商品住宅价格涨幅为全国之最，环比同比上涨速度达到７．１３％和３５．６２％。（指出一线城市和强二线城市是本轮楼市回暖的主力军。）
国家统计局数据显示，房地产去库存正在出现积极变化。５月末商品房待售面积比４月末减少１５万平方米，是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。“五六七月特别是七月以来，成交量稳定上升。价格方面，一线城市年初就上升了。二三线城市价格水平也在回升。这一点从库存上可以看出来。三季度以来企业库存持续上升局面已经改变。”国家发改委地产研究中心主任刘琳说。（压在中国楼市身上的最大的库存压力正在解除。）
赵松说，央地联动，明确的预期导向触发市场自身调节机制，积极释放库存压力风险，推动了房地产市场自身的平稳运行。土地市场出现局部回暖信号，但市场分化程度有所加深。二季度三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市。“大部分三四线城市和少量二线城市，由于２０１０－２０１３年间土地和住房供给量过大，加上部分城市人口持续净流出，新建商品住宅需求不足，住房价格处在环比同比持续下降过程中，商品房交易受价格下降影响也持续低迷。”刘洪玉说，地区分化越来越明显，针对市场冷热不均，一是要从新增供应量上进行分类调控，在供给短缺的一二线城市中适当增加土地供应、供给严重过量的三四线城市中减少甚至暂停新增土地供应。同时通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促进区域城市均衡发展。（ 房地产市场自身的平稳运行是本轮楼市回暖的内在原因，影射了2010年以来一二线城市实施的楼市“限购令”是当前楼市分化严重的“闲不住得行政调控只手”。关于“限购令”为什么会加剧这种城市间分化的原因请关注我过两天首发的文章《为什么越限购的城市房价越涨，不限购的城市房价越降？》。这段描述的结尾部分“ 通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促进区域城市均衡发展。”正是京津冀一体化的精髓，为习总书记倡导的正在如火如荼进行的京津冀协调发展做好了舆论宣传工作。）
转型、升级：由发动机变为稳定器
“从长期趋势看，我国住房市场已跨越数量短缺阶段，将从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。”刘洪玉说。（中国房地产黄金阶段的上半时是解决“有房住”的基本生存问题，而黄金阶段的下半时是解决“有什么房住”的小康问题，各种改善性需求刚刚开始，彻底驳斥了中国房地产过剩论的妖魔论调。）
２０１４年，我国ＧＤＰ构成中房地产业占６％，房地产业税收占地方政府本级财政收入约为３０％，土地出让收入相当于地方政府本级财政收入５６％，房地产业仍是国民经济最重要产业之一。（重申房地产是中国经济的支柱产业，和李克强总理去年十一月提出的双发动机的中的传统发动机提法相吻合。更重要的是土地出让金收入占财政收入的56%这个数字让房地产行业的重要性无可替代。）
“房地产业在我国经济发展中的角色，正在从增长火车头向稳定器转变。”刘洪玉说，作为ＧＤＰ占比中的大块头，未来经济发展少了房地产贡献。但这种贡献会从增长转向为稳定，即以住房投资和住房消费为主，更多地给宏观经济提供一个稳定基础。“未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”（史无前例的提出了 “未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”，其中“最大”两个字掷地有声，这一旗帜鲜明的观点，将所有妖魔化中国房地产的言论彻底击碎，这是向全党全国人民发出号令，妖魔化中国房地产行业的声音都是别有用心的敌对势力！ ）
“从土地政策上，坚持分类调控、分地施策，在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题同时，要注重经济转型中的新兴产业需求。”赵松说，要加大改革力度、激发市场活力，结合地方发展实际，加快出台总部研发、仓储物流、休闲养老、城市更新、文化旅游、设施农业等领域用地政策，支持房地产角色转换。（指出未来中国房地产行业的发展要多元化，功能化，表明房地产既有居住功能，还具有促进人类文明，社会进步，城市发展，科技创新的众多功能，给房地产行业的定义上升到全新的境界！）
洞察最高层言行，分析新经济趋势！
本文作者：康辉，北京世诺房地产研究中心首席分析师， 澳大利亚财富投资集团北京首席代表，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表四百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
以上观点仅供参考，欢迎关注微信公众号kkkkhhhh997每天带来的最新房地产评论，在线实时解答国家最新房地产动向以及北京周边最具投资价值楼盘解析！具体楼盘详细解读请私信个人微信号kkkkhhhh998的分析。
如果你觉得本文的观点能感动你，那就记住扫一扫我，也可以转发给你的朋友，每天我都会给你和你的朋友带来最新的中国经济评论，都是我的原创！