摘 要：本文针对用成本法模拟土地价格的形成过程中，设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，会造成土地取得费用和建设成本取费时点不同的问题，提出用成本法时的新思路。 关键词：成本法，取费时点，房地分估 土地与建筑物分别估算，然后加总的估价技术思路，在《房地产估价理论和方法》（以下称理论与方法）和《房地产估价规范》（以下称估价规范）中都有明确规定。美国的房地产估价理论《房地产估价》“成本法”一章也持相同理论：房地产市场价值=现有建筑物的重置或重建成本+开发利润或激励-折旧+土地价值。 通常，我们估算土地价格的依据主要有《理论和方法》、《估价规范》和《房地产估价报告评审标准》（以下称评审标准）。据此，成本法公式可推导为： 房地产重置价格={土地取得成本*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+建设成本*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 建筑物重置价格=建设成本*[（1+管理费用率）*（1+利息率*开发周期/2）+直接成本利润率]/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 土地重置价格={土地取得费用*（1+土地取得税费率）*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+土地开发费用*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 需要说明的是：上述公式推导时设定单利计息，利润率选取直接成本利润率，取得土地使用权当天即开工建设，土地取得成本=土地取得费用+土地取得税费;如果是复利计息，利润率分别选取投资利润率、成本本利润率、销售利润率时，推导后的公式会稍有不同，但没有实质区别，均不影响估算结果。另外，同时设定取得土地使用权以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，取得土地使用权以后的开发费用都分配给建设成本，所以，估价对象为非空地的，成本法（土地）的推导公式中土地开发费用为0。 在我们的日常估价工作中，对同一类型房地产，通常在一段时间内，甚至较长的一段时间内，土地取得税费率、管理费用率、销售费用率、利息率、开发周期、销售税费率、利润率的取值是比较固定的。因此，用成本法估价时，影响土地价格的最主要的因素实际上是土地取得费用和建设成本，而决定土地取得费用和建设成本的，是这两项费用的取费时点。 众所周知，成本法的定义为：求取估价对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。但《估价规范》和《评审标准》对成本法中的各项费用的取费时点没有规定，而《理论与方法》第八章 成本法及其应用 “土地价格构成 投资利息”一节里，却有两种不同的估价技术思路。 阐述一：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去的实际或正常水平来估算。 阐述二：在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。 经过仔细推敲上述两种估价技术思路，本质的区别是因为设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，造成了土地取得费用和建设成本取费时点的不同。现将这两种估价技术思路分别模拟土地价格的形成过程，进行对比分析。 估价技术思路一，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价时点取得土地即开发建设。将土地取得成本和建设成本加上正常开发周期内的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，估算出的其实是估价对象竣工日的房地产重置价格。根据价值日期原则，必须折现，才能估算出估价时点的房地产重置价格。根据替代原则，选取土地市场公开挂牌出让的若干可比实例，用市场法估算出估价时点的土地重置价格或用《城镇土地估价规程》（以下称估价规程）中的市场法比较法估算出的土地价格才符合当地土地市场行情。为尊重我国土地市场习惯，这时的土地重置价格又称土地价格。而在成本法（土地）中，这个结果却只是作为了土地取得费用项。两种方法估算的土地的重置价格不仅结果相差甚远，而且与价值日期原则、替代原则相悖。因为我们都知道，无论用何种方法估算房地产或土地价格，只要方法应用合理，参数选取准确，其估价结果应该是一致的。 估价技术思路二，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工（估价对象为在建工程的，设定估价对象在估价时点停工），土地与建筑物分别估算。对于土地，如果近期在土地公开交易市场上有较多的交易实例时，例如有足够多的招拍挂或协议出让可比实例，用市场法估算出的土地重置价格，既符合土地市场行情，又与《估价规程》估算出的土地价格一致。这种情况和用市场法估算城市住宅房地产市场中的成套毛坯房类似，完全被市场接受，无需用成本法再次估算后对两个结果平均或取舍;如果类似土地无交易或很少交易时，例如特殊用地，设定土地取得费用的取费时点为正常开发周期的起点，同时设定此起点以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，此起点以后的开发费用都分配给建设成本，用成本法（土地）估算出估价时点建筑物竣工的土地重置价格。对于建筑物，如果此建筑物具有个别性、不可比性，无交易或很少交易时，例如非标准工业厂房、看守所等，设定建设成本的取费时点为正常开发周期的起点，用成本法（建筑物）估算出估价时点竣工的建筑物重置价格，也符合建筑物重置价格的形成过程。两者加总，然后减去建筑物折旧，估算出土地价格。 综上所述，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工，土地与建筑物分别估算的估价技术思路，估算出的土地重置价格既符合土地市场行情，又与《城镇土地估价规程》估算出的土地价格一致。 参考文献： 1、柴强：《房地产估价理论和方法》第279页，中国建筑工业出版社，2011年5月; 2、中华人民共和国国土资源部办公厅：中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（征求意见稿）第16页，2011年2月; 3、中国土地估价师协会：《土地估价报告评审规则》第3页，2012年3月; 4、美国估价学会著，中国房地产估价师与房地产经纪人学会译：《房地产估价》第84页（原著第12版），中国建筑工业出版社，2005年5月。
摘 要：本文针对用成本法模拟土地价格的形成过程中，设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，会造成土地取得费用和建设成本取费时点不同的问题，提出用成本法时的新思路。 关键词：成本法，取费时点，房地分估 土地与建筑物分别估算，然后加总的估价技术思路，在《房地产估价理论和方法》（以下称理论与方法）和《房地产估价规范》（以下称估价规范）中都有明确规定。美国的房地产估价理论《房地产估价》“成本法”一章也持相同理论：房地产市场价值=现有建筑物的重置或重建成本+开发利润或激励-折旧+土地价值。 通常，我们估算土地价格的依据主要有《理论和方法》、《估价规范》和《房地产估价报告评审标准》（以下称评审标准）。据此，成本法公式可推导为： 房地产重置价格={土地取得成本*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+建设成本*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 建筑物重置价格=建设成本*[（1+管理费用率）*（1+利息率*开发周期/2）+直接成本利润率]/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 土地重置价格={土地取得费用*（1+土地取得税费率）*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+土地开发费用*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率） 需要说明的是：上述公式推导时设定单利计息，利润率选取直接成本利润率，取得土地使用权当天即开工建设，土地取得成本=土地取得费用+土地取得税费;如果是复利计息，利润率分别选取投资利润率、成本本利润率、销售利润率时，推导后的公式会稍有不同，但没有实质区别，均不影响估算结果。另外，同时设定取得土地使用权以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，取得土地使用权以后的开发费用都分配给建设成本，所以，估价对象为非空地的，成本法（土地）的推导公式中土地开发费用为0。 在我们的日常估价工作中，对同一类型房地产，通常在一段时间内，甚至较长的一段时间内，土地取得税费率、管理费用率、销售费用率、利息率、开发周期、销售税费率、利润率的取值是比较固定的。因此，用成本法估价时，影响土地价格的最主要的因素实际上是土地取得费用和建设成本，而决定土地取得费用和建设成本的，是这两项费用的取费时点。 众所周知，成本法的定义为：求取估价对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。但《估价规范》和《评审标准》对成本法中的各项费用的取费时点没有规定，而《理论与方法》第八章 成本法及其应用 “土地价格构成 投资利息”一节里，却有两种不同的估价技术思路。 阐述一：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去的实际或正常水平来估算。 阐述二：在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。 经过仔细推敲上述两种估价技术思路，本质的区别是因为设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，造成了土地取得费用和建设成本取费时点的不同。现将这两种估价技术思路分别模拟土地价格的形成过程，进行对比分析。 估价技术思路一，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价时点取得土地即开发建设。将土地取得成本和建设成本加上正常开发周期内的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，估算出的其实是估价对象竣工日的房地产重置价格。根据价值日期原则，必须折现，才能估算出估价时点的房地产重置价格。根据替代原则，选取土地市场公开挂牌出让的若干可比实例，用市场法估算出估价时点的土地重置价格或用《城镇土地估价规程》（以下称估价规程）中的市场法比较法估算出的土地价格才符合当地土地市场行情。为尊重我国土地市场习惯，这时的土地重置价格又称土地价格。而在成本法（土地）中，这个结果却只是作为了土地取得费用项。两种方法估算的土地的重置价格不仅结果相差甚远，而且与价值日期原则、替代原则相悖。因为我们都知道，无论用何种方法估算房地产或土地价格，只要方法应用合理，参数选取准确，其估价结果应该是一致的。 估价技术思路二，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工（估价对象为在建工程的，设定估价对象在估价时点停工），土地与建筑物分别估算。对于土地，如果近期在土地公开交易市场上有较多的交易实例时，例如有足够多的招拍挂或协议出让可比实例，用市场法估算出的土地重置价格，既符合土地市场行情，又与《估价规程》估算出的土地价格一致。这种情况和用市场法估算城市住宅房地产市场中的成套毛坯房类似，完全被市场接受，无需用成本法再次估算后对两个结果平均或取舍;如果类似土地无交易或很少交易时，例如特殊用地，设定土地取得费用的取费时点为正常开发周期的起点，同时设定此起点以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，此起点以后的开发费用都分配给建设成本，用成本法（土地）估算出估价时点建筑物竣工的土地重置价格。对于建筑物，如果此建筑物具有个别性、不可比性，无交易或很少交易时，例如非标准工业厂房、看守所等，设定建设成本的取费时点为正常开发周期的起点，用成本法（建筑物）估算出估价时点竣工的建筑物重置价格，也符合建筑物重置价格的形成过程。两者加总，然后减去建筑物折旧，估算出土地价格。 综上所述，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工，土地与建筑物分别估算的估价技术思路，估算出的土地重置价格既符合土地市场行情，又与《城镇土地估价规程》估算出的土地价格一致。 参考文献： 1、柴强：《房地产估价理论和方法》第279页，中国建筑工业出版社，2011年5月; 2、中华人民共和国国土资源部办公厅：中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（征求意见稿）第16页，2011年2月; 3、中国土地估价师协会：《土地估价报告评审规则》第3页，2012年3月; 4、美国估价学会著，中国房地产估价师与房地产经纪人学会译：《房地产估价》第84页（原著第12版），中国建筑工业出版社，2005年5月。