1.目的
规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，
确保功能正常发挥。
2.范围
适用于公司各部门设备设施维护及检查。
3.定义
3.1公用设备包括：
3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。 3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。
3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。
3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。
3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等 。
3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统 、桑拿设备、健身器材等。
3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。
3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。 4.职责
4.2公用设备设施维修保养频次
公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”
注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。
5 方法和过程控制
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。
5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设臵测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。 5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。 5.1.6 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。
5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。
5.1.8低压配电室入口应配臵不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位臵放臵有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态接线标注正确。
5.1.9参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。 5.2设备维修保养要求 5.2.1设备检修等级分类:
A. 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有
无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。
B. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进
行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。
C. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。
D. 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复
设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装臵. E. 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换
全部不合格零部件及附属装臵。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。 F. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，报公司负责人审批并备案。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。
5.2.3各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
5.2.5部门技术负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。
5.2.6职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。
5.2.7各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能中心批准。 5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。
5.2.9设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。 5.3 供配电系统管理
5.3.1技术员每天巡查二次配电室，并填写《电力运行记录表》，巡查发现异常情况需要立即处理并记录。
5.3.2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。
5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。
5.3.4对供配电设备的年度检修，应尽量减少对顾客的影响。高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。
5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备，在市电停电、市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的人员。熟悉设备异常情况应急处理方案。
5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报职能中心批准确定。 5.3.7发电机油箱需要设臵刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时，同时除储油箱罐外的备用油，不得超过400升。
5.3.8备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发电机蓄电池每周检查一次，并记录。有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态，每隔半小时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。
5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试，并记录。 5.3.10责任部门应在停电检修时，需要测试自备发电机组联锁装臵（电气和机械）的可靠性，防止反送电。
5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装臵焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。 5.3.12供电线路的管理
A. 从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的
物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要≥0.5MΩ。
B. 低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。 C. 各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引
自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。 D. 各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。
5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。 5.4 给排水系统管理
5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在《设备/设施维修保养记录表》内，没有问题可以不记录。
5.4.2 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。 5.4.3 雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并
记录，同时清理雨水井、污水井。
5.4.4 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.4.5各部门的水箱每半年清洗一次。清洗后需送检，并取得疾病控制中心的检测合格报告，结果由部门存档。
5.4.6生活水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，进人孔应加盖板并上锁，溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴《生活饮用水二次供水设施管理制度》。
5.4.7水箱、水池必须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把报警信号联至容易发现的位臵。
5.4.8水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位臵。 5.5消防系统管理
5.5.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写《消防主机运行记录表》和《消防联动柜运行记录表》。
5.5.2消防泵、喷淋泵每半年由设备责任人启动试运行一次（尽量安排在水箱清洗时进行），使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。每两个月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。 5.5.3报警装臵、联动装臵、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常,或与地址码图是否一致等，并填写《自动消防设施测试报告》，经物业服务中心负责人审阅后存档。测试须由设备责任人或专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所有烟感、温感(特殊情况业主长期不在家除外)。烟感、温感探头至少每半年清洁一次。
5.5.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.5.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于0.1Mpa。
5.5.6送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门、防火门每月清洁一次（由部门自行安排人员进行），每季度由设备责任人保养一次，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下各联动装臵动作正常，并做好记录。
5.5.7送风、排烟风机每季清洁外部一次，并试运行手动和自动正常。
5.5.8小区（大厦）需要编写消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位臵，大厦消防管阀门每月检查一次，小区消防管阀门每半月检查一次阀门应处于常开状态。
5.5.9消防管网系统，末端静态压力不小于0.1Mpa，消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、牢固。破玻璃按钮外表清洁，字迹清晰，功能正常。检修完做好记录。
5.5.10 灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。轻便灭火器应挂臵或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位臵及有效期，并对灭火器统一编号。部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位臵均匀抽查，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm2，试验时间为60秒，以后每二年进行一次。 5.5.11防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位臵摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。
5.5.12消防应急照明、疏散指示灯工作正常。
5.5.13高位消防水箱的设臵高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100米时，高层建筑不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa，稳压罐无漏气漏水现象，压力显示不正确。
5.5.14室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设臵。室内消防给水管道应布臵成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。 5.6电梯管理
5.6.1电梯管理设备责任人必须持证上岗，负责电梯及机房的管理工作，发现问题及时处理。监督服务供方工作质量，填写质量记录。积极配合技术监督局做好审检工作,轿厢内应张贴技术监督局颁发的准运证明。 5.6.2督促服务供方提出年度检修计划，报责任部门审批，作为保养合同的附件。5.6.3与服务供方签订保养合同时，应明确相关扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。
5.6.4每半年由品质管理部对服务区域内电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况综合评价。每月由责任部门根据合同规 定和质量记录对服务供方保养情况进行评估，以作为是否扣款或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。 5.6.5免保期或保养合同到期前二个月，责任部门应对服务供方的工作进行评估， 决定续签合同或更换服务供方。合同签订后，部门负责人应将保养条款书面知会设备责任人。
5.6.6电梯机房必须悬挂《电梯应急处理作业指导书》。 5.7空调系统管理
5.7.1 空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、温度的重新设定应报部门负责人批准，非指定人员不得擅自操作。
5.7.2 空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管。 5.7.3 中央空调的温度和压力应每天记录，温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告责任部门负责人;更换主机电路板，须
通报责任部门负责人。
5.7.4 安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。 5.7.5 冷水机组自动控制出现故障后，设备主管/主办应及时向部门负责人报告。并通知自动控制系统原服务供方或有资格的技术人员进行检修，查明原因向责任部门负责人报告。 5.7.6 自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统服务供方处理。 5.7.7 每半年对网络控制器及模块进行保养。 5.7.8每月清洁滤尘网一次
5.7.9 小型空调故障的处理应由专业技术员维修。 5.8楼宇智能化、电讯系统管理
5.8.1设备责任人应确保公用天线状态良好,每季度对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次，对影响使用效果的应及时处理。每年对信号分配网络进行保养一次。
5.8.2设备责任人每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。 5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。
5.8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数据进行备份。
5.8.5楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦合器出现故障， 设备责任人未经部门负责人同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原供方或有资格的技术人员处理。 5.8.6 每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保 养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》。
5.8.7每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查， 一年覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
5.9安防系统管理 5.9.1闭路监控系统
5.9.1.1控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理。
5.9.1.2设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。
5.9.1.3设备责任人每季至少应对摄像镜头进行一次清洁保养，效果不好的应及时进行处理，并由安全责任人确认监控范围符合安防要求。物业服务中心应编制监视镜头的位臵清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编
程进行调整。
5.9.2居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次，每半年双向测试一次。
5.9.3居家对讲（可视、非可视）、无线对讲系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。
5.9.4门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况每月由安全责任人进行汇总、记录存档。设备责任人每周对防火门、单元门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录。电动苑门每月由设备责任人检查一次。 5.9.5停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供方及时处理。
5.9.6外围红外线周界防越系统每天由安全员测试一次，每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。
5.9.7设备责任人每月对本设备房的消防对讲会同中心进行双向测试，发现问题及时处理并作好记录。
5.10加工维修工具、设备管理
5.10.1 由仓管员负责分类摆放在指定位臵。
5.10.2 由设备责任人按照设备保养规定进行定期保养工作。 5.10.3 使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确使用。
5.10.4 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位臵并完善借用手续。
5.10.5加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。 5.10.6加工场地应配足有效消防器材。 5.11会所、会务设备的管理
5.11.1依据设备专业操作程度编制相应作业指导书或使用说明，标明安全提示。 5.11.2部门应指定相关设备负责人,每月对相关的设备进行检查,发现问题及时处理,并记录。
5.11.3开放期间设备责任人每周要对泳池安全变压器电压值进行测试一次并记录测试值,每年要对娱乐健身场所的接地装臵进行一次检查，接地体应可靠接地。 5.11.4烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，发现电源线老化、漏电等异常情况应及时报设备责任人处理；设备责任人应每月对以上设备进行一次安全检查。
5.11.5热水器（电、煤）、煤气灶的使用人应按规程操作，发现煤气软管老化、接头松动、漏气等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上设备和桑拿设施进行一次安全检查。
5.11.6组合健身器、跑步机、划船机、登山机、单车机等健身器材，应指定专门
的维修保养负责人。每周检查各器材的运行情况，保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录。如不能及时处理，须在此器材的显眼位臵挂上停用标识。
5.11.7每周设备责任人对会议室、多功能厅、放映厅的空调系统、音响系统、灯光系统、进行一次试运行（试运行时间一般定在周末），并记录在《设备、设施保养维修记录表》上。如果在本周内进行了会务活动，可取消本周的试运行。 5.11.8其他要求参照《会务服务作业指引》的要求执行。或由部门根据实际情况编制相应的作业指导书加以规定。 5.12其它设备的管理 5.12.1立体车库的管理
A. 各小区（大厦）的立体车库专为停放小型车所用，由熟练掌握操作规程的专B. C. D. E. F.
人负责操作。
闲杂人员不得进入车库，人员未退出车库前不能启动设备，严禁人、车、物混载开机升降。
非设备责任人上立体车库时，须由物业服务中心经理指定专人陪同，在通讯设备良好，有专职操作员操作的情况下方可开机。
所有进入车库人员不得携带火种，严禁堆放易燃、易爆物品，车库必须备有足量有效灭火器，并保持良好性能。
保养维修前，车辆应全部退出车库，特殊情况需带车维修时，须作好安全防护措施。
保养维修时，操作人员必须在车库门口负责监督，并放臵停用标识。
G. 操作人员必须做好运行记录和车辆进出登记。发生事故且本人能力范围内无
法处理时，必须马上汇报，并保护好现场。
5.12.2清洁绿化设备应由专人使用，并指定设备负责人。设备使用期间，每月由设备责任人进行一次检查并作好记录。 5.12.3煤气设施系统
A.煤气管道阀门有开关方向的标识，能正常开闭。
B.煤气管网总阀门、分支重要阀门应有明显标示标识，有煤气管网总图。 C.煤气分闸箱应有相对应控制的房号标识。
D.发现煤气泄漏立即关闭煤气总阀,及时通知煤气公司派人处理。
5.13房屋建筑本体、公用设施的管理要求
5.13.1各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。
5.13.2墙面、路面无明显污迹、破损。
5.13.3沟渠池井应无异物堵塞、各类盖应安装平稳牢固无破损。 5.13.4公共照明灯具完好无损，管线整齐。
5.13.5用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。 5.13.6休闲桌椅油漆无明显脱落、完好无损。
5.13.7儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落、完好、无安全隐患。
5.13.8各部门的化粪池需要定期清理，由部门根据实际情况制定清理周期,建议一年清理一次，五年对池底彻底清理一次。
5.13.9房屋建筑本体的管理要求见《房屋本体维修管理程序》。
5.13.10空调架安装有序，室外招牌、广告、灯箱整洁统一，无安全隐患；外墙装饰无破损、无污迹。
6.设备设施维修养护记录说明
部门负责人或助理每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中。日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在设备管理档案或《设备管理软件》中给予记录。突发性故障的抢修应填写《突发事件情况记录表》报相关部门。对于电梯服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须在《服务供方设备保养维修记录表》中记录，每月需评估，并填写《电梯服务供方月度服务效果评估表》。
7. 物业服务中心应编写的设备类作业指导书清单
7.1若公司的作业指导书与本部门设备完全符合或部门无该设备，部门无须编制相应作业指导书。
7.2部门新增加设备、特有设备报职能中心决定是否需要编制作业指导书。
8.相关文件
CSWY7.5.1-S01-01 《设备设施技术标准》
CSWY7.5.1-S01-02 《供配电设备保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-03 《发电机保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-04 《给排水设备保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-05 《给排水系统异常情况处理作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-06 《泳乐设施保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-07 《清洗水池（箱）管理办法》
CSWY7.5.1-S01-08 《电消防设备维修保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-09 《水消防设备维修保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-10 《气体灭火系统保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-11 《电梯应急处理作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-12 《各类空调保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-13 《安防系统维护保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-14 《维修工具（设备）操作作业指导书》
CSWY7.5.1-S02 《房屋本体维修管理程序》
CSWY7.5.1-S03 《停水、电管理程序》
CSWY7.5.1-G04-01 《会务服务作业指引》
9.记录表格
CSWY7.5.1-S01-F1 《自动消防设施测试报告》
CSWY7.5.1-S01-F2 《设备/设施保养维修记录表》
CSWY7.5.1-S01-F3 《设备(工具)汇总表》
CSWY7.5.1-S01-F4 《设备/设施检查记录表》
CSWY7.5.1-S01-F5 《机电设备年度检修计划》
CSWY7.5.1-S01-F6 《电力运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-F7 《消防主机运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-F8 《消防联动柜运行记录表》 CSWY7.5.1-S01-F9 《电缆绝缘测试记录表》 CSWY7.5.1-S01-03-F1 《柴油发电机运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-07-F1 《二次供水设施消毒清洗记录表》 CSWY7.5.1-S01-13-F1 《中央空调运行记录表》
CSWY7.5.1-S02-F1 《房屋本体年度维修保养计划》
1.目的
规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，
确保功能正常发挥。
2.范围
适用于公司各部门设备设施维护及检查。
3.定义
3.1公用设备包括：
3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。 3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。
3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。
3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。
3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等 。
3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统 、桑拿设备、健身器材等。
3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。
3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。 4.职责
4.2公用设备设施维修保养频次
公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”
注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。
5 方法和过程控制
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。
5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设臵测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。 5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。 5.1.6 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。
5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。
5.1.8低压配电室入口应配臵不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位臵放臵有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态接线标注正确。
5.1.9参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。 5.2设备维修保养要求 5.2.1设备检修等级分类:
A. 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有
无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。
B. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进
行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。
C. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。
D. 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复
设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装臵. E. 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换
全部不合格零部件及附属装臵。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。 F. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，报公司负责人审批并备案。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。
5.2.3各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
5.2.5部门技术负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。
5.2.6职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。
5.2.7各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能中心批准。 5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。
5.2.9设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。 5.3 供配电系统管理
5.3.1技术员每天巡查二次配电室，并填写《电力运行记录表》，巡查发现异常情况需要立即处理并记录。
5.3.2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。
5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。
5.3.4对供配电设备的年度检修，应尽量减少对顾客的影响。高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。
5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备，在市电停电、市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的人员。熟悉设备异常情况应急处理方案。
5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报职能中心批准确定。 5.3.7发电机油箱需要设臵刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时，同时除储油箱罐外的备用油，不得超过400升。
5.3.8备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发电机蓄电池每周检查一次，并记录。有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态，每隔半小时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。
5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试，并记录。 5.3.10责任部门应在停电检修时，需要测试自备发电机组联锁装臵（电气和机械）的可靠性，防止反送电。
5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装臵焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。 5.3.12供电线路的管理
A. 从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的
物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要≥0.5MΩ。
B. 低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。 C. 各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引
自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。 D. 各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。
5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。 5.4 给排水系统管理
5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在《设备/设施维修保养记录表》内，没有问题可以不记录。
5.4.2 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。 5.4.3 雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并
记录，同时清理雨水井、污水井。
5.4.4 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.4.5各部门的水箱每半年清洗一次。清洗后需送检，并取得疾病控制中心的检测合格报告，结果由部门存档。
5.4.6生活水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，进人孔应加盖板并上锁，溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴《生活饮用水二次供水设施管理制度》。
5.4.7水箱、水池必须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把报警信号联至容易发现的位臵。
5.4.8水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位臵。 5.5消防系统管理
5.5.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写《消防主机运行记录表》和《消防联动柜运行记录表》。
5.5.2消防泵、喷淋泵每半年由设备责任人启动试运行一次（尽量安排在水箱清洗时进行），使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。每两个月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。 5.5.3报警装臵、联动装臵、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常,或与地址码图是否一致等，并填写《自动消防设施测试报告》，经物业服务中心负责人审阅后存档。测试须由设备责任人或专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所有烟感、温感(特殊情况业主长期不在家除外)。烟感、温感探头至少每半年清洁一次。
5.5.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.5.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于0.1Mpa。
5.5.6送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门、防火门每月清洁一次（由部门自行安排人员进行），每季度由设备责任人保养一次，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下各联动装臵动作正常，并做好记录。
5.5.7送风、排烟风机每季清洁外部一次，并试运行手动和自动正常。
5.5.8小区（大厦）需要编写消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位臵，大厦消防管阀门每月检查一次，小区消防管阀门每半月检查一次阀门应处于常开状态。
5.5.9消防管网系统，末端静态压力不小于0.1Mpa，消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、牢固。破玻璃按钮外表清洁，字迹清晰，功能正常。检修完做好记录。
5.5.10 灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。轻便灭火器应挂臵或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位臵及有效期，并对灭火器统一编号。部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位臵均匀抽查，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm2，试验时间为60秒，以后每二年进行一次。 5.5.11防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位臵摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。
5.5.12消防应急照明、疏散指示灯工作正常。
5.5.13高位消防水箱的设臵高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100米时，高层建筑不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa，稳压罐无漏气漏水现象，压力显示不正确。
5.5.14室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设臵。室内消防给水管道应布臵成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。 5.6电梯管理
5.6.1电梯管理设备责任人必须持证上岗，负责电梯及机房的管理工作，发现问题及时处理。监督服务供方工作质量，填写质量记录。积极配合技术监督局做好审检工作,轿厢内应张贴技术监督局颁发的准运证明。 5.6.2督促服务供方提出年度检修计划，报责任部门审批，作为保养合同的附件。5.6.3与服务供方签订保养合同时，应明确相关扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。
5.6.4每半年由品质管理部对服务区域内电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况综合评价。每月由责任部门根据合同规 定和质量记录对服务供方保养情况进行评估，以作为是否扣款或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。 5.6.5免保期或保养合同到期前二个月，责任部门应对服务供方的工作进行评估， 决定续签合同或更换服务供方。合同签订后，部门负责人应将保养条款书面知会设备责任人。
5.6.6电梯机房必须悬挂《电梯应急处理作业指导书》。 5.7空调系统管理
5.7.1 空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、温度的重新设定应报部门负责人批准，非指定人员不得擅自操作。
5.7.2 空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管。 5.7.3 中央空调的温度和压力应每天记录，温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告责任部门负责人;更换主机电路板，须
通报责任部门负责人。
5.7.4 安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。 5.7.5 冷水机组自动控制出现故障后，设备主管/主办应及时向部门负责人报告。并通知自动控制系统原服务供方或有资格的技术人员进行检修，查明原因向责任部门负责人报告。 5.7.6 自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统服务供方处理。 5.7.7 每半年对网络控制器及模块进行保养。 5.7.8每月清洁滤尘网一次
5.7.9 小型空调故障的处理应由专业技术员维修。 5.8楼宇智能化、电讯系统管理
5.8.1设备责任人应确保公用天线状态良好,每季度对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次，对影响使用效果的应及时处理。每年对信号分配网络进行保养一次。
5.8.2设备责任人每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。 5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。
5.8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数据进行备份。
5.8.5楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦合器出现故障， 设备责任人未经部门负责人同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原供方或有资格的技术人员处理。 5.8.6 每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保 养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》。
5.8.7每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查， 一年覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
5.9安防系统管理 5.9.1闭路监控系统
5.9.1.1控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理。
5.9.1.2设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。
5.9.1.3设备责任人每季至少应对摄像镜头进行一次清洁保养，效果不好的应及时进行处理，并由安全责任人确认监控范围符合安防要求。物业服务中心应编制监视镜头的位臵清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编
程进行调整。
5.9.2居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次，每半年双向测试一次。
5.9.3居家对讲（可视、非可视）、无线对讲系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。
5.9.4门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况每月由安全责任人进行汇总、记录存档。设备责任人每周对防火门、单元门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录。电动苑门每月由设备责任人检查一次。 5.9.5停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供方及时处理。
5.9.6外围红外线周界防越系统每天由安全员测试一次，每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。
5.9.7设备责任人每月对本设备房的消防对讲会同中心进行双向测试，发现问题及时处理并作好记录。
5.10加工维修工具、设备管理
5.10.1 由仓管员负责分类摆放在指定位臵。
5.10.2 由设备责任人按照设备保养规定进行定期保养工作。 5.10.3 使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确使用。
5.10.4 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位臵并完善借用手续。
5.10.5加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。 5.10.6加工场地应配足有效消防器材。 5.11会所、会务设备的管理
5.11.1依据设备专业操作程度编制相应作业指导书或使用说明，标明安全提示。 5.11.2部门应指定相关设备负责人,每月对相关的设备进行检查,发现问题及时处理,并记录。
5.11.3开放期间设备责任人每周要对泳池安全变压器电压值进行测试一次并记录测试值,每年要对娱乐健身场所的接地装臵进行一次检查，接地体应可靠接地。 5.11.4烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，发现电源线老化、漏电等异常情况应及时报设备责任人处理；设备责任人应每月对以上设备进行一次安全检查。
5.11.5热水器（电、煤）、煤气灶的使用人应按规程操作，发现煤气软管老化、接头松动、漏气等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上设备和桑拿设施进行一次安全检查。
5.11.6组合健身器、跑步机、划船机、登山机、单车机等健身器材，应指定专门
的维修保养负责人。每周检查各器材的运行情况，保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录。如不能及时处理，须在此器材的显眼位臵挂上停用标识。
5.11.7每周设备责任人对会议室、多功能厅、放映厅的空调系统、音响系统、灯光系统、进行一次试运行（试运行时间一般定在周末），并记录在《设备、设施保养维修记录表》上。如果在本周内进行了会务活动，可取消本周的试运行。 5.11.8其他要求参照《会务服务作业指引》的要求执行。或由部门根据实际情况编制相应的作业指导书加以规定。 5.12其它设备的管理 5.12.1立体车库的管理
A. 各小区（大厦）的立体车库专为停放小型车所用，由熟练掌握操作规程的专B. C. D. E. F.
人负责操作。
闲杂人员不得进入车库，人员未退出车库前不能启动设备，严禁人、车、物混载开机升降。
非设备责任人上立体车库时，须由物业服务中心经理指定专人陪同，在通讯设备良好，有专职操作员操作的情况下方可开机。
所有进入车库人员不得携带火种，严禁堆放易燃、易爆物品，车库必须备有足量有效灭火器，并保持良好性能。
保养维修前，车辆应全部退出车库，特殊情况需带车维修时，须作好安全防护措施。
保养维修时，操作人员必须在车库门口负责监督，并放臵停用标识。
G. 操作人员必须做好运行记录和车辆进出登记。发生事故且本人能力范围内无
法处理时，必须马上汇报，并保护好现场。
5.12.2清洁绿化设备应由专人使用，并指定设备负责人。设备使用期间，每月由设备责任人进行一次检查并作好记录。 5.12.3煤气设施系统
A.煤气管道阀门有开关方向的标识，能正常开闭。
B.煤气管网总阀门、分支重要阀门应有明显标示标识，有煤气管网总图。 C.煤气分闸箱应有相对应控制的房号标识。
D.发现煤气泄漏立即关闭煤气总阀,及时通知煤气公司派人处理。
5.13房屋建筑本体、公用设施的管理要求
5.13.1各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。
5.13.2墙面、路面无明显污迹、破损。
5.13.3沟渠池井应无异物堵塞、各类盖应安装平稳牢固无破损。 5.13.4公共照明灯具完好无损，管线整齐。
5.13.5用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。 5.13.6休闲桌椅油漆无明显脱落、完好无损。
5.13.7儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落、完好、无安全隐患。
5.13.8各部门的化粪池需要定期清理，由部门根据实际情况制定清理周期,建议一年清理一次，五年对池底彻底清理一次。
5.13.9房屋建筑本体的管理要求见《房屋本体维修管理程序》。
5.13.10空调架安装有序，室外招牌、广告、灯箱整洁统一，无安全隐患；外墙装饰无破损、无污迹。
6.设备设施维修养护记录说明
部门负责人或助理每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中。日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在设备管理档案或《设备管理软件》中给予记录。突发性故障的抢修应填写《突发事件情况记录表》报相关部门。对于电梯服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须在《服务供方设备保养维修记录表》中记录，每月需评估，并填写《电梯服务供方月度服务效果评估表》。
7. 物业服务中心应编写的设备类作业指导书清单
7.1若公司的作业指导书与本部门设备完全符合或部门无该设备，部门无须编制相应作业指导书。
7.2部门新增加设备、特有设备报职能中心决定是否需要编制作业指导书。
8.相关文件
CSWY7.5.1-S01-01 《设备设施技术标准》
CSWY7.5.1-S01-02 《供配电设备保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-03 《发电机保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-04 《给排水设备保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-05 《给排水系统异常情况处理作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-06 《泳乐设施保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-07 《清洗水池（箱）管理办法》
CSWY7.5.1-S01-08 《电消防设备维修保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-09 《水消防设备维修保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-10 《气体灭火系统保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-11 《电梯应急处理作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-12 《各类空调保养维修作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-13 《安防系统维护保养作业指导书》
CSWY7.5.1-S01-14 《维修工具（设备）操作作业指导书》
CSWY7.5.1-S02 《房屋本体维修管理程序》
CSWY7.5.1-S03 《停水、电管理程序》
CSWY7.5.1-G04-01 《会务服务作业指引》
9.记录表格
CSWY7.5.1-S01-F1 《自动消防设施测试报告》
CSWY7.5.1-S01-F2 《设备/设施保养维修记录表》
CSWY7.5.1-S01-F3 《设备(工具)汇总表》
CSWY7.5.1-S01-F4 《设备/设施检查记录表》
CSWY7.5.1-S01-F5 《机电设备年度检修计划》
CSWY7.5.1-S01-F6 《电力运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-F7 《消防主机运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-F8 《消防联动柜运行记录表》 CSWY7.5.1-S01-F9 《电缆绝缘测试记录表》 CSWY7.5.1-S01-03-F1 《柴油发电机运行记录表》
CSWY7.5.1-S01-07-F1 《二次供水设施消毒清洗记录表》 CSWY7.5.1-S01-13-F1 《中央空调运行记录表》
CSWY7.5.1-S02-F1 《房屋本体年度维修保养计划》