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(一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
一、土地成本
土地成本因地而异,但经过07年的行业疯狂后,土地成本水涨船高!而且不管是大小城市,土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外,下同)。现在在县城,经济发达的都达到到100万/亩左右,甚至超过。而在一些大城市,基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中,则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本),简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩)÷666.67÷容积率
例:地价100万/亩,容积率3.0,楼面地价为500元/㎡;地价500万/亩,容积率3.0,楼面地价2500元/㎡。
所谓的容积率,就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率:约1.5左右,最大不能超过2,超过2的也有,但品质很差;小高层容积率:约2.5;高层容积率:约3.5 所以,大家在买房的时候,可以先了解一下地价多少,然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的)。一算就大概知道楼面价多少钱。
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
砖混多层:600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。
高层(18层以上):1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!
三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。
四、勘查、设计、监理等
不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)
八、行政事业收费
这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体费用省略,只举一例人防工程收费:
如自建人防工程,则成本为:多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防
面积摊)
如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:
高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数
多层:6级人防,单位成本=1500元/层数
高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。=
九、营业税
营业税+大修基金+所得税…=11.7%。
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(一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
一、土地成本
土地成本因地而异,但经过07年的行业疯狂后,土地成本水涨船高!而且不管是大小城市,土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一(高端住宅如别墅、排屋等除外,下同)。现在在县城,经济发达的都达到到100万/亩左右,甚至超过。而在一些大城市,基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中,则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本),简单的公式是楼面地价=地价(单位:万元/亩)÷666.67÷容积率
例:地价100万/亩,容积率3.0,楼面地价为500元/㎡;地价500万/亩,容积率3.0,楼面地价2500元/㎡。
所谓的容积率,就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率:约1.5左右,最大不能超过2,超过2的也有,但品质很差;小高层容积率:约2.5;高层容积率:约3.5 所以,大家在买房的时候,可以先了解一下地价多少,然后在工地的公示牌上找到容积率(一般工地都有的)。一算就大概知道楼面价多少钱。
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
砖混多层:600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。
高层(18层以上):1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!
三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。
四、勘查、设计、监理等
不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)
八、行政事业收费
这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体费用省略,只举一例人防工程收费:
如自建人防工程,则成本为:多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防
面积摊)
如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:
高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数
多层:6级人防,单位成本=1500元/层数
高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。=
九、营业税
营业税+大修基金+所得税…=11.7%。