原告（反诉被告，以下简称“原告”）丁某与被告（反诉原
告，以下简称“被告”）石某房屋买卖合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________
（2009）长民三（民）初字第1020号
民事判决书
原告（反诉被告）丁某，男。
委托代理人盛某，某某律师事务所律师。
委托代理人吉某，某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）石某（STONE SHI），男。
委托代理人沈某，某某律师事务所律师。
委托代理人袁某，某某律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）丁某与被告（反诉原告，以下简称“被告”）石某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先由审判员胡桂霞独任审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告丁某的委托代理人吉某和盛某，被告石某及委托代理人沈某和袁某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁某诉称：原告和被告于2008年10月7日签订上海市房地产买卖合同，合同约定被告将位于本市龙溪路189号801幢的房屋（以下简称为“涉讼房屋”）出卖给原告，涉讼房屋建筑面积为661.96平方米，其占用范围内的土地使用权面积为2,052.90平方米，价款为人民币（下同）5,600万元；被告应于2008年11月8日之前到房地产交易中心向原告办理转让过户手续，否则被告应向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金付至实际过户交房之日。房地产买卖合同签订后，原告根据该合同约定向被告支付了首期房款，共计2,100万元，房地产买卖合同约定第二期房价款3,500
万元待上海市长宁区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产证，即双方办理过户登记后，向被告支付。但是由于被告在涉讼房屋上搭建了违法建筑，房地产交易中心以不具备过户条件为由不予过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，使涉讼房屋恢复原状，具备过户条件后，办理过户登记，但时至今日，被告仍旧未拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户登记，给原告造成了巨大的损失。原告认为，双方签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，具有法律约束力，被告不拆除涉讼房屋上的违法建筑导致无法办理过户登记的行为已严重侵犯原告的合法权益，故请求判令：1、被告立即拆除位于涉讼房屋上的违法建筑，使其恢复原状，以满足过户登记的条件，并立即到长宁区房地产交易中心办理过户登记手续；2、被告向原告支付逾期违约金，从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止（计算方式：2,100万元×万分之五×天数）。
原告提供以下证据：
1、上海市房地产买卖合同、公证书，以证明原、被告之间就涉讼房屋的买卖关系；
2、房地产权证及房地产登记信息，以证明被告为涉讼房屋的产权人；
3、收款收据，以证明原告已按约支付购房款。
被告（反诉原告）石某辩称及反诉诉称：被告与前妻王慧敏于2002年11月购买了涉讼房屋，产权人为被告和王慧敏共同所有。由于涉讼房屋存在设计结构与质量的问题，不能居住，故一直处于空置状态。2006年，王慧敏与妹妹王慧莉在未征得不在国内的被告同意且在没有任何审批手续的情况下委托工程队将涉讼房屋全部拆除，并挖除了涉讼房屋的全部地基，新开挖了600平方米的地下室，在此基础上重建了新建筑，现在涉讼房屋的面积是1,917平方米。被告对拆除、建筑事件不知情，小区物业也出具了被告没有参与此次事件的证明。被告与王慧敏于2007年离婚，在离婚协议书中明确涉讼房屋归被告所有，并到交易中心办理了产权变更登记。被告是美籍台湾同胞，涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯
一居住用房，被告对上海市的房地产买卖政策、法律法规不知情，被告欲出售涉讼房屋，在中介的居间下，被告认识了原告，原告多次看房，并急切想要购房，被告在不知违法建筑不能出售的情况下与原告在2008年10月7日签订房屋买卖合同，长宁区土地管理局在2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，拒绝对双方的买卖合同进行审核，不予办理过户等手续。原告是房地产界的专业人士，明知涉讼房屋是重建的违法建筑，诱使被告进入房地产买卖程序，在不能办理过户手续的情况下，原告仍然要求被告给予一定时间进行过户手续办理，最终导致房屋交易合同违反法律，无法实现房地产权利的转移。被告认为原建筑已经灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
被告提供以下证据：
1、房地产权证及房屋买卖合同，以证明被告为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上登记的661.96平方米建筑已不存在；
2、上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，以证明拆除原有建筑重建非被告所为，系被告前妻的妹妹所为。
3、照片，以证明涉讼房屋目前的状况；
4、原建筑设计图及现建筑设计图，以证明原建筑已不存在。
5、房地产登记信息，以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。
被告同时提供其主张无效的法律依据为：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十二条、《房地产管理法》第三十八条第二项、第六项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条。
原告（反诉被告）丁某对反诉辩称：原、被告双方买卖的是产权证上记载的房屋，被
告是涉讼房屋的权利人，买卖合同合法有效。即使被告认为不能履行也不能推导出合同无效的结果，原告认为只要将房屋恢复原状即可履行，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告系本市龙溪路189号801幢房屋的产权人，该房屋建筑面积661.96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2,052.9平方米。
2008年10月7日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份房地产买卖合同，合同约定：甲、乙双方通过上海中原物业顾问有限公司新龙路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方依法取得的房地产权证号为长2008002091；房地产座落龙溪路189号801幢全幢，房屋类型花园住宅；房屋建筑面积661.96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2,052.9平方米；上述房地产转让价款共计5,600万元整；甲方于2008年12月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2008年11月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的交付之日至实际交付日止；甲、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续后当日内，通过上海中原物业顾问有限公司转付给甲方部分首期房价款100万元，在2008年10月10日支付剩余首付款2,000万元整（此款项由上海中原物业顾问有限公司代为保管至双方进交易中心，由上海中原物业顾问有限公司转付给甲方），房价尾款100万元整由上海中原物业顾问有限公司暂为保管；甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币3500万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切手续（若需），若乙方之贷款在提出申请后20个工作日内申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经
贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后三个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海中原物业顾问有限公司赴上海市长宁区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原物业顾问有限公司收执收件收据，待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后八个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该房价款由贷款银行代乙方支付……。
上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。
被告于2008年10月8日，通过上海中原物业顾问有限公司收取房款100万元。 2008年10月10日，原告将购房款2,000万元付至上海中原物业顾问有限公司。 2008年10月18日，因涉讼房屋附有违法建筑并结构相连被上海市长宁 区房屋土地管理局根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
2008年11月7日，被告要求上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告本人未参与这次违章拆建的全过程，上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日在上述申请上写明情况属实，并加盖公章。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。 本院诉讼期间查看现场，涉讼房屋的内部工程尚未完成。
诉讼期间，原告表示被告可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续。
原告表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要
求继续履行买卖合同。
上述事实，有房地产买卖合同、公证书、收款收据、产权信息、产权证、照片、图纸和当事人陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本案争议焦点之一，买卖合同是否有效。
原告认为，其是依据被告登记享有的合同权属进行交易，应为有效。
被告认为，在双方交易时，房地产权证登记的房屋已灭失，双方交易的是拆除后重建的违法建筑，应为无效。
本院认为，涉讼房屋是否存在违法状态应由行政机关予以认定，现行政机关认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，即在原经过权利登记的合法建筑上有搭建、改建或扩建行为，从而形成一结构相连的房屋，此时的房屋由合法部分和违法部分共同构成，并且合法部分与违法部分是结构相连的。
原、被告签订的买卖合同中记载的交易标的物为本市龙溪路189号801幢建筑面积661.96平方米房屋，该标的物与被告持有的房地产权证相一致。该不动产登记具有公示、公信效力。公示效力即向外界表明涉讼房屋权利人为本案被告，被告享有该房屋的所有权和土地使用权，除此之外的任何人均不得侵犯。公信效力，即权利的正确性推定效力，推定登记的权利状态与事实状态是一致的。在善意第三人信赖登记的正确性而与登记的权利人签订了合同，该合同的效力不因登记的错误或权利客体的状态而受到影响。原、被告在签订买卖合同时，虽然房屋状况已与权利登记时不一致，但被告未举证证明在签订合同前就涉讼房屋目前状态与产权证登记时状态已有改变的事实告知原告，双方在合同上记载的仍是产权登记的内容，因此原告在与被告签订买卖合同时并不存在恶意，法律应该保护原告的这种信赖利益，原、被告签订的买卖合同有效。
本案争议焦点之二，买卖合同是否能继续履行。
原告认为，只要恢复至产权登记状态就能履行实物及权利的交付。
被告认为，目前涉讼房屋处于违法状态，被行政机关限制交易，属事实上履行不能。 本院认为，由于目前涉讼房屋属于附有违法建筑并结构相连的房屋，行政机关对涉讼房屋的权利转移予以了限制，该限制并未消灭物权，不能以此认定买卖合同属于法律上或事实上的履行不能。行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，被告即使未出售房屋，也应对违法行为予以改正，使其恢复合法状态，恢复原状系被告应尽的义务。被告明知出售的房屋附有违法建筑仍将房屋出售给原告，基于诚实信用原则，被告负有全面履行合同的义务，对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应的措施予以消除后交付原告，被告非但不积极履行自己的合同义务与行政法上的义务，反而以此为由进行抗辩，有违诚信原则。经本院释明风险，原告同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复义务并不违反法律、法规禁止性规定，也符合行政机关作出交易限制的执法目的，本院予以准许，原告可以替代被告对涉讼房屋进行整改，恢复原状，以此促成行政机关撤销限制，实现权利交付。需要指出的是，原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与产权登记相一致，内在质量上应符合国家规定的建筑标准。被告应在原告恢复原状并取得行政机关审查认可、撤销交易限制后协助原告办理产权变更登记手续。
争议焦点之三，违约责任的承担。
原告认为，按合同约定，被告应支付从应当交付日至实际交付日止的违约金。
被告认为，拆除重建非被告所为，限制交易不是被告的过错，且被告只收到100万购房屋款，不能承担原告诉请的违约责任。
本院认为，在买卖合同有效的前提下，双方均应按约履行，原告在约定的时间履行了支付义务，交付给中介机构的购房款也符合双方的合同约定，而被告不能按约交付房屋就应当承担违约责任。被告即使未参与涉讼房屋的搭建、改建或扩建，但对于涉讼房屋状态的变
化应当清楚，在无法实物和权利交付与产权登记相一致的房屋时，就应承担违约责任。但因涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告在明知此风险下仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任承担至实际交付房屋时止。原告支付的款项中有2,000万交付中介方上海中原物业顾问有限公司代为保管至双方进交易中心，再由中介方转付给被告，原告向中介方支付上述款项即履行了合同义务，但由于无法办理房地产变更登记，合同中中介方向被告支付的条件未成就，该笔款项仍处于中介方保管状态，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》
第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于本判决生效之日起十日内将上海市龙溪路189号801幢房屋交付原告（反诉被告）丁某（DING FURU）。
二、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁某（DING FURU）逾期交房违约金（以人民币100万元为本金，从2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算）。
三、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于原告（反诉被告）丁某（DING FURU）将上海市龙溪路189号801幢房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后十日内协助原告（反诉被告）丁某（DING FURU）办理上述房屋的房地产权变更登记手续。
四、原告（反诉被告）丁某（DING FURU）应按房地产买卖合同附件三的约定支付剩余购房款人民币3,500万元。
五、驳回被告（反诉原告）石某（STONE SHI）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5,000元，由被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担。
本诉案件受理费人民币24,020元，由原告（反诉被告）丁某（DING FURU）负担人民币20,000元，被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担人民币4,020元。
反诉案件受理费人民币160,900元，由被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 朱爱东
代理审判员 董隽
书 记 员 张艨
原告（反诉被告，以下简称“原告”）丁某与被告（反诉原
告，以下简称“被告”）石某房屋买卖合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________
（2009）长民三（民）初字第1020号
民事判决书
原告（反诉被告）丁某，男。
委托代理人盛某，某某律师事务所律师。
委托代理人吉某，某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）石某（STONE SHI），男。
委托代理人沈某，某某律师事务所律师。
委托代理人袁某，某某律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）丁某与被告（反诉原告，以下简称“被告”）石某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先由审判员胡桂霞独任审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告丁某的委托代理人吉某和盛某，被告石某及委托代理人沈某和袁某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁某诉称：原告和被告于2008年10月7日签订上海市房地产买卖合同，合同约定被告将位于本市龙溪路189号801幢的房屋（以下简称为“涉讼房屋”）出卖给原告，涉讼房屋建筑面积为661.96平方米，其占用范围内的土地使用权面积为2,052.90平方米，价款为人民币（下同）5,600万元；被告应于2008年11月8日之前到房地产交易中心向原告办理转让过户手续，否则被告应向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金付至实际过户交房之日。房地产买卖合同签订后，原告根据该合同约定向被告支付了首期房款，共计2,100万元，房地产买卖合同约定第二期房价款3,500
万元待上海市长宁区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产证，即双方办理过户登记后，向被告支付。但是由于被告在涉讼房屋上搭建了违法建筑，房地产交易中心以不具备过户条件为由不予过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，使涉讼房屋恢复原状，具备过户条件后，办理过户登记，但时至今日，被告仍旧未拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户登记，给原告造成了巨大的损失。原告认为，双方签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，具有法律约束力，被告不拆除涉讼房屋上的违法建筑导致无法办理过户登记的行为已严重侵犯原告的合法权益，故请求判令：1、被告立即拆除位于涉讼房屋上的违法建筑，使其恢复原状，以满足过户登记的条件，并立即到长宁区房地产交易中心办理过户登记手续；2、被告向原告支付逾期违约金，从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止（计算方式：2,100万元×万分之五×天数）。
原告提供以下证据：
1、上海市房地产买卖合同、公证书，以证明原、被告之间就涉讼房屋的买卖关系；
2、房地产权证及房地产登记信息，以证明被告为涉讼房屋的产权人；
3、收款收据，以证明原告已按约支付购房款。
被告（反诉原告）石某辩称及反诉诉称：被告与前妻王慧敏于2002年11月购买了涉讼房屋，产权人为被告和王慧敏共同所有。由于涉讼房屋存在设计结构与质量的问题，不能居住，故一直处于空置状态。2006年，王慧敏与妹妹王慧莉在未征得不在国内的被告同意且在没有任何审批手续的情况下委托工程队将涉讼房屋全部拆除，并挖除了涉讼房屋的全部地基，新开挖了600平方米的地下室，在此基础上重建了新建筑，现在涉讼房屋的面积是1,917平方米。被告对拆除、建筑事件不知情，小区物业也出具了被告没有参与此次事件的证明。被告与王慧敏于2007年离婚，在离婚协议书中明确涉讼房屋归被告所有，并到交易中心办理了产权变更登记。被告是美籍台湾同胞，涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯
一居住用房，被告对上海市的房地产买卖政策、法律法规不知情，被告欲出售涉讼房屋，在中介的居间下，被告认识了原告，原告多次看房，并急切想要购房，被告在不知违法建筑不能出售的情况下与原告在2008年10月7日签订房屋买卖合同，长宁区土地管理局在2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，拒绝对双方的买卖合同进行审核，不予办理过户等手续。原告是房地产界的专业人士，明知涉讼房屋是重建的违法建筑，诱使被告进入房地产买卖程序，在不能办理过户手续的情况下，原告仍然要求被告给予一定时间进行过户手续办理，最终导致房屋交易合同违反法律，无法实现房地产权利的转移。被告认为原建筑已经灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
被告提供以下证据：
1、房地产权证及房屋买卖合同，以证明被告为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上登记的661.96平方米建筑已不存在；
2、上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，以证明拆除原有建筑重建非被告所为，系被告前妻的妹妹所为。
3、照片，以证明涉讼房屋目前的状况；
4、原建筑设计图及现建筑设计图，以证明原建筑已不存在。
5、房地产登记信息，以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。
被告同时提供其主张无效的法律依据为：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十二条、《房地产管理法》第三十八条第二项、第六项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条。
原告（反诉被告）丁某对反诉辩称：原、被告双方买卖的是产权证上记载的房屋，被
告是涉讼房屋的权利人，买卖合同合法有效。即使被告认为不能履行也不能推导出合同无效的结果，原告认为只要将房屋恢复原状即可履行，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告系本市龙溪路189号801幢房屋的产权人，该房屋建筑面积661.96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2,052.9平方米。
2008年10月7日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份房地产买卖合同，合同约定：甲、乙双方通过上海中原物业顾问有限公司新龙路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方依法取得的房地产权证号为长2008002091；房地产座落龙溪路189号801幢全幢，房屋类型花园住宅；房屋建筑面积661.96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2,052.9平方米；上述房地产转让价款共计5,600万元整；甲方于2008年12月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2008年11月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的交付之日至实际交付日止；甲、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续后当日内，通过上海中原物业顾问有限公司转付给甲方部分首期房价款100万元，在2008年10月10日支付剩余首付款2,000万元整（此款项由上海中原物业顾问有限公司代为保管至双方进交易中心，由上海中原物业顾问有限公司转付给甲方），房价尾款100万元整由上海中原物业顾问有限公司暂为保管；甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币3500万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切手续（若需），若乙方之贷款在提出申请后20个工作日内申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经
贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后三个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海中原物业顾问有限公司赴上海市长宁区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原物业顾问有限公司收执收件收据，待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后八个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该房价款由贷款银行代乙方支付……。
上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。
被告于2008年10月8日，通过上海中原物业顾问有限公司收取房款100万元。 2008年10月10日，原告将购房款2,000万元付至上海中原物业顾问有限公司。 2008年10月18日，因涉讼房屋附有违法建筑并结构相连被上海市长宁 区房屋土地管理局根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
2008年11月7日，被告要求上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告本人未参与这次违章拆建的全过程，上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日在上述申请上写明情况属实，并加盖公章。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。 本院诉讼期间查看现场，涉讼房屋的内部工程尚未完成。
诉讼期间，原告表示被告可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续。
原告表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要
求继续履行买卖合同。
上述事实，有房地产买卖合同、公证书、收款收据、产权信息、产权证、照片、图纸和当事人陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本案争议焦点之一，买卖合同是否有效。
原告认为，其是依据被告登记享有的合同权属进行交易，应为有效。
被告认为，在双方交易时，房地产权证登记的房屋已灭失，双方交易的是拆除后重建的违法建筑，应为无效。
本院认为，涉讼房屋是否存在违法状态应由行政机关予以认定，现行政机关认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，即在原经过权利登记的合法建筑上有搭建、改建或扩建行为，从而形成一结构相连的房屋，此时的房屋由合法部分和违法部分共同构成，并且合法部分与违法部分是结构相连的。
原、被告签订的买卖合同中记载的交易标的物为本市龙溪路189号801幢建筑面积661.96平方米房屋，该标的物与被告持有的房地产权证相一致。该不动产登记具有公示、公信效力。公示效力即向外界表明涉讼房屋权利人为本案被告，被告享有该房屋的所有权和土地使用权，除此之外的任何人均不得侵犯。公信效力，即权利的正确性推定效力，推定登记的权利状态与事实状态是一致的。在善意第三人信赖登记的正确性而与登记的权利人签订了合同，该合同的效力不因登记的错误或权利客体的状态而受到影响。原、被告在签订买卖合同时，虽然房屋状况已与权利登记时不一致，但被告未举证证明在签订合同前就涉讼房屋目前状态与产权证登记时状态已有改变的事实告知原告，双方在合同上记载的仍是产权登记的内容，因此原告在与被告签订买卖合同时并不存在恶意，法律应该保护原告的这种信赖利益，原、被告签订的买卖合同有效。
本案争议焦点之二，买卖合同是否能继续履行。
原告认为，只要恢复至产权登记状态就能履行实物及权利的交付。
被告认为，目前涉讼房屋处于违法状态，被行政机关限制交易，属事实上履行不能。 本院认为，由于目前涉讼房屋属于附有违法建筑并结构相连的房屋，行政机关对涉讼房屋的权利转移予以了限制，该限制并未消灭物权，不能以此认定买卖合同属于法律上或事实上的履行不能。行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，被告即使未出售房屋，也应对违法行为予以改正，使其恢复合法状态，恢复原状系被告应尽的义务。被告明知出售的房屋附有违法建筑仍将房屋出售给原告，基于诚实信用原则，被告负有全面履行合同的义务，对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应的措施予以消除后交付原告，被告非但不积极履行自己的合同义务与行政法上的义务，反而以此为由进行抗辩，有违诚信原则。经本院释明风险，原告同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复义务并不违反法律、法规禁止性规定，也符合行政机关作出交易限制的执法目的，本院予以准许，原告可以替代被告对涉讼房屋进行整改，恢复原状，以此促成行政机关撤销限制，实现权利交付。需要指出的是，原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与产权登记相一致，内在质量上应符合国家规定的建筑标准。被告应在原告恢复原状并取得行政机关审查认可、撤销交易限制后协助原告办理产权变更登记手续。
争议焦点之三，违约责任的承担。
原告认为，按合同约定，被告应支付从应当交付日至实际交付日止的违约金。
被告认为，拆除重建非被告所为，限制交易不是被告的过错，且被告只收到100万购房屋款，不能承担原告诉请的违约责任。
本院认为，在买卖合同有效的前提下，双方均应按约履行，原告在约定的时间履行了支付义务，交付给中介机构的购房款也符合双方的合同约定，而被告不能按约交付房屋就应当承担违约责任。被告即使未参与涉讼房屋的搭建、改建或扩建，但对于涉讼房屋状态的变
化应当清楚，在无法实物和权利交付与产权登记相一致的房屋时，就应承担违约责任。但因涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告在明知此风险下仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任承担至实际交付房屋时止。原告支付的款项中有2,000万交付中介方上海中原物业顾问有限公司代为保管至双方进交易中心，再由中介方转付给被告，原告向中介方支付上述款项即履行了合同义务，但由于无法办理房地产变更登记，合同中中介方向被告支付的条件未成就，该笔款项仍处于中介方保管状态，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》
第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于本判决生效之日起十日内将上海市龙溪路189号801幢房屋交付原告（反诉被告）丁某（DING FURU）。
二、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁某（DING FURU）逾期交房违约金（以人民币100万元为本金，从2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算）。
三、被告（反诉原告）石某（STONE SHI）应于原告（反诉被告）丁某（DING FURU）将上海市龙溪路189号801幢房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后十日内协助原告（反诉被告）丁某（DING FURU）办理上述房屋的房地产权变更登记手续。
四、原告（反诉被告）丁某（DING FURU）应按房地产买卖合同附件三的约定支付剩余购房款人民币3,500万元。
五、驳回被告（反诉原告）石某（STONE SHI）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5,000元，由被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担。
本诉案件受理费人民币24,020元，由原告（反诉被告）丁某（DING FURU）负担人民币20,000元，被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担人民币4,020元。
反诉案件受理费人民币160,900元，由被告（反诉原告）石某（STONE SHI）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 朱爱东
代理审判员 董隽
书 记 员 张艨