关于“烂尾楼”案件的法律分析
北京市大成律师事务所杭州分所朱洪鹤律师
根据现行的法律法规，就“烂尾楼”案件做以下法律分析：
一、案情简介
“烂尾楼”案件一般是指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的案件。
某市一开发商于2007年9月份开发一座楼盘，根据当时的市场行情，该楼盘的销售看好，开发商为该楼盘的开发投入巨资，由此以该楼盘为抵押向某国有商业银行实施贷款六亿五千万元人民币；2008年10月份，受到“金融风暴”、国家银根紧缩的影响以及2008年下班年楼市的下滑，该开发商出现资金链断裂，企业宣布破产，而此时该楼盘已经预售多半。本案中，开发商现存在债务如下：
1、交通银行的巨额贷款；2、建设工程施工合同的工程款；3、商品房预购人的购房预售款。
二、该案件的处理方式
根据法律法规的相关规定，本案件债权人债权受偿顺序：（1）就该工程有抵押权的债权；（2）建设工程施工合同的工程款；（3）一般债权。
（一）政府出面干预该“烂尾楼”案件
1、相关依据
《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
开发商的开发行为一直伴随着行政机关（政府）的行政许可（即行政审批，包括规划审批、商品房预售审批等行政审批）才能得以进行，普通百姓（商品房
预购人）的购房是基于对政府的行为的信任，因此政府可以按照法定的职权履行法定的职责，就该“烂尾楼”案件进行行政性的干预，就房地产开发依法进行监督，维护该案件当事人的合法权益，维护社会的公平正义。
2、操作程序
召开债权人会议，协商处理方案，但以保障各类债权人的利益为原则。
（二）司法途径
1、已完工程价值明显高于债务净额
已完工程价值明显高于债务净额的，按照法律规定及公平的原则，该工程可以拍卖的方式转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及小业主等可与受让开发商变更相关的手续,并放弃违约赔偿责任的追究，商品房预购人继续履行预购合同而不要求退房（受让开发商是没有义务承担该违约责任的）。
2、已完工程价值明显低于债务净额
（1）开发商没有其他财产的
已完工工程低于净债务额的,若该“烂尾楼”存在抵押权的，有抵押权的依法享有优先受让权，即使有抵押权，是否存在还没有抵押权的楼房，若有商品房预购人应尽快向法院起诉并申请财产保全；若该“烂尾楼”存在抵押权的，债权人有按照相应比例的受偿权的。
（2）开发商有其他财产的
若该“烂尾楼”不能价值不能清偿商品房预购人的债权，商品房预购人应依法提起诉讼，以开发商其他财产进行受偿，以保护其合法权益。
若该工程已经抵押给第三人，并在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商没有告知商品房预购人的，属于欺诈行为，应该依法双倍赔偿；若没有抵押给第三人，或抵押给第三人但在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商告知商品房预购人的，开发商应依法承担违约责任。
以上为“烂尾楼”案件法律浅析，由于篇幅有限，该分析不够成熟和全面，供参考。
关于“烂尾楼”案件的法律分析
北京市大成律师事务所杭州分所朱洪鹤律师
根据现行的法律法规，就“烂尾楼”案件做以下法律分析：
一、案情简介
“烂尾楼”案件一般是指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的案件。
某市一开发商于2007年9月份开发一座楼盘，根据当时的市场行情，该楼盘的销售看好，开发商为该楼盘的开发投入巨资，由此以该楼盘为抵押向某国有商业银行实施贷款六亿五千万元人民币；2008年10月份，受到“金融风暴”、国家银根紧缩的影响以及2008年下班年楼市的下滑，该开发商出现资金链断裂，企业宣布破产，而此时该楼盘已经预售多半。本案中，开发商现存在债务如下：
1、交通银行的巨额贷款；2、建设工程施工合同的工程款；3、商品房预购人的购房预售款。
二、该案件的处理方式
根据法律法规的相关规定，本案件债权人债权受偿顺序：（1）就该工程有抵押权的债权；（2）建设工程施工合同的工程款；（3）一般债权。
（一）政府出面干预该“烂尾楼”案件
1、相关依据
《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
开发商的开发行为一直伴随着行政机关（政府）的行政许可（即行政审批，包括规划审批、商品房预售审批等行政审批）才能得以进行，普通百姓（商品房
预购人）的购房是基于对政府的行为的信任，因此政府可以按照法定的职权履行法定的职责，就该“烂尾楼”案件进行行政性的干预，就房地产开发依法进行监督，维护该案件当事人的合法权益，维护社会的公平正义。
2、操作程序
召开债权人会议，协商处理方案，但以保障各类债权人的利益为原则。
（二）司法途径
1、已完工程价值明显高于债务净额
已完工程价值明显高于债务净额的，按照法律规定及公平的原则，该工程可以拍卖的方式转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及小业主等可与受让开发商变更相关的手续,并放弃违约赔偿责任的追究，商品房预购人继续履行预购合同而不要求退房（受让开发商是没有义务承担该违约责任的）。
2、已完工程价值明显低于债务净额
（1）开发商没有其他财产的
已完工工程低于净债务额的,若该“烂尾楼”存在抵押权的，有抵押权的依法享有优先受让权，即使有抵押权，是否存在还没有抵押权的楼房，若有商品房预购人应尽快向法院起诉并申请财产保全；若该“烂尾楼”存在抵押权的，债权人有按照相应比例的受偿权的。
（2）开发商有其他财产的
若该“烂尾楼”不能价值不能清偿商品房预购人的债权，商品房预购人应依法提起诉讼，以开发商其他财产进行受偿，以保护其合法权益。
若该工程已经抵押给第三人，并在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商没有告知商品房预购人的，属于欺诈行为，应该依法双倍赔偿；若没有抵押给第三人，或抵押给第三人但在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商告知商品房预购人的，开发商应依法承担违约责任。
以上为“烂尾楼”案件法律浅析，由于篇幅有限，该分析不够成熟和全面，供参考。