经济144 屠佳俊 [1**********]1
问题一：A将其所有的大楼甲租借给B，并且已完成交付。其后，A在AB之间的租约尚未到期时又将该大楼及楼房所占土地乙的使用权一并卖出给了C。不料，该房屋甲及土地乙的使用权的买卖行为完成之前，B租住中的大楼甲因火灾被烧毁。综合上述情况，请运用本学期所学知识说明ABC三者之间的关系。 答：1、A、B之间为租赁关系
A将其所有的大楼甲租借给B，并完成交付。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故A、B间租赁合同成立并生效，A、B之间为租赁关系。
另B租住中的房屋因火灾而烧毁。根据《合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人享有法定解除权。若此案例中租赁的房屋甲非因B的原因而灭失，则由出租人A承担租赁物灭失的风险，房屋灭失后的租金风险由出租人A承担，但房屋甲灭失之前的租金B仍负支付义务。
2、A、C之间为买卖关系
A在AB之间租约尚未到期时将该大楼及楼房所占土地乙的使用权一并出卖给了C，在买卖行为完成前该房屋被烧毁。
根据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《物权法》第九条的规定，除了依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记，其他不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。根据《物权法》第十五条规定的合同效力与物权效力区分原则，未经物权登记的，不影响合同效力。故A、C之间房屋所有权及土地使用权的买卖合同成立并生效，A、C之间为买卖关系，但此时物权未变动。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。A的房屋甲被烧毁，此时陷入事实上不能履行，故C不能再要求履行，但可以追究A的违约责任。另外，房屋所有权和土地使用权彼此独立，故C依旧有权要求A根据有效的合同移转土地使用权。
3、B、C之间没有关系
根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。AB租赁合同有效，且A已经完成交付，AB租约亦尚未到期，若在租赁期间租赁物因买卖发生变动，则符合买卖不破租赁的构成要件，但此案例中，房屋甲的使用权并没有未完成交付，所以C无需承受该租赁合同。故B、C间不成立租赁合同，两者无关系。
问题二：为了担保A对B所有的债权，AB之间经协商确定在B所有的房屋甲的产权登记簿上设定抵押担保，产权证也暂时抵押在A处。不料，其后，因A所经营的公司的财务状况不断恶化，A的债权人C要求A以代物清偿的方式将房屋甲过户并交付给自己。别无他法的A明知自己对于B的债权尚未到期但仍将房屋甲的产权过户给C，并且完成了所有的产权转让手续。因此时B仍然居住在房屋甲中，故假设C要求B将房屋甲清空并交付给自己时，B可以从哪些角度提出疑义或反驳？在B提出疑义或反驳后，C又可以提出哪些再质疑或再反驳？请分情况分析、说明之。
答：B可以提出自己是房屋甲的所有权人，A只是抵押权人，无权对房屋甲进行处分。根据《担保法》第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权的效力在于支配标的物的交换价值，以确保债务优先受偿。对于抵押权人而言，其可以处分自己的抵押权，包括抛弃抵押权、让与或者放弃抵押权的顺位利益等，但并无权处分抵押物。根据《物权法》第一百九十五条可知，抵押权实行的条件包括债务履行期届满，债务人尚未清偿债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。不能就抵押权的实现方式达成协议的，抵押权人一般应要求人民法院拍卖、变卖抵押财产，抵押人不得自行拍卖、变卖抵押财产。此案例中A对B的债权并未到期，A不能自行变卖抵押物房屋甲。 C可以提出已经完成了所有的产权转让手续，自己是善意取得该房屋。B可以提出C不符合善意取得的构成要件。根据《物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的构成要件为：（1）不动产登记簿出现权属登记错误；（2）不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分；（3）第三人受让时为善意；（4）第三人以合理的价格受让；（5）办理了过户登记。AB之间的抵押权在产权登记簿上作了登记，具有对抗第三人的效力，C受让时为恶意。但是根据《买卖合同解释》
第3条的规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，该因无权处分订立的买卖合同有效。故C可以根据自己和A之间的买卖合同请求A承担违约责任。
C可以提出房屋甲的产权转让是A将对B的抵押权的转让，以抵偿A的债务。B可以提出AC之间的合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。请求认定合同无效。
问题三：A以要求B履行连带保证责任为由，将B起诉至南汇区人民法院。经查明，该连带保证合同乃系与A同住的A父C为了担保自己对A负有的债务而未经B同意擅自以B的名义与A签署的。请说明此时B应通过什么方法来维护自己的权益？
答：根据《合同法》第48条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。此案例中B并未授权于C，C擅自以B的名义签署连带保证合同，属于无权代理，连带保证合同无效力，债务应由C单独承担。在A起诉后，B可以表示拒绝追认以维护自己权益。而在A起诉之前，B并不知道C的无权代理行为，所以A也不可主张B明知他人以本人名义实施民事行为不作否认表示而视为同意。如果AC之间存在恶意串通损害B的利益的情况，B可以根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。请求认定合同无效。
经济144 屠佳俊 [1**********]1
问题一：A将其所有的大楼甲租借给B，并且已完成交付。其后，A在AB之间的租约尚未到期时又将该大楼及楼房所占土地乙的使用权一并卖出给了C。不料，该房屋甲及土地乙的使用权的买卖行为完成之前，B租住中的大楼甲因火灾被烧毁。综合上述情况，请运用本学期所学知识说明ABC三者之间的关系。 答：1、A、B之间为租赁关系
A将其所有的大楼甲租借给B，并完成交付。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故A、B间租赁合同成立并生效，A、B之间为租赁关系。
另B租住中的房屋因火灾而烧毁。根据《合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人享有法定解除权。若此案例中租赁的房屋甲非因B的原因而灭失，则由出租人A承担租赁物灭失的风险，房屋灭失后的租金风险由出租人A承担，但房屋甲灭失之前的租金B仍负支付义务。
2、A、C之间为买卖关系
A在AB之间租约尚未到期时将该大楼及楼房所占土地乙的使用权一并出卖给了C，在买卖行为完成前该房屋被烧毁。
根据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《物权法》第九条的规定，除了依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记，其他不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。根据《物权法》第十五条规定的合同效力与物权效力区分原则，未经物权登记的，不影响合同效力。故A、C之间房屋所有权及土地使用权的买卖合同成立并生效，A、C之间为买卖关系，但此时物权未变动。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。A的房屋甲被烧毁，此时陷入事实上不能履行，故C不能再要求履行，但可以追究A的违约责任。另外，房屋所有权和土地使用权彼此独立，故C依旧有权要求A根据有效的合同移转土地使用权。
3、B、C之间没有关系
根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。AB租赁合同有效，且A已经完成交付，AB租约亦尚未到期，若在租赁期间租赁物因买卖发生变动，则符合买卖不破租赁的构成要件，但此案例中，房屋甲的使用权并没有未完成交付，所以C无需承受该租赁合同。故B、C间不成立租赁合同，两者无关系。
问题二：为了担保A对B所有的债权，AB之间经协商确定在B所有的房屋甲的产权登记簿上设定抵押担保，产权证也暂时抵押在A处。不料，其后，因A所经营的公司的财务状况不断恶化，A的债权人C要求A以代物清偿的方式将房屋甲过户并交付给自己。别无他法的A明知自己对于B的债权尚未到期但仍将房屋甲的产权过户给C，并且完成了所有的产权转让手续。因此时B仍然居住在房屋甲中，故假设C要求B将房屋甲清空并交付给自己时，B可以从哪些角度提出疑义或反驳？在B提出疑义或反驳后，C又可以提出哪些再质疑或再反驳？请分情况分析、说明之。
答：B可以提出自己是房屋甲的所有权人，A只是抵押权人，无权对房屋甲进行处分。根据《担保法》第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权的效力在于支配标的物的交换价值，以确保债务优先受偿。对于抵押权人而言，其可以处分自己的抵押权，包括抛弃抵押权、让与或者放弃抵押权的顺位利益等，但并无权处分抵押物。根据《物权法》第一百九十五条可知，抵押权实行的条件包括债务履行期届满，债务人尚未清偿债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。不能就抵押权的实现方式达成协议的，抵押权人一般应要求人民法院拍卖、变卖抵押财产，抵押人不得自行拍卖、变卖抵押财产。此案例中A对B的债权并未到期，A不能自行变卖抵押物房屋甲。 C可以提出已经完成了所有的产权转让手续，自己是善意取得该房屋。B可以提出C不符合善意取得的构成要件。根据《物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的构成要件为：（1）不动产登记簿出现权属登记错误；（2）不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分；（3）第三人受让时为善意；（4）第三人以合理的价格受让；（5）办理了过户登记。AB之间的抵押权在产权登记簿上作了登记，具有对抗第三人的效力，C受让时为恶意。但是根据《买卖合同解释》
第3条的规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，该因无权处分订立的买卖合同有效。故C可以根据自己和A之间的买卖合同请求A承担违约责任。
C可以提出房屋甲的产权转让是A将对B的抵押权的转让，以抵偿A的债务。B可以提出AC之间的合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。请求认定合同无效。
问题三：A以要求B履行连带保证责任为由，将B起诉至南汇区人民法院。经查明，该连带保证合同乃系与A同住的A父C为了担保自己对A负有的债务而未经B同意擅自以B的名义与A签署的。请说明此时B应通过什么方法来维护自己的权益？
答：根据《合同法》第48条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。此案例中B并未授权于C，C擅自以B的名义签署连带保证合同，属于无权代理，连带保证合同无效力，债务应由C单独承担。在A起诉后，B可以表示拒绝追认以维护自己权益。而在A起诉之前，B并不知道C的无权代理行为，所以A也不可主张B明知他人以本人名义实施民事行为不作否认表示而视为同意。如果AC之间存在恶意串通损害B的利益的情况，B可以根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。请求认定合同无效。