摘要：国有土地的“收购储备、招标拍卖挂牌出让”政策，作为土地资源与资产管理的新生事物，伴随着国土管理事业的蓬勃发展，取得了社会和经济同步发展的综合效益。但就目前国土管理的新形势、新特点，政治与经济全权的情况看，有待进一步探讨和再研究。 关键词： 国有土地；资产管理；开发改造 中图分类号：F302 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-08-0039-1 1 问题的提出 1.1 土地收购储备，招标拍卖的基本涵义。 主要是指以政府行为将待开发利用土地和尚需盘活（征而不用，占而弃管，尚未确权，超期临时用地，各类停止使用的土地）的城市（镇）的国有土地无偿收回使用权后收购储备，统一纳入同级政府管理，进入土地储备库。在本级政府直接指导下，委托国土管理部门通过招标拍卖方式出让土地使用权，达到为城市建设土地需求供地之行为，亦为土地收购储备、招标拍卖。土地招标拍卖需在本级政府统一领导下，由公证部门负责现场监督，国土管理部门直接运作。拍卖资产核定：由土地估价师会商确定拍卖底价，经本级政府批准后实施，届时，举办拍卖仪式，公开平等竞争。任何具有合法身份的公民和单位只要出资，都享有中标竟得机会，在招标拍卖现场中依法公证确定其资格，核发“建设用地批准书”，由政府确定土地使用年限。 1.2 实行“招拍挂”政策对目前国土管理形势的制约与影响。 一是此项举措未能对土地的人为浪费现象加以遏制，征而不用，占而弃管问题依然存在；部分闲置土地仍然没有继续盘活。二是有权人在土地问题上做大文章，以言代法，以权谋私，暗箱操作在不停的升温，甚至触犯了法律，造成土地资产的再度大量流失。三是从县域经济状况看，土地招标拍卖部分有钱人也难以承受，导致拍卖地块甚少且面积较小。对地方经济以地生财，以地聚财数额太少。四是随着城市土地的增值加速，中标竞得者取得土地使用权后，等待时机成熟后再出卖，个人从中赚大钱。政府获得的土地资产收益几乎为零，全部进入个人腰包。 2 实行“招拍挂”政策对国土管理的负面作用 实行土地的收购储备，招标拍卖是土地使用制度重大改革，也是盘活存量土地资产的重要举措，同时也获得了阶段性成果。但是，就其国土资源管理新形势、新特点实践看，已同时呈现出负面作用和弊端。 其一，滋生土地的私有化观念愈浓。中标竞得者由于取得土地使用权，他们误认为“土地是我花大钱通过合法程序买的，这是我的私有财产，都必须由我说了算，政府无权干涉”。其二，由于城市（城镇）建设发展较快，势必要侵占大量的土地，若占拍卖竞得的地块，土地使用者竞提出几倍或几十倍不等的补偿要求，“否则谁说也不好使，这是我的地盘”。“圈地、囤地，充当地王”。其三，按规定收缴的土地规费（税费）上交难度较大，大部分为零。其理由是，“土地我早已经花过钱了，政府再收土地税费不尽合理，我就是不给”。多数为拒交或推脱扯皮，导致全面推行的土地年租制和长租制运行艰难。其四，对城市土地的整体开发改造和治理阻力较大，操作困难。由于旧城区（棚户区）改造工程中往往涉及到拍卖（已成交）地块时，土地使用者多方找原因，托人情，顶着不予支持，拒绝整体土地的开发改造和城市建设。其五，以合法手段掩盖非法事实，官商勾结，暗箱操作，部分有权人从中牟利。社会反响很大，“百姓敢怒不敢言”。更有甚者将土地使用权私自出卖给开发商。 3 对实行“招拍挂”政策的再研究 土地“招标拍卖”政策，是国家根据不同时期对国土资源管理提出的战略性选择和部署，经过几年的实施和操作，在实践中暴露出一些弊端和难以解决的问题，作为县级反映强烈尤为明显。有待进一步探讨和研究。 3.1 维护土地所有权 滋生的私有化观念，必须无条件消除。国有土地所有权为国家所有，各级政府对所辖的国有土地使用权和支配权，任何单位和个人都必须无条件服从。这是法律赋予的权利，具备法律效力。中标竞得者花大价钱买到的土地使用权，无可厚非，使用是权利，保护是义务，管理是责任，土地不是私有财产，决不能私下买卖和交易。一切由政府统一管理，个人滋生的土地私有化观念必须全面彻底尽速解除。以政府行为做到宣传教育到位，跟踪检查到场，使用和保护到责。 3.2 取得土地使用权后，应依法履行保护义务和责任 土地使用者对整体（宗地）有支配权。这符合土地法律法规要求，但是任何单位和个人必须服从《土地利用总体规划》和《城市建设总体规划》的有关规定。坚决执行本级政府关于城市建设用地整体的调整和安排。 3.3 积极支持和配合本级政府对城市用地的开发改造和治理 近年来，旧城区（棚户区）改造工作步伐加快，大部分地块却是此前拍卖的地域，具备土地开发的内在潜力，急需开发改造和再利用。因此，土地使用者必须无条件服从和支持政府对城市土地的开发改造和治理利用。否则，政府可依据土地法规限期收回。 3.4 依法缴纳土地规费和税费 尤其要按期足额上交年租金和长租金。决不允许拖欠和赖账。适当时期按比例反馈给土地使用者，作为自主土地开发整治和利用。 3.5 在全面系统调查研究的基础上，可重新考虑废除土地“招拍挂”之规定 按着国土管理新形势、新特点制定相关政策法规，以适应国民经济发展对国土的需求。鉴于土地“招拍挂”出现的负面作用，程序和工作上的矛盾叠加；私有观念的滋生蔓延；土地资产的再流失等诸多因素。一是改一次性招标拍卖为实行年租制和长租制，土地资本均由本级政府财政逐年按期收缴。二是废除一次性获得的土地永久性使用权，可考虑使用年限。三是可重新考虑按地区差别，大中小城市差别，慎定土地“招拍挂”新政策和规定，不搞一刀切，笼统之规定。进而，从源头上杜绝个人在土地上发大财、发横财，全面净化土地市场秩序，营造良好健康平台，为地域经济生财聚财创造条件。 作者简介：刘百风（1978-）,女，汉族，榆树市国土资源局黑林镇国土资源所国土管理员。
摘要：国有土地的“收购储备、招标拍卖挂牌出让”政策，作为土地资源与资产管理的新生事物，伴随着国土管理事业的蓬勃发展，取得了社会和经济同步发展的综合效益。但就目前国土管理的新形势、新特点，政治与经济全权的情况看，有待进一步探讨和再研究。 关键词： 国有土地；资产管理；开发改造 中图分类号：F302 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-08-0039-1 1 问题的提出 1.1 土地收购储备，招标拍卖的基本涵义。 主要是指以政府行为将待开发利用土地和尚需盘活（征而不用，占而弃管，尚未确权，超期临时用地，各类停止使用的土地）的城市（镇）的国有土地无偿收回使用权后收购储备，统一纳入同级政府管理，进入土地储备库。在本级政府直接指导下，委托国土管理部门通过招标拍卖方式出让土地使用权，达到为城市建设土地需求供地之行为，亦为土地收购储备、招标拍卖。土地招标拍卖需在本级政府统一领导下，由公证部门负责现场监督，国土管理部门直接运作。拍卖资产核定：由土地估价师会商确定拍卖底价，经本级政府批准后实施，届时，举办拍卖仪式，公开平等竞争。任何具有合法身份的公民和单位只要出资，都享有中标竟得机会，在招标拍卖现场中依法公证确定其资格，核发“建设用地批准书”，由政府确定土地使用年限。 1.2 实行“招拍挂”政策对目前国土管理形势的制约与影响。 一是此项举措未能对土地的人为浪费现象加以遏制，征而不用，占而弃管问题依然存在；部分闲置土地仍然没有继续盘活。二是有权人在土地问题上做大文章，以言代法，以权谋私，暗箱操作在不停的升温，甚至触犯了法律，造成土地资产的再度大量流失。三是从县域经济状况看，土地招标拍卖部分有钱人也难以承受，导致拍卖地块甚少且面积较小。对地方经济以地生财，以地聚财数额太少。四是随着城市土地的增值加速，中标竞得者取得土地使用权后，等待时机成熟后再出卖，个人从中赚大钱。政府获得的土地资产收益几乎为零，全部进入个人腰包。 2 实行“招拍挂”政策对国土管理的负面作用 实行土地的收购储备，招标拍卖是土地使用制度重大改革，也是盘活存量土地资产的重要举措，同时也获得了阶段性成果。但是，就其国土资源管理新形势、新特点实践看，已同时呈现出负面作用和弊端。 其一，滋生土地的私有化观念愈浓。中标竞得者由于取得土地使用权，他们误认为“土地是我花大钱通过合法程序买的，这是我的私有财产，都必须由我说了算，政府无权干涉”。其二，由于城市（城镇）建设发展较快，势必要侵占大量的土地，若占拍卖竞得的地块，土地使用者竞提出几倍或几十倍不等的补偿要求，“否则谁说也不好使，这是我的地盘”。“圈地、囤地，充当地王”。其三，按规定收缴的土地规费（税费）上交难度较大，大部分为零。其理由是，“土地我早已经花过钱了，政府再收土地税费不尽合理，我就是不给”。多数为拒交或推脱扯皮，导致全面推行的土地年租制和长租制运行艰难。其四，对城市土地的整体开发改造和治理阻力较大，操作困难。由于旧城区（棚户区）改造工程中往往涉及到拍卖（已成交）地块时，土地使用者多方找原因，托人情，顶着不予支持，拒绝整体土地的开发改造和城市建设。其五，以合法手段掩盖非法事实，官商勾结，暗箱操作，部分有权人从中牟利。社会反响很大，“百姓敢怒不敢言”。更有甚者将土地使用权私自出卖给开发商。 3 对实行“招拍挂”政策的再研究 土地“招标拍卖”政策，是国家根据不同时期对国土资源管理提出的战略性选择和部署，经过几年的实施和操作，在实践中暴露出一些弊端和难以解决的问题，作为县级反映强烈尤为明显。有待进一步探讨和研究。 3.1 维护土地所有权 滋生的私有化观念，必须无条件消除。国有土地所有权为国家所有，各级政府对所辖的国有土地使用权和支配权，任何单位和个人都必须无条件服从。这是法律赋予的权利，具备法律效力。中标竞得者花大价钱买到的土地使用权，无可厚非，使用是权利，保护是义务，管理是责任，土地不是私有财产，决不能私下买卖和交易。一切由政府统一管理，个人滋生的土地私有化观念必须全面彻底尽速解除。以政府行为做到宣传教育到位，跟踪检查到场，使用和保护到责。 3.2 取得土地使用权后，应依法履行保护义务和责任 土地使用者对整体（宗地）有支配权。这符合土地法律法规要求，但是任何单位和个人必须服从《土地利用总体规划》和《城市建设总体规划》的有关规定。坚决执行本级政府关于城市建设用地整体的调整和安排。 3.3 积极支持和配合本级政府对城市用地的开发改造和治理 近年来，旧城区（棚户区）改造工作步伐加快，大部分地块却是此前拍卖的地域，具备土地开发的内在潜力，急需开发改造和再利用。因此，土地使用者必须无条件服从和支持政府对城市土地的开发改造和治理利用。否则，政府可依据土地法规限期收回。 3.4 依法缴纳土地规费和税费 尤其要按期足额上交年租金和长租金。决不允许拖欠和赖账。适当时期按比例反馈给土地使用者，作为自主土地开发整治和利用。 3.5 在全面系统调查研究的基础上，可重新考虑废除土地“招拍挂”之规定 按着国土管理新形势、新特点制定相关政策法规，以适应国民经济发展对国土的需求。鉴于土地“招拍挂”出现的负面作用，程序和工作上的矛盾叠加；私有观念的滋生蔓延；土地资产的再流失等诸多因素。一是改一次性招标拍卖为实行年租制和长租制，土地资本均由本级政府财政逐年按期收缴。二是废除一次性获得的土地永久性使用权，可考虑使用年限。三是可重新考虑按地区差别，大中小城市差别，慎定土地“招拍挂”新政策和规定，不搞一刀切，笼统之规定。进而，从源头上杜绝个人在土地上发大财、发横财，全面净化土地市场秩序，营造良好健康平台，为地域经济生财聚财创造条件。 作者简介：刘百风（1978-）,女，汉族，榆树市国土资源局黑林镇国土资源所国土管理员。