一、概念解析
1.过户：
房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。（房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等）
2.过户费：
过户费通俗的讲是指整个过户，即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、营业税、个人所得税、查档费、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。
3.普通住宅与非普通住宅的划分
非普通住宅的划分标准：
1）容积率在1.0以下
2）单套面积超过144平米或等于144平米（最新政策调整为168平米以上，但是沈阳各个房产局何时执行需现场咨询）“根据省政府会议精神，沈阳市各个房产局已陆续执行非普通住宅认定面积标准由144㎡调整为168㎡，即从今日开始住宅面积低于168㎡的都属于普通住房。”
3)地税评估总价200万元以上
注：即使房屋评估单价＞11230元/㎡，但评估总价不超过200万元也为普通住宅
二、二手房转让所需要材料
《房证》原件、《契证》原件 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件（婚前财产的需要开婚前单身证明） 卖方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料.代理身份证原件. 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件 买方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料、代理人身份证原件。
三、二手房交易流程
查档→核税→下契证、过户、资金监管→下房证
四、过户费用的核算
1.查档费：房屋所有权人是个人的：100元/件 房屋所有权是单位的：300元/件
2.交易费：（正常收费标准是买卖双方各一半）
住宅：房屋建筑面积×6元/㎡
非住宅：房产局核定房价×1%
拆迁户：相同面积部分×3元+差额面积×6元㎡
3.工本费：住宅：80元/件 非住宅：550元/件
4.契税（征收对象：买方）
首次购买90平米以下普通住房，契税按核准价格1%征收；
首次购买 90—144平方米以下普通住房，按核准价格1.5%征收；
非首次购买普通住房，按核准价格3%征收；
购买非普通住宅、非住宅、法人类、赠与按核准价格4%征收。
注：有契税减免的要在交税前提供相关手续；买方贷款的成交价按贷款评估价申报
5.个税（征收对象：卖方）
（1）非住宅：个人所得税=差额×20%或全额×2%
（2）住宅类：对于个人转让过五年家庭唯一住房的免征个人所得税 个人所得税=差额×20%或全额×1%
※于洪区房产局
于洪区件如果档案内有【销售不动产发票】，个税必须按照差额×20%征收，没有【销售不动产发票】，可以按照以下的情况征收
住宅类：个人所得税=全额×1%
非住宅类：个人所得税=全额×2%
6.营业税（征收对象：卖方；税率5.6%）：
普通住宅：2年以上免征，不足2年的全额5.6%
非普住宅：不足2年的全额5.6%，2年以上（含2年）的差额5.6%（提供不动产发票）
非住宅类：有发票的差额的5.6%，无发票的全额的5.6%
7.土地增值税（征收对象：卖方）个人转让住宅暂免征收，非住宅的按差额30%~60%或全额5%征收。
8.印花税（征收对象：双方)个人转让或购买住宅暂免征收，非住宅的按万分之五征收
五、资金监管
沈阳市所有房产局在办理二手房过户时，都需要进行资金监管，目的在于保证买卖双
交易安全，办理中房主需要预留银行卡号，买方先将购房款存入房产局资金监管账户，待买方新房证下发后，监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内，类似于 “支付宝”。
1、买方全款的：
铁西区最低监管按契证价钱100%监管,其他房产局最低监管额按契证价钱的80%
2、公积金贷款：
买方为市公积金贷款，房主准备招行卡；
买方省公积金贷款，房主准备建行卡，按首付贷款数额监管。
3、商业贷款：
按首付和贷款的数额进行监管，以银行借款合同或审批书为依据。
一、概念解析
1.过户：
房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。（房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等）
2.过户费：
过户费通俗的讲是指整个过户，即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、营业税、个人所得税、查档费、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。
3.普通住宅与非普通住宅的划分
非普通住宅的划分标准：
1）容积率在1.0以下
2）单套面积超过144平米或等于144平米（最新政策调整为168平米以上，但是沈阳各个房产局何时执行需现场咨询）“根据省政府会议精神，沈阳市各个房产局已陆续执行非普通住宅认定面积标准由144㎡调整为168㎡，即从今日开始住宅面积低于168㎡的都属于普通住房。”
3)地税评估总价200万元以上
注：即使房屋评估单价＞11230元/㎡，但评估总价不超过200万元也为普通住宅
二、二手房转让所需要材料
《房证》原件、《契证》原件 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件（婚前财产的需要开婚前单身证明） 卖方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料.代理身份证原件. 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件 买方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料、代理人身份证原件。
三、二手房交易流程
查档→核税→下契证、过户、资金监管→下房证
四、过户费用的核算
1.查档费：房屋所有权人是个人的：100元/件 房屋所有权是单位的：300元/件
2.交易费：（正常收费标准是买卖双方各一半）
住宅：房屋建筑面积×6元/㎡
非住宅：房产局核定房价×1%
拆迁户：相同面积部分×3元+差额面积×6元㎡
3.工本费：住宅：80元/件 非住宅：550元/件
4.契税（征收对象：买方）
首次购买90平米以下普通住房，契税按核准价格1%征收；
首次购买 90—144平方米以下普通住房，按核准价格1.5%征收；
非首次购买普通住房，按核准价格3%征收；
购买非普通住宅、非住宅、法人类、赠与按核准价格4%征收。
注：有契税减免的要在交税前提供相关手续；买方贷款的成交价按贷款评估价申报
5.个税（征收对象：卖方）
（1）非住宅：个人所得税=差额×20%或全额×2%
（2）住宅类：对于个人转让过五年家庭唯一住房的免征个人所得税 个人所得税=差额×20%或全额×1%
※于洪区房产局
于洪区件如果档案内有【销售不动产发票】，个税必须按照差额×20%征收，没有【销售不动产发票】，可以按照以下的情况征收
住宅类：个人所得税=全额×1%
非住宅类：个人所得税=全额×2%
6.营业税（征收对象：卖方；税率5.6%）：
普通住宅：2年以上免征，不足2年的全额5.6%
非普住宅：不足2年的全额5.6%，2年以上（含2年）的差额5.6%（提供不动产发票）
非住宅类：有发票的差额的5.6%，无发票的全额的5.6%
7.土地增值税（征收对象：卖方）个人转让住宅暂免征收，非住宅的按差额30%~60%或全额5%征收。
8.印花税（征收对象：双方)个人转让或购买住宅暂免征收，非住宅的按万分之五征收
五、资金监管
沈阳市所有房产局在办理二手房过户时，都需要进行资金监管，目的在于保证买卖双
交易安全，办理中房主需要预留银行卡号，买方先将购房款存入房产局资金监管账户，待买方新房证下发后，监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内，类似于 “支付宝”。
1、买方全款的：
铁西区最低监管按契证价钱100%监管,其他房产局最低监管额按契证价钱的80%
2、公积金贷款：
买方为市公积金贷款，房主准备招行卡；
买方省公积金贷款，房主准备建行卡，按首付贷款数额监管。
3、商业贷款：
按首付和贷款的数额进行监管，以银行借款合同或审批书为依据。