作业：第二章
对房地产行业成功关键因素的分析3
一、房地产行业成功标志（用指标或数据资料证明）
（数据来源：国家统计年鉴）
图表显示，2004-2013年，房地产开发投资总额呈逐年上升的趋势，同比增长波动幅度较大，但增长率保持正比例。
二、房地产行业成功因素分析
（分析行业在不同生命周期阶段和当前阶段成功的关键因素有哪些、能用事实证明XX 因素确是该行业的成功关键因素，并能回答PPT 上面的三个问题。）
（一）当前阶段成功的关键因素
1. 必要的土地资源储备土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
2. 雄厚的资金实力房地产业是资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金实力做后盾。雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕的自有资金，二是要有良好的融资能力。
3. 丰富的人力资源房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必须拥有大量高素质的复合型人才。
4. 诚实可信的品牌国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中树立了良好的品牌形象，
因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
5. 准确的市场把握能力房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。
（二）不同生命周期阶段
1. 复苏阶段开始于前一周期的最低点，产出和价格均处于最低水平。随着经济的复苏、生产的恢复和需求的增长，价格也开始逐步回升。随着需求的拉动，房地产供给也开始增加，少数房地产投机者开始寻求机会。随着房地产市场的进一步回升，市场参与者充满乐观情绪，土地市场和房屋置换市场开始活跃。银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也开始进入房地产领域，推动房地产业向前发展。
2. 经过一定时期发展后，房地产业开始进入繁荣阶段。繁荣阶段是经济周期的高峰阶段，当投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平。房地产开发项目和建设数量进一步增加，大量其他行业的企业由十对高额利润的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。银行按揭贷款量猛增，房地产市场上投机炒作成风，参与者普遍获利，参与热情空前高涨，房价高不可攀，价格泡沫成分极大，社会开始呼吁限制楼市炒作。
3. 衰退阶段出现在经济周期高峰过去后，由于宏观基本面或政策的突然改变，使得许多人对房地产市场开始悲观，纷纷抛售房地产。从事房地产投资的投资者出现亏损，也加入到抛售的行列。房地产价格出现暴跌，房地产泡沫开始破裂。由于房价的暴跌，使得买家进人市场的意愿受到打击，纷纷观望，这又使得卖家由于转手困难而恐慌性抛售。房地产企业开始出现破产，银行也由于房地产领域的不良贷款而面临金融风险。衰退的房地产业拉动国民经济开始滑坡，需求的萎缩，供给大大超过需求，价格迅速下跃。
4. 最后萧条阶段来临。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期的跌势下降，房地产价格跌幅惊人。由于房价的长期下跌，使得房价接近甚至跌破建造成本，房地产泡沫完全破灭。此时市场交易清淡，市场空置率居高不下，房地产企业破产现象普遍，银行在房地产方面的呆、坏账现象严重。由于市场需求的存在和房地产供给的调整，房价开始不再下跌，并维持在一个较低水平上。萧条阶段是经济周期的谷底，随着萧条阶段的过去，整个经济又步入复苏阶段，开始进入新的经济周期。
作业：第二章
对房地产行业成功关键因素的分析3
一、房地产行业成功标志（用指标或数据资料证明）
（数据来源：国家统计年鉴）
图表显示，2004-2013年，房地产开发投资总额呈逐年上升的趋势，同比增长波动幅度较大，但增长率保持正比例。
二、房地产行业成功因素分析
（分析行业在不同生命周期阶段和当前阶段成功的关键因素有哪些、能用事实证明XX 因素确是该行业的成功关键因素，并能回答PPT 上面的三个问题。）
（一）当前阶段成功的关键因素
1. 必要的土地资源储备土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
2. 雄厚的资金实力房地产业是资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金实力做后盾。雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕的自有资金，二是要有良好的融资能力。
3. 丰富的人力资源房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必须拥有大量高素质的复合型人才。
4. 诚实可信的品牌国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中树立了良好的品牌形象，
因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
5. 准确的市场把握能力房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。
（二）不同生命周期阶段
1. 复苏阶段开始于前一周期的最低点，产出和价格均处于最低水平。随着经济的复苏、生产的恢复和需求的增长，价格也开始逐步回升。随着需求的拉动，房地产供给也开始增加，少数房地产投机者开始寻求机会。随着房地产市场的进一步回升，市场参与者充满乐观情绪，土地市场和房屋置换市场开始活跃。银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也开始进入房地产领域，推动房地产业向前发展。
2. 经过一定时期发展后，房地产业开始进入繁荣阶段。繁荣阶段是经济周期的高峰阶段，当投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平。房地产开发项目和建设数量进一步增加，大量其他行业的企业由十对高额利润的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。银行按揭贷款量猛增，房地产市场上投机炒作成风，参与者普遍获利，参与热情空前高涨，房价高不可攀，价格泡沫成分极大，社会开始呼吁限制楼市炒作。
3. 衰退阶段出现在经济周期高峰过去后，由于宏观基本面或政策的突然改变，使得许多人对房地产市场开始悲观，纷纷抛售房地产。从事房地产投资的投资者出现亏损，也加入到抛售的行列。房地产价格出现暴跌，房地产泡沫开始破裂。由于房价的暴跌，使得买家进人市场的意愿受到打击，纷纷观望，这又使得卖家由于转手困难而恐慌性抛售。房地产企业开始出现破产，银行也由于房地产领域的不良贷款而面临金融风险。衰退的房地产业拉动国民经济开始滑坡，需求的萎缩，供给大大超过需求，价格迅速下跃。
4. 最后萧条阶段来临。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期的跌势下降，房地产价格跌幅惊人。由于房价的长期下跌，使得房价接近甚至跌破建造成本，房地产泡沫完全破灭。此时市场交易清淡，市场空置率居高不下，房地产企业破产现象普遍，银行在房地产方面的呆、坏账现象严重。由于市场需求的存在和房地产供给的调整，房价开始不再下跌，并维持在一个较低水平上。萧条阶段是经济周期的谷底，随着萧条阶段的过去，整个经济又步入复苏阶段，开始进入新的经济周期。