北京某商业广场物业运营成本测算
根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。
一、超市：
18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。
二、统一经营商场：
16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m²，实际经营面积约为12 400m² 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m² ，经营面积为11 140 m²，柜位面积为 7 270 m²。
（一）电费：
1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：
18W/m²×12h×30×12×11 140 m²÷1000=866 244 KWh
2、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。
华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m²。则制冷阶段的每平方米耗电量为：
35W/m²×12h ×30×5=63 000 W/m²=63 KWh/m²
通风负荷按3W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：
3W/m²×12h ×30×7=7 560 W/m²=7.56 KWh/m²
则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+7.56=70.56 KWh
则商场空调年耗电量为： 70.56×11140=786 038 KWh
3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW ，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为： 7.5KW ×0.5×9×12h ×30×12=145 800 KWh
则商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh
北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：
0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元
（二）水费：
商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：
50×30×12+120×30×5=36 000
北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：
4.4元/吨×36 000吨=158 400元
（三）物业管理人员工资：
经理1人：3500元/月
主管3人：2000×3=6000元/月
一级职员2人：1200×2=2 400元/月
二级职员19人：1000×19=19 000元/月
三级职员5人：900×5=4500元/月
员工26人：700×26=18200元/月
工人8人：500×8=4000元/月
人员工资共：57600元/月
北京某商业广场物业运营成本测算
根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。
一、超市：
18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。
二、统一经营商场：
16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m²，实际经营面积约为12 400m² 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m² ，经营面积为11 140 m²，柜位面积为 7 270 m²。
（一）电费：
1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：
18W/m²×12h×30×12×11 140 m²÷1000=866 244 KWh
2、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。
华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m²。则制冷阶段的每平方米耗电量为：
35W/m²×12h ×30×5=63 000 W/m²=63 KWh/m²
通风负荷按3W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：
3W/m²×12h ×30×7=7 560 W/m²=7.56 KWh/m²
则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+7.56=70.56 KWh
则商场空调年耗电量为： 70.56×11140=786 038 KWh
3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW ，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为： 7.5KW ×0.5×9×12h ×30×12=145 800 KWh
则商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh
北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：
0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元
（二）水费：
商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：
50×30×12+120×30×5=36 000
北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：
4.4元/吨×36 000吨=158 400元
（三）物业管理人员工资：
经理1人：3500元/月
主管3人：2000×3=6000元/月
一级职员2人：1200×2=2 400元/月
二级职员19人：1000×19=19 000元/月
三级职员5人：900×5=4500元/月
员工26人：700×26=18200元/月
工人8人：500×8=4000元/月
人员工资共：57600元/月