设备维护成本的控制
谭永林/《现代物业》杂志/2009年11期
设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！”
物业管理设备维护服务
（一）设备维护服务对象的构成
以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、强电设备：（1）高、低压变配电设备。（2）紧急发电机组。（3）照明系统。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（BAS ）（广义的）。（2）通讯自动化系统（CAS ）。（3）办公自动化系统（OAS ）。3、机电设备：（1）电梯。（2）中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）给排水各类动力机械等。
（二）设备维护服务形式的构成
以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为：1、运行：值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修：日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护：日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。
（三）设备维护服务成本的构成
以产生成本的对象为标准，可以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、耗气（油）等。2、维修成本：维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本：定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。
设备维护服务成本控制的意义
（一）能源成本控制的重要性
在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。有专家统计，当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店，夏季
用全部建筑设备都开动，每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右，是耗能大户；生活热水占15%；照明、电梯、电视占14%；厨事占6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关系到环境效益和社会效益。
（二）维修成本控制的重要性
在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5A 级智能化大厦，在1996年投资安装的部分设备的价格是：
1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。
2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。
3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3台：360多万元。
4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。
5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。
6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。
该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。
（三）人工成本控制的重要性
本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费（电费、水费、燃油费）为35.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总支出的30.7%；维修费（维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为17.5万元，占总支出的18.1%。而且实践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。 设备维护服务成本控制的方法
（一）控制能源成本的方法
管理方法：
1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。
2、实施“全员控制”和“全过程控制”。
技术方法：
1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。
2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗12%。
3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。
4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等）。
5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。
6、严禁用工业用水进行草地灌溉。
7、全部实现路灯的自动控制（例如声控）等。
（二）控制维修成本的方法
管理方法：
1、编制维修成本控制计划。
2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。
技术方法：
1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常的设备，即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%；正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%；运行基本正常，但报警水平在增长的设备比例为15%~20%；已经存在严重问题，必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本，就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施，以保障安全运行，降低维修成本。
2、设备在其寿命周期内发生故障的情况，与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。
（1）在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档案，并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。
（2）在偶发故障期：此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段，应着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。
（3）在磨耗故障期：这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率，减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化，程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整，减缓零部件的磨损和劣化进程，延长使用寿命，降低维修成本。
（三）控制人工成本的方法
管理方法：
1、编制人工成本控制计划。
2、因事设岗，因岗定员。
3、科技含量较高的物业管理项目（例如智能化大厦），其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。
4、科技含量较低的物业管理项目（例如普通住宅小区），其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性，强调岗位的综合性，其本质就是“减少岗位种类，增加岗位内容”。实践证明，这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目，对减少用工、降低成本、提高效益（工作效率和员工收益）、做好工作具有显著的效果。 技术措施：
1、组织实施“强化专业，一专多能”的培训。
2、组织实施“强调综合，一岗多责”的培训。
设备维护服务成本控制的效果
这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。
（一）设备情况
某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区（建筑面积1万m 2，两栋6层砖混结构的居民楼，120户业主）提供冬季供暖服务。供暖设备是一台DRQ-95型自动燃气锅炉，输出热量为930KW ，允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。
（二）节能控制
该项目在2001—2002年供暖期采取了以下节能措施：
1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修，使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。
2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准，任何人不得擅自升温。同时定时入户测温，确保室温不低于18℃（北京地区国家规定是16℃）。
3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即：在整个冬季，把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量，而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。
（三）效果显著
实施节能控制前：
燃气日均耗量：894m 。
燃气总耗量：894m 3×145 = 129,630m3≈130,000m 3。
燃气总费用：1.8元×130,000m 3 = 234,000元。
实施节能控制后：
燃气日均耗量：614m 3。
燃气总耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m 3。
燃气总费用：1.8元×90,000m 3 = 162,000元。
综合效益：
社会效益：节省燃气40,000 m3。
环境效益：减少了燃烧废气向大气的排放。
经济效益： 3
（1）节支（等于增收）：72,000元。
（2）燃气成本比率：控制前为70 .9%，控制后为49.1 %，下降了21.8%。
设备维护成本的控制
谭永林/《现代物业》杂志/2009年11期
设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！”
物业管理设备维护服务
（一）设备维护服务对象的构成
以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、强电设备：（1）高、低压变配电设备。（2）紧急发电机组。（3）照明系统。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（BAS ）（广义的）。（2）通讯自动化系统（CAS ）。（3）办公自动化系统（OAS ）。3、机电设备：（1）电梯。（2）中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）给排水各类动力机械等。
（二）设备维护服务形式的构成
以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为：1、运行：值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修：日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护：日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。
（三）设备维护服务成本的构成
以产生成本的对象为标准，可以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、耗气（油）等。2、维修成本：维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本：定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。
设备维护服务成本控制的意义
（一）能源成本控制的重要性
在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。有专家统计，当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店，夏季
用全部建筑设备都开动，每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右，是耗能大户；生活热水占15%；照明、电梯、电视占14%；厨事占6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关系到环境效益和社会效益。
（二）维修成本控制的重要性
在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5A 级智能化大厦，在1996年投资安装的部分设备的价格是：
1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。
2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。
3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3台：360多万元。
4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。
5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。
6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。
该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。
（三）人工成本控制的重要性
本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费（电费、水费、燃油费）为35.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总支出的30.7%；维修费（维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为17.5万元，占总支出的18.1%。而且实践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。 设备维护服务成本控制的方法
（一）控制能源成本的方法
管理方法：
1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。
2、实施“全员控制”和“全过程控制”。
技术方法：
1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。
2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗12%。
3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。
4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等）。
5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。
6、严禁用工业用水进行草地灌溉。
7、全部实现路灯的自动控制（例如声控）等。
（二）控制维修成本的方法
管理方法：
1、编制维修成本控制计划。
2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。
技术方法：
1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常的设备，即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%；正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%；运行基本正常，但报警水平在增长的设备比例为15%~20%；已经存在严重问题，必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本，就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施，以保障安全运行，降低维修成本。
2、设备在其寿命周期内发生故障的情况，与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。
（1）在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档案，并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。
（2）在偶发故障期：此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段，应着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。
（3）在磨耗故障期：这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率，减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化，程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整，减缓零部件的磨损和劣化进程，延长使用寿命，降低维修成本。
（三）控制人工成本的方法
管理方法：
1、编制人工成本控制计划。
2、因事设岗，因岗定员。
3、科技含量较高的物业管理项目（例如智能化大厦），其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。
4、科技含量较低的物业管理项目（例如普通住宅小区），其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性，强调岗位的综合性，其本质就是“减少岗位种类，增加岗位内容”。实践证明，这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目，对减少用工、降低成本、提高效益（工作效率和员工收益）、做好工作具有显著的效果。 技术措施：
1、组织实施“强化专业，一专多能”的培训。
2、组织实施“强调综合，一岗多责”的培训。
设备维护服务成本控制的效果
这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。
（一）设备情况
某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区（建筑面积1万m 2，两栋6层砖混结构的居民楼，120户业主）提供冬季供暖服务。供暖设备是一台DRQ-95型自动燃气锅炉，输出热量为930KW ，允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。
（二）节能控制
该项目在2001—2002年供暖期采取了以下节能措施：
1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修，使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。
2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准，任何人不得擅自升温。同时定时入户测温，确保室温不低于18℃（北京地区国家规定是16℃）。
3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即：在整个冬季，把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量，而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。
（三）效果显著
实施节能控制前：
燃气日均耗量：894m 。
燃气总耗量：894m 3×145 = 129,630m3≈130,000m 3。
燃气总费用：1.8元×130,000m 3 = 234,000元。
实施节能控制后：
燃气日均耗量：614m 3。
燃气总耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m 3。
燃气总费用：1.8元×90,000m 3 = 162,000元。
综合效益：
社会效益：节省燃气40,000 m3。
环境效益：减少了燃烧废气向大气的排放。
经济效益： 3
（1）节支（等于增收）：72,000元。
（2）燃气成本比率：控制前为70 .9%，控制后为49.1 %，下降了21.8%。