财税金融
房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨
刘 蓬 大连中冶京诚置业有限公司
摘 要】本文介绍了房地产企业所得税缴纳的分类概况，分析了房地产企业所得税缴纳的影响因素。 【【关键词】房地产企业 企业所得税 缴纳其税收也是国家财政收入的重要来 房地产业是我国的支柱产业，源。在房地产业的税收收入中，企业所得税收入又是其中一个重要的主要的来源。如何准确及时缴纳企业所得税成为房地产企业的一个必须面对的问题。
实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企
企业需出具对该项开发业当年度应纳税所得额。在年度纳税申报时，
产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。这个文件各地的税务部门在年度汇算清缴时都是严格执行的，但有的地方税务部门在季度缴纳企业所得税时也严格
，执行这样的执行方法很容易导致企业缴纳企业所得税的时点提前。在日常的业务中，在季度申报．年度申报时我们如何避免纳税时点的提
（在项目划分成本核算对象前呢？笔者认为从以下几个方面着手：１）
】时，在按国税发【尽量本着在同一年度办２００９３１号文件规定的前提下，
理交付手续时间相同的划分为一个成本核算对象。这样避免了成本核算对象只因办理交付手续的时间不同而引起的因工程部分完工导致的
）成本不全的情况发生。（在项目接近完工阶段，督促工程部门．成本２
，部门等环节加速项目决算的进程即使不能在办理交付手续时项目决
算结束，也至少得保证金额比重大的决算项目有相应的合同，这样在计
】算应纳税所得额时可以按国税发【２００９３１号文件第三十二条的规定扣
在日常支付工程款除依据合同金额的一定比例预提的相应成本。（３）
在不支付过头款的前提下，提前索要建设单位的剩余款项的项的环节，
结算发票。这些措施的采取能保证季度．年度缴纳所得税时纳税时点的提前问题。但这些问题解决所采取的措施前提是在税法允许的条件下，我们不能违反相关的税法税收规定。
房地产企业所得税缴纳的分类概况 一、
从纳税申报时点划分。１．１．１分月或季度缴纳企业所得税。纳税人应当在月份或者季度终了
向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴企业所得税申后１５天内，
报表，并在规定的纳税期限内预缴企业所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。对于纳税的境外投资所得，可以在年终汇算时清缴。
１．２年度汇算清缴缴纳企业所得税。纳税人应当在年度终了后５个月内向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税申报表，办理年终汇算清缴。少缴的所得税税款，应在下一个年度内补缴，
，多预缴的所得税税款可在下一年度申请退税或抵缴税款。
从纳税申报地点划分。２．
企２．１纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。除国家另有规定外，
所在地”是指纳税业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。“
人的实际经营管理所在地。企业注册地与实际经营管理地不一致时，以实际经营地为纳税地点。实行分税制后，由于企业所得税按产权归
对跨地区经营的独资企业也应原则上按属地征收原属关系分级缴库，
，不再回原地缴则由其经营管理所在地主管税务机关就地征收入库，纳。联营企业、股份制企业实行先税后分原则，在其经营所在地就地纳税。
２．２国家另有规定的情况除外。
从产品完工程度纳税计算方法不同划分。（未完工的开发产３．１）
品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应按预计计税毛利
或月）计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额。应纳税所率分季（
—得额＝利润总额弥补以前年度亏损—不征税收入—免税收入＋未完
）工产品预计毛利额。（完工的开发产品采取预售方式销售取得的预２
应及时结算其计税成本并计算此销售收入的实际毛利额，同时售收入，
计入当年度的应将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，
纳税所得额。应纳税所得额＝利润总额－弥补以前年度亏损－不征税收入－免税收入＋完工产品实际毛利额－完工产品预计毛利额。
３．１如何计算未完工产品的预计毛利额。未完工的开发产品的预计毛利额是预收款乘以预计毛利率计算出来的。预收款是采取预售方
一般包含定金．首付款．银行按揭贷款。预式下销售取得的预售收入，】】计毛利率是按国税发【国税函【２００９３１号文．２００８２９９号文及国税函
【】按所在地的人民政府规定的标准执行的。在２００８６３５号文件的规定，实际的业务操作中，还要考虑预缴的营业税及附加，土地增值税，地方教育费附加等因素。这是由于企业对这部分的预缴税金会计账务处理
有的企业处理在商品销售税金及附加会计科目中，有的企业不尽相同，
。则是处理在应交税金会计科目中若利润总额中没有扣除这部分税金
时，即处理在应交税金会计科目中的企业，在填列未完工产品毛利额是
否则就造成多缴纳企业所得税。而处理在要扣除这部分预缴的税金，
在填列未完工产品毛利额是不商品销售税金及附加会计科目的企业，
要扣除这部分预缴的税金，否则就造成少缴纳企业所得税。这一点在计算预计毛利额时是必须注意的问题。
３．２如何计算完工产品的实际毛利额。完工的开发产品的实际毛利额为销售收入扣除销售成本．营业税金及附加，但由于这部分开发产品在未完工阶段已经计算了预计毛利额，在此计算应纳税所得额时必
也就是按其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差须予以扣除，
额计算。在项目实际操作过程中，当房地产项目按成本对象划分没有最后做项目决算时，成本的金额不能可靠计量时：如有的项目在后期的
】工程款没有结算的情况下，按国税发【２００９３１号文件第三条及国税函
【】房地产开发企业建造．开发的开发产品，无论２０１０２０１号文件的规定：
，（）工程质量是否验收合格或是否办理完工竣工备案手续以及会计决
算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始．
房地产企业所得税缴纳的影响因素 二、
由于近年来税法政策的不断更新，新的税法政策对房地产企业所
（具体情况如下：企业所得税土地成本的计得税缴纳有很大的影响，１）
量。房地产企业如果采用非货币交易形式来获得土地使用权，其企业所得税成本计量将有所不同。如果房地产企业运用股权交易的形式来
那么在交易进行时，按照土地使用权的公允价值和土获得土地使用权，
地转移税费来计算和确认企业所得税；如果房地产企业采用开发产品交易形式来获得土地使用权，则等到开发产品产生时，按照土地使用权
企业所得税公允价值和土地转移税费来计算和确认企业所得税。（２）
对开成本要素的核算。首先确定企业所得税成本的核算对象。其次，
发产品企业所得税的确认，主要包括土地征用及拆迁补偿费、工程费、基础设施费及公共配套费等，加强对企业所得税的核算程序的管理。再者企业所得税的预提成本费用，应向政府上交但尚未上交的报批报
、建费用物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应
）公建维修基金或其他专项基金。（按销由企业承担的物业管理基金、３
售产品性质确认缴纳企业所得税的范围。新税法规定，自用的开发产品不属于销售缴纳企业所得税的范围。在原有的税法中把企业自建产品转为固定资产的均视为销售缴纳企业所得税。新税法则明确了企业资产转移是相同法人的，可以排除在销售所得税范围，从而减轻企业所
）企业成本和费用的扣除。首先，工资费用的扣除。按照得税负担。（４
，新税法的有关规定企业在科学合理的工资金额支出的情况下，可以给
，予相应的扣除。“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪
酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的
广告费及宣传费的扣除。企业发生的符合条件的广工资薪金。其次，
告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入１准予５％的部分，扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。新房地产企业在没有取得第一笔收入的时候，其销售中的广告费及宣传费也可以按照年度
。（）结转缴纳的形式扣除５企业折旧政策的调整。自建的开发产品转
为固定资产自用的，不再视同销售，可以按相关规定计提折旧。但企业
其实际使用时间累计未超过１开发产品转为自用的，２个月又销售的，
不得在税前扣除折旧费用。
参考文献：［］】国税函【１２０１０２０１号文件．［］】国税发【２２００９３１号文．［］【】３国税函２００８２９９号文．［］【】国税函４２００８６３５号文件．
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房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨
刘 蓬 大连中冶京诚置业有限公司
摘 要】本文介绍了房地产企业所得税缴纳的分类概况，分析了房地产企业所得税缴纳的影响因素。 【【关键词】房地产企业 企业所得税 缴纳其税收也是国家财政收入的重要来 房地产业是我国的支柱产业，源。在房地产业的税收收入中，企业所得税收入又是其中一个重要的主要的来源。如何准确及时缴纳企业所得税成为房地产企业的一个必须面对的问题。
实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企
企业需出具对该项开发业当年度应纳税所得额。在年度纳税申报时，
产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。这个文件各地的税务部门在年度汇算清缴时都是严格执行的，但有的地方税务部门在季度缴纳企业所得税时也严格
，执行这样的执行方法很容易导致企业缴纳企业所得税的时点提前。在日常的业务中，在季度申报．年度申报时我们如何避免纳税时点的提
（在项目划分成本核算对象前呢？笔者认为从以下几个方面着手：１）
】时，在按国税发【尽量本着在同一年度办２００９３１号文件规定的前提下，
理交付手续时间相同的划分为一个成本核算对象。这样避免了成本核算对象只因办理交付手续的时间不同而引起的因工程部分完工导致的
）成本不全的情况发生。（在项目接近完工阶段，督促工程部门．成本２
，部门等环节加速项目决算的进程即使不能在办理交付手续时项目决
算结束，也至少得保证金额比重大的决算项目有相应的合同，这样在计
】算应纳税所得额时可以按国税发【２００９３１号文件第三十二条的规定扣
在日常支付工程款除依据合同金额的一定比例预提的相应成本。（３）
在不支付过头款的前提下，提前索要建设单位的剩余款项的项的环节，
结算发票。这些措施的采取能保证季度．年度缴纳所得税时纳税时点的提前问题。但这些问题解决所采取的措施前提是在税法允许的条件下，我们不能违反相关的税法税收规定。
房地产企业所得税缴纳的分类概况 一、
从纳税申报时点划分。１．１．１分月或季度缴纳企业所得税。纳税人应当在月份或者季度终了
向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴企业所得税申后１５天内，
报表，并在规定的纳税期限内预缴企业所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。对于纳税的境外投资所得，可以在年终汇算时清缴。
１．２年度汇算清缴缴纳企业所得税。纳税人应当在年度终了后５个月内向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税申报表，办理年终汇算清缴。少缴的所得税税款，应在下一个年度内补缴，
，多预缴的所得税税款可在下一年度申请退税或抵缴税款。
从纳税申报地点划分。２．
企２．１纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。除国家另有规定外，
所在地”是指纳税业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。“
人的实际经营管理所在地。企业注册地与实际经营管理地不一致时，以实际经营地为纳税地点。实行分税制后，由于企业所得税按产权归
对跨地区经营的独资企业也应原则上按属地征收原属关系分级缴库，
，不再回原地缴则由其经营管理所在地主管税务机关就地征收入库，纳。联营企业、股份制企业实行先税后分原则，在其经营所在地就地纳税。
２．２国家另有规定的情况除外。
从产品完工程度纳税计算方法不同划分。（未完工的开发产３．１）
品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应按预计计税毛利
或月）计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额。应纳税所率分季（
—得额＝利润总额弥补以前年度亏损—不征税收入—免税收入＋未完
）工产品预计毛利额。（完工的开发产品采取预售方式销售取得的预２
应及时结算其计税成本并计算此销售收入的实际毛利额，同时售收入，
计入当年度的应将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，
纳税所得额。应纳税所得额＝利润总额－弥补以前年度亏损－不征税收入－免税收入＋完工产品实际毛利额－完工产品预计毛利额。
３．１如何计算未完工产品的预计毛利额。未完工的开发产品的预计毛利额是预收款乘以预计毛利率计算出来的。预收款是采取预售方
一般包含定金．首付款．银行按揭贷款。预式下销售取得的预售收入，】】计毛利率是按国税发【国税函【２００９３１号文．２００８２９９号文及国税函
【】按所在地的人民政府规定的标准执行的。在２００８６３５号文件的规定，实际的业务操作中，还要考虑预缴的营业税及附加，土地增值税，地方教育费附加等因素。这是由于企业对这部分的预缴税金会计账务处理
有的企业处理在商品销售税金及附加会计科目中，有的企业不尽相同，
。则是处理在应交税金会计科目中若利润总额中没有扣除这部分税金
时，即处理在应交税金会计科目中的企业，在填列未完工产品毛利额是
否则就造成多缴纳企业所得税。而处理在要扣除这部分预缴的税金，
在填列未完工产品毛利额是不商品销售税金及附加会计科目的企业，
要扣除这部分预缴的税金，否则就造成少缴纳企业所得税。这一点在计算预计毛利额时是必须注意的问题。
３．２如何计算完工产品的实际毛利额。完工的开发产品的实际毛利额为销售收入扣除销售成本．营业税金及附加，但由于这部分开发产品在未完工阶段已经计算了预计毛利额，在此计算应纳税所得额时必
也就是按其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差须予以扣除，
额计算。在项目实际操作过程中，当房地产项目按成本对象划分没有最后做项目决算时，成本的金额不能可靠计量时：如有的项目在后期的
】工程款没有结算的情况下，按国税发【２００９３１号文件第三条及国税函
【】房地产开发企业建造．开发的开发产品，无论２０１０２０１号文件的规定：
，（）工程质量是否验收合格或是否办理完工竣工备案手续以及会计决
算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始．
房地产企业所得税缴纳的影响因素 二、
由于近年来税法政策的不断更新，新的税法政策对房地产企业所
（具体情况如下：企业所得税土地成本的计得税缴纳有很大的影响，１）
量。房地产企业如果采用非货币交易形式来获得土地使用权，其企业所得税成本计量将有所不同。如果房地产企业运用股权交易的形式来
那么在交易进行时，按照土地使用权的公允价值和土获得土地使用权，
地转移税费来计算和确认企业所得税；如果房地产企业采用开发产品交易形式来获得土地使用权，则等到开发产品产生时，按照土地使用权
企业所得税公允价值和土地转移税费来计算和确认企业所得税。（２）
对开成本要素的核算。首先确定企业所得税成本的核算对象。其次，
发产品企业所得税的确认，主要包括土地征用及拆迁补偿费、工程费、基础设施费及公共配套费等，加强对企业所得税的核算程序的管理。再者企业所得税的预提成本费用，应向政府上交但尚未上交的报批报
、建费用物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应
）公建维修基金或其他专项基金。（按销由企业承担的物业管理基金、３
售产品性质确认缴纳企业所得税的范围。新税法规定，自用的开发产品不属于销售缴纳企业所得税的范围。在原有的税法中把企业自建产品转为固定资产的均视为销售缴纳企业所得税。新税法则明确了企业资产转移是相同法人的，可以排除在销售所得税范围，从而减轻企业所
）企业成本和费用的扣除。首先，工资费用的扣除。按照得税负担。（４
，新税法的有关规定企业在科学合理的工资金额支出的情况下，可以给
，予相应的扣除。“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪
酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的
广告费及宣传费的扣除。企业发生的符合条件的广工资薪金。其次，
告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入１准予５％的部分，扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。新房地产企业在没有取得第一笔收入的时候，其销售中的广告费及宣传费也可以按照年度
。（）结转缴纳的形式扣除５企业折旧政策的调整。自建的开发产品转
为固定资产自用的，不再视同销售，可以按相关规定计提折旧。但企业
其实际使用时间累计未超过１开发产品转为自用的，２个月又销售的，
不得在税前扣除折旧费用。
参考文献：［］】国税函【１２０１０２０１号文件．［］】国税发【２２００９３１号文．［］【】３国税函２００８２９９号文．［］【】国税函４２００８６３５号文件．
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