湖北大学本科学年论文
题 目
姓 名 专业年级
指导教师
2011影响房地产价格的因素及定价策略分析 李银龙 学 号 [**************]8 商学院08市场营销 尹光霞 职 称 副教授年 05 月 31 日
目录
1 引言
2房地产价格的组成
2.1 土地费用
2.2 建安成本
2.3 相关税费
3 影响房地产价格的因素
3.1 供求状况
3.2 自身条件
3.3 环境因素
3.4 人口因素
3.5 经济因素
3.6 社会因素
3.7 行政因素
3.8 心理因素
3.9 国际因素
4 房地产定价策略
4.1 价格折扣与折让策略
4.2 单一价格与变动价格策略
4.3 “特价品”定价策略
4.5 非价格竞争策略
4.4 心理定价策略
5 案例研究
5.1 项目价值要素分析
5.2 项目价值要素综合评价表
摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。目前，我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用权期限的长短有关。一般情况下，土地使用权期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。我国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。又因为一些社会上的关系加上国际经济、军事、政治等环境的影响，也会造成对房地产价格的变动。
关键词：房地产价格影响因素；地理位置；环境；经济。
影响房地产价格的因素分析
1 引言
房地产也的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP 的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP 的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。但是房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场制约因素、价格特征及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2 房地产价格的组成
房地产价格是房地产经济中的一个重要问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和土地资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
2.1 土地费用
土地费用，包括土地的取得费用和土地的开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价则是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。但是我国目前房地产开发用地在由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，即房价水平
主要取决于地价水平。
2.2 建安成本
建安成本包括：前期工程费（可行性研究、前期规划、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用. ）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费. ）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨也直接导致了房价的上涨。
2.3 相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3 影响房地产价格的因素
3.1 供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素。要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响房地产价格。房地产最主要的的价格影响是供给和需求决定。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。而其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，则要看这些供求状况的波及性如何而定。房地产的供应主要受四个因素的影响：
1、房产市场的价格：价格越高，供给越多；价格越低，供应越少。2、地方政府的土地供应量：土地供应越多，房产供应越多，反之越少。3、融资环境（主要指银行贷款）：银行贷款难度越低，房产供应越多，反之越少。4、在中国，房地产的供应与政策的关系也很大，利好政策出台，则供应多，反之越少。其余的因素影响较小，包含建安成本、市场竞争等等。房地产的需求主要受三个因素影响：1、房地产价格，价格越高，需求下降，反之则上升。2、居民的收入水平，
收入高，需求高，反之则低。3、国家政策及银行态度：国家鼓励购房、银行贷款放松，则需求趋于旺盛，反之则需求下降。
3.1.1 需求拉动是房地产价格上涨的直接因素
A 、从消费需求来说
近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
B 、从投资需求来说
近年来随着我国经济快速发展，居民可支配收入提高，民间资金量雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
3.1.2 成本推动是房地产价格上涨的内在动力
A 、近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
B 、建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
C 、在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
3.2 自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓的自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。
3.2.1 区域方位
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎
为位置优劣所左右。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
3.2.2 地质状况
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3.2.3 地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。
3.2.4 土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。
3.2.5 土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
3.2.6 日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），
必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
3.2.7 通风、风向、风力
风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
3.2.8气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
3.2.9天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
3.2.10建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影
3.3 环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
3.3.1声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
3.3.2大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。
3.3.3水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响。
3.3.4视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响。
3.3.5卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
3.4人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
3.4.1 人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。
3.4.2 人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
3.4.3家庭规模
这是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
3.5 经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
3.5.1 经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP 是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
3.5.2 物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量。
反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指数(PPI) 。居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程 度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数是反
映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目。当前中国统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费。
价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。
关于房地产价格中的房价(房地价格) 与地价的关系，目前有三种观点：一是成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。二是需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。三是相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。 实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的那样。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的(此句话为重要结论) 。
3.5.3 居民收入
居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消
费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。
3.6 社会因素
3.6.1 政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
3.6.2 社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3.6.3 房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格
低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
3.6.4 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。
3.7 行政因素
政治因素对房地产业的总体性具有极大的影响；一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。
房地产是一种不动产，人们一但把资金投放进去就需要一定的时间才能收回投资。所以，一般来说，当政治稳定时；房地产价格上涨；当政治格局动荡时，房地产价格便下跌。稳定的政治情况与上涨的房地产价格是成正比关系的。例如香港在中英国两国政府草签关于香港问题的联合声明前后，由于政治因素影响到当时香港人民对香港前途的信心，使得房地产价格出现了先跌后回升的现象。
影响房地产价格的政策因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
3.7.1 土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
3.7.2 住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。
3.7.3 房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
3.7.4 特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
3.7.5 城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。具体表现为下列两个方面：
A 、就某一块土地而言，它会降低地价。
B 、从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
3.7.6 税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
3.7.7 交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
例如，在目前，中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。
3.8 心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：
A 、购买或出售心态
B 、欣赏趣味（个人偏好）
C 、时尚风气
D 、接近名家住宅心理
E 、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数
F 、讲究风水
G 、价值观的变化
3.9 国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。
3.9.1 经济状况
经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
3.9.2 军事冲突情况
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威 胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3.9.3 政治对立状况
如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、 终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
3.9.4 国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。
4 房地产定价策略
4.1 价格折扣与折让策略
4.1.1. 现金折扣
购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
4.1.2. 数量折扣
顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见(有时会出现机构购买的情况) ，但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
4.2 单一价格与变动价格策略
单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。
变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。
4．3 “特价品”定价策略
使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”鬃元。
4.4 心理定价策略
传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。
4.5 非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。
5 案例研究
随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
5.1 项目价值要素分析
5.1.1 舒适要素
户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境
规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
5.1.2 便利要素
出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
5.1.3 健康卫生要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B、有完善的供水、供电、煤气系统；
C、日照充足、通风良好。
5.1.4 景观要素
外景观 山景、水景、公园、绿地
内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺
5.1.5 品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
5.1.6 物业管理要素
安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密
服务 日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
5.2 项目价值要素综合评价表
类比
项目 均 价
(元/M2) 品牌要素 舒适要素 便利要素 健 康
卫生要素 景观要素 物业管理
要 素 本 案
可实现度
金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0
金山明星 1985 0 0 – + – 0 –
金山佳园 2450 0 – – + – 0 –
金山明珠 2400 0 – – – 0 0 –
香江明珠 2700 – – – – – 0 –
北京金山 2500 – – – – – 0 –
滨江丽景 2100 + 0 – 0 – – –
康 城 1960 – 0 0 + 0 – –
幸 福 城 2000 0 0 0 + – – –
福光远东花 园 1750 + + – + + 0 +
备 注 +为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，﹣为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
高于---------福光远东花园
相当于---------- 金山碧水三期
低于 ---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城
因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
参考文献：
1、 孙怀通，张伟红。我国房地产价格上涨的原因及对策浅析，商业现代化，2006
2、 姚玲珍。房地产市场营销。上海财经大学出版社，2004
3、许昌兴。我国房地产的现状及问题分析，当代经济，2005年第二期
4、金月萍。房地产价格变动因素及趋势。浙江统计，2006年第三期
5、邓宏乾。房地产金融。武汉：华中师范大学出版社，1995
6、谢经荣。房地产金融。北京：中国人民大学出版社，2002
7、洛伦兹·格利茨。金融工程学。唐旭等译。北京经济科学出版社，1998
8、柴强。房地产估价。首都经济贸易大学出版社，2004
9、http://zhidao.baidu.com/question/26556555.html
结束语：通过此次的论文设计使我知道了我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。这样虽然抑制了房地产业的高速发展，但是由于我国的国情所影响，也对我国房地产也加大了控制力度，不至导致房地产价格的高速飙升，对经济造成很大的影响。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。 21
湖北大学本科学年论文
题 目
姓 名 专业年级
指导教师
2011影响房地产价格的因素及定价策略分析 李银龙 学 号 [**************]8 商学院08市场营销 尹光霞 职 称 副教授年 05 月 31 日
目录
1 引言
2房地产价格的组成
2.1 土地费用
2.2 建安成本
2.3 相关税费
3 影响房地产价格的因素
3.1 供求状况
3.2 自身条件
3.3 环境因素
3.4 人口因素
3.5 经济因素
3.6 社会因素
3.7 行政因素
3.8 心理因素
3.9 国际因素
4 房地产定价策略
4.1 价格折扣与折让策略
4.2 单一价格与变动价格策略
4.3 “特价品”定价策略
4.5 非价格竞争策略
4.4 心理定价策略
5 案例研究
5.1 项目价值要素分析
5.2 项目价值要素综合评价表
摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。目前，我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用权期限的长短有关。一般情况下，土地使用权期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。我国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。又因为一些社会上的关系加上国际经济、军事、政治等环境的影响，也会造成对房地产价格的变动。
关键词：房地产价格影响因素；地理位置；环境；经济。
影响房地产价格的因素分析
1 引言
房地产也的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP 的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP 的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。但是房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场制约因素、价格特征及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2 房地产价格的组成
房地产价格是房地产经济中的一个重要问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和土地资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
2.1 土地费用
土地费用，包括土地的取得费用和土地的开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价则是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。但是我国目前房地产开发用地在由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，即房价水平
主要取决于地价水平。
2.2 建安成本
建安成本包括：前期工程费（可行性研究、前期规划、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用. ）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费. ）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨也直接导致了房价的上涨。
2.3 相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3 影响房地产价格的因素
3.1 供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素。要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响房地产价格。房地产最主要的的价格影响是供给和需求决定。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。而其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，则要看这些供求状况的波及性如何而定。房地产的供应主要受四个因素的影响：
1、房产市场的价格：价格越高，供给越多；价格越低，供应越少。2、地方政府的土地供应量：土地供应越多，房产供应越多，反之越少。3、融资环境（主要指银行贷款）：银行贷款难度越低，房产供应越多，反之越少。4、在中国，房地产的供应与政策的关系也很大，利好政策出台，则供应多，反之越少。其余的因素影响较小，包含建安成本、市场竞争等等。房地产的需求主要受三个因素影响：1、房地产价格，价格越高，需求下降，反之则上升。2、居民的收入水平，
收入高，需求高，反之则低。3、国家政策及银行态度：国家鼓励购房、银行贷款放松，则需求趋于旺盛，反之则需求下降。
3.1.1 需求拉动是房地产价格上涨的直接因素
A 、从消费需求来说
近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
B 、从投资需求来说
近年来随着我国经济快速发展，居民可支配收入提高，民间资金量雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
3.1.2 成本推动是房地产价格上涨的内在动力
A 、近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
B 、建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
C 、在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
3.2 自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓的自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。
3.2.1 区域方位
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎
为位置优劣所左右。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
3.2.2 地质状况
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3.2.3 地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。
3.2.4 土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。
3.2.5 土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
3.2.6 日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），
必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
3.2.7 通风、风向、风力
风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
3.2.8气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
3.2.9天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
3.2.10建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影
3.3 环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
3.3.1声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
3.3.2大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。
3.3.3水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响。
3.3.4视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响。
3.3.5卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
3.4人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
3.4.1 人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。
3.4.2 人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
3.4.3家庭规模
这是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
3.5 经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
3.5.1 经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP 是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
3.5.2 物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量。
反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指数(PPI) 。居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程 度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数是反
映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目。当前中国统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费。
价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。
关于房地产价格中的房价(房地价格) 与地价的关系，目前有三种观点：一是成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。二是需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。三是相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。 实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的那样。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的(此句话为重要结论) 。
3.5.3 居民收入
居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消
费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。
3.6 社会因素
3.6.1 政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
3.6.2 社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3.6.3 房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格
低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
3.6.4 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。
3.7 行政因素
政治因素对房地产业的总体性具有极大的影响；一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。
房地产是一种不动产，人们一但把资金投放进去就需要一定的时间才能收回投资。所以，一般来说，当政治稳定时；房地产价格上涨；当政治格局动荡时，房地产价格便下跌。稳定的政治情况与上涨的房地产价格是成正比关系的。例如香港在中英国两国政府草签关于香港问题的联合声明前后，由于政治因素影响到当时香港人民对香港前途的信心，使得房地产价格出现了先跌后回升的现象。
影响房地产价格的政策因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
3.7.1 土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
3.7.2 住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。
3.7.3 房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
3.7.4 特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
3.7.5 城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。具体表现为下列两个方面：
A 、就某一块土地而言，它会降低地价。
B 、从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
3.7.6 税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
3.7.7 交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
例如，在目前，中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。
3.8 心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：
A 、购买或出售心态
B 、欣赏趣味（个人偏好）
C 、时尚风气
D 、接近名家住宅心理
E 、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数
F 、讲究风水
G 、价值观的变化
3.9 国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。
3.9.1 经济状况
经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
3.9.2 军事冲突情况
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威 胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3.9.3 政治对立状况
如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、 终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
3.9.4 国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。
4 房地产定价策略
4.1 价格折扣与折让策略
4.1.1. 现金折扣
购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
4.1.2. 数量折扣
顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见(有时会出现机构购买的情况) ，但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
4.2 单一价格与变动价格策略
单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。
变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。
4．3 “特价品”定价策略
使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”鬃元。
4.4 心理定价策略
传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。
4.5 非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。
5 案例研究
随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
5.1 项目价值要素分析
5.1.1 舒适要素
户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境
规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
5.1.2 便利要素
出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
5.1.3 健康卫生要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B、有完善的供水、供电、煤气系统；
C、日照充足、通风良好。
5.1.4 景观要素
外景观 山景、水景、公园、绿地
内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺
5.1.5 品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
5.1.6 物业管理要素
安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密
服务 日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
5.2 项目价值要素综合评价表
类比
项目 均 价
(元/M2) 品牌要素 舒适要素 便利要素 健 康
卫生要素 景观要素 物业管理
要 素 本 案
可实现度
金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0
金山明星 1985 0 0 – + – 0 –
金山佳园 2450 0 – – + – 0 –
金山明珠 2400 0 – – – 0 0 –
香江明珠 2700 – – – – – 0 –
北京金山 2500 – – – – – 0 –
滨江丽景 2100 + 0 – 0 – – –
康 城 1960 – 0 0 + 0 – –
幸 福 城 2000 0 0 0 + – – –
福光远东花 园 1750 + + – + + 0 +
备 注 +为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，﹣为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
高于---------福光远东花园
相当于---------- 金山碧水三期
低于 ---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城
因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
参考文献：
1、 孙怀通，张伟红。我国房地产价格上涨的原因及对策浅析，商业现代化，2006
2、 姚玲珍。房地产市场营销。上海财经大学出版社，2004
3、许昌兴。我国房地产的现状及问题分析，当代经济，2005年第二期
4、金月萍。房地产价格变动因素及趋势。浙江统计，2006年第三期
5、邓宏乾。房地产金融。武汉：华中师范大学出版社，1995
6、谢经荣。房地产金融。北京：中国人民大学出版社，2002
7、洛伦兹·格利茨。金融工程学。唐旭等译。北京经济科学出版社，1998
8、柴强。房地产估价。首都经济贸易大学出版社，2004
9、http://zhidao.baidu.com/question/26556555.html
结束语：通过此次的论文设计使我知道了我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。这样虽然抑制了房地产业的高速发展，但是由于我国的国情所影响，也对我国房地产也加大了控制力度，不至导致房地产价格的高速飙升，对经济造成很大的影响。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。 21