《云南社会科学》２００７年第２期ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓｉｎＹｕｎｎａｎＮｏ．２
土地市场寻租行为分析及其对策研究
舒帮荣，徐梦洁
（南京农业大学公共管理学院，江苏
南京
２１００９５）
摘要：首先从中央与地方政府利益分配、土地产权制度和监督机制以及土地资源配置等方面分析了土地市场寻租行为产生的原因，并对土地市场主要行为主体———政府和开发商之间的寻租行为进行了博弈分析，在此基础上提出了防范土地市场寻租行为的对策措施。
关键词：土地市场；寻租；博弈中图分类号：Ｆ３２１．１
文献标识码：Ａ
文章编号：１０００—８６９１（２００７）０２—００７１—０３
土地市场寻租是指个人或者组织在土地市场中寻求“直接的非生产性利润”的活动。目前，房地产市场已经成为我国最大的权力寻租场所，土地使用制度不健全及土地管理不善等导致了房地产泡沫的产生以及房地产市场的失控。我国土地资源稀缺，人口膨胀、经济发展与城市化步伐的加快加剧了土地资源的绝对稀缺程度。当这种绝对稀缺可以方便地在市场上进行货币化交易时，土地市场寻租行为便由此产生。虽然近几年来我国土地管理制度及相关法律法规有了进一步的完善，但由于缺乏有效的监督、约束机制，各级地方政府为寻求开发商投资而竞相批租土地，使得土地资源配置效率低下，在政府与开发商获得巨额利润的同时，公众及社会却成为最大的福利受损者。
化提供了内在动因。
２．土地产权制度和监督机制的不健全
土地产权制度和监督机制的不健全是土地市场寻租行为的制度原因。长期以来，地方政府一直在实际上行使土地所有权，享有和承担着地方城市建设与土地开发的大量权利和义务，同时获取大量土地所有权收益，而中央政府在土地所有权上的地位则被相对边缘化，土地收益分配主体形成严重错位，为土地寻租提供了外部条件。其次，从行政权力运用的监督来看，我国实行的是五级土地管理制度，各级管理部门之间存在着多层次、多类型的委托代理关系，但各级职能部门内部、人民代表大会和纪律检查部门等监督缺位现象严重，从而为政府以行政手段介入国有土地资产运营、进行机会主义寻租提供了条件。
３．土地资源配置的双轨制
双轨之间的落差国内土地市场存在着双轨制［２］（Ｐ５８～６１），
导致土地市场内不同利益者之间利益和权利的不平衡。在供地方面，政府在２０世纪９０年代初将国有土地从无偿行政划拨和低价的协议出让逐步转向有偿的“招、拍、挂”出让，使得国有土地经营收入大大增加；而在征地方面，政府仍然沿用低补偿的土地征用制度，使得政府以较低的成本将农民集体所有的土地变为国有。土地市场的双轨制最直接、最明显的后果就是土地市场的寻租化。
一、土地市场寻租行为原因分析
１．中央政府与地方政府利益分配机制的不合理中央政府与地方政府利益分配机制不合理是土地市场寻租行为产生的内在动因。自我国实行分税财政体制以来，中央财政收入比重大幅度提高，从１９９６的４９．４％上升为２００４年的５４．９％，而同期地方政府的财政收入比重则由５０．６％下降到４５．４１％［１］。由于地方政府担负着发展地方社会经济的重任，且缺乏稳定的收入来源，只能靠土地这一绝对稀缺的资源来增加其收入，通过城市扩张来加快地方经济的发展。由于地方政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地收入，当地方政府缺乏预算内的财力时，出让土地的利益驱动往往为寻租行为的泛
收稿日期：２００６－１０－１０
二、土地市场行为主体间寻租博弈分析
在土地市场上寻租的主要主体是政府和开发商，在博
作者简介：舒帮荣（１９８２～），男，南京农业大学公共管理学院硕士研究生，主要从事土地经济与土地可持续利用研究。
徐梦洁（１９７３～），女，南京农业大学公共管理学院副教授，主要从事土地经济与土地可持续利用研究。
７１
弈过程中，政府与开发商的博弈焦点主要体现在对开发商的授权上，由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本，因而获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标。在授权过程中，理论上开发商是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量，而实际操作中更多的则是开发商与政府公务员之间展开面对面的博弈，从而为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间。因而，历经了“行政主体—行政机关—公务员”这双重非对称信息的委托代理关系之后，公务员或者因收取租金，或者疏于激励
８）
，这无疑将导致与制约而不能与开发商展开正常博弈［３］（Ｐ７～
寻求混合战略纳什均衡（ｈ１＊，即为求解其最优ｈ２＊）化问题。这里使用微积分求极值的方法，得出政府与开发商博弈的混合战略纳什均衡解为：
ｐ＊＝（ｕ１１－ｕ１３）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３）ｑ＊＝（ｕ２１－ｕ２２）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２）
（）１（）２
因而该博弈的纳什均衡混合战略组合为Ｈ＊＝（ｈ１＊，ｈ２＊），其中：
ｈ１＊＝｛（ｕ２１－ｕ２２）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２），（ｕ２４－ｕ２３）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２）｝（３）
ｈ２＊＝｛（ｕ１１－ｕ１３）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３），（ｕ１４－ｕ１２）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３）｝（４）
在博弈过程中，如果开发商使用灰色手段的概率ｐ＞政府将选择寻租，反之，如果ｐ＜ｐ＊时，政府将选择ｐ＊时，
不寻租，当ｐ＝ｐ＊时，选择寻租和不寻租对于政府来说其收益无差异。同理，对于开发商来说，如果政府寻租的概率开发商将选择灰色手段，如果ｑ＜ｑ＊，开发商ｑ＞ｑ＊时，
将选择正常手段，如果ｑ＝ｑ＊，则开发商在灰色手段和正常手段中任选其一。
以上式子及分析表明，要防止土地市场的寻租行为，就必须降低政府寻租和开发商使用灰色手段获取土地开发权的概率。如果该混合战略博弈的外部条件（如监督机制等）不改变，那么开发商和政府将选择混合战略纳什均衡（ｈ１＊，进行博弈。因此，要解决寻租问题，就必须从ｈ２＊）外部条件入手。结合式１和表１，在其他条件不变的情况下，如果采用措施完善制度、加大惩罚力度等，使得政府寻租的风险成本和机会成本大大增加，此时开发商要使用灰色手段必然要让政府获得更多利益（否则政府将不寻租），从而使得ｕ１４增加，进而ｐ＊减小，亦即开发商使用灰色手段的概率将下降；同理，从式２和表１来看，如果采取完善制度、加强监督，增强土地市场的公开、公平性等政策措施，使得开发商使用灰色手段的风险和机会成本增加，此时开发商只有在通过灰色手段能得到更大的收益时才会使用灰色手段，从而使得ｕ２４增加，即政府寻租的ｑ＊减小，概率降低。由此可见，某些开发商和政府官员正是利用了当前土地市场及相关制度的漏洞，采用了灰色手段和寻租行为获得极大利益，其后果是大大损害了第三者（国家、社会特别是被征地农民）的利益。
国家和社会公共利益不同程度的损失。
在此博弈中，政府的纯战略选择有两种，即寻租与不寻租，开发商的纯战略选择也有两种，即灰色手段与正常手段，两者的得益矩阵如下表所示，其中，ｕ１ｉ（ｉ＝１，２，３，４）表示政府在博弈中当开发商采用相应对策时的得益值，ｕ２ｉ（ｉ＝１，２，３，４）表示开发商在政府采取不同战略时的得益值。
表１
政府与开发商博弈的得益矩阵
开发商
正常手段
政府
不寻租寻租
ｕ１１，ｕ２１ｕ１３，ｕ２３
灰色手段ｕ１２，ｕ２２ｕ１４，ｕ２２４
通过分析可以发现，如果政府不寻租，开发商不能以灰色手段获取利益，反而会付出相应于灰色手段的成本；如果政府寻租，则ｕ２３＜＜ｕ２４，同理，ｕ１４＞＞ｕ１３。假定政府和开发商均为纯粹的本位主义者，那么任何可能获利的机会没有抓住将是损失，因而，ｕ１２＜０，ｕ２３＜０。对开发商来说，如果政府不寻租，自己的最优战略是以正常手段获得利益，而如果政府寻租，自己的最优战略便是灰色手段；同理，如果开发商采用正常手段，政府的最优战略是不寻租，而如果开发商采用灰色手段，则政府的最优战略便是寻租。因而，该博弈是一个混合战略博弈问题，双方寻求其最优战略组合是一个求混合战略纳什均衡的过程。
假设政府的混合战略为ｈ１＝（ｑ，即其寻租的概率１－ｑ），为ｑ，不寻租的概率为１－ｑ；开发商的混合战略为ｈ２＝（ｐ，１－ｐ），即开发商以ｐ的概率使用灰色手段获取土地开发权，而使用正常手段的概率为１－ｐ。则政府的期望收益函数为：
ｖ１（ｈ１，ｈ２）＝ｑ（１－ｐ）ｕ１３＋ｑｐｕ１４＋（１－ｑ）（１－ｐ）ｕ１１＋（１－ｑ）ｐｕ１２即：ｖ１（ｈ１，ｈ２）＝（ｕ１４＋ｕ１１－ｕ１３－ｕ１２）ｐｑ＋（ｕ１３－ｕ１１）ｑ＋（ｕ１２－ｕ１１）ｐ＋ｕ１１
同理，开发商的期望收益函数为：
ｖ２（ｈ１，ｈ２）＝ｐ（１－ｑ）ｕ２２＋ｑｐｕ２４＋（１－ｑ）（１－ｐ）ｕ２１＋（１－ｐ）ｑｕ２３
即：ｖ２（ｈ１，ｈ２）＝（ｕ２４＋ｕ２１－ｕ２３－ｕ２２）ｐｑ＋（ｕ２３－ｕ２１）ｑ＋（ｕ２２－ｕ２１）ｐ＋ｕ２１
三、防范土地市场寻租行为的对策研究
由于土地市场寻租行为的产生主要根源于制度的疏
７２
漏，要从根本上遏制土地市场寻租行为，就必须进行制度创新或制度再安排，具体来说，可以从以下几个方面入手：
１．重塑中央政府与地方政府间利益分配格局要改革现有事权、财权不匹配的财政体制，从制度上逐步消除地方政府对“土地财政”的过分依赖，重塑中央政府与地方政府间利益分配关系。实行“明租、正税、清费”的房地产税改革可以进一步明确中央和地方政府的利益分配格局，使得税费和土地批租的不规范所增加的许多隐性成本下降，从而减少土地市场的非市场化带来的市场扭曲和地方政府缺乏稳定的税源可能带来的腐败问题。
２．明确土地管理权限，完善土地管理制度
应进一步完善土地管理体制，明确划分各级政府、土地管理部门及职能部门的职责范围，明确权力分工，以防止地方政府和相关部门寻租行为的发生。２００３年１２月２７日我国开始实行省以下土地垂直管理体制，它为约束地方政府的行为提供了制度保障，加强了国土资源管理部门的职能、权力和责任，减少了市、县、乡（镇）政府对国土资源管理部门的行政干预，从而在一定程度上防范了寻租、腐败行为的发生。但是在土地管理过程中，许多地方土地市场仍受各级地方政府的管制，即便是土地利用总体规划也跟着城市规划等相关规划走，严重损害了土地利用总体规划的权威性及其引导作用，进一步刺激了土地市场的混乱与不法行为。因此，进一步完善土地管理制度，明确政府职责势在必行。
３．完善市场竞争机制和监督机制，加快行政决策法制化的步伐
对土地市场的供求活动应尽可能通过市场进行，严格控制土地市场非均衡状态下的排它与独占等行为，从而使政府在行使其管理职能时更加具有透明度和公开性。同时，有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益，因而有必要加快行政决策法制化的步伐，健全监督约束机制，加大惩戒力度。具体措施包括：建立健全政府权力运用的监督机制和责任连带制度，加快土地督察员制度建设，在宪法中明确政府的职权范围，保证司法的公正性和独立性，加快土地市场信息系统建设。
４．进一步改革土地资源配置方式，完善土地税收政策政府应该规范其在一级土地市场上的行为，真正实现“招、拍、挂”的土地转让机制，增强土地市场的透明度，以使得土地市场的“经济租”下降［４］（Ｐ３２～３３）。同时，要尽快改革完善土地征用制度，在农民集体所有土地转化用途时实行
与城市土地“同地、同价、同权”，消除土地征用成本和土地出让市场的“双轨”差异，并大力完善土地税收政策，防止寻租者利用我国房地产税收中不动产税、交易税以及内外不平等税制的制度缺陷寻租，从根本上防范、遏制土地市场的寻租行为。
５．加强市场伦理和商业伦理建设，增进公务员政治责任感
制度和法律约束虽然对减少土地市场寻租行为有着重要的作用，但两者都只规范人们的最低行为标准，而市场伦理与商业伦理对人们的影响是深远的。一方面，要加强政府官员的职业道德建设，尤其要提高公务员的政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念，抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识；另一方面，要加强市场伦理与商业伦理建设，使人们树立正确、健康的市场价值观，倡导合法经营的理念，消除寻租动机。参考文献：
［１］中华人民共和国国家统计局网．年度统计数据．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｔｊｓｊ／ｎｄｓｊ．
［２］陈红霞，赵振宇．土地市场发展过程中政府行为规范问题探究［Ｊ］．国土资源科技管理，２００６，（３）．
［３］母小曼．土地市场中政府与开发商的博弈分析［Ｊ］．商业时代，２００６，（１５）．
治标还需治本———对土地市场“寻租防［４］王霞．扬长也要避短，
（２）．范”的经济学分析［Ｊ］．经济理论与实践，２００６，
其他参考文献：
１．邬丽萍．地方政府在土地市场上的角色与地位［Ｊ］．统计与决策，２００６，（４），Ｐ５２～５４．
２．黄海．规范土地市场管理之浅见［Ｊ］．青海国土经略，２００５，（０４），Ｐ１９～２０．
３．刘玲，陈诗高．我国土地市场上的政府角色研究［Ｊ］．市场论坛，２００５，（１２），Ｐ２１～２４．
４．李宏．完善我国土地市场管理的探讨［Ｊ］．北方经济，２００５，（１１），Ｐ５７～５８．
５．张维迎．博弈论与信息经济学［Ｍ］．上海：上海人民出版社，２００４．
６．李明月．我国土地市场秩序混乱的表象、成因与对策［Ｊ］．生产２００５，（１１），Ｐ１６５～１６７．力研究，
［责任编辑：俞亚克］
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《云南社会科学》２００７年第２期ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓｉｎＹｕｎｎａｎＮｏ．２
土地市场寻租行为分析及其对策研究
舒帮荣，徐梦洁
（南京农业大学公共管理学院，江苏
南京
２１００９５）
摘要：首先从中央与地方政府利益分配、土地产权制度和监督机制以及土地资源配置等方面分析了土地市场寻租行为产生的原因，并对土地市场主要行为主体———政府和开发商之间的寻租行为进行了博弈分析，在此基础上提出了防范土地市场寻租行为的对策措施。
关键词：土地市场；寻租；博弈中图分类号：Ｆ３２１．１
文献标识码：Ａ
文章编号：１０００—８６９１（２００７）０２—００７１—０３
土地市场寻租是指个人或者组织在土地市场中寻求“直接的非生产性利润”的活动。目前，房地产市场已经成为我国最大的权力寻租场所，土地使用制度不健全及土地管理不善等导致了房地产泡沫的产生以及房地产市场的失控。我国土地资源稀缺，人口膨胀、经济发展与城市化步伐的加快加剧了土地资源的绝对稀缺程度。当这种绝对稀缺可以方便地在市场上进行货币化交易时，土地市场寻租行为便由此产生。虽然近几年来我国土地管理制度及相关法律法规有了进一步的完善，但由于缺乏有效的监督、约束机制，各级地方政府为寻求开发商投资而竞相批租土地，使得土地资源配置效率低下，在政府与开发商获得巨额利润的同时，公众及社会却成为最大的福利受损者。
化提供了内在动因。
２．土地产权制度和监督机制的不健全
土地产权制度和监督机制的不健全是土地市场寻租行为的制度原因。长期以来，地方政府一直在实际上行使土地所有权，享有和承担着地方城市建设与土地开发的大量权利和义务，同时获取大量土地所有权收益，而中央政府在土地所有权上的地位则被相对边缘化，土地收益分配主体形成严重错位，为土地寻租提供了外部条件。其次，从行政权力运用的监督来看，我国实行的是五级土地管理制度，各级管理部门之间存在着多层次、多类型的委托代理关系，但各级职能部门内部、人民代表大会和纪律检查部门等监督缺位现象严重，从而为政府以行政手段介入国有土地资产运营、进行机会主义寻租提供了条件。
３．土地资源配置的双轨制
双轨之间的落差国内土地市场存在着双轨制［２］（Ｐ５８～６１），
导致土地市场内不同利益者之间利益和权利的不平衡。在供地方面，政府在２０世纪９０年代初将国有土地从无偿行政划拨和低价的协议出让逐步转向有偿的“招、拍、挂”出让，使得国有土地经营收入大大增加；而在征地方面，政府仍然沿用低补偿的土地征用制度，使得政府以较低的成本将农民集体所有的土地变为国有。土地市场的双轨制最直接、最明显的后果就是土地市场的寻租化。
一、土地市场寻租行为原因分析
１．中央政府与地方政府利益分配机制的不合理中央政府与地方政府利益分配机制不合理是土地市场寻租行为产生的内在动因。自我国实行分税财政体制以来，中央财政收入比重大幅度提高，从１９９６的４９．４％上升为２００４年的５４．９％，而同期地方政府的财政收入比重则由５０．６％下降到４５．４１％［１］。由于地方政府担负着发展地方社会经济的重任，且缺乏稳定的收入来源，只能靠土地这一绝对稀缺的资源来增加其收入，通过城市扩张来加快地方经济的发展。由于地方政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地收入，当地方政府缺乏预算内的财力时，出让土地的利益驱动往往为寻租行为的泛
收稿日期：２００６－１０－１０
二、土地市场行为主体间寻租博弈分析
在土地市场上寻租的主要主体是政府和开发商，在博
作者简介：舒帮荣（１９８２～），男，南京农业大学公共管理学院硕士研究生，主要从事土地经济与土地可持续利用研究。
徐梦洁（１９７３～），女，南京农业大学公共管理学院副教授，主要从事土地经济与土地可持续利用研究。
７１
弈过程中，政府与开发商的博弈焦点主要体现在对开发商的授权上，由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本，因而获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标。在授权过程中，理论上开发商是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量，而实际操作中更多的则是开发商与政府公务员之间展开面对面的博弈，从而为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间。因而，历经了“行政主体—行政机关—公务员”这双重非对称信息的委托代理关系之后，公务员或者因收取租金，或者疏于激励
８）
，这无疑将导致与制约而不能与开发商展开正常博弈［３］（Ｐ７～
寻求混合战略纳什均衡（ｈ１＊，即为求解其最优ｈ２＊）化问题。这里使用微积分求极值的方法，得出政府与开发商博弈的混合战略纳什均衡解为：
ｐ＊＝（ｕ１１－ｕ１３）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３）ｑ＊＝（ｕ２１－ｕ２２）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２）
（）１（）２
因而该博弈的纳什均衡混合战略组合为Ｈ＊＝（ｈ１＊，ｈ２＊），其中：
ｈ１＊＝｛（ｕ２１－ｕ２２）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２），（ｕ２４－ｕ２３）／（ｕ２４－ｕ２３＋ｕ２１－ｕ２２）｝（３）
ｈ２＊＝｛（ｕ１１－ｕ１３）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３），（ｕ１４－ｕ１２）／（ｕ１４－ｕ１２＋ｕ１１－ｕ１３）｝（４）
在博弈过程中，如果开发商使用灰色手段的概率ｐ＞政府将选择寻租，反之，如果ｐ＜ｐ＊时，政府将选择ｐ＊时，
不寻租，当ｐ＝ｐ＊时，选择寻租和不寻租对于政府来说其收益无差异。同理，对于开发商来说，如果政府寻租的概率开发商将选择灰色手段，如果ｑ＜ｑ＊，开发商ｑ＞ｑ＊时，
将选择正常手段，如果ｑ＝ｑ＊，则开发商在灰色手段和正常手段中任选其一。
以上式子及分析表明，要防止土地市场的寻租行为，就必须降低政府寻租和开发商使用灰色手段获取土地开发权的概率。如果该混合战略博弈的外部条件（如监督机制等）不改变，那么开发商和政府将选择混合战略纳什均衡（ｈ１＊，进行博弈。因此，要解决寻租问题，就必须从ｈ２＊）外部条件入手。结合式１和表１，在其他条件不变的情况下，如果采用措施完善制度、加大惩罚力度等，使得政府寻租的风险成本和机会成本大大增加，此时开发商要使用灰色手段必然要让政府获得更多利益（否则政府将不寻租），从而使得ｕ１４增加，进而ｐ＊减小，亦即开发商使用灰色手段的概率将下降；同理，从式２和表１来看，如果采取完善制度、加强监督，增强土地市场的公开、公平性等政策措施，使得开发商使用灰色手段的风险和机会成本增加，此时开发商只有在通过灰色手段能得到更大的收益时才会使用灰色手段，从而使得ｕ２４增加，即政府寻租的ｑ＊减小，概率降低。由此可见，某些开发商和政府官员正是利用了当前土地市场及相关制度的漏洞，采用了灰色手段和寻租行为获得极大利益，其后果是大大损害了第三者（国家、社会特别是被征地农民）的利益。
国家和社会公共利益不同程度的损失。
在此博弈中，政府的纯战略选择有两种，即寻租与不寻租，开发商的纯战略选择也有两种，即灰色手段与正常手段，两者的得益矩阵如下表所示，其中，ｕ１ｉ（ｉ＝１，２，３，４）表示政府在博弈中当开发商采用相应对策时的得益值，ｕ２ｉ（ｉ＝１，２，３，４）表示开发商在政府采取不同战略时的得益值。
表１
政府与开发商博弈的得益矩阵
开发商
正常手段
政府
不寻租寻租
ｕ１１，ｕ２１ｕ１３，ｕ２３
灰色手段ｕ１２，ｕ２２ｕ１４，ｕ２２４
通过分析可以发现，如果政府不寻租，开发商不能以灰色手段获取利益，反而会付出相应于灰色手段的成本；如果政府寻租，则ｕ２３＜＜ｕ２４，同理，ｕ１４＞＞ｕ１３。假定政府和开发商均为纯粹的本位主义者，那么任何可能获利的机会没有抓住将是损失，因而，ｕ１２＜０，ｕ２３＜０。对开发商来说，如果政府不寻租，自己的最优战略是以正常手段获得利益，而如果政府寻租，自己的最优战略便是灰色手段；同理，如果开发商采用正常手段，政府的最优战略是不寻租，而如果开发商采用灰色手段，则政府的最优战略便是寻租。因而，该博弈是一个混合战略博弈问题，双方寻求其最优战略组合是一个求混合战略纳什均衡的过程。
假设政府的混合战略为ｈ１＝（ｑ，即其寻租的概率１－ｑ），为ｑ，不寻租的概率为１－ｑ；开发商的混合战略为ｈ２＝（ｐ，１－ｐ），即开发商以ｐ的概率使用灰色手段获取土地开发权，而使用正常手段的概率为１－ｐ。则政府的期望收益函数为：
ｖ１（ｈ１，ｈ２）＝ｑ（１－ｐ）ｕ１３＋ｑｐｕ１４＋（１－ｑ）（１－ｐ）ｕ１１＋（１－ｑ）ｐｕ１２即：ｖ１（ｈ１，ｈ２）＝（ｕ１４＋ｕ１１－ｕ１３－ｕ１２）ｐｑ＋（ｕ１３－ｕ１１）ｑ＋（ｕ１２－ｕ１１）ｐ＋ｕ１１
同理，开发商的期望收益函数为：
ｖ２（ｈ１，ｈ２）＝ｐ（１－ｑ）ｕ２２＋ｑｐｕ２４＋（１－ｑ）（１－ｐ）ｕ２１＋（１－ｐ）ｑｕ２３
即：ｖ２（ｈ１，ｈ２）＝（ｕ２４＋ｕ２１－ｕ２３－ｕ２２）ｐｑ＋（ｕ２３－ｕ２１）ｑ＋（ｕ２２－ｕ２１）ｐ＋ｕ２１
三、防范土地市场寻租行为的对策研究
由于土地市场寻租行为的产生主要根源于制度的疏
７２
漏，要从根本上遏制土地市场寻租行为，就必须进行制度创新或制度再安排，具体来说，可以从以下几个方面入手：
１．重塑中央政府与地方政府间利益分配格局要改革现有事权、财权不匹配的财政体制，从制度上逐步消除地方政府对“土地财政”的过分依赖，重塑中央政府与地方政府间利益分配关系。实行“明租、正税、清费”的房地产税改革可以进一步明确中央和地方政府的利益分配格局，使得税费和土地批租的不规范所增加的许多隐性成本下降，从而减少土地市场的非市场化带来的市场扭曲和地方政府缺乏稳定的税源可能带来的腐败问题。
２．明确土地管理权限，完善土地管理制度
应进一步完善土地管理体制，明确划分各级政府、土地管理部门及职能部门的职责范围，明确权力分工，以防止地方政府和相关部门寻租行为的发生。２００３年１２月２７日我国开始实行省以下土地垂直管理体制，它为约束地方政府的行为提供了制度保障，加强了国土资源管理部门的职能、权力和责任，减少了市、县、乡（镇）政府对国土资源管理部门的行政干预，从而在一定程度上防范了寻租、腐败行为的发生。但是在土地管理过程中，许多地方土地市场仍受各级地方政府的管制，即便是土地利用总体规划也跟着城市规划等相关规划走，严重损害了土地利用总体规划的权威性及其引导作用，进一步刺激了土地市场的混乱与不法行为。因此，进一步完善土地管理制度，明确政府职责势在必行。
３．完善市场竞争机制和监督机制，加快行政决策法制化的步伐
对土地市场的供求活动应尽可能通过市场进行，严格控制土地市场非均衡状态下的排它与独占等行为，从而使政府在行使其管理职能时更加具有透明度和公开性。同时，有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益，因而有必要加快行政决策法制化的步伐，健全监督约束机制，加大惩戒力度。具体措施包括：建立健全政府权力运用的监督机制和责任连带制度，加快土地督察员制度建设，在宪法中明确政府的职权范围，保证司法的公正性和独立性，加快土地市场信息系统建设。
４．进一步改革土地资源配置方式，完善土地税收政策政府应该规范其在一级土地市场上的行为，真正实现“招、拍、挂”的土地转让机制，增强土地市场的透明度，以使得土地市场的“经济租”下降［４］（Ｐ３２～３３）。同时，要尽快改革完善土地征用制度，在农民集体所有土地转化用途时实行
与城市土地“同地、同价、同权”，消除土地征用成本和土地出让市场的“双轨”差异，并大力完善土地税收政策，防止寻租者利用我国房地产税收中不动产税、交易税以及内外不平等税制的制度缺陷寻租，从根本上防范、遏制土地市场的寻租行为。
５．加强市场伦理和商业伦理建设，增进公务员政治责任感
制度和法律约束虽然对减少土地市场寻租行为有着重要的作用，但两者都只规范人们的最低行为标准，而市场伦理与商业伦理对人们的影响是深远的。一方面，要加强政府官员的职业道德建设，尤其要提高公务员的政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念，抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识；另一方面，要加强市场伦理与商业伦理建设，使人们树立正确、健康的市场价值观，倡导合法经营的理念，消除寻租动机。参考文献：
［１］中华人民共和国国家统计局网．年度统计数据．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｔｊｓｊ／ｎｄｓｊ．
［２］陈红霞，赵振宇．土地市场发展过程中政府行为规范问题探究［Ｊ］．国土资源科技管理，２００６，（３）．
［３］母小曼．土地市场中政府与开发商的博弈分析［Ｊ］．商业时代，２００６，（１５）．
治标还需治本———对土地市场“寻租防［４］王霞．扬长也要避短，
（２）．范”的经济学分析［Ｊ］．经济理论与实践，２００６，
其他参考文献：
１．邬丽萍．地方政府在土地市场上的角色与地位［Ｊ］．统计与决策，２００６，（４），Ｐ５２～５４．
２．黄海．规范土地市场管理之浅见［Ｊ］．青海国土经略，２００５，（０４），Ｐ１９～２０．
３．刘玲，陈诗高．我国土地市场上的政府角色研究［Ｊ］．市场论坛，２００５，（１２），Ｐ２１～２４．
４．李宏．完善我国土地市场管理的探讨［Ｊ］．北方经济，２００５，（１１），Ｐ５７～５８．
５．张维迎．博弈论与信息经济学［Ｍ］．上海：上海人民出版社，２００４．
６．李明月．我国土地市场秩序混乱的表象、成因与对策［Ｊ］．生产２００５，（１１），Ｐ１６５～１６７．力研究，
［责任编辑：俞亚克］
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