2014 年临沂房地产市场小结
1、土地市场表现：楼市不景气，土地市场冰冷。 面包卖不好， 面粉注定滞销， 楼市的不景气， 最直接的反应就是土地市场。 2014 年临沂土地市场冰冷， 从 3 月份持续到现在仍没有走出低迷的状态。 根据临沂世联行数据显示， 20141-11 月临沂市 （包括兰山区、 北城新区、河东区、经济开发区、罗庄区、高新区）土地成交 638.53 万平米，同比下滑 4.18%；1-11 月 临沂市土地成交均价为 109.78 万/亩，同比 2013 年全年上升 10.72%。今年以来，房地产销售市场持续低 迷，开发商库存高企资金压力大，多数开发商被套牢，无力拿地，在这种背景下，地价却保持较高的增长， 进一步下挫开发商拿地热情。
万平米 500 400 300 200 100 0
10 Q 1 10 Q 2 10 Q 3 10 Q 4 11 Q 1 11 Q 2 11 Q 3 11 Q 4 12 Q 1 12 Q 2 12 Q 3 12 Q 4 13 Q 1 13 Q 2 13 Q 3 13 Q 4 14 Q 1 14 Q 2 14 14 Q 10 3 -1 41 1
2010年-2014年11月份土地成交量季度变化
万元/亩 120 90 60 30 0
2011年-2014年前3季度临沂市土地成交均价
2011年
2012年
2013年
2014Q1-3
2、普通住宅数据表现：新增供应持续放量，总供应量保持较大幅度增长；成交量同比持续下滑，跌幅扩大， 未有回调迹象；市场环境差城市核心区域成为成交绝对主力，市场整体成交均价不降反升。 供应情况及增速：根据临沂世联行数据监测显示，2014 年 1-11 月临沂市区（包括兰山区、北城新区、 河东区、经济开发区、罗庄区）普通住宅累计供应 652.71 万平米，同比增长 22.24%，涨幅比 1-10 月份增 长 0.56 个百分点，同比收窄 21.67 个百分点。1-11 月临沂普通住宅累计新增供应 545.42 万平米，同比增 长 27.59%，涨幅与 1-10 月份基本持平，同比收窄 26.69 个百分点。11 月份新增供应放量明显，总供应量 增速稳定。
临沂普通住宅供应面积及增速
350 300 80% 250 200 150 100 20% 50 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409 0% 60%
供应面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
临沂普通住宅新增面积及增速
100%
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409 -100% -50% 50% 100%
新增面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
150%
40%
0%
数据来源：世联行数据平台 成交情况及增速：根据临沂世联行数据监测显示，2014 年 1-11 月临沂市区（包括兰山区、北城新区、 河东区、经济开发区、罗庄区）普通住宅累计成交 368.64 万平米，同比下滑 15.71%，跌幅比 1-10 月份扩 大 2.67 个百分点，同比涨幅收窄 72.87 个百分点。临沂普通住宅成交量已连续下跌 7 个月，10、11 月两 个月跌破 10%，现阶段市场环境下尚未出现止跌迹象。
临沂普通住宅销售面积及增速
成交面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
60
200%
50 40
150% 100%
30 20
50% 0%
10 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
-50% -100%
数据来源：世联行数据平台 价格指数变化： 2014 年 11 月临沂普通住宅成交均价为 5217 元/㎡， 同比增长 7.08%， 环比增长 1.20%。 11 月份临沂普通住宅成交主力区域为兰山区和北城新区，占比达到 60%，两区域房价较高，拉高市场整体 成交均价。
临沂普通住宅量价变化
60
成交面积（万平米） 成交均价（元/㎡）
5500
50
5000
40 4500 30 4000 20 3500
10
0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
3000
数据来源：世联行数据平台
存销比变化：2014 年 11 月末临沂普通住宅库存 284.68 万平米，库销比（月末库存量/近半年成交量 的月度平均值）达到 8.49，市场继续下探。各个区域市场表现不一，库存压力不均，具体来看，兰山城区 库销比为 9.33，北城新区库销比为 6.24，河东区库销比为 11.79，经济开发区库销比为 12.04，罗庄区库 销比为 6.77。11 月经济开发区新增供应放量，库存压力大，库销比上升明显，河东区持续恶化，库销比继 续攀升。
临沂普通住宅库存情况
300
可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴）
12
250
10
200
8
150
6
100
4
50
2
0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
0
数据来源：世联行数据平台
3、相关数据表现：
临沂新出生人口走势：从 1978-2012 年临沂市人口走势图看出，1991 年（今年 23 岁）新出生人口最 多，接近 22.5 万人，1985-1991 年间（29-23 岁）临沂市新出生 115 万人口，此年龄段刚好为适婚年龄， 为刚需主力客群。1978-1984 年间（36-30 岁）临沂市新出生 92 万人口，此年龄段人群生活稳定，部分收 入较高的人群开始着手改善居住环境，为改善主力客群。值得注意的是从 1992 年开始临沂市新出生人口 出现锐减，每年保持在 10 万人左右，意味着未来几年需求的下滑，而此年龄段 16-22 岁的人群父母年龄 在 40-55 岁之间，即社会的主流财富人群，在 2010-2013 年临沂房地产火热的几年也是投资需求的主力人 群（为子女置业） ，即未来的部分需求已被提前透支。 因此，临沂市房地产市场刚性需求 2-3 年内将保持稳定，但未来将不得不面对刚需快速下滑的事实， 改善需求已经开始释放，但仍需市场引导，或将成为未来市场的主力客群。
1978-2012年临沂市新出生人口走势图
万人 20
10
改善主力
刚需主力
未来刚需主力
0
36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁
出生人口 13 13 12 14 15 12 13 13 14 14 18 15 19 22 11 9 10 9 10 11 15 12 14 10 10 10 11 11 9 10 11 11 16 13 12
数据来源：临沂市统计年鉴 临沂市区潜在供应量：据临沂世联行不完全统计，目前在售住宅项目（约 180 个项目）潜在供应 13.6 万套、1463.96 万平米（统计口径为纯住宅，不包含车位、储藏室、车库等） ，2013-2014 年成交未开发土 地潜在住宅供应 889.21 万平米（统计口径为：住宅土地扣除商业用地*容积率） ，共计 2353.17 万潜在住宅 供应，若按 2013 年（489 万平米）的去化速度需要去化 4.8 年，若按 2010-2014 年普通住宅年度成交平 均值 326.29 万平米（其中 2014 年按成交 400 万计算） ，潜在货量需要去化 7.21 年。刚需人口下滑，库存 高企，临沂普通住宅市场供需矛盾逐步加剧，未来较长时间内市场疲弱的状态将持续。
2014年在售项目潜在普通住宅货量盘点（万平米）
306.34 , 21%
2013-2014成交未开发土地住宅潜在供应货量
222.76 , 25% 121.87 , 14%
224.25 , 15% 397.35 , 27%
156.91 , 18% 241.26 , 27%
154.05 , 11%
兰山城区 北城新区 河东区
381.97 , 26%
146.40 , 16%
经开区 罗庄区
兰山城区
北城新区
河东区
经开区
罗庄区
4、临沂房地产市场总结： 政策方面： （1）宏观调控方面，2014 年政府着手建立长效调控机制。全国省级不动产统一登记前期工 作全面铺开，2014 年建立统一登记的基础性制度；2016 年全面实施统一登记制度；2018 年前，不动产登 记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。2014 年上半年各地楼市表现低迷，部分城 市库存量高企，中央定调千方百计去库存，各地也根据自身特点分化调控，多种手段刺激市场需求，执行 三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，8 月份限购政策全面放宽，仅余一线城市全面坚守 限购。今年中央政府加快财税体制改革，其中房地产业“营改增”和房产税立法是财税体制改革的重点。
多管齐下加快保障房建设，完善民生保障屡有新方，国开行（国家开发银行住宅金融事业部）对棚改资金 支持力度的不断升级，意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级，已经上 升成为国家战略，资金则将主要通过政策性银行解决。 （2）金融政策。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产市场的变化与货币信贷规模休戚相关，且 市场反应也越来越敏感，今年春天大家还沉浸在去年的欢乐中时市场突然逆转即与信贷结构调整有关。 2013 年开始国家着手金融市场化改革，金融市场化改革、信贷结构调整直接影响了开发商的融资渠道，造 成今年开发商融资成本升高，优质开发商的融资难度远低于中小开发商，推进了行业的调整。今年货币政 策承担了更多的调控作用，货币信贷政策有助于区分居民的合理自住需求及投资投机需求，将承担调节需 求结构的重要作用。 （3）临沂市政策。今年临沂最亮瞎眼的政策是新制定的《临沂市区商品房预售资金监管办法》 ，于今 年 12 月 1 日起施行，根据《办法》规定，12 月起我市商品房进行预售时，购房市民支付的定金、首付款、 房价款(包括按揭贷款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部购房款项都将纳入监管。我市将按全程监 控、重点监管的原则，将商品房预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。其中，重点监管资金将根据 项目达到竣工综合验收交付条件所需的工程建设费用，结合房地产开发企业信用等级核定，按比例分批次 拨付。此政策的施行直接加剧了开发商回笼资金的难度，现在市场流行的分期首付对开发商而言也失去了 原本的魅力，此政策若严格执行将加快临沂房地产行业的调整。 营销推广：今年的房地产市场大环境不好，因此开发商通过各种渠道和活动来引流。营销推广方面， 常规的报纸、广播、短信等已经无法取得可观的效果，新媒体微信也取代了去年的微博。渠道方面，派单 成为各项目的标配，大兵团也有多个项目尝试，但是临沂毕竟是三线城市，大兵团作战的效果并没有非常 突出。渠道商今年成了抢手货，尤其新兴的房地产电商比如房多多，但房地产因其特有的属性，难以像普 通商品一样实现线上的交易覆盖，注定了很多房地产电商昙花一现的命运。全民营销、自由经纪人也在临 沂多个项目火了一把。营销活动争奇斗艳，今年临沂老百姓有福了，各路明星扎堆走穴，各个项目周周有 礼品、周周有活动，活动效果却每况愈下。总而言之供大于求的市场环境下，如何获得更多的市场流量成 为开发商最关心的问题。 开发商分化严重：2009 年以来临沂房地产市场经历了较快的发展，开发商如雨后春笋般涌现，由于政 府有关商品房信息的不足，造成开发商无法正确判断市场走势，盲目拿地。今年市场急转，资金链紧张， 开发商压力巨大，一些房地产开发非主业的中小开发商已在着急转让手中项目或寻找合作开发，不排除开 发商跑路的风险。市场环境不好的情况下，开发商的实力越来越受到关注，一线房企在临沂的表现并不尽 如人意，反而在临沂深耕多年已有市场口碑的开发商表现更突出，随着市场的调整，加剧了行业的分化， 行业集中度进一步提升。
棚改项目推进快：今年临沂城区旧改项目大量入市，推高了市场库存，加剧了市场竞争。同时旧改的 快速推进解决了城中村居民的置业问题，据不完全统计 2014 年市区涉及棚改 15188 户（2014 年，我市将 继续提升保障性安居工程建设管理水平，初步拟定建设经济适用住房 2000 套，新建公共租赁住房 5000 套， 城市棚户区改造 21000 户，规模继续位居全省前列） ，相当于临沂市半年的普通住宅成交量。今年入市的棚 改项目虽多位于城市核心地段，但因属于还迁社区，房源可选择性差，居住舒适度差，即使价格并不高于
周边其他项目，但市场可选择项目较多，并没有取得很好的业绩。 市场需求：从世联购房者信心指数变动图我们看到，2014 年 1 季度开始，市场需求对房价的预期区别 于 2013 年火热的市场来了个大逆转，对房价持平和小幅下降的预期迅速上升，二季度、三季度预期未来 半年房价下跌的预期占比超过了持平和上涨的预期，市场预期看跌房价市场压力大。从临沂市场来看，今 年投资需求明显下滑，刚需的观望最严重，改善需求更看中地段、品质、配套，今年改善需求的释放得到 进一步提升。
5、临沂各物业类型总结： 别墅物业：2014 年 1-11 月临沂别墅市场总供应 43.77 万平米，同比下降 9.87%；新增 8.90 万平米， 同比下降 63.19%；1-11 月别墅成交 12.31 万平米，同比下滑 8.84%；1-11 月别墅成交均价为 9624 元/㎡， 同比 2013 年下滑 14.43%；11 月底别墅库销比 21.84，下半年较上半年库销比得到改善。2014 年临沂别 墅物业开发增速放缓，新增供应集中在经济开发区和北城新区，新增供应下滑明显，市场以去库存为主。 临沂是商贸物流城市，中小型企业较多，财富人群较多，对高端物业的需求量较大，催生出大量别墅 项目，尤其在 2011-2012 年经历了快速的增长，两年新增 60 万平米，各区域均有大量的别墅项目入市， 但距离财富阶层较近的别墅项目较少，大量的郊区别墅项目成为市场鸡肋。高昂的总价使得市场需求迅速
萎缩，需求的释放远没有达到开发商的预期，库存量高企。而洋房、大平层的快速开发分流了大量的客户 群体。2013 年开始别墅市场的热度下降，2014 年市场趋于理性，全年供应、成交、价格均出现不同程度 下滑，从全年热销项目分析，兰山区和北城新区占据绝对资源优势和产品优势的项目去化较好，郊区项目 走低价路线挖掘需求。 写字楼物业：2014 年 1-11 月临沂市写字楼市场供应 30.70 万平米，同比增长 40.05%；1-11 月写字 楼新增供应 18.44 万平米，同比增长 24.97%；1-11 月写字楼成交 11.47 万平米，同比增长 23.76%，成交 率较 2013 年增长 3 个百分点；1-11 月写字楼成交均价为 6118 元/平米，同比下降 7.97%；库销比 19.23。 2014 年多个中高端写字楼项目入市，刺激市场需求，使得市场成交量小幅上涨。2014 年写字楼需求虽出 现增长，但市场供应量的增长远超出市场需求的增长，去化压力大、销售周期长的现状将持续。2014 年临 沂市市区（兰山区、北城新区、河东区、经开区、罗庄区）范围内均出现写字楼产品，同时各区域价格差 距仍在拉大。临沂近几年成交的土地均配有商服用地，写字楼潜在供应量大，其增速超过经济、人口以及 第三产业的增长，竞争压力大，在加强自身品质前提下，如何精准定位、加强运营抢夺市场优质客群成为 写字楼市场的新课题。 第三产业持续增长对写字楼市场发展意义非凡，城市第三产业极化能力越强，写字楼需求越旺盛，从 2009 年开始临沂第三产业占比提升迅速，2013 年临沂第三产业占比达 42.8%，对写字楼需求的带动作用 非常大。同时机场旅客吞吐量、良好的营商环境、高校及人才供给等影响写字楼投资价值的因素也在进一 步改善，但仍不具备吸引大型企业来临沂办公的优势，未来一段时间内将仍以本土企业需求为主。临沂作 为三线城市，产业以商贸物流为主，对写字楼有效需求不足，第二产业企业一般有自己的厂区与办公楼， 新成长起来的第三产业企业经济实力尚薄弱，对写字楼租金承受能力有限。尽管目前临沂城市的发展，对 写字楼物业的需求不断增加，但临沂近几年经历了比较大规模的写字楼开发，因此短期可能出现空置率上 升的问题。 公寓物业：2014 年 1-11 月公寓总供应量为 35.86 万平米，同比上涨 21.86%；1-11 月公寓新增供应 22.55 万平米，同比上涨 5.80%；1-11 月公寓成交量 14.08 万平米，同比下降 12.11%；2014 年 1-11 月公寓市 场成交均价为 5329 元/㎡，同比上涨 1.27%；库销比 14.69。公寓供应集中的兰山区、北城新区住宅价格 较高，带动公寓市场价格居高不下，公寓的整体价格在 2014 年保持相对较高水平，随着住宅市场小面积 产品的推出，公寓的价格优势被削弱，客户分流明显，库存压力巨大。 近几年临沂土地市场商业占比提升，公寓几乎成为各个项目的标配，同时也成为开发商的鸡肋产品， 是目前市场最难去化的产品，开发成本高、价格上涨乏力、同质化严重、高库存竞争压大等现状越来越严 重，已无法与前几年公寓的火热景象相比。公寓相对于其他物业类型具有面积小、总价低、置业门槛低的 优势，收入相对较高的中产阶级是公寓需求的主力，但公寓的使用需求远没有跟上，租金回报率低是影响 公寓销售的主要原因。目前主流的公寓使用需求为居住、办公、酒店，居住而言现阶段临沂经济发展水平 较低，长期租客市场有限，市场缺少专业的服务式公寓运营商，其居住舒适度差、性价比低；公寓承载了 一部分过渡阶段企业的办公需求，但公寓办公环境差是现阶段市场现状；公寓类酒店因其高房价的制约， 盈利能力相对差。因此未来相当长的一段时间内将存在公寓高空置率的现象。 商业物业：2014 年 1-11 月商业总供应量为 70.47 万平米，同比上涨 97.04%；1-11 月商业新增供应 40.07 万平米，同比增加 34.19 万平米；1-11 月商业成交 18.02 万平米，同比上涨 62.57%；2014 年 1-11 月商业市场成交均价为 13127 元/㎡，同比下降 12.32%；库销比 12.47。从临沂商业成交来看，城市核心 地段和品牌开发商开发的项目去化较好，开发商实力弱、运营能力不足的项目去化惨淡。目前市场上多个 城市综合体项目分割销售，现阶段中产阶级的快速增长，分割小铺具有独特的魅力，开发商达到了快速去 化的目的，但对于投资者而言蕴藏着极大的后期运营风险。 近几年临沂商服用地成交占比上升明显，商业综合体遍地开花，但当前临沂商业地产市场存量相对经 济发展而言存在过量的现象，导致商业地产的投资价值降低。临沂虽然商贸物流发达于周边城市，但零售
消费聚集度远低于本省济南、青岛等外向型城市，城市外向消费吸引力较低，商业零售仍以本市以及周边 县城居民为主。从城市人口的消费能力和人均可支配收入方面看，2013 年临沂全市城镇人均可支配收入为 27511 元，人均消费性支出为 14945 元，其中人均消费性支出出现增长明显放缓的趋势，也与房价快速上 涨，房贷压力大有关系，人均消费性支出的缓慢增长，无法支撑商业地产的快速开发。商业区别于普通住 宅，属投资类物业，商业物业能否为投资者带来长期收益与运营管理息息相关，而目前临沂市场专业的商 业运营商稀少，陆续营业的少数几个商业综合体运营状况惨淡，投资回报率低，远没有达到投资者的预期。 随着金融市场化的开放，投资渠道正逐步多元化，房地产不再是唯一的投资渠道，且电商的冲击导致实体 店营业额下滑成为社会的热点，商业的投资价值出现下降趋势。因此虽然临沂市人口规模可观，但城镇居 民消费能力弱，主力消费人群的数量偏低，消费对城市经济增长的贡献不足，加之近期市场量价表现不佳， 商业地产存量偏大，供地规模较大，商业投资价值下降，导致未来一段时期商业地产市场将面临较为严重 的竞争。 6、各区域表现： 兰山城区：兰山城区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 17556 套、210.44 万平米，同比增长 52.28%； 1-11 月份普通住宅成交 9033 套、106.59 万平米，同比下降 5.13%；1-11 月份兰山城区成交均价为 5883 元/平米，同比上升 11.87%，价格涨幅较大；11 月末兰山城区库存量为 8523 套、103.86 万㎡，库销比为 9.33，兰山城区库销比一路飙升，库存压力大。 今年兰山城区旧改推进加快，多个核心地段项目入市，供应量猛增，竞争加剧。而去年地价的快速上 涨催高了开发成本，价格的高筑造成区域成交率走低，库存压力高企。今年兰山城区因价格较高部分刚需 客群外溢到北城新区，棚改项目的低价入市冲击了其他商品房项目的正常销售，引发了价格战。全年来看 兰山城区改善需求明显上升，对房子附加值的要求也越来越高。作为城市的核心，旧改的推进改善了市场 对老城的预期，市场不景气的情况下，兰山城区核心地段的的优质项目保值价值凸显。 北城新区：北城新区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 12287 套、184.38 万平米，同比增长 3%； 1-11 月份普通住宅成交 9928 套、118.80 万平米，同比下降 19%；1-11 月份北城新区市场成交均价为 5665 元/ 平米，同比上升 6%，价格波动较小；11 月末北城新区库存量为 5239 套、65.58 万㎡，库销比为 6.24，全 市供销情况来看，北城新区为库存压力最低的区域。 北城新区作为临沂市政务新区是近几年房地产开发的热点区域，2008 年开始土地市场持续供应，带动 住宅供应一路高歌，2012 年开始进入快速开发阶段，供应量一直保持高位，市场竞争压力较大，在政务新 区教育配套强势拉动力的作用之下，市场需求不断涌入，库存压力最小。市场大环境不好，北城新区也出 现分化，新入市及拥有大量新品的项目去化较好，尤其低价入市的刚需项目，直接抢夺了其他区域的客户， 打破了原本的市场均衡。市场早期开发的中高端项目多数去化不理想，其配套、资源优势在城市不断升级 过程中被削弱，不上不下的价格在现阶段市场环境下稍显尴尬。北城新区二期土地的放量进一步加剧市场 竞争，产业配套的缺乏，无法满足区域人群的就业需求，区域房地产开发或将在不远的将来面临竞争力下 滑带来的需求萎缩的冲击。 河东区：河东区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 8393 套、96.20 万平米，同比增长 37.26%； 1-11 月份普通住宅成交 4534 套、51.36 万平米，同比下降 17.24%；1-11 月份河东区市场成交均价为 4578 元/ 平米，同比上升 5.68%，价格波动较小；11 月末河东区库存量为 3859 套、44.84 万㎡，库销比为 11.79， 全市供销情况来看，河东区为库存压力较高的区域。 一直以来因价格洼地受到刚需的青睐，但近两年在区域内有效供应不足、市场大环境较好的情况下价 格涨幅较大，造成价格优势被明显削弱。而区域缺乏强有力的产业拉动和完善的配套优势，同时开发商意 识不强、实力有限无力改善区域竞争短板。同时经济开发区经过几年的发展区域吸引力大涨取代河东成为 刚需价格洼地，北城新区的快速开发催生出大量的刚需项目，区域优势和价格优势对刚需的吸引力快速释 放。在市场择优选择机制下，刚性需求避免进入，改善需求加速逃离，河东区逐渐被市场所抛弃。而区域 前期大量的土地出让造成现阶段供应量猛增，库存压力持续增加，叠加市场需求的萎缩，现阶段市场整体
库存高企的情况下，河东区进入发展瓶颈。 经济开发区：经济开发区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 6725 套、73.08 万平米，同比增长 3.90%； 1-11 月份普通住宅成交 3238 套、36.40 万平米，同比下降 33.10%；1-11 月份经济开发区市场成交均价为 3832 元/平米，同比上升 4.99%，价格波动较小；11 月末经济开发区库存量为 3487 套、36.68 万㎡，库 销比为 12.04，全市供销情况来看，经济开发区区为库存压力最高的区域。 作为城市新区，空间结构和功能定位合理，但毕竟是新区尚不完善，区域产业产能尚低，2014 年全国 经济下行，产能过剩现象凸显，全年经济开发区企业表现低迷，本就收入不高的工薪阶层遭遇了降薪裁员， 购买力严重不足， 刚需决定市场下行时观望情绪更甚。 2010 年人口普查数据显示经济开发区常住人口 15.16 万人，而区域房地产开发面积处于快速上升的阶段，人口密度偏低的情况下，区域内竞争压力倍增。2012 年下半年开始到 2013 年全年，经济开发区的市场需求经历了快速释放，有效的市场需求被透支，造成今 年成交量增速大幅下滑，库销比快速上升。而 2013 年区域内成交多宗中低价位、中小套型普通商品住房 用地，未来竞争压力不减，区域房价上涨乏力。从库销比以及潜在供应量看，经济开发区是目前临沂五区 开发风险最高的区域，短时间内无法改变市场疲软的现状。 罗庄区：罗庄区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 7966 套、89.24 万平米，同比增长 12.80%； 1-11 月份普通住宅成交 4865 套、55.53 万平米，同比下降 19%；1-11 月份罗庄区市场成交均价为 4132 元/平 米，同比下降 10.08%，价格波动较大；11 月末罗庄区库存量为 3101 套、33.72 万㎡，库销比为 6.77，全 市供销情况来看，北城新区为库存压力较低的区域。 罗庄区库销比压力仅次于北城新区，库存压力相对较小，纵观罗庄近几年房地产开发，开发速度比较 温和，增速保持在 20%左右，没有出现其他区域的激进式开发，因此在市场大环境不好的情况下遭受的冲 击力最小。罗庄区生产总值远高于河东区和经开区，且第二产业占比最大，拥有强有力的产业支撑，对周 边县城吸附力强，区域配套相对完善，而房价处于城市较低水平，区域刚需置业外溢较少，区域市场供需 稳定。同时罗庄区今年教育、生活、娱乐、交通等配套跟进较快，加强了区域内客户置业信心。相对于其 他区域，罗庄区房屋质量、社区品质、物业管理等水平较高，高性价比决定区域客户黏性大，老带新置业 比例高。但受市场大环境影响，下半年市场表现不乐观，开发商为走量，企业团购、老带新、特价房等力 度加大，下半年区域房价出现小幅下滑，现阶段市场供需结构颠倒，短时间内罗庄区房价上涨乏力。 7、普通住宅四季度预判： 市场供应：从逻辑上来看，市场供应量短时间内无法做有效调整，由于前期土地大量供应，尤其 2013 年土地放量，未来 2-3 年内临沂市场供应量仍将保持较高的水平。但经过近一年的市场盘整，中小开发商 面临很大的资金压力，加之临沂政府着手资金监管，加快了行业调整的速度，资金链的紧张将影响土地开 发的速度，市场供应增速下滑是大概率事件，但整体基数短时间内仍将保持高位。而二手房方面，随着制 度的健全，二手房的流通性或将加快，是时二手房的大量入市也将对一手房造成一定的冲击。市场供大于 求的局面短时内难以缓解。 市场需求：临沂市人口结构中，23-29 岁年龄段的人口占比重较大，为刚需主力客群，未来 2-3 年内 不会出现大面积锐减，但不得不面对 22 岁以后人口锐减的现实。限购、限贷的放开，以及二手房政策的预 期，都直接带来改善需求的利好，在经济形势良好，带来收入持续增长的前提下，将加快改善需求的释放， 或将对冲刚需萎缩的影响。目前房地产市场供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段，现阶段的 市场调整影响了真实需求的落地时间，政策利好及房价回调的刺激下，世联行预计临沂市场 2015 年 3 月 份将会有一波市场需求的释放，但 2015 年上半年仍不乐观，下半年或将好于上半年。 市场成交： 2014 年临沂普通住宅成交量同比下滑已成现实。 限购、 限贷的放松将带来改善性需求回暖， 货币政策的稳步放松带来贷款利率下滑利好刚性需求，但四季度天气转冷，上门量下滑严重，现阶段市场 需求对房价下滑的预期尚未得到改善， 即使 12 月份开发商为冲刺年终目标做出让利， 客户已对眼花缭乱的 价格折扣形成免疫力，在房价不再大幅上涨的预期下延期入市成为主流选择。接下来的 3 个月市场成交继 续下探是大概率事件，世联行预期市场最早在 2015 年 3 月份成交量回暖。 价格变化：刚需客群对价格敏感度高于改善客群，市场环境不乐观的情况下刚需客群观望情绪更浓，
因此河东区和经济开发区受影响最大，表现惨淡，2014 年 1-11 月临沂成交主力区域为兰山城区和北城新 区，占比超过 60%，全年成交均价 5164 元/㎡，增长 8.40%，尤其城市核心地段项目的入市对冲了临沂房 价的下滑。现阶段临沂市场供大于求的情况比较严重，房价上涨乏力，低价走量、回笼资金成为开发商的 主流选择。 数据来源：世联行数据平台 世联行市场部 2014-11-20 写在最后： 以上是我们根据市场数据和逻辑推导的结论，一些结论显得有些悲观，有时我会想我的结论正确吗？ 理论和实践会有多大的出入， 就像 10 年之前我们无法预知阿里巴巴会上市一样。 根据世联模型我们现阶段 的房地产服务仅仅是开发阶段的下半场而已，后面还有更精彩的投资阶段和金融证券阶段，何况市场是真 实存在的，没有消失，只是现阶段供需两方市场换位。 《失控》一书中提到“均衡状态不仅意味着死亡，它 本身就是死亡状态” ，所以矛盾才是事物发展的源泉和动力，因此后面的市场才更精彩，而我们非常幸运地 能够推动中国房地产的发展并将见证更精彩的下半场(此处为自己鼓掌)。古人云“巧者劳而智者忧，无能 者无所求” ，我们的结论仅供大家参考，在看清世界的荒谬后奋勇前进吧，冬天里的故事更精彩！
2014 年临沂房地产市场小结
1、土地市场表现：楼市不景气，土地市场冰冷。 面包卖不好， 面粉注定滞销， 楼市的不景气， 最直接的反应就是土地市场。 2014 年临沂土地市场冰冷， 从 3 月份持续到现在仍没有走出低迷的状态。 根据临沂世联行数据显示， 20141-11 月临沂市 （包括兰山区、 北城新区、河东区、经济开发区、罗庄区、高新区）土地成交 638.53 万平米，同比下滑 4.18%；1-11 月 临沂市土地成交均价为 109.78 万/亩，同比 2013 年全年上升 10.72%。今年以来，房地产销售市场持续低 迷，开发商库存高企资金压力大，多数开发商被套牢，无力拿地，在这种背景下，地价却保持较高的增长， 进一步下挫开发商拿地热情。
万平米 500 400 300 200 100 0
10 Q 1 10 Q 2 10 Q 3 10 Q 4 11 Q 1 11 Q 2 11 Q 3 11 Q 4 12 Q 1 12 Q 2 12 Q 3 12 Q 4 13 Q 1 13 Q 2 13 Q 3 13 Q 4 14 Q 1 14 Q 2 14 14 Q 10 3 -1 41 1
2010年-2014年11月份土地成交量季度变化
万元/亩 120 90 60 30 0
2011年-2014年前3季度临沂市土地成交均价
2011年
2012年
2013年
2014Q1-3
2、普通住宅数据表现：新增供应持续放量，总供应量保持较大幅度增长；成交量同比持续下滑，跌幅扩大， 未有回调迹象；市场环境差城市核心区域成为成交绝对主力，市场整体成交均价不降反升。 供应情况及增速：根据临沂世联行数据监测显示，2014 年 1-11 月临沂市区（包括兰山区、北城新区、 河东区、经济开发区、罗庄区）普通住宅累计供应 652.71 万平米，同比增长 22.24%，涨幅比 1-10 月份增 长 0.56 个百分点，同比收窄 21.67 个百分点。1-11 月临沂普通住宅累计新增供应 545.42 万平米，同比增 长 27.59%，涨幅与 1-10 月份基本持平，同比收窄 26.69 个百分点。11 月份新增供应放量明显，总供应量 增速稳定。
临沂普通住宅供应面积及增速
350 300 80% 250 200 150 100 20% 50 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409 0% 60%
供应面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
临沂普通住宅新增面积及增速
100%
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409 -100% -50% 50% 100%
新增面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
150%
40%
0%
数据来源：世联行数据平台 成交情况及增速：根据临沂世联行数据监测显示，2014 年 1-11 月临沂市区（包括兰山区、北城新区、 河东区、经济开发区、罗庄区）普通住宅累计成交 368.64 万平米，同比下滑 15.71%，跌幅比 1-10 月份扩 大 2.67 个百分点，同比涨幅收窄 72.87 个百分点。临沂普通住宅成交量已连续下跌 7 个月，10、11 月两 个月跌破 10%，现阶段市场环境下尚未出现止跌迹象。
临沂普通住宅销售面积及增速
成交面积（万平米） 累计同比（%，右轴）
60
200%
50 40
150% 100%
30 20
50% 0%
10 0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
-50% -100%
数据来源：世联行数据平台 价格指数变化： 2014 年 11 月临沂普通住宅成交均价为 5217 元/㎡， 同比增长 7.08%， 环比增长 1.20%。 11 月份临沂普通住宅成交主力区域为兰山区和北城新区，占比达到 60%，两区域房价较高，拉高市场整体 成交均价。
临沂普通住宅量价变化
60
成交面积（万平米） 成交均价（元/㎡）
5500
50
5000
40 4500 30 4000 20 3500
10
0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
3000
数据来源：世联行数据平台
存销比变化：2014 年 11 月末临沂普通住宅库存 284.68 万平米，库销比（月末库存量/近半年成交量 的月度平均值）达到 8.49，市场继续下探。各个区域市场表现不一，库存压力不均，具体来看，兰山城区 库销比为 9.33，北城新区库销比为 6.24，河东区库销比为 11.79，经济开发区库销比为 12.04，罗庄区库 销比为 6.77。11 月经济开发区新增供应放量，库存压力大，库销比上升明显，河东区持续恶化，库销比继 续攀升。
临沂普通住宅库存情况
300
可售面积（万平米） 去化时间（月，右轴）
12
250
10
200
8
150
6
100
4
50
2
0 1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
0
数据来源：世联行数据平台
3、相关数据表现：
临沂新出生人口走势：从 1978-2012 年临沂市人口走势图看出，1991 年（今年 23 岁）新出生人口最 多，接近 22.5 万人，1985-1991 年间（29-23 岁）临沂市新出生 115 万人口，此年龄段刚好为适婚年龄， 为刚需主力客群。1978-1984 年间（36-30 岁）临沂市新出生 92 万人口，此年龄段人群生活稳定，部分收 入较高的人群开始着手改善居住环境，为改善主力客群。值得注意的是从 1992 年开始临沂市新出生人口 出现锐减，每年保持在 10 万人左右，意味着未来几年需求的下滑，而此年龄段 16-22 岁的人群父母年龄 在 40-55 岁之间，即社会的主流财富人群，在 2010-2013 年临沂房地产火热的几年也是投资需求的主力人 群（为子女置业） ，即未来的部分需求已被提前透支。 因此，临沂市房地产市场刚性需求 2-3 年内将保持稳定，但未来将不得不面对刚需快速下滑的事实， 改善需求已经开始释放，但仍需市场引导，或将成为未来市场的主力客群。
1978-2012年临沂市新出生人口走势图
万人 20
10
改善主力
刚需主力
未来刚需主力
0
36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁 岁
出生人口 13 13 12 14 15 12 13 13 14 14 18 15 19 22 11 9 10 9 10 11 15 12 14 10 10 10 11 11 9 10 11 11 16 13 12
数据来源：临沂市统计年鉴 临沂市区潜在供应量：据临沂世联行不完全统计，目前在售住宅项目（约 180 个项目）潜在供应 13.6 万套、1463.96 万平米（统计口径为纯住宅，不包含车位、储藏室、车库等） ，2013-2014 年成交未开发土 地潜在住宅供应 889.21 万平米（统计口径为：住宅土地扣除商业用地*容积率） ，共计 2353.17 万潜在住宅 供应，若按 2013 年（489 万平米）的去化速度需要去化 4.8 年，若按 2010-2014 年普通住宅年度成交平 均值 326.29 万平米（其中 2014 年按成交 400 万计算） ，潜在货量需要去化 7.21 年。刚需人口下滑，库存 高企，临沂普通住宅市场供需矛盾逐步加剧，未来较长时间内市场疲弱的状态将持续。
2014年在售项目潜在普通住宅货量盘点（万平米）
306.34 , 21%
2013-2014成交未开发土地住宅潜在供应货量
222.76 , 25% 121.87 , 14%
224.25 , 15% 397.35 , 27%
156.91 , 18% 241.26 , 27%
154.05 , 11%
兰山城区 北城新区 河东区
381.97 , 26%
146.40 , 16%
经开区 罗庄区
兰山城区
北城新区
河东区
经开区
罗庄区
4、临沂房地产市场总结： 政策方面： （1）宏观调控方面，2014 年政府着手建立长效调控机制。全国省级不动产统一登记前期工 作全面铺开，2014 年建立统一登记的基础性制度；2016 年全面实施统一登记制度；2018 年前，不动产登 记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。2014 年上半年各地楼市表现低迷，部分城 市库存量高企，中央定调千方百计去库存，各地也根据自身特点分化调控，多种手段刺激市场需求，执行 三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，8 月份限购政策全面放宽，仅余一线城市全面坚守 限购。今年中央政府加快财税体制改革，其中房地产业“营改增”和房产税立法是财税体制改革的重点。
多管齐下加快保障房建设，完善民生保障屡有新方，国开行（国家开发银行住宅金融事业部）对棚改资金 支持力度的不断升级，意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级，已经上 升成为国家战略，资金则将主要通过政策性银行解决。 （2）金融政策。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产市场的变化与货币信贷规模休戚相关，且 市场反应也越来越敏感，今年春天大家还沉浸在去年的欢乐中时市场突然逆转即与信贷结构调整有关。 2013 年开始国家着手金融市场化改革，金融市场化改革、信贷结构调整直接影响了开发商的融资渠道，造 成今年开发商融资成本升高，优质开发商的融资难度远低于中小开发商，推进了行业的调整。今年货币政 策承担了更多的调控作用，货币信贷政策有助于区分居民的合理自住需求及投资投机需求，将承担调节需 求结构的重要作用。 （3）临沂市政策。今年临沂最亮瞎眼的政策是新制定的《临沂市区商品房预售资金监管办法》 ，于今 年 12 月 1 日起施行，根据《办法》规定，12 月起我市商品房进行预售时，购房市民支付的定金、首付款、 房价款(包括按揭贷款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部购房款项都将纳入监管。我市将按全程监 控、重点监管的原则，将商品房预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。其中，重点监管资金将根据 项目达到竣工综合验收交付条件所需的工程建设费用，结合房地产开发企业信用等级核定，按比例分批次 拨付。此政策的施行直接加剧了开发商回笼资金的难度，现在市场流行的分期首付对开发商而言也失去了 原本的魅力，此政策若严格执行将加快临沂房地产行业的调整。 营销推广：今年的房地产市场大环境不好，因此开发商通过各种渠道和活动来引流。营销推广方面， 常规的报纸、广播、短信等已经无法取得可观的效果，新媒体微信也取代了去年的微博。渠道方面，派单 成为各项目的标配，大兵团也有多个项目尝试，但是临沂毕竟是三线城市，大兵团作战的效果并没有非常 突出。渠道商今年成了抢手货，尤其新兴的房地产电商比如房多多，但房地产因其特有的属性，难以像普 通商品一样实现线上的交易覆盖，注定了很多房地产电商昙花一现的命运。全民营销、自由经纪人也在临 沂多个项目火了一把。营销活动争奇斗艳，今年临沂老百姓有福了，各路明星扎堆走穴，各个项目周周有 礼品、周周有活动，活动效果却每况愈下。总而言之供大于求的市场环境下，如何获得更多的市场流量成 为开发商最关心的问题。 开发商分化严重：2009 年以来临沂房地产市场经历了较快的发展，开发商如雨后春笋般涌现，由于政 府有关商品房信息的不足，造成开发商无法正确判断市场走势，盲目拿地。今年市场急转，资金链紧张， 开发商压力巨大，一些房地产开发非主业的中小开发商已在着急转让手中项目或寻找合作开发，不排除开 发商跑路的风险。市场环境不好的情况下，开发商的实力越来越受到关注，一线房企在临沂的表现并不尽 如人意，反而在临沂深耕多年已有市场口碑的开发商表现更突出，随着市场的调整，加剧了行业的分化， 行业集中度进一步提升。
棚改项目推进快：今年临沂城区旧改项目大量入市，推高了市场库存，加剧了市场竞争。同时旧改的 快速推进解决了城中村居民的置业问题，据不完全统计 2014 年市区涉及棚改 15188 户（2014 年，我市将 继续提升保障性安居工程建设管理水平，初步拟定建设经济适用住房 2000 套，新建公共租赁住房 5000 套， 城市棚户区改造 21000 户，规模继续位居全省前列） ，相当于临沂市半年的普通住宅成交量。今年入市的棚 改项目虽多位于城市核心地段，但因属于还迁社区，房源可选择性差，居住舒适度差，即使价格并不高于
周边其他项目，但市场可选择项目较多，并没有取得很好的业绩。 市场需求：从世联购房者信心指数变动图我们看到，2014 年 1 季度开始，市场需求对房价的预期区别 于 2013 年火热的市场来了个大逆转，对房价持平和小幅下降的预期迅速上升，二季度、三季度预期未来 半年房价下跌的预期占比超过了持平和上涨的预期，市场预期看跌房价市场压力大。从临沂市场来看，今 年投资需求明显下滑，刚需的观望最严重，改善需求更看中地段、品质、配套，今年改善需求的释放得到 进一步提升。
5、临沂各物业类型总结： 别墅物业：2014 年 1-11 月临沂别墅市场总供应 43.77 万平米，同比下降 9.87%；新增 8.90 万平米， 同比下降 63.19%；1-11 月别墅成交 12.31 万平米，同比下滑 8.84%；1-11 月别墅成交均价为 9624 元/㎡， 同比 2013 年下滑 14.43%；11 月底别墅库销比 21.84，下半年较上半年库销比得到改善。2014 年临沂别 墅物业开发增速放缓，新增供应集中在经济开发区和北城新区，新增供应下滑明显，市场以去库存为主。 临沂是商贸物流城市，中小型企业较多，财富人群较多，对高端物业的需求量较大，催生出大量别墅 项目，尤其在 2011-2012 年经历了快速的增长，两年新增 60 万平米，各区域均有大量的别墅项目入市， 但距离财富阶层较近的别墅项目较少，大量的郊区别墅项目成为市场鸡肋。高昂的总价使得市场需求迅速
萎缩，需求的释放远没有达到开发商的预期，库存量高企。而洋房、大平层的快速开发分流了大量的客户 群体。2013 年开始别墅市场的热度下降，2014 年市场趋于理性，全年供应、成交、价格均出现不同程度 下滑，从全年热销项目分析，兰山区和北城新区占据绝对资源优势和产品优势的项目去化较好，郊区项目 走低价路线挖掘需求。 写字楼物业：2014 年 1-11 月临沂市写字楼市场供应 30.70 万平米，同比增长 40.05%；1-11 月写字 楼新增供应 18.44 万平米，同比增长 24.97%；1-11 月写字楼成交 11.47 万平米，同比增长 23.76%，成交 率较 2013 年增长 3 个百分点；1-11 月写字楼成交均价为 6118 元/平米，同比下降 7.97%；库销比 19.23。 2014 年多个中高端写字楼项目入市，刺激市场需求，使得市场成交量小幅上涨。2014 年写字楼需求虽出 现增长，但市场供应量的增长远超出市场需求的增长，去化压力大、销售周期长的现状将持续。2014 年临 沂市市区（兰山区、北城新区、河东区、经开区、罗庄区）范围内均出现写字楼产品，同时各区域价格差 距仍在拉大。临沂近几年成交的土地均配有商服用地，写字楼潜在供应量大，其增速超过经济、人口以及 第三产业的增长，竞争压力大，在加强自身品质前提下，如何精准定位、加强运营抢夺市场优质客群成为 写字楼市场的新课题。 第三产业持续增长对写字楼市场发展意义非凡，城市第三产业极化能力越强，写字楼需求越旺盛，从 2009 年开始临沂第三产业占比提升迅速，2013 年临沂第三产业占比达 42.8%，对写字楼需求的带动作用 非常大。同时机场旅客吞吐量、良好的营商环境、高校及人才供给等影响写字楼投资价值的因素也在进一 步改善，但仍不具备吸引大型企业来临沂办公的优势，未来一段时间内将仍以本土企业需求为主。临沂作 为三线城市，产业以商贸物流为主，对写字楼有效需求不足，第二产业企业一般有自己的厂区与办公楼， 新成长起来的第三产业企业经济实力尚薄弱，对写字楼租金承受能力有限。尽管目前临沂城市的发展，对 写字楼物业的需求不断增加，但临沂近几年经历了比较大规模的写字楼开发，因此短期可能出现空置率上 升的问题。 公寓物业：2014 年 1-11 月公寓总供应量为 35.86 万平米，同比上涨 21.86%；1-11 月公寓新增供应 22.55 万平米，同比上涨 5.80%；1-11 月公寓成交量 14.08 万平米，同比下降 12.11%；2014 年 1-11 月公寓市 场成交均价为 5329 元/㎡，同比上涨 1.27%；库销比 14.69。公寓供应集中的兰山区、北城新区住宅价格 较高，带动公寓市场价格居高不下，公寓的整体价格在 2014 年保持相对较高水平，随着住宅市场小面积 产品的推出，公寓的价格优势被削弱，客户分流明显，库存压力巨大。 近几年临沂土地市场商业占比提升，公寓几乎成为各个项目的标配，同时也成为开发商的鸡肋产品， 是目前市场最难去化的产品，开发成本高、价格上涨乏力、同质化严重、高库存竞争压大等现状越来越严 重，已无法与前几年公寓的火热景象相比。公寓相对于其他物业类型具有面积小、总价低、置业门槛低的 优势，收入相对较高的中产阶级是公寓需求的主力，但公寓的使用需求远没有跟上，租金回报率低是影响 公寓销售的主要原因。目前主流的公寓使用需求为居住、办公、酒店，居住而言现阶段临沂经济发展水平 较低，长期租客市场有限，市场缺少专业的服务式公寓运营商，其居住舒适度差、性价比低；公寓承载了 一部分过渡阶段企业的办公需求，但公寓办公环境差是现阶段市场现状；公寓类酒店因其高房价的制约， 盈利能力相对差。因此未来相当长的一段时间内将存在公寓高空置率的现象。 商业物业：2014 年 1-11 月商业总供应量为 70.47 万平米，同比上涨 97.04%；1-11 月商业新增供应 40.07 万平米，同比增加 34.19 万平米；1-11 月商业成交 18.02 万平米，同比上涨 62.57%；2014 年 1-11 月商业市场成交均价为 13127 元/㎡，同比下降 12.32%；库销比 12.47。从临沂商业成交来看，城市核心 地段和品牌开发商开发的项目去化较好，开发商实力弱、运营能力不足的项目去化惨淡。目前市场上多个 城市综合体项目分割销售，现阶段中产阶级的快速增长，分割小铺具有独特的魅力，开发商达到了快速去 化的目的，但对于投资者而言蕴藏着极大的后期运营风险。 近几年临沂商服用地成交占比上升明显，商业综合体遍地开花，但当前临沂商业地产市场存量相对经 济发展而言存在过量的现象，导致商业地产的投资价值降低。临沂虽然商贸物流发达于周边城市，但零售
消费聚集度远低于本省济南、青岛等外向型城市，城市外向消费吸引力较低，商业零售仍以本市以及周边 县城居民为主。从城市人口的消费能力和人均可支配收入方面看，2013 年临沂全市城镇人均可支配收入为 27511 元，人均消费性支出为 14945 元，其中人均消费性支出出现增长明显放缓的趋势，也与房价快速上 涨，房贷压力大有关系，人均消费性支出的缓慢增长，无法支撑商业地产的快速开发。商业区别于普通住 宅，属投资类物业，商业物业能否为投资者带来长期收益与运营管理息息相关，而目前临沂市场专业的商 业运营商稀少，陆续营业的少数几个商业综合体运营状况惨淡，投资回报率低，远没有达到投资者的预期。 随着金融市场化的开放，投资渠道正逐步多元化，房地产不再是唯一的投资渠道，且电商的冲击导致实体 店营业额下滑成为社会的热点，商业的投资价值出现下降趋势。因此虽然临沂市人口规模可观，但城镇居 民消费能力弱，主力消费人群的数量偏低，消费对城市经济增长的贡献不足，加之近期市场量价表现不佳， 商业地产存量偏大，供地规模较大，商业投资价值下降，导致未来一段时期商业地产市场将面临较为严重 的竞争。 6、各区域表现： 兰山城区：兰山城区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 17556 套、210.44 万平米，同比增长 52.28%； 1-11 月份普通住宅成交 9033 套、106.59 万平米，同比下降 5.13%；1-11 月份兰山城区成交均价为 5883 元/平米，同比上升 11.87%，价格涨幅较大；11 月末兰山城区库存量为 8523 套、103.86 万㎡，库销比为 9.33，兰山城区库销比一路飙升，库存压力大。 今年兰山城区旧改推进加快，多个核心地段项目入市，供应量猛增，竞争加剧。而去年地价的快速上 涨催高了开发成本，价格的高筑造成区域成交率走低，库存压力高企。今年兰山城区因价格较高部分刚需 客群外溢到北城新区，棚改项目的低价入市冲击了其他商品房项目的正常销售，引发了价格战。全年来看 兰山城区改善需求明显上升，对房子附加值的要求也越来越高。作为城市的核心，旧改的推进改善了市场 对老城的预期，市场不景气的情况下，兰山城区核心地段的的优质项目保值价值凸显。 北城新区：北城新区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 12287 套、184.38 万平米，同比增长 3%； 1-11 月份普通住宅成交 9928 套、118.80 万平米，同比下降 19%；1-11 月份北城新区市场成交均价为 5665 元/ 平米，同比上升 6%，价格波动较小；11 月末北城新区库存量为 5239 套、65.58 万㎡，库销比为 6.24，全 市供销情况来看，北城新区为库存压力最低的区域。 北城新区作为临沂市政务新区是近几年房地产开发的热点区域，2008 年开始土地市场持续供应，带动 住宅供应一路高歌，2012 年开始进入快速开发阶段，供应量一直保持高位，市场竞争压力较大，在政务新 区教育配套强势拉动力的作用之下，市场需求不断涌入，库存压力最小。市场大环境不好，北城新区也出 现分化，新入市及拥有大量新品的项目去化较好，尤其低价入市的刚需项目，直接抢夺了其他区域的客户， 打破了原本的市场均衡。市场早期开发的中高端项目多数去化不理想，其配套、资源优势在城市不断升级 过程中被削弱，不上不下的价格在现阶段市场环境下稍显尴尬。北城新区二期土地的放量进一步加剧市场 竞争，产业配套的缺乏，无法满足区域人群的就业需求，区域房地产开发或将在不远的将来面临竞争力下 滑带来的需求萎缩的冲击。 河东区：河东区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 8393 套、96.20 万平米，同比增长 37.26%； 1-11 月份普通住宅成交 4534 套、51.36 万平米，同比下降 17.24%；1-11 月份河东区市场成交均价为 4578 元/ 平米，同比上升 5.68%，价格波动较小；11 月末河东区库存量为 3859 套、44.84 万㎡，库销比为 11.79， 全市供销情况来看，河东区为库存压力较高的区域。 一直以来因价格洼地受到刚需的青睐，但近两年在区域内有效供应不足、市场大环境较好的情况下价 格涨幅较大，造成价格优势被明显削弱。而区域缺乏强有力的产业拉动和完善的配套优势，同时开发商意 识不强、实力有限无力改善区域竞争短板。同时经济开发区经过几年的发展区域吸引力大涨取代河东成为 刚需价格洼地，北城新区的快速开发催生出大量的刚需项目，区域优势和价格优势对刚需的吸引力快速释 放。在市场择优选择机制下，刚性需求避免进入，改善需求加速逃离，河东区逐渐被市场所抛弃。而区域 前期大量的土地出让造成现阶段供应量猛增，库存压力持续增加，叠加市场需求的萎缩，现阶段市场整体
库存高企的情况下，河东区进入发展瓶颈。 经济开发区：经济开发区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 6725 套、73.08 万平米，同比增长 3.90%； 1-11 月份普通住宅成交 3238 套、36.40 万平米，同比下降 33.10%；1-11 月份经济开发区市场成交均价为 3832 元/平米，同比上升 4.99%，价格波动较小；11 月末经济开发区库存量为 3487 套、36.68 万㎡，库 销比为 12.04，全市供销情况来看，经济开发区区为库存压力最高的区域。 作为城市新区，空间结构和功能定位合理，但毕竟是新区尚不完善，区域产业产能尚低，2014 年全国 经济下行，产能过剩现象凸显，全年经济开发区企业表现低迷，本就收入不高的工薪阶层遭遇了降薪裁员， 购买力严重不足， 刚需决定市场下行时观望情绪更甚。 2010 年人口普查数据显示经济开发区常住人口 15.16 万人，而区域房地产开发面积处于快速上升的阶段，人口密度偏低的情况下，区域内竞争压力倍增。2012 年下半年开始到 2013 年全年，经济开发区的市场需求经历了快速释放，有效的市场需求被透支，造成今 年成交量增速大幅下滑，库销比快速上升。而 2013 年区域内成交多宗中低价位、中小套型普通商品住房 用地，未来竞争压力不减，区域房价上涨乏力。从库销比以及潜在供应量看，经济开发区是目前临沂五区 开发风险最高的区域，短时间内无法改变市场疲软的现状。 罗庄区：罗庄区 2014 年 1-11 月份普通住宅供应 7966 套、89.24 万平米，同比增长 12.80%； 1-11 月份普通住宅成交 4865 套、55.53 万平米，同比下降 19%；1-11 月份罗庄区市场成交均价为 4132 元/平 米，同比下降 10.08%，价格波动较大；11 月末罗庄区库存量为 3101 套、33.72 万㎡，库销比为 6.77，全 市供销情况来看，北城新区为库存压力较低的区域。 罗庄区库销比压力仅次于北城新区，库存压力相对较小，纵观罗庄近几年房地产开发，开发速度比较 温和，增速保持在 20%左右，没有出现其他区域的激进式开发，因此在市场大环境不好的情况下遭受的冲 击力最小。罗庄区生产总值远高于河东区和经开区，且第二产业占比最大，拥有强有力的产业支撑，对周 边县城吸附力强，区域配套相对完善，而房价处于城市较低水平，区域刚需置业外溢较少，区域市场供需 稳定。同时罗庄区今年教育、生活、娱乐、交通等配套跟进较快，加强了区域内客户置业信心。相对于其 他区域，罗庄区房屋质量、社区品质、物业管理等水平较高，高性价比决定区域客户黏性大，老带新置业 比例高。但受市场大环境影响，下半年市场表现不乐观，开发商为走量，企业团购、老带新、特价房等力 度加大，下半年区域房价出现小幅下滑，现阶段市场供需结构颠倒，短时间内罗庄区房价上涨乏力。 7、普通住宅四季度预判： 市场供应：从逻辑上来看，市场供应量短时间内无法做有效调整，由于前期土地大量供应，尤其 2013 年土地放量，未来 2-3 年内临沂市场供应量仍将保持较高的水平。但经过近一年的市场盘整，中小开发商 面临很大的资金压力，加之临沂政府着手资金监管，加快了行业调整的速度，资金链的紧张将影响土地开 发的速度，市场供应增速下滑是大概率事件，但整体基数短时间内仍将保持高位。而二手房方面，随着制 度的健全，二手房的流通性或将加快，是时二手房的大量入市也将对一手房造成一定的冲击。市场供大于 求的局面短时内难以缓解。 市场需求：临沂市人口结构中，23-29 岁年龄段的人口占比重较大，为刚需主力客群，未来 2-3 年内 不会出现大面积锐减，但不得不面对 22 岁以后人口锐减的现实。限购、限贷的放开，以及二手房政策的预 期，都直接带来改善需求的利好，在经济形势良好，带来收入持续增长的前提下，将加快改善需求的释放， 或将对冲刚需萎缩的影响。目前房地产市场供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段，现阶段的 市场调整影响了真实需求的落地时间，政策利好及房价回调的刺激下，世联行预计临沂市场 2015 年 3 月 份将会有一波市场需求的释放，但 2015 年上半年仍不乐观，下半年或将好于上半年。 市场成交： 2014 年临沂普通住宅成交量同比下滑已成现实。 限购、 限贷的放松将带来改善性需求回暖， 货币政策的稳步放松带来贷款利率下滑利好刚性需求，但四季度天气转冷，上门量下滑严重，现阶段市场 需求对房价下滑的预期尚未得到改善， 即使 12 月份开发商为冲刺年终目标做出让利， 客户已对眼花缭乱的 价格折扣形成免疫力，在房价不再大幅上涨的预期下延期入市成为主流选择。接下来的 3 个月市场成交继 续下探是大概率事件，世联行预期市场最早在 2015 年 3 月份成交量回暖。 价格变化：刚需客群对价格敏感度高于改善客群，市场环境不乐观的情况下刚需客群观望情绪更浓，
因此河东区和经济开发区受影响最大，表现惨淡，2014 年 1-11 月临沂成交主力区域为兰山城区和北城新 区，占比超过 60%，全年成交均价 5164 元/㎡，增长 8.40%，尤其城市核心地段项目的入市对冲了临沂房 价的下滑。现阶段临沂市场供大于求的情况比较严重，房价上涨乏力，低价走量、回笼资金成为开发商的 主流选择。 数据来源：世联行数据平台 世联行市场部 2014-11-20 写在最后： 以上是我们根据市场数据和逻辑推导的结论，一些结论显得有些悲观，有时我会想我的结论正确吗？ 理论和实践会有多大的出入， 就像 10 年之前我们无法预知阿里巴巴会上市一样。 根据世联模型我们现阶段 的房地产服务仅仅是开发阶段的下半场而已，后面还有更精彩的投资阶段和金融证券阶段，何况市场是真 实存在的，没有消失，只是现阶段供需两方市场换位。 《失控》一书中提到“均衡状态不仅意味着死亡，它 本身就是死亡状态” ，所以矛盾才是事物发展的源泉和动力，因此后面的市场才更精彩，而我们非常幸运地 能够推动中国房地产的发展并将见证更精彩的下半场(此处为自己鼓掌)。古人云“巧者劳而智者忧，无能 者无所求” ，我们的结论仅供大家参考，在看清世界的荒谬后奋勇前进吧，冬天里的故事更精彩！