《房地产经济学》 课程论文 题目：2013 杭州房地产价格走势学生姓名 学 号鲍国敬 [1**********]0 黄卫华 工商管理学院 工程管理 10 工程指导教师 二级学院 专业名称 班 级2013 年 1 月 1 日2013 年杭州房地产价格走势分析摘要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，虽有小幅度 回落，但回升势头强劲。杭州政府出台了对房地产限购限贷的调控政策，给房地 产行业带来了很严峻的考验， 随后地方细则的跟进，都给房地产的交易产生了很 大的影响，在今年十八大的成功召开，关于十八大精神的具体落实，对杭州房价 的影响也也是不容忽视的，本文是对杭州 2013 年的房价进行客观的分析预测。关键词：房价；平稳上升；政府调控一、引言中国房地产市场时间虽然不长，但自诞生开始，就成为中国经济社会中最令 人瞩目的角色之一。 在过去的 20 多年特别是自 1998 年的住房市场化改革以来的 10 多年中，具体到每个人的得失或许有千差万别，但必须承认，房地产市场为 中国经济社会发展确实做出了重要贡献。 高速增长的房地产开发投资不但直接拉 动经济增长，还间接带动钢铁，水泥，家具，家电，建材等数十个行业快速发展。 更重要的是，国民的居住和生活环境得到了大幅度的改善。然而，随着中国房地 产市场发展的逐步深入，当城镇居民人均住房建筑面积已经达到 26 平方米，当 居民住房自有率已经达到 80%，特别是当部分城市房价飞涨，高房价成为多数居 民难以承受之重的时候，社会各界对房地产的认识也在悄然发生改变。 近几年，杭州的房价一涨再涨，有些工薪阶层的人说“在杭州买一个厕所都 很难” ，这足以证明杭州的房价之高，而西湖边的景观房更是比普通住宅高出几 倍，那么 2013 年的杭州房价又何去何从呢？二、影响房地产价格的因素（一）城市化进程——社会因素加快城市化进程是我国进入 21 世纪后的重要任务之一， 2000 年的时候我 在 国已经进入城市化的加速时期了， 而最近几年沿海城市的城市化更是逐年大幅度 提高，而杭州也是一样，虽然城市化指标进入国内较领先的位置，但是与北京、 上海等一线城市相比仍然有很大的差距，所以增长的空间依然是巨大的。（二）供求状况——经济因素11、从需求看随着杭州城市化进程的加速，杭州城市居民也在逐年增加，杭州的外来人口 数量也是呈上升趋势， 因此新增的住房需求也越来越大，而改善居住水平的需求 也随着经济的发展，人们生活水平的提高而年年增加。 在 1998 年住房制度改革以后，一部分购买力得到释放，人们在观念上接受 了自住购房解决居住问题的住房消费新模式， 而另一方面住房抵押贷款制度的迅 速发展， 大大地增加了居民的购买能力，使得许多的潜在需求有机会转化为现实 需求。城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。2、从供给看房产市场是一个相对充分竞争的市场，其供给量的限制条件不在于房产市 场，而在于土地供应量。据研究显示，2010 年杭州主城区共出让土地 64 宗，出 让总面积 217.33 万平方米， 约合 3259.96 亩， 土地出让总金额 493.42 亿元； 2009 年主城共出让 116 宗土地，出让面积约合 5365.7 亩，土地出让总收入 784.42 亿元， 与其相比， 2010 年地土地出让宗数下降了 45%， 出让总面积下滑了近 40%， 出让总金额下降了 37%，由此可以看出土地供应是有限的。 截至 2012 年 7 月 10 日，杭州主城区商品房成交量为 23783 套。2008 年以 来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008 年 18095 套、2009 年 54403 套、2010 年 25415 套、2011 年 12815 套。如果取 2008~2011 年商品住宅成交套 数平均值 27682 套，按照主城区每年新增商品住宅 3.8 万~4.9 万套计算，每年 的商品住宅供需相对持平， 甚至会出现供远大于求的情况。 纵观下半年杭州楼市， 下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅 6 月主城区就有 27 个楼盘领出预售证， 共申领了 6716 套房源。据不完全统计，截至 2013 年底，主城区新增商品住宅供 应量约 6 万余套， 加之目前 2.3 万余套的库存，主城区有近 9 万套住宅房源可售 （库存加新增供应） 。如果依照今年上半年主城区住宅成交量 17243 套的平均值 2873 套/月计算，9 万套的库存房源，需要近 30 个月才能完全消化。在巨大的市 场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构性调整，房价 可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。（三）土地制度及政策——政治因素土地的供应受到国家法规制度的限制，土地的一级市场是由政府所垄断的， 对于很多的地方政府而言， 不可能大量和无限制增加土地供给， 从而会影响地价； 土地的出让方式和出让期限也会影响到地价。政府采取的措施如高价格政策（对 房地产价格放任不管或采取某种措施抬高价格）抑或是低价政策（采取措施抑制 房价上涨） 。2通过对影响杭州房价的因素分析，我们了解了杭州近几年房价上涨的原因， 同时我们也根据这些因素，来预测一下杭州未来的房地产走势。三、杭州房地产价格形成历史与房价预测（一）浙江现象1980 年开始，浙江省部分市，县率先试行公有住房出售的改革，1992 年房 地产开发市场化步伐大大加快，1998-2004 年浙江省房地产产业出现持续，快速 发展，全省房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称之为房地产的”浙江 现象”2008 年以来，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，我国房地产 市场出现持续低迷的局面。浙江省房地产市场也已步入调整期，成交量减少，但 一些品牌企业的楼盘依然热销， 全省房地产市场相对比较平稳，浙江省房地产市 场前景总体看好。我认为出现“浙江现象”的原因有以下几点：1 改革推动它的发展动力首先来自全省住房制度改革进展顺利， 其次浙江省城镇国有土地使用权的改革先行一步，比较规范。不论是住房制度改革 还是土地制度改革，浙江省坚持大胆探索，令行禁止，有效的保证了浙江省房地 产业的健康持续的发展2需求拉动改革开放以来，浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高，为住宅和房地产业快速发展奠定了基础城镇居民可支配收入连续 8 年， 农民人均纯收入连续 24 年列居全国各省区第一位。率先制定城市化发展纲要， 合理调整行政区划，大力整治环境，引导产业和人口集聚。这些都促进了浙江省 的房地产市场购销两旺。3政府带动房地产业是一个新型的行业，也是国民经济的支柱产业， 政府对市场的引导和带动是十分重要的。浙江省各级政府在对房地产市场的 政策取向上，立足于行业平稳健康发展。4企业主动企业是房地产开发的主体， 浙江省房地产经济以民营经济成分为主，国有企业改制进展顺利，灵活地运行机制，提高了作为开发主体的 企业主动性。 浙江省房地产企业坚持走房地产品牌创新之路，涌现出一批强优房 地产品牌企业5行业助动行业协会是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分，它在沟通政府和企业中发挥了桥梁作用。长期以来，浙江省房协认真履行行业协 会“自律，代表，服务，协调”的基本职能，充分发挥协调市场主体利益，规范 市场经济秩序，促进政府职能转变的作用。 借着改革开放的强劲东风， 凭着支撑浙江房产的内在动力，一些已形成良好 品牌的浙江开发商正在向省外开拓市场，是浙商品牌得以扩张和延伸，使房地产3的“浙江现象”在全国开花结果。（二）中国房地产的回顾和评述自 1998 年以来，我国房地产市场先后经历了市场起步期的政策扶持（1998 年至 2003 年） ，投资过热期的政策紧缩（2003 年年中至 2008 年年底） ，金融危 机影响时期的政策支持（2008 年年底至 2009 年年中）以及房地产“新政” （2009 年年中至今）四个调控阶段。1 房地产业起步期的扶持政策（1998 年至 2003 年年中）1998 年以来，我国房地产市场基本仍处于快速发展阶段的起步期。伴随着 城市化进展的不断推进， 住房制度改革的不断深化，居民的消费观念发生了根本 性的转变，全国范围内商品房投资与销售开始出现持续增长。1998-2003 年我国 房地产业投资与销售增速均在 20%以上。2002 年房地产投资占总投资的比重为 17.9%，住宅占房地产投资的 67.1%，办公楼占 4.9%，商业用房占 12%，其他投 资占 16%。由此可见，国家推出的房地产金融扶持政策对房地产市场的发展效果 已经显现。 随着主要城市商品房销售形势良好， 房屋平均销售价格也随着销售量的 增长而不断上升，房地产的销售额持续增长。1997 年商品房的销售面积和销售 额分别是 14557 万平方米和 2987.9 亿元，到 2002 年分别为 26808 万平方米和 6032.3 亿元，比上年同期分别增长 19.6%和 24.04%。随着商品房销售的持续升 温， 商品房价格也不断上升， 全国商品房每平方米价格由 1998 年的 2002 元升到 2001 年的 2226 元;1998 年个人购买商品住宅 7013 万平方米， 占商品住宅销售面 积的 74%，到 2001 年 10 月，个人购买住宅 8609 万平方米，占 93%，个人已成为 商品住宅的消费主体。42003 年杭州房屋建筑面积及造价2 房地产投资过热期的紧缩政策(2003 年年中至 2008 年年底)进入 21 世纪以来，国家房地产金融扶持政策的影响日益明显，房地产市场 在取得长足发展的同时， 部分地区房价出现大幅度上涨，进而引起了人民群众的 购房恐慌。为了抑制房价过快上涨的势头，保持国民经济平稳，健康发展，国家 有关部门纷纷出台调控政策。 金融紧缩政策作为核心调控政策，对抑制房地产投 资过热起到了一定效果。 2003 年为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健 康发展， 中国人民银行发布了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 （即 121 号文件） ，变化主要有 3 个:一是提高了开发企业入市门槛，对开发商的实力 和资信提出了更高的要求。开发商的自有资金不能低于总投资额的 30%;要控制 建筑施工企业贷款的用途，防止其给开发企业垫资。二是提高了高档房，别墅， 商用房和买多套住房的购房成本， 这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率 执行， 同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。三是支持向中低住宅开 发项目提供贷款。2004 年中国人民银行提高金融机构存款准备金率，并发布了 《商业银行房地产贷款风险管路指引》 。 2005 年中国人民银行发布了《调整商业银行住房信贷和下调金融机构超额准 备金率的通知》 ，要求各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款 利率水平，试行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.95倍。对房地产价格上升过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。超额准备金存款利率年利率由 1.62%下调到 0.99%，法定准备金 存款利率维持 1.89%不变。2006 年中央政府出台了“国六条” ，拉开了新一轮房 地产调控的序幕。同时，中国人民银行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭 贷款首付比例。2007 年下发了《关于加强商业房地产信贷管理的通知》 ，对已利 用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，首付比例不低于 40%，贷款利率 不低于同期同档次基准利率的 1.1 倍，降低投资购房需求，其后先后发布了《廉 租房保障办法》和《经济适用房管理办法》 。 从商品房销售来看，随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，2004 年为 10375.7 亿元， 同比增长 30.4%。 2005 年为 18080.3 亿元， 同比增长 74.3%。 从商品房消费结构来看， 个人消费依然是市场需求的主体，个人购房占销售总额 比重持续增加。虽然从 2003 年开始政府就加大了房地产市场的宏观调控力度， 但抑制房价上涨的效果却并不明显。2004 年，全国 35 个大中城市房屋销售价格 同比增长 10.8%，土地交易价格上涨 10%，房屋租赁价格上涨 2%。其后每年的两 种商品房的平均销售价格都保持了两位数的增长速度。图为杭州 06 到 08 年成交量走势63金融危机影响时期的政策扶持（2008 年年底至 2010 年年初）2008 年全球金融危机爆发，在外部金融危机冲击和内部连续宏观调控的双重压力下，我国经济增速下降，房地产投资低迷，房价开始松动。面对危机，国 家宏观调控政策迅速转向，调控重点从稳定房价转移到保持经济增长。从 2008 年 9 月开始， 国家再次明确了房地产的支柱产业地位，并开始推出一系列促进房 地产市场繁荣发展的政策。 自 2008 年 9 月份起，中国人民银行连续下调存贷款利率，紧缩性政策开始 放松。12 月，国家级的救市政策相继出台，房地产正是进入救市年，国务院办 公厅出台《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 ，被誉为“国办金融 30 条” 有关房地产的主要内容包括落实和出台有关信贷政策措施， 支持居民首次购买普 通自主房和改善型普通自住房。2009 年国务院发布《关于调整固定资产投资项 目资本金比例的通知》 ，规定保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为 30%。 这是自 2004 年以来执行 35%自有资金贷款比例后的首次下调， 已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平， 从而预示着紧缩了数年的房地产来发信贷政策 开始松绑。 月 3 日发布了 6 《2009-2011 年廉租房保障规划》 从 2009 年起到 2011 。 年， 我国将用 3 年的时间， 基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住 房问题。 房地产市场需求在政策刺激下迅速放大。2008 年全国商品房销售面积和销 售额分别为 62088 万平方米，24071 亿元，同比下降 19.7%，19.5%。其中，住宅 销售面积 55886 万平方米， 销售额 20424 亿元， 同比降幅分别达到 20.3%和 20.1% 但是，伴随着 2008 年年底政府出台了一系列房地产购买优惠政策，市场需 求开始恢复，到 2009 年出现逐月爆发式增长。值得注意的是，销售额与销售面 积增长趋势一致， 但前者增幅明显大于后者，由此说明这段时间商品房价格出现 了大幅度上涨。72009 年杭州房屋建筑面积及造价4房地产市场调控新政（2010 年年初至今）2009 年年中以后，中国房地产业基本已走出金融危机的阴影，房地产投资快速增长，商品房价格也迅速上涨。为了抑制房价过快上涨和市场投机行为，政 府着手对房地产市场进行调控，房地产金融政策也再次收紧。以 2010 年 4 月 17 日“国十条”发布为标志，房地产市场进入新一轮调控期，其被称为近 10 年来 措施最全，力度最大，控制最严的一次调控。 2010 年 1 月 10 日，国土资源部出台“国十一条” ，严格二套房贷款管理， 对二套房不再区分改善型和改善型，一概执行 40%首付。随后又出台《关于加强 房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ，内容包括了“开发商竞买保证金最少 两成”“1 月内付清低价 50%”等 19 条土地调控政策。4 月 17 日，国务院发布 ， 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （简称“国十条” ）要求对贷款购 买第二套房的家庭， 贷款首付款不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例 不得低于 30%。2011 年国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调 控工作的有关问题的通知》 （简称“新国八条”，决定：进一步落实地方政府责 ） 任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；严 格住房用地供应管理；合理引导住房需求；坚持和强化舆论引导。1 月 28 日，8上海和重庆开始试点实施房产税。 在这期间房地产需求平稳回落，2010 年，全国商品房销售面积为 104349 万 平方米，同比增长 10.1%，商品房销售额为 52478 亿元，同比增长 18.3%其中， 住宅类商品房销售面积和销售额分别为 93051 万平方米和 43953 亿元， 同比增速 分别为 8%和 14.4%；房地产市场价格仍保持高位运行。2009 年年末，全国商品 房销售均价为 4642 元/平方米，同比上涨 20%，到 2010 年，全国商品房销售均 价 5029 元/平方米，同比涨幅回落至 8%图 1 杭州市房地产房价涨跌调查图四结束语综合上述分析，我们预测出 2013 年杭州房地产价格未来的走势——杭州房 价将会小幅上升，总体是稳定的趋势。全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并 随着通胀加剧不断攀升。为什么会继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利 率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股? 股价从 6000 点降至 3000 点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市 上海 2009 年住宅指数和十年前相比甚至是 4 倍的关系。2010 年新增投资和贷款 部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了 1 月 18 日国家统计局总 经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但9汽车、 房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和 迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市 场的繁荣也是靠贷款支撑着， 泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投 入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。总的来说，在政策 没有大的调整情况下，2013 年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势，基本不 会下跌。10参考文献[1] 2010-2011 年杭州房地产市场年度报告 [2] 房地产市场调控政策分析 [3] 房地产蓝皮书 中国杭州 中国杭州 2011-05-18 张云等著 中国金融出版社 都市快报 2011-05-06 2011-04[4]中国房地产发展与金融调控论11
《房地产经济学》 课程论文 题目：2013 杭州房地产价格走势学生姓名 学 号鲍国敬 [1**********]0 黄卫华 工商管理学院 工程管理 10 工程指导教师 二级学院 专业名称 班 级2013 年 1 月 1 日2013 年杭州房地产价格走势分析摘要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，虽有小幅度 回落，但回升势头强劲。杭州政府出台了对房地产限购限贷的调控政策，给房地 产行业带来了很严峻的考验， 随后地方细则的跟进，都给房地产的交易产生了很 大的影响，在今年十八大的成功召开，关于十八大精神的具体落实，对杭州房价 的影响也也是不容忽视的，本文是对杭州 2013 年的房价进行客观的分析预测。关键词：房价；平稳上升；政府调控一、引言中国房地产市场时间虽然不长，但自诞生开始，就成为中国经济社会中最令 人瞩目的角色之一。 在过去的 20 多年特别是自 1998 年的住房市场化改革以来的 10 多年中，具体到每个人的得失或许有千差万别，但必须承认，房地产市场为 中国经济社会发展确实做出了重要贡献。 高速增长的房地产开发投资不但直接拉 动经济增长，还间接带动钢铁，水泥，家具，家电，建材等数十个行业快速发展。 更重要的是，国民的居住和生活环境得到了大幅度的改善。然而，随着中国房地 产市场发展的逐步深入，当城镇居民人均住房建筑面积已经达到 26 平方米，当 居民住房自有率已经达到 80%，特别是当部分城市房价飞涨，高房价成为多数居 民难以承受之重的时候，社会各界对房地产的认识也在悄然发生改变。 近几年，杭州的房价一涨再涨，有些工薪阶层的人说“在杭州买一个厕所都 很难” ，这足以证明杭州的房价之高，而西湖边的景观房更是比普通住宅高出几 倍，那么 2013 年的杭州房价又何去何从呢？二、影响房地产价格的因素（一）城市化进程——社会因素加快城市化进程是我国进入 21 世纪后的重要任务之一， 2000 年的时候我 在 国已经进入城市化的加速时期了， 而最近几年沿海城市的城市化更是逐年大幅度 提高，而杭州也是一样，虽然城市化指标进入国内较领先的位置，但是与北京、 上海等一线城市相比仍然有很大的差距，所以增长的空间依然是巨大的。（二）供求状况——经济因素11、从需求看随着杭州城市化进程的加速，杭州城市居民也在逐年增加，杭州的外来人口 数量也是呈上升趋势， 因此新增的住房需求也越来越大，而改善居住水平的需求 也随着经济的发展，人们生活水平的提高而年年增加。 在 1998 年住房制度改革以后，一部分购买力得到释放，人们在观念上接受 了自住购房解决居住问题的住房消费新模式， 而另一方面住房抵押贷款制度的迅 速发展， 大大地增加了居民的购买能力，使得许多的潜在需求有机会转化为现实 需求。城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。2、从供给看房产市场是一个相对充分竞争的市场，其供给量的限制条件不在于房产市 场，而在于土地供应量。据研究显示，2010 年杭州主城区共出让土地 64 宗，出 让总面积 217.33 万平方米， 约合 3259.96 亩， 土地出让总金额 493.42 亿元； 2009 年主城共出让 116 宗土地，出让面积约合 5365.7 亩，土地出让总收入 784.42 亿元， 与其相比， 2010 年地土地出让宗数下降了 45%， 出让总面积下滑了近 40%， 出让总金额下降了 37%，由此可以看出土地供应是有限的。 截至 2012 年 7 月 10 日，杭州主城区商品房成交量为 23783 套。2008 年以 来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008 年 18095 套、2009 年 54403 套、2010 年 25415 套、2011 年 12815 套。如果取 2008~2011 年商品住宅成交套 数平均值 27682 套，按照主城区每年新增商品住宅 3.8 万~4.9 万套计算，每年 的商品住宅供需相对持平， 甚至会出现供远大于求的情况。 纵观下半年杭州楼市， 下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅 6 月主城区就有 27 个楼盘领出预售证， 共申领了 6716 套房源。据不完全统计，截至 2013 年底，主城区新增商品住宅供 应量约 6 万余套， 加之目前 2.3 万余套的库存，主城区有近 9 万套住宅房源可售 （库存加新增供应） 。如果依照今年上半年主城区住宅成交量 17243 套的平均值 2873 套/月计算，9 万套的库存房源，需要近 30 个月才能完全消化。在巨大的市 场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构性调整，房价 可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。（三）土地制度及政策——政治因素土地的供应受到国家法规制度的限制，土地的一级市场是由政府所垄断的， 对于很多的地方政府而言， 不可能大量和无限制增加土地供给， 从而会影响地价； 土地的出让方式和出让期限也会影响到地价。政府采取的措施如高价格政策（对 房地产价格放任不管或采取某种措施抬高价格）抑或是低价政策（采取措施抑制 房价上涨） 。2通过对影响杭州房价的因素分析，我们了解了杭州近几年房价上涨的原因， 同时我们也根据这些因素，来预测一下杭州未来的房地产走势。三、杭州房地产价格形成历史与房价预测（一）浙江现象1980 年开始，浙江省部分市，县率先试行公有住房出售的改革，1992 年房 地产开发市场化步伐大大加快，1998-2004 年浙江省房地产产业出现持续，快速 发展，全省房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称之为房地产的”浙江 现象”2008 年以来，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，我国房地产 市场出现持续低迷的局面。浙江省房地产市场也已步入调整期，成交量减少，但 一些品牌企业的楼盘依然热销， 全省房地产市场相对比较平稳，浙江省房地产市 场前景总体看好。我认为出现“浙江现象”的原因有以下几点：1 改革推动它的发展动力首先来自全省住房制度改革进展顺利， 其次浙江省城镇国有土地使用权的改革先行一步，比较规范。不论是住房制度改革 还是土地制度改革，浙江省坚持大胆探索，令行禁止，有效的保证了浙江省房地 产业的健康持续的发展2需求拉动改革开放以来，浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高，为住宅和房地产业快速发展奠定了基础城镇居民可支配收入连续 8 年， 农民人均纯收入连续 24 年列居全国各省区第一位。率先制定城市化发展纲要， 合理调整行政区划，大力整治环境，引导产业和人口集聚。这些都促进了浙江省 的房地产市场购销两旺。3政府带动房地产业是一个新型的行业，也是国民经济的支柱产业， 政府对市场的引导和带动是十分重要的。浙江省各级政府在对房地产市场的 政策取向上，立足于行业平稳健康发展。4企业主动企业是房地产开发的主体， 浙江省房地产经济以民营经济成分为主，国有企业改制进展顺利，灵活地运行机制，提高了作为开发主体的 企业主动性。 浙江省房地产企业坚持走房地产品牌创新之路，涌现出一批强优房 地产品牌企业5行业助动行业协会是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分，它在沟通政府和企业中发挥了桥梁作用。长期以来，浙江省房协认真履行行业协 会“自律，代表，服务，协调”的基本职能，充分发挥协调市场主体利益，规范 市场经济秩序，促进政府职能转变的作用。 借着改革开放的强劲东风， 凭着支撑浙江房产的内在动力，一些已形成良好 品牌的浙江开发商正在向省外开拓市场，是浙商品牌得以扩张和延伸，使房地产3的“浙江现象”在全国开花结果。（二）中国房地产的回顾和评述自 1998 年以来，我国房地产市场先后经历了市场起步期的政策扶持（1998 年至 2003 年） ，投资过热期的政策紧缩（2003 年年中至 2008 年年底） ，金融危 机影响时期的政策支持（2008 年年底至 2009 年年中）以及房地产“新政” （2009 年年中至今）四个调控阶段。1 房地产业起步期的扶持政策（1998 年至 2003 年年中）1998 年以来，我国房地产市场基本仍处于快速发展阶段的起步期。伴随着 城市化进展的不断推进， 住房制度改革的不断深化，居民的消费观念发生了根本 性的转变，全国范围内商品房投资与销售开始出现持续增长。1998-2003 年我国 房地产业投资与销售增速均在 20%以上。2002 年房地产投资占总投资的比重为 17.9%，住宅占房地产投资的 67.1%，办公楼占 4.9%，商业用房占 12%，其他投 资占 16%。由此可见，国家推出的房地产金融扶持政策对房地产市场的发展效果 已经显现。 随着主要城市商品房销售形势良好， 房屋平均销售价格也随着销售量的 增长而不断上升，房地产的销售额持续增长。1997 年商品房的销售面积和销售 额分别是 14557 万平方米和 2987.9 亿元，到 2002 年分别为 26808 万平方米和 6032.3 亿元，比上年同期分别增长 19.6%和 24.04%。随着商品房销售的持续升 温， 商品房价格也不断上升， 全国商品房每平方米价格由 1998 年的 2002 元升到 2001 年的 2226 元;1998 年个人购买商品住宅 7013 万平方米， 占商品住宅销售面 积的 74%，到 2001 年 10 月，个人购买住宅 8609 万平方米，占 93%，个人已成为 商品住宅的消费主体。42003 年杭州房屋建筑面积及造价2 房地产投资过热期的紧缩政策(2003 年年中至 2008 年年底)进入 21 世纪以来，国家房地产金融扶持政策的影响日益明显，房地产市场 在取得长足发展的同时， 部分地区房价出现大幅度上涨，进而引起了人民群众的 购房恐慌。为了抑制房价过快上涨的势头，保持国民经济平稳，健康发展，国家 有关部门纷纷出台调控政策。 金融紧缩政策作为核心调控政策，对抑制房地产投 资过热起到了一定效果。 2003 年为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健 康发展， 中国人民银行发布了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 （即 121 号文件） ，变化主要有 3 个:一是提高了开发企业入市门槛，对开发商的实力 和资信提出了更高的要求。开发商的自有资金不能低于总投资额的 30%;要控制 建筑施工企业贷款的用途，防止其给开发企业垫资。二是提高了高档房，别墅， 商用房和买多套住房的购房成本， 这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率 执行， 同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。三是支持向中低住宅开 发项目提供贷款。2004 年中国人民银行提高金融机构存款准备金率，并发布了 《商业银行房地产贷款风险管路指引》 。 2005 年中国人民银行发布了《调整商业银行住房信贷和下调金融机构超额准 备金率的通知》 ，要求各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款 利率水平，试行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.95倍。对房地产价格上升过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。超额准备金存款利率年利率由 1.62%下调到 0.99%，法定准备金 存款利率维持 1.89%不变。2006 年中央政府出台了“国六条” ，拉开了新一轮房 地产调控的序幕。同时，中国人民银行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭 贷款首付比例。2007 年下发了《关于加强商业房地产信贷管理的通知》 ，对已利 用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，首付比例不低于 40%，贷款利率 不低于同期同档次基准利率的 1.1 倍，降低投资购房需求，其后先后发布了《廉 租房保障办法》和《经济适用房管理办法》 。 从商品房销售来看，随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，2004 年为 10375.7 亿元， 同比增长 30.4%。 2005 年为 18080.3 亿元， 同比增长 74.3%。 从商品房消费结构来看， 个人消费依然是市场需求的主体，个人购房占销售总额 比重持续增加。虽然从 2003 年开始政府就加大了房地产市场的宏观调控力度， 但抑制房价上涨的效果却并不明显。2004 年，全国 35 个大中城市房屋销售价格 同比增长 10.8%，土地交易价格上涨 10%，房屋租赁价格上涨 2%。其后每年的两 种商品房的平均销售价格都保持了两位数的增长速度。图为杭州 06 到 08 年成交量走势63金融危机影响时期的政策扶持（2008 年年底至 2010 年年初）2008 年全球金融危机爆发，在外部金融危机冲击和内部连续宏观调控的双重压力下，我国经济增速下降，房地产投资低迷，房价开始松动。面对危机，国 家宏观调控政策迅速转向，调控重点从稳定房价转移到保持经济增长。从 2008 年 9 月开始， 国家再次明确了房地产的支柱产业地位，并开始推出一系列促进房 地产市场繁荣发展的政策。 自 2008 年 9 月份起，中国人民银行连续下调存贷款利率，紧缩性政策开始 放松。12 月，国家级的救市政策相继出台，房地产正是进入救市年，国务院办 公厅出台《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 ，被誉为“国办金融 30 条” 有关房地产的主要内容包括落实和出台有关信贷政策措施， 支持居民首次购买普 通自主房和改善型普通自住房。2009 年国务院发布《关于调整固定资产投资项 目资本金比例的通知》 ，规定保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为 30%。 这是自 2004 年以来执行 35%自有资金贷款比例后的首次下调， 已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平， 从而预示着紧缩了数年的房地产来发信贷政策 开始松绑。 月 3 日发布了 6 《2009-2011 年廉租房保障规划》 从 2009 年起到 2011 。 年， 我国将用 3 年的时间， 基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住 房问题。 房地产市场需求在政策刺激下迅速放大。2008 年全国商品房销售面积和销 售额分别为 62088 万平方米，24071 亿元，同比下降 19.7%，19.5%。其中，住宅 销售面积 55886 万平方米， 销售额 20424 亿元， 同比降幅分别达到 20.3%和 20.1% 但是，伴随着 2008 年年底政府出台了一系列房地产购买优惠政策，市场需 求开始恢复，到 2009 年出现逐月爆发式增长。值得注意的是，销售额与销售面 积增长趋势一致， 但前者增幅明显大于后者，由此说明这段时间商品房价格出现 了大幅度上涨。72009 年杭州房屋建筑面积及造价4房地产市场调控新政（2010 年年初至今）2009 年年中以后，中国房地产业基本已走出金融危机的阴影，房地产投资快速增长，商品房价格也迅速上涨。为了抑制房价过快上涨和市场投机行为，政 府着手对房地产市场进行调控，房地产金融政策也再次收紧。以 2010 年 4 月 17 日“国十条”发布为标志，房地产市场进入新一轮调控期，其被称为近 10 年来 措施最全，力度最大，控制最严的一次调控。 2010 年 1 月 10 日，国土资源部出台“国十一条” ，严格二套房贷款管理， 对二套房不再区分改善型和改善型，一概执行 40%首付。随后又出台《关于加强 房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ，内容包括了“开发商竞买保证金最少 两成”“1 月内付清低价 50%”等 19 条土地调控政策。4 月 17 日，国务院发布 ， 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （简称“国十条” ）要求对贷款购 买第二套房的家庭， 贷款首付款不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例 不得低于 30%。2011 年国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调 控工作的有关问题的通知》 （简称“新国八条”，决定：进一步落实地方政府责 ） 任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；严 格住房用地供应管理；合理引导住房需求；坚持和强化舆论引导。1 月 28 日，8上海和重庆开始试点实施房产税。 在这期间房地产需求平稳回落，2010 年，全国商品房销售面积为 104349 万 平方米，同比增长 10.1%，商品房销售额为 52478 亿元，同比增长 18.3%其中， 住宅类商品房销售面积和销售额分别为 93051 万平方米和 43953 亿元， 同比增速 分别为 8%和 14.4%；房地产市场价格仍保持高位运行。2009 年年末，全国商品 房销售均价为 4642 元/平方米，同比上涨 20%，到 2010 年，全国商品房销售均 价 5029 元/平方米，同比涨幅回落至 8%图 1 杭州市房地产房价涨跌调查图四结束语综合上述分析，我们预测出 2013 年杭州房地产价格未来的走势——杭州房 价将会小幅上升，总体是稳定的趋势。全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并 随着通胀加剧不断攀升。为什么会继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利 率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股? 股价从 6000 点降至 3000 点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市 上海 2009 年住宅指数和十年前相比甚至是 4 倍的关系。2010 年新增投资和贷款 部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了 1 月 18 日国家统计局总 经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但9汽车、 房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和 迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市 场的繁荣也是靠贷款支撑着， 泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投 入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。总的来说，在政策 没有大的调整情况下，2013 年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势，基本不 会下跌。10参考文献[1] 2010-2011 年杭州房地产市场年度报告 [2] 房地产市场调控政策分析 [3] 房地产蓝皮书 中国杭州 中国杭州 2011-05-18 张云等著 中国金融出版社 都市快报 2011-05-06 2011-04[4]中国房地产发展与金融调控论11