区域商业中心未来商业的发展趋势戴德梁行 2010年8月
为什么提出“ 为什么提出“区域商业中心” 区域商业中心”的概念？ 的概念？
区域商业中心是城市发展的必然结果住宅兴建 •城市住宅板块不断拓展， 城市住宅板块不断拓展， 城镇化建设使得住宅大 量兴建， 量兴建，住宅人口从传 统中心向外围区域扩散， 统中心向外围区域扩散， 从而产生强烈的消费需 求 城市中心土地供应有限 消费需求改变 •伴随住宅区的搬迁， 伴随住宅区的搬迁，消 费者就近消费的需求增 加，同时追求更为多元 化的一站式消费•中心区域内土地供应面 积（可开发面积） 可开发面积）不断 缩小， 缩小，商业发展“ 商业发展“非中 心化” 心化”趋势明显
区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志成熟市场大型商业中心发展迅速，形成多个区域商业中心共同发展的良好格局 代表城市： 代表城市：上海、 上海、北京等 奢侈品市场快速发展 国际品牌大规模进入 强调购物体验 零售市场平稳成熟阶段 核心商业区域开始出现现代化的购物中心 连锁经营快速发展 代表城市： 代表城市：杭州、 杭州、南京 中高档市场得到快速发展 品牌认知度提高 零售市场快速发展阶段 国际化品牌开始进入市场 出现了较大规模的零售类物业 以百货及专业卖场为主要零售形态 代表城市： 代表城市：苏州、 苏州、宁波等 连锁经营品牌进入市场 奢侈品市场得到发掘 零售市场逐步成长阶段 出现了中小型的零售类物业 以满足基本生活需求为主 缺乏品牌认知度 市场内缺乏国际化品牌合肥代表城市： 代表城市：徐州、 徐州、宜兴等 零售市场初级阶段初级市场
城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会法国TVA 法国TVA对于沿线城市的影响 TVA对于沿线城市的影响驱动沿线城市开发 加速沿线房地产和文化教育发展 吸引大学、科学园等落户日本新干线对于沿线城市的影响促进沿线产业的形成 促进沿线产业结构调整 促进沿线商贸旅游业的发展 促进沿线文化教育产业的发展• 到2020年以前，规划建设7条城际铁路，分别为南京-安庆、黄山-杭州、宣城-绩溪、阜阳-合肥-芜湖、合 肥-南京、芜湖-杭州、合肥-安庆 • 利用京沪高铁、京广线等快速大通道开行区域间的城际列车 • 时速300公里的南京-安庆城际铁路已于2008年开工，计划2012年建成通车。此外，南京至杭州的城际铁 路预计2011年建成通车多条高铁经过合肥， 多条高铁经过合肥，将带动城市房地产、 将带动城市房地产、商贸业的发展 未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市， 未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市，寻求新的商业发展机遇
商户更倾向于选择区域型商业中心体量体量较大，业态丰富，倡导“一站式消费” ， 业态间的互动 性更强。业态业态更加强调家庭型、目的性业态导入，例如餐饮、娱乐、生 活型家居等，这些业态充分能满足辐射区域内消费人群的消费 需求，从而实现项目持续性的增长。租金相比在传统商业区采用固定租金的模式，商户更倾向于灵活 的租金模式和商务谈判条款，而这类条款往往在区域型商业 中心才能实现。
区域商业中心应如何发展？ 区域商业中心应如何发展？
区域型商业中心的特点（ 区域型商业中心的特点（要素） 要素）项目体量较大， 项目体量较大，一般均在10万平方米以上 项目毗邻主干道， 项目毗邻主干道，交通便利， 交通便利，停车条件良好 一般被成熟的住宅社区所包围 项目一般含有多个大型主力店 业态涵盖多种消费功能， 业态涵盖多种消费功能，一站式购物消费体验Page 8
案例分享1——西郊百联购物中心人民广场 中山公园开发商： 开发商：百联集团地理位置： 地理位置：上海市长宁区仙霞西路88 上海市长宁区仙霞西路88号 88号 商业体量： 商业体量：11万平方米 11万平方米本案 徐家汇楼层布局： 楼层布局： B2B2-4F（ 4F（局部5F 局部5F） 5F） 开业时间： 开业时间：2004年 2004年12月 12月 消费客群： 消费客群：长宁仙霞地区居民 商业定位： 商业定位： 区域型商业中心 主力店： 主力店： 友谊百货、 友谊百货、世纪联华、 世纪联华、世纪仙霞影城商业形态： 商业形态： 开放式哑铃状建筑布局， 开放式哑铃状建筑布局，围绕中央广场由 环形走廊和天桥连接各个区域Page 9
案例分享1——西郊百联购物中心开放式建筑格局特色 优点： 优点：由一系列大小不同的建筑物相应组合，围 绕中心绿化广场，商业空间与自然环境有 效结合。 开放式的空间减少部分电费支出。 建筑材料以实用为原则，低成本的建筑材 料，大大降低了开发成本。缺点： 缺点：无法在雨天以及较差的天气环境下 保证良好的购物环境。Page 10
案例分享1——西郊百联购物中心1F整体布局以两端主力店，中间 独立店铺的组团式格局形成。 回廊的设计，有效利用主力店主力店主力店的人流。 中庭广场的设置，一方面缓冲 了消费人流，同时也增加了商 业的曝光面。步行回廊设计Page 11
案例分享1——西郊百联购物中心业态 主力店 专业卖场 餐饮 代表商户 友谊百货、世纪联华、世纪仙霞影城 迪卡侬、永乐生活家电、特力屋 星巴克、港丽餐厅、满记甜品、面包新语、巴黎 贝甜、味千拉面、一茶一坐、必胜客、雅点坊、 虹桥人家、粤好味汤馆… UNIQLO、OVS、edc、ONLY、LACOSTE、 ESPRIT、Mind Bridge、Teenie Weenie、 ETAM、Basic House、JNBY、Bench Body、 CONVERSE、淑女屋、Ochirly、玩具反斗城… 好乐迪、汤姆熊、卡通尼、冰之魅溜冰场、屋顶 娱乐高尔夫、奈司桌球房、大庄棋牌 丝芙兰、屈臣氏、一兆韦德、玛花纤体、知音琴 行、珍妮花婚纱摄影、韶菲美发、阳光干洗、英 孚教育、上海银行、新华书店… 11% 13% 29%47%零售娱乐休闲注：以上业态比例按商户数量计算生活配套Page 12
案例分享1——西郊百联购物中心业态类型 该业态营业面积（M2）总营业面积（M2）该业态占总营业面积的比重 百货主力店--友谊百货 10,000 62,500 16.0% 家居主力店--特立屋 6,000 62,500 9.6% 超市主力店--世纪联华 11,000 62,500 17.6% 5,000 62,500 8.0% 主力店 数码电器主力店--永乐家电 零售主力店—迪卡龙运动用品 4,000 62,500 6.4% 娱乐主力店—世纪仙霞影城 1,400 62,500 2.2% 小计 37,400 62,500 59.8% 零售（服装、配饰、图书、数码电器等） 6,000 62,500 9.6% 餐饮 13,500 62,500 21.6% 休闲、娱乐 5,600 62,500 9.0%定位于社区型购物中心的百联西郊购物中心突出了社区性质，填补地区性商业空白，方 便社区居民的生活起居。 零售业态，特别是服饰业态面积较小，让位于生活类业态，餐饮和休闲娱乐业态。 百联西郊的营业面积较小，主力店占据了较大的面积。Page 13
案例分享2——金桥国际商业广场开发商： 开发商：人民广场 陆家嘴 本案崇邦房地产发展有限公司地理位置： 地理位置： 上海市浦东新区张杨路与金桥路交汇点 上海市浦东新区张杨路与金桥路交汇点 商业体量 商业体量： 体量： 16.4万 16.4万平方米 楼层布局 楼层布局： 布局： B1B1-4F徐家汇开业时间 开业时间： 时间： 2009年 2009年12月 12月 消费客群 消费客群： 客群： 以浦东金桥地区为中心向外辐射 商业定位 商业定位： 定位： Life Hub 区域生活中心 区域生活中心 主力店 主力店： 易买得、 买得、上海歌城 上海歌城、国美电器商业形态 商业形态： 形态： 开放式建筑 开放式建筑群 建筑群，通过户外连 通过户外连廊划分为 户外连廊划分为11 廊划分为11大 11大 组团（ 组团（block），中央广场设置 ），中央广场设置在2、3、7、 8组团的中间 组团的中间包围处Page 14
案例分享2——金桥国际商业广场18 72 3 512111096Page 15
案例分享2——金桥国际商业广场业态 主力店 代表商户 易买得、上海歌城、国美电器 The Coffee Bean、Costa、一茶一坐、巴黎贝 甜、味千拉面、满记甜品、避风塘、麦当劳、 Wagas、棒约翰、豆捞坊、望湘园、釜山料理、 赤坂亭、小南国、天虹海鲜酒家、泓叶… UNIQLO、DBHK、C&A、Sport 100 、Honeys、ELAND、Blu Zeng、ELAND、 Basic House、GEOX、ETAM、ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、HOTWIND、V-one、 JOJO、Ochirly、Unisex、NAUTICA、 MotherCare、TEENIE WEENIE… 高点保龄球台球馆、卡通尼乐园 居世家、万宁、罗森、纽约伊人护肤中心、艾尚 美甲、迪士尼摄影馆、伦特微体重管理中心、新 爱婴早教中心、天怀爱尚舞蹈汇、曼都发型、迪 士尼英语、DIDIBABA租车堂、中国银行…Page 16餐饮13% 4% 10% 29%零售44%娱乐休闲注：以上业态比例按商户面积计算生活配套
案例分享2——金桥国际商业广场主入口中庭广场建筑外观中庭景观国美电器商业街Page 17
案例小结 区域型商业中心建筑形态演变 区域型商业中心建筑形态演变单体大盒子代表： 代表：上海百联中环 特点： 特点： 封闭购物消费空间 以商品、 以商品、货品为核心 缺少互动、 缺少互动、自然元素围合式建筑代表： 代表：上海西郊百联 特点： 特点： 半开放式购物空间 以多样化建筑元素为核心 强调景观变换开放式群落代表： 代表：上海金桥国际 特点： 特点： 体验式购物消费 强调自然、 强调自然、休闲与商业 的结合互动 注重景观、 注重景观、小品、 小品、绿化 与商业的融合Page 18
区域商业中心开发的把握要点选址要充分考虑人 口聚集、 口聚集 、接近购买 力、区位易达性和 符合城市和商业发 展方向的要求建筑上应力求变化和 创新的建筑形态， 创新的建筑形态 ，开 放式景观型的建筑布 局目前越来越受到消 费者的喜爱业态上应提供全方位 多元化的商品和服务 以满足目标消费群体 的物质和精神需求， 的物质和精神需求 ， 合理配置各种业态比 例，达到业态的相互 促进和共生商业整体规划一致性 ，主力店的事先引入 和确定， 和确定 ，对于项目日 后招商和运营具有极 其重要的作用商业运营单位必须 具备成熟的招商经 营管理经验， 营管理经验 ，实行 统一招商、 经营、 统一招商 、经营 、 管理， 管理，倡导一站式 服务的经营理念项目选址建筑形态商业业态商业规划商业管理Page 19
戴德梁行的代表性服务业绩Page 20
百安居中国
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上海世博会商业规划上海金港广场
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南京新城市广场Page 23
南京凤凰广场江苏省新华书店网点改造
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宁波中信泰富广场
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西安新乐汇
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-谢谢-
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区域商业中心未来商业的发展趋势戴德梁行 2010年8月
为什么提出“ 为什么提出“区域商业中心” 区域商业中心”的概念？ 的概念？
区域商业中心是城市发展的必然结果住宅兴建 •城市住宅板块不断拓展， 城市住宅板块不断拓展， 城镇化建设使得住宅大 量兴建， 量兴建，住宅人口从传 统中心向外围区域扩散， 统中心向外围区域扩散， 从而产生强烈的消费需 求 城市中心土地供应有限 消费需求改变 •伴随住宅区的搬迁， 伴随住宅区的搬迁，消 费者就近消费的需求增 加，同时追求更为多元 化的一站式消费•中心区域内土地供应面 积（可开发面积） 可开发面积）不断 缩小， 缩小，商业发展“ 商业发展“非中 心化” 心化”趋势明显
区域商业中心是一个城市整体零售市场发展逐渐成熟的标志成熟市场大型商业中心发展迅速，形成多个区域商业中心共同发展的良好格局 代表城市： 代表城市：上海、 上海、北京等 奢侈品市场快速发展 国际品牌大规模进入 强调购物体验 零售市场平稳成熟阶段 核心商业区域开始出现现代化的购物中心 连锁经营快速发展 代表城市： 代表城市：杭州、 杭州、南京 中高档市场得到快速发展 品牌认知度提高 零售市场快速发展阶段 国际化品牌开始进入市场 出现了较大规模的零售类物业 以百货及专业卖场为主要零售形态 代表城市： 代表城市：苏州、 苏州、宁波等 连锁经营品牌进入市场 奢侈品市场得到发掘 零售市场逐步成长阶段 出现了中小型的零售类物业 以满足基本生活需求为主 缺乏品牌认知度 市场内缺乏国际化品牌合肥代表城市： 代表城市：徐州、 徐州、宜兴等 零售市场初级阶段初级市场
城际铁路建设将为城市带来更多商贸发展机会法国TVA 法国TVA对于沿线城市的影响 TVA对于沿线城市的影响驱动沿线城市开发 加速沿线房地产和文化教育发展 吸引大学、科学园等落户日本新干线对于沿线城市的影响促进沿线产业的形成 促进沿线产业结构调整 促进沿线商贸旅游业的发展 促进沿线文化教育产业的发展• 到2020年以前，规划建设7条城际铁路，分别为南京-安庆、黄山-杭州、宣城-绩溪、阜阳-合肥-芜湖、合 肥-南京、芜湖-杭州、合肥-安庆 • 利用京沪高铁、京广线等快速大通道开行区域间的城际列车 • 时速300公里的南京-安庆城际铁路已于2008年开工，计划2012年建成通车。此外，南京至杭州的城际铁 路预计2011年建成通车多条高铁经过合肥， 多条高铁经过合肥，将带动城市房地产、 将带动城市房地产、商贸业的发展 未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市， 未来将有更多主力商户选择中部地区的交通枢纽城市，寻求新的商业发展机遇
商户更倾向于选择区域型商业中心体量体量较大，业态丰富，倡导“一站式消费” ， 业态间的互动 性更强。业态业态更加强调家庭型、目的性业态导入，例如餐饮、娱乐、生 活型家居等，这些业态充分能满足辐射区域内消费人群的消费 需求，从而实现项目持续性的增长。租金相比在传统商业区采用固定租金的模式，商户更倾向于灵活 的租金模式和商务谈判条款，而这类条款往往在区域型商业 中心才能实现。
区域商业中心应如何发展？ 区域商业中心应如何发展？
区域型商业中心的特点（ 区域型商业中心的特点（要素） 要素）项目体量较大， 项目体量较大，一般均在10万平方米以上 项目毗邻主干道， 项目毗邻主干道，交通便利， 交通便利，停车条件良好 一般被成熟的住宅社区所包围 项目一般含有多个大型主力店 业态涵盖多种消费功能， 业态涵盖多种消费功能，一站式购物消费体验Page 8
案例分享1——西郊百联购物中心人民广场 中山公园开发商： 开发商：百联集团地理位置： 地理位置：上海市长宁区仙霞西路88 上海市长宁区仙霞西路88号 88号 商业体量： 商业体量：11万平方米 11万平方米本案 徐家汇楼层布局： 楼层布局： B2B2-4F（ 4F（局部5F 局部5F） 5F） 开业时间： 开业时间：2004年 2004年12月 12月 消费客群： 消费客群：长宁仙霞地区居民 商业定位： 商业定位： 区域型商业中心 主力店： 主力店： 友谊百货、 友谊百货、世纪联华、 世纪联华、世纪仙霞影城商业形态： 商业形态： 开放式哑铃状建筑布局， 开放式哑铃状建筑布局，围绕中央广场由 环形走廊和天桥连接各个区域Page 9
案例分享1——西郊百联购物中心开放式建筑格局特色 优点： 优点：由一系列大小不同的建筑物相应组合，围 绕中心绿化广场，商业空间与自然环境有 效结合。 开放式的空间减少部分电费支出。 建筑材料以实用为原则，低成本的建筑材 料，大大降低了开发成本。缺点： 缺点：无法在雨天以及较差的天气环境下 保证良好的购物环境。Page 10
案例分享1——西郊百联购物中心1F整体布局以两端主力店，中间 独立店铺的组团式格局形成。 回廊的设计，有效利用主力店主力店主力店的人流。 中庭广场的设置，一方面缓冲 了消费人流，同时也增加了商 业的曝光面。步行回廊设计Page 11
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案例分享1——西郊百联购物中心业态类型 该业态营业面积（M2）总营业面积（M2）该业态占总营业面积的比重 百货主力店--友谊百货 10,000 62,500 16.0% 家居主力店--特立屋 6,000 62,500 9.6% 超市主力店--世纪联华 11,000 62,500 17.6% 5,000 62,500 8.0% 主力店 数码电器主力店--永乐家电 零售主力店—迪卡龙运动用品 4,000 62,500 6.4% 娱乐主力店—世纪仙霞影城 1,400 62,500 2.2% 小计 37,400 62,500 59.8% 零售（服装、配饰、图书、数码电器等） 6,000 62,500 9.6% 餐饮 13,500 62,500 21.6% 休闲、娱乐 5,600 62,500 9.0%定位于社区型购物中心的百联西郊购物中心突出了社区性质，填补地区性商业空白，方 便社区居民的生活起居。 零售业态，特别是服饰业态面积较小，让位于生活类业态，餐饮和休闲娱乐业态。 百联西郊的营业面积较小，主力店占据了较大的面积。Page 13
案例分享2——金桥国际商业广场开发商： 开发商：人民广场 陆家嘴 本案崇邦房地产发展有限公司地理位置： 地理位置： 上海市浦东新区张杨路与金桥路交汇点 上海市浦东新区张杨路与金桥路交汇点 商业体量 商业体量： 体量： 16.4万 16.4万平方米 楼层布局 楼层布局： 布局： B1B1-4F徐家汇开业时间 开业时间： 时间： 2009年 2009年12月 12月 消费客群 消费客群： 客群： 以浦东金桥地区为中心向外辐射 商业定位 商业定位： 定位： Life Hub 区域生活中心 区域生活中心 主力店 主力店： 易买得、 买得、上海歌城 上海歌城、国美电器商业形态 商业形态： 形态： 开放式建筑 开放式建筑群 建筑群，通过户外连 通过户外连廊划分为 户外连廊划分为11 廊划分为11大 11大 组团（ 组团（block），中央广场设置 ），中央广场设置在2、3、7、 8组团的中间 组团的中间包围处Page 14
案例分享2——金桥国际商业广场18 72 3 512111096Page 15
案例分享2——金桥国际商业广场业态 主力店 代表商户 易买得、上海歌城、国美电器 The Coffee Bean、Costa、一茶一坐、巴黎贝 甜、味千拉面、满记甜品、避风塘、麦当劳、 Wagas、棒约翰、豆捞坊、望湘园、釜山料理、 赤坂亭、小南国、天虹海鲜酒家、泓叶… UNIQLO、DBHK、C&A、Sport 100 、Honeys、ELAND、Blu Zeng、ELAND、 Basic House、GEOX、ETAM、ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、HOTWIND、V-one、 JOJO、Ochirly、Unisex、NAUTICA、 MotherCare、TEENIE WEENIE… 高点保龄球台球馆、卡通尼乐园 居世家、万宁、罗森、纽约伊人护肤中心、艾尚 美甲、迪士尼摄影馆、伦特微体重管理中心、新 爱婴早教中心、天怀爱尚舞蹈汇、曼都发型、迪 士尼英语、DIDIBABA租车堂、中国银行…Page 16餐饮13% 4% 10% 29%零售44%娱乐休闲注：以上业态比例按商户面积计算生活配套
案例分享2——金桥国际商业广场主入口中庭广场建筑外观中庭景观国美电器商业街Page 17
案例小结 区域型商业中心建筑形态演变 区域型商业中心建筑形态演变单体大盒子代表： 代表：上海百联中环 特点： 特点： 封闭购物消费空间 以商品、 以商品、货品为核心 缺少互动、 缺少互动、自然元素围合式建筑代表： 代表：上海西郊百联 特点： 特点： 半开放式购物空间 以多样化建筑元素为核心 强调景观变换开放式群落代表： 代表：上海金桥国际 特点： 特点： 体验式购物消费 强调自然、 强调自然、休闲与商业 的结合互动 注重景观、 注重景观、小品、 小品、绿化 与商业的融合Page 18
区域商业中心开发的把握要点选址要充分考虑人 口聚集、 口聚集 、接近购买 力、区位易达性和 符合城市和商业发 展方向的要求建筑上应力求变化和 创新的建筑形态， 创新的建筑形态 ，开 放式景观型的建筑布 局目前越来越受到消 费者的喜爱业态上应提供全方位 多元化的商品和服务 以满足目标消费群体 的物质和精神需求， 的物质和精神需求 ， 合理配置各种业态比 例，达到业态的相互 促进和共生商业整体规划一致性 ，主力店的事先引入 和确定， 和确定 ，对于项目日 后招商和运营具有极 其重要的作用商业运营单位必须 具备成熟的招商经 营管理经验， 营管理经验 ，实行 统一招商、 经营、 统一招商 、经营 、 管理， 管理，倡导一站式 服务的经营理念项目选址建筑形态商业业态商业规划商业管理Page 19
戴德梁行的代表性服务业绩Page 20
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上海世博会商业规划上海金港广场
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