新建项目承接查验前期介入作业指导书
修订记录
新建项目承接查验前期介入作业指导书
1．目的
依据国家相关法律法规规章及项目开发运营实际情况，规范新建项目在竣工验收的基础上进行承接查验及移交工作，便于交付后物业管理工作的正常开展与实施。 2．范围
适用于地产物业分公司与产业新城、地产等业务集团之间的承接查验工作。 3．职责 3.1.
分公司
3.1.1. 分公司负责新建物业承接查验及移交接管工作。
3.1.2. 指定专人编写物业承接查验工作安排，并与开发建设单位进行充分沟通协商。 3.1.3. 组织收集、审核物业档案图纸资料，并办理资料的移交。
3.1.4. 组织成立承接查验小组(承接查验小组通常由工程维修部、品质管理部、服务中心相关
人员组成) ，组织物业承接查验及交付工作的具体实施。
3.1.5. 落实并督促开发建设单位对承接查验发现的不合格项进行整改，确保工程达到移交的
标准。 3.2.
服务中心
3.2.1. 在分公司的组织下完成物业承接查验及移交工作。 3.2.2. 工程移交后，安排相关人员进场并进行管理和维护。 3.2.3. 对移交的档案图纸资料进行归档保管。 4．方法和过程控制 4.1.
承接查验的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为
主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。 4.2.
新建物业承接查验流程图
4.3. 物业承接查验过程方法
4.3.1. 承接查验前期准备
A. 地产项目部在工程竣工后，向物业分公司提交《承接查验邀请函》及全部竣工资料。 B. 分公司应在接到地产《承接查验邀请函》且全部竣工资料齐全后，对资料进行审查清点，
资料审查合格5个工作日内，成立“新建物业承接查验小组”(以下统称为“验收小组”) ，并明确小组成员的职责分工。
C. 验收小组成立后的2个工作日内，与地产协商沟通，制定承接查验工作安排计划，报分公
司工程维修部审核，总经理审批。 4.3.2. 承接查验流程
A. 验收小组依据承接查验工作安排计划所确定的时间节点按照《新建物业共用部位验收表》、
《公共绿化验收单》所列项目进行逐项验收。
B. 实施承接查验工作过程中，物业验收小组汇总验收不合格项，并填写《工程质量缺陷整改
通知单》，经签字确认后，交地产推进质量缺陷的整改工作。
C. 分公司接到复验申请后，2个工作日内组织对质量缺陷的整改进行验收，按《工程质量缺
陷整改通知单》上的信息进行逐项查验销项，合格后在《验收通过证明书》上签字确认。 D. 实施承接查验工作过程中，为提高客户满意度、适应物业服务需要而进行的改进事项，由
分公司填写改进意见，提交地产集团决策。 4.3.3. 承接查验问题处理
4.3.3.1. 违反安全质量底线标准的处理
若在房屋集中交付前第7个工作日还存在不能达到交付安全底线标准要求的，以及房屋存在共性的、有可能引起客户群诉的质量问题，分公司应立即上报物业集团工程维修中心，上报资料中应包括现状图片、工作量清单等详细情况。物业集团工程维修中心负责与地产集团协商解决。保存协商解决相关记录资料。 4.3.3.2. 属非安全质量底线标准问题的处理
A. 属非安全质量底线标准的质量缺陷，若在房屋集中交付前无法全部解决，分公司应与地产
集团以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。分公司与地产集团应充分协商沟通，在交付后的整改期限内对未接管部位协同管理，确保成品的有效保护。
B. 对资料不齐、设计缺陷、整改超时限等问题，分公司应按以下时限进行信息预警： a) 服务中心将信息反馈至项目所属地产片区总经理，抄大区工程负责人；
b) 三个工作日内地产片区无任何解决措施或明确回复的，分公司报项目所属地产大区总经
理，同时将问题上报物业集团工程维修中心；
c) 三个工作日内地产大区无任何解决措施或明确回复的，由工程维修中心及时将信息反馈至
地产集团总部工程部门；
d) 以上程序执行后仍无法解决的，由物业集团计划运营中心升级至股份公司相关部门； e) 上述信息资料中应包括现状图片、剩余工作量清单，目前各层级的反应状况等详细情况。 4.4.
承接查验具体要求
4.4.1. 承接查验内容
4.4.1.1. 按专业可分为工程资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施
类、社区/公建配套类。
4.4.1.2. 工程资料类主要指产权资料、设备设施技术资料、声像资料、图纸资料、施工过
程资料、合同协议、电子软件资料(含硬件锁) 、安装调试资料、特种设备使用许可及年检资料等。
4.4.1.3. 房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括:屋面、地面、外立面、内墙面、电
梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施等。
4.4.1.4. 公共设施设备类包括:配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、
智能化系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。 4.4.1.5. 景观/绿化/清洁设施类包括:景观小品、绿化设施、清洁设施等。
4.4.1.6. 社区/公建配套类包括:商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区
警务配套、人防工程等。
4.4.1.7. 房屋内部的供暖、上下水、电、门窗、地面、墙面、户门等。 4.4.2. 承接查验标准 A. 竣工图等图纸资料一
B. 国家及地方相应规范、标准。 C. 客户感观及使用功能。 D. 新建物业承接查验的其他规定。
E. 共用设施设备交付安全底线必须符合以下原则： a) 实现全部最终政府审批图纸和设计说明的设计使用功能； b) 不存在可能导致人身伤害的隐患。 4.5. 4.6.
分公司在绿化工程养护期满验收之前确定供方(养护单位) 。
分公司在与地产进行绿化工程养护期满移交验收过程中，同时与供方(养护单位) 进行
养护交接。 4.7.
分公司邀请养护单位与地产、施工单位共同对小区公共绿化进行移交验收。养护单位
在《养护移交表》、《公共绿化验收单》签字，作为供方与分公司养护交接手续。 4.8.
分公司会同养护单位按照第4.3条规定进行小区公共绿化验收，汇总养护单位提出的
问题项，记录在《工程质量缺陷整改通知单》，提交地产督促施工单位整改。
4.9. 养护单位须参与问题整改后的复查，对整改结果进行确认，签署《养护移交表》。
4.10. 分公司在电梯安装完成移交时，会同施工单位、维保单位对电梯进行查验，发现的问题记录在《工程质量缺陷整改通知单》，提交地产督促施工单位整改。
4.11. 分公司和维保单位共同对施工单位问题整改情况进行复查，查验合格后，对结果进行确认，形成《工程施工质量确认单》，分公司、施工单位和维保单位三方签字。 4.12. 档案管理
项目验收及移交后，服务中心对交接的图纸资料及验收移交过程中的相关记录资料进行存档保存。
5. 物业承接查验标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减） 5.1. 资料：（《新项目房屋交付标准》） 5.1.1. 产权资料
A. 用地批准资料。 B. 项目批准资料。 C. 施工许可证。
D. 用水、用电、用气指标批文。 5.1.2. 技术资料
A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。 B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 C. 单位工程竣工验收证明书。 D. 地质勘探报告，沉降观察记录。 E. 地下管网竣工图。
F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
G. 电缆铺设记录。
H. 线路及电力电缆试验记录。 I. 发电机、电动机检查试运转记录。 J. 电气设备试验调整记录。 K. 电气设备绝缘检查。 L. 电气设备送电验收记录。
M. 防雷接地电阻检测记录。 N. 防雷引下线焊接记录。 O. 水、卫生器具检验合格证。 P. 通风机风量测量调整记录。 Q. 空调器性能测定调整记录。 R. 环保达标验收许可证。 S. 消防验收许可证。 T. 房屋测绘验收资料。 U. 房屋验收记录。 V. 绿化平面图。 5.2. 房屋 5.2.1.
内墙面
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm ，表面平整度允许偏差小于2mm ；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm ，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 5.2.2.
顶棚（层高），开间尺寸
验收标准基本同内墙面。
各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm ；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm 。 5.2.3.
地坪
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m 靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm 。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。 5.2.4.
进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm ，框的对角线允许偏差小于3mm ；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm ，门
锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁 5.2.5.
阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm ，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。 5.2.6.
卫生间、厨房间
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。 5.2.7.
塑钢门窗
门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。 5.2.8.
公共部位（楼梯走道）
5.2.8.1. 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。 5.2.8.2. 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m 靠尺检查平整度允许偏差小于4mm 。
5.2.8.3. 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。 5.2.8.4. 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。 5.2.9.
外墙
5.2.9.1. 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显
射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。 5.2.9.2. 窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm 圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm
以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
5.2.9.3. 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正
顺直。
5.2.9.4. 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹
路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
5.2.9.5. 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相
同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。 5.2.10. 屋面
5.2.10.1. 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
5.2.10.2. 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。
5.2.10.3. 屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。 5.3. 给排水、电器部分 5.3.1. 给水管
● 每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。 ● 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
● 水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm 。 ● 明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。 ● 所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。 5.3.2. 排水管
● 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表
面0.5 cm。
● 检查口位置正确，清扫方便。
● 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。 ● 所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。
5.3.3. 空调、雨落管
● 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
● 管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m 。 ● 立管的垂直度偏差：每5m 不大于10mm ，全高不大于30mm 。 ● 所有管道不堵不漏，排水通畅。
● 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。 5.3.4. 煤气管
● 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm ，顶棚处与顶棚平。 ● 立管的垂直度，每5m 以下不大于2mm 。
● 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。 ● 煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。
● 煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。 5.3.5. 避雷带
● 避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，
搭接长度为25mm 的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。
● 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。 5.3.6. 配电箱
● 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，
零线为兰线，接地线为绿黄双色线）
● 配电箱盘面垂直，箱体高50cm 以下，允许偏差1.5mm ，箱体高50cm 以上，允许偏差3mm 。 5.3.7. 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）
● 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，
接地接触紧密。
● 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm ；每户内面板高差允许偏差5mm ；面板的垂
直度允许偏差0.5mm 。 5.3.8. 阳台灯具安装上下对齐 5.3.9. 电器回路测试
● 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。
● 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.3.10. 配电柜、盘
● 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。
● 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。
● 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
● 手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
● 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。
● 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。
● 操作及联动试验正确，符合设计要求。
● 验收时应提供下列资料和文件。
A ．工程竣工图
B ．制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。
C ．安装技术记录，调整试验记录。
5.3.11. 电缆
● 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。
● 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合
要求。
● 电缆终端、电缆接头应按牢固。
● 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
● 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。
● 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。
● 验收时应提交下列资料和技术文件：
A ．设计资料图纸、竣工图。
B ．制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。
C ．电气试验清单。
5.3.12. 电动机的验收要求
● 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。
● 电机转子应灵活，不得有碰卡声。
● 润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。
● 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
● 电机转动方向要符合要求，无杂声。
● 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。
● 验收时应提供下列资料和文件：
A ．
B ．
C ．
D ．
5.3.13. 制造厂提供的产品说明书， 检查及试验记录， 合格证件冀安装使用图纸等技术文件， 调试验收记录报告。 电梯
a) 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。
b) 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
c) 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
d) 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。
e) 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
f) 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
g) 导靴要能保证电梯正常运行。
h) 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过 -1+2mm
i) 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。
j) 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
k) 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。
l) 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
m) 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
n) 电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。
o) 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
p) 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
q) 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
r) 轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。
s) 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
t) 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
u) 电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。
v) 运行控制功能达到设计要求。
w) 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。
x) 在验收时应提供下列资料和文件：
A．电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
B．制造厂提供的随机文件和图纸。
C ．电梯检查及电梯运行参数记录。
5.3.14. 水泵
● 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
● 离心泵和轴流泵的安装应水平。
● 出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。
● 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。
● 电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。
● 离心泵、轴流泵填料涵盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
● 电动机的电流不得超过额定值。
● 运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。
● 滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。
● 验收时应提交下列资料和文件：
A ．制造商提供的产品说明书、
B ．合格证及安装图纸等技术文件。
C ．安装技术记录、
D ．调整试验记录。
5.3.15. 可视门对讲
室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报
警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采用直按式。
5.3.16. 背景音乐系统
室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
5.3.17. 闭路电视监控系统
系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满
足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。
5.3.18. 周界红外报警系统
系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.3.19. 电子巡更系统
信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。
5.4. 室外总体部分
5.4.1. 室外排水工程
● 室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
● 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。
● 各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。
● 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.2. 行车道路
● 沥青路面：
1） 道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
2） 雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5MM 。
3） 道路宽度允许偏差±50MM ；厚度允许偏差±5MM ；横坡允许偏差±0.35/100。
4） 表面平整度2M 靠尺检查，允许偏差
● 混凝土路：
1） 混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm 。
2） 混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm ，横缝在路面宽度内不得小于10mm 。
3） 路面的平整度符合允许偏差，3m 直尺检查时允许偏差小于5mm 。
4） 路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。
5.4.3. 小区景观、小品
● 按图布置各景点，坐标位置正确。
● 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量, 水泵要作试压，
灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。
● 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水
现象。
5.4.4. 配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求
5.4.5. 绿化工程
● 栽植土壤的检查标准：
1） 栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM ；小乔木和大、中罐木≥80CM ；小罐木、宿根花卉≥60CM ；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM 。（种植耐水湿植物除外）
2） 栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM ；小乔木和大、中罐木≤6CM ；小罐木、宿根花卉≤4CM ；
3） 石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM ；草坪、地被、花卉≤1CM 。
4） 地形标高：全高≤100CM 为±5CM ；全高101CM~299CM±为±20CM ；全高≥300CM 为±50CM 。
5） 土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。
● 植物材料质量标准：
1） 树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。
2） 草块每边应在30CM 左右、厚度不小于2CM 、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。
3） 花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4） 植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
● 树木栽植质量标准：
1） 放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。
2） 树坑坑径大于土球或裸根系40CM ，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。
3） 树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。
4） 栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水。
5） 树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆要符合要求。材料、高度方向及位置应整齐划一。
6） 修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。
7） 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。
● 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：
1） 栽植放样符合设计要求，放样偏差不淂超过5%。
2） 土地平整，表土块小于2CM ，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。
3） 草坪满铺留缝间隙1~1.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草块与土壤密结、平整。
4） 草坪切边线条清晰、平顺自然。
5） 花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
5.4.6. 围（护）栏（墙）：
● 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致.
● 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。
5.4.7. 公园椅：
● 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。
● 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
5.4.8. 单（摩托）车棚：
● 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相
吻合。
● 存放点设置合理的照明。
● 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。
5.5. 清洁配套设施：
● 在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风
格相区配。
● 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。
● 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排
水设施，以方便清洁。
● 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。
● 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。
● 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。
● 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情
况相区配，同时，异味不影响住户。
5.6. 车库：
● 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。
● 地下车库出入口应设置防洪闸。
5.7. 公布栏：
小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。
5.8. 消防系统：
● 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验
● 消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。
● 所有消防阀门应标明控制区域。
● 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
● 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运
行无异常声音。
● 消防控制中心应安装空调。
● 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
● 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。 ● 防火门：
A. 公共部位防火门钥匙通用。
B. 门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。
5.9. 泳池：
● 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。
● 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。
● 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。
● 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM ，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。 ● 泳池周边的配套设施完好无损。
5.10. 商铺：
● 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。
● 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。
● 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设
施。
● 应设置垃圾桶。
● 公共通道应采用节能灯。
5.11. 管理用房移交承接查验标准：
● 管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之二比例提
供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计。
● 位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。
● 竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
● 装修标准：参见《物业管理用房装修标准》。
5.12. 有关居委会用房规定（政府文件）：、
● 面积：按10户1平方米标准考虑。
● 位置：与物业管理用房安排在一起。
● 竣工日期：同物业管理用房。
5.13. 社区健康中心（参考）：
100平方米左右。
5.14. 管理处员工宿舍：
● 属管理用房面积，参见《物业管理用房装修标准》。装修标准：墙面ICI 涂料，地面水泥
砂浆找平。应有冲凉设施。
● 竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
5.15. 管理处员工食堂：（根据具体情况确定，可参考）
● 住宅区面积 5万： 食堂面积 50平方米
10万： 100平方米
20万： 150平方米
30万： 200平方米
40万： 250平方米
50万： 300平方米
● 装修标准：食堂，墙面ICI 涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面ICI 涂料，贴2米高瓷砖，
地面防滑地砖。
● 竣工日期：住宅区入住前15天。
5.16. 商业用房：
按总建筑面积的3‰（多层）、2‰（高层）的比例配备，此部分商业用房划给物业公司。
5.17. 室内活动中心（免费场所）：依具体情况定
住宅区 活动中心面积
5万平方米： 60平方米
10万平方米： 100平方米
10万平方米及以上：每增加10万平方米相应增加50平方米。
5.18. 室外体育活动场所参考标准：
如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准：
（1）10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。
（2）20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。
（3）30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。
（4）40万平方米（包括40万以上）：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。
5.19. 居民会所：
30万平方米及以上住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。
5.20. 物业管理办公用房装修标准：
● 开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条
件：
A. 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。
B. 墙面：国产乳胶漆墙面。
C. 顶棚：型钢T 型龙骨、石膏板吊顶。
D. 门：普通实木门、局部可用铝合金门。
E. 窗：铝合金窗。
F. 水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。
G. 前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户钥匙柜、办公低柜等。
● 如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条
标准完善，费用由开发单位支付。
● 如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的
费用。
● 物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间。
6. 注意事项
6.1. 物业承接查验一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。
6.2. 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在承接查验之前。
6.3. 当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将承接查验不合格问题编制报告，向地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部备案。
6.4. 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
7. 制度解释与生效
本作业指引由研发中心、工程维修中心负责解释，自下发之日起生效。
8. 相关表格：
《承接查验表单》
新建项目承接查验前期介入作业指导书
修订记录
新建项目承接查验前期介入作业指导书
1．目的
依据国家相关法律法规规章及项目开发运营实际情况，规范新建项目在竣工验收的基础上进行承接查验及移交工作，便于交付后物业管理工作的正常开展与实施。 2．范围
适用于地产物业分公司与产业新城、地产等业务集团之间的承接查验工作。 3．职责 3.1.
分公司
3.1.1. 分公司负责新建物业承接查验及移交接管工作。
3.1.2. 指定专人编写物业承接查验工作安排，并与开发建设单位进行充分沟通协商。 3.1.3. 组织收集、审核物业档案图纸资料，并办理资料的移交。
3.1.4. 组织成立承接查验小组(承接查验小组通常由工程维修部、品质管理部、服务中心相关
人员组成) ，组织物业承接查验及交付工作的具体实施。
3.1.5. 落实并督促开发建设单位对承接查验发现的不合格项进行整改，确保工程达到移交的
标准。 3.2.
服务中心
3.2.1. 在分公司的组织下完成物业承接查验及移交工作。 3.2.2. 工程移交后，安排相关人员进场并进行管理和维护。 3.2.3. 对移交的档案图纸资料进行归档保管。 4．方法和过程控制 4.1.
承接查验的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为
主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。 4.2.
新建物业承接查验流程图
4.3. 物业承接查验过程方法
4.3.1. 承接查验前期准备
A. 地产项目部在工程竣工后，向物业分公司提交《承接查验邀请函》及全部竣工资料。 B. 分公司应在接到地产《承接查验邀请函》且全部竣工资料齐全后，对资料进行审查清点，
资料审查合格5个工作日内，成立“新建物业承接查验小组”(以下统称为“验收小组”) ，并明确小组成员的职责分工。
C. 验收小组成立后的2个工作日内，与地产协商沟通，制定承接查验工作安排计划，报分公
司工程维修部审核，总经理审批。 4.3.2. 承接查验流程
A. 验收小组依据承接查验工作安排计划所确定的时间节点按照《新建物业共用部位验收表》、
《公共绿化验收单》所列项目进行逐项验收。
B. 实施承接查验工作过程中，物业验收小组汇总验收不合格项，并填写《工程质量缺陷整改
通知单》，经签字确认后，交地产推进质量缺陷的整改工作。
C. 分公司接到复验申请后，2个工作日内组织对质量缺陷的整改进行验收，按《工程质量缺
陷整改通知单》上的信息进行逐项查验销项，合格后在《验收通过证明书》上签字确认。 D. 实施承接查验工作过程中，为提高客户满意度、适应物业服务需要而进行的改进事项，由
分公司填写改进意见，提交地产集团决策。 4.3.3. 承接查验问题处理
4.3.3.1. 违反安全质量底线标准的处理
若在房屋集中交付前第7个工作日还存在不能达到交付安全底线标准要求的，以及房屋存在共性的、有可能引起客户群诉的质量问题，分公司应立即上报物业集团工程维修中心，上报资料中应包括现状图片、工作量清单等详细情况。物业集团工程维修中心负责与地产集团协商解决。保存协商解决相关记录资料。 4.3.3.2. 属非安全质量底线标准问题的处理
A. 属非安全质量底线标准的质量缺陷，若在房屋集中交付前无法全部解决，分公司应与地产
集团以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。分公司与地产集团应充分协商沟通，在交付后的整改期限内对未接管部位协同管理，确保成品的有效保护。
B. 对资料不齐、设计缺陷、整改超时限等问题，分公司应按以下时限进行信息预警： a) 服务中心将信息反馈至项目所属地产片区总经理，抄大区工程负责人；
b) 三个工作日内地产片区无任何解决措施或明确回复的，分公司报项目所属地产大区总经
理，同时将问题上报物业集团工程维修中心；
c) 三个工作日内地产大区无任何解决措施或明确回复的，由工程维修中心及时将信息反馈至
地产集团总部工程部门；
d) 以上程序执行后仍无法解决的，由物业集团计划运营中心升级至股份公司相关部门； e) 上述信息资料中应包括现状图片、剩余工作量清单，目前各层级的反应状况等详细情况。 4.4.
承接查验具体要求
4.4.1. 承接查验内容
4.4.1.1. 按专业可分为工程资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施
类、社区/公建配套类。
4.4.1.2. 工程资料类主要指产权资料、设备设施技术资料、声像资料、图纸资料、施工过
程资料、合同协议、电子软件资料(含硬件锁) 、安装调试资料、特种设备使用许可及年检资料等。
4.4.1.3. 房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括:屋面、地面、外立面、内墙面、电
梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施等。
4.4.1.4. 公共设施设备类包括:配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、
智能化系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。 4.4.1.5. 景观/绿化/清洁设施类包括:景观小品、绿化设施、清洁设施等。
4.4.1.6. 社区/公建配套类包括:商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区
警务配套、人防工程等。
4.4.1.7. 房屋内部的供暖、上下水、电、门窗、地面、墙面、户门等。 4.4.2. 承接查验标准 A. 竣工图等图纸资料一
B. 国家及地方相应规范、标准。 C. 客户感观及使用功能。 D. 新建物业承接查验的其他规定。
E. 共用设施设备交付安全底线必须符合以下原则： a) 实现全部最终政府审批图纸和设计说明的设计使用功能； b) 不存在可能导致人身伤害的隐患。 4.5. 4.6.
分公司在绿化工程养护期满验收之前确定供方(养护单位) 。
分公司在与地产进行绿化工程养护期满移交验收过程中，同时与供方(养护单位) 进行
养护交接。 4.7.
分公司邀请养护单位与地产、施工单位共同对小区公共绿化进行移交验收。养护单位
在《养护移交表》、《公共绿化验收单》签字，作为供方与分公司养护交接手续。 4.8.
分公司会同养护单位按照第4.3条规定进行小区公共绿化验收，汇总养护单位提出的
问题项，记录在《工程质量缺陷整改通知单》，提交地产督促施工单位整改。
4.9. 养护单位须参与问题整改后的复查，对整改结果进行确认，签署《养护移交表》。
4.10. 分公司在电梯安装完成移交时，会同施工单位、维保单位对电梯进行查验，发现的问题记录在《工程质量缺陷整改通知单》，提交地产督促施工单位整改。
4.11. 分公司和维保单位共同对施工单位问题整改情况进行复查，查验合格后，对结果进行确认，形成《工程施工质量确认单》，分公司、施工单位和维保单位三方签字。 4.12. 档案管理
项目验收及移交后，服务中心对交接的图纸资料及验收移交过程中的相关记录资料进行存档保存。
5. 物业承接查验标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减） 5.1. 资料：（《新项目房屋交付标准》） 5.1.1. 产权资料
A. 用地批准资料。 B. 项目批准资料。 C. 施工许可证。
D. 用水、用电、用气指标批文。 5.1.2. 技术资料
A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。 B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 C. 单位工程竣工验收证明书。 D. 地质勘探报告，沉降观察记录。 E. 地下管网竣工图。
F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
G. 电缆铺设记录。
H. 线路及电力电缆试验记录。 I. 发电机、电动机检查试运转记录。 J. 电气设备试验调整记录。 K. 电气设备绝缘检查。 L. 电气设备送电验收记录。
M. 防雷接地电阻检测记录。 N. 防雷引下线焊接记录。 O. 水、卫生器具检验合格证。 P. 通风机风量测量调整记录。 Q. 空调器性能测定调整记录。 R. 环保达标验收许可证。 S. 消防验收许可证。 T. 房屋测绘验收资料。 U. 房屋验收记录。 V. 绿化平面图。 5.2. 房屋 5.2.1.
内墙面
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm ，表面平整度允许偏差小于2mm ；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm ，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 5.2.2.
顶棚（层高），开间尺寸
验收标准基本同内墙面。
各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm ；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm 。 5.2.3.
地坪
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m 靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm 。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。 5.2.4.
进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm ，框的对角线允许偏差小于3mm ；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm ，门
锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁 5.2.5.
阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm ，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。 5.2.6.
卫生间、厨房间
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。 5.2.7.
塑钢门窗
门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。 5.2.8.
公共部位（楼梯走道）
5.2.8.1. 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。 5.2.8.2. 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m 靠尺检查平整度允许偏差小于4mm 。
5.2.8.3. 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。 5.2.8.4. 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。 5.2.9.
外墙
5.2.9.1. 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显
射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。 5.2.9.2. 窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm 圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm
以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
5.2.9.3. 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正
顺直。
5.2.9.4. 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹
路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
5.2.9.5. 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相
同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。 5.2.10. 屋面
5.2.10.1. 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
5.2.10.2. 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。
5.2.10.3. 屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。 5.3. 给排水、电器部分 5.3.1. 给水管
● 每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。 ● 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
● 水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm 。 ● 明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。 ● 所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。 5.3.2. 排水管
● 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表
面0.5 cm。
● 检查口位置正确，清扫方便。
● 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。 ● 所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。
5.3.3. 空调、雨落管
● 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
● 管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m 。 ● 立管的垂直度偏差：每5m 不大于10mm ，全高不大于30mm 。 ● 所有管道不堵不漏，排水通畅。
● 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。 5.3.4. 煤气管
● 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm ，顶棚处与顶棚平。 ● 立管的垂直度，每5m 以下不大于2mm 。
● 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。 ● 煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。
● 煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。 5.3.5. 避雷带
● 避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，
搭接长度为25mm 的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。
● 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。 5.3.6. 配电箱
● 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，
零线为兰线，接地线为绿黄双色线）
● 配电箱盘面垂直，箱体高50cm 以下，允许偏差1.5mm ，箱体高50cm 以上，允许偏差3mm 。 5.3.7. 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）
● 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，
接地接触紧密。
● 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm ；每户内面板高差允许偏差5mm ；面板的垂
直度允许偏差0.5mm 。 5.3.8. 阳台灯具安装上下对齐 5.3.9. 电器回路测试
● 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。
● 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.3.10. 配电柜、盘
● 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。
● 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。
● 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
● 手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
● 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。
● 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。
● 操作及联动试验正确，符合设计要求。
● 验收时应提供下列资料和文件。
A ．工程竣工图
B ．制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。
C ．安装技术记录，调整试验记录。
5.3.11. 电缆
● 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。
● 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合
要求。
● 电缆终端、电缆接头应按牢固。
● 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
● 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。
● 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。
● 验收时应提交下列资料和技术文件：
A ．设计资料图纸、竣工图。
B ．制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。
C ．电气试验清单。
5.3.12. 电动机的验收要求
● 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。
● 电机转子应灵活，不得有碰卡声。
● 润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。
● 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
● 电机转动方向要符合要求，无杂声。
● 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。
● 验收时应提供下列资料和文件：
A ．
B ．
C ．
D ．
5.3.13. 制造厂提供的产品说明书， 检查及试验记录， 合格证件冀安装使用图纸等技术文件， 调试验收记录报告。 电梯
a) 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。
b) 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
c) 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
d) 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。
e) 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
f) 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
g) 导靴要能保证电梯正常运行。
h) 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过 -1+2mm
i) 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。
j) 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
k) 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。
l) 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
m) 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
n) 电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。
o) 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
p) 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
q) 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
r) 轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。
s) 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
t) 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
u) 电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。
v) 运行控制功能达到设计要求。
w) 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。
x) 在验收时应提供下列资料和文件：
A．电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
B．制造厂提供的随机文件和图纸。
C ．电梯检查及电梯运行参数记录。
5.3.14. 水泵
● 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
● 离心泵和轴流泵的安装应水平。
● 出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。
● 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。
● 电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。
● 离心泵、轴流泵填料涵盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
● 电动机的电流不得超过额定值。
● 运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。
● 滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。
● 验收时应提交下列资料和文件：
A ．制造商提供的产品说明书、
B ．合格证及安装图纸等技术文件。
C ．安装技术记录、
D ．调整试验记录。
5.3.15. 可视门对讲
室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报
警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采用直按式。
5.3.16. 背景音乐系统
室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
5.3.17. 闭路电视监控系统
系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满
足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。
5.3.18. 周界红外报警系统
系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.3.19. 电子巡更系统
信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。
5.4. 室外总体部分
5.4.1. 室外排水工程
● 室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
● 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。
● 各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。
● 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.2. 行车道路
● 沥青路面：
1） 道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
2） 雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5MM 。
3） 道路宽度允许偏差±50MM ；厚度允许偏差±5MM ；横坡允许偏差±0.35/100。
4） 表面平整度2M 靠尺检查，允许偏差
● 混凝土路：
1） 混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm 。
2） 混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm ，横缝在路面宽度内不得小于10mm 。
3） 路面的平整度符合允许偏差，3m 直尺检查时允许偏差小于5mm 。
4） 路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。
5.4.3. 小区景观、小品
● 按图布置各景点，坐标位置正确。
● 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量, 水泵要作试压，
灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。
● 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水
现象。
5.4.4. 配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求
5.4.5. 绿化工程
● 栽植土壤的检查标准：
1） 栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM ；小乔木和大、中罐木≥80CM ；小罐木、宿根花卉≥60CM ；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM 。（种植耐水湿植物除外）
2） 栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM ；小乔木和大、中罐木≤6CM ；小罐木、宿根花卉≤4CM ；
3） 石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM ；草坪、地被、花卉≤1CM 。
4） 地形标高：全高≤100CM 为±5CM ；全高101CM~299CM±为±20CM ；全高≥300CM 为±50CM 。
5） 土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。
● 植物材料质量标准：
1） 树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。
2） 草块每边应在30CM 左右、厚度不小于2CM 、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。
3） 花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4） 植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
● 树木栽植质量标准：
1） 放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。
2） 树坑坑径大于土球或裸根系40CM ，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。
3） 树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。
4） 栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水。
5） 树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆要符合要求。材料、高度方向及位置应整齐划一。
6） 修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。
7） 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。
● 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：
1） 栽植放样符合设计要求，放样偏差不淂超过5%。
2） 土地平整，表土块小于2CM ，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。
3） 草坪满铺留缝间隙1~1.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草块与土壤密结、平整。
4） 草坪切边线条清晰、平顺自然。
5） 花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
5.4.6. 围（护）栏（墙）：
● 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致.
● 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。
5.4.7. 公园椅：
● 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。
● 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
5.4.8. 单（摩托）车棚：
● 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相
吻合。
● 存放点设置合理的照明。
● 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。
5.5. 清洁配套设施：
● 在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风
格相区配。
● 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。
● 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排
水设施，以方便清洁。
● 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。
● 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。
● 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。
● 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情
况相区配，同时，异味不影响住户。
5.6. 车库：
● 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。
● 地下车库出入口应设置防洪闸。
5.7. 公布栏：
小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。
5.8. 消防系统：
● 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验
● 消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。
● 所有消防阀门应标明控制区域。
● 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
● 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运
行无异常声音。
● 消防控制中心应安装空调。
● 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
● 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。 ● 防火门：
A. 公共部位防火门钥匙通用。
B. 门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。
5.9. 泳池：
● 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。
● 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。
● 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。
● 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM ，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。 ● 泳池周边的配套设施完好无损。
5.10. 商铺：
● 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。
● 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。
● 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设
施。
● 应设置垃圾桶。
● 公共通道应采用节能灯。
5.11. 管理用房移交承接查验标准：
● 管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之二比例提
供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计。
● 位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。
● 竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
● 装修标准：参见《物业管理用房装修标准》。
5.12. 有关居委会用房规定（政府文件）：、
● 面积：按10户1平方米标准考虑。
● 位置：与物业管理用房安排在一起。
● 竣工日期：同物业管理用房。
5.13. 社区健康中心（参考）：
100平方米左右。
5.14. 管理处员工宿舍：
● 属管理用房面积，参见《物业管理用房装修标准》。装修标准：墙面ICI 涂料，地面水泥
砂浆找平。应有冲凉设施。
● 竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
5.15. 管理处员工食堂：（根据具体情况确定，可参考）
● 住宅区面积 5万： 食堂面积 50平方米
10万： 100平方米
20万： 150平方米
30万： 200平方米
40万： 250平方米
50万： 300平方米
● 装修标准：食堂，墙面ICI 涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面ICI 涂料，贴2米高瓷砖，
地面防滑地砖。
● 竣工日期：住宅区入住前15天。
5.16. 商业用房：
按总建筑面积的3‰（多层）、2‰（高层）的比例配备，此部分商业用房划给物业公司。
5.17. 室内活动中心（免费场所）：依具体情况定
住宅区 活动中心面积
5万平方米： 60平方米
10万平方米： 100平方米
10万平方米及以上：每增加10万平方米相应增加50平方米。
5.18. 室外体育活动场所参考标准：
如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准：
（1）10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。
（2）20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。
（3）30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。
（4）40万平方米（包括40万以上）：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。
5.19. 居民会所：
30万平方米及以上住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。
5.20. 物业管理办公用房装修标准：
● 开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条
件：
A. 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。
B. 墙面：国产乳胶漆墙面。
C. 顶棚：型钢T 型龙骨、石膏板吊顶。
D. 门：普通实木门、局部可用铝合金门。
E. 窗：铝合金窗。
F. 水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。
G. 前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户钥匙柜、办公低柜等。
● 如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条
标准完善，费用由开发单位支付。
● 如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的
费用。
● 物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间。
6. 注意事项
6.1. 物业承接查验一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。
6.2. 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在承接查验之前。
6.3. 当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将承接查验不合格问题编制报告，向地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部备案。
6.4. 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
7. 制度解释与生效
本作业指引由研发中心、工程维修中心负责解释，自下发之日起生效。
8. 相关表格：
《承接查验表单》