城市用地有哪些概念?
城市用地 urban land
按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
居住用地 residential land
在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
公共设施用地 public facilities
城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
工业用地 industrial land
城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
仓储用地 warehouse land
城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。 对外交通用地 intercity transportation land
城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。
道路广场用地 roads and squares
城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。
市政公用设施用地 municipal utilities
城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地，包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。
绿地 green space
城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
特殊用地 specially-designated land
一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。
水域和其它用地 waters and miscellaneous
城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。
保留地 reserved land
城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。
城市用地评价 urban landuse evaluation
根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件所进行的工程评估及技术经济评价。
城市用地平衡 urban landuse balance
根据城市建设用地标准和实际需要，对各类城市用地的数量和比例所作的调整和综合平衡。
《物权法》第l37条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一) 当事人的名称和住所；
(二) 土地界址、面积等；
(三) 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(四) 土地用途；
(五) 使用期限；
(六) 出让金等费用及其支付方式；(七) 解决争议的方法。
第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二务的规定时该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
【相关规定】《宪法》
第10条第3款：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第27条：土地使用者经国家依法划拔、出让或解放初期接受、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。《中华人民共和国
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）
第2条第l 款：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
第8条：土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第9条：土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由计划、有步骤地进行。
第10条：土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理邵门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第16条：土地使用者在支付全部土地使用权出让全后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第43条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
《城市房地产管理法》
第7条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第8条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第9条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第12条第l 款：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
《协议出让国有土地使用权规定》
第3条：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
《土地管理法》
第2条第5款：国冢依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拔国有土地使用权的除外。
第54条：建设单位使用国有土地。应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地。经县级以上人民政府依法批准．可以以划拨方式取得：
(一) 国家机关用地和军事用地；
(二) 城市基础设施用地和公益事业用地；
(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地：
(四) 法律、行政法规规定的其他用地。
第55条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后。方可使用土地。 《划拨土地使用权管理暂行办法》
第2条：划拔土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
按照通常的理解，获得土地使用权的方式有两种：划拨和出让。下面我简单介绍一下这两种取得方式：
1．土地使用权的划拨
土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用
后将土地交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制：(一) 国家机关用地和军事用地；(二) 城市基础设施用地和公益事业用地；(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四) 法律、行政法规规定的其他用地。上述四种用地才能申请土地使用权的划拨。
由于划拨这一方式是计划经济体制的产物，不符合市场经济的要求，也不利于房地产市场的形成，因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式，但是，结合我国的具体国情，完全取消划拨方式不太现实，最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨，针对划拨的缺点，对划拨的范围作了特别严格的限制。
相对于出让所获得的土地使用权，划拨的土地使用权在使用用途及转让方面还有诸多限制，我下面简单介绍一下：
第一，土地使用权人不得擅自改变土地用途。人民政府在批准土地划拨时，都明确了土地的用途。土地使用权人在使用土地的工程中不得随意改变土地用途，不得损害公共利益，如遇特殊情况确实需要改变土地用途的，需得到县级以上人民政府批准，并依法办理土地用途变更登记手续。
第二，划拨土地使用权未经转化为出让土地使用权并符合其他条件，不得转租、出租、抵押，否则无效。
第三，因国家公共利益的需要，人民政府需要收回划拨的土地使用权时，土地使用权人有义务服从人民政府的决定，而不能以划拨土地的无期限性作为抗辩事由。
那么土地使用权如何划拨呢? 其程序和审批权限如何呢? 我将告诉大家：
第一，申请。由建设用地单位，持有权部门批准的建设计划等有关文件，向土地所在地县级以上人民政府土地管理部门提出建设申请。
第二，审核。县级以上地方人民政府土地管理部门，对建设用地申请进行审核。划定用地范围，组织商定用地补偿，安置或者拆迁安置的方案。
第三，批准。县级以上地方人民政府土地管理部门按照规定的权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。
第四，划拨。用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门，根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。
最后，登记。建设项目竣工以后，由县级以上地方人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地地用证。
土地使用权划拨完成以上法定程序后，建设用地者即取得了土地使用权。当县级以上人民政府发给建设用地批准书并划拨土地后，建设用地者就已经享有了使用土地进行建设活动的权利，任何组织或个人都不能妨碍其正常施工括动。
2．土地使用权的出让
土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让土地者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
我国是实行土地公有制的社会主义国家。这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，这必然会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的；居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。另外依据《物权法》第l49条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见，物权法把建设土地使用权区分为住宅和非住宅两种不同用途，
住宅土地使用权到期后自动续期，这一规定符合市场资源的最优配置原则和尊重人权的精神。依据《物权法》第l48条的规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，足额安排被征地公民民的社会保障费用，并退还相应的土地出让金。
土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议和挂牌等方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采用拍卖、招标和挂牌出让方式；没有条件不不能采取拍卖、招标和挂牌出让方式的，可以采取双方协议的方式。但是协议出让金不能低于按国家规定所确定的最低价。
土地使用权的出让是土地有偿使用制度的体现。它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它是介于转让(买卖) 与出租的一种行为。既不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为出租仅仅创设租赁权，而租赁权属于债权。在物权法上，土地使用权的出让应该理解为他物权的设立行为，设立的是一种用益物权。
土地使用权的出让权只能由国家行使。不过，在具体执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使。土地使用权出让后并不改变国家作为土地所有者的地位，其受让人可以是公民、法人，以及外国自然人和法在这里提醒大家注意的是：土地使用权出让是转让一定期限内的土地使用权，而不是土地本身，通过出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：
第一，必须是国有土地。由于农村土地属于集体所有，所以农村土地不得采用出让方式转让土地使用权。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。
第二，必须经政府批准。出让土地使用权必须经过政府主管部门批准，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的。须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，根据国务院或省级人民政府批准。
那么土地使用权的出让可以采取什么方式呢?
第一，招标。招标方式是在指定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。这种方式的特点在于：一是引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则．有利于资源的最大优化配置；二是投标过程是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密；三是投标人只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。
第二，拍卖。拍卖方式是土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动，这种方式的特点在于：拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让权，应买人有多次报价机会，体现了公平竞争的原则。
第三，协议。协议方式是政府或政府委托土地管理部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式，这种方式的特点在于：受让方在没有第三者参与竞争的情况下通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的，该方式一般用于市政工程、公益事业、非营利单位用地，须经过申请、协商、报批和登记四个步骤。 第四，挂牌。挂牌方式是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。挂牌结束后，双方签订《国有土地出让合同》，这种方式的特点在于：挂牌的底价是变化的，有起始价，也有增价；挂牌只有一个竞买人也能成交，而在投标方式中，投标人少于三人，出让人应该重新招标。
以上四种方式是土地使用权出让的主要方式，但是不论采取那种方式，都必须签订土地使用
权的出让合同，这是法律的强制性规定。合同签订后，就在土地使用权的出让方和受让方之间产生了一个关于土地使用权出让的权利义务关系。虽然它性质上仍然属于民事合同，却有着诸多特殊的地方，需要我们注意：土地使用权出让合同是格式合同，是由国家制作统一的文本，受让人只能就出让金的数额多少、支付方式等几项与出让方协商，其余条款只能表示赞同才能达成协议，可见它并不是完全有当事人意思所决定，而是包含着法律法规规定的强制性内容，带有部分行政合同的性质。
在这里提醒大家注意的是，土地使用权的转让与出让不同，土地使用权转让，是指国有土地使用者通过买卖、赠与、交换、继承等合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。在土地使用权转让中，转让土地使用权的一方称为转让方，受让土地使用权的一方称受让方。 第一，出让是一种创设财产权利的行为，转让则是转移财产权利的行为。在国有土地使用权出让前，土地所有权中的占有、使用、收益权能仍然归国家，通过出让行为使这些权能分离出来，成为一种独立的财产权，并让于土地使用者。对受让人而言，在国有土地使用权出让行为之前，该权利并不存在，出让威立以后才产生出来。所以土地使用权出让是创设财产权的过程，而国有土地使用权的转让则是把作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间转移。
第二，法律关系的主体不同。国有土地使用权出让法律关系主体，一方是土地所有者，另一方土地使用者。而转让法律关系的双方都是土地使用者。
第三，出让金和转让费的构成及反映的关系不同。国有土地使用权出让金除了土地所有者事先投资外，只要是指地租。而国有土地使用权转让费除了包括出让金和土地使用者的投资及孳息外．还包括经营利润，而利润是土地使用者投资并经营的产物。
【相关案例】
某村村委会通过决议，把村东头一块荒地出让给陈某，并签订了土地使用权出让合同，约定土地使用权出让金为5万元，出让期限10年，该村村民李某认为法律规定农村集体的土地不能出让，遂向村委会提出意见，但不被采纳，无奈之下李某投诉到县土地管理局。 这是涉及土地使用权的出让范围以及出让方的主体资格问题。
根据我国《土地管理法》等法律法规的有关规定，农村土地不得采用出让方式转让土地使用权，因为只有国有土地使用权才能够出让，农村土地属于集体所有，不能出让，另外，土地使用权的出让权只能由国家行使，在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使，从此得知，村委会无权对集体所有的土地进行使用权的出让，因此，本案中，村委会的做法违反了法律的规定，该出让合同应该被撤销，5万元的使用权出让技金应返回给陈某。
(中国出版社《物权法百问通》)
控制性详细规划教材【七】——土地使用控制
房产控制性详细规划用地性质用途区杂谈分类：详细规划
第三章土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小；用地使用性子按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定建设用地上的建设内容，包括10大类，46中类，73小类。用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或
者混合使用的规划要求，便于灵活管理。
第一节用地面积与用地边界
一、用地面积
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。
必须特别注意的是：用地面积（Ap) 征地面积（Ag) 是有区别的，用地面积是规划用地红线围和的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积；征地面积是土地部门为了征地话顶的征地红线围合而成。显然用地面积小于征地面积，即
Ap ≤ Ag
而开发主题在从政府获得土地的时候往往是按照征地面积计算的，征地边界常常将部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入。我们在一些楼盘广告中看到的容积率，往往是用总建筑面积除以征地面积（征地边界范围内）得出的，比实际的容积率偏小，这就是欺骗了不懂实情的广大购房者。
二、用地边界
用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和底下空间的竖直的三维界面。
控制性详细规划的作用主要是为了城市规划管理，综合开发和土地有偿使用提供依据，将具体的规划设计转化为便于管理的条文、数据和图表，以便从微观上对各规划地块提出具体控制内容和要求，从而强化规划与管理的衔接，为修建性详细规划提供可靠依据。因此，确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑解放开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分。
地块的用地边界划分一般有如下原则：
1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；
2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；
3）建议有一边和城市道路相邻
4）结合自然边界、行政界线划分地块；
5）考虑地价的区位级差；
6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于同一开发；
7）对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；
8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物孤寂保护紫线、微波通道橙线等。
9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或大块细分成小块）。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5ha 左右，旧城改建区地块可在0.5-3ha 左右。
第二节土地使用性质
用地性质是一项非常重要的用地控制指标，关系到城市的功能布局形态。用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90，简称《标准》）来确定。《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，例如，居住用地为大写R ，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11。
具体采用哪些土地使用性子，各个规划有所区别，一般根据所在城市规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。
城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件，使用比较方便，但是由于这个标准估计面广，对于控制性详细规划，某些方面不是十分合适。在具体规划过程中，我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地，例如有沿街店铺的居住用地，在〈标准〉中都是没有单独列出的，我们在做规划的时候，往往把它们都例入居住用地内，这种做法在总体规划和分区规划的时候没有问题，但在控制性详细规划要求规定得十分明确，一般要求划分到小类，就不适合这样做。在全国注册城市一规划师职业考试指定勇士之一〈城市规划原理〉中，关于控制性详细规划的用地分类基于国家标准确定了另外一套标准，为解决上述问题提供了一种思路，表3-2是这个标准中较国家标准新增的一些用地分类代号。需要说明能够的是，这些用地分类尚未得到国家权威部门的确认，只是作为规划中的一种技术手段，供设计人员参考使用。
第三节土地使用兼容
在控制性详细规划中往往涉及多种用地性质在地块内的混合布置问题，以适应城市发展的需要，有些使用性质可以混合，有利于土地综合开发，而有些使用性质则不适宜混合不止，在旧城区的改造中尤其突出，如工业用地和居住用地相临会带来污染和噪音，大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线问题，这就要求对土地使用性质的兼容做出规定。
土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定的灵活性。适建范围规定表目前尚无法定的统一格式，各地一般根据具体情况和实际建设需要指定切合实际的土地兼容规定表。
一、国外土地使用兼容的规定
纽约市将土地分位居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，根据共同的功能及对外界的影响程度，建立了18个使用组（Use Group):居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组及工业2组，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。
香港对土地使用兼容性的规定非常细致。香港的用地兼容性规定，对每一种土地用途可以尖锐的建筑类型（全部的建筑类型接近100个）都作了详细的规定。因此，对于每种土地用途，相应的都有一个表。表中规定两栏：第一栏是通常允许的用途（Uses Always Permitted);第二类是须先向城市规划委员会申请、可能在有附带条件或无附带条件下获准用途。
二、国内土地使用兼容的规定
（一）土地使用兼容表控制
为了使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用，各地拟订了控制性详细规划土地土地使用性质兼容表。表中分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。表中的“+”表示可以兼容，“-”表示不可以兼容。在城市建设管理工作中，管理人员可以依据控制性详细规划指标进行管理，也可以按照兼容表的内容，对指标中的用地性质加以改变，这样做可以有效地解决用地性质兼容性的问题，使控制性详细规划具有一定的“弹性”。在按照兼容表改变用地性质时，其他的控制指标不改变。
用地性质的确定要有一定的弹性余地，要制定土地相容规划。所谓“相容”，四指某一类性质的用地内允许建设、不允许建设或有条件允许建设的关系。
（二）土地使用兼容的原则
1）促进相关功能建筑的集中布置；
2）提高土地经济效益；
3）减少环境干扰；
4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
5）确保土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；
6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。具体分类各地应从实际出发具体对待，不请求一律。
（三）建筑性质兼容
土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容，相比之下，建筑性质的兼容更加详细，
更能达到控制的目的。
2006年4月份国务院出台的《国有土地使用权出让补充协议》，就是针对以上政策中出现的种种漏洞，对工业用地改变用途的现象给予更加严厉的打击。协议不但明确土地出让时，出让宗地内用于近年有关工业地产的政策及影响有哪些？建设行政办公用地的比例，不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施外，还规定了工业用地项目的绿化率，堵住了各工业园区以花园式办公为由，改变用地性质。随着政策的严厉和细化，可以利用的政策漏洞也会越来越少，开发商打擦边球的机会也将会大大减少。如果开发商再想通过打擦边球的手段来改变工业用地用途，将会承担更大的政策风险。
城市用地有哪些概念?
城市用地 urban land
按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
居住用地 residential land
在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
公共设施用地 public facilities
城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
工业用地 industrial land
城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
仓储用地 warehouse land
城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。 对外交通用地 intercity transportation land
城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。
道路广场用地 roads and squares
城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。
市政公用设施用地 municipal utilities
城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地，包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。
绿地 green space
城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
特殊用地 specially-designated land
一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。
水域和其它用地 waters and miscellaneous
城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。
保留地 reserved land
城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。
城市用地评价 urban landuse evaluation
根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件所进行的工程评估及技术经济评价。
城市用地平衡 urban landuse balance
根据城市建设用地标准和实际需要，对各类城市用地的数量和比例所作的调整和综合平衡。
《物权法》第l37条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一) 当事人的名称和住所；
(二) 土地界址、面积等；
(三) 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(四) 土地用途；
(五) 使用期限；
(六) 出让金等费用及其支付方式；(七) 解决争议的方法。
第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二务的规定时该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
【相关规定】《宪法》
第10条第3款：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第27条：土地使用者经国家依法划拔、出让或解放初期接受、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。《中华人民共和国
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）
第2条第l 款：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
第8条：土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第9条：土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由计划、有步骤地进行。
第10条：土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理邵门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第16条：土地使用者在支付全部土地使用权出让全后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第43条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
《城市房地产管理法》
第7条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第8条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第9条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第12条第l 款：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
《协议出让国有土地使用权规定》
第3条：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
《土地管理法》
第2条第5款：国冢依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拔国有土地使用权的除外。
第54条：建设单位使用国有土地。应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地。经县级以上人民政府依法批准．可以以划拨方式取得：
(一) 国家机关用地和军事用地；
(二) 城市基础设施用地和公益事业用地；
(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地：
(四) 法律、行政法规规定的其他用地。
第55条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后。方可使用土地。 《划拨土地使用权管理暂行办法》
第2条：划拔土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
按照通常的理解，获得土地使用权的方式有两种：划拨和出让。下面我简单介绍一下这两种取得方式：
1．土地使用权的划拨
土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用
后将土地交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制：(一) 国家机关用地和军事用地；(二) 城市基础设施用地和公益事业用地；(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四) 法律、行政法规规定的其他用地。上述四种用地才能申请土地使用权的划拨。
由于划拨这一方式是计划经济体制的产物，不符合市场经济的要求，也不利于房地产市场的形成，因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式，但是，结合我国的具体国情，完全取消划拨方式不太现实，最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨，针对划拨的缺点，对划拨的范围作了特别严格的限制。
相对于出让所获得的土地使用权，划拨的土地使用权在使用用途及转让方面还有诸多限制，我下面简单介绍一下：
第一，土地使用权人不得擅自改变土地用途。人民政府在批准土地划拨时，都明确了土地的用途。土地使用权人在使用土地的工程中不得随意改变土地用途，不得损害公共利益，如遇特殊情况确实需要改变土地用途的，需得到县级以上人民政府批准，并依法办理土地用途变更登记手续。
第二，划拨土地使用权未经转化为出让土地使用权并符合其他条件，不得转租、出租、抵押，否则无效。
第三，因国家公共利益的需要，人民政府需要收回划拨的土地使用权时，土地使用权人有义务服从人民政府的决定，而不能以划拨土地的无期限性作为抗辩事由。
那么土地使用权如何划拨呢? 其程序和审批权限如何呢? 我将告诉大家：
第一，申请。由建设用地单位，持有权部门批准的建设计划等有关文件，向土地所在地县级以上人民政府土地管理部门提出建设申请。
第二，审核。县级以上地方人民政府土地管理部门，对建设用地申请进行审核。划定用地范围，组织商定用地补偿，安置或者拆迁安置的方案。
第三，批准。县级以上地方人民政府土地管理部门按照规定的权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。
第四，划拨。用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门，根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。
最后，登记。建设项目竣工以后，由县级以上地方人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地地用证。
土地使用权划拨完成以上法定程序后，建设用地者即取得了土地使用权。当县级以上人民政府发给建设用地批准书并划拨土地后，建设用地者就已经享有了使用土地进行建设活动的权利，任何组织或个人都不能妨碍其正常施工括动。
2．土地使用权的出让
土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让土地者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
我国是实行土地公有制的社会主义国家。这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，这必然会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的；居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。另外依据《物权法》第l49条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见，物权法把建设土地使用权区分为住宅和非住宅两种不同用途，
住宅土地使用权到期后自动续期，这一规定符合市场资源的最优配置原则和尊重人权的精神。依据《物权法》第l48条的规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，足额安排被征地公民民的社会保障费用，并退还相应的土地出让金。
土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议和挂牌等方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采用拍卖、招标和挂牌出让方式；没有条件不不能采取拍卖、招标和挂牌出让方式的，可以采取双方协议的方式。但是协议出让金不能低于按国家规定所确定的最低价。
土地使用权的出让是土地有偿使用制度的体现。它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它是介于转让(买卖) 与出租的一种行为。既不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为出租仅仅创设租赁权，而租赁权属于债权。在物权法上，土地使用权的出让应该理解为他物权的设立行为，设立的是一种用益物权。
土地使用权的出让权只能由国家行使。不过，在具体执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使。土地使用权出让后并不改变国家作为土地所有者的地位，其受让人可以是公民、法人，以及外国自然人和法在这里提醒大家注意的是：土地使用权出让是转让一定期限内的土地使用权，而不是土地本身，通过出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：
第一，必须是国有土地。由于农村土地属于集体所有，所以农村土地不得采用出让方式转让土地使用权。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。
第二，必须经政府批准。出让土地使用权必须经过政府主管部门批准，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的。须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，根据国务院或省级人民政府批准。
那么土地使用权的出让可以采取什么方式呢?
第一，招标。招标方式是在指定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。这种方式的特点在于：一是引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则．有利于资源的最大优化配置；二是投标过程是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密；三是投标人只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。
第二，拍卖。拍卖方式是土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动，这种方式的特点在于：拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让权，应买人有多次报价机会，体现了公平竞争的原则。
第三，协议。协议方式是政府或政府委托土地管理部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式，这种方式的特点在于：受让方在没有第三者参与竞争的情况下通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的，该方式一般用于市政工程、公益事业、非营利单位用地，须经过申请、协商、报批和登记四个步骤。 第四，挂牌。挂牌方式是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。挂牌结束后，双方签订《国有土地出让合同》，这种方式的特点在于：挂牌的底价是变化的，有起始价，也有增价；挂牌只有一个竞买人也能成交，而在投标方式中，投标人少于三人，出让人应该重新招标。
以上四种方式是土地使用权出让的主要方式，但是不论采取那种方式，都必须签订土地使用
权的出让合同，这是法律的强制性规定。合同签订后，就在土地使用权的出让方和受让方之间产生了一个关于土地使用权出让的权利义务关系。虽然它性质上仍然属于民事合同，却有着诸多特殊的地方，需要我们注意：土地使用权出让合同是格式合同，是由国家制作统一的文本，受让人只能就出让金的数额多少、支付方式等几项与出让方协商，其余条款只能表示赞同才能达成协议，可见它并不是完全有当事人意思所决定，而是包含着法律法规规定的强制性内容，带有部分行政合同的性质。
在这里提醒大家注意的是，土地使用权的转让与出让不同，土地使用权转让，是指国有土地使用者通过买卖、赠与、交换、继承等合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。在土地使用权转让中，转让土地使用权的一方称为转让方，受让土地使用权的一方称受让方。 第一，出让是一种创设财产权利的行为，转让则是转移财产权利的行为。在国有土地使用权出让前，土地所有权中的占有、使用、收益权能仍然归国家，通过出让行为使这些权能分离出来，成为一种独立的财产权，并让于土地使用者。对受让人而言，在国有土地使用权出让行为之前，该权利并不存在，出让威立以后才产生出来。所以土地使用权出让是创设财产权的过程，而国有土地使用权的转让则是把作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间转移。
第二，法律关系的主体不同。国有土地使用权出让法律关系主体，一方是土地所有者，另一方土地使用者。而转让法律关系的双方都是土地使用者。
第三，出让金和转让费的构成及反映的关系不同。国有土地使用权出让金除了土地所有者事先投资外，只要是指地租。而国有土地使用权转让费除了包括出让金和土地使用者的投资及孳息外．还包括经营利润，而利润是土地使用者投资并经营的产物。
【相关案例】
某村村委会通过决议，把村东头一块荒地出让给陈某，并签订了土地使用权出让合同，约定土地使用权出让金为5万元，出让期限10年，该村村民李某认为法律规定农村集体的土地不能出让，遂向村委会提出意见，但不被采纳，无奈之下李某投诉到县土地管理局。 这是涉及土地使用权的出让范围以及出让方的主体资格问题。
根据我国《土地管理法》等法律法规的有关规定，农村土地不得采用出让方式转让土地使用权，因为只有国有土地使用权才能够出让，农村土地属于集体所有，不能出让，另外，土地使用权的出让权只能由国家行使，在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使，从此得知，村委会无权对集体所有的土地进行使用权的出让，因此，本案中，村委会的做法违反了法律的规定，该出让合同应该被撤销，5万元的使用权出让技金应返回给陈某。
(中国出版社《物权法百问通》)
控制性详细规划教材【七】——土地使用控制
房产控制性详细规划用地性质用途区杂谈分类：详细规划
第三章土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小；用地使用性子按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定建设用地上的建设内容，包括10大类，46中类，73小类。用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或
者混合使用的规划要求，便于灵活管理。
第一节用地面积与用地边界
一、用地面积
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。
必须特别注意的是：用地面积（Ap) 征地面积（Ag) 是有区别的，用地面积是规划用地红线围和的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积；征地面积是土地部门为了征地话顶的征地红线围合而成。显然用地面积小于征地面积，即
Ap ≤ Ag
而开发主题在从政府获得土地的时候往往是按照征地面积计算的，征地边界常常将部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入。我们在一些楼盘广告中看到的容积率，往往是用总建筑面积除以征地面积（征地边界范围内）得出的，比实际的容积率偏小，这就是欺骗了不懂实情的广大购房者。
二、用地边界
用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和底下空间的竖直的三维界面。
控制性详细规划的作用主要是为了城市规划管理，综合开发和土地有偿使用提供依据，将具体的规划设计转化为便于管理的条文、数据和图表，以便从微观上对各规划地块提出具体控制内容和要求，从而强化规划与管理的衔接，为修建性详细规划提供可靠依据。因此，确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑解放开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分。
地块的用地边界划分一般有如下原则：
1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；
2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；
3）建议有一边和城市道路相邻
4）结合自然边界、行政界线划分地块；
5）考虑地价的区位级差；
6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于同一开发；
7）对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；
8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物孤寂保护紫线、微波通道橙线等。
9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或大块细分成小块）。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5ha 左右，旧城改建区地块可在0.5-3ha 左右。
第二节土地使用性质
用地性质是一项非常重要的用地控制指标，关系到城市的功能布局形态。用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90，简称《标准》）来确定。《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，例如，居住用地为大写R ，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11。
具体采用哪些土地使用性子，各个规划有所区别，一般根据所在城市规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。
城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件，使用比较方便，但是由于这个标准估计面广，对于控制性详细规划，某些方面不是十分合适。在具体规划过程中，我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地，例如有沿街店铺的居住用地，在〈标准〉中都是没有单独列出的，我们在做规划的时候，往往把它们都例入居住用地内，这种做法在总体规划和分区规划的时候没有问题，但在控制性详细规划要求规定得十分明确，一般要求划分到小类，就不适合这样做。在全国注册城市一规划师职业考试指定勇士之一〈城市规划原理〉中，关于控制性详细规划的用地分类基于国家标准确定了另外一套标准，为解决上述问题提供了一种思路，表3-2是这个标准中较国家标准新增的一些用地分类代号。需要说明能够的是，这些用地分类尚未得到国家权威部门的确认，只是作为规划中的一种技术手段，供设计人员参考使用。
第三节土地使用兼容
在控制性详细规划中往往涉及多种用地性质在地块内的混合布置问题，以适应城市发展的需要，有些使用性质可以混合，有利于土地综合开发，而有些使用性质则不适宜混合不止，在旧城区的改造中尤其突出，如工业用地和居住用地相临会带来污染和噪音，大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线问题，这就要求对土地使用性质的兼容做出规定。
土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定的灵活性。适建范围规定表目前尚无法定的统一格式，各地一般根据具体情况和实际建设需要指定切合实际的土地兼容规定表。
一、国外土地使用兼容的规定
纽约市将土地分位居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，根据共同的功能及对外界的影响程度，建立了18个使用组（Use Group):居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组及工业2组，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。
香港对土地使用兼容性的规定非常细致。香港的用地兼容性规定，对每一种土地用途可以尖锐的建筑类型（全部的建筑类型接近100个）都作了详细的规定。因此，对于每种土地用途，相应的都有一个表。表中规定两栏：第一栏是通常允许的用途（Uses Always Permitted);第二类是须先向城市规划委员会申请、可能在有附带条件或无附带条件下获准用途。
二、国内土地使用兼容的规定
（一）土地使用兼容表控制
为了使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用，各地拟订了控制性详细规划土地土地使用性质兼容表。表中分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。表中的“+”表示可以兼容，“-”表示不可以兼容。在城市建设管理工作中，管理人员可以依据控制性详细规划指标进行管理，也可以按照兼容表的内容，对指标中的用地性质加以改变，这样做可以有效地解决用地性质兼容性的问题，使控制性详细规划具有一定的“弹性”。在按照兼容表改变用地性质时，其他的控制指标不改变。
用地性质的确定要有一定的弹性余地，要制定土地相容规划。所谓“相容”，四指某一类性质的用地内允许建设、不允许建设或有条件允许建设的关系。
（二）土地使用兼容的原则
1）促进相关功能建筑的集中布置；
2）提高土地经济效益；
3）减少环境干扰；
4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
5）确保土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；
6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。具体分类各地应从实际出发具体对待，不请求一律。
（三）建筑性质兼容
土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容，相比之下，建筑性质的兼容更加详细，
更能达到控制的目的。
2006年4月份国务院出台的《国有土地使用权出让补充协议》，就是针对以上政策中出现的种种漏洞，对工业用地改变用途的现象给予更加严厉的打击。协议不但明确土地出让时，出让宗地内用于近年有关工业地产的政策及影响有哪些？建设行政办公用地的比例，不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施外，还规定了工业用地项目的绿化率，堵住了各工业园区以花园式办公为由，改变用地性质。随着政策的严厉和细化，可以利用的政策漏洞也会越来越少，开发商打擦边球的机会也将会大大减少。如果开发商再想通过打擦边球的手段来改变工业用地用途，将会承担更大的政策风险。