##城楼盘房地产营销策划方案
一、楼盘设计：
（一）、小区概况及规划
在长沙望城区东马社区附近，总项目为1千亩地，准备在这个区域内，规划以湖湘文化为主题，以水岸为特色，融合洞庭湖地域文化，营造一种唯美的人文园林境界，既有文化底蕴，舒适感，又有现代的潮流思想。建成后将是主要包括高级别墅、五星级酒店、文化主题公园、文化商业水街，成为长沙乃至湖南至全国的集教育、会展于一体的文化产业基地和休闲度假中心。建立高档的在建筑风格上回归中式，都为两层建筑，檐宇错落分布，廊房相连。园林景观的特点就是“不出城郭，而获山水之怡；身居闹市，而有林泉之致”而飞檐走壁、假山叠石、花窗幽径、粉墙黛瓦。整个项目，一种仿佛已久远的亲切突然的呈现于眼前，既古朴，典雅又不失现代的亲和感。使人蓦然得耳目一新。
（二）、设计立意及构思
在现在的大都市，经济十分繁荣，但却会给人一种疲惫的状态，而人民很需要居住在一个很舒适的环境，湖湘文化在中华文化当中处于重要位置，湘人都是阳刚与阴柔的妙合，是勇敢、刚烈、倔劲、浪漫、温柔、多情的，也是充满智慧与才华的，这个林园内蕴含了湖湘文化、江南水乡、欧美的人文精神。在这里既可以感受到繁荣的文化、餐饮等一体化商业街，又能使人回归到亲近、宁静的状态。
（三）、整体布局
A、一大块地域为中式林园高级别墅，一至两层，为住宅区，户型为85㎡-150㎡，约有168户。有假山、流水、翠竹。一块名为加勒比海的水系，里面有小提琴形状的游泳池、喷泉、叠水、三个水幕墙等。约占360亩地。
B、有一个“崇尚科学、传承文明”的文化主题公园，里面涉及了荆楚文化知识，长沙文化精神，首先弄一个发明家广场，因为伟大的发明家是湖南耒阳人，就可以矗立一个高大的蔡伦铜像。在四周绿
茵花丛中环立袁隆平、黄道婆、莫尔斯、瓦特、富尔顿、爱迪生、诺贝尔等古今中外31位著名科学家铜像及大理石像。颇具时尚广场特色，可容纳数千人集会、休闲娱乐。入夜，广场华灯展放，喷泉五彩缤纷，音乐悠扬悦耳，让人沉醉于现代文明的遐想之中。而一个市的市树、市花既是城市形象的重要标志，也是城市文化的浓缩和城市繁荣富强的象征。有好的名片能够提高城市的品味、城市知名度、美誉度，对城市多方面大有好处，再次。设立了景点观看板块，搞个园中园，而里面可以有诗词歌画、历史回廊（湖南）、神话传说、杜鹃花带、樟树等。科研中心、亲水宝台等等。让人了解湖南的文化历史，而有长沙十大风景区之一的靖港古镇距离此处较近，也可以提升这里的旅游发展，不但为这里的居民着想，也可以是吸引他人前往此处观赏。大约占130亩。
C、文化、餐饮商业大街，首先在这条街道主要有奢华、齐全的商品特色。丰富多彩，高档商务楼店，国际品牌商品（欧美手表、珠宝、意大利皮鞋、休闲服饰、以及各类玩具等）。其次、这里可以加入文化设施，有浓烈的文化氛围，附近有白果园，长沙医学院、湖南商学院北校区等，在这条商业街中大型百货约占25%，银行约占10%，休闲餐饮业约占25%，酒店约占10%，娱乐约占10%。绿化约占20%，再次，完善商业，市政区域规划，主要有道路问题、停车设施。约占100亩。
D、休闲娱乐类所 ，里面有完善的健身设备，健身房、棋牌室、台球室、壁球室、商务会客中心，约占5亩。
E、绿地约占405亩。
二、项目所在区域市场分析
此地段建设的林园式庭院即将要集高级别墅、购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的商业街，在这里营造一个“知识型社区”，有这些优势，其房产开发还是有前景的。
三、项目所在区域市场特征
1、环境分析
此处处于长沙空气质量好的区域，适于居住，环境优美，得天独厚的生态环境优势，交通蛮便利，临近绕城高速，有918路线、W204路线等经过。
2、市场分析
近年来，年长沙楼市成交量与成交金额同比均出现较大幅度下降。不过长沙楼市也出现了回暖迹象。而望城区的市场主要有以下情况：
（1）、 人口密度大，促进了区域房地产开发的步伐
望城区规模较大、居住人口多，存续时间较长，而且有很多乡村地段需要装修或建设。
（2）、住宅供应量较少，新房抢手
在新增住宅供应中，各楼盘的体量均较小。有些楼盘一推售就在很短的时间内售罄。
（3）、 住宅需求主要来自本区域原有的住民，居民购买能力较强。
望城区道路、交通、较理想，但距离远，所以区域的居住环境很难对区外居民形成吸引力。因此，其他区域的居民选择在望城区置业的倾向很不明显。
3、政策分析：
（一）
（二）央行发布930房贷新政——后
4、竞争项目：
在望城东马社区附近的主要有紫鑫御湖湾、裕田奥莱小镇、新城国际花都等竞争者。
四、SWOT分析：
一、 项目SWOT分析：
优势（S）：
位置优越：环境优美，空气好交通便利
绕城高速，918路线、W204路线
劣势（W）：
目前区域的人气不足，缺乏热点商业等配套带动区域发展 附近缺乏知名的小学和中学；
机会（O）：
基础设施正在不断建立
市场产品有很大提升空间
整体经济支持有力：GDP逐年持续增长，房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好，居民消费能力渐强。
威胁（T）：
市场容量限制：地区房地产市场整体容量有限
结论：从以上SWOT分析可知，本项目在区位、交通、项目可塑性、配套等几个方面具备优势，在项目人气、等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好涉及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，可以得到很好的效果。
五、项目市场定位
（一）、项目客户定位
购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间），我们将目标客户锁定为高级客户。锁定的市场为高端市场。
（二）、项目形象定位
通过之前对外部宏观环境的分析，发现长沙以文化底蕴雄厚为主方向，而这里营造一种唯美的人文园林境界，本身草木风景多，环境质量好。是静谧，远离喧闹的地方。
（三）相对于竞争对手产品的优势：
空间优势、生态空间、高端物业形象
（四）、项目价格定位 结合当地房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价格、现时政策等。
（五）、项目户型定位
户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。
第五部分 项目建筑规划设计建议
六、总体规划布局建议
（一）住宅建筑布局：
1、楼盘平面简介：
楼盘为椭圆形，以河流为中轴，住宅建筑对称分布于河流的南北两岸。
2、建筑类型简介：
小区别墅设计为一梯2—3户，为连排式的，类似四合院。
3、其他：
运动休闲场所、商超、停车场的设计要合理，与园区相协调。小区配电在公共地方，隐蔽，美观。
（3）园中苑景观设计
融建筑与林园：以湖湘文化为主题，以水岸为特色，融合洞庭湖地域文化，富有诗意和个性，线条流畅。依山傍水，公园中的家。出门就是公园，望眼就是绿草青青，河水潺潺，静谧安逸舒适的环境，使您仿佛置身与世外桃源。
以下为园林景观设计的具体建议：
1、水景：水是园中苑的灵魂，“居不可无园，园不可无水”。 在主题公园内可再建造观水亭，供住户休息放松。
2、植被：园中为中国古典园林中的造园手法。在园中，使游人在宏大的园林中看到小巧精美的建筑，为园林的美增添趣味；同时游人站在园中园里，观赏大园的主景、中景，则又能借主景为远景，借中景为邻景，使园林景色更加丰富，更加深厚多姿。所以园中苑的植物造景上应体现“藏”的特点尽量在空地处种植特色花草树木，兼顾到组团景观的均好性，同时形成较为集中的活动场所，增强人与景观的交流互动。
（二）、项目配套设施建议
着重保护环境，完善的基础配套设施，如：文化主题花园，停车场，商业街，休闲健身场所，完善的安保系统和医疗设施。
(1)休闲运动功能配套：在小区修建会所及健身场所，主要满足业主的业余生活，丰富业主的生活方式。主要包括健身房、棋牌室、台球室、壁球室、咖啡屋、商务会客中心等。
（2）停车场所：园中苑的停车场所以地下为主，在各个小高层下建立停车场。
(3)安全自动化配套系统
1)防盗报警系统：本项目可设入口报警及室内报警。另外，在窗户上安装一个红外报警控测器，当有人撞入时，控测器即会发出报警连带智能控制主机随即发出声光报警信号。
2)防火报警系统：因智能型的火灾探测器与中央系统主体组成，当火灾发生时，声光报警启动，通知业主和小区管理中心。
3)出入口管理系统：设置于小区出入口的电视门卫显示和对讲电话使业主能清楚地识别来访者，便于保安管理。
4)煤气泄漏报警系统：由智能型的煤气泄漏探测与防盗报警系统联机组成，对煤气泄漏实行自动报警。
5)通讯自动化系统：通讯自动化系统包括数据信息网、语言传真、有线电视、电脑购物、电脑结算及小区信息网。
6)管理自动化系：公共停车场的管理和自动结算、查询系统。另外设小区闭路监视系统，监视车库出入口、小区花园等．
七、项目推广策略：
（一）项目广告主题策略：
另外结合园中园自身的特点，还有生态、绿色、健康、私密的空间越来越成为人们购房所追求，因此我们此次宣传主要围绕地块本身的生态、绿色、安静等特点，以人们希望得到的恬然的心态，着重从这些方面进行宣传。
（二）项目广告媒体策略
媒体选择：潇湘晨报、广播交通频道、 户外(车体、公交站牌、楼盘工地周遍广告、横幅、街道旗)、广告、电视、网络。
##城楼盘房地产营销策划方案
一、楼盘设计：
（一）、小区概况及规划
在长沙望城区东马社区附近，总项目为1千亩地，准备在这个区域内，规划以湖湘文化为主题，以水岸为特色，融合洞庭湖地域文化，营造一种唯美的人文园林境界，既有文化底蕴，舒适感，又有现代的潮流思想。建成后将是主要包括高级别墅、五星级酒店、文化主题公园、文化商业水街，成为长沙乃至湖南至全国的集教育、会展于一体的文化产业基地和休闲度假中心。建立高档的在建筑风格上回归中式，都为两层建筑，檐宇错落分布，廊房相连。园林景观的特点就是“不出城郭，而获山水之怡；身居闹市，而有林泉之致”而飞檐走壁、假山叠石、花窗幽径、粉墙黛瓦。整个项目，一种仿佛已久远的亲切突然的呈现于眼前，既古朴，典雅又不失现代的亲和感。使人蓦然得耳目一新。
（二）、设计立意及构思
在现在的大都市，经济十分繁荣，但却会给人一种疲惫的状态，而人民很需要居住在一个很舒适的环境，湖湘文化在中华文化当中处于重要位置，湘人都是阳刚与阴柔的妙合，是勇敢、刚烈、倔劲、浪漫、温柔、多情的，也是充满智慧与才华的，这个林园内蕴含了湖湘文化、江南水乡、欧美的人文精神。在这里既可以感受到繁荣的文化、餐饮等一体化商业街，又能使人回归到亲近、宁静的状态。
（三）、整体布局
A、一大块地域为中式林园高级别墅，一至两层，为住宅区，户型为85㎡-150㎡，约有168户。有假山、流水、翠竹。一块名为加勒比海的水系，里面有小提琴形状的游泳池、喷泉、叠水、三个水幕墙等。约占360亩地。
B、有一个“崇尚科学、传承文明”的文化主题公园，里面涉及了荆楚文化知识，长沙文化精神，首先弄一个发明家广场，因为伟大的发明家是湖南耒阳人，就可以矗立一个高大的蔡伦铜像。在四周绿
茵花丛中环立袁隆平、黄道婆、莫尔斯、瓦特、富尔顿、爱迪生、诺贝尔等古今中外31位著名科学家铜像及大理石像。颇具时尚广场特色，可容纳数千人集会、休闲娱乐。入夜，广场华灯展放，喷泉五彩缤纷，音乐悠扬悦耳，让人沉醉于现代文明的遐想之中。而一个市的市树、市花既是城市形象的重要标志，也是城市文化的浓缩和城市繁荣富强的象征。有好的名片能够提高城市的品味、城市知名度、美誉度，对城市多方面大有好处，再次。设立了景点观看板块，搞个园中园，而里面可以有诗词歌画、历史回廊（湖南）、神话传说、杜鹃花带、樟树等。科研中心、亲水宝台等等。让人了解湖南的文化历史，而有长沙十大风景区之一的靖港古镇距离此处较近，也可以提升这里的旅游发展，不但为这里的居民着想，也可以是吸引他人前往此处观赏。大约占130亩。
C、文化、餐饮商业大街，首先在这条街道主要有奢华、齐全的商品特色。丰富多彩，高档商务楼店，国际品牌商品（欧美手表、珠宝、意大利皮鞋、休闲服饰、以及各类玩具等）。其次、这里可以加入文化设施，有浓烈的文化氛围，附近有白果园，长沙医学院、湖南商学院北校区等，在这条商业街中大型百货约占25%，银行约占10%，休闲餐饮业约占25%，酒店约占10%，娱乐约占10%。绿化约占20%，再次，完善商业，市政区域规划，主要有道路问题、停车设施。约占100亩。
D、休闲娱乐类所 ，里面有完善的健身设备，健身房、棋牌室、台球室、壁球室、商务会客中心，约占5亩。
E、绿地约占405亩。
二、项目所在区域市场分析
此地段建设的林园式庭院即将要集高级别墅、购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的商业街，在这里营造一个“知识型社区”，有这些优势，其房产开发还是有前景的。
三、项目所在区域市场特征
1、环境分析
此处处于长沙空气质量好的区域，适于居住，环境优美，得天独厚的生态环境优势，交通蛮便利，临近绕城高速，有918路线、W204路线等经过。
2、市场分析
近年来，年长沙楼市成交量与成交金额同比均出现较大幅度下降。不过长沙楼市也出现了回暖迹象。而望城区的市场主要有以下情况：
（1）、 人口密度大，促进了区域房地产开发的步伐
望城区规模较大、居住人口多，存续时间较长，而且有很多乡村地段需要装修或建设。
（2）、住宅供应量较少，新房抢手
在新增住宅供应中，各楼盘的体量均较小。有些楼盘一推售就在很短的时间内售罄。
（3）、 住宅需求主要来自本区域原有的住民，居民购买能力较强。
望城区道路、交通、较理想，但距离远，所以区域的居住环境很难对区外居民形成吸引力。因此，其他区域的居民选择在望城区置业的倾向很不明显。
3、政策分析：
（一）
（二）央行发布930房贷新政——后
4、竞争项目：
在望城东马社区附近的主要有紫鑫御湖湾、裕田奥莱小镇、新城国际花都等竞争者。
四、SWOT分析：
一、 项目SWOT分析：
优势（S）：
位置优越：环境优美，空气好交通便利
绕城高速，918路线、W204路线
劣势（W）：
目前区域的人气不足，缺乏热点商业等配套带动区域发展 附近缺乏知名的小学和中学；
机会（O）：
基础设施正在不断建立
市场产品有很大提升空间
整体经济支持有力：GDP逐年持续增长，房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好，居民消费能力渐强。
威胁（T）：
市场容量限制：地区房地产市场整体容量有限
结论：从以上SWOT分析可知，本项目在区位、交通、项目可塑性、配套等几个方面具备优势，在项目人气、等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好涉及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，可以得到很好的效果。
五、项目市场定位
（一）、项目客户定位
购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间），我们将目标客户锁定为高级客户。锁定的市场为高端市场。
（二）、项目形象定位
通过之前对外部宏观环境的分析，发现长沙以文化底蕴雄厚为主方向，而这里营造一种唯美的人文园林境界，本身草木风景多，环境质量好。是静谧，远离喧闹的地方。
（三）相对于竞争对手产品的优势：
空间优势、生态空间、高端物业形象
（四）、项目价格定位 结合当地房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价格、现时政策等。
（五）、项目户型定位
户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。
第五部分 项目建筑规划设计建议
六、总体规划布局建议
（一）住宅建筑布局：
1、楼盘平面简介：
楼盘为椭圆形，以河流为中轴，住宅建筑对称分布于河流的南北两岸。
2、建筑类型简介：
小区别墅设计为一梯2—3户，为连排式的，类似四合院。
3、其他：
运动休闲场所、商超、停车场的设计要合理，与园区相协调。小区配电在公共地方，隐蔽，美观。
（3）园中苑景观设计
融建筑与林园：以湖湘文化为主题，以水岸为特色，融合洞庭湖地域文化，富有诗意和个性，线条流畅。依山傍水，公园中的家。出门就是公园，望眼就是绿草青青，河水潺潺，静谧安逸舒适的环境，使您仿佛置身与世外桃源。
以下为园林景观设计的具体建议：
1、水景：水是园中苑的灵魂，“居不可无园，园不可无水”。 在主题公园内可再建造观水亭，供住户休息放松。
2、植被：园中为中国古典园林中的造园手法。在园中，使游人在宏大的园林中看到小巧精美的建筑，为园林的美增添趣味；同时游人站在园中园里，观赏大园的主景、中景，则又能借主景为远景，借中景为邻景，使园林景色更加丰富，更加深厚多姿。所以园中苑的植物造景上应体现“藏”的特点尽量在空地处种植特色花草树木，兼顾到组团景观的均好性，同时形成较为集中的活动场所，增强人与景观的交流互动。
（二）、项目配套设施建议
着重保护环境，完善的基础配套设施，如：文化主题花园，停车场，商业街，休闲健身场所，完善的安保系统和医疗设施。
(1)休闲运动功能配套：在小区修建会所及健身场所，主要满足业主的业余生活，丰富业主的生活方式。主要包括健身房、棋牌室、台球室、壁球室、咖啡屋、商务会客中心等。
（2）停车场所：园中苑的停车场所以地下为主，在各个小高层下建立停车场。
(3)安全自动化配套系统
1)防盗报警系统：本项目可设入口报警及室内报警。另外，在窗户上安装一个红外报警控测器，当有人撞入时，控测器即会发出报警连带智能控制主机随即发出声光报警信号。
2)防火报警系统：因智能型的火灾探测器与中央系统主体组成，当火灾发生时，声光报警启动，通知业主和小区管理中心。
3)出入口管理系统：设置于小区出入口的电视门卫显示和对讲电话使业主能清楚地识别来访者，便于保安管理。
4)煤气泄漏报警系统：由智能型的煤气泄漏探测与防盗报警系统联机组成，对煤气泄漏实行自动报警。
5)通讯自动化系统：通讯自动化系统包括数据信息网、语言传真、有线电视、电脑购物、电脑结算及小区信息网。
6)管理自动化系：公共停车场的管理和自动结算、查询系统。另外设小区闭路监视系统，监视车库出入口、小区花园等．
七、项目推广策略：
（一）项目广告主题策略：
另外结合园中园自身的特点，还有生态、绿色、健康、私密的空间越来越成为人们购房所追求，因此我们此次宣传主要围绕地块本身的生态、绿色、安静等特点，以人们希望得到的恬然的心态，着重从这些方面进行宣传。
（二）项目广告媒体策略
媒体选择：潇湘晨报、广播交通频道、 户外(车体、公交站牌、楼盘工地周遍广告、横幅、街道旗)、广告、电视、网络。