定价方法：
1、周边竞争项目价格方面：
首先，大庆·锦绣新城和华源·上海城这两个项目同处新区东南郊，地理位置较偏，周边配套明显不足，人气很淡。其中，大庆锦绣新城由于没有地下车库和建筑密度较大等原因，导致价格拉不上去，目前销售均价为3900元/㎡；上海城在建筑外立面上，给人感觉较差，但价格也已达到4400元/㎡。另外，同区位产品质量较好的华侨花园现已突破5000元/㎡，定位高档的高尔夫湖滨花苑尾房价格更是达到8000元/㎡以上。
其次位于老城偏西的金谷府邸和左岸春天，从地缘上看两者都不在城市发展方向上，价格也都在4000～4600元/㎡。
而我们项目地处老城与开发区交接处，周边配套齐全，人气较旺，又处于城市发展的方向上，和我们项目距离最近且同处市中心区域
的皇家丽晶精装修公寓售价为6500元/㎡，毛坯价格在5300元/㎡左右。相信只要定位准确，我们项目可破5000元/㎡。
2、本案价格定位定价说明
定级因素权重确定——由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘的定级因素。根据太仓消费群调查特征分析，将本案预定的6个直接或间接竞争项目分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。每一个因素的权重分别为地段区域（交通）0.5、价格0.45、小区环境规划0.45、户型设计（实用性）0.4、物业管理0.3、车位的数量0.3、项目外观效果0.25、产品质量、口碑0.2、产品质量口碑0.2、项目规模0.2、广告效果、售楼处0.1。
动态涨幅价
预测08年年中房价同比涨幅与环比涨幅
静态基准价
采用一元线形回归预测模型测算本项目理论基价 市场历年房价涨幅与环比涨幅
区域及周边竞争项目对比关系 主力与非主力类型住宅对比关系
1
附表：可比楼盘综合因素量化统计表
附表：计算表
2
据表中给出的原始数据，建立回归方程分)
附表：“万鸿·大唐盛世”定价评分体系
，求解参数，得出公式：Y=2883.8+185.2X (其中Y 为本案住宅产品均价，X 为本案得
根据以上推算，本案总分为10.625，代入公式得出市场理论基价为4851.6元/㎡。此价格只能代表本案目前入市的价格，考虑项目可能会在下半年入市，我们将对这时隔半年后的房价涨幅作预估。
经过对太仓房地产市场发展轨迹的研究，以及最新政策的分析，我们认为，太仓房地产的发展仍有一定的发展空间，主要是受大
3
环境的影响，全国房价仍在上涨，除此之外，消费者购房能力增强、流动人口逐年增加、人均收入增加（恩格尔系数降低）、需求量增加、建筑成本增加等诸多因素都在引导房价上涨。与此同时，房价上涨的制约因素也是存在的，尤其在金融和股市方面。经济紧缩，土地价格飙升，贷款限制增多，对实力薄弱的开发商开始“挤压”，有限的房地产生产要素向实力雄厚的开发企业积聚，加上股市低迷，股指下挫，房地产的需求将有所下降，但供应量不会下降，该开盘的还是要开盘，“囤房惜售”的可能性估计也很小。
两方面的制约影响，我们认为今年下半年的房价还是有所涨幅，但相比07年将会缓慢下来，综合参考目前在售项目的提价幅度，以及政府部门提供的整体涨幅数据，我们估判今年第三季度商品房住宅的涨幅空间在6%左右。
附表：房价涨幅抽样一览表
因此本案入市价格为理论基价4851.6元/㎡+半年时间的涨幅4851.6╳6%=5142.7元/㎡（仅供参考）。我司将在此基础上，结合价格策略，预期实现5200元/㎡，以实现利润最大化。
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定价方法：
1、周边竞争项目价格方面：
首先，大庆·锦绣新城和华源·上海城这两个项目同处新区东南郊，地理位置较偏，周边配套明显不足，人气很淡。其中，大庆锦绣新城由于没有地下车库和建筑密度较大等原因，导致价格拉不上去，目前销售均价为3900元/㎡；上海城在建筑外立面上，给人感觉较差，但价格也已达到4400元/㎡。另外，同区位产品质量较好的华侨花园现已突破5000元/㎡，定位高档的高尔夫湖滨花苑尾房价格更是达到8000元/㎡以上。
其次位于老城偏西的金谷府邸和左岸春天，从地缘上看两者都不在城市发展方向上，价格也都在4000～4600元/㎡。
而我们项目地处老城与开发区交接处，周边配套齐全，人气较旺，又处于城市发展的方向上，和我们项目距离最近且同处市中心区域
的皇家丽晶精装修公寓售价为6500元/㎡，毛坯价格在5300元/㎡左右。相信只要定位准确，我们项目可破5000元/㎡。
2、本案价格定位定价说明
定级因素权重确定——由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘的定级因素。根据太仓消费群调查特征分析，将本案预定的6个直接或间接竞争项目分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。每一个因素的权重分别为地段区域（交通）0.5、价格0.45、小区环境规划0.45、户型设计（实用性）0.4、物业管理0.3、车位的数量0.3、项目外观效果0.25、产品质量、口碑0.2、产品质量口碑0.2、项目规模0.2、广告效果、售楼处0.1。
动态涨幅价
预测08年年中房价同比涨幅与环比涨幅
静态基准价
采用一元线形回归预测模型测算本项目理论基价 市场历年房价涨幅与环比涨幅
区域及周边竞争项目对比关系 主力与非主力类型住宅对比关系
1
附表：可比楼盘综合因素量化统计表
附表：计算表
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据表中给出的原始数据，建立回归方程分)
附表：“万鸿·大唐盛世”定价评分体系
，求解参数，得出公式：Y=2883.8+185.2X (其中Y 为本案住宅产品均价，X 为本案得
根据以上推算，本案总分为10.625，代入公式得出市场理论基价为4851.6元/㎡。此价格只能代表本案目前入市的价格，考虑项目可能会在下半年入市，我们将对这时隔半年后的房价涨幅作预估。
经过对太仓房地产市场发展轨迹的研究，以及最新政策的分析，我们认为，太仓房地产的发展仍有一定的发展空间，主要是受大
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环境的影响，全国房价仍在上涨，除此之外，消费者购房能力增强、流动人口逐年增加、人均收入增加（恩格尔系数降低）、需求量增加、建筑成本增加等诸多因素都在引导房价上涨。与此同时，房价上涨的制约因素也是存在的，尤其在金融和股市方面。经济紧缩，土地价格飙升，贷款限制增多，对实力薄弱的开发商开始“挤压”，有限的房地产生产要素向实力雄厚的开发企业积聚，加上股市低迷，股指下挫，房地产的需求将有所下降，但供应量不会下降，该开盘的还是要开盘，“囤房惜售”的可能性估计也很小。
两方面的制约影响，我们认为今年下半年的房价还是有所涨幅，但相比07年将会缓慢下来，综合参考目前在售项目的提价幅度，以及政府部门提供的整体涨幅数据，我们估判今年第三季度商品房住宅的涨幅空间在6%左右。
附表：房价涨幅抽样一览表
因此本案入市价格为理论基价4851.6元/㎡+半年时间的涨幅4851.6╳6%=5142.7元/㎡（仅供参考）。我司将在此基础上，结合价格策略，预期实现5200元/㎡，以实现利润最大化。
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