☆成本逼近法范例
所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
Ⅰ、土地取得费及有关税费
①土地取得费
土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安臵补偿费、青苗及地上附着物补偿费。×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安臵。在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费
A．土地管理费
河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的
1.5%-4%征收”。据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）
B．耕地占用税
根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，
每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
C．耕地开垦费
依据《河北省土地管理条例》第二十九条“非农业建设占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终不合格的，占用耕地的单位应按照每平方米十至十五元的的标准，向县（市）以上土地行政主管部门交纳耕地开垦费”。据×××国土资源局提供，目前××市（含各县市）一般按10元/平方米计收（非耕地免收）。
D．城市旧区改造费
根据××市人民政府关于贯彻落实省政府《关于加强城市市政公用设施建设的暂行规定》的通知（[1993]8号），在城市规划区内新征土地的建设项目，由城市规划管理部门征收城市旧区改造费。在城市规划区外环线以内新增建设用地项目，按每亩地2万元征收（即30元/平方米），外环线以外按每亩地1.5万元征收（即22.5元/平方米）。本次估价对象位于规划区内，故取每亩2万元（即30元/平方米）。
E．不可预见费
根据××市土地管理局提供资料，当地在征收过程中除上述费用外，还存在一定其他支出，（评估、测绘等费用，在此称为不可预见费），约占土地取得费的5%-8%，鉴于估价对象的实际情况和估价目的，本次估价取6%。则估价对象不可预见费见表3－2－1。
小计税费＝A＋B＋C＋D＋E
土地取得费及有关税费合计＝(1)+(2)，详见表3－2－1。
Ⅱ、土地开发费
本次设定估价对象的开发程度为红线外“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气）及宗地内场地平整。通过对××市目前同类土地开发状况与开发费用的调查及估价对象所在区域土地开发费用的分析，参考本次在基准地价系数修正法评估过程中确定土地开发费用的方法并结合估价对象的实际开发程度，本次评估确定估价对象的开发费用为131元/平方米。
Ⅲ、投资利息
根据估价对象的开发程度与开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息按评估基准日中国人民银行短期贷款（六个月至1年）利率5.85%，设定土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则
投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×
5.58％＋土地开发费×开发周期×1/2×5.58％
Ⅳ、投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产投入的方式发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，以土地取得及开发成本（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）投资应获得相应的投资回报，根据同行业平均投资回报状况，结合当地的土地开发投资利润水平，确定本次估价对象的开发投资利润率8%。则
投资利润＝（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）×开发周期×8%
Ⅴ、土地增值收益
根据土地管理部门提供资料和估价调查分析，不同用途用地的土地增值收益一般为土地成本价格即：土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润之和的15-30%。考虑到估价对象的设定用途，本次评估按土地成本价格的15%计其土地增值收益。则
土地增值收益＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费＋土地利息＋土地利润）×15%
Ⅵ、区位条件修正
由于本次评估估价对象取得的前期费用(土地取得费)是其所在区域取得同类土地支付的平均征地补偿费用，估价对象的具体位臵和个别条件不同，其价值也有所区别，因此，需对估价对象所在区域的平均征地补偿费用进行修正，即区位条件修正。本次评估参考其在基准地价系数修正法评估过程中的区位及个别因素修正方法确定其修正系数(见前述基准地价系数修正法)。考虑到估价对象在所在区域中的具体位臵、形状、临路条件等并结合估价师经验，经综合分析取其区位条件修正系数为0.96。
Ⅶ、无限年期土地使用权价格
综上分析并结合成本逼近法的计算公式，可得出无限年期的土地使用权价格＝(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ+Ⅴ)×Ⅵ
Ⅷ、有限年期土地使用权价格
N计算公式为：VN=Vn×［1－1/（1＋r）］
式中：VN——估价对象设定年期土地使用权价格
Vn——无限年期土地使用权价格
r ——土地还原率（取值方法同基准地价系数修
正法为6%）
N——评估设定的土地使用年期(50年)
采用成本逼近法测算过程与评估结果见表3-2-2。
表3-2-2 估价对象成本逼近法测算过程与评估结果
☆成本逼近法范例
所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
Ⅰ、土地取得费及有关税费
①土地取得费
土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安臵补偿费、青苗及地上附着物补偿费。×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安臵。在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费
A．土地管理费
河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的
1.5%-4%征收”。据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）
B．耕地占用税
根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，
每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
C．耕地开垦费
依据《河北省土地管理条例》第二十九条“非农业建设占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终不合格的，占用耕地的单位应按照每平方米十至十五元的的标准，向县（市）以上土地行政主管部门交纳耕地开垦费”。据×××国土资源局提供，目前××市（含各县市）一般按10元/平方米计收（非耕地免收）。
D．城市旧区改造费
根据××市人民政府关于贯彻落实省政府《关于加强城市市政公用设施建设的暂行规定》的通知（[1993]8号），在城市规划区内新征土地的建设项目，由城市规划管理部门征收城市旧区改造费。在城市规划区外环线以内新增建设用地项目，按每亩地2万元征收（即30元/平方米），外环线以外按每亩地1.5万元征收（即22.5元/平方米）。本次估价对象位于规划区内，故取每亩2万元（即30元/平方米）。
E．不可预见费
根据××市土地管理局提供资料，当地在征收过程中除上述费用外，还存在一定其他支出，（评估、测绘等费用，在此称为不可预见费），约占土地取得费的5%-8%，鉴于估价对象的实际情况和估价目的，本次估价取6%。则估价对象不可预见费见表3－2－1。
小计税费＝A＋B＋C＋D＋E
土地取得费及有关税费合计＝(1)+(2)，详见表3－2－1。
Ⅱ、土地开发费
本次设定估价对象的开发程度为红线外“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气）及宗地内场地平整。通过对××市目前同类土地开发状况与开发费用的调查及估价对象所在区域土地开发费用的分析，参考本次在基准地价系数修正法评估过程中确定土地开发费用的方法并结合估价对象的实际开发程度，本次评估确定估价对象的开发费用为131元/平方米。
Ⅲ、投资利息
根据估价对象的开发程度与开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息按评估基准日中国人民银行短期贷款（六个月至1年）利率5.85%，设定土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则
投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×
5.58％＋土地开发费×开发周期×1/2×5.58％
Ⅳ、投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产投入的方式发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，以土地取得及开发成本（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）投资应获得相应的投资回报，根据同行业平均投资回报状况，结合当地的土地开发投资利润水平，确定本次估价对象的开发投资利润率8%。则
投资利润＝（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）×开发周期×8%
Ⅴ、土地增值收益
根据土地管理部门提供资料和估价调查分析，不同用途用地的土地增值收益一般为土地成本价格即：土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润之和的15-30%。考虑到估价对象的设定用途，本次评估按土地成本价格的15%计其土地增值收益。则
土地增值收益＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费＋土地利息＋土地利润）×15%
Ⅵ、区位条件修正
由于本次评估估价对象取得的前期费用(土地取得费)是其所在区域取得同类土地支付的平均征地补偿费用，估价对象的具体位臵和个别条件不同，其价值也有所区别，因此，需对估价对象所在区域的平均征地补偿费用进行修正，即区位条件修正。本次评估参考其在基准地价系数修正法评估过程中的区位及个别因素修正方法确定其修正系数(见前述基准地价系数修正法)。考虑到估价对象在所在区域中的具体位臵、形状、临路条件等并结合估价师经验，经综合分析取其区位条件修正系数为0.96。
Ⅶ、无限年期土地使用权价格
综上分析并结合成本逼近法的计算公式，可得出无限年期的土地使用权价格＝(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ+Ⅴ)×Ⅵ
Ⅷ、有限年期土地使用权价格
N计算公式为：VN=Vn×［1－1/（1＋r）］
式中：VN——估价对象设定年期土地使用权价格
Vn——无限年期土地使用权价格
r ——土地还原率（取值方法同基准地价系数修
正法为6%）
N——评估设定的土地使用年期(50年)
采用成本逼近法测算过程与评估结果见表3-2-2。
表3-2-2 估价对象成本逼近法测算过程与评估结果