第一部分：市场研究与市场定位工作内容
一、 城市概况研究
(一) 自然环境、人文环境
(二) 城市体量（城市面积、人口总数、现有商业体量）
(三) 政策（宏观经济政策、金融政策、土地政策、人口政策、产业发展政策，直接关系到商业未来发展的走势和方向）
(四) 城市发展规划（以城市规划的大背景为前提，并随着城市规划的发展变化而做出调整）
1. 城市道路规划
2. 交通规划
3. 土地使用规划
4. 人口未来规划
(四) 城市经济总量：
1. 城市生产总值、社会消费品零售总额（通过了解和分析项目所处城市排名和增幅情况，判断城市或区域经济的发展水平）
2. 均可支配收入（分析城市或区域消费水平的排名，衡量当地的消费能力）
3. 城乡居民储蓄存款额、恩格尔系数（分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度）
(五) 城市产业结构
三产比例（产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业占比，反映当地商业繁荣程度）
二、 城市商业环境研究
(一) 商业结构：百货、购物中心、专业市场、批发市场、餐饮娱乐场所等商业形态
(二) 主要商圈及重点项目
1. 了解城市对商业项目的远期规划，着重分析本项目与当地各商圈的关系。
2. 各重点项目：地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限、经营情况等
(三) 商业资源：主要指商家品牌资源。（主要从品牌数量、经营规模、业态品类、重点品牌、直营代理情况、经营渠道等方面进行调查，以判断城市商业资源是否丰富）
三、 城市消费环境研究
消费环境（初步明确项目的业态规划、商品级次和品类组合）
(一)
(二)
(三) 消费水平（人均消费能力、消费总量） 消费结构（各项商家品的消费占比结构，不同年龄、消费能力组成的消费群体的结构） 消费习惯
四、 项目区域环境
(一)
(二) 区域现状及发展规划、区域交通、区域经济发展状况、 区域商圈内目前及未来重点项目分析：地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场
定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限、经营情况等
(三) 商圈内项目竞争对手分析
了解未来零售供应计划对本项目开发的重要意义，尤其是这些项目的市场定位、功能定位、商圈范围都将对本项目产生重大影响。对项目周边市场上已经在经营的零售项目和未来几年内可具有竞争力的零售项目情况进行概要评述，分析其在市场上的优势或不足之处。
五、 开发商需求研究
(一)
(二)
(三) 开发商背景、资金需求、本地商家资源、营运管理团队等 开发商对于本项目的整体运营期望值 政府对于开发商拿地要求
六、 项目本体研究
了解该项目的物理特性以及对项目的影响。
(一)
1.
2.
3.
4.
(二)
1.
2. 项目的地理位置分析 项目周边地块用途 区域整体形象、功能定位 周边配套设施情况 项目可视性分析 本项目自身指标评价 规划之特性诸如面积、形状、地形等 与相邻物业之匹配关系
(三)
1.
2.
(四)
1.
2.
(五) 本项目交通可及性分析 项目出入口分析 地面道路状况分析 项目S.W.O.T.分析 对项目进行优势与劣势分析，并提出建议以扬长避短 对项目的限制及机遇作出结论 可比案例分析
根据本项目地理位置和相关规划条件，我司将在国内、国外选取综合性开发项目进行详细
的案例分析，为本项目提供更先进的开发理念，使项目开发不局限于区域性，更具创新性
和领先性，同时汲取其成功的经验或规避其失败的教训，更好的帮助本项目形成具有前瞻
性的定位建议，在未来满足不断发展的需求市场。
七、 商家访谈
针对各业态商家，进行有目的性的，倾向性的访谈工作。
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9. 商户具体信息 商户目前经营情况 商户市场定位信息 商户租赁细节访问 商户未来扩张计划及未来经营预期 商户对于本项目的条件 商户对于本项目的建议 商户对本项目未来经营的预判 根据商户对项目的要求，对项目的建筑设计方案提出修改意见
八、 产品初步整体定位
通过商家访谈后，结合本项目的自身特色，从市场的角度出发，确定本项目概念方案和初步定位建议，为将来建筑设计提供纲领性的指导：
(一) 商业功能定位（城市型、区域型、社区型）
根据辐射范围、商业特征、目标客群总量和特性等因素的不同来区分
(二) 市场形象定位（主体型、综合型）
可以从建筑风格和商品特性上或者从地段特性、产品特性、文化特性等方面区分
(三) 商品级次定位（精品型、时尚型、生活型）
按照项目规划级次、时尚度两个维度来区分
九、 业态种类初步定位
(一)
(二)
(三)
(四)
(五) 零售业态（百货、超市、便利店、专业店、专卖店等） 娱乐业态（电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身房等） 餐饮业态（中餐、西餐、咖啡水吧等） 体验业态（体验零售、体验服务） 生活配套（社区卫生服务中心、干洗店、银行、中介等）
十、 业态组合初步定位
(一) 业态选择
符合整体定位，结合自身条件（建筑体量、空间结构等）及当地居民的消费习惯来展开
(二) 业态配比
参照原则：适用性、高坪效、互补性
(三) 业态衔接
功能互补、客群一致
十一、 项目整体盈利模式估算分析
基于项目市场定位策略及业态组合方案，针对本项目的业态规划和产品组合情况，以不同
楼层、不同位置、不同业态为测算前提，充分考虑各业态的租金贡献水平，调整并对其单
位店铺之租金价格做出规划建议。同时，租金水平还需要通过区域市场可比项目及同条件
店铺市场租金水平、售价作为参考，为项目详细提供关于：
(一)
(二)
(三)
(四)
(五)
(六) 当前市场不同业态租金分析 本项目所选择的业态租金平均水平 本项目前期租售平衡建议；资金平衡建议；前期租售比例建议 本项目租赁总体收益 未来租金增长空间预测 其他收益分析
推算项目之初期、成长期及成熟期租金水平范围建议，包括其阶段性增长预测，在财务收
益分析方面提供对应的决策依据。
十二、 其他建议
针对于项目其他诸如环境、灯光、氛围等，提出有利于商业发展的建议
第二部分：商业设计建议
一、 概念设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
5.
(二) 提供《建筑规划设计建议》报告，包括： 建筑布局建议； 外部人行交通动线建议； 车流及停车场设计建议； 商业业态组合及布局建议； 商业业态面积统计及分析； 审核《概念设计方案》，并提出相关建议；
二、 方案设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
(二) 根据主力店招商洽谈情况，进一步提供如下报告： 业态组合建议； 业态纵向布局建议； 业态平面布局建议； 各业态定位与主力商家品牌组合建议； 商业垂直动线（人、货）规划设计建议； 商业物业需求，管理用房需求以及物业管理技术指标需求建议； 商场卸货区以及仓库、垃圾房的设置的建议； 建筑结构、柱距、层高、核载及功能设计建议； 广告牌预留位置的建议； 审核《设计方案》，并提出相关建议；
三、 平面图纸设计阶段：
(一)
1.
2. 根据项目的方案设计，进一步提出如下报告： 业态平面布局建议； 平面人流动线设计建议；
3.
4.
(二) 平面店铺初步分割建议； 各业态的基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计需求； 审核《平面设计图纸》，并提出相关建议；提供强弱电系统设计审核建议；消防系统的设计
审核建议；空调系统的设计审核建议；给、排水系统的设计审核建议；电梯、货梯、扶梯
以及消防电梯的设计审核建议；协助甲方进行景观设计审核；
四、 施工图纸设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
(二)
根据平面图纸的设计及业态组合提供如下报告： 各楼层人流动线组织建议； 各楼层店铺分割建议； 各楼层品牌组合的建议； 商业项目租金预算及分析； 协助甲方进行施工图的审核；协助甲方提供商业装修设计审核。
第三部分 招商服务
通过了解商家的需求，并结合本项目的定位及自身特点，确定目标主题商家，并在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过我司在当地、国内强大的商家网络平台，针对性地、点对点地与目标主力店商家接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使主力商家成功入驻本项目。
一、 招商中心的布置
给到开发商相关建议，协助开发商打造标准化招商中心。
二、 招商团队的组织
一、 组建项目专业团队，选派匹配人员
(一)
(二) 人员储备 培训考核
二、 资源储备
(一)
(二) 储备商家资源，做好准备 掌握商家结构，制定策略
三、 制定租赁决策文件
(一) 租赁决策文件内容：
1. 项目总体指标
1) 可租赁物业总面积
2) 租金单价
3) 总租金指标
2. 分业态指标
1) 各业态面积
2) 租金单价
3) 租金指标
4) 递增率
5) 免租期
6) 其他优惠条件
3. 相关招商规定
1) 物业费标准
2) 知名品牌引进比例等
四、 租赁决策文件的制定
(一) 市场调研成果分析
1. 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据
2. 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容
3. 商业环境分析成果决定租赁优惠政策
(二) 租金指标测算
1. 项目指标测算法
2. 市场比较法
3. 商家反馈法
五、 品牌落位
一、
1. 定位深化 项目解读
2.
1)
2)
3)
3. 了解消费构成 主力客群构成特征 消费习惯 消费能力 了解当地商业资源
是否能支撑本项目定位
二、 品类规划
(一) 针对不同楼层、不同区域、不同品类，执行由整体到局部、从主到次的品类细化及合理规划
(二) 对零售、娱乐、餐饮、体验、生活类五大业态进行品类细分
品类细分四大原则：
1.
2.
3.
4. 唯一性 丰富性 关联性 针对性
三、 品牌落位
(一) 落位原则：
1. 符合定位
2. 要遵循品类规划
3. 可执行
4. 适销
5. 协调性
(二) 落位方法
1. 标杆优先
2. 高租优先
3. 间隔落位
4. 规模适度
六、 合同管理
(一) 租赁合同的分类
1. 格式合同
2. 标准合同
3. 非标准合同
(二) 协助开发商制定商家意向书及租赁合同的编写与修订
七、 案场实施
(一)
(二)
(三)
(四)
(五)
(六)
(七)
(八)
(九)
1.
2.
(十) 在与开发商充分商议后确定招商的时序安排 确定招商各个环节的具体流程及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程 负责带看商铺及说明，并在开发商授权范围内商讨租金并努力提高租金 随着工作的推进，根据主题商家所提供的意见和反馈，对设计进行检讨，提出建议 负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同 就租户组合、配套设施等方面进一步提供咨询服务 拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动 就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修计划等提出建议 租赁意向书及合同的签署 主力店租赁意向书及合同的签署 一般品牌租赁意向书及合同的签署 协助商家办理各种证照及进场装修，协助发展商及其管理公司审定租户提交的各类装修图纸及
效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决对于装修风格及合理性，提出意见或建议。
(十一) 协助商家及开发商把项目顺利开业。
第一部分：市场研究与市场定位工作内容
一、 城市概况研究
(一) 自然环境、人文环境
(二) 城市体量（城市面积、人口总数、现有商业体量）
(三) 政策（宏观经济政策、金融政策、土地政策、人口政策、产业发展政策，直接关系到商业未来发展的走势和方向）
(四) 城市发展规划（以城市规划的大背景为前提，并随着城市规划的发展变化而做出调整）
1. 城市道路规划
2. 交通规划
3. 土地使用规划
4. 人口未来规划
(四) 城市经济总量：
1. 城市生产总值、社会消费品零售总额（通过了解和分析项目所处城市排名和增幅情况，判断城市或区域经济的发展水平）
2. 均可支配收入（分析城市或区域消费水平的排名，衡量当地的消费能力）
3. 城乡居民储蓄存款额、恩格尔系数（分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度）
(五) 城市产业结构
三产比例（产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业占比，反映当地商业繁荣程度）
二、 城市商业环境研究
(一) 商业结构：百货、购物中心、专业市场、批发市场、餐饮娱乐场所等商业形态
(二) 主要商圈及重点项目
1. 了解城市对商业项目的远期规划，着重分析本项目与当地各商圈的关系。
2. 各重点项目：地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限、经营情况等
(三) 商业资源：主要指商家品牌资源。（主要从品牌数量、经营规模、业态品类、重点品牌、直营代理情况、经营渠道等方面进行调查，以判断城市商业资源是否丰富）
三、 城市消费环境研究
消费环境（初步明确项目的业态规划、商品级次和品类组合）
(一)
(二)
(三) 消费水平（人均消费能力、消费总量） 消费结构（各项商家品的消费占比结构，不同年龄、消费能力组成的消费群体的结构） 消费习惯
四、 项目区域环境
(一)
(二) 区域现状及发展规划、区域交通、区域经济发展状况、 区域商圈内目前及未来重点项目分析：地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场
定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限、经营情况等
(三) 商圈内项目竞争对手分析
了解未来零售供应计划对本项目开发的重要意义，尤其是这些项目的市场定位、功能定位、商圈范围都将对本项目产生重大影响。对项目周边市场上已经在经营的零售项目和未来几年内可具有竞争力的零售项目情况进行概要评述，分析其在市场上的优势或不足之处。
五、 开发商需求研究
(一)
(二)
(三) 开发商背景、资金需求、本地商家资源、营运管理团队等 开发商对于本项目的整体运营期望值 政府对于开发商拿地要求
六、 项目本体研究
了解该项目的物理特性以及对项目的影响。
(一)
1.
2.
3.
4.
(二)
1.
2. 项目的地理位置分析 项目周边地块用途 区域整体形象、功能定位 周边配套设施情况 项目可视性分析 本项目自身指标评价 规划之特性诸如面积、形状、地形等 与相邻物业之匹配关系
(三)
1.
2.
(四)
1.
2.
(五) 本项目交通可及性分析 项目出入口分析 地面道路状况分析 项目S.W.O.T.分析 对项目进行优势与劣势分析，并提出建议以扬长避短 对项目的限制及机遇作出结论 可比案例分析
根据本项目地理位置和相关规划条件，我司将在国内、国外选取综合性开发项目进行详细
的案例分析，为本项目提供更先进的开发理念，使项目开发不局限于区域性，更具创新性
和领先性，同时汲取其成功的经验或规避其失败的教训，更好的帮助本项目形成具有前瞻
性的定位建议，在未来满足不断发展的需求市场。
七、 商家访谈
针对各业态商家，进行有目的性的，倾向性的访谈工作。
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9. 商户具体信息 商户目前经营情况 商户市场定位信息 商户租赁细节访问 商户未来扩张计划及未来经营预期 商户对于本项目的条件 商户对于本项目的建议 商户对本项目未来经营的预判 根据商户对项目的要求，对项目的建筑设计方案提出修改意见
八、 产品初步整体定位
通过商家访谈后，结合本项目的自身特色，从市场的角度出发，确定本项目概念方案和初步定位建议，为将来建筑设计提供纲领性的指导：
(一) 商业功能定位（城市型、区域型、社区型）
根据辐射范围、商业特征、目标客群总量和特性等因素的不同来区分
(二) 市场形象定位（主体型、综合型）
可以从建筑风格和商品特性上或者从地段特性、产品特性、文化特性等方面区分
(三) 商品级次定位（精品型、时尚型、生活型）
按照项目规划级次、时尚度两个维度来区分
九、 业态种类初步定位
(一)
(二)
(三)
(四)
(五) 零售业态（百货、超市、便利店、专业店、专卖店等） 娱乐业态（电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身房等） 餐饮业态（中餐、西餐、咖啡水吧等） 体验业态（体验零售、体验服务） 生活配套（社区卫生服务中心、干洗店、银行、中介等）
十、 业态组合初步定位
(一) 业态选择
符合整体定位，结合自身条件（建筑体量、空间结构等）及当地居民的消费习惯来展开
(二) 业态配比
参照原则：适用性、高坪效、互补性
(三) 业态衔接
功能互补、客群一致
十一、 项目整体盈利模式估算分析
基于项目市场定位策略及业态组合方案，针对本项目的业态规划和产品组合情况，以不同
楼层、不同位置、不同业态为测算前提，充分考虑各业态的租金贡献水平，调整并对其单
位店铺之租金价格做出规划建议。同时，租金水平还需要通过区域市场可比项目及同条件
店铺市场租金水平、售价作为参考，为项目详细提供关于：
(一)
(二)
(三)
(四)
(五)
(六) 当前市场不同业态租金分析 本项目所选择的业态租金平均水平 本项目前期租售平衡建议；资金平衡建议；前期租售比例建议 本项目租赁总体收益 未来租金增长空间预测 其他收益分析
推算项目之初期、成长期及成熟期租金水平范围建议，包括其阶段性增长预测，在财务收
益分析方面提供对应的决策依据。
十二、 其他建议
针对于项目其他诸如环境、灯光、氛围等，提出有利于商业发展的建议
第二部分：商业设计建议
一、 概念设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
5.
(二) 提供《建筑规划设计建议》报告，包括： 建筑布局建议； 外部人行交通动线建议； 车流及停车场设计建议； 商业业态组合及布局建议； 商业业态面积统计及分析； 审核《概念设计方案》，并提出相关建议；
二、 方案设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
5.
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(二) 根据主力店招商洽谈情况，进一步提供如下报告： 业态组合建议； 业态纵向布局建议； 业态平面布局建议； 各业态定位与主力商家品牌组合建议； 商业垂直动线（人、货）规划设计建议； 商业物业需求，管理用房需求以及物业管理技术指标需求建议； 商场卸货区以及仓库、垃圾房的设置的建议； 建筑结构、柱距、层高、核载及功能设计建议； 广告牌预留位置的建议； 审核《设计方案》，并提出相关建议；
三、 平面图纸设计阶段：
(一)
1.
2. 根据项目的方案设计，进一步提出如下报告： 业态平面布局建议； 平面人流动线设计建议；
3.
4.
(二) 平面店铺初步分割建议； 各业态的基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计需求； 审核《平面设计图纸》，并提出相关建议；提供强弱电系统设计审核建议；消防系统的设计
审核建议；空调系统的设计审核建议；给、排水系统的设计审核建议；电梯、货梯、扶梯
以及消防电梯的设计审核建议；协助甲方进行景观设计审核；
四、 施工图纸设计阶段：
(一)
1.
2.
3.
4.
(二)
根据平面图纸的设计及业态组合提供如下报告： 各楼层人流动线组织建议； 各楼层店铺分割建议； 各楼层品牌组合的建议； 商业项目租金预算及分析； 协助甲方进行施工图的审核；协助甲方提供商业装修设计审核。
第三部分 招商服务
通过了解商家的需求，并结合本项目的定位及自身特点，确定目标主题商家，并在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过我司在当地、国内强大的商家网络平台，针对性地、点对点地与目标主力店商家接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使主力商家成功入驻本项目。
一、 招商中心的布置
给到开发商相关建议，协助开发商打造标准化招商中心。
二、 招商团队的组织
一、 组建项目专业团队，选派匹配人员
(一)
(二) 人员储备 培训考核
二、 资源储备
(一)
(二) 储备商家资源，做好准备 掌握商家结构，制定策略
三、 制定租赁决策文件
(一) 租赁决策文件内容：
1. 项目总体指标
1) 可租赁物业总面积
2) 租金单价
3) 总租金指标
2. 分业态指标
1) 各业态面积
2) 租金单价
3) 租金指标
4) 递增率
5) 免租期
6) 其他优惠条件
3. 相关招商规定
1) 物业费标准
2) 知名品牌引进比例等
四、 租赁决策文件的制定
(一) 市场调研成果分析
1. 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据
2. 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容
3. 商业环境分析成果决定租赁优惠政策
(二) 租金指标测算
1. 项目指标测算法
2. 市场比较法
3. 商家反馈法
五、 品牌落位
一、
1. 定位深化 项目解读
2.
1)
2)
3)
3. 了解消费构成 主力客群构成特征 消费习惯 消费能力 了解当地商业资源
是否能支撑本项目定位
二、 品类规划
(一) 针对不同楼层、不同区域、不同品类，执行由整体到局部、从主到次的品类细化及合理规划
(二) 对零售、娱乐、餐饮、体验、生活类五大业态进行品类细分
品类细分四大原则：
1.
2.
3.
4. 唯一性 丰富性 关联性 针对性
三、 品牌落位
(一) 落位原则：
1. 符合定位
2. 要遵循品类规划
3. 可执行
4. 适销
5. 协调性
(二) 落位方法
1. 标杆优先
2. 高租优先
3. 间隔落位
4. 规模适度
六、 合同管理
(一) 租赁合同的分类
1. 格式合同
2. 标准合同
3. 非标准合同
(二) 协助开发商制定商家意向书及租赁合同的编写与修订
七、 案场实施
(一)
(二)
(三)
(四)
(五)
(六)
(七)
(八)
(九)
1.
2.
(十) 在与开发商充分商议后确定招商的时序安排 确定招商各个环节的具体流程及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程 负责带看商铺及说明，并在开发商授权范围内商讨租金并努力提高租金 随着工作的推进，根据主题商家所提供的意见和反馈，对设计进行检讨，提出建议 负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同 就租户组合、配套设施等方面进一步提供咨询服务 拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动 就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修计划等提出建议 租赁意向书及合同的签署 主力店租赁意向书及合同的签署 一般品牌租赁意向书及合同的签署 协助商家办理各种证照及进场装修，协助发展商及其管理公司审定租户提交的各类装修图纸及
效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决对于装修风格及合理性，提出意见或建议。
(十一) 协助商家及开发商把项目顺利开业。