房地产价格与资本收入份额相互影响分析研究

房地产价格与资本收入份额相互影响分析研究

——基于中国省级面板数据的研究

摘要：房地产业作为我国经济的支柱产业，房地产价格的上升是1998年住房制度改革以来的一个突出现象。本文运用我国1998-2007年省级面板数据研究发现，房地产价格上涨对国民收入分配中资本收入份额扩张起到促进作用，同时，资本收入份额的上升也是推动房价上涨的重要因素。不过，两者的相互作用机制表现出一定的区域异质性。在中西部地区，房地产价格膨胀对资本收入份额的影响更为明显，而在东部地区资本收入份额的提升对房地产价格的影响则相对更为强烈。

关键词：房地产价格； 劳动收入占比；资本收入份额；宏观调控

一、引 言

近十年来，中国GDP和人均GDP快速增长，但我国国民收入分配格局中一个最为突出的问题是劳动者收入占比呈现持续下降的趋势。从1992-2008年，我国劳动者报酬占GDP的比

[1]

重从54.59%下滑到43.52%，下降了11.07个百分点。劳动收入占比持续下降的现象引起党中央高度重视，中共中央“十二五”规划明确提出：“坚持和完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，加快形成合理有序的收入分配格局，努力提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重，尽快扭转收入差距扩大趋势”。完善收入分配比例，是“十二五”规划的最大亮点。对这一现象进行研究的意义在于，收入分配结构在一定程度上影响社会结构的良性运行，关系到经济的可持续发展。没有收入分配结构

①

的合理化、消费率的提升，经济结构转型等问题便无从谈起。

我国是一个劳动力供给充裕的人口大国，按照效率与公平统一的原则，必须采取措施确保劳动报酬与其它要素的收入的分配比例协调，在其它要素收益不断提高的同时，也要确保劳动报酬应有的份额。我国自1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，房地产市场爆发出惊人的潜力，房地产业迅速成长为支柱产业。近年来，房地产价格膨胀现象突出，住宅价格调控政策不断出台，调控政策力度之强，史无前例。2009-2010年的天量信贷造成货币供应迅速扩张；过剩的流动性更多地通过食品、居住与原材料等为代表的结构性价格上涨来体现。结构性价格上涨的效应之一便是影响收入分配格局。那么房地产价格上涨会对收入分配结构产生怎样的影响呢？同时，收入分配结构的变化，特别是资本收入份额的提高是否会为房价上涨推波助澜呢？现有文献鲜有对房地产价格和收入分配结构关系进行探讨，故本文基于中国省级面板数据，研究房地产价格对国民收入分配结构中资本收入份额扩张的影响，同时检验资本收入份额上升对房地产价格的影响。

二、文献综述

根据《中国统计年鉴》，GDP按收入法分为劳动者报酬、固定资产折旧、生产税净额和

②

营业盈余四部分。本文在计算资本收入份额时，剔除了间接税的影响，则资本收入份额包括固定资产折旧和营业盈余两部分。在政府收入份额一定的情况下，劳动收入占比和资本收入份额呈现此消彼长的关系。故本文将劳动收入占比和资本收入份额视作同一问题的两个方①②

魏众（2010）研究发现：国民经济的消费率取决于居民收入分配的均等程度以及居民收入所占比重。 一般认为，如只关心劳资分配问题，只能对企业真正的收入进行讨论，而间接税最后由政府收取，因此在计算劳动收入份额时，应选择剔除间接税的基本价格法增加值为计算基础。（Batini et al.,2000）

面。若劳动收入占比下降，则资本收入份额相应提高。

国外学者认为影响劳动收入占比的因素有资本产出比（Bentolin and Saint-Paul，2003）[2][3][4]

、全球化（Harrison，2002）、劳动力市场供求关系（Blanchard，1997；Acemoglu，[5][6][7]

2000）、经济发展水平（Diwan，2000）、对劳动力的保护程度（Guscina，2006）和财

[8]

政收支（Lee and Jayadev ，2005）等。国内学者对我国劳动者收入占比下降也表现出浓

[9]

厚的研究兴趣。罗长远（2008）通过梳理基于新古典经济学的要素收入分配理论，认为影响劳动收入占比的因素主要是资本产出比、技术进步、全球化以及经济发展水平、非正规部

[10]

门规模和对劳动力的保护程度等。李稻葵等（2009）发现劳动收入占比呈现U型规律，指出产业结构转型与劳动者相对谈判能力是影响劳动收入占比的主要因素。罗长远、张军

[11]

（2009）在省级面板数据的基础上，通过三阶段最小二乘法求解联立方程，认为FDI和民

[12]

营化对提高劳动收入占比具有负面影响。姜磊（2008）在二元经济模型的框架下，发现巨

[13]

大的就业压力对劳动收入占比下降起到主导作用。方文全（2010）基于三部门内生增长模型，通过分析政府间接税的生产性支出对收入份额的影响，发现财政收入的资本依赖和支出的资本偏向是劳动者收入份额偏低和持续下降的真正内因。

[14]

那么，房地产价格膨胀是否影响国民收入分配结构呢？冯涛和王宗道（2010）通过理论和实证分析，从渐进改革的视角来审视房地产价格波动的财富分配效应，因而，他们在研究房地产价格波动对居民财产性收入分配的影响时，其着眼点在于居民之间的收入分配问题，而本文从不同要素收入占比的角度研究房地产价格对收入分配格局的影响，具有重要的理论和实际意义。

理论上，房地产价格上涨提升了富人阶层的资本收入，进而促使其增加奢侈品消费。这种消费模式并未引起基本消费品或者劳动密集型行业产品需求的增加，因此房价上涨对提升劳动者收入占比影响较弱，反而可能强化资本收入份额在国民收入中的比重。若这一理论分析成立，那么稳定房地产价格就具有调整国民收入分配结构的重大意义。另一方面，在欧债危机与全球经济萧条的背景下，我国现行实体经济经营环境日趋恶劣，资本收入份额上升迫使更多的资本流向证券市场或者楼市，从而推高房地产价格。反之，如果实体经济领域投资渠道畅通，更多的资本涌入符合我国比较优势的劳动密集型产业，那么这将对促进劳动者报酬上升起到积极的作用。因此，探索房地产价格与国民收入分配中的资本收入份额之间可能存在的相互作用机制具有很强的现实意义。本文通过建立模型、运用省级面板数据检验了这种机制的存在性，并以此为基础，发现了二者相互关系的区域异质性。

三、实证模型、变量与数据

（一）模型设定

本文建立如下的模型以反映房地产价格与资本收入份额的相互关系：

lnCSit=ait+a1⋅lnHPit+A⋅X1it+εit （1）

lnHPit=bit+b1⋅lnCSit+B⋅X2it+μit （2）

为了消除异方差，模型中的lnCS(Capital Share)为资本收入份额的对数，lnHP (Housing Price)为房地产价格的对数。X1与X2分别为两个方程的控制变量矩阵。i代表省份，t代表时间，ε,μ为各自的误差项。本文选取的样本数据从住房制度改革的1998年开始，截止到2007年。数据来源为《中国统计年鉴》、国家统计局数据库和《新中国60年统计资料汇编1949-2008》以及《中国劳动统计年鉴》。

（二）变量说明与描述统计 （1）资本收入份额

资本收入份额的计算方法是根据各省收入法GDP数据，采用“（资产折旧+营业盈余）/（收入法GDP—间接税）*100%”计算得到，然后再取其自然对数。

（2）房地产价格

房地产价格为各省房屋售价的年度值，取其自然对数。 （3）主要的控制变量

模型（1）中的主要控制变量包括： 失业率（UNR，Unemployment rate）。通过失业率衡量就业压力的大小。加入此变量的目的在于失业率影响劳动收入占比，进而影响资本收入份额。鉴于失业率数据的可得性，本文采用城镇登记失业率来度量失业率。

资本产出比（KY）：选择资本产出比作为解释变量，以控制要素相对价格变化对资本收

[15]

入份额的影响。资本存量数据来自于吕冰洋（2007）。为保证不同年份产出数据的可比性，产出数据采用以1978年为基期的实际GDP。资本产出比等于资本存量除以实际GDP。

贸易开放度（OPEN）。该变量反映经济开放程度对收入分配结构的影响。用各地区按境内目的地和货源地分商品进出口总额占GDP的比重来度量贸易开放度。由于统计年鉴中进口和出口的数值都是以美元表示的，因此按照每年美元兑人民币汇率的平均值将各年进口和出口数值换算成人民币。

二元转型系数（DUAL）。假设传统部门是农业，现代部门是第二和第三产业，可以用第二和第三产业的从业人数占从业总人数的比重来度量二元经济的发展水平。加入DUAL这个控制变量以反映经济结构对国民收入分配结构的影响。

模型（2）中的主要控制变量包括： 人均实际GDP（PGDP）：一般来说，人均实际GDP与房价正相关，生产水平越发达的地区，其房价也相应的更高。

政府支出占GDP的比重(GOV)：采用该变量以反映地方政府对房地产价格的影响。 FDI占GDP比重（FDI）。对外直接投资增加导致资本流出，从而减少国内货币流通量，进而在一定程度上抵制房价上涨。按照各年度人民币兑美元的年平均汇率将FDI转换为按人民币计价的数值。采用与永续盘存法核算资本存量类似的方法来核算FDI存量，取10%的折旧率，并取固定资产投资价格指数为FDI的价格指数，从而计算出各省1990年价的FDI存量。然后，用各省1990年价的FDI存量除以1990年不变价的各省GDP，从而得出各省历年的FDI存量占GDP比例。

信贷规模(CRE)：银行信贷资金一方面为房地产开发商提供现金流保障；另一方面，满足个人住房贷款需求。

四、实证结果及分析

（一）总体回归结果

用面板数据建立的模型通常有三种，即混合模型、个体固定效应（Fixed effect）模型和个体随机效应（Random effect）模型。在正式进行估计之前需要判断适用的模型形式。首先，对每一个模型采用F检验在混合模型与个体固定效应模型之间进行选择，由于F统计量对应的p值小于0.05，因此推翻原假设（混合模型）；其次，对每一个模型采用Hausman检验在个体固定效应模型与个体随机效应模型之间进行选择，由于Hausman统计量对应的p值小于0.05，因此推翻原假设（个体随机效应模型），建立个体固定效应模型。

表1中的回归方程(1)到(3)所示的是模型(1)的回归结果。第1列报告了固定效应的估计结果。回归结果显示，房地产价格上升1%大约使资本收入份额提高0.27%，模型经调整的2

R达到0.7863，拟合度较好。F统计值显示，各模型都通过整体显著性检验，D-W值也较为理想。考虑到跨截面异方差的存在会导致估计结果不再有效，本文采用广义最小二乘法重新

进行估计，估计结果见表1的第2列。估计结果表明，房地产价格的符号为正数，且在5%水平上具有显著性，这表明房地产价格的上涨会引起资本收入份额提高，从而验证了房地产价格的膨胀进一步强化了资本收入份额在国民收入比重的正确性。失业率上升会降低劳动收入占比，从而引起资本收入份额的扩张，估计结果中失业率的符号为正，与预期一致。贸易开放度的符号为正，表明资本收入份额会随着经济开放程度的提高而增加。二元转型系数的符号为正，表明在“刘易斯拐点”出现之前，经济增长的收益基本为资本所有者获得，劳动报酬的比重将会随着加工贸易的扩大而减少。由于我国经济总体规模大，对劳动力的新增需求也大，但新增劳动力却逐步下降，供需关系改变，加上近年来在产业西移政策推动下，越来越多的劳动密集型产业开始向中西部迁移。因此，随着刘易斯拐点的到来，劳动力将会由过剩转变为短缺，劳动收入占比将进入上升通道。考虑到变量的内生性，表1的第3列报告了使用工具变量的两阶段最小二乘法(2SLS)回归估计的结果。一些研究表明，资本产出比具

[16]

有内生性问题（白重恩、武康平、钱震杰，2008）。因此，本文用资本产出比的滞后一期作为工具变量进行估计。回归结果表明，房地产价格的符号、量值和显著性同不运用两阶段最小二乘法的估计结果相似。

类似地，我们运用三种方法对模型（2）进行回归，回归结果显示，资本收入份额上升会对房地产价格产生助推作用。在国民收入分配中，资本收入份额每上升1%会使得房地产价格上涨0.42%左右。资本收入份额对房地产价格上涨的促进作用在一定程度上印证了资本在实体经济领域投资不足的情况。这主要源于近年来人民币升值、劳动成本上升等因素造成实体投资营商环境不断恶化，从而迫使企业家减少实业投资，将更多的资金投入到楼市股市中，进而造成了股市和楼市一度的非理性繁荣。人均实际GDP对房价的影响显著为正：随着国民收入的增加，房地产价格会呈现出持续的上升趋势，人均实际GDP每增加1%，房价上升约0.54%到0.71%。这也部分解释了为何经济较发达的北京、上海和深圳等一线城市的房价始终在高位徘徊。信贷规模的符号为正，且在5%的水平上显著，表明信贷扩张已成为推动房价上涨的因素之一。过去几年，内地货币滥发形成的天量信贷没有引发高通胀是因为大部分货币被房地产市场和基建投资吸收了。在通胀预期下，2010年以来不少城市楼价上涨逾50%，资产泡沫严重。

表1 资本收入份额与房地产价格相互影响的实证结果（总体样本检验）

为了检验房价与收入分配相互作用关系的区域异质性，本文将样本分成东部、中部、①

西部三个子样本进行分地区样本回归，回归结果如表2所示。

房地产价格对东部地区资本收入份额影响的弹性系数只有0.08，且在统计上不显著，对中部和西部地区的影响则分别为0.23和0.28，且通过显著性检验。由此可见，在对全部样本进行回归时，房价对收入分配的影响很大程度上是由中西部地区所致。资本收入份额对房地产价格的弹性系数在东部地区为1.67，中部地区为0.12，而西部地区只有0.08且在统计上不显著。因此，资本收入份额对房地产价格上涨的推动主要是由东部地区因素所致。

综上，在中西部地区，房地产价格膨胀对资本收入份额影响更加显著，而在东部地区，资本收入份额的提升对房价的影响则相对更为强烈。尤其在东部地区，资本收入份额对房地产价格的弹性系数达到1.67%。这可能是因为东部地区的住房一直属于极度紧缺的稀有资源，增值潜力大。随着资本收入份额的扩张，投资者愿意将更多的资金投入到房地产市场来分享一杯“高收益”的甜羹，从而推动房价的快速上涨。

表2 资本收入份额与房地产价格相互影响的实证结果（分地区样本检验） ①

东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、浙江、福建、江苏、山东、广东和海南等11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南等8省；西部地区包括和内蒙古、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西等12个省（市或自治区）。

注：***、**和*分别表示在1%、5%和10%的置信水平上显著；括号内为t值；检验采用截面固定效应。

五、结论和政策建议

本文运用我国1998-2007年省级面板数据研究发现，房地产价格上涨对国民收入分配中资本收入占比扩张起到促进作用，同时，资本收入份额的上升也是推动房价上涨的重要因素。不过，这种相互作用机制存在一定的区域异质性。

为实现“十二五”规划“劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”的发展目标以及更好地调控房地产市场，本文提出如下建议：

第一、改善房地产供给结构，健全住房保障体系。房地产价格膨胀会提高资本收入份额，故遏制房地产价格过快上涨间接有利于劳动收入份额的提高。针对目前房价贵、空置率高的现象，改善房地产供给结构已经成为房地产业可持续发展的重要命题。对此，政府在房地产宏观调控政策方面应做到：1、可通过增加面向中低收入家庭的经济适用房土地供给，分流一部分购房需求；2、完善廉租房制度，保障低收入家庭的居住需要；3、通过规划手段，适当提高容积率，控制套内面积，控制高档房比例；4、大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，规范市场秩序。

第二、加强资金监管，引导资金流入实体经济。资本收入份额的增加是推动房价上涨的重要因素之一，为了控制房价上涨，政府一方面可以通过制定一系列的法律制度来限制住房投机炒作、限制房地产暴利，另一方面，要加强对短期资金的监管，防止大量资金进入房地产市场进行投机。近来，受用工难、融资难以及生产成本上升等因素的影响，一些地区中小企业发展面临一定程度的困境。同时，随着民间借贷利率的攀升，更多资金脱离实体经济进入投资投机领域，这不仅加剧了中小企业融资难，也对经济发展构成损害。因此，政府要引导资金进入实体经济领域，切实扶持民营企业和中小企业的发展，这样既能缓解大量资金流入房地产业的局面，又能有效支持经济结构调整。

参考文献：

[1]劳动者报酬，GDP数据来源于历年《中国统计年鉴》.

[2]Bentolina，S.and Saint-Paul G.Explaining Movements in Labor share.Contributions to Macroeconomics，2003，3(1).

[3]Harrison， A. E.Has Globalization Eroded Labor’s Share? Some Cross-Country

Evidence.UC-Berkeley and NBER working paper， October 2002

[4]Blanchard，O.The Medium Run.Brookings Papers on Economic Activity， 1997(2).

[5]Acemoglu，D.Labor- and Capital- Augmenting Technical Change. NBER Working Paper No.7544，2000.

[6]Diwan，I.Labor Shares and Globalization.World Bank working paper， November 2000.

[7]Guscina， A.Effects of Globalization on Labor’s Share in National Income.IMF Working Paper，No.294，2006.

[8]Lee， K. and Jayadev， A.The Effects of Capital Account Liberalization on Growth and the Labor Share of Income: Reviewing and Extending the Cross-Country Evidence.in G. Epstein， eds.，Capital Flight and Capital Controls in Developing Countries， Cheltenham: Edward Elgar，2005. [9]罗长远.卡尔多“特征事实”再思考:对劳动收入占比的分析[J].世界经济，2008（11）：86-96. [10]李稻葵，刘霖林，王红领.GDP中劳动占比演变的U型规律[J].经济研究，2009（1）：70-82. [11]罗长远，张军.劳动收入占比下降的经济学解释——基于中国省级面板数据的分析[J].管理世界,2009(5)：25-35.

[12]姜磊.我国劳动分配比例的变动趋势与影响因素——基于中国省级面板数据的分析[J].当代经济科学，2008(7)：7-12.

[13]方文全.政府收支、要素贡献与资本收入份额：理论与中国经验研(2010-10-07)[2010-11-27].CFRN 工作论文.

[14]冯涛，王宗道.住房制度渐进改革、房地产价格波动与居民财产性收入分配[J].，财政研究，2010（01）. [15]吕冰洋.中国资本积累:路径、效率和制度供给[M].北京：中国人民出版社，2007.

[16]白重恩，钱震杰，武康平.中国工业部门要素分配占比决定因素研究[J].经济研究，2008（8）.

Do Real Estate Price and Capital Income Share Affect Each Other

——An Analysis Based on Provincial Panel Data

1，2

Zhou haiyun

1．School of Economics and Finance of Xi’an Jiao tong University，Shanxi Xi’an

710061

2．Nanjing Forest Police College，Jiangsu Nanjing 210046

Abstract: Real estate has become a pillar industry in China's economy. Real estate price hike is an important phenomenon since the housing system reform in 1998. This paper by use of China's provincial panel data from 1998 to 2007 found that property price rise plays an active role in increasing capital income share, while the rise of share capital income is one of the factors to raise housing price. However, the interaction mechanism has areas heterogeneity. In the Midwest, real estate price effect on raising capital income share is more apparent, while in the east, the effect of capital income share on promoting house price is more intense.

Key words: real estate price; the labor income share; capital income share; macro-control

房地产价格与资本收入份额相互影响分析研究

——基于中国省级面板数据的研究

摘要：房地产业作为我国经济的支柱产业，房地产价格的上升是1998年住房制度改革以来的一个突出现象。本文运用我国1998-2007年省级面板数据研究发现，房地产价格上涨对国民收入分配中资本收入份额扩张起到促进作用，同时，资本收入份额的上升也是推动房价上涨的重要因素。不过，两者的相互作用机制表现出一定的区域异质性。在中西部地区，房地产价格膨胀对资本收入份额的影响更为明显，而在东部地区资本收入份额的提升对房地产价格的影响则相对更为强烈。

关键词：房地产价格； 劳动收入占比；资本收入份额；宏观调控

一、引 言

近十年来，中国GDP和人均GDP快速增长，但我国国民收入分配格局中一个最为突出的问题是劳动者收入占比呈现持续下降的趋势。从1992-2008年，我国劳动者报酬占GDP的比

[1]

重从54.59%下滑到43.52%，下降了11.07个百分点。劳动收入占比持续下降的现象引起党中央高度重视，中共中央“十二五”规划明确提出：“坚持和完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，加快形成合理有序的收入分配格局，努力提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重，尽快扭转收入差距扩大趋势”。完善收入分配比例，是“十二五”规划的最大亮点。对这一现象进行研究的意义在于，收入分配结构在一定程度上影响社会结构的良性运行，关系到经济的可持续发展。没有收入分配结构

①

的合理化、消费率的提升，经济结构转型等问题便无从谈起。

我国是一个劳动力供给充裕的人口大国，按照效率与公平统一的原则，必须采取措施确保劳动报酬与其它要素的收入的分配比例协调，在其它要素收益不断提高的同时，也要确保劳动报酬应有的份额。我国自1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，房地产市场爆发出惊人的潜力，房地产业迅速成长为支柱产业。近年来，房地产价格膨胀现象突出，住宅价格调控政策不断出台，调控政策力度之强，史无前例。2009-2010年的天量信贷造成货币供应迅速扩张；过剩的流动性更多地通过食品、居住与原材料等为代表的结构性价格上涨来体现。结构性价格上涨的效应之一便是影响收入分配格局。那么房地产价格上涨会对收入分配结构产生怎样的影响呢？同时，收入分配结构的变化，特别是资本收入份额的提高是否会为房价上涨推波助澜呢？现有文献鲜有对房地产价格和收入分配结构关系进行探讨，故本文基于中国省级面板数据，研究房地产价格对国民收入分配结构中资本收入份额扩张的影响，同时检验资本收入份额上升对房地产价格的影响。

二、文献综述

根据《中国统计年鉴》，GDP按收入法分为劳动者报酬、固定资产折旧、生产税净额和

②

营业盈余四部分。本文在计算资本收入份额时，剔除了间接税的影响，则资本收入份额包括固定资产折旧和营业盈余两部分。在政府收入份额一定的情况下，劳动收入占比和资本收入份额呈现此消彼长的关系。故本文将劳动收入占比和资本收入份额视作同一问题的两个方①②

魏众（2010）研究发现：国民经济的消费率取决于居民收入分配的均等程度以及居民收入所占比重。 一般认为，如只关心劳资分配问题，只能对企业真正的收入进行讨论，而间接税最后由政府收取，因此在计算劳动收入份额时，应选择剔除间接税的基本价格法增加值为计算基础。（Batini et al.,2000）

面。若劳动收入占比下降，则资本收入份额相应提高。

国外学者认为影响劳动收入占比的因素有资本产出比（Bentolin and Saint-Paul，2003）[2][3][4]

、全球化（Harrison，2002）、劳动力市场供求关系（Blanchard，1997；Acemoglu，[5][6][7]

2000）、经济发展水平（Diwan，2000）、对劳动力的保护程度（Guscina，2006）和财

[8]

政收支（Lee and Jayadev ，2005）等。国内学者对我国劳动者收入占比下降也表现出浓

[9]

厚的研究兴趣。罗长远（2008）通过梳理基于新古典经济学的要素收入分配理论，认为影响劳动收入占比的因素主要是资本产出比、技术进步、全球化以及经济发展水平、非正规部

[10]

门规模和对劳动力的保护程度等。李稻葵等（2009）发现劳动收入占比呈现U型规律，指出产业结构转型与劳动者相对谈判能力是影响劳动收入占比的主要因素。罗长远、张军

[11]

（2009）在省级面板数据的基础上，通过三阶段最小二乘法求解联立方程，认为FDI和民

[12]

营化对提高劳动收入占比具有负面影响。姜磊（2008）在二元经济模型的框架下，发现巨

[13]

大的就业压力对劳动收入占比下降起到主导作用。方文全（2010）基于三部门内生增长模型，通过分析政府间接税的生产性支出对收入份额的影响，发现财政收入的资本依赖和支出的资本偏向是劳动者收入份额偏低和持续下降的真正内因。

[14]

那么，房地产价格膨胀是否影响国民收入分配结构呢？冯涛和王宗道（2010）通过理论和实证分析，从渐进改革的视角来审视房地产价格波动的财富分配效应，因而，他们在研究房地产价格波动对居民财产性收入分配的影响时，其着眼点在于居民之间的收入分配问题，而本文从不同要素收入占比的角度研究房地产价格对收入分配格局的影响，具有重要的理论和实际意义。

理论上，房地产价格上涨提升了富人阶层的资本收入，进而促使其增加奢侈品消费。这种消费模式并未引起基本消费品或者劳动密集型行业产品需求的增加，因此房价上涨对提升劳动者收入占比影响较弱，反而可能强化资本收入份额在国民收入中的比重。若这一理论分析成立，那么稳定房地产价格就具有调整国民收入分配结构的重大意义。另一方面，在欧债危机与全球经济萧条的背景下，我国现行实体经济经营环境日趋恶劣，资本收入份额上升迫使更多的资本流向证券市场或者楼市，从而推高房地产价格。反之，如果实体经济领域投资渠道畅通，更多的资本涌入符合我国比较优势的劳动密集型产业，那么这将对促进劳动者报酬上升起到积极的作用。因此，探索房地产价格与国民收入分配中的资本收入份额之间可能存在的相互作用机制具有很强的现实意义。本文通过建立模型、运用省级面板数据检验了这种机制的存在性，并以此为基础，发现了二者相互关系的区域异质性。

三、实证模型、变量与数据

（一）模型设定

本文建立如下的模型以反映房地产价格与资本收入份额的相互关系：

lnCSit=ait+a1⋅lnHPit+A⋅X1it+εit （1）

lnHPit=bit+b1⋅lnCSit+B⋅X2it+μit （2）

为了消除异方差，模型中的lnCS(Capital Share)为资本收入份额的对数，lnHP (Housing Price)为房地产价格的对数。X1与X2分别为两个方程的控制变量矩阵。i代表省份，t代表时间，ε,μ为各自的误差项。本文选取的样本数据从住房制度改革的1998年开始，截止到2007年。数据来源为《中国统计年鉴》、国家统计局数据库和《新中国60年统计资料汇编1949-2008》以及《中国劳动统计年鉴》。

（二）变量说明与描述统计 （1）资本收入份额

资本收入份额的计算方法是根据各省收入法GDP数据，采用“（资产折旧+营业盈余）/（收入法GDP—间接税）*100%”计算得到，然后再取其自然对数。

（2）房地产价格

房地产价格为各省房屋售价的年度值，取其自然对数。 （3）主要的控制变量

模型（1）中的主要控制变量包括： 失业率（UNR，Unemployment rate）。通过失业率衡量就业压力的大小。加入此变量的目的在于失业率影响劳动收入占比，进而影响资本收入份额。鉴于失业率数据的可得性，本文采用城镇登记失业率来度量失业率。

资本产出比（KY）：选择资本产出比作为解释变量，以控制要素相对价格变化对资本收

[15]

入份额的影响。资本存量数据来自于吕冰洋（2007）。为保证不同年份产出数据的可比性，产出数据采用以1978年为基期的实际GDP。资本产出比等于资本存量除以实际GDP。

贸易开放度（OPEN）。该变量反映经济开放程度对收入分配结构的影响。用各地区按境内目的地和货源地分商品进出口总额占GDP的比重来度量贸易开放度。由于统计年鉴中进口和出口的数值都是以美元表示的，因此按照每年美元兑人民币汇率的平均值将各年进口和出口数值换算成人民币。

二元转型系数（DUAL）。假设传统部门是农业，现代部门是第二和第三产业，可以用第二和第三产业的从业人数占从业总人数的比重来度量二元经济的发展水平。加入DUAL这个控制变量以反映经济结构对国民收入分配结构的影响。

模型（2）中的主要控制变量包括： 人均实际GDP（PGDP）：一般来说，人均实际GDP与房价正相关，生产水平越发达的地区，其房价也相应的更高。

政府支出占GDP的比重(GOV)：采用该变量以反映地方政府对房地产价格的影响。 FDI占GDP比重（FDI）。对外直接投资增加导致资本流出，从而减少国内货币流通量，进而在一定程度上抵制房价上涨。按照各年度人民币兑美元的年平均汇率将FDI转换为按人民币计价的数值。采用与永续盘存法核算资本存量类似的方法来核算FDI存量，取10%的折旧率，并取固定资产投资价格指数为FDI的价格指数，从而计算出各省1990年价的FDI存量。然后，用各省1990年价的FDI存量除以1990年不变价的各省GDP，从而得出各省历年的FDI存量占GDP比例。

信贷规模(CRE)：银行信贷资金一方面为房地产开发商提供现金流保障；另一方面，满足个人住房贷款需求。

四、实证结果及分析

（一）总体回归结果

用面板数据建立的模型通常有三种，即混合模型、个体固定效应（Fixed effect）模型和个体随机效应（Random effect）模型。在正式进行估计之前需要判断适用的模型形式。首先，对每一个模型采用F检验在混合模型与个体固定效应模型之间进行选择，由于F统计量对应的p值小于0.05，因此推翻原假设（混合模型）；其次，对每一个模型采用Hausman检验在个体固定效应模型与个体随机效应模型之间进行选择，由于Hausman统计量对应的p值小于0.05，因此推翻原假设（个体随机效应模型），建立个体固定效应模型。

表1中的回归方程(1)到(3)所示的是模型(1)的回归结果。第1列报告了固定效应的估计结果。回归结果显示，房地产价格上升1%大约使资本收入份额提高0.27%，模型经调整的2

R达到0.7863，拟合度较好。F统计值显示，各模型都通过整体显著性检验，D-W值也较为理想。考虑到跨截面异方差的存在会导致估计结果不再有效，本文采用广义最小二乘法重新

进行估计，估计结果见表1的第2列。估计结果表明，房地产价格的符号为正数，且在5%水平上具有显著性，这表明房地产价格的上涨会引起资本收入份额提高，从而验证了房地产价格的膨胀进一步强化了资本收入份额在国民收入比重的正确性。失业率上升会降低劳动收入占比，从而引起资本收入份额的扩张，估计结果中失业率的符号为正，与预期一致。贸易开放度的符号为正，表明资本收入份额会随着经济开放程度的提高而增加。二元转型系数的符号为正，表明在“刘易斯拐点”出现之前，经济增长的收益基本为资本所有者获得，劳动报酬的比重将会随着加工贸易的扩大而减少。由于我国经济总体规模大，对劳动力的新增需求也大，但新增劳动力却逐步下降，供需关系改变，加上近年来在产业西移政策推动下，越来越多的劳动密集型产业开始向中西部迁移。因此，随着刘易斯拐点的到来，劳动力将会由过剩转变为短缺，劳动收入占比将进入上升通道。考虑到变量的内生性，表1的第3列报告了使用工具变量的两阶段最小二乘法(2SLS)回归估计的结果。一些研究表明，资本产出比具

[16]

有内生性问题（白重恩、武康平、钱震杰，2008）。因此，本文用资本产出比的滞后一期作为工具变量进行估计。回归结果表明，房地产价格的符号、量值和显著性同不运用两阶段最小二乘法的估计结果相似。

类似地，我们运用三种方法对模型（2）进行回归，回归结果显示，资本收入份额上升会对房地产价格产生助推作用。在国民收入分配中，资本收入份额每上升1%会使得房地产价格上涨0.42%左右。资本收入份额对房地产价格上涨的促进作用在一定程度上印证了资本在实体经济领域投资不足的情况。这主要源于近年来人民币升值、劳动成本上升等因素造成实体投资营商环境不断恶化，从而迫使企业家减少实业投资，将更多的资金投入到楼市股市中，进而造成了股市和楼市一度的非理性繁荣。人均实际GDP对房价的影响显著为正：随着国民收入的增加，房地产价格会呈现出持续的上升趋势，人均实际GDP每增加1%，房价上升约0.54%到0.71%。这也部分解释了为何经济较发达的北京、上海和深圳等一线城市的房价始终在高位徘徊。信贷规模的符号为正，且在5%的水平上显著，表明信贷扩张已成为推动房价上涨的因素之一。过去几年，内地货币滥发形成的天量信贷没有引发高通胀是因为大部分货币被房地产市场和基建投资吸收了。在通胀预期下，2010年以来不少城市楼价上涨逾50%，资产泡沫严重。

表1 资本收入份额与房地产价格相互影响的实证结果（总体样本检验）

为了检验房价与收入分配相互作用关系的区域异质性，本文将样本分成东部、中部、①

西部三个子样本进行分地区样本回归，回归结果如表2所示。

房地产价格对东部地区资本收入份额影响的弹性系数只有0.08，且在统计上不显著，对中部和西部地区的影响则分别为0.23和0.28，且通过显著性检验。由此可见，在对全部样本进行回归时，房价对收入分配的影响很大程度上是由中西部地区所致。资本收入份额对房地产价格的弹性系数在东部地区为1.67，中部地区为0.12，而西部地区只有0.08且在统计上不显著。因此，资本收入份额对房地产价格上涨的推动主要是由东部地区因素所致。

综上，在中西部地区，房地产价格膨胀对资本收入份额影响更加显著，而在东部地区，资本收入份额的提升对房价的影响则相对更为强烈。尤其在东部地区，资本收入份额对房地产价格的弹性系数达到1.67%。这可能是因为东部地区的住房一直属于极度紧缺的稀有资源，增值潜力大。随着资本收入份额的扩张，投资者愿意将更多的资金投入到房地产市场来分享一杯“高收益”的甜羹，从而推动房价的快速上涨。

表2 资本收入份额与房地产价格相互影响的实证结果（分地区样本检验） ①

东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、浙江、福建、江苏、山东、广东和海南等11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南等8省；西部地区包括和内蒙古、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西等12个省（市或自治区）。

注：***、**和*分别表示在1%、5%和10%的置信水平上显著；括号内为t值；检验采用截面固定效应。

五、结论和政策建议

本文运用我国1998-2007年省级面板数据研究发现，房地产价格上涨对国民收入分配中资本收入占比扩张起到促进作用，同时，资本收入份额的上升也是推动房价上涨的重要因素。不过，这种相互作用机制存在一定的区域异质性。

为实现“十二五”规划“劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”的发展目标以及更好地调控房地产市场，本文提出如下建议：

第一、改善房地产供给结构，健全住房保障体系。房地产价格膨胀会提高资本收入份额，故遏制房地产价格过快上涨间接有利于劳动收入份额的提高。针对目前房价贵、空置率高的现象，改善房地产供给结构已经成为房地产业可持续发展的重要命题。对此，政府在房地产宏观调控政策方面应做到：1、可通过增加面向中低收入家庭的经济适用房土地供给，分流一部分购房需求；2、完善廉租房制度，保障低收入家庭的居住需要；3、通过规划手段，适当提高容积率，控制套内面积，控制高档房比例；4、大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，规范市场秩序。

第二、加强资金监管，引导资金流入实体经济。资本收入份额的增加是推动房价上涨的重要因素之一，为了控制房价上涨，政府一方面可以通过制定一系列的法律制度来限制住房投机炒作、限制房地产暴利，另一方面，要加强对短期资金的监管，防止大量资金进入房地产市场进行投机。近来，受用工难、融资难以及生产成本上升等因素的影响，一些地区中小企业发展面临一定程度的困境。同时，随着民间借贷利率的攀升，更多资金脱离实体经济进入投资投机领域，这不仅加剧了中小企业融资难，也对经济发展构成损害。因此，政府要引导资金进入实体经济领域，切实扶持民营企业和中小企业的发展，这样既能缓解大量资金流入房地产业的局面，又能有效支持经济结构调整。

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Do Real Estate Price and Capital Income Share Affect Each Other

——An Analysis Based on Provincial Panel Data

1，2

Zhou haiyun

1．School of Economics and Finance of Xi’an Jiao tong University，Shanxi Xi’an

710061

2．Nanjing Forest Police College，Jiangsu Nanjing 210046

Abstract: Real estate has become a pillar industry in China's economy. Real estate price hike is an important phenomenon since the housing system reform in 1998. This paper by use of China's provincial panel data from 1998 to 2007 found that property price rise plays an active role in increasing capital income share, while the rise of share capital income is one of the factors to raise housing price. However, the interaction mechanism has areas heterogeneity. In the Midwest, real estate price effect on raising capital income share is more apparent, while in the east, the effect of capital income share on promoting house price is more intense.

Key words: real estate price; the labor income share; capital income share; macro-control