土地储备标准化研究流程
目 录
一、土地储备标准化流程 ......................................... 4 二、土地储备标准化内容 ......................................... 5 1、获取土地信息 . ............................................ 5 2、项目初选 . ................................................ 5 3、实地踏勘 . ................................................ 5 4、市场考察 . ................................................ 6 5、上报公司领导 . ............................................ 6 6、初步可行性研究 ........................................... 6 7、项目策划 . ................................................ 6 8、形成、优选出规划设计、开发方案 ........................... 6 9、经济测算及分析 ........................................... 6 10、可行性研究及新项目专题汇报会 ............................ 7 11、竞投报价计算 ............................................ 7 12、报价评估及决策 .......................................... 7 13、实地竞投 . ............................................... 7 14、获取土地使用权 .......................................... 7 15、竞投后评估 . ............................................. 7 三、土地获取阶段及接口部门 .................... 错误！未定义书签。 四、土地储备标准化模板 ......................................... 7
1、模板1：新项目基本情况概要 ............................... 7 2、模板2：新项目初步分析报告 ............................... 8 3、模板3：新项目初步可行性研究报告 ......................... 9 4、模板4：经济技术指标表 .................. 错误！未定义书签。 5、模板5：可行性研究报告模板 .............. 错误！未定义书签。 6、模板6：新项目可行性研究报告评审表7、模板7：新项目竞投跟踪表 ...... 错误！未定义书签。 ................ 错误！未定义书签。
一、土地储备标准化流程
土地 储备 标准 化运 行流 程
广义的说，土地储备是指从土地信息获取，经过土地踏勘、可行性研究，直至竞投获得开发用地的整个过程。一般来说，房地产开发企业获得开发土地的途径很多，可通过政府出让而获得土地的，可通过其他房地产开发企业转让而获得土地的，亦可通过与有土地的房地产开发企业合作而获得土地的，由于公开市场取地仍然是目前土地储备的主要方式，在此，仅从通过公开市场摘牌挂获取土地这一方式进行土地储备标准化研究。
二、土地储备标准化内容
按照公司一般做法，土地储备应包括上图所示的至少16个工作内容，以下进行简单介绍：
1、获取土地信息
为了获取优质的土地资源，我们将建立起完善的土地信息获取渠道，进行日常化管理和有效维护，目前，主要的获取渠道有：
⑴ 土地整理储备中心； ⑵ 土地拍卖公司； ⑶ 政府机关的招商部门； ⑷ 合作伙伴； ⑸ 其他信息获取渠道。 2、项目初选
项目初选需遵循一定的原则和要求：
⑴ 与公司的土地储备计划和发展战略相符合。 ⑸ 与公司的区域战略布局相符合。 3、实地踏勘
实地踏勘需对宗地条件及其内部现状进行信息采集，包括地块所处位
置、地段、周边基础设施及其配套设施，土地现状和市场情况，最后，需进行项目地块的SWOT 分析和填写踏勘结论（详填资料见模板1：新项目基本情况概要）。
4、市场考察
根据项目初步分析和市场定位的需要，可开展项目周边市场考察，市场考察可由项目发展部完成。市场考察阶段，需完成初步分析报告（初步分析报告详见模板2:新项目初步分析报告）。
5、上报公司领导
根据项目具体情况，可成立项目工作小组。 6、初步可行性研究
新项目工作组成立后，即着手进行初步可行性研究，此阶段是在市调、实地踏勘等基础上完成的，需进行项目地块优劣势分析、项目规划限制条件分析、市场调查及预测，完成初步可行性研究报告（详见模板3：新项目初步可行性研究报告模板）。此报告是在新项目初步分析报告基础上的深化。
7、项目策划
项目策划可由项目工作小组共同完成，必要时可请咨询单位辅助来完成。
8、形成、优选出规划设计、开发方案
将《规划设计条件》提供给设计部，由其提出2-3份初步方案，针对不同的方案进行成本、效益分析，选取最优方案。
9、经济测算及分析
根据项目周边楼市情况，结合项目业态要求、土地价款以及经验成本，
测算净利润和销售利润，并结合现实情况进行优劣势分析。
10、可行性研究及新项目专题汇报会
此阶段需完成项目可行性研究报告，具体形式见模板5：新项目可行性研究报告，并在会上收集项目可行性研究报告评审表并完成整理。
11、竞投报价计算
根据经济测算标准及原则，完成新项目竞买跟踪表（详见模板7：竞投跟踪表）。
12、报价评估及决策
按照公司及集团的利润要求，确定项目的最低报价和报价变动区间，根据报价情况适时调整。
13、实地竞投
根据各地挂牌条件的不同，采用现场或网上竞价和竞投。 14、获取土地使用权
竞投结束后，土地挂牌出让部门根据投标文件的具体要求确定公司是否取得土地使用权。
15、竞投后评估
针对竞投的结果，进行项目地块经济测算，分析成本、利润空间，评估竞投的合理性。
四、土地储备标准化模板 1、模板1：新项目基本情况概要
2、模板2：新项目初步分析报告
××项目初步分析报告
一、项目地块基本情况介绍
1、地块背景情况介绍 2、地块区位介绍 3、地块规划技术指标 4、地块内部现状
二、项目特殊情况说明及竞买要求 1、项目特殊情况说明 2、地块竞买要求
3、土地竞买方式、土地款及付款节奏 三、片区市场情况介绍 1、片区规划情况介绍 2、房地产市场情况 ⑴ 房地产总体情况分析 ⑵ 区域商品房供应量 ⑶ 区域商品房去化量 ⑷ 竞争楼盘状况 ⑸ 片区土地成交状况
四、项目SWOT 分析及操作建议 包括地块优势、劣势、机会、威胁等。
3、模板3：新项目初步可行性研究报告
××项目初步可行性研究报告
一、区域市场分析
1、市场情况分析
⑴ 整体市场分析：全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区的项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
⑵ 细分市场分析：物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
⑶ 法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。
二、项目本体条件分析
1、项目基本情况：地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
2、项目周边情况：主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮政、电信、银行等）。
3、项目优劣势分析（SWOT 分析）：项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S ）、劣势（W ）、威胁（O ）、机会（T ）。
4、项目发展前景预测：市场前景、价格走势、项目切入点等。 三、项目定位及经济测算
1、项目主要定位：市场定位（市场形象、主体品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。
2、项目开发规模和产品类型。整体开发和分期开发；产品类型是商业、居住、办公或其他。
3、经济性分析。建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、销售利润率、投资收益率、财务内部收益率和投资回收期。
四、项目结论和建议
五、附图和附表
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土地储备标准化研究流程
目 录
一、土地储备标准化流程 ......................................... 4 二、土地储备标准化内容 ......................................... 5 1、获取土地信息 . ............................................ 5 2、项目初选 . ................................................ 5 3、实地踏勘 . ................................................ 5 4、市场考察 . ................................................ 6 5、上报公司领导 . ............................................ 6 6、初步可行性研究 ........................................... 6 7、项目策划 . ................................................ 6 8、形成、优选出规划设计、开发方案 ........................... 6 9、经济测算及分析 ........................................... 6 10、可行性研究及新项目专题汇报会 ............................ 7 11、竞投报价计算 ............................................ 7 12、报价评估及决策 .......................................... 7 13、实地竞投 . ............................................... 7 14、获取土地使用权 .......................................... 7 15、竞投后评估 . ............................................. 7 三、土地获取阶段及接口部门 .................... 错误！未定义书签。 四、土地储备标准化模板 ......................................... 7
1、模板1：新项目基本情况概要 ............................... 7 2、模板2：新项目初步分析报告 ............................... 8 3、模板3：新项目初步可行性研究报告 ......................... 9 4、模板4：经济技术指标表 .................. 错误！未定义书签。 5、模板5：可行性研究报告模板 .............. 错误！未定义书签。 6、模板6：新项目可行性研究报告评审表7、模板7：新项目竞投跟踪表 ...... 错误！未定义书签。 ................ 错误！未定义书签。
一、土地储备标准化流程
土地 储备 标准 化运 行流 程
广义的说，土地储备是指从土地信息获取，经过土地踏勘、可行性研究，直至竞投获得开发用地的整个过程。一般来说，房地产开发企业获得开发土地的途径很多，可通过政府出让而获得土地的，可通过其他房地产开发企业转让而获得土地的，亦可通过与有土地的房地产开发企业合作而获得土地的，由于公开市场取地仍然是目前土地储备的主要方式，在此，仅从通过公开市场摘牌挂获取土地这一方式进行土地储备标准化研究。
二、土地储备标准化内容
按照公司一般做法，土地储备应包括上图所示的至少16个工作内容，以下进行简单介绍：
1、获取土地信息
为了获取优质的土地资源，我们将建立起完善的土地信息获取渠道，进行日常化管理和有效维护，目前，主要的获取渠道有：
⑴ 土地整理储备中心； ⑵ 土地拍卖公司； ⑶ 政府机关的招商部门； ⑷ 合作伙伴； ⑸ 其他信息获取渠道。 2、项目初选
项目初选需遵循一定的原则和要求：
⑴ 与公司的土地储备计划和发展战略相符合。 ⑸ 与公司的区域战略布局相符合。 3、实地踏勘
实地踏勘需对宗地条件及其内部现状进行信息采集，包括地块所处位
置、地段、周边基础设施及其配套设施，土地现状和市场情况，最后，需进行项目地块的SWOT 分析和填写踏勘结论（详填资料见模板1：新项目基本情况概要）。
4、市场考察
根据项目初步分析和市场定位的需要，可开展项目周边市场考察，市场考察可由项目发展部完成。市场考察阶段，需完成初步分析报告（初步分析报告详见模板2:新项目初步分析报告）。
5、上报公司领导
根据项目具体情况，可成立项目工作小组。 6、初步可行性研究
新项目工作组成立后，即着手进行初步可行性研究，此阶段是在市调、实地踏勘等基础上完成的，需进行项目地块优劣势分析、项目规划限制条件分析、市场调查及预测，完成初步可行性研究报告（详见模板3：新项目初步可行性研究报告模板）。此报告是在新项目初步分析报告基础上的深化。
7、项目策划
项目策划可由项目工作小组共同完成，必要时可请咨询单位辅助来完成。
8、形成、优选出规划设计、开发方案
将《规划设计条件》提供给设计部，由其提出2-3份初步方案，针对不同的方案进行成本、效益分析，选取最优方案。
9、经济测算及分析
根据项目周边楼市情况，结合项目业态要求、土地价款以及经验成本，
测算净利润和销售利润，并结合现实情况进行优劣势分析。
10、可行性研究及新项目专题汇报会
此阶段需完成项目可行性研究报告，具体形式见模板5：新项目可行性研究报告，并在会上收集项目可行性研究报告评审表并完成整理。
11、竞投报价计算
根据经济测算标准及原则，完成新项目竞买跟踪表（详见模板7：竞投跟踪表）。
12、报价评估及决策
按照公司及集团的利润要求，确定项目的最低报价和报价变动区间，根据报价情况适时调整。
13、实地竞投
根据各地挂牌条件的不同，采用现场或网上竞价和竞投。 14、获取土地使用权
竞投结束后，土地挂牌出让部门根据投标文件的具体要求确定公司是否取得土地使用权。
15、竞投后评估
针对竞投的结果，进行项目地块经济测算，分析成本、利润空间，评估竞投的合理性。
四、土地储备标准化模板 1、模板1：新项目基本情况概要
2、模板2：新项目初步分析报告
××项目初步分析报告
一、项目地块基本情况介绍
1、地块背景情况介绍 2、地块区位介绍 3、地块规划技术指标 4、地块内部现状
二、项目特殊情况说明及竞买要求 1、项目特殊情况说明 2、地块竞买要求
3、土地竞买方式、土地款及付款节奏 三、片区市场情况介绍 1、片区规划情况介绍 2、房地产市场情况 ⑴ 房地产总体情况分析 ⑵ 区域商品房供应量 ⑶ 区域商品房去化量 ⑷ 竞争楼盘状况 ⑸ 片区土地成交状况
四、项目SWOT 分析及操作建议 包括地块优势、劣势、机会、威胁等。
3、模板3：新项目初步可行性研究报告
××项目初步可行性研究报告
一、区域市场分析
1、市场情况分析
⑴ 整体市场分析：全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区的项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
⑵ 细分市场分析：物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
⑶ 法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。
二、项目本体条件分析
1、项目基本情况：地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
2、项目周边情况：主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮政、电信、银行等）。
3、项目优劣势分析（SWOT 分析）：项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S ）、劣势（W ）、威胁（O ）、机会（T ）。
4、项目发展前景预测：市场前景、价格走势、项目切入点等。 三、项目定位及经济测算
1、项目主要定位：市场定位（市场形象、主体品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。
2、项目开发规模和产品类型。整体开发和分期开发；产品类型是商业、居住、办公或其他。
3、经济性分析。建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、销售利润率、投资收益率、财务内部收益率和投资回收期。
四、项目结论和建议
五、附图和附表
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