上海文孝颐养院项目可行性报告
项目背景、指导思想及经营理念
项目背景
据最新统计，截至2012年12月31日，上海市全市户籍总人口为1426.93万人，其中，60岁以上老年人口367.32万人，占总人口的25.7%。根据国际标准，每千人须配50张养老床位，我们必须有71.35万张床位才能满足社会养老需要。而目前全市共计养老机构631家，床位数共计105215张，其缺口之大确实不容忽视！当前的现状是每三个在职人口要负担一个老人，这一沉重的养老负担已经成为一个严重的社会问题，这个问题不解决，必将制约我们经济发展。党的十八大及习总书记和李克强总理的重要讲话，都把关注民生放在首要位置。而养老问题则是最大最迫切的民生需求之一。针对上海正步入老龄化社会的严峻现实，如何让老人老有所依，老有所养已经成为全社会所面临的重要课题。创办老年颐养院是解决这一问题的重要途径。 指导思想
我们作为一个受惠于改革开放成果的民营企业，有责任也有义务为百姓分忧，为政府担责。利用空置地块创办颐养院，则是一个汇集一方百姓的民生工程，必将产生深远的社会效益和相对稳定的经济效益。因为利用社会力量办养老事业，是国家倡导、政府扶持的民生产业，必将有着广阔的发展前景。
所谓：“老吾老以及人之老”，老龄化形势如此紧迫，这是有目共睹的现实。养老需求以及社会呼唤，令人感同身受。而老有所养不该是奢
望，也不应是画饼充饥，更不能至于空谈！
如今我们在嘉定区有关部门关心之下，觅到芳仁路芳林路一块宝地，并在与嘉定区有关部门洽谈之下，双方在创建养老机构方面形成了理念上的一致，觉得天时地利人和诸方面因素都汇聚在了一起，机会难得！
所谓天时，是党和政府高度重视。十八大三中全会《决定》指出：积极应对人口老化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。2013年8月16日国务院常务会议确定：在政府“保基本，兜底线”基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为养老服务业的“主角”。到2020年全面建成以居家养老为基础，社会为依托，机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。项目所在地环境良好，交通便捷，人文底蕴佳，领导意识强，这就是地利的重要因素。现在各级政府、社会力量凝聚共识，为老人尽心，为社会出力，也充满了人和的因素。所以机不可失，时不我待，上下一心，善举必成！
而我们所要做的，就是要以深入改革的思想，探索老年服务产业和老年服务体系，摸索养老院的社会公益性和产业经营性的对立统一，求索各方相扶相持的新模式，创出一条合作共赢的新路来。 经营理念
养老服务既是慈善，又是福利，更是人性，是文化，是良心使然。在当今中国社会，老人应该得到善待，这是政治；政府应该扶持养老，这是承诺；投资应该得到回报，这是市场；服务应该义利双收，这是
希望。
项目概况
项目建设规模
项目所在地定于嘉定区，投入土地总计9亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理、功能优良、设施完善的养老社区，住宿公寓配套医疗机构、保健区域、老年活动区域等设施，并且强调绿化建设，是社区内卫生条件达到相关标准，尽可能是入住老人感觉安定、舒适、温馨。
项目建设内容
多层公寓
颐养院多层公寓总面积约10000平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以地上4层、地下一层为主，配有电梯。公共走廊宽敞明亮，方便人员进出走动。房间大量采用外飘窗、凸窗、大阳台设计，保证有较好的采光性和舒适性，整个颐养院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化、合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。 医疗机构
建筑面积约1000平方米，包括老年颐养院的医疗机构和康复室，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗机构要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。我们将引进三级甲等医院进驻，在老年颐养院内设正规医疗机构，入住率更高，社会辐射效应更强。 活动室
建筑面积约1000平方米，双层结构，主要配备棋牌室、球操室和影音戏剧室等。
接待室、会议室、办公室
建筑面积约1000平方米。
其他公共设施
总建筑面积约5000平方米，包括分档次的公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统，采用双路供电，采用高级安全插座；
通讯系统，每间都设置电话插口及网络接口；
电视系统，每间设置工控闭路电视及卫星电视；
护理系统，老年颐养院每层都有护理人员24小时值班，老人有任何问题都随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。
安保系统，沿公路两边采用围墙和景观绿化将颐养院和外界隔开，沿河两边采用景观回廊与外界隔开，同时又安保人员定时与不定时巡逻。
项目市场分析及市场定位
市场分析
我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万张以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还
是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右。由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
现在很多地方存在着公办养老院“一床难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心，且靠近居住区，医疗、交通灯配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓，这是由多方面的原因所导致的。
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，
到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的1/3都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外，由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每十个年轻人养一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老人一对夫妇和一个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。一次，社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化，满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此收到了人们的热捧。
我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展趋势，但目前也存在着很多问题。
资金短缺
这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以盈利为目的，资源提供者不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也因为如此，其社会融资受到限制。我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银
行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了极大的限制。 民办养老院负担重
国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、空调等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予幽会政策，但这些政策很多部分都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，使民办养老院的优惠政策形同虚设。
用地困难
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，人力成本“突飞猛进”各项费用不断增加。这就造成民办养老院不得不提高入住老人的住院费，用来维持经营，如此恶性循环，使老人住不起，养老院赔不起。难道转型时期的养老体系和老年服务就无法突破这个桎梏吗？
看病难，意外险空白
大多民办养老院机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必须到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
市场定位
在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多、太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多的想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
如果要在老年服务产业中获得优势，就必须要打特色牌、规模牌、经营牌。特色应该是：1、人无我有，人有我优；2、强调性价比，注重平民化与VIP并重；3、创新是第一增长点。
具体设想要点为：
养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段，让老人在生活中能方便的了解世界，并与外界交流；医疗机构配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况时能有效帮助老人脱离危
险；明确高效的园区管理等。
养老院的部分公寓建设要充分考虑科学、舒适、窗户、阳台的设置，必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好、多选择，让老人在吃上面吃得舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。
人性化
养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真的给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女来探望老人的，要给予方便的安排；活动娱乐及学习等场所一应俱全，满足老人多方面需求。
项目选址及建设条件
项目选址
本项目选址于嘉定区芳仁路芳林路，占地9亩。因紧邻十多万平方米的人工湖，又地处风景优美的河岸，远离城市污染，故而空气清新，有益老人身体健康。另外，如今这里紧邻多个大型成熟社区，居民密集，各项公共设施及银行、超市、医院、休闲娱乐等一应俱全，从而为老人入住颐养院提供了良好的客观条件。
建设条件
颐养院规划面积9亩，西、北侧分别紧靠芳仁路和芳林路，东、南两侧则傍依连湖河和西排水河，独立地块，正好可以集中建造。
项目开发按照精干、高效的原则，设置必要的工作部门和土地、城建、
工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电、供气等职能机构衔接，具体负责项目各项管理工作，高效率、快节奏的为建设提供便利。 地质条件
本项目区域内，杂草丛生，但地势高差小，较为平坦，将来土方工作量小。由于项目区域两面傍水，空气质量和环境因素较好，为将来景观建设带来有利条件。
项目投资估计和资金筹措
项目估计投资约为一亿左右，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购安装费、水电煤气以及人工工资费等。
资金来源主要为三部分：企业出资、政府补贴、社会资助。
企业资金主要用来承担建造与人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。
政府补贴主要体现在水电气等常规消耗类支出上。
社会资助能帮助多媒体设备的落实以及各种医疗器械的配备。
该项目建成运营后的经济效益情况，我们只能以我们多年来对养老院经营管理的实际经历，做比较粗略的统计，以供参考。
收入情况：
1. 提供有偿服务收入
项目以250张床位为计算口径。初期的入住率为90%计，分为三个档次；分别为5000元、4000元、3300元不等。具体比例为10%、30%、
60%。统计结果如下：
250×10%×5000×90%=112500元
250×30%×4000×90%=270000元
250×60%×3300×90%=445500元
112500+270000+445500=828000元
2. 根据政府对养老床位的补贴（100-300元）不同，暂以150元计； 250×*150=37500元
3. 每位入住人员杂费收入；
250×50×90%=11250元
上述三项收入合计为；
828000+37500+11250=876750元
支出情况：
根据我们从事养老工作几十年的经验，估计以250张床位的规模，需要相应人员约 80人（包括管理、医护、餐饮、护理等）
1．相关人员费用支出(包括薪酬、餐饮、住宿、水电费用等) 80×6000=480000元
2. 养老人员餐饮支出
250×600×90%=135000元
3. 养老人员的水电煤等费用支出
250×300×90%=67500元
上述三项支出合计为；
480000+135000+67500=682000元
由于不具备概算及相关资料，上述支出费用不包括各类设备的运行、维护、保养、折旧等费用，以及不可预计的风险因素所带来的费用支出等。
876750－682000=19420元
收支相抵，略有盈余。
对项目运行的几点建议
1. 项目申请立项时，争取与有关三级甲等医院联合在颐养院内设立医疗机构，针对性的设立医疗、康复、心理疏导等科室。这样既可提高对老人的养老护理档次，又可相应提高养老院的经济效益。
2. 可设立专门小餐厅，供老人庆生及与家属聚餐之用。给人以宾至如归的感受。既方便老人与家属的亲情沟通。同样也可提高相应的经济效益。
项目风险分析
预测具有不确定性的项目风险，是尽可能规避风险的有效前提。我们根据项目生命周期、风险的来源和内容的不同，结合本项目归纳出一下几点主要风险：
支付力风险
从宏观面上来看，上海目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求在不断增加。但由于区域经济发展不平衡，以及地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，都可能影响老人入住养老院的意愿。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、
护理费等。而收费标准则根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同形成较大差距。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但合理收费、优质服务还是保证市场口碑的关键因素。
竞争风险
随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加，外国投资者已经开始瞄准中国养老产业，中国养老产业可能在今后成为外国人的新战场。不久前国内第一家顶级外资养老院在上海国际医学院落户。这家颐养中心宣称将通过高质量、多样化的服务，为老年人在志趣相投的群体中提供自主、稳定和高水准的生活方式，更重要的是老人们的健康能得到绝对的保障。上海市老年学学会秘书长孙鹏镖认为，有外资进入上海养老市场，并将富裕老人定位为目标人群，这样的尝试未尝不可。因为在上海的确存在部分有经济实力的老人或其子女愿意支付高昂养老费用的老年群体。
特别是外国发达资本主义国家，逼我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上，还是在技术、管理等水平上都领先我们许多。一旦政策允许，外国资本大量投入到这个养老机构领域中，在未来几年内，必然会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。
此外，国内其他的养老机构，各种公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会想成一定的市场争夺，这是需要注意的地方。 项目风险回避
市场定位和服务水平是关键因素
在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具风格的建筑布局，个性化的管理，是成功的重要因素。针对目前外资入侵主打高端养老市场，现有公、民营养老机构则是无针对的面向普通大众，本项目应采取差异化服务来抢占市场。对比外资养老机构，本项目应具有价格优势，而对照其他国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力。
实现竞争优势最重要的一点还是在服务水平上。养老产业实际上是一种服务业，老人在其中的体验是评价一个养老机构水平和档次的最关键因素，无论竞争对手是谁或其如何，努力提升自身建设与服务水平是赢得市场、赢得支持的重中之重。
宣传与口碑
项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，需借助于经营中成功的形象包装和宣传策划。成功的形象包装和宣传策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。养老院作为一个特殊的社会性服务部门，口碑起着重要作用。好的口碑能带来更多的客户，有助于盈利。而不好的口碑足以毁灭一个项目。这就要求项目从建设之日起，就要把环境保护、乐于奉献，使老人满意，这样便会带来良好的口碑。 项目资本管理
对公司拟投资的老年颐养院项目，慎重研究，科学决策，在投资决策上首先要回避风险。从本质上来说，养老机构是个特殊行业，既有盈
利性，又有福利性，回报率低，投资回收周期长，管理比较复杂。因此，必须精打细算，控制风险保证对养老院的资金支持。
利用好补助。一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经过民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其他设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元—16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。利用好这些补贴，有助于更好的建设养老院。
结论
“夕阳”产业焕发“朝阳”前景
需求紧迫，市场宽广
伴随着社会结构的变迁，家庭结构的变化，养老方式和小费方式的转变，传统家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展需要，借助于家庭以外的力量养老是老年人的普遍需求。但是，由于我国社会养老保障制度还不完善，养老体系还不健全，特别是养老服务体系还未真正的建立健全起来，无法为老人提供多样化、全方位的生活和护理服务，供需矛盾日益突出。我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展的内在需求。我国老年人口的平均寿命延长了，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的老人快速增加，家庭养老功能日益弱化，家庭“空巢”化现象十分突出。只有发展养老服务业才能满足老年群体的特殊需求，缓解家庭功能化所产生的养老困境。
因此，投资建立养老院是个朝阳产业，在充分论证下，一个收费合理，服务满意的养老机构完全能够获得市场份额并获取利益。 有助于促进就业，推动经济发展
养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条的重要组成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。除了传统意义上的老年生活照料、康复护理、专项用品开发外，养老服务还包括老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域。我国老年人口基数大且增长快，对老年人用品及服务提出大量需求，是老年市场蕴含着的巨大商机，养老服务业的市场份额将不断提升，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展。 老年服务是产业，还是公益
养老服务业的特殊性正体现于此。我们不能仅将养老院投资项目看成是一个纯粹的商业项目，要把它和房产、商场的建设区分开来。我国人口数目大，老年人口比重大、长期的计划生育政策、以及地区公共基础建设的不均匀性是当下养老事业面临的基本现实问题，这也导致了政府主导的公共养老事业不足以解决与满足我国的养老要求。民办养老院在这时起了很重要的补充作用。更多民营养老院的确为不同地区、不同层次的老年群体提供了多种选择，有助于更多无力在家进行养老的老年人得到安逸舒适的老年生活环境。
此外，解决了老年人的养老问题，也解放了其子女。当今社会发展迅速，年轻人在就业、择偶、下一代培养等方面面临空前的压力。没有
了在家照顾老人（可能是四个）的牵绊，年轻人可以将更多精力投入到自己的事业中去，这有助于推进社会发展进步。另一方面，老人安置问题的解决也有助于避免家庭矛盾，减少因如何安顿老人而产生不必要的争论。
从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会都是有贡献的。作为一个社会公民，这也是责任与担当的体现。因而，在有经济能力投资发展的前提下，即使收益不高，这种项目也是该鼓励的。 为企业带来附加价值
除了以上所述的内容，投资养老院项目还有其余附带价值。一方面，养老院建设体现了企业的社会使命感，为行业的道德、责任、理想等方面树立了标杆，同时对企业形象起到了宣传作用。另一方面，有助于企业职工退休后的安置问题。有需要的退休职工可以很方便的找到一个养老场所，退休而有精力的老人还可以为养老院提供清洁、管理等的工作，实现再就业。这对增强职工归属感，提高职工工作热情，构建和谐企业起到很大的促进作用。
因此，作为一个企业，投资养老院这个热门市场是利大于弊的，是可行的。只要有完善的规划、细致的勘察、优良的管理、热情的服务，这个项目一定能成为一个成功的项目，对企业起到积极的作用。 上海文孝颐养院（筹） 王云霄
2014年1月13日
上海文孝颐养院项目可行性报告
项目背景、指导思想及经营理念
项目背景
据最新统计，截至2012年12月31日，上海市全市户籍总人口为1426.93万人，其中，60岁以上老年人口367.32万人，占总人口的25.7%。根据国际标准，每千人须配50张养老床位，我们必须有71.35万张床位才能满足社会养老需要。而目前全市共计养老机构631家，床位数共计105215张，其缺口之大确实不容忽视！当前的现状是每三个在职人口要负担一个老人，这一沉重的养老负担已经成为一个严重的社会问题，这个问题不解决，必将制约我们经济发展。党的十八大及习总书记和李克强总理的重要讲话，都把关注民生放在首要位置。而养老问题则是最大最迫切的民生需求之一。针对上海正步入老龄化社会的严峻现实，如何让老人老有所依，老有所养已经成为全社会所面临的重要课题。创办老年颐养院是解决这一问题的重要途径。 指导思想
我们作为一个受惠于改革开放成果的民营企业，有责任也有义务为百姓分忧，为政府担责。利用空置地块创办颐养院，则是一个汇集一方百姓的民生工程，必将产生深远的社会效益和相对稳定的经济效益。因为利用社会力量办养老事业，是国家倡导、政府扶持的民生产业，必将有着广阔的发展前景。
所谓：“老吾老以及人之老”，老龄化形势如此紧迫，这是有目共睹的现实。养老需求以及社会呼唤，令人感同身受。而老有所养不该是奢
望，也不应是画饼充饥，更不能至于空谈！
如今我们在嘉定区有关部门关心之下，觅到芳仁路芳林路一块宝地，并在与嘉定区有关部门洽谈之下，双方在创建养老机构方面形成了理念上的一致，觉得天时地利人和诸方面因素都汇聚在了一起，机会难得！
所谓天时，是党和政府高度重视。十八大三中全会《决定》指出：积极应对人口老化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。2013年8月16日国务院常务会议确定：在政府“保基本，兜底线”基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为养老服务业的“主角”。到2020年全面建成以居家养老为基础，社会为依托，机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。项目所在地环境良好，交通便捷，人文底蕴佳，领导意识强，这就是地利的重要因素。现在各级政府、社会力量凝聚共识，为老人尽心，为社会出力，也充满了人和的因素。所以机不可失，时不我待，上下一心，善举必成！
而我们所要做的，就是要以深入改革的思想，探索老年服务产业和老年服务体系，摸索养老院的社会公益性和产业经营性的对立统一，求索各方相扶相持的新模式，创出一条合作共赢的新路来。 经营理念
养老服务既是慈善，又是福利，更是人性，是文化，是良心使然。在当今中国社会，老人应该得到善待，这是政治；政府应该扶持养老，这是承诺；投资应该得到回报，这是市场；服务应该义利双收，这是
希望。
项目概况
项目建设规模
项目所在地定于嘉定区，投入土地总计9亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理、功能优良、设施完善的养老社区，住宿公寓配套医疗机构、保健区域、老年活动区域等设施，并且强调绿化建设，是社区内卫生条件达到相关标准，尽可能是入住老人感觉安定、舒适、温馨。
项目建设内容
多层公寓
颐养院多层公寓总面积约10000平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以地上4层、地下一层为主，配有电梯。公共走廊宽敞明亮，方便人员进出走动。房间大量采用外飘窗、凸窗、大阳台设计，保证有较好的采光性和舒适性，整个颐养院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化、合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。 医疗机构
建筑面积约1000平方米，包括老年颐养院的医疗机构和康复室，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗机构要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。我们将引进三级甲等医院进驻，在老年颐养院内设正规医疗机构，入住率更高，社会辐射效应更强。 活动室
建筑面积约1000平方米，双层结构，主要配备棋牌室、球操室和影音戏剧室等。
接待室、会议室、办公室
建筑面积约1000平方米。
其他公共设施
总建筑面积约5000平方米，包括分档次的公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统，采用双路供电，采用高级安全插座；
通讯系统，每间都设置电话插口及网络接口；
电视系统，每间设置工控闭路电视及卫星电视；
护理系统，老年颐养院每层都有护理人员24小时值班，老人有任何问题都随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。
安保系统，沿公路两边采用围墙和景观绿化将颐养院和外界隔开，沿河两边采用景观回廊与外界隔开，同时又安保人员定时与不定时巡逻。
项目市场分析及市场定位
市场分析
我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万张以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还
是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右。由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
现在很多地方存在着公办养老院“一床难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心，且靠近居住区，医疗、交通灯配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓，这是由多方面的原因所导致的。
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，
到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的1/3都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外，由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每十个年轻人养一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老人一对夫妇和一个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。一次，社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化，满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此收到了人们的热捧。
我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展趋势，但目前也存在着很多问题。
资金短缺
这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以盈利为目的，资源提供者不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也因为如此，其社会融资受到限制。我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银
行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了极大的限制。 民办养老院负担重
国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、空调等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予幽会政策，但这些政策很多部分都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，使民办养老院的优惠政策形同虚设。
用地困难
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，人力成本“突飞猛进”各项费用不断增加。这就造成民办养老院不得不提高入住老人的住院费，用来维持经营，如此恶性循环，使老人住不起，养老院赔不起。难道转型时期的养老体系和老年服务就无法突破这个桎梏吗？
看病难，意外险空白
大多民办养老院机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必须到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
市场定位
在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多、太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多的想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
如果要在老年服务产业中获得优势，就必须要打特色牌、规模牌、经营牌。特色应该是：1、人无我有，人有我优；2、强调性价比，注重平民化与VIP并重；3、创新是第一增长点。
具体设想要点为：
养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段，让老人在生活中能方便的了解世界，并与外界交流；医疗机构配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况时能有效帮助老人脱离危
险；明确高效的园区管理等。
养老院的部分公寓建设要充分考虑科学、舒适、窗户、阳台的设置，必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好、多选择，让老人在吃上面吃得舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。
人性化
养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真的给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女来探望老人的，要给予方便的安排；活动娱乐及学习等场所一应俱全，满足老人多方面需求。
项目选址及建设条件
项目选址
本项目选址于嘉定区芳仁路芳林路，占地9亩。因紧邻十多万平方米的人工湖，又地处风景优美的河岸，远离城市污染，故而空气清新，有益老人身体健康。另外，如今这里紧邻多个大型成熟社区，居民密集，各项公共设施及银行、超市、医院、休闲娱乐等一应俱全，从而为老人入住颐养院提供了良好的客观条件。
建设条件
颐养院规划面积9亩，西、北侧分别紧靠芳仁路和芳林路，东、南两侧则傍依连湖河和西排水河，独立地块，正好可以集中建造。
项目开发按照精干、高效的原则，设置必要的工作部门和土地、城建、
工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电、供气等职能机构衔接，具体负责项目各项管理工作，高效率、快节奏的为建设提供便利。 地质条件
本项目区域内，杂草丛生，但地势高差小，较为平坦，将来土方工作量小。由于项目区域两面傍水，空气质量和环境因素较好，为将来景观建设带来有利条件。
项目投资估计和资金筹措
项目估计投资约为一亿左右，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购安装费、水电煤气以及人工工资费等。
资金来源主要为三部分：企业出资、政府补贴、社会资助。
企业资金主要用来承担建造与人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。
政府补贴主要体现在水电气等常规消耗类支出上。
社会资助能帮助多媒体设备的落实以及各种医疗器械的配备。
该项目建成运营后的经济效益情况，我们只能以我们多年来对养老院经营管理的实际经历，做比较粗略的统计，以供参考。
收入情况：
1. 提供有偿服务收入
项目以250张床位为计算口径。初期的入住率为90%计，分为三个档次；分别为5000元、4000元、3300元不等。具体比例为10%、30%、
60%。统计结果如下：
250×10%×5000×90%=112500元
250×30%×4000×90%=270000元
250×60%×3300×90%=445500元
112500+270000+445500=828000元
2. 根据政府对养老床位的补贴（100-300元）不同，暂以150元计； 250×*150=37500元
3. 每位入住人员杂费收入；
250×50×90%=11250元
上述三项收入合计为；
828000+37500+11250=876750元
支出情况：
根据我们从事养老工作几十年的经验，估计以250张床位的规模，需要相应人员约 80人（包括管理、医护、餐饮、护理等）
1．相关人员费用支出(包括薪酬、餐饮、住宿、水电费用等) 80×6000=480000元
2. 养老人员餐饮支出
250×600×90%=135000元
3. 养老人员的水电煤等费用支出
250×300×90%=67500元
上述三项支出合计为；
480000+135000+67500=682000元
由于不具备概算及相关资料，上述支出费用不包括各类设备的运行、维护、保养、折旧等费用，以及不可预计的风险因素所带来的费用支出等。
876750－682000=19420元
收支相抵，略有盈余。
对项目运行的几点建议
1. 项目申请立项时，争取与有关三级甲等医院联合在颐养院内设立医疗机构，针对性的设立医疗、康复、心理疏导等科室。这样既可提高对老人的养老护理档次，又可相应提高养老院的经济效益。
2. 可设立专门小餐厅，供老人庆生及与家属聚餐之用。给人以宾至如归的感受。既方便老人与家属的亲情沟通。同样也可提高相应的经济效益。
项目风险分析
预测具有不确定性的项目风险，是尽可能规避风险的有效前提。我们根据项目生命周期、风险的来源和内容的不同，结合本项目归纳出一下几点主要风险：
支付力风险
从宏观面上来看，上海目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求在不断增加。但由于区域经济发展不平衡，以及地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，都可能影响老人入住养老院的意愿。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、
护理费等。而收费标准则根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同形成较大差距。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但合理收费、优质服务还是保证市场口碑的关键因素。
竞争风险
随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加，外国投资者已经开始瞄准中国养老产业，中国养老产业可能在今后成为外国人的新战场。不久前国内第一家顶级外资养老院在上海国际医学院落户。这家颐养中心宣称将通过高质量、多样化的服务，为老年人在志趣相投的群体中提供自主、稳定和高水准的生活方式，更重要的是老人们的健康能得到绝对的保障。上海市老年学学会秘书长孙鹏镖认为，有外资进入上海养老市场，并将富裕老人定位为目标人群，这样的尝试未尝不可。因为在上海的确存在部分有经济实力的老人或其子女愿意支付高昂养老费用的老年群体。
特别是外国发达资本主义国家，逼我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上，还是在技术、管理等水平上都领先我们许多。一旦政策允许，外国资本大量投入到这个养老机构领域中，在未来几年内，必然会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。
此外，国内其他的养老机构，各种公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会想成一定的市场争夺，这是需要注意的地方。 项目风险回避
市场定位和服务水平是关键因素
在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具风格的建筑布局，个性化的管理，是成功的重要因素。针对目前外资入侵主打高端养老市场，现有公、民营养老机构则是无针对的面向普通大众，本项目应采取差异化服务来抢占市场。对比外资养老机构，本项目应具有价格优势，而对照其他国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力。
实现竞争优势最重要的一点还是在服务水平上。养老产业实际上是一种服务业，老人在其中的体验是评价一个养老机构水平和档次的最关键因素，无论竞争对手是谁或其如何，努力提升自身建设与服务水平是赢得市场、赢得支持的重中之重。
宣传与口碑
项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，需借助于经营中成功的形象包装和宣传策划。成功的形象包装和宣传策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。养老院作为一个特殊的社会性服务部门，口碑起着重要作用。好的口碑能带来更多的客户，有助于盈利。而不好的口碑足以毁灭一个项目。这就要求项目从建设之日起，就要把环境保护、乐于奉献，使老人满意，这样便会带来良好的口碑。 项目资本管理
对公司拟投资的老年颐养院项目，慎重研究，科学决策，在投资决策上首先要回避风险。从本质上来说，养老机构是个特殊行业，既有盈
利性，又有福利性，回报率低，投资回收周期长，管理比较复杂。因此，必须精打细算，控制风险保证对养老院的资金支持。
利用好补助。一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经过民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其他设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元—16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。利用好这些补贴，有助于更好的建设养老院。
结论
“夕阳”产业焕发“朝阳”前景
需求紧迫，市场宽广
伴随着社会结构的变迁，家庭结构的变化，养老方式和小费方式的转变，传统家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展需要，借助于家庭以外的力量养老是老年人的普遍需求。但是，由于我国社会养老保障制度还不完善，养老体系还不健全，特别是养老服务体系还未真正的建立健全起来，无法为老人提供多样化、全方位的生活和护理服务，供需矛盾日益突出。我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展的内在需求。我国老年人口的平均寿命延长了，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的老人快速增加，家庭养老功能日益弱化，家庭“空巢”化现象十分突出。只有发展养老服务业才能满足老年群体的特殊需求，缓解家庭功能化所产生的养老困境。
因此，投资建立养老院是个朝阳产业，在充分论证下，一个收费合理，服务满意的养老机构完全能够获得市场份额并获取利益。 有助于促进就业，推动经济发展
养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条的重要组成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。除了传统意义上的老年生活照料、康复护理、专项用品开发外，养老服务还包括老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域。我国老年人口基数大且增长快，对老年人用品及服务提出大量需求，是老年市场蕴含着的巨大商机，养老服务业的市场份额将不断提升，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展。 老年服务是产业，还是公益
养老服务业的特殊性正体现于此。我们不能仅将养老院投资项目看成是一个纯粹的商业项目，要把它和房产、商场的建设区分开来。我国人口数目大，老年人口比重大、长期的计划生育政策、以及地区公共基础建设的不均匀性是当下养老事业面临的基本现实问题，这也导致了政府主导的公共养老事业不足以解决与满足我国的养老要求。民办养老院在这时起了很重要的补充作用。更多民营养老院的确为不同地区、不同层次的老年群体提供了多种选择，有助于更多无力在家进行养老的老年人得到安逸舒适的老年生活环境。
此外，解决了老年人的养老问题，也解放了其子女。当今社会发展迅速，年轻人在就业、择偶、下一代培养等方面面临空前的压力。没有
了在家照顾老人（可能是四个）的牵绊，年轻人可以将更多精力投入到自己的事业中去，这有助于推进社会发展进步。另一方面，老人安置问题的解决也有助于避免家庭矛盾，减少因如何安顿老人而产生不必要的争论。
从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会都是有贡献的。作为一个社会公民，这也是责任与担当的体现。因而，在有经济能力投资发展的前提下，即使收益不高，这种项目也是该鼓励的。 为企业带来附加价值
除了以上所述的内容，投资养老院项目还有其余附带价值。一方面，养老院建设体现了企业的社会使命感，为行业的道德、责任、理想等方面树立了标杆，同时对企业形象起到了宣传作用。另一方面，有助于企业职工退休后的安置问题。有需要的退休职工可以很方便的找到一个养老场所，退休而有精力的老人还可以为养老院提供清洁、管理等的工作，实现再就业。这对增强职工归属感，提高职工工作热情，构建和谐企业起到很大的促进作用。
因此，作为一个企业，投资养老院这个热门市场是利大于弊的，是可行的。只要有完善的规划、细致的勘察、优良的管理、热情的服务，这个项目一定能成为一个成功的项目，对企业起到积极的作用。 上海文孝颐养院（筹） 王云霄
2014年1月13日