物业管理费用
管理费用分析
1、 经济来源
定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金
以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持
2、 主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费
固定资产折旧费 法定税费 物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、 如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 （1）开源部份
以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理
也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。 （2）节流部份
强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。
人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。
二、 维修基金
维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、 维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有
关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2、 维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
三、 ***项目物管效益预测
单位：人民币（元/月）
四、 ***项目物管经营收入核算 1、 物管收入核算总表
单位：人民币（元/月）
2、 物管收入核算明细 （1）物业管理服务费
物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率 空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50% 建筑面积：住宅360000㎡ 收费标准：住宅3.5元/月/㎡
入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率 第二年前半年60%、后半年70%入住率 收缴率：95%
空置房：按收费标准的50%比例收取。
单位：人民币（元/月）
（2）停车场经营
汽车停车位：2000个
车辆拥有率：80% 固定停放率：80%
收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置 停车场现有2种方式：
第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。
计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）
单位：人民币（元/月）
（3）游泳池经营收入
月票：100元/月，次票：5元/次
第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。
（4）网球场经营收入
20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20% (前2月不计收入)
单位：人民币(元/月)
（5）便民服务用车收入
大客车：
收费标准：3元/单边
客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次 头3月不计收入，以每车20人/次计算
车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无） 税收支出为：14400×5.6%=806元/月
观光车：
车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无） 税收支出为：6000×5.6%=336元/月 利润为：5664元/月（前三月无） 两项合计：19258元/月（前三月无）
（6）篮球场、足球场
暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算
五、 ***项目物管成本支出核算 1、 核算总表
单位：人民币(元/月)
2、 物管成本核算明细
单位：人民币（元/月）
六、 ***项目物业管理补贴
由于***项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。
单位：人民币（元/月）
七、 ***项目物管开办费和品牌支持提成费
根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的
5%给予物业公司提成。 1、 开办费总表
单位：人民币（元/月）
2、 开办费明细表
单位：人民币（元/月）
八、 提请开发商解决事项
为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《物业管理条例》第三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。具体如下： 1、 客户服务中心
接待大厅：1间，建筑面积50㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯5盏
会客室：2间，每间建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、有其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
资料展示室：1间，建筑面积30㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯3盏 收银室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、40瓦日光灯2盏 卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台
各组团接待室：各组团1间，每间建筑面积10㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、电话和宽带插口各一个、40瓦日光灯2盏
以上客户服务中心用房共需190㎡
2、 物业管理办公用房
经理办公室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
经理助理室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口
1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
档案室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯2盏 会议室：1间，建筑面积50㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏
总务部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏；库房1间约20平米、有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
保安部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：有空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
工程部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
工程部各组团操作间：各组团1间，建筑面积10㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏 环境部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
环境部各组团工具存放和休息用房：各组团1间，建筑面积10㎡ 要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏 办公区卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台
以上物业办公用房共需305㎡
3、 门卫室：在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。 4、 住宿、餐厅用房
为解决部份管理人员和保卫人员军事化管理的工作特性，集团应于交房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅100㎡、住宿用房200㎡，并无偿装修具备使用条件。
员工宿舍
寝室：共30间，每间建筑面积16㎡
要求：需放下高架铁床4张、写字桌1张、更衣柜1个、脸盆架2个；有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
卫生间：共5间，每间建筑面积40㎡
要求：每间需有蹲便器6个、小便池3米、淋浴喷头6个、清洗台1个（有6-10个水龙头）、排气扇2台、40瓦白炽灯3盏、125升容积式热水器1台
活动室：2间，每间建筑面积50㎡
要求：能同时容纳100人，有电源插口5个、40瓦日光灯10-12盏、吊扇4台
以上员工宿舍共需755㎡
5、 员工食堂
厨房操作间：共1间，每间建筑面积40㎡
要求：需有排风扇4台、灶台4米、清洗池1个（有水龙头2个）、物品放置台1张、电源插口3个、40瓦日光灯4盏、吊扇2台；能放下冰箱1台、冰柜1台、货架2组
厨房洗碗池：4个（有水龙头4个），洗手台1个（有水龙头5-10个）。 餐厅：2间，每间建筑面积100㎡
要求：能同时容纳200人就餐；有电源插口5-10个、40瓦日光灯15-20盏、吊扇6-8台
库房：2间，每间建筑面积50㎡
要求：有电源插口2个、40瓦日光灯8盏、吊扇2台 以上员工食堂共需440㎡
物业管理费用
管理费用分析
1、 经济来源
定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金
以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持
2、 主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费
固定资产折旧费 法定税费 物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、 如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 （1）开源部份
以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理
也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。 （2）节流部份
强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。
人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。
二、 维修基金
维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、 维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有
关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2、 维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
三、 ***项目物管效益预测
单位：人民币（元/月）
四、 ***项目物管经营收入核算 1、 物管收入核算总表
单位：人民币（元/月）
2、 物管收入核算明细 （1）物业管理服务费
物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率 空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50% 建筑面积：住宅360000㎡ 收费标准：住宅3.5元/月/㎡
入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率 第二年前半年60%、后半年70%入住率 收缴率：95%
空置房：按收费标准的50%比例收取。
单位：人民币（元/月）
（2）停车场经营
汽车停车位：2000个
车辆拥有率：80% 固定停放率：80%
收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置 停车场现有2种方式：
第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。
计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）
单位：人民币（元/月）
（3）游泳池经营收入
月票：100元/月，次票：5元/次
第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。
（4）网球场经营收入
20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20% (前2月不计收入)
单位：人民币(元/月)
（5）便民服务用车收入
大客车：
收费标准：3元/单边
客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次 头3月不计收入，以每车20人/次计算
车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无） 税收支出为：14400×5.6%=806元/月
观光车：
车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无） 税收支出为：6000×5.6%=336元/月 利润为：5664元/月（前三月无） 两项合计：19258元/月（前三月无）
（6）篮球场、足球场
暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算
五、 ***项目物管成本支出核算 1、 核算总表
单位：人民币(元/月)
2、 物管成本核算明细
单位：人民币（元/月）
六、 ***项目物业管理补贴
由于***项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。
单位：人民币（元/月）
七、 ***项目物管开办费和品牌支持提成费
根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的
5%给予物业公司提成。 1、 开办费总表
单位：人民币（元/月）
2、 开办费明细表
单位：人民币（元/月）
八、 提请开发商解决事项
为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《物业管理条例》第三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。具体如下： 1、 客户服务中心
接待大厅：1间，建筑面积50㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯5盏
会客室：2间，每间建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、有其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
资料展示室：1间，建筑面积30㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯3盏 收银室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、40瓦日光灯2盏 卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台
各组团接待室：各组团1间，每间建筑面积10㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、电话和宽带插口各一个、40瓦日光灯2盏
以上客户服务中心用房共需190㎡
2、 物业管理办公用房
经理办公室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
经理助理室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口
1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏
档案室：1间，建筑面积20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯2盏 会议室：1间，建筑面积50㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏
总务部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏；库房1间约20平米、有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
保安部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：有空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
工程部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
工程部各组团操作间：各组团1间，建筑面积10㎡
要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏 环境部办公室：1间，建筑面积15㎡
要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏
环境部各组团工具存放和休息用房：各组团1间，建筑面积10㎡ 要求同时具备以下使用功能：有电源插口2个、40瓦日光灯2盏 办公区卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡
要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台
以上物业办公用房共需305㎡
3、 门卫室：在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。 4、 住宿、餐厅用房
为解决部份管理人员和保卫人员军事化管理的工作特性，集团应于交房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅100㎡、住宿用房200㎡，并无偿装修具备使用条件。
员工宿舍
寝室：共30间，每间建筑面积16㎡
要求：需放下高架铁床4张、写字桌1张、更衣柜1个、脸盆架2个；有电源插口2个、40瓦日光灯2盏
卫生间：共5间，每间建筑面积40㎡
要求：每间需有蹲便器6个、小便池3米、淋浴喷头6个、清洗台1个（有6-10个水龙头）、排气扇2台、40瓦白炽灯3盏、125升容积式热水器1台
活动室：2间，每间建筑面积50㎡
要求：能同时容纳100人，有电源插口5个、40瓦日光灯10-12盏、吊扇4台
以上员工宿舍共需755㎡
5、 员工食堂
厨房操作间：共1间，每间建筑面积40㎡
要求：需有排风扇4台、灶台4米、清洗池1个（有水龙头2个）、物品放置台1张、电源插口3个、40瓦日光灯4盏、吊扇2台；能放下冰箱1台、冰柜1台、货架2组
厨房洗碗池：4个（有水龙头4个），洗手台1个（有水龙头5-10个）。 餐厅：2间，每间建筑面积100㎡
要求：能同时容纳200人就餐；有电源插口5-10个、40瓦日光灯15-20盏、吊扇6-8台
库房：2间，每间建筑面积50㎡
要求：有电源插口2个、40瓦日光灯8盏、吊扇2台 以上员工食堂共需440㎡