这段时间的宏观政策调控，房地产业内忧心如焚，谁都想从中找到未来的方向。在这里本着学习的态度浅析房地产行业发展的内因与外因，请大家不吝赐教。
在讨论房地产这个行业的发展，不得不承认这个行业的发展是受中央政策控制的，脱离了这个前提来讨论房地产行的未来就不现实。最主要的原因就是我们中国的市场经济不是完全的自由主义市场经济体制，而是由中央政府主导的半自由市场经济体制，与西方国家倡导的市场经济体制完全不同，西方市场经济体制是行业发展不受政府控制，是由部分寡头资本企业主导的自由市场经济体制。所以，当我们探讨房地产行业发展时，我们应以中央政策控市市场经济发展为前提，方能理出一个头绪来。
回首过去，从2001年至今我们走过了跨入新世纪的两个五年规划，即“十五”与“十一五”，现在我们迎来了“十二五”规划，同时也迎来了房地产行业历史上最为严厉的调控，为什么？ 首先， “十五”已时确重点发展房地产行业。
“十五”规划中，已明确重要的指导方针：坚持把发展作为主题。发展是硬道理，是解决我国所有问题的关键。要认清世界经济发展趋势，增强紧迫感和忧患意识，坚持以经济建设为中心不动摇。其中第五章题为发展服务业，提高供给能力和水平，第一节 “发展面积生活费用的服务业” 提到：重点发展发展以居民为重点的房地产行业。其规划全文如下：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策， 发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。加大旅游市场促销和新产品开发力度，加强旅游基础设施和配套设施建设，改善服务质量，促进旅游业成为新的经济增长点。优化配置和充实社区服务设施，鼓励创办各种便民利民的社区服务企业，壮大社区服务业。 进一步发展商业零售业和餐饮业。理顺职业培训的管理体制，探索公办民助、民办公助、中外合作等多种办学方式，促进职业培训产业成长。积极发展面向生活消费的金融、保险服务。开发健康有益大众化的娱乐、健身项目，发展文化和体育产业。”
其次，“十一五”规划中，明确了调整住房供应结构，严格控制大户型高档商品房。
规划中第十七章“丰富消费性服务业”第二节“发展房地产业”中，具体：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”
从“十五”到“十一五”规划，2001年明确房地产作为发展的重点，中国的东部上海江浙及南部广东福建也正是从这个时期开始步入快速发展轨道。如深圳2000年的时候房地产销售均价在7500元/平方米左右，2006年上半年9956元/平方米，到2010年上半年住宅成交均价高达21039元/平方米，创历史新高，比2009年全年上涨38.94%。
2001到2005年这五年时间内的房地产价格在当时来看已经是快速发展了，而快速发展的最关键原因就是土地供应政策的变动，土地供应走的是招拍挂程序，不仅提高土地供应的透明度还提高了开发企业的激情，同时也把土地成本提高了，这也就是房价上涨时有人老拿土地成本增加说事。但步入到2006年后，房地产政策便步入了“越调控越涨”的怪圈，“十一五”规划中也明确了发展普通商品住宅和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。这就很容易理解暂停别墅用地供应、首付提高至三成直至目前二套房六成、“90/70”政策、大户型契税提高至3等等政策的出台。从政策面看，中央领导对房地产行业的发展是有比较远的前瞻管理的，但是2007年10月份后的股市大暴跌、西方国家引起的全球金融危机，2007年年底一段时间的房地产行业便步入了萧条期。但中国正寻求发展的阶段，不能眼看房地产行业和其它行业受金融危机的影响，而致使全国经济滑坡，也就出现了首套房利率优惠街政策，其它行业的政策也随之而来，中央为促进地区经济发展，并出台了相关经济区的发展规划，让艰难的2008年得以度过，度过了2008年便迎来了2009年报复性的房价上升，在个别楼
盘开盘几天涨三五百的效应带动下，全国楼市更乐翻了天，中央政策不得不再次出手对房价进行控制。这也就是“新国十条”出台的背景及原因，也让中央政府处于既要保经济发展也要控制房价过快上涨的两难境地。
我们再来看看“十二五”规划，规划第三十五章以“提高住宅保障水平”作为“十二五”时期的工作重点，一章内容共分三节，一是改变住宅供应关系，二是加大保障性住房供给，三是改善房地产市场调控。从规划内容上可以明确肯定，2011-2015年期间房地产的供应主要是以政府为主导建保障性住房解决低收入群体住房难问题，并落实地方政府责任，由省市县三级政府直接负责保障基本住房、稳定房价的具体工作。未来几年，地方政府直接调控房价，实现由原来的土地财政及城市开发政绩向民众满意程度转变，并考核地方领导能力，直接关系到地方政府领导的仕途。未来的五年里，以政府主导房价并建大量保障性住房改变现有的供应关系，这就是体现政府的管理执行能力的时候了。从十五到十二五，先是支持房地产行业发展改善住房条件，现在是房地产行业已经发展起来了，虽然发展的过程令人不是委满意，毕竟房价像脱了缰的野马。现在，从全局考虑，中央必须要管住这匹野马！房地产行业也将从此刻开始发生转变。
转变一：高利润率的时代一去不复返了，15-25%的利润是未来的选择方向，除非你离开这个行业。
转变二：开发保障性住房，迎合中央政府的全局要求，企业才能得以生存与发展，不能老想着中央政府不会出绝招。
转变三：转移开发阵地，独守大城市开发只能说明你口袋里太有钱了，你不转移阵地开发可能是因为你想到其它行业里奋斗。
转变四：捂盘，已经不是赚钱的代名词。以速度制胜才是上策，因为未来的房地产市场政策调控将伴随我们度过。
转变五：保障住房、普通生活住房与高档三级住房供应关系将更突出，“夹心层”半被分化，如果你想打“擦边球”，最后的结果是你会被对方先进球，而你只能完败。
附：十二五规划第三十章内容
第三十五章 提高住房保障水平
坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
第一节 健全住房供应体系
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
第二节 加大保障性住房供给
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
第三节 改善房地产市场调控
进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。
这段时间的宏观政策调控，房地产业内忧心如焚，谁都想从中找到未来的方向。在这里本着学习的态度浅析房地产行业发展的内因与外因，请大家不吝赐教。
在讨论房地产这个行业的发展，不得不承认这个行业的发展是受中央政策控制的，脱离了这个前提来讨论房地产行的未来就不现实。最主要的原因就是我们中国的市场经济不是完全的自由主义市场经济体制，而是由中央政府主导的半自由市场经济体制，与西方国家倡导的市场经济体制完全不同，西方市场经济体制是行业发展不受政府控制，是由部分寡头资本企业主导的自由市场经济体制。所以，当我们探讨房地产行业发展时，我们应以中央政策控市市场经济发展为前提，方能理出一个头绪来。
回首过去，从2001年至今我们走过了跨入新世纪的两个五年规划，即“十五”与“十一五”，现在我们迎来了“十二五”规划，同时也迎来了房地产行业历史上最为严厉的调控，为什么？ 首先， “十五”已时确重点发展房地产行业。
“十五”规划中，已明确重要的指导方针：坚持把发展作为主题。发展是硬道理，是解决我国所有问题的关键。要认清世界经济发展趋势，增强紧迫感和忧患意识，坚持以经济建设为中心不动摇。其中第五章题为发展服务业，提高供给能力和水平，第一节 “发展面积生活费用的服务业” 提到：重点发展发展以居民为重点的房地产行业。其规划全文如下：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策， 发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。加大旅游市场促销和新产品开发力度，加强旅游基础设施和配套设施建设，改善服务质量，促进旅游业成为新的经济增长点。优化配置和充实社区服务设施，鼓励创办各种便民利民的社区服务企业，壮大社区服务业。 进一步发展商业零售业和餐饮业。理顺职业培训的管理体制，探索公办民助、民办公助、中外合作等多种办学方式，促进职业培训产业成长。积极发展面向生活消费的金融、保险服务。开发健康有益大众化的娱乐、健身项目，发展文化和体育产业。”
其次，“十一五”规划中，明确了调整住房供应结构，严格控制大户型高档商品房。
规划中第十七章“丰富消费性服务业”第二节“发展房地产业”中，具体：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”
从“十五”到“十一五”规划，2001年明确房地产作为发展的重点，中国的东部上海江浙及南部广东福建也正是从这个时期开始步入快速发展轨道。如深圳2000年的时候房地产销售均价在7500元/平方米左右，2006年上半年9956元/平方米，到2010年上半年住宅成交均价高达21039元/平方米，创历史新高，比2009年全年上涨38.94%。
2001到2005年这五年时间内的房地产价格在当时来看已经是快速发展了，而快速发展的最关键原因就是土地供应政策的变动，土地供应走的是招拍挂程序，不仅提高土地供应的透明度还提高了开发企业的激情，同时也把土地成本提高了，这也就是房价上涨时有人老拿土地成本增加说事。但步入到2006年后，房地产政策便步入了“越调控越涨”的怪圈，“十一五”规划中也明确了发展普通商品住宅和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。这就很容易理解暂停别墅用地供应、首付提高至三成直至目前二套房六成、“90/70”政策、大户型契税提高至3等等政策的出台。从政策面看，中央领导对房地产行业的发展是有比较远的前瞻管理的，但是2007年10月份后的股市大暴跌、西方国家引起的全球金融危机，2007年年底一段时间的房地产行业便步入了萧条期。但中国正寻求发展的阶段，不能眼看房地产行业和其它行业受金融危机的影响，而致使全国经济滑坡，也就出现了首套房利率优惠街政策，其它行业的政策也随之而来，中央为促进地区经济发展，并出台了相关经济区的发展规划，让艰难的2008年得以度过，度过了2008年便迎来了2009年报复性的房价上升，在个别楼
盘开盘几天涨三五百的效应带动下，全国楼市更乐翻了天，中央政策不得不再次出手对房价进行控制。这也就是“新国十条”出台的背景及原因，也让中央政府处于既要保经济发展也要控制房价过快上涨的两难境地。
我们再来看看“十二五”规划，规划第三十五章以“提高住宅保障水平”作为“十二五”时期的工作重点，一章内容共分三节，一是改变住宅供应关系，二是加大保障性住房供给，三是改善房地产市场调控。从规划内容上可以明确肯定，2011-2015年期间房地产的供应主要是以政府为主导建保障性住房解决低收入群体住房难问题，并落实地方政府责任，由省市县三级政府直接负责保障基本住房、稳定房价的具体工作。未来几年，地方政府直接调控房价，实现由原来的土地财政及城市开发政绩向民众满意程度转变，并考核地方领导能力，直接关系到地方政府领导的仕途。未来的五年里，以政府主导房价并建大量保障性住房改变现有的供应关系，这就是体现政府的管理执行能力的时候了。从十五到十二五，先是支持房地产行业发展改善住房条件，现在是房地产行业已经发展起来了，虽然发展的过程令人不是委满意，毕竟房价像脱了缰的野马。现在，从全局考虑，中央必须要管住这匹野马！房地产行业也将从此刻开始发生转变。
转变一：高利润率的时代一去不复返了，15-25%的利润是未来的选择方向，除非你离开这个行业。
转变二：开发保障性住房，迎合中央政府的全局要求，企业才能得以生存与发展，不能老想着中央政府不会出绝招。
转变三：转移开发阵地，独守大城市开发只能说明你口袋里太有钱了，你不转移阵地开发可能是因为你想到其它行业里奋斗。
转变四：捂盘，已经不是赚钱的代名词。以速度制胜才是上策，因为未来的房地产市场政策调控将伴随我们度过。
转变五：保障住房、普通生活住房与高档三级住房供应关系将更突出，“夹心层”半被分化，如果你想打“擦边球”，最后的结果是你会被对方先进球，而你只能完败。
附：十二五规划第三十章内容
第三十五章 提高住房保障水平
坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
第一节 健全住房供应体系
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
第二节 加大保障性住房供给
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
第三节 改善房地产市场调控
进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。