国宾中心公寓内购方案
前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区40年产权公寓极少，可参考可对比的竞品不多；仅以美景麟起城40年产权精装公寓为例：
案例一：美景麟起城
美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口，
18平米和35㎡两种户型：
共有两栋楼，分别是4梯30户，和4梯40户；
精装修交房，配套7万平米商业——万科运营的生活方式中心；
无天然气和暖气，有烟道
核心优势：
第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌；
第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑；
第三：是郑州第一个18平米的精装修微型公寓；
第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年，受到投资客欢迎；
第五：现场体验感强，分别有18平米和35平米的精装修样板间；
第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场；
与我们项目相比
比户型：美景18㎡明星产品总价更低，有优势；
比产品：我们4梯26户，美景4体30户和40户，我们占优势；
比地段：我们占明显优势；
比交通：我们占明显优势；
比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势；
比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势；
11月7日开盘价格
18㎡精装公寓价格区间在1万到1万1之间；
35㎡精装公寓均价在8500元/㎡；
两栋楼综合均价大约在9000元/㎡
公寓全精装，按照700㎡精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300㎡/元
案例二：清华城SOHO 公寓
清华城华贸中心，6梯30户，29层，下面5层商业，
目前公寓正在排号，价格预计9000元/㎡左右
核心优势：
第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口
第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑；
第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国CGV 、北京华联旗下BHG 精品超市签约入驻！
第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000㎡空中花园；
第五：首付五万，分期两年，受到投资客欢迎；
第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放；
第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD ；
第八，产品丰富，有LOFT ，有酒店、有空中泳池；
与我们项目相比：
比地段：旗鼓相当，它们距离现在CBD 近，我们距离未来CBD 近；
比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁3、4号线地铁口；
比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势；
比体验：它们占优势，精装样板间已经开放；
比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约；
比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高；
价格分析
清华城住宅价格大约在11000元/㎡，公寓9000元的价格约是住宅价格的81%左右； 美景麟起城周边住宅毛胚价大约在9600元/㎡，美景公寓8300元/㎡（毛坯）的均价大
约为毛胚价的86%；
分析：郑州市场上还有不少40年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500元/㎡，而住宅价格大约为8500元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的87%；
比如高新区公园道一号V 公馆（40年产权公寓），目前在售均价大约在7200元/㎡，而住宅价格约8800元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的81%；
比如航海路正商城的40年产权公寓，比如升龙天汇广场的40年产权公寓„„等等，由于40年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的40年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅价格的80%到90%之间；
假如以我们楼盘住宅价格1万元/㎡计算，则我们公寓的市场售价应该在8000到9000之间，取中间价8500元/㎡计算。
内购定价需要考虑的因素：
1、证件问题：由于市场上在售40年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等），少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城SOHO ）我们的公寓还处于前期；
2、没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓；
3、低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付，超长分期；
4、开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发商已经成为很多购房客户的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步；
所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价8500元/㎡的基础上再减少500元/㎡，即内购均价定在8000元/㎡
● 综合考虑，建议我们内购价格
✓ 首付30%——8000元/㎡
✓ 首付50%——7800元/㎡（比首付30%多优惠2个点左右）
✓ 一次性付款——7400元/㎡（比首付30%多优惠7到8个点）
其他问题详解 — —
一、是否设置退出机制？
如果我们项目能在一年内拿到预售证，就无需设置退出机制，目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘（瀚海思念城和瀚海东韩里），这两个楼盘都还在拆迁中； 我们楼盘既然已经开工，即无须设置退出机制，也无须给客户以利息，小品牌开发商内购本身就给社会的观感不好，容易给市场造成开发商资金紧张的口碑，如果再给客户利息的话，就更容易落下融资的话柄，反而不利于销售，如果想更快销售。
二、推售房源
我们公寓每层大约26户，标准层面积大约1000元㎡，整栋公寓总面积大约12000㎡（不包括下面四层商铺），建议我们推出三分之一面积内购，即共4层面积，建议拿出低楼层产品，即（5层、6层、7层、8层），共4000平米，则总销售额大约在3千万左右。 注释：由于百问百答还没有出，所以以上数据会有误差。
三、内购时间及流程安排
2015年12月1之前所有内购物料准备齐全
内购物料包含：单页、折页、楼书、销讲等
2015年12月1日到12月24日 渠道推广+产品推介
2015年12月25日 正式内购
四、流程安排：
1、内购登记：有意向参与内部认购的人员2015年12月10日前携带本人有效身份证件至售楼处填写《购房资格审核表》；
2、集中选房：2015年12月25日8点30分，按照现场排队顺序发号选房，并签定《内部购房协议书》，《内部购房协议书》一式四份，买受人1份、开发商3份； 内部认购当天交纳意向金2万元（可刷卡），财务出具收款收据；
3、补缴款项：选房后15天内按照约定金额补齐首期款金额；细则补充：
签订正式商品房买卖合同时，根据付款方式及实际应缴金额，对前期交纳款项进行多退少补；
驻外员工若不能亲自办理，可委托在郑亲友代理。代理人办理认购手续时，除携带相关认购材料外，另需携带代理人身份证复印件两张；
五、推广渠道
主要通过线下传播：
1、QQ 群、微信群、行业内广告公司、代理公司传播
2、针对定向单位召开产品推介会
3、与拓客公司、电商公司合作，分销；
六、内购的客户界定
1、利达集团内部正式员工；
2、员工近亲属，必须经由本员工亲自向集团申请，经批准才可享受团购优惠；
3、利达合作伙伴正式员工（包括建筑工程、推广顾问公司、印刷制作公司等）；
4、外部人员若想享受此团购优惠，必须有手持利达员工身份证明。
泰赢咨询国宾项目组
2015.10.15
国宾中心公寓内购方案
前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区40年产权公寓极少，可参考可对比的竞品不多；仅以美景麟起城40年产权精装公寓为例：
案例一：美景麟起城
美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口，
18平米和35㎡两种户型：
共有两栋楼，分别是4梯30户，和4梯40户；
精装修交房，配套7万平米商业——万科运营的生活方式中心；
无天然气和暖气，有烟道
核心优势：
第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌；
第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑；
第三：是郑州第一个18平米的精装修微型公寓；
第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年，受到投资客欢迎；
第五：现场体验感强，分别有18平米和35平米的精装修样板间；
第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场；
与我们项目相比
比户型：美景18㎡明星产品总价更低，有优势；
比产品：我们4梯26户，美景4体30户和40户，我们占优势；
比地段：我们占明显优势；
比交通：我们占明显优势；
比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势；
比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势；
11月7日开盘价格
18㎡精装公寓价格区间在1万到1万1之间；
35㎡精装公寓均价在8500元/㎡；
两栋楼综合均价大约在9000元/㎡
公寓全精装，按照700㎡精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300㎡/元
案例二：清华城SOHO 公寓
清华城华贸中心，6梯30户，29层，下面5层商业，
目前公寓正在排号，价格预计9000元/㎡左右
核心优势：
第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口
第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑；
第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国CGV 、北京华联旗下BHG 精品超市签约入驻！
第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000㎡空中花园；
第五：首付五万，分期两年，受到投资客欢迎；
第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放；
第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD ；
第八，产品丰富，有LOFT ，有酒店、有空中泳池；
与我们项目相比：
比地段：旗鼓相当，它们距离现在CBD 近，我们距离未来CBD 近；
比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁3、4号线地铁口；
比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势；
比体验：它们占优势，精装样板间已经开放；
比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约；
比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高；
价格分析
清华城住宅价格大约在11000元/㎡，公寓9000元的价格约是住宅价格的81%左右； 美景麟起城周边住宅毛胚价大约在9600元/㎡，美景公寓8300元/㎡（毛坯）的均价大
约为毛胚价的86%；
分析：郑州市场上还有不少40年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500元/㎡，而住宅价格大约为8500元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的87%；
比如高新区公园道一号V 公馆（40年产权公寓），目前在售均价大约在7200元/㎡，而住宅价格约8800元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的81%；
比如航海路正商城的40年产权公寓，比如升龙天汇广场的40年产权公寓„„等等，由于40年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的40年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅价格的80%到90%之间；
假如以我们楼盘住宅价格1万元/㎡计算，则我们公寓的市场售价应该在8000到9000之间，取中间价8500元/㎡计算。
内购定价需要考虑的因素：
1、证件问题：由于市场上在售40年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等），少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城SOHO ）我们的公寓还处于前期；
2、没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓；
3、低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付，超长分期；
4、开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发商已经成为很多购房客户的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步；
所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价8500元/㎡的基础上再减少500元/㎡，即内购均价定在8000元/㎡
● 综合考虑，建议我们内购价格
✓ 首付30%——8000元/㎡
✓ 首付50%——7800元/㎡（比首付30%多优惠2个点左右）
✓ 一次性付款——7400元/㎡（比首付30%多优惠7到8个点）
其他问题详解 — —
一、是否设置退出机制？
如果我们项目能在一年内拿到预售证，就无需设置退出机制，目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘（瀚海思念城和瀚海东韩里），这两个楼盘都还在拆迁中； 我们楼盘既然已经开工，即无须设置退出机制，也无须给客户以利息，小品牌开发商内购本身就给社会的观感不好，容易给市场造成开发商资金紧张的口碑，如果再给客户利息的话，就更容易落下融资的话柄，反而不利于销售，如果想更快销售。
二、推售房源
我们公寓每层大约26户，标准层面积大约1000元㎡，整栋公寓总面积大约12000㎡（不包括下面四层商铺），建议我们推出三分之一面积内购，即共4层面积，建议拿出低楼层产品，即（5层、6层、7层、8层），共4000平米，则总销售额大约在3千万左右。 注释：由于百问百答还没有出，所以以上数据会有误差。
三、内购时间及流程安排
2015年12月1之前所有内购物料准备齐全
内购物料包含：单页、折页、楼书、销讲等
2015年12月1日到12月24日 渠道推广+产品推介
2015年12月25日 正式内购
四、流程安排：
1、内购登记：有意向参与内部认购的人员2015年12月10日前携带本人有效身份证件至售楼处填写《购房资格审核表》；
2、集中选房：2015年12月25日8点30分，按照现场排队顺序发号选房，并签定《内部购房协议书》，《内部购房协议书》一式四份，买受人1份、开发商3份； 内部认购当天交纳意向金2万元（可刷卡），财务出具收款收据；
3、补缴款项：选房后15天内按照约定金额补齐首期款金额；细则补充：
签订正式商品房买卖合同时，根据付款方式及实际应缴金额，对前期交纳款项进行多退少补；
驻外员工若不能亲自办理，可委托在郑亲友代理。代理人办理认购手续时，除携带相关认购材料外，另需携带代理人身份证复印件两张；
五、推广渠道
主要通过线下传播：
1、QQ 群、微信群、行业内广告公司、代理公司传播
2、针对定向单位召开产品推介会
3、与拓客公司、电商公司合作，分销；
六、内购的客户界定
1、利达集团内部正式员工；
2、员工近亲属，必须经由本员工亲自向集团申请，经批准才可享受团购优惠；
3、利达合作伙伴正式员工（包括建筑工程、推广顾问公司、印刷制作公司等）；
4、外部人员若想享受此团购优惠，必须有手持利达员工身份证明。
泰赢咨询国宾项目组
2015.10.15