以前对境外机构、个人在境内购买房地产没有太多的限制性规定，境外机构或个人甚至可以直接从境外汇款至境内房地产公司的账户上购买国内物业，对购买数量也没有限制性规定，由于这种购买方式被列入经常项目，外汇管理部门只能按照较宽松的经常项目的管理规定予以结汇，使国外的热钱畅通无阻的进入境内，而这种从境外直接汇款购房的目的大多不是自用而是为了出租和出售，这被视为是导致境内城市房价上涨的一个因素。为了严格限制境外机构和个人购房管理，以及外商投资房地产市场准入，六部委于2006年7月联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 》，接着国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的相关外汇管理。
按照目前的规定，境外机构和个人不允许直接购买非自用商品房，购买自用商品房也必须符合一定的条件，要想购买非自用商品房必须遵循商业存在的原则，即在境内设立外商投资房地产企业。
在这种规定下，境外机构或个人如何在境内购买自用商品房？
一、境外机构和个人境内购买自用、自住商品房的条件
1 境外机构在境内设立分支、代表机构的，可以购买符合实际需要的自用商品房；
2 在境内工作、学习时间超过一年的个人可以购买符合实际需要的自住商品房；
3 在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时
间一年以下的境外个人，不得购买商品房
4 港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
5 上述符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
二、境外机构和个人境内购买自用、自住商品房的外汇管理规定
（一）境外机构在境内设立的分支、代表机构在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房的外汇管理：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
--〉房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房 预售合同登记备案等相关证明；
--〉所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户
（二）在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，购买符合实际需要的自住商品房的外汇管理：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉有效护照等身份证明；
--〉一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
--〉房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
注：境外汇入的个人购房款不得直接汇入房地产开发企业的经常项目外汇账户，必须将购房外汇结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
（三）港澳台居民和华侨因生活需要在境内购买一定面积的自住商品房的外汇管理规定：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
--〉房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
三、境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；
四、境外机构和个人购买自用、自住商品房。购买后不得随意出租、转让，但境外机构的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。
以前对境外机构、个人在境内购买房地产没有太多的限制性规定，境外机构或个人甚至可以直接从境外汇款至境内房地产公司的账户上购买国内物业，对购买数量也没有限制性规定，由于这种购买方式被列入经常项目，外汇管理部门只能按照较宽松的经常项目的管理规定予以结汇，使国外的热钱畅通无阻的进入境内，而这种从境外直接汇款购房的目的大多不是自用而是为了出租和出售，这被视为是导致境内城市房价上涨的一个因素。为了严格限制境外机构和个人购房管理，以及外商投资房地产市场准入，六部委于2006年7月联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 》，接着国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的相关外汇管理。
按照目前的规定，境外机构和个人不允许直接购买非自用商品房，购买自用商品房也必须符合一定的条件，要想购买非自用商品房必须遵循商业存在的原则，即在境内设立外商投资房地产企业。
在这种规定下，境外机构或个人如何在境内购买自用商品房？
一、境外机构和个人境内购买自用、自住商品房的条件
1 境外机构在境内设立分支、代表机构的，可以购买符合实际需要的自用商品房；
2 在境内工作、学习时间超过一年的个人可以购买符合实际需要的自住商品房；
3 在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时
间一年以下的境外个人，不得购买商品房
4 港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
5 上述符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
二、境外机构和个人境内购买自用、自住商品房的外汇管理规定
（一）境外机构在境内设立的分支、代表机构在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房的外汇管理：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
--〉房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房 预售合同登记备案等相关证明；
--〉所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户
（二）在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，购买符合实际需要的自住商品房的外汇管理：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉有效护照等身份证明；
--〉一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
--〉房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
注：境外汇入的个人购房款不得直接汇入房地产开发企业的经常项目外汇账户，必须将购房外汇结汇后划入房地产开发企业的人民币账户。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
（三）港澳台居民和华侨因生活需要在境内购买一定面积的自住商品房的外汇管理规定：
1、从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
--〉商品房销售合同或预售合同；
--〉《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
--〉房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
2、从境内外汇账户支付购房款的，应持上述规定的各项文件向外汇指定银行申请，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
三、境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；
四、境外机构和个人购买自用、自住商品房。购买后不得随意出租、转让，但境外机构的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。