杭州商业街区发展现状调查与分析
题 目：杭州商业街区发展现状调查与分析学 院：班 级：任课教师：
工商管理学院 营销1002 李颖灏
2012年10月
目录
一、概要................................................................................................................ 2 二、杭州湖滨国际名品街.................................................................................... 3 三、武林商圈........................................................................................................ 5 四、吴山商圈（河坊街）.................................................................................... 6 五、调研结语........................................................................................................ 8
一、概要
杭州城内的商圈大致可以概括为7个，就零售业而言，发展相对成熟的有三个： 湖滨商圈（湖滨国际名品街）、武林商圈、吴山商圈（河坊街）进行分析，钱江
新城的万象城，虽蕴含着巨大的发展潜力，现在虽正处于开发阶段，零售业的各业态形式尚不成熟。
二、杭州湖滨国际名品街
一、业态归纳
湖滨国际名品街位于风景秀丽的西子湖畔，是一组由东坡路、湖滨路和平海路围绕的商业建筑街区，“一线三圈”市级商业中心的核心区块。这里汇聚了Giorgio Armani(乔治. 阿玛尼) 、Hermes(爱马仕) 等知名品牌，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等。
与传统的零售业态不同，集聚多个国际顶级品牌的名品街，是独立品牌旗舰店的组合，是一种更与国际接轨、更加高尚优雅的商业地带。其不仅仅是为消费者提供时尚消费的购物场所, 更是一个传达高端时尚文化、中西方文化沟通与互动的平台. 这里的奢侈品消费远不止是物质享受, 更是一种精神层面的碰撞与交流, 是人文精神的浓缩与升华, 是杭州的" 时尚高地" 。
湖滨国际名品街主要是以专卖店、专业店为高度集聚的时尚购物区，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线，商业定位起点高。
二、基本信息：
1、商业面积：18000㎡ 2、开发商：上城区区政府，后银泰入股50% 3、品牌数量：34个 4、单店面积：200—1000㎡
5、业态特征： 国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且还引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。 6、租金水平：1美元/㎡/天
7、主要特色：由世界著名品牌商直接经营或指导经营，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。
8、平面结构：
三、建筑特色
名店街依着西湖边呈不规则的狭长形, 在中式建筑风格的基础上，运用现代的材料，如钢材质、灰砖瓦、玻璃等，将商业空间和西湖景观相结合。在内部空间的处理上，尽管地块较小, 但仍然极力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味。交通动线也比较清晰，在指向清楚的情况下，通过环境的设计，使得人在里面有一种游湖游园购物之感。
四、品牌汇总表
三、武林商圈
一、商圈概括
武林商圈向北跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接，商业业态布置格局就是典型的“U ”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口，也像一个聚宝盆口，既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量，也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。
地处城市中心地段，属传统商圈，周边配套十分齐全，武林广场的大型商场主要有 ：杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货等。经过多年的发展，现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。
近两年来，武林路时尚女装街一跃成为武林商圈中耀眼的明星。在这里，你既可以看到哥弟这样的大品牌，又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。
二：基本状况
● 主力商家：杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货、国大百货、白鹿鞋城等 ● 次主力商家：杭州剧院、肯德基、麦当劳、东方魅力、浙江大酒店、电信等 ● 商业街：武林路时尚女装街
● 公共场所：武林广场、浙江展览馆、西湖文化广场等；
三、百货业态
杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货，三大百货商场将武林商圈提升档次，形成了以杭州大厦高档次、高品质；杭州百货/银泰百货中高档次及流行时尚步行街的商业格局，该地区大型百货店已相当密集。
四、武林路时尚女装街 ● 发展概述
武林路时尚女装街位于杭州市中心繁华地段，于2002年10月改造开街，是集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的商业特色街。 武林路时尚女装街不仅成为众多
追逐流行时尚人们心目中的购物天堂，而且成为辐射周边、享誉杭城的文明示范街；她不仅 代表了杭州时尚女装，更是“休闲杭州”的一颗耀眼明珠。正是 因为武林路建设与管理上的不断创新，武林路女装街的今天才格 外耀眼，街区繁荣新貌更是商机无限的写照。 特点总结
1、业态单一，以服装零售为主。
2、以租赁方式引进零售商，产权私有，以民房为底铺，变通性较强，增加了商品丰富性，但是个体小业主出租店面，无品牌意识，租户级数无法做到特定标准、统一管理。
3、旧街区改造，，地理位置优越，贯穿市中心南北交通，人流量较大市集繁华。
四、吴山商圈（河坊街）
一、概况
吴山商圈沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西邻南山路艺术休闲特色街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。杭州市南部的吴山地区是杭州城区的发祥地之一，吴山北麓的河坊街是清河坊历史风貌区的核心部分，也是杭州屈指可数的成片保存的著名老街。由于靠吴山、近西湖，又具有历史文化特色，所以它是商圈中较有特色的一个。2001年10月18日，河坊街举行开街仪式。河坊街以明清时期杭州的市井风貌为特色，已经成为杭州极具标志性的旅游商业街。
二、业态特征
吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。
河坊街内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。
三、总体特征与市场特点
河坊街的商业特点体现在四方面：文化价值、景观特色、街内建筑和特色小吃。四点结合在一起，就形成了河坊街特色。 ● 文化价值
河坊街总体体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持了其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。因为有了文化的气息，河坊街对人们的吸引力也就更大了。 ● 景观特色
河坊古街是杭州古都风俗民情的集中再现。在河坊街，随处可看橙黄色的瓦片、青白色的骑墙、明晃锃亮的牌楼。 ● 街内建筑
河坊街内的建筑有老字号店铺、百年药铺、工艺品店、特色展馆等。这些都对消费者有很好的吸引力。 ● 特色小吃
河坊街上有不少传统的小吃摊。在河坊街，消费者不仅会有一个好心情，而且还能享受到定胜糕、臭豆腐、油酥饼，醤鸭、咸肉蒸河虾、咸肉蒸湖蟹药膳等特色小吃。
三、河坊街商业现存的问题
在河坊街的发展过程中主要存在以下一些问题： ● 商品的质量参差不齐、服务水平有待进一步提高
据统计数据得知，在被访问的对象中，认为商品品质很好的占26.7%，认为品质一般的占38.1%，认为品质不好的占35.2%。当被问及在购物时对销售人员的服务态度的感受时，很满意和满意的人仅占47.6%。 ● 河坊街空间有限，客流量承受力有限。 ● 客流季节变化大
河坊街人流量季节变化比较大，在节假日的时候，河坊街的人流量约是淡季的10倍左右。
● 业态经营结构比较单一
河坊街行业经营比较单一，主要为工艺品、餐饮业务和土特产。 四、对策
● 河坊街在发展的过程中要注意行业分布的合理性，要满足顾客的购物习惯与
需求，避免同质化。
● 针对空间有限的问题，河坊街应该进一步完善交通系统，改善公共设施，为
河坊街的持续发展提供助力。
● 政府应该出台措施，吸引游客在淡季的时候也多来旅游，以平衡河坊街旺季
和淡季人流量之间的差距。
● 注重顾客的游览体验，打造基于体验经济的河坊街商业特色。
五、调研结语
经过对湖滨商圈（湖滨国际名品街）、武林商圈、吴山商圈（河坊街）的分析可以知道：杭州商业零售业的发展正围绕着立足国内、辐射国际的思路展开，百货店、大型综合超市、杂食零售店、专卖店、专营店等零售业态的发展已经相当成熟。为了实现现代化国际旅游都市和“购物天堂”的目标，杭州商业零售业应该加大各项配套措施，包括强化定位意识、加强统一规划、加快改革进度、注重特色经营等。
同时，我们的调研还发现，在杭州，随着人们消费习惯的改变，零售转轮理论仍旧屡试不爽，原有的零售业态形式正在受到冲击，一站式购物中心的业态形式大有赶超如银泰和杭州百货大厦等大型百货店的趋势。
杭州商业街区发展现状调查与分析
题 目：杭州商业街区发展现状调查与分析学 院：班 级：任课教师：
工商管理学院 营销1002 李颖灏
2012年10月
目录
一、概要................................................................................................................ 2 二、杭州湖滨国际名品街.................................................................................... 3 三、武林商圈........................................................................................................ 5 四、吴山商圈（河坊街）.................................................................................... 6 五、调研结语........................................................................................................ 8
一、概要
杭州城内的商圈大致可以概括为7个，就零售业而言，发展相对成熟的有三个： 湖滨商圈（湖滨国际名品街）、武林商圈、吴山商圈（河坊街）进行分析，钱江
新城的万象城，虽蕴含着巨大的发展潜力，现在虽正处于开发阶段，零售业的各业态形式尚不成熟。
二、杭州湖滨国际名品街
一、业态归纳
湖滨国际名品街位于风景秀丽的西子湖畔，是一组由东坡路、湖滨路和平海路围绕的商业建筑街区，“一线三圈”市级商业中心的核心区块。这里汇聚了Giorgio Armani(乔治. 阿玛尼) 、Hermes(爱马仕) 等知名品牌，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等。
与传统的零售业态不同，集聚多个国际顶级品牌的名品街，是独立品牌旗舰店的组合，是一种更与国际接轨、更加高尚优雅的商业地带。其不仅仅是为消费者提供时尚消费的购物场所, 更是一个传达高端时尚文化、中西方文化沟通与互动的平台. 这里的奢侈品消费远不止是物质享受, 更是一种精神层面的碰撞与交流, 是人文精神的浓缩与升华, 是杭州的" 时尚高地" 。
湖滨国际名品街主要是以专卖店、专业店为高度集聚的时尚购物区，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线，商业定位起点高。
二、基本信息：
1、商业面积：18000㎡ 2、开发商：上城区区政府，后银泰入股50% 3、品牌数量：34个 4、单店面积：200—1000㎡
5、业态特征： 国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且还引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。 6、租金水平：1美元/㎡/天
7、主要特色：由世界著名品牌商直接经营或指导经营，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。
8、平面结构：
三、建筑特色
名店街依着西湖边呈不规则的狭长形, 在中式建筑风格的基础上，运用现代的材料，如钢材质、灰砖瓦、玻璃等，将商业空间和西湖景观相结合。在内部空间的处理上，尽管地块较小, 但仍然极力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味。交通动线也比较清晰，在指向清楚的情况下，通过环境的设计，使得人在里面有一种游湖游园购物之感。
四、品牌汇总表
三、武林商圈
一、商圈概括
武林商圈向北跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接，商业业态布置格局就是典型的“U ”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口，也像一个聚宝盆口，既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量，也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。
地处城市中心地段，属传统商圈，周边配套十分齐全，武林广场的大型商场主要有 ：杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货等。经过多年的发展，现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。
近两年来，武林路时尚女装街一跃成为武林商圈中耀眼的明星。在这里，你既可以看到哥弟这样的大品牌，又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。
二：基本状况
● 主力商家：杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货、国大百货、白鹿鞋城等 ● 次主力商家：杭州剧院、肯德基、麦当劳、东方魅力、浙江大酒店、电信等 ● 商业街：武林路时尚女装街
● 公共场所：武林广场、浙江展览馆、西湖文化广场等；
三、百货业态
杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货，三大百货商场将武林商圈提升档次，形成了以杭州大厦高档次、高品质；杭州百货/银泰百货中高档次及流行时尚步行街的商业格局，该地区大型百货店已相当密集。
四、武林路时尚女装街 ● 发展概述
武林路时尚女装街位于杭州市中心繁华地段，于2002年10月改造开街，是集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的商业特色街。 武林路时尚女装街不仅成为众多
追逐流行时尚人们心目中的购物天堂，而且成为辐射周边、享誉杭城的文明示范街；她不仅 代表了杭州时尚女装，更是“休闲杭州”的一颗耀眼明珠。正是 因为武林路建设与管理上的不断创新，武林路女装街的今天才格 外耀眼，街区繁荣新貌更是商机无限的写照。 特点总结
1、业态单一，以服装零售为主。
2、以租赁方式引进零售商，产权私有，以民房为底铺，变通性较强，增加了商品丰富性，但是个体小业主出租店面，无品牌意识，租户级数无法做到特定标准、统一管理。
3、旧街区改造，，地理位置优越，贯穿市中心南北交通，人流量较大市集繁华。
四、吴山商圈（河坊街）
一、概况
吴山商圈沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西邻南山路艺术休闲特色街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。杭州市南部的吴山地区是杭州城区的发祥地之一，吴山北麓的河坊街是清河坊历史风貌区的核心部分，也是杭州屈指可数的成片保存的著名老街。由于靠吴山、近西湖，又具有历史文化特色，所以它是商圈中较有特色的一个。2001年10月18日，河坊街举行开街仪式。河坊街以明清时期杭州的市井风貌为特色，已经成为杭州极具标志性的旅游商业街。
二、业态特征
吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。
河坊街内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。
三、总体特征与市场特点
河坊街的商业特点体现在四方面：文化价值、景观特色、街内建筑和特色小吃。四点结合在一起，就形成了河坊街特色。 ● 文化价值
河坊街总体体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持了其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。因为有了文化的气息，河坊街对人们的吸引力也就更大了。 ● 景观特色
河坊古街是杭州古都风俗民情的集中再现。在河坊街，随处可看橙黄色的瓦片、青白色的骑墙、明晃锃亮的牌楼。 ● 街内建筑
河坊街内的建筑有老字号店铺、百年药铺、工艺品店、特色展馆等。这些都对消费者有很好的吸引力。 ● 特色小吃
河坊街上有不少传统的小吃摊。在河坊街，消费者不仅会有一个好心情，而且还能享受到定胜糕、臭豆腐、油酥饼，醤鸭、咸肉蒸河虾、咸肉蒸湖蟹药膳等特色小吃。
三、河坊街商业现存的问题
在河坊街的发展过程中主要存在以下一些问题： ● 商品的质量参差不齐、服务水平有待进一步提高
据统计数据得知，在被访问的对象中，认为商品品质很好的占26.7%，认为品质一般的占38.1%，认为品质不好的占35.2%。当被问及在购物时对销售人员的服务态度的感受时，很满意和满意的人仅占47.6%。 ● 河坊街空间有限，客流量承受力有限。 ● 客流季节变化大
河坊街人流量季节变化比较大，在节假日的时候，河坊街的人流量约是淡季的10倍左右。
● 业态经营结构比较单一
河坊街行业经营比较单一，主要为工艺品、餐饮业务和土特产。 四、对策
● 河坊街在发展的过程中要注意行业分布的合理性，要满足顾客的购物习惯与
需求，避免同质化。
● 针对空间有限的问题，河坊街应该进一步完善交通系统，改善公共设施，为
河坊街的持续发展提供助力。
● 政府应该出台措施，吸引游客在淡季的时候也多来旅游，以平衡河坊街旺季
和淡季人流量之间的差距。
● 注重顾客的游览体验，打造基于体验经济的河坊街商业特色。
五、调研结语
经过对湖滨商圈（湖滨国际名品街）、武林商圈、吴山商圈（河坊街）的分析可以知道：杭州商业零售业的发展正围绕着立足国内、辐射国际的思路展开，百货店、大型综合超市、杂食零售店、专卖店、专营店等零售业态的发展已经相当成熟。为了实现现代化国际旅游都市和“购物天堂”的目标，杭州商业零售业应该加大各项配套措施，包括强化定位意识、加强统一规划、加快改革进度、注重特色经营等。
同时，我们的调研还发现，在杭州，随着人们消费习惯的改变，零售转轮理论仍旧屡试不爽，原有的零售业态形式正在受到冲击，一站式购物中心的业态形式大有赶超如银泰和杭州百货大厦等大型百货店的趋势。