让人忧心忡忡的房地产市场最近，在房地产界被称为“空军一号”的独立经济学家谢国忠再次投放了一枚“炸弹”，他撰文《准备泡沫破裂》，“接下来的几个月可能会发生一些诸如信托产品违约这样的金融事故。”伴随一些金融事故的发生，恐慌感或将蔓延。“中国的土地泡沫基本上已变成了一个彻头彻尾的金融现象。”负面影响将只存在于一个规模较小、但是极具话语权的人群中。要最大程度地减少房市泡沫破灭带来的恐慌，中央政府应马上着手制定应急预案，让信托产品、房地产开发商和地方政府融资平台有序退出。仔细阅读谢国忠的文章，其实并不像他写得标题那样悲观，谢国忠对于中国经济发展的前景还是非常看好的。“若中国摆脱泡沫经济，重启改革开放，那么其前景将异常光明。”对于中国房地产泡沫的争论由来已久，应当说，主流的观点是目前中国并不存在房地产泡沫。当然，大部分专家学者提醒，中国的房价实在是太高了，再涨下去出问题是迟早的事情。香港资深金融及投资银行家温天纳说，对于工业革命后200多年的历史，不少学者凭着产业数据，推算出一个完整的房地产周期大约是18年。在18年的周期当中，通常前14年房价是上涨的，后4年的房价是下跌的。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，在之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。如果以1998年7月国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为起点，前14年是上涨的时刻，我们已经历了整整15周年，莫非中国房地产市场现在已经在“崩溃”的道路上前进？看来又不像。资产价值超越实体经济就是泡沫谢国忠认为，任何泡沫的产生都是由于过度的货币增长。新兴经济体国家的另外一个附加情况是其稳定的汇率。当一国经济开始腾飞，且美元疲软时，这两个条件就会同时出现。20世纪80年代的拉丁美洲和90年代的东南亚都出现过这种情况。过去10年轮到中国。美元价值在2002年触顶，之后持续下跌，同期中国经济开始起步。中国加入WTO吸引了大量海外直接投资和制造业向中国转移。这些条件让中国在10年间广义货币供应量年均增长19%，同时汇率持续上升。1994年以前，虽然中国经历了快速的货币总量增长，但货币处于贬值状态。温天纳认为，泡沫经济是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。谢国忠认为，中国的土地泡沫收缩的原因有两个：首先，加入WTO后带来的井喷式生产力增长正在消失。中国的出口正在面对一个饱和的全球市场。生产力的进一步提高必须来自于提高附加值，而不是单纯数量上的扩张；其次，美元正在强势回归。这两个因素将造成货币增长迅速放缓。中国的广义货币增长率在2014年很有可能会不足10%，为之前10年平均水平的一半。土地泡沫越来越多地需要货币来支持。货币供应放缓必将导致泡沫破裂。温天纳讲，他亲眼目睹了香港过去近40年房地产市场的变化，中国大陆内地房地产市场历史虽短，但与香港有不少异曲同工之处。经济必有周期，泡沫始终有爆破的一天，且总会有出现的前提。当内地经济不能再快速增长，或停滞，甚至是衰退阶段，房地产泡沫就会爆破。但目前看似不可能。中国正慢慢发展成为小康社会，从发展中国家，再发展成为中等发达国家，一切均刚起步，中国的城市化进程也只是刚刚起步，对住房有一定的需求。另外，城市居民富裕起来后，就会希望改善住房。中国房地产市场将会是渐进式调整温天纳认为，当内地完成或终止城镇化的进程后，房地产泡沫会不会爆破？可能性也不存在。中国内地正处于释放和改革劳动生产力的阶段，农业现代化导致农村人口进入城市，目前，政府主导了城镇化的过程，内地急需要解决住房问题。在谢国忠看来，中国房地产市场将会经历日本和台湾式的渐进式调整，而非香港或者东南亚式的急速下跌。1998年，东南亚的银行向西方国家银行借了大量短期美元债务。当债务无法向后滚动，这些国家不得不大幅提高本国实际利率，压缩国内信贷来偿还外国债权人的债务。实际利率激增导致了房地产市场一落千丈。与之相比，日本和台湾土地价格在1992年达到顶峰后，面临的压力就小得多，因为它们并没有短期外国债务。这两地的土地价格在之后呈阶梯状的下跌，即在价格和成交数量上每次都比之前降低。谢国忠认为，中国的土地市场去年达到了一个拐点。原因在于：首先，基于数量扩张的增长模式达到了极限；其次，美国经济和美元开始复苏。2012年四季度和2013年一季度市场的复苏，就是熊市里的一场反弹。现在开始了第二个回合。就像日本和台湾，中国房市每一轮的下跌，价格和成交量的高点和低位都将低于以前。中国的土地价格最早将于2017年触底。地价何时触底取决于中国是否能够成功调整其增长模式。若没有改革，资金仍用来维持违约的金融产品、破产的开发商及地方政府，土地价格下跌将会持续更长时间。在价格触顶20年后，日本的土地价格仍就在下跌。这是给那些认为时间可以让任何市场恢复的人的很好的一课。而温天纳认为，中国国情特殊，在未来的10年，中国经济发展形势不会转坏，城镇化也不会改变，人民币国际化也将吸引全球资本，难以判断中国房地产市场何时何日才会出现周期性的衰退。预防措施：财政资金不要用于兜底而应用于社保教育等凡事预则立，不预则废。有个防备总是好的。谢国忠认为，一旦出现大量金融失范，恐慌情绪就会渗透整个经济体。对经济全面崩溃的恐惧将促使政府不加选择地援助投资者。实际上，夸大金融危机对实体经济的影响来敦促政府用纳税人的钱进行纾困，只符合既得利益者的利益。正是这些人创造出经济泡沫，却想要套取政府资金援助。中国的下一轮增长取决于不断提升的生产力和劳动收入。改革需要大量资金，以强化社会保障体系，发展教育和科研。如果巨量的资金都被用于解决泡沫经济的遗留问题，那么中国的未来将会陷入困境。温天纳认为，中央政府目前需要处理的，应该是采用政策防止房地产泡沫的出现，包括有次序地疏导供求，以平衡市场。此外，泡沫爆破后也不代表问题解决了，负资产、坏账等等衍生经济、民生、甚至是流动性问题也需要同步处理，如何改变大家对房地产价格的思维最为重要。谢国忠认为，过去10年，房地产行业规模相对经济体规模日渐庞大，而且它大多是在消耗资源，没有提高总的生产效率。房地产是中国通货膨胀的主要推动力，若房市衰退，中国经济可能暂时受挫，但总的生产力却会提高。随后的收入增加也会带来更可持续的经济繁荣。而且，中国有足够的能力吸收泡沫破裂将带来的所有不良贷款——这也许会高达20～30万亿元，但泡沫经济或已造成年均5万亿元的损失。中国可以花四到五年时间解决泡沫经济所产生的遗留问题。后泡沫时代的改革催生的生产力提高，还将会带来每年2～3万亿元的收益。因此后泡沫时代的经济完全恢复将可能在3年内完成。
让人忧心忡忡的房地产市场最近，在房地产界被称为“空军一号”的独立经济学家谢国忠再次投放了一枚“炸弹”，他撰文《准备泡沫破裂》，“接下来的几个月可能会发生一些诸如信托产品违约这样的金融事故。”伴随一些金融事故的发生，恐慌感或将蔓延。“中国的土地泡沫基本上已变成了一个彻头彻尾的金融现象。”负面影响将只存在于一个规模较小、但是极具话语权的人群中。要最大程度地减少房市泡沫破灭带来的恐慌，中央政府应马上着手制定应急预案，让信托产品、房地产开发商和地方政府融资平台有序退出。仔细阅读谢国忠的文章，其实并不像他写得标题那样悲观，谢国忠对于中国经济发展的前景还是非常看好的。“若中国摆脱泡沫经济，重启改革开放，那么其前景将异常光明。”对于中国房地产泡沫的争论由来已久，应当说，主流的观点是目前中国并不存在房地产泡沫。当然，大部分专家学者提醒，中国的房价实在是太高了，再涨下去出问题是迟早的事情。香港资深金融及投资银行家温天纳说，对于工业革命后200多年的历史，不少学者凭着产业数据，推算出一个完整的房地产周期大约是18年。在18年的周期当中，通常前14年房价是上涨的，后4年的房价是下跌的。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，在之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。如果以1998年7月国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为起点，前14年是上涨的时刻，我们已经历了整整15周年，莫非中国房地产市场现在已经在“崩溃”的道路上前进？看来又不像。资产价值超越实体经济就是泡沫谢国忠认为，任何泡沫的产生都是由于过度的货币增长。新兴经济体国家的另外一个附加情况是其稳定的汇率。当一国经济开始腾飞，且美元疲软时，这两个条件就会同时出现。20世纪80年代的拉丁美洲和90年代的东南亚都出现过这种情况。过去10年轮到中国。美元价值在2002年触顶，之后持续下跌，同期中国经济开始起步。中国加入WTO吸引了大量海外直接投资和制造业向中国转移。这些条件让中国在10年间广义货币供应量年均增长19%，同时汇率持续上升。1994年以前，虽然中国经历了快速的货币总量增长，但货币处于贬值状态。温天纳认为，泡沫经济是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。谢国忠认为，中国的土地泡沫收缩的原因有两个：首先，加入WTO后带来的井喷式生产力增长正在消失。中国的出口正在面对一个饱和的全球市场。生产力的进一步提高必须来自于提高附加值，而不是单纯数量上的扩张；其次，美元正在强势回归。这两个因素将造成货币增长迅速放缓。中国的广义货币增长率在2014年很有可能会不足10%，为之前10年平均水平的一半。土地泡沫越来越多地需要货币来支持。货币供应放缓必将导致泡沫破裂。温天纳讲，他亲眼目睹了香港过去近40年房地产市场的变化，中国大陆内地房地产市场历史虽短，但与香港有不少异曲同工之处。经济必有周期，泡沫始终有爆破的一天，且总会有出现的前提。当内地经济不能再快速增长，或停滞，甚至是衰退阶段，房地产泡沫就会爆破。但目前看似不可能。中国正慢慢发展成为小康社会，从发展中国家，再发展成为中等发达国家，一切均刚起步，中国的城市化进程也只是刚刚起步，对住房有一定的需求。另外，城市居民富裕起来后，就会希望改善住房。中国房地产市场将会是渐进式调整温天纳认为，当内地完成或终止城镇化的进程后，房地产泡沫会不会爆破？可能性也不存在。中国内地正处于释放和改革劳动生产力的阶段，农业现代化导致农村人口进入城市，目前，政府主导了城镇化的过程，内地急需要解决住房问题。在谢国忠看来，中国房地产市场将会经历日本和台湾式的渐进式调整，而非香港或者东南亚式的急速下跌。1998年，东南亚的银行向西方国家银行借了大量短期美元债务。当债务无法向后滚动，这些国家不得不大幅提高本国实际利率，压缩国内信贷来偿还外国债权人的债务。实际利率激增导致了房地产市场一落千丈。与之相比，日本和台湾土地价格在1992年达到顶峰后，面临的压力就小得多，因为它们并没有短期外国债务。这两地的土地价格在之后呈阶梯状的下跌，即在价格和成交数量上每次都比之前降低。谢国忠认为，中国的土地市场去年达到了一个拐点。原因在于：首先，基于数量扩张的增长模式达到了极限；其次，美国经济和美元开始复苏。2012年四季度和2013年一季度市场的复苏，就是熊市里的一场反弹。现在开始了第二个回合。就像日本和台湾，中国房市每一轮的下跌，价格和成交量的高点和低位都将低于以前。中国的土地价格最早将于2017年触底。地价何时触底取决于中国是否能够成功调整其增长模式。若没有改革，资金仍用来维持违约的金融产品、破产的开发商及地方政府，土地价格下跌将会持续更长时间。在价格触顶20年后，日本的土地价格仍就在下跌。这是给那些认为时间可以让任何市场恢复的人的很好的一课。而温天纳认为，中国国情特殊，在未来的10年，中国经济发展形势不会转坏，城镇化也不会改变，人民币国际化也将吸引全球资本，难以判断中国房地产市场何时何日才会出现周期性的衰退。预防措施：财政资金不要用于兜底而应用于社保教育等凡事预则立，不预则废。有个防备总是好的。谢国忠认为，一旦出现大量金融失范，恐慌情绪就会渗透整个经济体。对经济全面崩溃的恐惧将促使政府不加选择地援助投资者。实际上，夸大金融危机对实体经济的影响来敦促政府用纳税人的钱进行纾困，只符合既得利益者的利益。正是这些人创造出经济泡沫，却想要套取政府资金援助。中国的下一轮增长取决于不断提升的生产力和劳动收入。改革需要大量资金，以强化社会保障体系，发展教育和科研。如果巨量的资金都被用于解决泡沫经济的遗留问题，那么中国的未来将会陷入困境。温天纳认为，中央政府目前需要处理的，应该是采用政策防止房地产泡沫的出现，包括有次序地疏导供求，以平衡市场。此外，泡沫爆破后也不代表问题解决了，负资产、坏账等等衍生经济、民生、甚至是流动性问题也需要同步处理，如何改变大家对房地产价格的思维最为重要。谢国忠认为，过去10年，房地产行业规模相对经济体规模日渐庞大，而且它大多是在消耗资源，没有提高总的生产效率。房地产是中国通货膨胀的主要推动力，若房市衰退，中国经济可能暂时受挫，但总的生产力却会提高。随后的收入增加也会带来更可持续的经济繁荣。而且，中国有足够的能力吸收泡沫破裂将带来的所有不良贷款——这也许会高达20～30万亿元，但泡沫经济或已造成年均5万亿元的损失。中国可以花四到五年时间解决泡沫经济所产生的遗留问题。后泡沫时代的改革催生的生产力提高，还将会带来每年2～3万亿元的收益。因此后泡沫时代的经济完全恢复将可能在3年内完成。