叶檀：三线城市空巢现象给城镇化敲响警钟
2013-01-25 08:15:00凤凰网房产
提要：所有的中小城市面临的相同困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此缩水。
中国出现空巢城市。营口、常州等新现房地产风险的三线城市，说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。营口在建房超过当地人口所需，房价收入比过高，房地产困境无法解决。营口被沈阳与大连两座大城市夹击，难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此缩水。
资金去了两个地方，其一是国内一线城市，其二是托中国资金之福的遥远的城市，温哥华、多伦多之后，洛杉矶是后起之秀。
15日公布的南加州房市报告显示，投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋，促使南加州房价大涨，且沿海高价位房屋销售强劲。
位于圣地亚哥的房地产统计公司DataQuick 的报告指出，南加州独栋屋和集合住宅去年12月的中间价位32.3万美元，较2011年12月的 27万美元上涨19.6%。去年12月的中间房价较11月上涨2000美元，是2008年8月以来的最高价位。DataQuick 指出，去12月成交房屋 现金买主占33.8%，高于一年前的29.8%，更远高于2000年以来每月平均数17.3%，显示借贷不易，以及投资客对房地产兴趣大增。
国内一线城市房地产价格上升，海外移民聚居地房价上升，说明两点：第一，中国城镇化围绕一线城市进行布局，一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产，除了极少数适合旅游、适合创新之地，其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市，难以吸引到外地购买者。第二，推动房价上升的主要是高收入群体，目前高收入者购房的集中地是国内大城市，和养老、安置财富的海外移民地。
逐渐出现的三线城市“鬼城”，给有关方面敲响警钟。这些城市依靠基础建设与房地产拉动的城镇化不可持久，这些城市有足够的基础设施与商业物业，却没 有人在这些物业中定居、创造财富。相反，由于大量负债导致这些城市未来的税费环境不安全，当地消费价格过高，阻挡了本地从农村进入城市的人口。中国目前的 资金只能拉动高铁通过的重点城市，绝不可能让所有的小城镇一步登天。而南加州的华人购房热，预示中国资金外流方兴未艾，对于中国投资市场绝不是好消息。
拔苗助长的城镇化已经出现明确的风险信号，但土地城市化并未因此止步，地方债务规模还将扩展。1月23日，据媒体披露，多地提“壮大”地方投融资平台，南昌、兰州、北京等地已经提出明确要求。从目前的情况来看，固定资产投资中交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有企 业投资为主。按照东方证券预计，2012年全年上述城市固定资产四项投资完成额为6.67万亿元，地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元，增速为 11%。
随着空巢城市的增加，风险首先表现在房地产市场资产价格的回落，地方政府赖以抵押的物品价格大降，最终，依靠负债建设的城市必然会发生债务危机。不要说投资环境不让人满意的三线城市，就是某些大城市都会遭受债务动荡的风险。
唯一的办法是放弃拔苗助长的做法，回到正常的城市化轨道上来。城镇化需要建设基础设施与房地产，但绝不意味着拥有基础设施与房地产城镇化就能成功，说到底，设施是给人用的，没有具备创富能力与消费能力的人，所谓的城镇化就是纸上谈兵。
希望地方政府从建设的高热状态降温，让鄂尔多斯与营口等城市警醒自己，而不是以大无畏的精神疯狂举债，把所有的烂账留给后人。
叶檀：三线城市空巢现象给城镇化敲响警钟
2013-01-25 08:15:00凤凰网房产
提要：所有的中小城市面临的相同困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此缩水。
中国出现空巢城市。营口、常州等新现房地产风险的三线城市，说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。营口在建房超过当地人口所需，房价收入比过高，房地产困境无法解决。营口被沈阳与大连两座大城市夹击，难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此缩水。
资金去了两个地方，其一是国内一线城市，其二是托中国资金之福的遥远的城市，温哥华、多伦多之后，洛杉矶是后起之秀。
15日公布的南加州房市报告显示，投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋，促使南加州房价大涨，且沿海高价位房屋销售强劲。
位于圣地亚哥的房地产统计公司DataQuick 的报告指出，南加州独栋屋和集合住宅去年12月的中间价位32.3万美元，较2011年12月的 27万美元上涨19.6%。去年12月的中间房价较11月上涨2000美元，是2008年8月以来的最高价位。DataQuick 指出，去12月成交房屋 现金买主占33.8%，高于一年前的29.8%，更远高于2000年以来每月平均数17.3%，显示借贷不易，以及投资客对房地产兴趣大增。
国内一线城市房地产价格上升，海外移民聚居地房价上升，说明两点：第一，中国城镇化围绕一线城市进行布局，一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产，除了极少数适合旅游、适合创新之地，其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市，难以吸引到外地购买者。第二，推动房价上升的主要是高收入群体，目前高收入者购房的集中地是国内大城市，和养老、安置财富的海外移民地。
逐渐出现的三线城市“鬼城”，给有关方面敲响警钟。这些城市依靠基础建设与房地产拉动的城镇化不可持久，这些城市有足够的基础设施与商业物业，却没 有人在这些物业中定居、创造财富。相反，由于大量负债导致这些城市未来的税费环境不安全，当地消费价格过高，阻挡了本地从农村进入城市的人口。中国目前的 资金只能拉动高铁通过的重点城市，绝不可能让所有的小城镇一步登天。而南加州的华人购房热，预示中国资金外流方兴未艾，对于中国投资市场绝不是好消息。
拔苗助长的城镇化已经出现明确的风险信号，但土地城市化并未因此止步，地方债务规模还将扩展。1月23日，据媒体披露，多地提“壮大”地方投融资平台，南昌、兰州、北京等地已经提出明确要求。从目前的情况来看，固定资产投资中交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有企 业投资为主。按照东方证券预计，2012年全年上述城市固定资产四项投资完成额为6.67万亿元，地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元，增速为 11%。
随着空巢城市的增加，风险首先表现在房地产市场资产价格的回落，地方政府赖以抵押的物品价格大降，最终，依靠负债建设的城市必然会发生债务危机。不要说投资环境不让人满意的三线城市，就是某些大城市都会遭受债务动荡的风险。
唯一的办法是放弃拔苗助长的做法，回到正常的城市化轨道上来。城镇化需要建设基础设施与房地产，但绝不意味着拥有基础设施与房地产城镇化就能成功，说到底，设施是给人用的，没有具备创富能力与消费能力的人，所谓的城镇化就是纸上谈兵。
希望地方政府从建设的高热状态降温，让鄂尔多斯与营口等城市警醒自己，而不是以大无畏的精神疯狂举债，把所有的烂账留给后人。