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第二节 登记的地域范围和种类
一、登记的地域范围
由于我国权属登记制度的特点，还没有实现城乡一体的管理。原城乡建设环境保护部在1987年颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》将该办法的适用范围确定为“城市、县城、建制镇和工矿区”。城市房地产管理法颁布后，这一法律的适用范围明确为城市规划区国有土地和城市规划区外的国有土地，亦即是只要属于国有土地上的房屋，都应属于城市房屋登记的范围。
建设部已在1997年发布公告，全国使用统一的房屋权属证书，但在相应的法规或规章上，还没有明确在集体土地上的房屋亦由市、县人民政府房地产行政主管部门负责办理登记。因而，在未有明确的规定前，对于城市边缘的地区，特别在建制镇，有一些国有土地和集体土地在地理位置上相互交错，这就应先查清是否已属国有土地，再确定是否属于城市房屋权属登记的范围。
有一些地方性立法或规定将县城以外的建制镇排除在登记范围之外，这显然是不恰当的，因为城市的范围包括建制镇，而城市的土地属于国家所有，县城以外建制镇的房屋，应明确地列入城市房屋权属登记的范围。
二、登记的种类
《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六种。
(一)总登记。总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。进行总登记是因某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时所进行的登记。总登记由县级以上地方人民政府根据需要决定进行，列入总登记范围内的所有房屋，均应当在规定的期限内办理登记。 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告，公告应当载明的有关事项是：
1．总登记的区域；
2．申请的期限(注明起止日期)；
3．申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)；
4．受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)；
5．其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。
城市房屋权属登记管理办法中规定的验证及换证和总登记有一些类似之处，但验证和换证都不属于登记，在验证中对房屋所有权状态没有变化的并不需要重新登记。而且，在立法中还没有解决的一个问题是，对列入验证范围内的房屋，如果权利人不按规定验证，该权利人所持有的权属证书的效力有何影响。
随着我国权属登记制度的建立和完善，日常的转移、变更登记工作的正常进行，产权管理的正常秩序已经建立起来，如不出现特殊的情况，进行总登记的可能已越来越小了。
(二)初始登记。初始登记顾名思义是最初的、原始的登记。一种是新建房屋的登记，因为建房者是最初取得房屋所有权的。如房地产开发企业建造的商品房竣工后，必须先进行登记，这种登记就是初始登记。二是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。
(三)转移登记。转移登记是房屋所有权主体的变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两
个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后，变为各自所有，主体变为单一的所有人，这也是一种权利主体变更的形式。
(四)变更登记。变更登记是指权利人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。
房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有权客体的变更。权利人法定名称改变，如公民改变自己的姓名，企业更改自己的法定名称，从表面来看主体发生了变更，但实际上房屋所有权并没有转移，因而也应列入变更的范围。
(五)他项权利登记。他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，目前最为多见的是抵押权，典权也有一定的数量。
(六)注销登记。因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记。 房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在。
土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在。
他项权利终止：抵押权是因主债权的消灭(如债的履行)、房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。
三、当事人申请登记的期限
无论何种登记，权利人都应当在规定的期限内申请登记。其中：
总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请；
初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；转移、变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。 房产权利人不按期申请权属登记，使权利人的合法权益得不到及时保障，登记机关有权责令其限期补办登记手续，并可按登记费的3倍以下收取登记费。
按登记费的3倍以下收取登记费，并不是一种行政处罚。因为行政处罚要以当事人违法为前提。只是由于权利人不及时申请登记，一定程度影响了产权管理的正常秩序，也影响了产籍资料的完整、准确。同时给登记机关增加了一定的经济负担，加收逾期登记的费用，一是有利于督促当事人及时保护自己的合法权益，对登记机关也是一种经济补偿。
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第二节 登记的地域范围和种类
一、登记的地域范围
由于我国权属登记制度的特点，还没有实现城乡一体的管理。原城乡建设环境保护部在1987年颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》将该办法的适用范围确定为“城市、县城、建制镇和工矿区”。城市房地产管理法颁布后，这一法律的适用范围明确为城市规划区国有土地和城市规划区外的国有土地，亦即是只要属于国有土地上的房屋，都应属于城市房屋登记的范围。
建设部已在1997年发布公告，全国使用统一的房屋权属证书，但在相应的法规或规章上，还没有明确在集体土地上的房屋亦由市、县人民政府房地产行政主管部门负责办理登记。因而，在未有明确的规定前，对于城市边缘的地区，特别在建制镇，有一些国有土地和集体土地在地理位置上相互交错，这就应先查清是否已属国有土地，再确定是否属于城市房屋权属登记的范围。
有一些地方性立法或规定将县城以外的建制镇排除在登记范围之外，这显然是不恰当的，因为城市的范围包括建制镇，而城市的土地属于国家所有，县城以外建制镇的房屋，应明确地列入城市房屋权属登记的范围。
二、登记的种类
《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六种。
(一)总登记。总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。进行总登记是因某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时所进行的登记。总登记由县级以上地方人民政府根据需要决定进行，列入总登记范围内的所有房屋，均应当在规定的期限内办理登记。 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告，公告应当载明的有关事项是：
1．总登记的区域；
2．申请的期限(注明起止日期)；
3．申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)；
4．受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)；
5．其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。
城市房屋权属登记管理办法中规定的验证及换证和总登记有一些类似之处，但验证和换证都不属于登记，在验证中对房屋所有权状态没有变化的并不需要重新登记。而且，在立法中还没有解决的一个问题是，对列入验证范围内的房屋，如果权利人不按规定验证，该权利人所持有的权属证书的效力有何影响。
随着我国权属登记制度的建立和完善，日常的转移、变更登记工作的正常进行，产权管理的正常秩序已经建立起来，如不出现特殊的情况，进行总登记的可能已越来越小了。
(二)初始登记。初始登记顾名思义是最初的、原始的登记。一种是新建房屋的登记，因为建房者是最初取得房屋所有权的。如房地产开发企业建造的商品房竣工后，必须先进行登记，这种登记就是初始登记。二是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。
(三)转移登记。转移登记是房屋所有权主体的变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两
个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后，变为各自所有，主体变为单一的所有人，这也是一种权利主体变更的形式。
(四)变更登记。变更登记是指权利人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。
房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有权客体的变更。权利人法定名称改变，如公民改变自己的姓名，企业更改自己的法定名称，从表面来看主体发生了变更，但实际上房屋所有权并没有转移，因而也应列入变更的范围。
(五)他项权利登记。他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，目前最为多见的是抵押权，典权也有一定的数量。
(六)注销登记。因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记。 房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在。
土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在。
他项权利终止：抵押权是因主债权的消灭(如债的履行)、房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。
三、当事人申请登记的期限
无论何种登记，权利人都应当在规定的期限内申请登记。其中：
总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请；
初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；转移、变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。 房产权利人不按期申请权属登记，使权利人的合法权益得不到及时保障，登记机关有权责令其限期补办登记手续，并可按登记费的3倍以下收取登记费。
按登记费的3倍以下收取登记费，并不是一种行政处罚。因为行政处罚要以当事人违法为前提。只是由于权利人不及时申请登记，一定程度影响了产权管理的正常秩序，也影响了产籍资料的完整、准确。同时给登记机关增加了一定的经济负担，加收逾期登记的费用，一是有利于督促当事人及时保护自己的合法权益，对登记机关也是一种经济补偿。
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