目 录
第一部分、投资背景 .............................................................................................................. 2
1.1、黄山的旅游与游客资源..................................................................................................2 1.2、杭黄高铁建设的契机 .....................................................................................................3 1.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台 ..........................................4
第二部分、项目选址 .............................................................................................................. 6 第三部分、项目规划 .............................................................................................................. 7
3.1、投资定位........................................................................................................................7 3.2、项目基本技术经济指标..................................................................................................7
第四部分、项目功能与业态分区 .......................................................................................... 8 第五部分、项目投资运营思路 .............................................................................................. 9
5.1、只出售部分产权，不超过50%，余下作为资产长期持有经营........................................9 5.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式..................................................9 5.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营....................................................9 5.4、和旅行社合作，以分成的方式，导入游客 ..................................................................10
黄山旅游资源分布图
1、黄山集名山之长。泰山之雄伟，华山之险峻，衡山之烟云，庐山之瀑，雁荡山之巧石，峨眉山之秀丽，黄山无不兼而有之 。1985年，黄山作为唯一的山岳风光，被评选为全国十大风景名胜之一；1990年被联合国教科文组织列入世界文化遗产和自然遗产名录。
2、2010年，全市接待海内外旅游者2544.7万人次，同比增长19.9%。其中：接待国内旅游者2439.7万人次，增长19.9%，接待入境旅游者105.0万人次，成为全省唯一一个入境游客突破百万人次的地级市。
3、2010年，全市旅游总收入202.1亿元，增长20.2%，其中：国内旅游收入182.3亿元，增长18.7%，国际旅游创汇3.0亿美元，增长23.4%。
分析：
（1）、旅游业作为黄山的支柱产业，占GDP的比重达65%，黄山市正逐渐由“旅游资源大市”向“旅游经济强市”转变“。
（2）、黄山旅游景区的升温，每年接待数千万的旅游客群不仅每年给黄山市的财政贡献超亿元，同时也带动了黄山及周边餐饮、住宿、商贸等相关产业的发展。 （3）、黄山旅游业的高速发展，给了为旅游做配套的商贸服务业，提供了巨大的发展空间与空前的发展契机。
1.2、杭黄高铁建设的契机
杭黄高铁项目是铁道部2010年十大重点项目之一，该项目东起杭州市，往西经富阳、桐庐、建德、淳安，进入安徽省绩溪县，西至黄山市，线路全长约262公里。 分析：
（1）、黄山市为南安徽门户，是皖浙赣三省接壤处200公里范围内的“几何中心”，是沿海与内陆腹地的过渡带，是安徽省规划的区域中心城市和交通枢纽城市之一； （2）、随着“杭黄高铁”的快速建设与未来通车，黄山融入杭州，“大杭州时代”来临，便利的交通将为黄山带来更多的旅游商贸客流，黄山将迎来空前的发展机遇；
（3）、随着“杭黄高铁”的通车，黄山将融入杭州湾产业带一小时经济圈内，迎来十二五期间浙江产业向内陆转移的契机。
1.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台
我们通过走街调研的方式对黄山市商业物业进行了较为全面的考察。城市商业设施主要集中在老城中心和前园路中心。老城中心现有的商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面，现有商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺组成，市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。
黄山市各商圈情况
分析：
（1）、分区域来看，由于黄山市常驻人口少、经济不够发达、整个城区成狭长状态，人行道路单一，以致黄山市传统的商业区（中心商圈、老街商圈等）集中并且人流量大，商铺入住率高，租金畸高；而滨江商圈、元一大观商圈等人流量少、商铺入住率和租金相对较低；
（2）、中心商圈配套简单、交通通达度低、车位有限，过分的集中发展以致资源配比不足，交通拥堵、业态混乱，经营形式落后，停留于传统的路边吆喝、路边摊形式。为了保护既得的利益，新的商业形式很难被尝试，富有创意和品味调性较高的商家无法存活，无形中限制了这个城市商业的发展。 总结
（1）、随着人们生活水平的提高，旅游消费人群的要求也将越来越高，现有的商业体很难产生吸引力，旅游所产生的附加值也会越来越小，区域亟待一批有规模、 有档次、有特色的新的商业体的出现。
（2）、黄山旅游产品体系有待完善。黄山风景名胜区、皖南古村落等很多景区目前只能提供观光旅游产品，尚无会议/商务旅游、节庆旅游等。近年来区域同质旅游产品集聚过密，简单模仿现象逐步出现，使得很多景区，越来越不能满足游客的需求，缺少集旅游、住宿、购物、娱乐等于一体的一站式服务平台！
目标地块：
黄山景区周边，紧邻高速出入口或高铁附近，未来项目交通便利、物流方便，辐射范围广。
辐射范围：
（1）、30分钟车程，辐射福鼎桐山街道、桐城街道和山前街道3个街道；贯岭镇、店下镇、点头镇等10个镇；硖门畲族乡、叠石乡、佳阳乡和休宁、歙、黟、祁门四县； （2）、高速出入口，辐射黄山景区的部分游客； （3）、高铁，辐射杭州等浙江区域；
（4）2.5小时车程，辐射浙江（杭州、嘉兴、湖州、金华等）、安徽（景德镇、安庆、铜陵、芜湖等）区域。
经过我司对黄山市的前期市场调研判断，结合自身开发和经营优势，我们将此次在黄山的投资开发定位为：
锦绣黄山门户型旅游商贸综合体。以旅游商贸综合
体推动黄山现代化旅游商贸服务业的快速发展。
3.2、项目基本技术经济指标
总体理念：
聚合全球游客，打造一站式旅游服务新平台
NH置业是一家拥有雄厚经济实力和强烈责任感的商业地产开发公司，旗下拥有专业的商业地产运营管理公司。针对此次黄山的投资开发，我司计划只出售部分物业产权，达到资金平衡即可；计划自持物业不低于50%，实现运营管理一体化，统一规划、统一招商、统一管理、统一包装、统一推广，以确保项目的成功运营！
5.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式
良好的服务是促进游客购物的一个重要因素。泰国、新加坡等旅游业发达国家的大型百货和购物商场，高档专卖店以及免税店都提供送货服务，有的还为顾客提供快递到家服务。
我司计划整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的旅游购物新模式，给游客全方位的轻松购物体验！
5.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营
目前国内大多数百货商场实行联营模式，通过品牌商家或经销商、代理商来联合经营，商品经营压力基本由百货店和各商品品牌来共同承受，价格战成了商场招揽客户的主要手段。在经营成本不断上升的今天，联营模式已无法为百货业带来更高的毛利率上升空间。相比之下，通过买断商品，自我经营和自创品牌的自营，不但减少了代理环节，降低成本，而且提高了了商品的差异化程度，满足了消费者的个性需求，将是行业的大势所趋!
5.4、和旅行社合作，以分成的方式，导入游客
一方面，NH计划成立旅游公司，整合黄山及其周边1小时车程内的景点，制作景点部分和简介小手册，自建旅游集散中心，打造一站式的旅游服务平台；另一方面我司计划与旅行社合作，以分成（出人头费）的方式，计划每年投入500万，可导入35万游客，保证日均1000人的客流，按每人300元的消费计算，一年保守预计为黄山带来1亿元的消费额。
目 录
第一部分、投资背景 .............................................................................................................. 2
1.1、黄山的旅游与游客资源..................................................................................................2 1.2、杭黄高铁建设的契机 .....................................................................................................3 1.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台 ..........................................4
第二部分、项目选址 .............................................................................................................. 6 第三部分、项目规划 .............................................................................................................. 7
3.1、投资定位........................................................................................................................7 3.2、项目基本技术经济指标..................................................................................................7
第四部分、项目功能与业态分区 .......................................................................................... 8 第五部分、项目投资运营思路 .............................................................................................. 9
5.1、只出售部分产权，不超过50%，余下作为资产长期持有经营........................................9 5.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式..................................................9 5.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营....................................................9 5.4、和旅行社合作，以分成的方式，导入游客 ..................................................................10
黄山旅游资源分布图
1、黄山集名山之长。泰山之雄伟，华山之险峻，衡山之烟云，庐山之瀑，雁荡山之巧石，峨眉山之秀丽，黄山无不兼而有之 。1985年，黄山作为唯一的山岳风光，被评选为全国十大风景名胜之一；1990年被联合国教科文组织列入世界文化遗产和自然遗产名录。
2、2010年，全市接待海内外旅游者2544.7万人次，同比增长19.9%。其中：接待国内旅游者2439.7万人次，增长19.9%，接待入境旅游者105.0万人次，成为全省唯一一个入境游客突破百万人次的地级市。
3、2010年，全市旅游总收入202.1亿元，增长20.2%，其中：国内旅游收入182.3亿元，增长18.7%，国际旅游创汇3.0亿美元，增长23.4%。
分析：
（1）、旅游业作为黄山的支柱产业，占GDP的比重达65%，黄山市正逐渐由“旅游资源大市”向“旅游经济强市”转变“。
（2）、黄山旅游景区的升温，每年接待数千万的旅游客群不仅每年给黄山市的财政贡献超亿元，同时也带动了黄山及周边餐饮、住宿、商贸等相关产业的发展。 （3）、黄山旅游业的高速发展，给了为旅游做配套的商贸服务业，提供了巨大的发展空间与空前的发展契机。
1.2、杭黄高铁建设的契机
杭黄高铁项目是铁道部2010年十大重点项目之一，该项目东起杭州市，往西经富阳、桐庐、建德、淳安，进入安徽省绩溪县，西至黄山市，线路全长约262公里。 分析：
（1）、黄山市为南安徽门户，是皖浙赣三省接壤处200公里范围内的“几何中心”，是沿海与内陆腹地的过渡带，是安徽省规划的区域中心城市和交通枢纽城市之一； （2）、随着“杭黄高铁”的快速建设与未来通车，黄山融入杭州，“大杭州时代”来临，便利的交通将为黄山带来更多的旅游商贸客流，黄山将迎来空前的发展机遇；
（3）、随着“杭黄高铁”的通车，黄山将融入杭州湾产业带一小时经济圈内，迎来十二五期间浙江产业向内陆转移的契机。
1.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台
我们通过走街调研的方式对黄山市商业物业进行了较为全面的考察。城市商业设施主要集中在老城中心和前园路中心。老城中心现有的商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面，现有商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺组成，市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。
黄山市各商圈情况
分析：
（1）、分区域来看，由于黄山市常驻人口少、经济不够发达、整个城区成狭长状态，人行道路单一，以致黄山市传统的商业区（中心商圈、老街商圈等）集中并且人流量大，商铺入住率高，租金畸高；而滨江商圈、元一大观商圈等人流量少、商铺入住率和租金相对较低；
（2）、中心商圈配套简单、交通通达度低、车位有限，过分的集中发展以致资源配比不足，交通拥堵、业态混乱，经营形式落后，停留于传统的路边吆喝、路边摊形式。为了保护既得的利益，新的商业形式很难被尝试，富有创意和品味调性较高的商家无法存活，无形中限制了这个城市商业的发展。 总结
（1）、随着人们生活水平的提高，旅游消费人群的要求也将越来越高，现有的商业体很难产生吸引力，旅游所产生的附加值也会越来越小，区域亟待一批有规模、 有档次、有特色的新的商业体的出现。
（2）、黄山旅游产品体系有待完善。黄山风景名胜区、皖南古村落等很多景区目前只能提供观光旅游产品，尚无会议/商务旅游、节庆旅游等。近年来区域同质旅游产品集聚过密，简单模仿现象逐步出现，使得很多景区，越来越不能满足游客的需求，缺少集旅游、住宿、购物、娱乐等于一体的一站式服务平台！
目标地块：
黄山景区周边，紧邻高速出入口或高铁附近，未来项目交通便利、物流方便，辐射范围广。
辐射范围：
（1）、30分钟车程，辐射福鼎桐山街道、桐城街道和山前街道3个街道；贯岭镇、店下镇、点头镇等10个镇；硖门畲族乡、叠石乡、佳阳乡和休宁、歙、黟、祁门四县； （2）、高速出入口，辐射黄山景区的部分游客； （3）、高铁，辐射杭州等浙江区域；
（4）2.5小时车程，辐射浙江（杭州、嘉兴、湖州、金华等）、安徽（景德镇、安庆、铜陵、芜湖等）区域。
经过我司对黄山市的前期市场调研判断，结合自身开发和经营优势，我们将此次在黄山的投资开发定位为：
锦绣黄山门户型旅游商贸综合体。以旅游商贸综合
体推动黄山现代化旅游商贸服务业的快速发展。
3.2、项目基本技术经济指标
总体理念：
聚合全球游客，打造一站式旅游服务新平台
NH置业是一家拥有雄厚经济实力和强烈责任感的商业地产开发公司，旗下拥有专业的商业地产运营管理公司。针对此次黄山的投资开发，我司计划只出售部分物业产权，达到资金平衡即可；计划自持物业不低于50%，实现运营管理一体化，统一规划、统一招商、统一管理、统一包装、统一推广，以确保项目的成功运营！
5.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式
良好的服务是促进游客购物的一个重要因素。泰国、新加坡等旅游业发达国家的大型百货和购物商场，高档专卖店以及免税店都提供送货服务，有的还为顾客提供快递到家服务。
我司计划整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的旅游购物新模式，给游客全方位的轻松购物体验！
5.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营
目前国内大多数百货商场实行联营模式，通过品牌商家或经销商、代理商来联合经营，商品经营压力基本由百货店和各商品品牌来共同承受，价格战成了商场招揽客户的主要手段。在经营成本不断上升的今天，联营模式已无法为百货业带来更高的毛利率上升空间。相比之下，通过买断商品，自我经营和自创品牌的自营，不但减少了代理环节，降低成本，而且提高了了商品的差异化程度，满足了消费者的个性需求，将是行业的大势所趋!
5.4、和旅行社合作，以分成的方式，导入游客
一方面，NH计划成立旅游公司，整合黄山及其周边1小时车程内的景点，制作景点部分和简介小手册，自建旅游集散中心，打造一站式的旅游服务平台；另一方面我司计划与旅行社合作，以分成（出人头费）的方式，计划每年投入500万，可导入35万游客，保证日均1000人的客流，按每人300元的消费计算，一年保守预计为黄山带来1亿元的消费额。